Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja
Kohtunik
Gerty Pau
Määruse tegemise aeg ja koht
28. mai 2009.a Tallinn
Tsiviilasja number
2-08-18815
Tsiviilasi
MM ja MN avaldused üldkasutatavate pindade kasutamise õiguse tunnistamiseks Avaldaja MM (isikukood xxx, elukoht xxx) Avaldaja esindaja R Viik Avaldaja MN (isikukood xxx, elukoht xxx) Puudutatud isik AS I (registrikood xxx asukoht xxx) Puudutatud isiku esindajad E Novoselov, M Tikerpuu 11. november 2008. a, kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
MM esitas kohtusse avalduse üldkasutatavate pindade kasutamise õiguse tunnistamiseks Tallinnas, Lai 35. Avaldaja palus jätta menetluskulud MN kanda. Avalduse kohaselt kuuluvad avaldajale Tallinnas, Xxxasuvad korteriomandid 5 ja 6. MNle kuuluvad samas majas korteriomandid 1, 2 ja 3 ja AS-ile I korteriomand nr 4. Vastavalt ruumide eksplikatsioonile on ruum nr 11 esimesel korrusel ja ruum nr 23 teisel korrusel üldkasutatavad pinnad, kuid hetkel on need MN ainukasutuses. Korteriomanikud ei ole kokku leppinud eraldi kasutuskorda. MN on lukustanud ruumi nr 23 ukse ja vajavat täiendavat pinda talle kuuluvate osaühingute tegevuse laiendamiseks. Pooltel ei ole olnud võimalik sõlmida
kokkulepet pindade kasutamiseks. Avaldaja soovib kasutada ka sisehoovi, kuid selleks on vaja ruumi nr 11 kasutamine. MN rikub AÕS § 72 lg 3. Avaldaja palus tunnistada tema õigust kasutada Tallinnas, Xxx asuvaid üldkasutatavaid pindu, mis on märgitud ruumide eksplikatsioonis nr 23 ja 11 all.
MN leidis MM avalduse kohta, et üldkasutatavad pinnad peaksid olema ka ruumid 22, 19, 30, 31, 32 ja 33. Kõik ruumid on lukustatud ja neid kasutab MM, kes on sulgenud avariiväljapääsu pööningule ja ehitanud kinni väljapääsu katusele. Ruumi 22 kasutavad MM ja AS I töötajad tualettruumina. Kuna avaldaja peres on 2 väikest last, ei soovinud nad aktsiaseltsi töötajatega ühist tualetti kasutada ja remontisid selleks ruumi
MM palus jätta MN avaldus rahuldamata. MM selgituste kohaselt ei ole õige, et ta on sulgenud avariiväljapääsu pööningule ja ehitanud kinni väljapääsu katusele. Katusele viiv luuk on suletud, kuid kõigile maja elanikele on antud luku võti. Ruum 22 on korda tehtud ja MNl on selle võti, kuid teised korteriomandite omanikud ei saa sundida MNt seda kasutama. Ruum 23 on ühisköök, mida MM soovib kasutada. Ruumis 11 sai hoida siseõue kasutamiseks väikevahendeid, kuid praegu on see MN ainukasutuses. MMl on juurdepääs siseõuele ja ruumile 11, kuid ruum 11 on lukustatud. MN ainukasutusse seda ruumi antud ei ole. Pooltel ei ole õnnestunud sõlmida kokkulepet ühiskasutatavate pindade kasutamiseks.
AS I ei ole oma seisukohta esitanud.
Kohus leiab, et MM avaldus tuleb rahuldada ja MN avaldus jätta rahuldamata. Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) §-st 613 lg 1 p 1 lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõuded, mis korteriomandiseaduse § 9 kohaselt tulenevad ühisuse lõpetamise erisusest, ja nõuded, mis korteriomandiseaduse § 14 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Kohus loeb kinnitusraamatu väljavõttega tõendatuks järgmised asjaolud:
• • •
MN omandis on Tallinnas Xxx asuvad korteriomandid, mille reaalosaks on eluruum nr 1 (registriosa nr xxx), eluruum nr 2 (registriosa nr xxx) ja eluruum nr 3 (registriosa nr xxx). AS I omandis on Tallinnas Xxxasuv korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr 4 (registriosa nr xxx), MM omandis on Tallinnas Xxxasuvad korteriomandid, mille reaalosaks on eluruum nr 5 (registriosa nr xxx) ja eluruum nr 6 (registriosa nr xxx).
Iga korteriomandi juurde kuulub reaalosana eluruum ning mõtteline osa kinnistust (maa ja ühiskasutusse jäänud ruumid, mis ei kuulu eluruumide hulka). Mõtteliste osade kasutamisel tuleb lähtuda kaasomandit reguleerivatest sätetest. Korteriomandiseaduse (KOS) § 12 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. Sama paragrahvi lõige 3 sätestab, et korteriomanik võib nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Menetlusosaliste ütlustega loeb kohus tõendatuks, et korteriomandite omanikud ei ole omavahel sõlminud KOS § 12 lg 1 ning AÕS § 72 lg 1 kohast kasutuskorra kokkulepet ühiskasutusse jäänud ruumide kasutamiseks. Seega lähtub kohus kaasomandi eseme kasutamisel korteriomanike huvidest. AÕS § 72 lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. TsMS § 613 lg 3 kohaselt lähtub kohtunik seaduse, korteriomanike kokkuleppe või otsusega reguleerimata küsimustes kaalutlusõigusest. MM avaldus Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selles, et hetkel on MN ainukasutuses ruumid nr 11 ja
Kohus leiab esimese nõude osas, et kohtul ei ole võimalik kohustada pooli sõlmima kokkulepet üldkasutatavate ruumide jaotamiseks ning seega ei saa avaldust ka rahuldada. Seadus ei näe ette võimalust jätta ilma vastava kokkuleppeta üldkasutatavad ruumid mingiks ajaks ühe kaasomaniku kasutusse. Kohtul on võimalik määrata ära üldkasutatavate pindade kasutuskord, kuid see eeldab vastava avalduse esitamist. Ükski korteriomanik seda teinud ei ole. Avaldaja ei ole tõendanud, et MM on tõkestanud avariiväljapääsu pööningule ja katusele. Avaldaja ei ole täpsustanud, mida ta väljapääsu sulgemise all mõtleb. MM on võtnud õigeks, et katusele viiv luuk on suletud, kuid kõigile maja elanikele on antud luku võti. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Sama paragrahvi lõige 7 kohaselt nõuab kohus vajaduse korral avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohtul ei ole võimalik koguda tõendeid selle kohta, kas MM on andnud MNle katusele viiva luugi võtme või tõkestanud avariiväljapääsu pööningule. Juhul, kui MNl katusele viiva luugi võtit ei ole, teeb kohus teeb talle ettepaneku pöörduda võtme saamiseks MM poole. Kohus ei saa kohustada korteriomandi omanikku jätma lukust lahti ust, mille kaudu võõrastel on võimalik majja siseneda. Kohus jätab eeltoodu alusel MN avalduse rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et tulenevalt TsMS § 172 lg 1 tuleb menetlusosaliste menetluskulud jätta nende endi kanda.
Gerty Pau kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.