2-07-37710/22 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Hageja nõue ja põhjendused Hageja ja kostjate vahel sõlmiti 30.04.2007 hoonestatud kinnistu müügi- ja olemasoleva hüpoteegi ülekandmise ning muutmise leping kinnistu registriosa numbriga XXX asukohaga XXX külas Ülenurme vallas Tartumaal müügiks hinnaga 2 085 000 krooni. Peale ostmist ja esimeste palavate ilmadega avaldusid kinnistul asuva elamu katusel olulised puudused, milliste esinemisest hageja teavitas kostjaid suuliselt kohe peale nende ilmnemist, so mais 2007. Kostjad asusid puuduste kõrvaldamisest kõrvale hoidma, andes vastakaid vastuseid ning lükates korduvalt lahenduse esitamise ja puuduste kõrvaldamise tähtaegu määramatusesse. Hageja tellis Sindelkatuse OÜ-lt katuse vaatluse ja hinnangu, mille kohaselt tuleb kogu senine katusekate kõrvaldada ning paigaldada kostjate poolt paigaldamata jäetud manused: katusematerjali aluskate, ventilatsioonitorud, neelumaterjal, korstna ümbriste plekkkate ning uus katusematerjal. Töö kogumaksumuseks on Sindelkatuse OÜ hinnanud 113 495.95 krooni. Muuhulgas on avaldunud ostetud asja puudused kõveras katuse aluspinna laudises. Hinnanguliselt maksavad kõvera katusepinna korrastamiseks ja puudulikult ehitatud katuse tuulekastide korrastamiseks tehtavad parandustööd 20 000 krooni. Tuginedes asja mittevastavusele ning kostjate soovimatusele asendada puudustega töö või viia asi vastavusse ehitusnormidega, alandas hageja 31.07.2007 avaldusega VÕS § 112 alusel müügihinda 146 845.95 krooni võrra (sh õigusabi kulud). Kostjad on nimetatud avalduse kätte saanud ning on esitanud kahel korral seisukohad, mis ei põhine õigel normil ja on otseses vastuolus VÕS sätetega. Läbirääkimisi kompromissi saavutamiseks peeti 2007 a augusti lõpuni, kuid need lõppesid edutult. 30.04.2007 notariaalses müügilepingus puuduvad kokkulepitud eritingimused kinnistul asuva poolelioleva elamu kvaliteedi kohta. Hageja on seisukohal, et siis kuulub kohaldamisele hea ehitustava, mis eeldab näiteks katusekatte materjali paigaldamisel katte tootja juhistest kinnipidamist. Tegemist on lepingutingimustele mittevastavusega, mis tekkis kostjate poolse tahtluse tulemusel, sest kostjad ise paigaldasid katusekatte ja tegid valiku säästa raha ettenähtud tehnoloogiat rikkudes. Katusekate paigaldati külmal ajal (veebruaris 2007), kuigi Sindelkatuse OÜ kinnitusel seda kostjatele keelati. Lisaks on tehtud olulisi konstruktsioonilisi vigu. Kõik viitab kostjate otsesele tahtlusele ning toob kaasa kostjate vastutuse asja lepingutingimustele mittevastavuse osas. Hageja on andnud kostjatele võimaluse ebakvaliteetse katusekatte asendamiseks, kuid taotleb ostuhinna alandamist. Hageja hindab ostuhinna alandamise väärtuseks kogu katusekatte vahetuse, katuse aluspinna korrastamise, uue materjali hankimise ja paigaldamise kulu, millele lisandub asjaajamiskulu. Vastavalt 30.04.2007 müügilepingule oli kohase täitmise väärtus 2 085 000 krooni. Sindelkatuse OÜ hinnangul on töö ja materjali maksumus 113 495.95 krooni. Elamu tuulekastide oluliste defektide kõrvaldamise hind on 20 000 krooni. Kokku on mittekohase täitmise väärtuseks 133 496 krooni, mis moodustab müügihinnast 6,4%. Kinnisvara puudutavas erialases kirjanduses on hinnatud katuse väärtuseks ehitise hinnast 10-15 %. Kostjad on maatüki eest tasunud OÜ-le Robyland 425 436 krooni. Ehituse väärtus on seega 1 659 564 krooni. Katus tuleb kattematerjali ja osaliselt alusmaterjali osas täielikult ümber teha. Mittekvaliteetse katuseta oleks elamu hinnaks 1 659 564 krooni – 10%= 1 493 607.60 krooni. Riigikohtu lahendis 3-2-1-131-05 toodud arvestuskäigu järgi oleks objekti alandatud

4.3.kinnitab hageja ostjana, olles eelnevalt tutvunud lepinguobjektiga, et see vastab tema poolt soovitule, mistõttu eritingimusi ja/või -nõudeid lepingobjekti seisundile lepingus esitada ei soovi. Lähtuvalt eeltoodud kinnitustele lepingus puudub hageja nõudel õiguslik alus, kaasa arvatud õigus vähendada ostuhinda. Hageja poolt väidetavad puudused ilmnesid peale lepingu sõlmimist. Hageja on ostnud katuse nii nagu see välja nägi ning oli silmaga nähtav, kostjad ei varjanud hageja eest katusekatte paigaldust või tehnoloogiat. Elamule paigaldatud katusekate ei jookse läbi ja täidab sellele pandud funktsioone. Asja saab kastutada vastavalt otstarbele. Katusekatte materjali paigaldamise juhistest võimalik kõrvalekaldumine ei ole käsitletav müügilepingu esemena, kuivõrd leping ei näinud ette katusekatte paigaldamist. Hageja ei ole asja üle vaadates esitanud pretensioone katusekatte materjali väära paigalduse kohta, mistõttu hilisemad pretensioonid on otsitud ja alusetud. Kostjad on olnud valmis parandama korstna ümbrused, mis võib-olla vajaksid plekiga vormistamist, kuid muud tööd on ilmselt põhjendamatud. Hageja on keeldunud lubamast kostjaid kinnistule töö tegemiseks. Hageja poolt hinna alandamine ei ole ka arvestuslikult kooskõlas VÕS § 112 lg 1 sätestatuga ning Riigikohtu lahendis 3-2-1-131-05 toodud metoodikaga hinna alandamiseks. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi tuleb rahuldada. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad müüjatena andsid hagejale 30. aprillil 2007. a sõlmitud müügilepingu alusel üle kokkulepitud omadustega hoonestatud kinnistu (st täitsid lepingu kohaselt) või andsid hagejale üle kinnistu koos poolelioleva hoonega, mis ei vastanud lepingus kokkulepitud või seaduses sätestatud tingimustele (st täitsid lepingu mittekohaselt) ning kas selle tõttu on hagejal õigus alandada ostuhinda VÕS § 112 alusel. Kohustuse, sh lepingulise kohustuse rikkumise, s.o kohustuse täitmata jätmise või mittekohase täitmise korral (VÕS § 100) on VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi üheks õiguskaitsevahendiks hinna alandamine. VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt võib lepingupool alandada tema poolt kohustuste täitmise eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, kui ta võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise. VÕS § 103 lg 1 esimese lause kohaselt vastutab võlgnik kohustuse mittevabandatava rikkumise eest (VÕS § 103 lõiked 2 ja 3), välja arvatud, kui seadusest või lepingust tulenevalt ei sõltu vastutus rikkumise vabandatavusest (VÕS § 103 lg 4). VÕS § 105 esimene lause sätestab, et võlausaldajal on sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, õigus keelduda oma kohustuse täitmisest, lepingust taganeda või leping üles öelda, samuti alandada hinda. VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Ka müügilepingu korral peab VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas.

30.04.2007 sõlmitud müügilepingu (tl 7-16) p-s 3.9 kinnitasid kostjad, et on hagejat teavitanud kõikidest neile teadaolevatest puudustest. Kostjad müüjatena välistavad selle lepingupunkti kohaselt vastutuse kinnisasja nende puuduste suhtes, millest nad ei ole lepingut sõlmides teadlikud või mis on ilmsed, silmaga nähtavad puudused, samuti varjatud puuduste osas, mida tavalise ülevaatusega ei ole võimalik avastada, v.a. juhul, kui müüja oli nendest teadlik või pidi nende olemasolust teadlik olema. Lepingu p-des 4.1. ja 4.3. kinnitas hageja, et ta on tutvunud kinnistu ja kinnistul asuva ehitisega ning ostab selle seisundis, nagu see lepingu sõlmimise päeval on. Hageja on kinnitanud, et lepinguobjekti seisund vastab tema poolt soovitule, mistõttu eritingimusi ja/või nõudeid lepinguobjekti seisundile esitada ei soovi. Kohus on seisukohal, et nimetatud punktid müügilepingus ei välista kostjate vastutust mittekohase kvaliteediga asja müümise eest. Asjaolu, et hageja vaatas hoone enne müügilepingu sõlmimist üle ja nägi ka katust, ei tähenda iseenesest veel seda, et ta sai aru või pidi aru saama katuse ehituse vigadest ja puudustest. VÕS § 14 lg-st 2 tuleneb kostjate kohustus teatada hagejale kui lepingueelsete läbirääkimiste teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu hagejal on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Hagejal kui ostjal ei olnud kinnistu ülevaatamise kohustust ei enne ega pärast müügilepingu sõlmimist. Hageja ei pidanud enne müügilepingu sõlmimist toimunud kinnistu ülevaatuse tulemusel kinnistul asuva hoone omadustest teada saama ja nendega müügilepingu sõlmimisel arvestama. Ostetud asja ülevaatamise kohustus pärast müügilepingu sõlmimist on VÕS § 219 järgi üksnes isikul, kes on müügilepingu sõlminud oma majandus- ja kutsetegevuses. Pärast müügilepingu sõlmimist avastatud asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise kohustuse järgimine ostja poolt (VÕS §-d 220-221) omab tähtsust lepingu rikkumisest tulenevate õiguskaitsevahendite rakendamise seisukohalt. Ekspert Ain Luhse arvamuse kohaselt katuse ehitamisel ei ole kasutatud projektikohast alusplaati, ehitamata on tootjajuhistes kajastatud katuse tuulutuskonstruktsioon, paigaldamata on projektikohane hüdroisolatsioon, täidetud ei ole katusekonstruktsiooni/katte läbiviikudele esitatavad nõuded, kohati on katusesindlid lahti, mis viitab ebasobivatele paigaldustingimustele ning katuseneelude ehitus ei vasta tootjajuhistele. Ekspert on seisukohal, et katuse kvaliteeti saab parandada üksnes katusekatte aluse konstruktsiooni parandamisega, ehitades nõuetekohase tuulutuse, katusekatte vahetamisega, mis peab toimuma vastavuses juhenditele, räästalaudise korrastamise ja osalise vahetamisega ning täita on vaja ohutusnõuded, mida olemasoleva katuse puhul ei ole tehtud: puuduvad pääsud katusele, juurdepääs korstnale jms. Sindelkatuse OÜ poolt antud esmane hinnang (tl-l 17) sisaldab A. Luhse ekspertiisiaktis toodud puudusi ja vigu. Kohus on seisukohal, et hageja on tõendanud olulise puuduse ostetud kinnisasjal: sellel oleva hoone katuse kvaliteet ei vasta ei projektile ega tootjajuhistele. VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt tavalise kvaliteediga. Lähtuvalt VÕS § 77 lg-st 1 tuleb lepingus kokkuleppimata kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava. Kostjad rikkusid müügilepingut, mistõttu oli hagejal õigus hinda alandada. Selleks pidi ta olema teinud hinna alandamise tehingu ja sellekohase tahteavalduse kostjatele kätte toimetanud (VÕS § 112 lg 2). Hinna alandamise tehingu kehtivuseks peab hageja olema teavitanud kostjaid kinnistu mittevastavusest müügilepingu tingimustele mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama (VÕS § 220 lg 1 esimene lause). Hageja on saatnud kostjatele kirjaliku müügihinna alandamise avalduse 03.08.2007 tähitult, mille kostjad on kätte saanud, vastates 08.08. ja 30.08.2007 samuti kirjalikult (tl 27-29). Kostjad ei nõustunud katusekatte väljavahetamise vajadusega, samuti täiendavate tööde tegemise vajadusega. Kohus on seisukohal, et ei esine hagejal VÕS §-s 224 toodud asjaolusid, mis välistaksid ostuhinna alandamise nõude õiguse.

Hageja taotlusel on kohus küsinud arvamuse riiklikult tunnustatud ekspert Riho Lubilt XXX külas Ülenurme vallas Tartumaal asuva kinnistu turuväärtuste võrdlemiseks lepingu sõlmimise ajal. R. Lubi eksperdiarvamuse kohaselt oleks nimetatud kinnistu turuväärtus, arvestades ekspert Ain Luhse eksperdiarvamuses väljatoodud puudusi, 1 850 000 krooni, so 150 000 krooni võrra väiksem kinnistu hinnast sellel asuva poolelioleva ilma puudusteta ehitisega. Viimasel juhul oleks kinnistu väärtus lepingu sõlmimise ajal olnud eksperdi hinnangul 2 000 000 krooni. VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Riigikohtu lahendi 3-2-1-131-05 punktis 20 märgitu kohaselt: „Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus).“ Käesolevas vaidluses on seega lepinguobjekti alandatud hind 1 850 000 x 2 085 000 : 2 000 000, so 1 928 625 krooni. Hageja soovib ostuhinna alandamist 133 496 krooni ulatuses. Kohus on seisukohal, et hageja nõue vähendada müügihinda on tõendatud ja põhjendatud. Kostja esindaja on esitanud vastuväite, et lepingu objektiks ei olnud töövõtt katuse ehitamiseks, vaid kinnistu müük sellel asuva poolelioleva ehitisega, mistõttu kostjad ei kanna vastutust ebakvaliteetse katuse eest. Hagejal on võimalik pooleloleva ehitise lõpetamise käigus katus oma soovidele vastavalt ümber ehitada. Kohus on seisukohal, et kinnistu müük sellel asuva poolelioleva ehitisega toimus müügilepingut reguleerivate VÕS sätete raamides, mis annavad hagejale õiguse nõuda ostetud asja vähemalt tavalist kvaliteeti (VÕS §-d 77 lg 1 ja 217 lg 1). Seetõttu ei ole kostja esindaja vastuväited viitega töövõtusuhet reguleerivatele sätetele käesolevas vaidluses asjakohased. Hageja on esitanud nõude kostjate kui solidaarvõlgnike vastu. VÕS § 65 lg 4 kohaselt kui mitu isikut kohustuvad lepinguga täitmakohustust ühiselt, siis eeldatakse, et nad on solidaarvõlgnikud. Kostjad müüjatena on sõlminud ühiselt 30.04.3007 hagejaga nii võlaõigusliku kui ka asjaõigusliku lepingu kinnistu nr XXX võõrandamise kohta, seega on kostjad solidaarvõlgnikud. Menetluskulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Hagi täieliku rahuldamise tõttu tuleb jätta hageja menetluskulud kostjate kanda solidaarselt, tulenevalt TsMS §-st 165 lg 3, mille kohaselt solidaarvõlgnikest kostjad vastutavad menetluskulude eest samuti solidaarselt. TsMS § 174 lg 1 ja 3 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.