2-06-25500/50 - Asjaõigus - Omandiasjad - Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja - lahend.ee

Kostja esitas 30.07.2008 /tl. 223/ kohtule arvamuse, mille kohaselt ta jääb eelpoolnimetatud seisukohtade juurde ning lisab, et vaidlusaluse eellepingu sõlmimisega ei ole hageja kinni pidanud poolte kokkuleppest ja talle väljastatud volikirja eesmärgist, mistõttu ka volikiri on tühistatud. Kohtuistungid Kohtuistungil, mis toimus 23.10.2008 selgitas hageja esindaja, et 03.12.2004 sõlmitud notariaalne müügileping on kehtiv ja taganemisavaldus tühine, kuna selleks puudub alus. Seega jäi hageja oma nõude juurde. Kohtuistungil kuulati ära vande all kostja ning tunnistaja Kostja E. P. seletuste kohaselt V. R., kes on tuttav, võttis temaga ühendust, kuna olid tööasjadega seotud. Kostja rääkis talle, et põllumajandusega ei tulnud toime, et jäi kahjumitesse, ehk leiab sellise inimese, kes hariks maad. Kaks aastat maad müüa ei saaks, kui keeld lõpeb, saab selle maha müüa. Kui maa erastas, siis lepingu juures notar ütles, et on tingimuseks, et 2 aasta jooksul ei saa maad edasi müüa, va lähisugulastele. Seda öeldi ka maavalitsusest. See oli u 2004 juuli. Aastal 2004 detsembris tegi ta hagejale volikirja. Notari juurde tuli V. R. ja tema tuttav R.. Vadim ütles, et on olemas inimene, kes hakkab põllumajandusega tegelema. Esialgu ei olnud plaanis maad müüa. Arvas, et põllumajandusega arvatavasti tegelema enam ei hakka. Tegi volituse ära. Kohe ei soovinud maad maha müüa, soov oli, et keegi selle maaga tegeleks, hariks. Aega oli ka, sest 2 aasta jooksul ei saanud ta nagunii maad maha müüa, siis oli aega mõelda. Abikaasa ütles üks kord, et talle helistas J. ja soovib kokku saada. Ta soovis teada, kas maad ei tahaks müüa. Kostja ütlesin, et 2 aastat on piirang , eks siis pärast vaatab. Ta tegi veel volituse, et J. N. läheks kinnistusse uurima, mis seal toimub. Siis sai kostja teada, mis seal toimus. Teada sai sellest 2005 aasta maikuus. Tegi volituse N.ile, kuna ise ei tea sellest midagi. Ta soovis, et N. uuriks miks kinnistusraamatusse on tehtud selline märge. Sai hageja poolt sõlmitud lepingust teada kohtu kaudu. Ta ei olnud enne mingist lepingust teadlik. Ta sai teada, et midagi on tehtud, aga konkreetselt sai alles kohtu kaudu teada. Korra sai K.K.iga kokku, aga ei mäleta, millest konkreetselt jutt oli. Lepingust sai tõesti teada alles 2006 aastal. 60 000 kroonist ta ei ole teadlik ja ei ole mingit raha saanud. Järelmaksu maa eest tasus esimesel korral K.K. ja edaspidi kostja. Talle tulid makseteatised, et kaks aastat on tasumata. Ta ei maksnud neid kuna asi oli segane. Kui ta V. R. rääkis, et kui leitaks kellegi, kes tegeleks põllumajandusega, siis see maksaks ka erastamise laenu. K.K.iga sellist kokkulepet ei olnud. Tal ei ole õigusalaseid teadmisi. Notar talle seletas, milliseid õigusi ta annab volitatavale, aga ta ütles seda ka, et seda saab igal ajal tühistada. Kostja arvab , et see maa maksab praegu umbes 1,5 miljonit. Kui volituse andis, siis võib-olla oleks selle maa hind u. 700-800 tuhat krooni, miinus hüpoteek. Hüpoteegi summa oli 308 000 krooni. 60 000 kroonist sai kohtudokumentidest teada. Leiab, et see tehing on pettus, tema seljataga tehtud. Leiab, et teda on petnud K.K.. Leiab, et ka Roosi on mingil määral teda petnud, et tegi sellise ettepaneku. Leiab, et kõige pealt hakatakse maad harima, mitte ei tehta kandeid kinnistusraamatusse. Ta mõtles, et K. on põllumees, mitte kinnisvara äriga seotud. Selle sai teada N.i käest, et ta ärimees on. Vadim ütles, et hageja hakkab tegelema maa harimisega. Ma ei tea kas V. teadis seda. V. elab Kiviõlis. Ta sai aru, et kevadel hakatakse tegelema põllutöödega. Tunnistaja J. N.`i selgituste kohaselt asi algas 2005 aasta kevadel, kui töötas kinnisvara firmas. Tal oli vaja 200 hektarit ja nii oleks saanud P.i maaga komplekteerida. Kuna ta P. ́i teab juba varasemast, helistas ta temale , aga naine ütles et ta tuleb alles aprillis koju. Sai linnas P.iga kokku ja ta ütles et oli teinud kuni 2006 aastani volikirja, et selle maaga tegeletakse. P. tegi mulle volituse asjaajamise kohta. Kolme tüki peale mis moodustab 90 hektarit, oli tehtud eelmärge K.K.i kasuks. Kuna P. ütles, et tema ei olnud sellest teadlik, läks ja tühistas volikirja, see oli kuskil mai lõpus. Siis tegi talle volituse kolmeks aastaks kõikide maatükkide peale. Kui käis kinnistus, siis seal öeldi, et eelmärge on juba tehtud ja siis P. tühistas eelmise volituse ja tegi mulle volituse. P. ütles, et kuna tal läks põllumajandusega untsu, siis niikaua kuni ta ei saa maad müüa, et siis keegi kasutab maad ja maksab hüpoteeke ja maamaksu. Selle kolme aasta jooksul olen mina seda asja ajanud. Siis ilmus sinna põllule müügisilt, siis helistasin sellel numbrilt ja ütlesid et volitused on 4(7)

Tartust, neid ei huvitanud ,et eelmine volikiri oli tühistatud. Vald tühistas erastamise korralduse ülejäänud 100 hektari peale, kuna 90 hektaril ei toimunud põllumajanduslikku tegevust, vaid kasutati kommerts eesmärkidel. Sõitsin Tartu ja uurisin mis alusel see eelmärge, siis seletati et K.K. on ostnud ja maksnud 60 000 krooni ja pannud ka trahvi raha. Kaido ütles, et ta on teinud kulutusi üle 400 000 krooni ja tahab ise seda maad müüa. Kui talle volitus tehti ,seal olid kõik õigused. N. suhtles K.K.iga. Kinnisvaraportaalis rippus see maatükk u 1 miljoni krooniga. Ma küsisin Kaido käest, et kas ta on E.le midagi raha andud, siis ta ütles et andis vahendajale, aga E.le isiklikult mitte midagi. Kohtusitungil, mis toimus 20.01.2009 kuulati vande all üle hageja, kelle ütluste kohaselt 2004 sügisel pakkus V.R. põllumaad 93 hektarit Mäetaguse vallas, hinnaks oli 6500 kr hektar, mis sisaldas hüpoteeki, kinnistul oli keelumärge. Hageja seletas : leppisime notari aja kokku R., tuli välja, et omanik E. P. on sõidus, kuid võib teha volituse. V.R. tõi mulle volituse. Maksime R. pool summat 360 000 krooni, tema andis volituse vastu. Leppisime kokku, et hüpoteegi kohustused tulevad meile üle. Tegime tehingu ära notari Uibopuu juures. Hüpoteegi kohustuse võtsin üle, mis oli ka lepingus kirjas, see moodustas teise poole kogu summast. Maksin järelmaksu ära, mis oli tasumata. Järgmine makse oli poole aasta pärast. Maksin Ida-Viru Maavalitsusele. Kevadel tuli teade, et volitus on tühistatud. Tehing oli detsember 2004. Saime mitu korda E. P.iga kokku, tema väitis, et ei ole raha kätte saanud. Me pakkusime talle variandiks, et maksame talle 50 000 krooni ja asi lõpetatakse ära. Ta oli peaaegu nõus, aga siis ei ilmunud enam välja. Kui ma sain volituse notari juures, siis mina maksin raha V.R.le enne notarisse minekut. Ma ei saanud muidu volitust kättegi. Raha saajad ei tulnud notarisse. Raha saamise juures oli kaks, mulle võõrast inimest. Raha üleandmine toimus autos. Ma arvan, et need kaks olid R. tuttavad. Järelmaksu esimese osamaksu maksin pärast lepingut, koheselt peale teatise saamist. P.iga sain kokku peale tehingut. Lepingu tingimused panime notaris paika. Hind oli varem paigas, kooskõlastatud V.R. kaudu E. P.iga. Ma ei olnud P.iga hinnast rääkinud. P.iga kohtusin 2005 aasta kevadel, peale seda kui volitus oli tühistatud. Varem P.iga ei olnud kohtunud, kohtusin tema esindajaga. Ma ei ole näinud E. P.i volitust V.R.le. P.iga kohtumisel nõudsin lepingu täitmist. Selle lepingu täitmist, mida sõlmisime notaris. Ma nägin, et R. andis minu poolt antud raha edasi nendele, kes istusid autos. R.andis mulle volituse. Mul oli huvi maa vastu, ma ei tea mida R. selle rahaga tegi. Asja tuum oli selles, et 20052006 hakkas põllumaa hind tõusma, kinnistul hakkas väärtus tekkima. Siis kinnistu muutus atraktiivseks. Tunnistaja V.R. selgituste kohaselt tunneb ta E. P.i. Ta seletab :2004 aastal pöördus E. P. läbi Aleksandri minu poole oma põllumaa müümise sooviga. E. P. soovis oma põllumaale osja leida. Tegemist oli kolme kinnistuga. E. P. mind volitas mind suuliselt midagi tegema, ametlikku volitust ei olnud notariaalselt tehtud. Oli suuline kokkulepe. Me jõudsime ostjaga ka hinnas kokkuleppele. E. P. oli Tallinnas tööl ja seetõttu ei saanud ise tulla notarisse tehingut vormistama. Sellepärast ta vormistas volikirja K. K. nimele, et saaks selle tehingu teha ilma tema kohalolekuta. Meil oli kokkulepe, et volituse saab Koppel kätte ja vaatab üle ja maksab E. P.i esindajale 360 000 krooni. E. P.i esindaja oli A. T.. K.K. maksis raha, seda nägin ise, see toimus minu autos. Kui A. suri muutis E. meelt müüa kinnistut. Me käisime E. juures kodus ja E. ütles, et kõik tehingud käivad läbi A.. Maksti sularahas. Ma ei mäleta millal A. suri, vist septembrikuus. Raha andmine toimus aastal 2004 suvel. Ma arvan, et P. sai raha kätte ja seetõttu loobus müümisest. Ma ei kujutanud ette, kuidas müük õiguslikult kujuneb. 360 000 krooni üleandmine P.ile oli kooskõlastatud Koppeliga. Autos anti raha üle A.le. Mulle maksti selle töö eest mingi protsent. Aleksander maksis. Hr. P. ei maksnud mulle midagi. Peale tehingut ei olnud mul mingeid suhteid P.iga. Ma teadsin P.i loobumistest läbi A.i. Kõik, mis toimus peale tehingut kuulsin ma mitte P.i vaid teiste isikute käest. Ma ei tea rahalistest suhetest P.i ja A. vahel. Ma arvan, et Aleksander andis raha P.ile edasi. Raha andmisel olin autos mina, A., K. ja keegi neljas veel, keda ei mäleta. Kohus määras, et lahendab asja kirjalikus menetluses ning andis menetlusosalistele tähtaja täiendavate tõendite ja seisukohtade esitamiseks. Täiendavad seisukohad 5(7)

01.12.2004 (tl 25-29)kuni selle kehtetuks kuulutamiseni 26.mail 2005(tl 45-48). J. N.ile andis ta volituse 2005a ,et ta uuriks kinnistusraamatus tema müügiobjektide kohta leiduvaid kandeid. Seda kinnitavad nii kostja(tl237) kui tunnistajana üle kuulatud J. N.( tl239). 01.detsembri 2004 a E.P. volitusest K.K.ile (tl25-29) on lugeda , et volitus on antud eelnimetatud kinnistute müügiks ja raha vastuvõtmiseks. Volitus on antud edasivolitamise õigusega ja esindataval on lubatud teha tehinguid iseendaga ja /või isikuga, kelle esindajaks ta samaaegselt on. E.P. ise kunagi hagejat K.K.it näinud ei olnud ,sellele isikule soovitas volituse teha tunnistaja V.R. (tl 237,kostja vande all antud tunnistus) K.K. sõlmis ülejärgmisel päeval peale volituse saamist esindajana tehingu isikuga, kelle esindajaks ta samaaegselt oli. Tehingu sisuks oli E.P. ́ile kuuluvate kinnistute müügi eelleping ja maa erastamise lepingust tulenevate kohustuste ülekandmise leping(Tl 16-24) Lepingu punktis 8 on kirjas , et notar on selgitanud lepingule allakirjutanutele ,et sõlmitav eelleping on kokkulepe ,millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Notar selgitab põhjalikult ka kõiki teisi eellepinguga kaasnevaid asjaolusid(tl21-23) Hageja oma hagis väidab , et pooltevahelist tehingut ei saa käsitleda kokkuleppena ,mille alusel on kostjal kohustus sõlmida müügileping tulevikus ,vaid seda tulebki käsitleda müügilepinguna, kuna kõik olulised tingimused on kokku lepitud .Olulised tingimused on müüdava eseme määratlemine ja selle hind .Müügi keelumärge ei muutvat seda lepingut veel eellepinguks. Kohus ei jaga hageja seisukohta pidada eellepingut võlaõiguslikuks müügilepinguks, kuna võõrandamiskeeluga kinnistuid ei oleks saanud keelu ajal müüa ,notar ei oleks saanud vastavaid lepinguid kinnitada. Notar kinnitas hageja soovil kinnistute müügi eellepingu ja selgitas selle lepingu eripära . Hageja oli sellega nõus ,kuid peale võõrandamiskeelu möödumist kui tekkis 6(7)

võimalus sõlmida kinnistute võlaõiguslik ja asjaõiguslik leping ,muutis kostja oma meelt. Kostja ei soovinud temast olenematutel põhjustel enam lepingut sõlmida ning hageja leidis seepeale , et leping on juba sõlmitud ,vaja on kohustada kostjat ainult kinnistusraamatu kande tegemiseks vastava tahteavalduse andmiseks. Kohus ei saa kohustada kostjat kinnistusraamatu kande tegemiseks vastavat tahteavaldust andma, kuna poolte vahel ei ole ostu-müügi eellepingule järgnevaid lepinguid sõlmitud. Ei ole sõlmitud lepingut ,millega hageja oleks kostjalt kinnistud ostnud. Võlaõigusseaduse § 29 lg. 1 järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Sama seaduse § 29 lg. 4 järgi kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii ,nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Võlaõigusseaduse § 33 lg. 1 järgi on eelleping kokkulepe ,millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kohus saab 03.detsembril 2004 sõlmitud kinnistute müügi eellepingut pidada selle sõna nimetatud tähenduses lepinguks, kuna lepingupooltega sarnane mõistlik isik samadel asjaoludel pidanuks seda lepingut tõlgendama eellepinguna. Ka eellepingut koostama pidanud notar on selle lepingu nimetamist eellepinguks õigeks pidanud selgitades (lepingu p 8) sellest eellepingust tulenevaid kohustusi ja ohte. Hageja on notari selgitusi kuulanud, eellepingule alla kirjutanud (tl 22-24). Pooled on kohtuistungil andnud vastukäivaid ütlusi kinnistute ostu-müügihinna tasumisest. Kuna hinna tasumine ei ole eellepingu võlaõiguslikust lepingust eristamise kriteerium, siis ei oma see antud haginõude puhul tähtsust, kuna vaidlus on poolte vahel küsimuses milline leping (eelleping või võlaõiguslik leping)on sõlmitud .Sellest olenevalt saab kohus kas kohustada või mitte kohustada kostjat andma oma tahteavaldus kinnistusraamatu kande tegemiseks. Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et poolte vahel oli 03. detsembril 2004 sõlmitud eelleping ning seetõttu ei saa kohus kostjat kohustada tahteavalduse andmiseks kinnistusraamatusse kande tegemiseks. Menetluskulud Tuginedes Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 162 lg 1-le menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Tuginedes Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 174 lg 1 menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.