Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Radiku

vastu

1.950.946,

krooni

Kristjan Radiku vastu esitatud hagi rahuldada osaliselt. Mõista Kristjan Radikult OÜ A&M kasuks välja põhivõlg 6844 krooni ja viivis 2771, 82 krooni, samuti alates 15. detsembrist 2007. a. kuni otsuse täitmiseni viivis 0, 5% sellest põhivõlast tasumata summalt päevas. Marina Radiku menetluskulud jätta hageja kanda. Ülejäänud menetluskuludest jätta 99, 5% hageja ja 0, 5% Kristjan Radiku kanda.“

Selgitused:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

Ehitise puudustest, s. t. projektile mittevastavusest ja ebakvaliteetsusest sai hageja teada 11. oktoobril 2006. a., kui selgus, et asja otsest valdust hagejal üle võtta ei ole võimalik. Hageja avastas ehitise vastuvõtmisel, et müüdud asja kvaliteet ei vasta lepingutingimustele ega ka seda liiki asjade tavalisele kasutusotstarbele. Üheski ekspertiisi käigus ilmnenud puuduses ei ole lepingu sõlmimisel kokku lepitud. Ehitis ei vasta Eestis kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele ja RYL 2000 ettenähtud kvaliteedinormidele. Ehitis ei ole projektikohane, puuduvad eriosade projektid, tööjoonised, ehitusmaterjalide sertifikaadid, tegemata on mõõdistamisaktid. Hageja on 12. juulil 2007. a. esitanud Kristjan Radikule pretensiooni, milles on osundanud puudustele ehitises ning teinud ettepaneku ehitise tagasiostuks ning kahju hüvitamiseks. Hageja võttis puudustega ehitise kostjalt vastu 14. augustil 2007. a. Kostja andis puuduste kõrvaldamiseks lubaduse, millest tekkis iseseisev võlakohustus. Kostja kohustus puudused kõrvaldama 21 päeva jooksul või hüvitama selle kohustuse rikkumise korral hagejale parandustööde maksumuse. Leppes sisaldub muu hulgas ka viivitusintresside tasumise kohustus arvestusega 0, 5% täitmata rahalisest kohustusest päevas. Võtmed andis kostja hagejale üle alles 31. augustil 2007. a. Kostja ei ole andnud hagejale üle dokumente, mis tõendavad ehitustööde tegemist vastavat kvalifikatsiooni omavate ettevõtjate poolt; hoone on ehitatud tööprojektita; puuduvad elektri, kütte, nõrkvoolu, ventilatsiooni, vee ja kanalisatsiooni ning väliskommunikatsioonide projektid; puuduvad kaetud tööde aktid, ehituspäevikud, tehnosüsteemide teostusjoonised ja torustike proovisurvestamise aktid; hoone on ehitatud ettenähtust 50 cm madalamale, vundamendi aluspadi on ettenähtud paksuses rajamata ning krundi täitekõrgus ei vasta projektile; ettenähtud plaatvundamendi või koormuskindla taldmikuga lintvundamendi asemel on rajatud lihtne lintvundament, ehitustöödele eelnevalt ei ole ehitatud drenaaži; hoone välisseinad, konstruktsioonid ja katusealused ei ole ehitatud vastavalt RYL 2000 nõuetele ning ehituse heale tavale; hoone ümbruses on sillutisriba rajamata, teed ja platsid on kiviparketi või graniitkillustikuga katmata. Kostja ehitusvigu ei kõrvaldanud. Hageja korraldas ehitusvigade osalise parandamise omal kulul, kulutades abiruumi katuse parandusele 28.000 krooni ja elamu juurde viiva veetrassi parandusele 6844 krooni. Kostja oli valduse üleandmisega tahtlikult viivituses 307 päeva (11. oktoobrist 2006. a.

nimetamata muu väidetav kahju hüvitamisele ei kuulu. Müüja vastutab üksnes enda tehtud töödes ilmnevate puuduste likvideerimise eest või nende puuduste ostja kulul likvideerimise eest. Kostja ei vastuta hageja vabal valikul tellitud teenuste eest või teiste isikutega sõlmitud kokkulepete täitmise eest. Hageja on esitanud nõude töödele, milles pooled kokku ei ole leppinud. Hageja ei ole võimaldanud kostjal ehitises ilmnenud pisipuuduseidki kõrvaldada, millest saab järeldada, et hagejal puudus selleks huvi. Hageja etteheited ei ole suunatud mitte ehitise parandamisele, vaid võimalikult suure rahalise nõude esitamisele. Hagis märgitud ja tegelikult esinevad puudused võiksid tekitada garantiivastutuse, mida hageja aga ei ole nõudnud ega saagi nõuda kinnistu võõrandamise tõttu. Hageja leppetrahvi nõudel ei ole alust. Hageja võttis ehitise vastu 2006. a. sügisel ja suunas selle müüki. Hagejal puudub üksnes akti hilisemast vormistamisest igasugune negatiivne tagajärg. Hageja on asjaõiguslepingu sõlmimisel kinnitanud, et loobub viivitusega seotud nõuetest. Nõude hilisem esitamine on õiguse kuritarvitamine. Hagejal ei olnud alust pisipuudustele tuginedes keelduda ehitise vastuvõtmisest. Ehitis oli ja on sihtotstarbeliselt kasutatav, hageja oli asja vastuvõtmise vormistamisel viivituses. Esimese astme kohtu otsus

võimaldamisega. Ka hageja enese käitumine lepingu täitmisel viitab asjaolule, et hageja ei ole pidanud M. Radikut vastutavaks lepingus sisalduvate võlaõiguslike iseloomuga kohustuste täitmise eest. Hageja on lepingu täitmise käigus pidanud läbirääkimisi ja esitanud nõudeid üksnes K. Radikule. Üheski kirjas ega pretensioonis M. Radik osaline ei ole. Ta ei ole osalenud vara või töö üleandmise vormistamisel. Vaid tasaarvestuse avalduse on hageja suunanud mõlemale kostjale, mis ainsa hageja ühepoolselt koostatud dokumendina ei kummuta lepingu tekstist ja poolte käitumisest tulenevat teistsugust järeldust. Seega ei ole kostja M. Radik võtnud hageja ees kohustust teha Xxxxxx x asuval kinnistul ehitustöid ning korraldada kinnistu valduse üleandmisega seonduvat. Hageja ei ole esile toonud, et kinnistu üleandmine või selle vormistamine oleks mingilgi moel takistatud M. Radiku tegevuse või tegevusetuse tõttu. M. Radik ei ole hageja õigusi rikkunud, hagi tema vastu on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja väidab, et kostja on kohustust rikkunud ja põhjustanud sellega hagejale kahju. Hageja nõuab kahju hüvitamist ja leppetrahvi tasumist. VÕS § 100 järgi on kohustuse rikkumiseks võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg. 1 p. 3 järgi on võlausaldajal õigus nõuda kohustust rikkunud võlgnikult kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg. 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kooskõlas VÕS § 127 lg. 4 peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 24 lg. 1 ja 2 järgi tuleneb kohustuse sisu lepingust. Vaidlust ei ole selles, et 28. augusti 2006. a. leping sisaldab tingimusi, mis vastavad nii müügi- kui ka töövõtulepingu tunnustele. VÕS § 1 lg. 2 järgi kohaldatakse juhul, kui leping vastab kahe või enama seaduses sätestatud lepinguliigi tunnustele, nende lepinguliikide kohta seaduses sätestatut üheaegselt, välja arvatud sätted, mille üheaegne kohaldamine ei ole võimalik või mille kohaldamine oleks vastuolus lepingu olemuse või eesmärgiga. VÕS § 208 lg. 1 järgi kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Müügilepingu kohta sätestatut kohaldatakse ka lepingutele, mis on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks, välja arvatud juhul, kui tellija andis teisele lepingupoolele olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist. Müügilepingu kohta sätestatut ei kohaldata lepingutele, mille puhul suurem osa lepingupoole kohustustest, kes asja muretseb, seisneb töö tegemises või muu teenuse osutamises (VÕS § 208 lg. 2). VÕS § 635 lg. 1 järgi kohustub töövõtja töövõtulepinguga valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega kokkulepitud tulemuse, tellija aga kohustub maksma selle eest tasu. Töövõtulepingu olemuslikeks tingimusteks on tellija ülesandel töö tegemine ning selle tasu eest üleandmine. Hinnates lepingus sisalduva võõrandamiskohustuse ja töö tegemise kohustuse väärtusi ja nende tähendust, on tegemist segatüüpi lepinguga. Lepingu sõlmimisel ei olnud kinnistul asuv ehitis valmis. Töö ja võõrandamiskomponendi võrdlemisel saab järeldada mõlema olulist osatähtsust ning vaidluse lahendamisel kuuluvad kohaldamisele mõlema lepinguliigi sätted koosmõjus vastava lepingutingimusega. Kinnistu omandi üleandmises ja ostuhinna tasumises allub leping müügi sätetele, hoone ehitamisel ja ehitises puuduste hindamisel ning sellest tulenevate tagajärgede hindamisel allub leping töövõtu sätetele.

hageja oli õigustatud alandama hinda 150.000 krooni ulatuses. Vaidlus müügilepingu osas on üksnes selles, kas müüja on viivitanud ostjale asja üleandmisega või mitte. VÕS § 209 lg. 1 järgi lasub müüjal kohustus panna asi ostja käsutusse üleandmiseks valmis ja teatada ostjale valmispanekust. Sellega loetakse müüja kohustus asja üleandmises täidetuks (lg. 2). 28. augusti 2006. a. lepingu punktis 5 on pooled kokku leppinud, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 8. oktoobril 2006. a. Valduse üleandmiseks nägid pooled ette järgnevad toimingud: müüja annab ostjale üle lepingu eseme (kinnistule ehitatud hoone) lepingus ettenähtud seisundis; valduse üleandmisel vormistavad pooled lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmisakti, mis loetakse ostja poolt antud täitmise kviitungiks, müüja annab ostjale üle hoonele juurdepääsu võimaldavad võtmed, müüja annab ostjale üle lepingu esemega seotud muud esemed ja teabe, müüja annab ostjale üle hoone ehitamise ja kasutamise kohta käivad dokumendid. Kohus ei nõustu hageja väitega, et pooled ei ole 28. augusti 2006. a. lepingu muutmiseks kokkulepet sõlminud. Asjaõiguslepingu punktist 3 tuleneb üheselt, et pooled on

VÕS § 641 lg. 1 järgi peab töö vastama lepingu tingimustele. Lepingutingimustele peavad vastama ka töö juurde kuuluvad dokumendid; lg. 2 järgi ei vasta töö lepingu tingimustele, kui tööl ei ole kokkulepitud omadusi; töö omadustes kokkuleppe puudumise korral ei vasta töö lepingu tingimustele juhul, kui töö ei sobi teatud otstarbeks, milleks tellija seda vajab ja mida töövõtja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma, kui tellija võis mõistlikult tugineda töövõtja erialalistele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki tööd tavaliselt kasutatakse. Pooled on 28. augusti 2006. a. lepingu punktides 3. 1 - 3. 3 kokku leppinud, et ehitis peab vastama ehitusloa saanud ehitusprojektile, hoone peab kirjelduse ja siseviimistluse osas olema kooskõlas lepingu lisas 1 märgitud tööde loeteluga, krunt peab olema planeeritud, muru külvatud ning juurdepääsutee sillutatud killustikuga. Ehitise kvaliteedinõuetele vastavust hinnatakse Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormide ja ehitustööde üldiste kvaliteedinõuete RYL 2000 alusel, siseviimistlus peab vastama klassile II viimistluse RYL 2000 järgi. Töö üleandmine - vastuvõtmine on vormistatud 14. augusti 2007. a. aktis. Objekti ülevaatamisel tehtud märkused on vormistatud akti lisana. Aktil on poolte allkirjad ning selle lisal kostja märge: teatavaks võetud. Kostja on 15. augustil 2007. a. esitanud akti lisale vastuse, millele hageja on omakorda vastanud 21. augustil 2007. a. Nimetatud dokumentides kattuvad poolte seisukohad järgmiste kostja kohustuste hulka kuuluvate vaegtööde ja töös esinenud puuduste osas: vundament on ehitatud projektile mittevastavalt, drenaaž rajamata, teisel korrusel boksidevahelises seinas kaks auku täis ladumata, abiruumi pealne katus vale kaldega, abiruumi katusele on käimiseks vajalikud restid paigaldamata, leiliruum soojustamata 5 cm villaga, teise korruse põrand ehitatud valesti, redel puudub, esimese korruse terrassi uks panna ette õiget pidi või vajadusel välja vahetada, paigaldada akende ja rõduuste turvapiirded, akendelt eemaldada kiled, trepivalgustuse juhe tõsta allolevast astmest 2 m kõrgusele, rõdu metallpostid värvida, veetorustik ei vasta OÜ Tehnovõrkude nõuetele, lagedes praod parandada, vannitoa väljatõmbe ava katta esimesel korrusel plafooniga, teise korruse majaesise rõduukse käepide vahetada, rõdude välised piirdeliistud värvida, vannitoa põrand korda teha, teise korruse suures magamistoas tapeet paigaldada vahedeta, porte lahti, köögis väljatõmbe ava korrektselt lõpetada (toru sisse ulatusega 5 cm tuppa), silikoonida akna ja aknalaua vahelised praod, tubade ukseliistud pragudeta ümber paigaldada, naelapead peita terves majas, uksepiidad üle vaadata ja parandada, teise korruse vannitoa aknalaua otsmikud lahti, ukse käepidemed ja augu katted paigaldada, parkett kummis terves majas, ukseliist suurde magamistuppa põrandale paigaldamata, teise korruse rõdude ülemised piirdelauad ajavad pinde, vihmaveerennid jooksevad liitekohtadest läbi, teise korruse magamistoa rõdu sein või põrand viltu ehitatud, alumisel terrassil on majaplekk krohvitud maja sisse, magamistoa elutoa porte lahti, saunakeris lõpetamata, esiku seintes ebavajalikud augud katmata, ehituspraht ja jäägid koristamata. Kostja ei nõustunud hageja järgmiste etteheidetega: korsten ei vasta projektile, tuletõkkesein ei ulatu katuseni, maja välisuks vale, trepp ei vasta projektile, haljastus ja platsid tehtud valesti, sadevete hoonest kallakuga eemale juhtimine tegemata, teed ja platsid graniitkillustikuga katmata, sillutisriba hoone ümber rajamata, auto katusealune värvimata, terve maja teist korda värvimata, magamistoa radiaator ümber paigutamata, esikuvalgustus projektijärgselt rajamata, puuduvad ehituspäevik, teostusjoonised ja eriosade projektid. Kohus leiab, et hilisemates dokumentides, mis on koostatud pärast 14. augustit 2007. a., esmakordselt nimetatud puudustele hageja tugineda ei saa. Hageja on oma

tellija töö lepingule mittevastavusest teatamisel seda piisavalt täpselt kirjeldama. VÕS § 644 lg. 3 järgi ei või tellija töö lepingule mittevastavusele tugineda, kui ta ei teata töö lepingule mittevastavusest õigeaegselt ega kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul mittevastavust piisavalt täpselt. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib tellija siiski, tuginedes lepingu mittevastavusele, alandada makstavat tasu või nõuda, et töövõtja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Hageja sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses; hageja on äriregistris enda tegevusaladena muu hulgas deklareerinud kinnis- ja vallasvara haldamise, arenduse ning ostumüügi. Hageja sõlmis kostjaga lepingu lootuses saada kinnisvara investeeringult tulu. Ka poolte elektroonilisest kirjavahetusest saab järeldada, et hageja soetas vaidlusaluse korteriomandi edasimüügist kasu saamise eesmärgil. Seega pidi hageja ostjana ja tellijana töö vastuvõtmisel selle üle vaatama ning esinenud puudusi piisavalt täpselt kirjeldama. Hageja vaatas ehitise 14. augustil 2007. a. üle eesmärgiga fikseerida puudused ning avastada ehitise mittevastavus. Kohus hindab väidetavat mittevastavust 14. augusti 2007. a. akti lisas märgitud ulatuses. Töös esinevatest puudustest esmakordne teatamine hagiavalduse esitamisega kohtusse on küll põhimõtteliselt võimalik, kuid käesolevas vaidluses esiletoodud asjaoludel tellijale mittelubatav ega mõistlikult vabandatav. Tellija on saanud ehitise oma valdusse 2006. a. novembris. Vaatamata asjaolule, et ehitus ei olnud päriselt lõpetatud, oli hagejal õigus ja võimalus töö põhjalikult üle vaadata. Ehitise kasutusluba on väljastatud 30. mail 2007. a., millest järeldub, et ehitis pidi selle komisjonilise ülevaatamise ajaks olema põhiliselt valmis. Hageja ei ole esile toonud mingeid kostja toiminguid, millest saaks järeldada kostja (töövõtja) poolt lepingu süülist rikkumist ei tahtluse ega ka raske hooletuse vormis. Ka ei ole hageja osundanud millelegi, millest saaks järeldada, et kostja varjas hageja eest ehitise tegelikku olukorda. Vaidlust ei ole selles, et hagejal oli objektile püsivalt juurdepääs, kostja ei ole teinud mingeid takistusi objekti ülevaatamiseks. 14. augusti 2007. a. aktist järeldub, et hageja on seda ka teinud. Hageja on ehitise ülevaatamise ja puudustele osundamisega viivitanud 2006. a. novembrist kuni 2007. a. 14. augustini, mis on rohkem kui kaheksa kuud. Sellest ajast edasiselt on hageja minetanud töö ülevaatamisel seni nimetamata puudustele osundamise õiguse. Mõistlikult vabandatav võiks olla üksnes nendele puudustele osundamine, millest hageja ei saanud teada töö tavapärase vastuvõtmise juures. Seega on hagejal kahju hüvitamise nõudes õigus tugineda üksnes neile puudustele, mida ta on 14. augusti 2007. a. töö vastuvõtmisel märkinud, piisavalt täpselt kirjeldanud ning mille olemasolu pärast

rikkumisena ning mille olemasolu on tõendatud 21 päeva möödumisel 14. augustist 2007. a. ehk pärast 4. septembrit 2007. a.

kasutatavust vastavalt sihtotstarbele. Kasutusloa väljastamine annab aluse eeldada, et ehitise dokumentatsioon on nõuetekohane ja ehitist on võimalik funktsionaalselt ning ohutult kasutada.

ei saa teha järeldust, et kostjal lasub ülekande kohustus üksnes mistahes pakkumuse vormistamisest. Aktist saab järeldada, et kostja poolt hüvitamisele kuulub parandustööde maksumus. See tähendab, et parandustöö peab olema maksenõudele eelnevalt tehtud või parandustööde tasunõue hageja suhtes siduva kokkuleppega tekkinud ning tõendatud. Hageja kahju suuruse tõendamiseks esitatud OÜ Profeld pakkumuses kajastatud viimistlustööde tegemise vajalikkus kostjast tingitud põhjustel ei ole tõendatud. Kostjal puudus alus selle pakkumuse alusel hagejale makse tegemiseks. OÜ HVK Katuseehitus pakkumus on tehtud töödele, mille vajalikkus ei ole samuti tõendatud. Tõendatud on üksnes puudused varikatuse ehituses. Hageja ei ole aga kummutanud kostja vastuväidet selles, et varikatus on tehtud täiendavana, projektist (ka lepingust) välja jääva tööna. Seetõttu ei saa selles töös esinev mittevastus olla mittevastavuseks 28. augusti 2006. a. lepingu tähenduses. OÜ Stormel pakkumus kaeve- ja planeerimistööde eest sisaldab lisaks drenaažitöödele ka paekivi müüri ladumist, mida 14. augusti 2007. a. töö ülevaatamisel ei ole puudusena märgitud. Eeltoodud põhjendustel on alusetu hageja nõue kommunikatsioonide asukoha selgitamisele tehtavate kulude 79.000 krooni hüvitamiseks, kuna neid kulutusi hageja ei ole teinud. Hageja soovib esitatud hagiga kostjale üle kanda oma majandustegevusega kaasnenud ärilisi riske. Hageja on kinnistu soetanud kostjalt hinnaga 3.450.000 krooni ning

Vaidlus puudub selles, et kostja on andnud lubaduse tasuda OÜ Tehnovõrkude Ehitus arve maakraani vahetuse ja täiendava survestamise eest, seega on hageja nõue selles osas põhjendatud ja tuleb rahuldada. Pooled on 14. augusti 2007. a. aktis kokku leppinud viivise 0, 5% päevas rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest. Hageja on esitanud viivisenõude viivituse eest ajavahemikus 3. oktoobrist 2007. a. kuni hagiavalduse esitamiseni. Hagi on esitatud

lepingus kirjeldatule - asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks ja otsene valdus asjaõiguslepingu sõlmimise järgselt üle anda, tähtajaga 8. oktoober 2006. a. Asjaolu, et kostjad ei täitnud müügilepinguga võetud kohustust tähtajaks, ei muuda poolte õigussuhet ega tekita poolte vahele töövõtusuhtest tulenevaid kohustusi. Vaidlusele kohaldub üksnes müügilepingu kohta sätestatu VÕS § 208 lg. 1 (kohustus võõrandada alles valmistatav asi) koosmõjus sama paragrahvi lg. 2 teise lausega, sest pooled ei ole kokku leppinud töövõtus. Lepingus kirjeldatud koguses ja kvaliteedis asi pidi olema valminud hiljemalt 8. oktoobril 2006. a. ja hiljemalt sellel kuupäeval apellandile omand ja otsene valdus (lihtkirjaliku akti alusel koos kõigi päraldistega) üle antud. Asjaõiguslepingust, mis sõlmiti 11. oktoobril 2006. a., ja selle punktist 2. 3. 3 ei saa mitte kuidagi tulevikus saabuva sündmuse kohta järeldada, et apellant oleks 21. novembriks 2006. a. saanud lepingu otsese valduse. Kohtutoimikust ei ole leida ühtegi dokumenti, mis tõendaks hoonele juurdepääsu võimaldavate võtmete üleandmist enne

Hageja on nimetanud ja kirjeldanud puudusi 21. augustil 2007. a. ning ka hilisemalt asjatundja arvamuses (Acto Consult OÜ ekspertiisiakti koosseisus), mille kättesaamist tõendavad nii hageja kirjad kui kostja vastused. Seega on hageja õigeaegselt puudustest teavitanud ja puudusi piisavalt kirjeldanud. Ehitise puudused olid ka fikseeritud üleandmise aktis, millega hageja andis omakorda otsese valduse üle ostjale Mart Normanile. Kohus on eiranud asjas esitatud tõendeid, s. h. hageja õigust esitada 28. augusti 2006. a. võlaõiguslepingus kokkulepitu kohaselt pretensioone üksnes otsese valduse vastuvõtmise järgselt (p. 5. 4). Lepingueseme üleandmise järgselt fikseeritud puuduste kohta on hageja esitanud piisavalt tõendeid ja puudusi õigeaegselt piisavalt täpselt kirjeldanud, seega lasub selliste puuduste kõrvaldamise tõendamiskoormus kostjatel, mitte hagejal. Kohus on esitatud tõendeid käsitlenud vastuoluliselt ja ebavõrdselt, eelistades põhjendamatult kostja tõendeid hageja omadele. OÜ Acto Consult on pädev sooritama ehitusekspertiise ja ka projektiekspertiise, mis on käsitletavad asjatundja arvamusena TsMS § 272 lg. 2 kohaselt. Kohtule esitatud ekspertiisiaktil on kajastatud Eesti Vabariigi Majandustegevuse registri registreeringute andmed, mis on igale isikule, s. h. kohtule vabalt juurdepääsetavad. Asjatundja arvamus, samuti eksperthinnang on alati hinnang konkreetsete faktiliste asjaolude suhtes, olenemata sellest, kas on kasutatud üldtunnustatud mõõteandmeid või kaudseid vahendeid. Kohtul oli võimalus hinnata asjatundja arvamuses fikseeritud puudusi ka fotomaterjalile ja projekti seletuskirjadele kui arvandmeid sisaldavatele tõenditele tuginevalt ja seega ei olnud kohtuliku ekspertiisi korraldamine hädavajalik. Kohus on jätnud ehituse eskiisprojekti seletuskirja kui tõendi hindamata, kuigi viidatud dokumendist tulenevad ehitise kvaliteedile ja konstruktsioonide püsivusele kehtestatud olulised nõuded. Kostjad ei ole tõendanud OÜ Acto Consult akti mittevastavust. Kohtul puudub igasugune alus kahelda pädeva isiku poolt tehtud akti tõendamisväärtuses. Samas on kohus lähtunud Ober Haus Kinnisvara poolt koostatud dokumendist kui pädevast eksperthinnangust, hoolimata asjaolust, et akt on selles sisalduvate selgituste kohaselt koostatud peamiselt kostja poolt väljendatud asjaoludele toetudes. Kostjale oli teada, et hageja soetab korteriomandi peamiselt edasimüügi eesmärgil, kuid kavatseb kasutada korteriomandit ka hageja seadusjärgse esindaja elukohana. Seega ei tekitanud korteriomandi ostmine hageja poolt muutusi lepingueseme sihtotstarbelise kasutamise eesmärgis – kasutamisel eluruumina. Fototabelis ja ekspertiisiaktis ning hageja poolt korteriomandi edasimüügil koostatud üleandmise aktis on puudused, mis piirasid oluliselt korteriomandi kasutamiskõlblikkust. Selliste omadustega elamut (korteriomandit) ei saa lugeda ka vähemalt keskmise kvaliteediga müügiesemeks VÕS § 77 lg. 1 tähenduses. Kohus on paljasõnaliselt rajanud oma põhistuse sellele, et kohalik omavalitsus on väljastanud ehitisele kasutusloa. Samas on tõendina esitatud fotodelt näha, et korsten on vahetus kokkupuutes puitkonstruktsiooniga ja korstna kõrgus katusest ei vasta EV standardile. Korstna ja puitkonstruktsioonide vahele ei ole tehtud tulekindlast 10 cm paksusega kivivillast katikuid, nagu näeb ette projekti p. 1. 8 Tulekaitse. Järgitud ei ole tuleohututust käsitlevate projekteerimistingimuste üldnormi EPN 10. 1 nõuet, mille kohaselt peab suitsulõõri sisepinnast puitkonstruktsioonini jääma vähemalt 250 mm. Ainuüksi kõrvalekalded tuleohutusnõuetest, millega rikutakse ettenähtud norme, annavad õiguse nimetada ehitist tuleohtlikuks. Kohaliku omavalitsuse akt hoonele kasutusloa andmise kohta ei kõrvalda küttekollete normidele mittevastavust ega taga ehitise tuleohutust. Ehitise kasutusluba kui haldusakt annab õiguse ehitist sihtotstarbeliselt kasutada, kuid see akt ei taga ehitise vastavust lepingus kokkulepitule ega kinnita ehitise nõuetekohasust ega sihtotstarbelist kasutatavust pooltevahelise lepingu tähenduses. Kohus on alusetult väitnud, et hagejale ei ole tekkinud kahju. Kahju tekkimisel ei ole oluline, kas kahjustatud isik võõrandab asja edasi ja kas riskid realiseeruvad puuduste fikseerimise ajal või tulevikus või kas hagejal oli enne asja võõrandamist siduvaid kokkuleppeid puuduste kõrvaldamiseks. Turuhinna üldine langus ei tee olematuks hagejale põhjustatud kahju. Põhjusel, et maja vundament, katus, konstruktiivne osa jt. ei vasta projekti

seletuskirjas ettenähtud stabiilsusnõuetele ja tegemist on oluliste puudusega, millest hageja oli kohustatud koos teiste oluliste puuduste äranäitamisega korteriomandi ostjat müügil teavitama, sai hageja puuduste võrra madalama müügihinna, kui oleks saanud nõuetele vastava korteriomandi müügi korral. Kinnisvara turuhinna langus ei tee seda kahju olematuks. Seega ei ole õigustatud kostjate poolt tekitatud kahju hüvitise vähendamine selle arvel, et hageja on heade müügioskuste tulemusel saanud ka puudustega asja edasi müüa hea hinnaga. Poolte 14. augusti 2007. a. kokkuleppes on üheselt ja selgelt kokku lepitud kostjate kohustuses maksta apellandile parandustöö maksumus 3 päeva jooksul hinnapakkumiste esitamisest kostjatele, kui kostjad ei ole eelneva 21 päeva jooksul puudust ise likvideerinud. 150.000 krooni väljamõistmine vastustajatelt hageja konkretiseerimata, kuid kostja poolt omaks võetud viimistlustööde puuduste osas on õigustatud. Hageja on poolte kokkuleppe alusel kinni peetud ostuhinna summas 150.000 krooni juba tasaarvestanud oma leppetrahvi nõudega. Seega kuulub hageja kasuks välja mõistetud 150.000 krooni reaalselt väljamaksmisele kostjate poolt, seejuures kuulub nimetatud summa kohtuotsuse resolutsioonis kajastamisele ja selle väljamõistetud kahjuhüvitisega tuleb arvestada ka kohtukulude jaotamisel. Üksnes juhul, kui kohus jätab hageja leppetrahvi nõude rahuldamata, on õigustatud 150.000 krooni suuruse viimistluspuuduste osalise hüvitamise summa tasaarvestamine kostjatele tasumata ostuhinna osaga. Kohus on kostjalt välja mõistnud rahalise kohustuse täitmata jätmise eest viivise 0, 5% kalendripäevas kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni hagiavalduse esitamiseni, kuid on jätnud täielikult käsitlemata ja otsuses kajastamata nõude viivise väljamõistmiseks hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni. Väljamõistetud viiviseid tuleb arvestada kohtukulude jaotamise otsuses. Kohus on jätnud alusetult rahuldamata kohtueelses menetluses kantud esindajatasu ja kahju kindlakstegemise kulud, mis on sissenõutavad VÕS § 128 lg. 3 alusel. Kaks kuud enne kohtuvaidlust läbi viidud ehitusekspertiisi (asjatundja arvamuse) kulu ei ole tõendi hankimise kulu TsMS tähenduses, vaid kahju kindlakstegemise kulu ja otsene varaline kahju. Samuti ei ole hageja poolt nõude esitamisega neli kuud enne hagi esitamist tekkinud kulu menetluskulu TsMS tähenduses, vaid nõuete esitamisega seotud kulu (VÕS § 128 lg. 3). Kohus on alusetult väitnud, et Xxxxxx x paarismaja teise korteriomaniku poolt kostjatele saadetud teade ei võinud mõjutada kostja suhet hagejaga, sest kostja ei teadnud ega pidanudki teadma Ain Kukkeri tegutsemisest hageja nimel. Vaidlusalune korteriomand on paarismaja üks sektsioon ja teise sektsiooni omanikuks oli vaidluse ajal (ja on ka hetkel) tunnistaja Ain Kukker. Müües ühe korteriomandi Ain Kukkerile ja teise hagejale, teadsid kostjad või vähemalt pidid teadma, et Ain Kukker ja hageja omavad korteriomandi kaasomandi osi võrdsel alusel ja on õigustatud esitama pretensioone kaasomandi seisukorra või puuduste kohta kogu hoone konstruktsioonide ja territooriumi suhtes. Kohus on menetluskulude jaotamisel rikkunud TsMS §-s 162 sätestatut ja hagejal on õigus nõuda menetluskulude jaotuse kohta tehtud otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jäetaks kõik menetluskulud kostjate kanda solidaarselt. Kostja Kristjan Radiku apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati põhivõla osas 250.000 krooni ulatuses ja viivise osas 150 krooni ületavas ulatuses, samuti menetluskulude jaotuse osas. Kostja palub uue otsusega jätta hagi vaidlustatud osas rahuldamata. Hagis nõutakse hüvitist väidetavalt puudustega töödega tekitatud kahju eest, põhjendades nõuet väidetavate ehitusvigade parandamiskuluga. Hageja kinnitas, et ta ei ole puudusi parandanud ega kavatsegi seda teha. Maakohus on kostjalt TsMS § 233 alusel välja mõistnud kahjuhüvitise töös esinevate puudustega väidetavalt kaasnenud kinnistu väärtuse languse eest. Selliselt on kohus eksinud pooltevahelises töövõtulepingus sätestatud töövõtja vastutuse piirangu kokkuleppe vastu ja ebaõigesti kohaldanud VÕS § 646 lg. 5, mis reguleerib töövõtja vastutust puudustega töö eest.

TsMS § 233 on erandlikes tingimustes rakendamisele kuuluv menetlusnorm, mis ei reguleeri kahju hüvitamise õigussuhte tekkimist. Asjas ei ole ühtegi tõendit, mille kohaselt oleks apellant tekitanud hagejale hagis nõutavas seisnevat kahju. Seega ei ole kahju hüvitamise kohustust tekkinud. Kui kahju tekitamine oleks tuvastatud nn. „väärtuse vähenemisena“, siis on pooled lepingus välistanud apellandi vastutuse sellise kahju eest.

nõudega ei oma õiguslikke tagajärgi (VÕS § 197 lg. 1 ja § 200 lg. 4). Maakohus on õigesti tuvastanud, et hagejal puudub leppetrahvi nõue, mida ta tasaarvestada soovis. Hageja käitumine kinnitab, et 21. novembril 2006. a. lepiti kokku hinna alandamises kõikide puuduste eest: hageja tasaarvestamise algne avaldus on dateeritud pärast 21. novembri 2006. a. kokkuleppes hageja tõlgendusest tulenenud 150.000 krooni tasumise tingimuse (hageja poolt kinnistu edasimüük M. Normanile 21. novembril 2007. a.) saabumist. Samale asjaolule (väidetavatele puudustele) tuginedes ei saa hinda alandada ja nõuda parandamiskuludes seisneva kahju hüvitamist. Kohus on eksinud kahjusumma arvestamisel. Drenaaži maksumuse arvestamisel on eksimus kostja kahjuks (59.000 + 35.000) 94.000 krooni, teede/platside osas 155.000 21.350) 133.650 krooni, sillutisriba osas (45.500 - 9450) 36.050 krooni ja kokku 263.000 krooni võrra. Kui aga teede-platside-sillutisriba osas lugeda kostja tehtud tööd täielikult mittevastavaks, siis on arvestusviga vähemalt 228.700 krooni apellandi kahjuks. Töö mittevastavuste tuvastamisel tuleb arvestada, et hageja oli korteriomandi faktilistest omadustest teadlik juba enne müügi- ja töövõtulepingu sõlmimist ning oli jooksvalt kursis ehitustöödega. Vaidlust ei ole selles, et hageja kutsetegevuseks on kinnisvaraarendus ning ost–müük. Seega oma käitumisega VÕS § 9 lg. 1, TsÜS § 68 lg. 3 mõistes hageja nõustus ehitustöödega 21. novembril 2006. a. Alternatiivselt ei või hageja vastavalt VÕS § 644 lõikele 3 hilisemalt samadele asjaoludele kui puudustele tugineda. Maakraani ja surveproovi maksumust 6844 krooni ning VÕS § 113 lg. 1 tulenevat viivisemäära 11% aastas ja viivituse kestust 75 päeva arvestades on korrektne viivise summa kokku 150 krooni. Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega 14. augusti 2007. a. aktist tuleneva viivise kokkuleppe muudatuse kehtivuse osas. Nimetatud akt on vormivea tõttu tühine osas, milles see muudab notariaalselt tõestatud vormis sõlmitud poolte kokkulepet müüja vastutuse ja kõrvalkohustuste kohta, s. o. 28. augusti 2006. a. lepingu punkte 3. 5, 5. 2, 5. 3, 6. 2, 8. 2. Punktis 3. 5 on sätestatud müüja vastutuse eeltingimused ning punktis 5. 2 on sätestatud leppetrahviks 0, 05% päevas. Maakohtu tõlgendus lepingu p. 5. 3 (lihtkirjaliku lepingu muutmise vormi lubatavusest) on vale. Lepingu p. 5. 3 reguleerib valduse üleandmise aktis märkimisele kuuluvaid faktilisi asjaolusid, mitte lepingu muutmise korda. Seega ei ole kokku lepitud, et valduse üleandmise aktis võib lihtkirjalikult muuta leppetrahvi või viivise määra. Lepingu p. 9. 4 on sätestatud, et lepinguga samas notariaalselt tõestatud vormis tuleb sõlmida ka kokkulepped kõrvalkohustuste kohta. Viivis ja leppetrahv on kõrvalkohustus, seega on kohus ebaõigesti rakendanud VÕS § 13 lg. 2, sest lepingu p. 9. 4 sätestab teisiti. Kokkulepitud vormi järgimata jätmisel on tehing tühine ja sellel ei ole õiguslikke järgi. Seetõttu ei ole kostjal kohustust tasuda viivist 0, 5% päevas hageja kalkulatsioonide summast. Ka VÕS § 13 lg. 3 ei saa kostja suhtes rakendada, sest kostja ei ole viivist tasunud ega muul viisil oma käitumisega nõustunud vorminõudele mittevastava lepingu muutmisega. Notariaalse tõestamise nõue kannab endas muuhulgas hoiatusfunktsiooni – kui notar oleks selgitanud kostjale 14. augusti 2007. a. aktist tulenevaid riske (ebamõistlikult kõrge viivise maksmise kohustus), ei oleks ta seda üldse allkirjastanud. Akti valmistas eelnevalt ja kostjale tutvustamata ette hageja. Hageja väitel oli akti koostamise eesmärgiks puudused fikseerida, mitte notariaalselt tõestatud lepingut muuta.

Leppetrahv ega viivis ei või olla rikastumise allikas. Hageja on kinnitanud, et viivisenõude aluseks olevaid töid ta tegelikult teinud ei ole. Kostja on tõendanud, et vaidlusaluse korteri edasimüügihind oli ostuhinnast madalam turuhindade üldise alanemise ja kiirmüügi tõttu. Hageja käitumine, s. h. hoidumine tööde vastuvõtmise kirjalikust vormistamisest, korteriomandi edasimüüki panek juba 21. novembril 2006. a., pisipuuduste parandamise keelamine jne. on vastuolus lepingu ja hea usu põhimõttega. Vastavalt VÕS § 646 lg. 5 ja 14. augusti 2007. a. akti sõnastusele ja müügilepingu p.

esitanud. Kuigi hageja ei ole oma nõudes korrektselt märkinud, millises määras ta osundatud ajavahemiku eest viivist soovib, võib asjaolude kohaselt eeldada, et hageja peab end õigustatuks saama viivist alates hagiavalduse esitamisest samas määras, nagu hagiavaldusele eelneva aja eest, ehk siis 0, 5% ulatuses. Sellest nõudest ei ole hageja edasises menetluses loobunud, kuid maakohus on hageja nõude jätnud õigustamatult tähelepanuta. Kolleegium leiab, et kuna selle nõude lahendamine ei nõua mingite täiendavate asjaolude tuvastamist ja tegemist on üksnes õiguse kohaldamise küsimusega, siis on võimalik apellatsioonimenetluses viga parandada asja selle nõude osas maakohtule uueks arutamiseks saatmata. Hageja nõude materiaalõiguslikuks aluseks on VÕS § 113 lg. 1, mille kohaselt tuleb viivist tasuda kuni kohase täitmiseni. Hageja kasuks tuleb kostjalt välja mõista viivis ajavahemiku eest

kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamist. Seega ei arvestanud maakohus ka TsMS § 4 lõikes 2 sätestatut, mille kohaselt hagimenetluses määravad pooled muuhulgas vaidluse eseme, ja § 5 lõikes 1 sätestatut, mille kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Lisaks sellele ei ole otsuse põhjal mõistetav ka, milliste väidetavate puuduste katteks ja millisel põhjendusel arvestas maakohus hageja poolt kostjale ostuhinnast 150.000 kroonist tasumata jäetud summa. Kostja väitele selle kohta, et see ostuhinna tasumata osa katab küllaga kõik puudused kostja töös, ei ole maakohus oma otsuses vastanud. Selles osas on rikutud ka otsuse põhjendusele TsMS § 442 lõikes 8 sätestatud nõudeid. Veel ei ole kohus kinnistu väärtuse langusega tekitatud kahju hüvitamiseks kostjalt raha välja mõistes arvestanud poolte poolt 28. augusti 2006. a. sõlmitud lepingu punktis 3. 5 kokkulepituga, mille kohaselt kostja vastutab üksnes tema poolt teostatud töödes või paigaldatud materjalides või seadmetes ilmnevate puuduste likvideerimise või siis poolte kokkuleppel nende likvideerimise kulutuste hüvitamise eest ega vastuta ostjale tekkida võiva muu kahju eest. Ka kostja sellekohastele väidetele ei ole maakohus otsuses vastanud. Kolleegium leiab, et hageja hagi ei ole põhjendatud suuremas ulatuses, kui 6844 krooni ja sellelt arvestatava viivise osas, mida on käsitletud eespool. Vaidlust ei ole selle üle, et 28. augustil 2006. a. sõlmisid pooled notariaalselt tõestatud lepingu, mis on pealkirjastatud kui korteriomandi võlaõiguslik müügileping ja mille esemeks on Tallinnas Xxxxxx x – x asuv korteriomand (punkt 1. 4). Selle korteriomandi reaalosaks on kinnistul asuv eluruum nr. x, mis kujutab endast paariselamu boksi (punkt 2. 1. 4), kusjuures lepingu sõlmimise ajal oli tegemist poolelioleva paariselamuga (punkt 2. 1. 4). Kostja kohustus ehitama kinnistule hoone vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile hiljemalt

§ 217 lg. 1 kohaselt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Sama paragrahvi lg. 2 p. 1 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Seega tuleb vaidluse lahendamiseks tuvastada, kas kostjale üleantud majakarp vastas poolte poolt kokkulepitule. Hageja väitel ei vasta majakarp lepingule, sest sellel on kõrvalekaldumisi ehitusprojektist. Kostja leiab, et majakarp vastas kokkulepitule, sest hageja oli kõrvalekalletest teadlik ja nendega nõustunud, pealegi ei ole tegemist puudustega, mis takistaksid ehitise sihtotstarbelist kasutamist. Seega mõistavad pooled müügilepingut erinevalt. Pooltevaheline kirjalik leping ei sisalda sätteid, mis sõnaselgelt käiksid majakarbi kvaliteedinõuete kohta. Nii sisaldab see lepingueseme kvaliteedi kohta järgmisi tingimusi: müüja ehitab kinnistule hoone vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile (punkt 3. 1); hoone üldruumides ja lepingu eseme reaalosa koosseisu kuuluvates ruumides teostatava siseviimistluse põhimaterjalid ja paigaldatavad seadmed, samuti kinnistu mittehoonestataval osal teostatavad tööd on toodud lepingu lisas 1 (punkt 3. 2); müüja garanteerib hoones ja kinnistul teostatud ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele, kusjuures kvaliteedi hindamise aluseks võetakse „Ehitustööde üldised kvaliteedinõuded“ RYL 2000 ning lepingu eseme reaalosaks oleva korteri sisetööde kvaliteet vastab klassile II Viimistlus RYL 2000 järgi; müüja tagab ehitustöödele 24-kuulise ning paigaldatavatele seadmetele tootjapoolse, kuid mitte lühema kui kuuekuulise garantii alates lepingu eseme otsese valduse üleandmisest (punkt 3. 3). Lepingu lisa 1 pealkirjaks on „siseviimistlustabel“ ning see sisaldab üksnes materjali nimetust ja iseloomustust, pinna töötlusviisi, värvitooni ja tootjat ning mõningaid andmeid elektri, nõrkvoolu, signalisatisooni, ventilatsiooni, kütte, veevarustuse ja mõnede muude küsimuste kohta, mis ei puuduta majakarpi. Eespooltoodust nähtub, et lepingu punkt 3. 2 ja selles viidatud lisa 1 käivad ühemõtteliselt üksnes viimistlustööde kohta. Lepingu punkt 3. 1 käsitleb edasist ehitamist (punkt 3 on sõnastatud kui lepingu eseme valmisehitamine ja garantii ning punktis 3. 1 on kasutatud oleviku – tuleviku ajavormi („ehitab“)) ega saa käia majakarbi kohta ning punktis 3. 3 on sätestatud garantiitingimused, millele hagis ei ole tuginetud ja mis ei käi ehitusprojektile vastavuse kohta. Et kirjapandud lepingutingimuste tõlgendamisel ei ole võimalik tuvastada poolte ühist tegelikku tahet lepingu sõlmimisel, tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi (VÕS § 29 lg. 4), arvestades muuhulgas eelkõige lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg. 5 p. 3) ning lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lg. 5 p. 4). Kostja on selgitanud, et majakarbi puhul on projekti seletuskirjast küll kõrvale kaldutud, kuid see asjaolu oli hagejale müügilepingu sõlmimisel teada ning hageja on neid kõrvalekaldumisi aktsepteerinud. Kostja on ka kinnitanud, et hageja tutvus esmalt kostja juures projektiga, seejärel kinnistu, poolelioleva elamu ja seal tehtavate ehitustöödega ning alles seejärel sõlmiti müügileping (kd. I, tl. 172, 210, 268). Hageja ei ole neid väiteid vaidlustanud: hageja esindaja on üksnes vastuseks kohtu küsimusele kostnud, et ei tea, kas hageja ehitisega tutvus (kd. I, tl. 135), edasises menetluses selle küsimuse juurde tagasi tulemata vaatamata sellele, et kostja korduvalt hageja nõustumist kõrvalekalletega projektist kinnitas. Ka apellatsioonikohtu istungil hageja seaduslik esindaja asja eelnevat ülevaatamist ei eitanud. Seega tuleb kostja poolt kirjeldatud asjaolud lugeda hageja poolt omaksvõetuks vastavalt TsMS § 231 lõikele 4, mille kohaselt omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Pealegi on kostja taolised väited kooskõlas müügilepingu punktiga 2. 3. 1, milles hageja on kinnitanud, et ta on omandatava maaüksuse ning kostja poolt ehitatava paariselamu projektdokumentatsiooni üle vaadanud, samuti punktiga 2. 1. 5, milles kostja on kinnitanud, et talle teadaolevalt ei ole hoonel mingeid varjatud puudusi ega vigu, millest ta ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel, sest taoline kinnitus sisaldub kahepoolses lepingus ja selle eelduseks on asjaolu, et lepinguese on hageja poolt üle vaadatud. Arvestades asjaolu, et hageja näol on tegemist isikuga, kes sõlmis lepingu majandustegevuses, milleks muuhulgas on kinnisvara haldamine, arendus ja ost-müük, siis pidi pooltega sarnane mõistlik isik eespoolkirjeldatud asjaolduega

sarnastel asjaoludel mõistma, et pooled on kokku leppinud selles, et majakarp müüakse lepingu sõlmimise ajaks olemasolevate kõrvalekalletega ehitusprojektist. Seega ei saa majakarbi kõrvalekaldeid projektist lugeda müüdud asja puudusteks, mis võiksid anda aluse hageja kahju hüvitamise nõudele. Kolleegium peab veel vajalikuks märkida, et isegi siis, kui pooled ei oleks müügilepingu sõlmimisel kokku leppinud, et majakarbil on projektist kõrvalekalded, ei saaks hageja neile kõrvalekalletele oma nõude alusena tugineda, sest VÕS § 218 lg. 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Et eespooltoodust nähtuvalt tutvus majandustegevuses toimiv hageja enne müügilepingu sõlmimist majakarbi ja selle projektdokumentatsiooniga, siis on ülimalt tõenäoline, et ta kõrvalekalletest teadis. Ka siis, kui majakarbi kõrvalekaldeid projektist ei saaks pidada müügilepingu tingimuseks ja hageja neist müügilepingu sõlmimisel ei oleks teadnud ega pidanudki teadma, ei saaks hageja oma kahju hüvitamise nõuet kostja vastu maksma panna. Nii kohustab VÕS § 219 lg. 1 ostjat, kes on müügilepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, ostetud asja viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. VÕS § 220 lg. 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Osundatud sätetest tuleneb, et kui ostja on majandus- või kutsetegevusega tegelev isik ja müügileping on seotud tema majandus- või kutsetegevusega ning ostja jätab ostetud asja üle vaatamata või ei tee seda vajaliku hoolsusega ning asjal on puudus, mille oleks võinud nõuetekohase ülevaatuse käigus avastada, siis loetakse ostja alates hetkest, mil korrektne ülevaatus oleks pidanud aset leidna, sellisest puudusest teadma pidanuks. VÕS § 220 lg. 2 kohaselt peab oma majandus- või kutsetegevuses müügilepingu sõlminud ostja lepingule mittevastavust sellest teatamisel piisavalt täpselt kirjeldama. Et hageja on majandustegevusega tegelev isik ja ka müügileping on sõlmitud tema majandustegevuses ning hageja poolt esiletoodud majakarbi kõrvalekalded projektist ei ole sellised, mida ei oleks asjatundliku ülevaatuse käigus saanud avastada, siis pidi hageja müügilepingu eseme ehk majakarbi viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. Kostja väitel viibis hageja ka müügilepingu sõlmimise järgselt kinnistul ja korteris ehitustööde ülevaatamiseks pea iganädalaselt, tal oli selleks korteri võti ja täielik projektdokumentatsioon (kd. I, tl. 172). Neidki asjaolusid ei ole hageja vaidlustanud. Seega oleks hagejal olnud kohustus mitte üksnes väidetavatest puudustest majakarbis viivitamatult pärast 28. augusti 2006. a. müügilepingu sõlmimist kostjale teada anda, vaid neid puudusi ka piisavalt kirjeldada. See kohustus ei sõltu sellest, millal hagejale töövõtu korras tehtud tööd või majavaldus lõplikult üle anti, sest ehituse jätkumine ei takistanud hagejat valminud majakarpi üle vaatamast. VÕS § 220 lg. 3 lause 1 kohaselt ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, kui ta ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt. Üksnes siis, kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja VÕS § 220 lg. 3 lause 2 kohaselt siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Et tema arvates ehitus projektile ei vasta, on hageja kohtule esitatud tõendite kohaselt esmakordselt kostjale teatanud 21. novembri 2006. a. e-kirjaga, kusjuures see kiri ei sisalda mingit puuduste kirjeldust (kd. I, tl. 64). Veelkord on hageja seda väitnud 18. juuni 2007. a. e-kirjas, kuid selleski kirjas ei ole puudusi kirjeldatud (kd. I, tl. 53). Et ehitus ei vasta projektile, on hageja väitnud ka advokaadi vahendusel 12. juulil 2007. a. esitatud pretensioonis, kuid seegi kiri ei sisalda puuduste kirjeldust (kd. I, tl. 82). Alles paarismaja boksi 14. augusti 2007. a. üleandmise-vastuvõtmise akt sisaldab mõningal määral nende puuduste kirjeldust majakarbis, millele hageja on hagis tuginenud (kd. I, tl. 59 – 60). Seega ei ole hageja majakarbi puudustest teatamise ja nende piisava kirjeldamise kohustust täitnud ja isegi ainuüksi sellest tulenevalt ei oleks saanud tema hagi majakarbi puudusi puudutavas osas rahuldada. Pealegi on hageja vähemalt vundamendi osas pooltevahelises suhtlemises kinnitanud, et see tema tekitatud paanika oli asjatu (27. oktoobri 2006. a. e-kiri kd. I, tl. 205). Isegi kui arvestada, et sellele e-kirjale eelnes hageja etteheide kostjale vundamenti puudutavas osas, ei ole hageja esitanud asjaolusid, mis võimaldaksid pidada seda

etteheidet viivitamatult pärast müügilepingu sõlmimist esitatuks ja piisavalt kirjeldatuks. Mis puudutab hageja väiteid tööprojekti ja eriosade projektide kohta, siis ei saa nendegi puudumist pidada lepingutingimuste rikkumiseks. Nii on hageja 28. augusti 2006. a. lepingu punktis 2. 3. 1 kinnitanud, et ta on üle vaadanud ehitatava paariselamu projektdokumentatsiooni, sealhulgas ehitusloa, ja punktis 2. 4. 1 on pooled kinnitanud, et ei soovi täiendavate dokumentide muretsemist. Seega ei tulene sellest lepingust, nagu oleks kostja lepingu kohaselt pidanud muretsema ka vaidlusalused projektid. Et pooled pidasid olemasolevat dokumentatsiooni piisavaks, nähtub ka 11. oktoobri 2006. a. lepingu punktist

et majandus- ja kutsetegevuses töövõtulepingu sõlminud isik peab puudustest töös töövõtjale teatama ja neid piisavalt kirjeldama viivitamatult pärast töö vastuvõtmist. VÕS § 644 lg. 3 lause 1 kohaselt, kui tellija ei teata töövõtjale töö lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul töö lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või tellija töö lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Sama lõike lause 2 kohaselt võib tellija siiski juhul, kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et töövõtja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Hageja ei ole esile toonud mingeid asjaolusid, millega võiks mõistlikult vabandada töö väidetavast mittevastavusest kohest teatamata jätmist. Maakohus leidis õigesti, et tegemist ei ole varjatud puudustega. Seega on hageja kaotanud õiguse tugineda nendele väidetavatele töö mittevastavusele, millest hageja ei olnud kostjat tööde vastuvõtmisel teavitanud. Jub eespooltoodud põhjendusel ei saa hageja hagi töövõtulepingu alusel tehtud töö puuduste hüvitamiseks rahuldada ja muudel väidetel ei olegi selles osas vaidluse lahendamiseks tähtsust. Siiski leiab kolleegium, et hageja ei ole oma nõuet ka sisuliselt piisavalt põhjendanud ega tõendanud. Pooled ei vaidle selle üle, et ehitusel oli puudusi, mille korvamiseks oli kostja nõustunud sellega, et hageja jätab maksmata 150.000 krooni ostuhinnast (lisaks maakraani vahetusele ja täiendavaks survestamiseks kulutatule). Hageja poolt esiletoodust ei ole võimalik järeldada, nagu ületaks tegelike ehitusvigade kõrvaldamise maksumus selle summa. Et hageja on seda summat pidanud piisavaks, nähtub tema enda käitumisest, kui hageja tegi kostjale 21. novembri 2006. a. e-kirjas ettepaneku minna nende suhetega edasi selliselt, et ta puuduste eest jätab maksmata 150.000 krooni (kd. I, tl. 64). Kuigi selleks ajaks oli tegemata mõningaid töid, on maakohus on oma otsuses piisavalt põhjendanud seda, miks saab ehitust pidada selleks ajaks valdavas osas valminuks. Teistsugusteks järeldusteks ei anna alust ka hageja poolt esitatud hinnapakkumised (kd. I, tl. 80, 114 ja 119) ning OÜ Acto Consult poolt koostatud akt (kd. I, tl. 86), mida kohus on hinnanud dokumentaalse tõendina. Kolleegium ei nõustu maakohtu seisukohaga, nagu ei oleks viimasel tõendi tähendust sellest tulenevalt, et kohtule ei ole akti koostanud isik ja tema kompetents teada. See väide on ka vastuolus maakohtu teiste järeldustega selle tõendi kohta, sest maakohus on akti kui tõendit siiski hinnanud. Maakohtu poolt osundatud tõenditele antud sisulise hinnangu muutmiseks ei ole alust. Aktist ei ole näha selle koostamise eesmärki ega kasutatud meetodeid, see on sedavõrd üldsõnaline ja asjaga seostamatu, et selle põhjal ei ole võimalik teha järeldusi selle kohta, millistes pooltevahelise töövõtulepingu esemeks olnud töödes väidetavad puudused esinevad ning kas neid väidetavaid puudusi saab üldse pidada puudusteks lepingu tähenduses. Maakohus on kohtumenetluses juhtinud hageja tähelepanu sellele, et ehitusvigu tuleb tal tõendada, ja selgitanud, et eksperdiarvamuse saamiseks tuleb kohtult taotleda ekspertiisi määramist, kuid hageja ei ole ekspertiisi tegemist soovinud (kd. I, tl. 136). Ka hageja leppetrahvi nõude rahuldamiseks ei ole alust. Leppetrahvi on hageja nõudnud poolte 28. augusti 2006. a. lepingu punkti 5. 2 alusel. Selle lepingutingimuse kohaselt on pooled kokku leppinud, et valduse üleandmise või vastuvõtmise kohustuse täitmisega viivitamisel on teisel lepinguosalisel õigus nõuda viivitanud lepinguosaliselt viivitamisega tekitatud kõigi kahjude hüvitamiseks leppetrahvi 0, 05% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest, kusjuures seda summat ületavaid võimalikke kahjusid ei hüvitata. Hageja on leppetrahvi arvestanud 307 päeva eest ajavahemikul 11. oktoobrist 2006. a. kuni

kaugelt mõistliku aja VÕS § 159 lg. 2 mõttes ja hageja on juba sellest tulenevalt kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda. Samas nõustub kolleegium ka maakohtu järeldusega, mille kohaselt leppetrahvi nõue ei ole ka sisuliselt põhjendatud. Nii tuli 28. augusti 2006. a. lepingu kohaselt valmis hoone valdus hagejale üle anda 8. oktoobril 2006. a. Asjaõiguslepingu sõlmimisel 11. oktoobril 2006. a. leppisid pooled aga kokku, et neil ei ole mingeid pretensioone teineteise vastu selles osas, et lepingu eseme otsest valdust ei ole kokkulepitud tähtaja jooksul üle antud (kd. I, tl. 71, punkt 2. 3. 5). Mingis uues tähtajas pooled kokku ei leppinud ja poolte kirjavahetusest nähtub, et hageja ei ilmutanud uue tähtaja ega tööde vastuvõtmise vastu edasiselt ka mingit huvi. Nii nähtub kostja 20. novembri 2006. a. e-kirjast hagejale, et kostja pakkus vormistada akt tööde vastuvõtmise kohta (kd. I, tl. 262), kuid hageja järgmisel päeval saadetud vastuses kostja tõstatatud küsimusele ei vastanud, vaid tegi omapoolse ettepaneku, kuidas suhetega edasi minna, käsitledes ostuhinna tasumist ja maja edasimüüki (kd. I, tl. 64). Kostja asuski otsima majale uut ostjat, kuid see ei õnnestunud. Alles 20. aprilli 2007. a. e-kirjas teatas hageja kostjale muuhulgas, et ehitagu nüüd maja lõpuks ka valmis (kd. I, tl. 54), ning 18. juuni 2007. a. e-kirjas nõudis, et maja ehitataks valmis 10. juuliks (kd. I, tl. 53). Kolleegium leiab, et 11. oktoobri 2006. a. kokkuleppest ja poolte kirjeldatud käitumisest järeldub, et selle kokkuleppega muutsid pooled 28. augusti 2006. a. lepingus kokkulepitud valduse üleandmise tähtaega ega leppinud kokku uues tähtajas. Pealegi nähtub 28. augusti 2006. a. lepingu punktist 6. 2, et lepingu ese loetakse valmis ehitatuks vastavalt lepingus kokkulepitule siis, kui lepingu esemel ei esine olulisi, selle sihtotstarbelist kasutamist takistavaid puudusi, kui lepingu esemel esineb aga selliseid puudusi, mis mõistlikult ei takista lepingu eseme sihtotstarbelist kasutamist (pisipuudused), siis loevad lepinguosalised lepingu eseme lepingu kohaselt valmis ehitatuks, fikseerivad puudused ning lepivad kokku nende kõrvaldamise tähtaegades. Kostja on väitnud, et 2006. a. novembriks oli maja sihtotstarbeliseks kasutamiseks valmis ning esines vaid pisipuudusi. Nii vastas kostja

jäetud rahuldamata), on õiglane jaotada hageja ja kostja Kristjan Radiku esimese astme kohtu menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Maakohus on ebaõigesti arvestanud tsiviilasja hinna, sest arvestades ka hageja nõuet kahju kindlakstegemise ja nõude kohtuvälise esitamise kulude hüvitamiseks, on hageja nõude suuruseks olnud 1.950.946, 70 krooni. Sellest rahuldatakse nõue suurusega 9615, 82 krooni. Seega on hageja nõudest rahuldatud 0, 5% ja menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada samas vahekorras, nii et hageja kannab kõigist esimese astme kohtus kantud menetluskuludest 99, 5% ja Kristjan Radik 0, 5%. TsMS § 171 lg. 1 kohaselt kannab apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata. Et hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja kostja kaebuse nõue rahuldatakse, siis jäävad poolte apellatsioonimenetluse menetluskulud hageja kanda.

Margo Klaar

Ulvi Loonurm

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.