Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-98-09 Tartu, 28. oktoober 2009. a Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu A&M Invest OÜ hagi Kristjan Radiku ja Marina Radiku vastu 1 950 946 krooni 70 sendi saamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 30. märtsi 2009. a otsus tsiviilasjas nr 2-07-52220 A&M Invest OÜ kassatsioonkaebus 1 950 946 krooni 70 senti Hageja A&M Invest OÜ (registrikood xxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Kostja Kristjan Radik (isikukood xxxxxxxxxxx), esindajad vandeadvokaat Carri Ginter ja vandeadvokaadi vanemabi Andrus Kattel Kostja Marina Radik (isikukood xxxxxxxxxxx), esindajad vandeadvokaat Carri Ginter ja vandeadvokaadi vanemabi Andrus Kattel 28. september 2009. a, kirjalik menetlus
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 27. veebruaril 2009. a tsiviilasjas nr 2-05-23825 tehtud otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikku põhjendust.
2.Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Kassatsioonimenetluse menetluskulud jätta hageja kanda.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.A&M Invest OÜ (edaspidi hageja) esitas 17. detsembril 2007 Harju Maakohtule hagiavalduse Kristjan Radiku (edaspidi kostja I) ja Marina Radiku (edaspidi kostja II) vastu 1 647 032 krooni saamiseks. Kohtumenetluse käigus täpsustas hageja nõuet ja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista kahjuhüvitise 1 267 457 krooni, leppetrahvi 379 575 krooni ning viivise 293 333 krooni 66 senti. Hagiavalduse kohaselt oli kostja I kantud 28. augustil 2006 Tallinnas Sädeme 9 asuva korteriomandi nr 1 (edaspidi korteriomand) omanikuna kinnistusraamatusse. Kostja I, kostja II (kostja I abikaasa) ja hageja sõlmisid 28. augustil 2006 korteriomandi notariaalse müügilepingu (edaspidi leping) kostjate ühisvarasse kuuluva korteriomandi kohta. Korteriomand koosnes maatüki mõttelisest osast ja reaalosana korterist nr 1, mis moodustas poole kinnistul asuvast ehitusjärgus paarismajast. Lepinguga kohustus kostja I ehitama kinnistule paarismaja, hankima hoone kasutusloa 31. detsembriks 2006 ning andma korteriomandi otsese valduse hagejale üle 8. oktoobriks 2006. Kostja I ja hageja sõlmisid 11. oktoobril 2006 notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse (edaspidi asjaõigusleping), milles sisalduvad poolte kokkulepped lepingu täitmiseks ja korteriomandi üleandmiseks. Hageja avastas samal kuupäeval korteri vastuvõtmisel, et selle kvaliteet ei vasta lepingutingimustele ega seda liiki asjade tavalisele kasutusotstarbele. Üheski
ekspertiisi käigus ilmnenud puuduses ei ole lepingu sõlmimisel kokku lepitud. Paarismajaosa ei vasta Eestis kehtestatud projekteerimisnormidele, ehitusseadusele ja RYL 2000-s ettenähtud kvaliteedinormidele. Paarismajaosa ei vasta projektile, puuduvad eriosade projektid, tööjoonised, ehitusmaterjalide sertifikaadid, tegemata on mõõdistamisaktid. Kuna korteri ehitus oli lõpetamata, jäi korteriomandi otsene valdus kostjale I. 3. novembril 2006 kanti hageja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Hageja esitas 12. juulil 2007 kostjale I pretensiooni, milles osutas puudustele ning tegi ettepaneku korteriomandi tagasiostuks ja kahju hüvitamiseks. 14. augustil 2007 võttis hageja kostjalt I vastu puudustega korteri. Kostja I ja hageja vormistasid sel kuupäeval paarismajaosa üleandmisevastuvõtmise akti ning hageja esitas kostjale I arve korteri ehitamisega hilinemise eest 529 575 krooni suuruse leppetrahvi tasumiseks. Kostja I lubas puudused kõrvaldada 21 päeva jooksul või hüvitada selle kohustuse rikkumise korral hagejale parandustööde maksumuse ja maksta viivist. Kostja I andis korterivõtmed hagejale üle 31. augustil 2007. Kostja I ei ole andnud hagejale üle dokumente, mis tõendavad, et ehitustööd on teinud vajaliku kvalifikatsiooniga ettevõtjad. Maja on ehitatud tööprojektita, puuduvad elektri, kütte, nõrkvoolu, ventilatsiooni, vee ja kanalisatsiooni ning väliskommunikatsioonide projektid, tehtud tööde aktid, ehituspäevikud, tehnosüsteemide teostusjoonised ja torustike proovisurvestamise aktid. Maja on ehitatud ettenähtust 50 cm madalamale, vundamendi aluspadi on ettenähtud paksuses rajamata ning krundi täitekõrgus ei vasta projektile, plaatvundamendi või koormuskindla taldmikuga lintvundamendi asemel on rajatud lihtne lintvundament, enne ehitustöid ei ole ehitatud drenaaþi, hoone välisseinad, konstruktsioonid ja katusealused ei ole ehitatud RYL 2000 nõuete ega ehituse hea tava kohaselt, hoone ümbruses on sillutisriba rajamata, teed ja platsid on kiviparketi või graniitkillustikuga katmata. Kostja I ei kõrvaldanud ehitusvigu. Seetõttu korraldas hageja puuduste osalise parandamise omal kulul, kulutades abiruumi katuse parandamisele 28 000 krooni ja elamu juurde viiva veetorustiku parandusele 6844 krooni. Kostja I viivitas tahtlikult korteri valduse üleandmisega 307 päeva (11. oktoobrist 2006 kuni 14. augustini 2007). Seetõttu on hagejal müügilepingu p-de 5.2 ja 8.2 alusel õigus nõuda viivist täies ulatuses. Tahtlik viivitus on tõendatud kostja I 10. aprilli 2007. a kirjaga. Hageja esitas 30. augustil 2007 kostjale I pretensiooni, milles viitas ehitise projektile mittevastavusele ning kvaliteedipuudustele. Hageja esitas 3. oktoobril 2007 kostjale I pretensiooni, milles osutas ehitise puudustele ja viivitusele ning tegi ettepaneku tasuda võla katteks 1 708 424 krooni. 10. detsembril 2007 esitas hageja kostjatele tasaarvestusavalduse, milles luges kostjate võla (leppetrahv 529 575 krooni) osaliselt tasaarvestatuks oma 28. augusti 2006 müügilepingust tuleneva võlaga 150 000 krooni. Hageja kulutas kahju suuruse selgitamiseks õigusabile 5955 krooni 50 senti ja ekspertiisile 4625 krooni 60 senti.
20.novembril 2007 andis hageja korteri valduse üle M. Normanile. Hageja ja M. Norman sõlmisid
21.novembril 2007 korteriomandi müügilepingu, mille lisas on märgitud hageja kui müüja avaldused korteri ja dokumentide kohta. 27. novembril 2007 kanti korteriomandi omanikuna
kinnistusraamatusse M. Norman. Hageja palus välja mõista kostjatelt solidaarselt ehitusvigadega põhjustatud kahju eest hüvitise 1 267 457 krooni, sh hüvitise parandatavate vigade eest 817 457 krooni ja parandamatute vigade eest 450 000 krooni, korteriomandi otsese valduse üleandmisega viivitamise eest leppetrahvi 379 575 krooni ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest hagi esitamise seisuga viivise 293 333 krooni 66 senti. Lisaks palus hageja tuvastada kostjate solidaarse kohustuse maksta hagejale viivist alates hagi esitamisest kuni rahalise kohustuse täitmiseni ning välja mõista kahju kindlakstegemisega seotud kulude eest hüvitise 10 581 krooni 10 senti. Menetluse käigus täpsustas hageja, et tema kahjuks on parandamatute ehitusvigade kogumaksumus 463 752 krooni, s.o töö- ja eriosade projektid 150 000 krooni, kommunikatsioonide asukoha selgitamine 120 000 krooni, krundi täitematerjal ja planeerimistööd 63 452 krooni 50 senti, projektis ettenähtud plaatvundamendi asemel lintvundamendi ja drenaaþi maksumuse arvel kokkuhoitu 75 300 krooni, ehitise projektist madalamale ehitamise tagajärgede leevendamine 55 000 krooni, ning parandatavate ehitusvigade kogumaksumus 817 457 krooni, s.o hinnapakkumuses märgitud tööd 689 498 krooni, veesõlme parandamise kulud 6844 krooni ja kohase katuse ehitamine 121 115 krooni.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostja II leidis, et hagi on valesti esitatud tema vastu. Kostja II ei ole sõlminud hagejaga töövõtulepingut ega ole ka pidanud täitma töövõtulepingust tulenevaid kohustusi. Ta on andnud üksnes nõusoleku kinnistu müümiseks. Muud lepingutest tulenevad õigused ja kohustused temale ei laiene. Kostja I leidis, et hagi on põhjendamatu ja tõendamata. Hageja soetas kinnistu edasimüügi kavatsusega. Hageja pani kostjatelt ostetud korteri müüki juba 21. novembril 2006. Ostuhinnast odavam edasimüügihind ei ole seotud kostja II tegevusega, vaid tulenes kinnisvaraturu olukorrast ja hageja kiirmüügi vajadusest. Hageja tasutav käibemaks ei ole kahju. Hageja, ostes kinnistu, millel asus ehitusjärgus elamu, oli teadlik kinnistu ja naaberkinnistu kõrguste erinevusest, ehitisel kasutatud vundamendi tüübist, rajamissügavusest, vajumissektsioone puudutavast teabest jmt. Hageja väide naaberkinnistute pinnavee ja mulla pealevalgumise kohta ei ole õige. Hageja tutvus krundi ja ehitise seisundi ning projektiga enne lepingu sõlmimist ja aktsepteeris neid, mistõttu ei ole tegemist asja lepingule mittevastavusega. Hageja võttis kinnistu oma valdusse juba 2006. a sügisel, mil korteriomand oli sihtotstarbeliseks kasutamiseks valmis. Valduse üleandmist kinnitab asjaolu, et hageja paigutas elamusse oma vara ja pooled sõlmisid 11. oktoobril 2006 asjaõiguslepingu. Kinnistu valduse üleandmise hilisem vormistamine ei kajasta tegelikku valduse ülemineku aega. Müügihinna viimase makse kohustus tekkis pärast valduse üleandmist ning makse tehti 21. novembril 2006. Ehitise üleandmisel ei esinenud hageja loetletud puudusi. Puudused võisid tekkida hiljem hageja tegevuse tõttu. Ehitise sihtotstarbelise kasutamise võimalikkust kinnitab 30. mail 2007 väljaantud kasutusluba. Kasutusloa väljastamine annab aluse eeldada, et hoone süsteemid ei ole ohtlikud, ehitis on
kasutamiseks ja elamiseks ohutu. Hoones on gaasiküttesüsteem, mis ei tekita hagis märgitud riske. Hoone konstruktsioonid on toodetud KMT Majatehases ning need on monteeritud spetsialistide poolt. Ehitisel oli puudusi, kuid hageja oli asja omadustest teadlik ning soovis selle soetada just sellisel kujul ning kokkulepitud hinna eest. Hageja viibis iga nädal ehitusplatsil, tal oli korteri võti ning täielik projektdokumentatsioon. Dokumentidega tutvumist on hageja kinnitanud ka müügilepingu sõlmimisel. Asjaolu, et kostja I andis ehitise projekti hagejale üle, tõendab hageja tuginemine projekti mittevastavusele. Hageja võttis lepingu alusel täitmise vastu ning alandas puuduste tõttu hinda 150 000 krooni võrra. Hageja pidi krundi planeerimistööd ise lõpetama, kuna neid ei olnud otstarbekas sügisel teha.
14.augusti 2007. a aktile allakirjutamine ei tõenda puuduste omaksvõttu ega ka puudust müügilepingu tähenduses. Kostja I kirjutas nimetatud dokumendile alla märkega "teatavaks võetud" ning esitas 15. augustil 2007 vastuväited ja põhjendused. 14. augusti 2007. a dokument ei ole iseseisvaks kokkuleppeks ega saa vormipuuduse tõttu muuta notariaalselt sõlmitud kokkulepet. Hageja kalkulatsioonid ei tõenda kahju olemasolu. Hageja ei ole väidetavaid puudusi parandanud ega kulu kandnud. Kostja I möönis mõne puuduse olemasolu ja soovis neid parandada, kuid hageja ei lubanud seda teha. Hageja väited ehitise puuduste ulatuse kohta ei ole õiged, tõendeid nende olemasolu kohta ei ole. Väidetav puuduste kõrvaldamise kulu on tõendamata. Hagejale tehtud hinnapakkumused ei ole kohaseks tõendiks, kuna nende alusel ei ole mingeid töid tehtud. Kulutused muutuvad sissenõutavaks alates nende kandmisest. Hageja ei kanna hagis märgitud kulutusi ka tulevikus, kuna on kinnistu võõrandanud. Kahju ei saa olla nende toimingute maksumus, mida väidetavalt teha ei saagi (nn parandamatud ehitusvead). Kahju ei ole ka nende kulude summa, mida kostja on väidetavalt töö tegemisel või materjali valikul kokku hoidnud. Kostja I ei ole midagi hageja arvel kokku hoidnud. Kinnistu müügihind ei olnud kalkuleeritud kostja kulutuste summana, vaid kokkulepitud müügihinnana, lähtudes harilikust väärtusest. Müügilepingu sõlmimisel leppisid pooled kokku, milliseid töid kostja I kinnistul teeb. Pooled on müügilepingu p-s 3.5 fikseerinud, millise kahju eest müüja vastutab. Lepingus nimetamata muud kahju ei tule hüvitada. Kostja I vastutab üksnes enda tehtud töödes ilmnevate puuduste likvideerimise või nende puuduste ostja kulul likvideerimise eest. Kostja I ei vastuta hageja vabal valikul tellitud teenuste eest või teiste isikutega sõlmitud kokkulepete täitmise eest. Hageja on nõudnud töid, milles pooled kokku ei leppinud. Hageja ei ole võimaldanud pisipuudusi kostjal I kõrvaldada, millest saab järeldada, et hagejal ei olnud selleks huvi. Hageja etteheited ei ole suunatud asja parandamisele, vaid võimalikult suure hüvitise nõudmisele. Hagis märgitud ja tegelikult esinevad puudused võiksid tekitada garantiivastutuse, mida hageja ei ole nõudnud ega saa nõuda kinnistu võõrandamise tõttu. Hageja leppetrahvinõudel ei ole alust. Hageja võttis ehitise vastu 2006. a sügisel ja pani selle müüki. Ainuüksi akti hilisem vormistamine ei toonud hagejale kaasa negatiivseid tagajärgi. Hageja kinnitas asjaõiguslepingu sõlmimisel, et loobub viivitusega seotud nõuetest. Seega on nõude hilisem esitamine õiguse kuritarvitamine. Hagejal ei olnud alust keelduda ehitise vastuvõtmisest pisipuuduste tõttu. Ehitis oli ja on sihtotstarbeliselt kasutatav, hageja viivitas asja vastuvõtmise vormistamisega.
3.Harju Maakohus jättis 4. novembri 2008. a otsusega rahuldamata hagi kostja II vastu ja rahuldas kostja I vastu esitatud hagi osaliselt, mõistes temalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 256 844 krooni ja viivise 96 300 krooni. Kostja II menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Teiste menetlusosaliste menetluskuludest jättis kohus 82% hageja ja 18% kostja kanda. Maakohtu otsuse kohaselt nõuab hageja kostjatelt solidaarkohustuse täitmist perekonnaseaduse (PKS) § 20 alusel. Hageja ja kostja I õigussuhted tekkisid 28. augustil 2006 sõlmitud lepingust. Kostja II ei ole sellest lepingust tekkinud võlasuhetes osaline. Lepingus on poolte õigused ja kohustused selgelt määratud, selles ei sisaldu võlgnike solidaarset täitmislubadust. Müüjaks on lepingu järgi üksnes kostja I ning kostjat II on nimetatud müüja abikaasana. Seega on lepinguosalised lepingu sõlmimisel pidanud vajalikus eristada müüja ja müüja abikaasa rolle. Üksnes kostja I on müüjana teinud müügi eseme kohta varasemaid korraldusi. Ka lepingu teises osas sisalduvad kinnistu omadustega seotud avaldused on teinud üksnes müüja. Samuti lasuvad elamu ehitamisega, valduse üleandmisega ja lepingu lõpetamisega seotud õigused ja kohustused üksnes müüjal. Kostjad eitavad perekonna huvides võetud ühiskohustuse olemasolu, hageja ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada vastupidist. Kostja II kui müüja abikaasa osalus lepingus ja ka poolte käitumises on olnud seotud üksnes müüdava vara omandi ülemineku võimaldamisega. Ka hageja enese käitumine lepingu täitmisel viitab asjaolule, et hageja ei ole pidanud kostjat II vastutavaks lepingus sisalduvate võlaõiguslike kohustuste täitmise eest. Hageja ei ole esile toonud, et kinnistu üleandmine või selle vormistamine oli takistatud kostja II tegevuse või tegevusetuse tõttu. Kuna kostja II ei ole hageja õigusi rikkunud, on tema vastu esitatud hagi põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja väidab, et kostja I on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ja põhjustanud sellega hagejale kahju. Hageja nõuab kahju hüvitamist ja leppetrahvi tasumist. Pooled ei vaidle selle üle, et
28.augusti 2006. a leping sisaldab tingimusi, mis vastavad nii müügi- kui ka töövõtulepingu tunnustele. Seetõttu kohalduvad kinnistu omandi üleandmise ja ostuhinna tasumise kohta müügilepingut reguleerivad sätted ning hoone ehitamisele, ehitises puuduste hindamisele ja sellest tulenevate tagajärgede hindamisele töövõtulepingut reguleerivad sätted.
28.augustil 2006 leppisid pooled kokku, et kostja I annab hagejale 3 450 000 krooni eest üle kinnistu omandi. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja I andis omandi hagejale üle ning hageja tasus kostjale I kokkulepitud ostuhinnast 3 300 000 krooni. Müügilepingu järgi on ostja põhieesmärk saavutatud. Ka kostja I loeb müügilepingu täidetuks ja möönab, et hageja oli õigustatud alandama hinda 150 000 krooni. Pooled vaidlevad üksnes selle üle, kas kostja I viivitas hagejale asja üleandmisega.
28.augusti 2006. a lepingu p-s 5 on pooled kokku leppinud, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 8. oktoobril 2006. a. Valduse üleandmiseks nägid pooled ette järgmised toimingud: müüja annab ostjale üle lepingu eseme (kinnistule ehitatud hoone) lepingus ettenähtud seisundis, valduse üleandmisel vormistavad pooled lihtkirjaliku üleandmis-vastuvõtmisakti, mis loetakse ostja antud täitmise kviitungiks, müüja annab ostjale üle hoonele juurdepääsu võimaldavad võtmed, müüja annab ostjale üle lepingu esemega seotud muud esemed ja teabe, müüja annab ostjale
üle hoone ehitamise ja kasutamise kohta käivad dokumendid.
11.oktoobril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingu p 3 kohaselt muutsid pooled 28. augusti 2006. a lepingus sisalduvaid kokkuleppeid ostuhinna tasumise (p 2.3.1) ja lepingu eseme valduse üleandmise kohta (p 2.3.5). Leping loetakse poolte kokkuleppe kohaselt täidetuks asjaõiguslepingus kokkulepitud tingimustel. Hageja etteheited, et kostja I on lepingu eseme üleandmisega viivitanud, ei ole kooskõlas asjaõiguslepinguga, mille p-s 2.3.5 on pooled kokku leppinud, et neil ei ole teineteisele pretensioone selle kohta, et lepingueseme otsest valdust ei ole üle antud 8. oktoobril 2006. a. Hageja loobus asjaõiguslepingu sõlmimisel nende pretensioonide esitamisest, tema vastuoluline käitumine ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Asjaõiguslepingus ei määranud pooled lepingueseme otsese valduse üleandmise uut tähtaega. Selle lepingu p-s 2.3.3 leppisid pooled kokku, et hageja tasub ostuhinna viimase osamakse 760 000 krooni pärast lepingueseme otsese valduse saamist. Kostja I on pakkunud ehitise üleandmise vormistamist
20.novembril 2006. a, ostuhinna viimase osamakse tasus hageja osaliselt 21. novembril 2006. a. Pooled on seisukohal, et kostjal I ei ole hageja vastu tasunõuet. Hageja leiab, et ta on võla oma nõudega tasaarvestanud, kostja I on seisukohal, et hagejal oli õigus alandada ostuhinda puuduste maksumuse võrra. Asjaõiguslepingu p-st 2.3.3 saab järeldada, et hageja oli saanud lepingu eseme otsese valduse
21.novembriks 2006. a. Poolte kirjavahetusest nähtub, et hagejal olid pärast seda kuupäeva hoonele juurdepääsu võimaldavad võtmed ja lepingus märgitud dokumendid. Seega ei ole hageja leppetrahvinõue asja valduse üleandmisega viivitamise eest põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata. Pooled vaidlevad selle üle, kas töö (ehitis) vastab kokkulepitud tingimustele. Hageja väidab, et töö on tehtud oluliste puudustega. Kostja möönab puuduste olemasolu, kuid mitte hageja esiletoodud mahus ega tähenduses. Valduse üleandmisel ei vormistanud pooled 28. augusti 2006. a lepingus ettenähtud lihtkirjalikku üleandmis-vastuvõtmisakti, mis loetakse lepingu järgi täitmise kviitungiks. Pooled leppisid kokku, et hagejal on õigus esitada kostjale I pretensioone ja nõudeid lepingueseme kvaliteedi kohta alates lepingueseme vastuvõtmisest, võimalikud erimeelsused kvaliteedi kohta ei ole aluseks hoone valduse vastuvõtmisest keeldumiseks, kui hoone seisund võimaldab selle normaalset ekspluatatsiooni (p 5.4). Lepingu p-des 3.1-3.3 leppisid pooled kokku, et ehitis peab vastama ehitusloa saanud ehitusprojektile, hoone kirjeldus ja siseviimistlus peab vastama lepingu lisas 1 märgitud tööde loetelule, krunt peab olema planeeritud, muru külvatud ning juurdepääsutee sillutatud killustikuga. Ehitise kvaliteedinõuetele vastavust hinnatakse Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormide ja ehitustööde üldiste kvaliteedinõuete RYL 2000 alusel, siseviimistlus peab vastama II klassi viimistlusele RYL 2000 järgi. Töö üleandmine-vastuvõtmine on vormistatud 14. augusti 2007. a aktiga. Hagejal ei ole õigus tugineda pärast seda kuupäeva puudustele, millele ta töö vastuvõtmisel ei osutanud. Hageja sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses, äriregistris on tema tegevusaladena deklareeritud mh kinnis- ja vallasvara haldamine, arendus ning ost-müük. Seega pidi hageja ostjana ja tellijana töö vastuvõtmisel selle üle vaatama ning esinenud puudusi piisavalt täpselt kirjeldama. Puudustest on
võimalik küll esmakordselt teatada hagiavalduses, kuid praeguses vaidluses esiletoodud asjaoludel ei ole see lubatud ega mõistlikult vabandatav. Hageja sai ehitise oma valdusse 2006. a novembris. Vaatamata asjaolule, et see ehitis ei olnud lõpetatud, oli hagejal õigus ja võimalus töö põhjalikult üle vaadata. Ehitise kasutusluba on väljastatud 30. mail 2007. Ajaks, mil komisjoni ehitise üle vaatas, pidi ehitise juures olema suurem osas töid tehtud. Hageja ei ole esile toonud kostja I toiminguid, millest saaks järeldada, et kostja I rikkus lepingut tahtlikult või raske hooletusega. Ka ei ole hageja osutanud millelegi, millest saaks järeldada, et kostja I varjas hageja eest ehitise tegelikku olukorda. Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal oli objektile püsiv juurdepääs, kostja I ei teinud objekti ülevaatamisele takistusi. 14. augusti 2007. a aktist järeldub, et hageja on ehitise üle vaadanud. Samas viivitas hageja ehitise ülevaatamise ja puudustele viitamisega rohkem kui kaheksa kuud. Seetõttu minetas hageja töö ülevaatamisel varem nimetamata puudustele viitamise õiguse. Mõistlikult vabandatav võiks olla üksnes nendele puudustele osutamine, millest hageja ei saanud teada töö tavapärase vastuvõtmise juures. Seega on hagejal kahju hüvitamise nõudes õigus tugineda üksnes neile puudustele, mida ta on töö vastuvõtmisel 14. augustil 2007. a märkinud, piisavalt täpselt kirjeldanud ning mille olemasolu pärast
4.septembrit 2007 on tõendatud. Poolte seisukohad erinevad ka selles, milline on 14. augusti 2007. a akti õiguslik tähendus ning kas selle lisas märgitud tööd ja puudused on hinnatavad puudustena 28. augusti 2006. a lepingu tähenduses. 14. augusti 2007. a aktis sisaldub poolte kokkulepe töövõtulepingu täitmisel ilmnenud puuduste kõrvaldamise kohta. Töövõtulepingu või selle täitmisel sõlmitud kokkuleppe puhul on lubatav lihtkirjalik vorm. 14. augusti 2007. a aktist ei saa teha järeldust, et varasemad kokkulepped töö sisu ning töövõtja ja müüja vastutuse kohta enam ei kehti. Sellest kokkuleppest ei tulene, et kostjal I on kohustus maksta hagejale viimase esitatud mis tahes hinnapakkumistes märgitud summa. Kokkuleppest tuleneb, et kostjal I on kohustus parandada ehitusvead. Parandamisele või hüvitamisele kuuluvateks ehitusvigadeks saab aga poolte lepinguid kogumis hinnates pidada üksnes neid puudusi, mis on hinnatavad lepingu rikkumisena ning mille olemasolu on tõendatud 21 päeva möödumisel
14.augustist 2007 ehk pärast 4. septembrit 2007.
31.augustil 2007 on pooled vormistanud paarismajaosa üleandmise-vastuvõtmise akti, milles ei ole märget puuduste kohta. Sellest saab eeldada, et töö võeti pretensioonideta vastu (vt võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 4 ja § 95). Aktist saab järeldada, et kostja I on 14. augusti 2007. a aktis märgitud puudused kõrvaldanud või on hageja töö vastuvõtmisel neid aktsepteerinud. Kostja I möönab, et ehituse kvaliteedis oli mõningaid puudusi, mille maksumuseks on pooled kokkuleppel määranud 150 000 krooni. Kostja I seisukoht on kooskõlas hageja 21. novembri 2006. a ettepanekuga. Hageja on ehitises puuduste tõendamiseks esitanud OÜ ACTO Consult 17. septembri 2007. a ekspertiisiakti ja selle täienduse, mis on hinnatav dokumentaalse tõendina (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 272 lg-d 1 ja 2). Ekspertiisiaktil ja selle täienduse hinnangulisel osal ei ole tõendi tähendust. Pooled ei ole soovinud asjas teha ekspertiisi. Pooled on lepingu sõlmimisel kokku leppinud, millistele kvaliteedinõuetele peab ehitis vastama. 17. septembri 2007. a aktist ega ka selle
15. mai 2008. a täiendusest ei nähtu, millistele normidele vastavust on kontrollitud. Dokumendis märgitud väidetavad kõrvalekalded ei ole seotud ühegi ehitusnormiga, puudused on mõõteandmetega konkretiseerimata ega võimalda seetõttu dokumendis esitatut normiga võrdlemise kaudu kontrollida. Ehitises väidetavate puuduste ilmnemisel oleks hageja pidanud andma kostjale I võimaluse viibida puuduste fikseerimise juures. Hageja kannab ehitise mittevastavuse piisava kirjeldamise riisikot. 14. augusti 2007. a akti lisas nimetatud puuduste kirjeldus ei võimalda selle umbmäärasuse ja üldsõnalisuse tõttu puuduste tegelikku olemasolu kontrollida. Pooled on võlaõigusliku lepingu sõlmimisel märkinud, et töö peab vastama ehitustööde üldistele kvaliteedinõuetele ja ka siseviimistluses II klassi viimistlusele RYL 2000 järgi. Hageja on puudusi kirjeldanud viisil, mis ei võimalda mõõte- ja arvandmete puudumise tõttu nende olemasolu ja nõuetele vastavust kontrollida. Kontrollitavust ei taga mittevastavuse kirjeldamine üldsõnaliste märkustega. Hageja esitatud fototabelist ei nähtu, millal fotod on tehtud, mistõttu ei saa fotode alusel väita, et need kajastavad ehitise seisukorda pärast
4.septembrit 2007. Ehitusseaduse §-de 32-34 alusel tõendab ehitisele väljaantud kasutusluba ehitise vastavust ettenähtud nõuetele ja selle kasutatavust vastavalt sihtotstarbele. Kasutusloa väljastamine annab aluse eeldada, et ehitise dokumentatsioon on nõuetekohane ja ehitist on võimalik funktsionaalselt ning ohutult kasutada. Seega ei ole õige hageja väide, et ehitis on tuleohtlik.
28.augusti 2006. a lepingu tähenduses ei saa puuduseks pidada asjaolu, et vundament ei vasta projektile. Poolte kirjavahetusega on tõendatud, et hageja teadis valitud vundamendi tüübist. Fotodelt nähtub, et ehitise lintvundament asetseb taldmikul. Visuaalse vaatlusega ei ole võimalik kindlaks teha, milliseid koormusi rajatud vundament kannab ja kas see on ehitise stabiilseks püsimiseks piisav. Seega ei ole hageja etteheide vundamendi mittevastavuse kohta põhjendatud. Pooled määrasid tehingu hinna, lähtudes müügieseme harilikust väärtusest. Kostja väidetav kokkuhoid ühe või teise töö tegemisel ei ole hinnatav hageja kasu või kahjuna. Tõendatud ei ole, et hageja omandatud vara väärtus oleks teistsugusele vundamendile rajamise korral suurem. Pooled leppisid lepingu sõlmimisel kokku, millised dokumendid annab kostja I hagejale üle. Asjaõiguslepingu p-s 2.3.6 kinnitavad pooled, et nad on lepingu sõlmimise aluseks olevate dokumentidega tutvunud ega soovi muid dokumente. Seega oli lepingust tulenev asja üleandmise kohustus 21. novembriks 2006. a täidetud. Projektide puudumine ning ehitise dokumenteerimine detailides ei ole hinnatav hageja kahjuna. Hageja on väitnud, et dokumentide puudumine segab ehitise ohutut ja majanduslikult otstarbekat kasutamist. Hageja ei ole ehitist sihtotstarbeliselt kasutanud ega saa seda ka tulevikus teha, sest ta on elamu võõrandanud. Hageja on ostjana ja tellijana võla- ja asjaõiguslepingu sõlmimisel avaldanud, et ei vaja ehitise kohta rohkem dokumentatsiooni, kui talle on tutvustatud. Seega on hageja lepingu eseme väärtuse enese jaoks kujundanud temale esitatud dokumente arvestades ning puudub alus väita, et ta sai kostjalt oodatust väiksema väärtusega asja. Pooled ei vaidle selle üle, et hoone välisuks erineb kokkulepitust ning et kostja I ei ole lõpetanud
krundi planeerimis- ja haljastustöid. Samuti möönab kostja I, et maakraani vahetus võis olla põhjendatud ning abiruumi katus ei ole kvaliteetne. Kuna need mittevastavused on tõendatud, tuleb hinnata nende negatiivset mõju (kahju) hagejale. Hagejale tehtud hinnapakkumised ei tõenda hageja kahju olemasolu. Hinnapakkumine muutub kuluks pärast pakkumuse alusel kokkuleppe sõlmimist ja kulu kandmist. Hageja kinnitas, et ta ei ole neid kulutusi teinud ega kavatsegi teha ja tal ei ole tekkinud sellega seoses maksekohustust. Hageja ehitusteoreetilised arutlused ei ole hinnatavad kahjuna, sest nendes esiletoodud ohtude saabumine tulevikus ei mõjuta teda. 14. augusti 2007. a aktist saab järeldada, et kostja I peab hüvitama parandustööde maksumuse. See tähendab, et parandustöö peab olema enne maksenõude esitamist tehtud või parandustööde tasunõue hagejale siduva kokkuleppega tekkinud ning tõendatud. Hageja kahju suurust ei tõenda OÜ Profeld pakkumuses kajastatud viimistlustööde tegemise hind. Kostjal I ei olnud alust selle pakkumuse alusel hagejale makset teha. OÜ HVK Katuseehitus pakkumus on tehtud töödele, mille vajalikkus ei ole tõendatud. Tõendatud on üksnes varikatuse puudused, kuid kuna varikatus tehti lisatööna, ei ole see mittevastavuseks 28. augustil 2006. a lepingu tähenduses. OÜ Stormel pakkumus kaeve- ja planeerimistööde eest sisaldab lisaks drenaaþitöödele ka paekivimüüri ladumist, mida 14. augusti 2007. a töö ülevaatamisel ei ole puudusena märgitud. Seetõttu on alusetu hageja nõue kommunikatsioonide asukoha selgitamisele tehtavate kulude hüvitamiseks. Hageja ei ole neid kulutusi teinud. Hageja ei ole tõendanud, et kinnistu edasimüügihind oli selle ostuhinnast madalam kostjast I tingitud põhjustel. Hageja loobus asjaõiguslepingu sõlmimisel kostja I vastu valduse üleandmisega seotud pretensioonidest. Pooled ei määranud asjaõiguslepingu sõlmimisel ehitise lõpetamiseks uut tähtaega, mistõttu ei saa hageja tugineda kostja I viivitusele pärast asjaõiguslepingu sõlmimist. Kostja I ei vastuta hageja saamata jäänud tulu eest, kuna selle nõudeõiguse minetas hageja VÕS § 644 lg 3 järgi. Tõendatud on asjaolu, et lepingueseme väärtust vähendasid krundi planeerimise ja drenaaþi rajamise puudused. Seega on osaliselt õige hageja väide, et ta sai kokkulepitust väiksema väärtusega asja. Kahju suuruse ja hüvitise määramisel tuleb arvestada mittevastavuse mõju asja väärtusele ning poolte esitatud pakkumusi. Maakohus arvestas TsMS § 233 lg 1 järgi õiglase hüvitise määramisel mh asjaoluga, et hageja on müügihinnast jätnud tasumata 150 000 krooni, millega saab lugeda kaetuks hageja konkretiseerimata, kuid kostja I omaks võetud viimistlustööde puudused. Õiglaseks hüvitiseks töös esinenud mittevastavusega (kinnistu krundi planeerimata jätmine, drenaaþi puudumine, teede ja platside rajamata jätmine, hoone ümber sillutisriba puudumine) kaasnenud väärtuse vähenemise eest on 250 000 krooni. Kostja I lubas tasuda OÜ Tehnovõrkude Ehitus arve maakraani vahetuse ja survestamise eest, mistõttu on hageja see nõue põhjendatud ja tuleb rahuldada. Kostja rahaline kohustus hageja vastu on 256 844 krooni, millele lisandub viivis 96 300 krooni. Kostja I ei ole esile toonud asjaolusid, mis annaksid alust viivise vähendamiseks VÕS § 113 lg 8 ja § 162 alusel.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada osas,
millega kohus jättis hagi kostja II vastu täielikult ja kostja I vastu osaliselt rahuldamata. Hageja palub hagi täies ulatuses rahuldada ja mõista kostjatelt välja kahjuhüvitise parandamatute ehitusvigade eest 450 000 krooni ja parandatavate puuduste eest 410 613 krooni ning leppetrahvi 379 575 krooni. Ühtlasi palus hageja, et kohus väljendaks otsuse resolutiivosas, et kostjalt on välja mõistetud hüvitis 150 000 krooni kostja omaksvõetud viimistlustööde puuduste eest, ja mõistaks kohtuvälise nõude esitamise ning kahju kindlakstegemise kulude kui otsese varalise kahju eest välja 10 581 krooni 10 sendi suuruse hüvitise ning rahuldaks viivisenõude ajavahemiku eest hagiavalduse esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.
5.Kostja I esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati põhivõla osas 250 000 krooni ulatuses ja viivise osas 150 krooni ületavas ulatuses ning jaotati menetluskulud. Kostja palub uue otsusega jätta hagi vaidlustatud osas rahuldamata. Kostja I ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega temalt mõisteti hageja kasuks välja maakraani vahetuseks ja täiendavaks survestamiseks kulutatud 6844 krooni. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 30. märtsi 2009. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas kostja I vastu esitatud hagi põhivõlga 6844 krooni ja viivist 2771 krooni 82 senti ületavas osas. Tühistatud osas jättis ringkonnakohus hagi rahuldamata. Ühtlasi tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse osas, millega maakohus ei lahendanud hageja nõuet viivise saamiseks hagiavalduse esitamisele järgneva aja eest, ning rahuldas selles osas hagi osaliselt, mõistes kostjalt I hageja kasuks välja viivise ajavahemiku eest hagiavalduse esitamisest kuni 6844 krooni suuruse põhivõla tasumiseni päevas 0,5% tasumata summalt. Hagi rahuldamata jätmise osas täpsustas ringkonnakohus otsuse motiive. Samuti jaotas ringkonnakohus ümber menetluskulud. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt nõustus kostja I temalt 6844 kroonilt arvestatud viivise väljamõistmisega, kuid leidis, et viivise suuruseks on 150 krooni, mitte hageja nõutud 2771 krooni 82 senti. 14. augusti 2007. a üleandmise-vastuvõtmise aktis leppisid pooled kokku viivisemääras 0,5% juhuks, kui kostja I ei tasu hagejale ehitusvea kõrvaldamiseks kulutatud tööde maksumust. Selles määras tuleb hageja kasuks kostjalt I välja mõista viivis nii ajavahemiku eest 24. septembrist 2007 kuni hagiavalduse esitamiseni kui ka hagiavalduse esitamisest kuni nõude kohase täitmiseni. Hagi on põhjendatud üksnes 6844 krooni ja sellelt arvestatava viivise nõudes. Hageja ülejäänud nõuded tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et kostja II ei ole vaidluses õige kostja. Selles osas järgis apellatsioonikohus maakohtu otsuse põhjendusi ega korranud neid. Maakohus on valesti leidnud, et kostjalt I tuleb välja mõista kahjuhüvitis 250 000 krooni ja viivise arvutamisel lähtuda sellest summast. Kostjale I heidetakse ette konkreetseid puudusi, mille maksumust ei ole keeruline kindlaks teha. Seetõttu ei olnud alust määrata kahjuhüvitist TsMS § 233 lg 1 järgi. Maakohus ei ole tuvastanud asjaolusid, mis oleksid andnud aluse määrata viidatud sätte alusel kahju suurus kindlaks oma siseveendumuse kohaselt. Maakohtu otsus on vastuoluline. Maakohus ei hinnanud tööde maksumust, mille kostja kohtu
põhjenduse kohaselt pidanuks hüvitama ja mida ka hageja nõudis, vaid mõistis kostjalt selle välja vara väärtuse vähenemise maksumusena, leides, et hageja sai eespool nimetatud puuduste tõttu väiksema väärtusega asja kui pooled kokku leppisid. Asjaolule, nagu oleks vara väärtus nende puuduste tõttu vähenenud, ei olnud hageja oma nõuet rajanud, vaid taotles puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamist. Maakohtu otsusest ei selgu, milliste väidetavate puuduste kohta käib maha arvestatud 150 000 krooni. Kostja I väitele, et see ostuhinna tasumata osa katab kõik puudused, ei ole maakohus oma otsuses vastanud. Samuti ei ole maakohus kinnistu väärtuse vähenemisega tekitatud kahju hüvitamiseks kostjalt I hüvitist välja mõistes arvestanud poolte 28. augustil 2006 sõlmitud lepingu p-ga 3.5, mille kohaselt vastutab kostja üksnes enda tehtud töös või paigaldatud materjalis või seadmetes ilmnevate puuduste likvideerimise või kokkuleppel nende likvideerimise kulutuste hüvitamise eest. Kostja I sellekohastele väidetele ei ole maakohus vastanud. Pooled sõlmisid 28. augustil 2006 segatüüpi lepingu, mis sisaldab nii müügilepingu kui ka töövõtu elemente. Müügilepingu sätteid tuleb kooskõlas VÕS § 208 lg-ga 2 kohaldada lepingule osas, mis puudutab kinnistut ja sellel asuvat lepingu sõlmimise hetkeks valminud ehitise osa. Ehitise edasist ehitamist puudutavas osas tuleb lepingule kohaldada töövõtu sätteid. Hageja seaduslik esindaja kinnitas, et lepingu sõlmimise ajaks oli majakarp valminud, kuid ta ei osanud hinnata töö ja võõrandamise eseme osade väärtuste suhet, märkides, et need võisid olla võrdsed. Kostja I on kinnitanud, et lepingu sõlmimise ajaks olid vundament, seinad ja katus olemas ning majas tehti viimistlustöid, kuid ka kostja I ei ole eespool kirjeldatud komponentide vahekorda võrrelnud. Kinnistu omandiõiguse üleandmise ja kinnistu ning sellel olemasoleva majakarbi osas oli leping suunatud eelkõige lepingueseme võõrandamisele, paarismajaosa edasist valmisehitamist puudutavas osas oli leping aga suunatud eelkõige teenuse osutamisele. Hagi alusena on hageja tuginenud mitmele majakarbi puudustele, sh maja vundamendi, selle rajamiskõrguse, hoone välisseinte, konstruktsioonide ja katusealuste puudustele. Seega tugineb hageja selles osas müügilepingu eseme puudustele. VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1 alusel tuleb vaidluse lahendamiseks tuvastada, kas hagejale üleantud majakarp vastas poolte kokkulepitule. Hageja väitel ei vasta majakarp lepingule, sest ehitusprojektist on kõrvale kaldutud. Kostja I leiab, et majakarp vastas kokkulepitule, sest hageja oli kõrvalekalletest teadlik ja nendega nõustunud, pealegi ei ole tegemist puudustega, mis takistaksid ehitise sihtotstarbelist kasutamist. Seega mõistavad pooled müügilepingut erinevalt. Lepingus ei reguleerita majakarbi kvaliteedinõudeid. Kuna lepingutingimuste tõlgendamisel ei ole võimalik tuvastada poolte ühist tegelikku tahet lepingu sõlmimisel, tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi (VÕS § 29 lg 4), arvestades mh eelkõige lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3) ning lepingu olemust ja eesmärki (VÕS § 29 lg 5 p 4). Kostja I on selgitanud, et majakarbi ehitamisel kalduti kõrvale projekti seletuskirjast, kuid see oli hagejale müügilepingu sõlmimisel teada ning hageja on neid kõrvalekaldumisi aktsepteerinud. Kostja I on ka kinnitanud, et hageja tutvus esmalt kostja juures projektiga, seejärel kinnistu, poolelioleva elamu ja seal tehtavate ehitustöödega ning alles seejärel sõlmiti müügileping. Need kostja I väited on
kooskõlas müügilepingu p-dega 2.3.1 ja 2.1.5. Hageja ei ole neid väiteid vaidlustanud. Seega tuleb lugeda, et hageja võttis kostja I kirjeldatud asjaolud omaks TsMS § 231 lg 4 järgi. Arvestades asjaoluga, et hageja sõlmis lepingu oma majandustegevuses, milleks mh on kinnisvara haldamine, arendus ja ost-müük, pidi pooltega sarnane mõistlik isik eespool kirjeldatud asjaoludega sarnastel asjaoludel mõistma, et pooled on kokku leppinud selles, et majakarp müüakse koos lepingu sõlmimise ajaks olemasolevate kõrvalekalletega ehitusprojektist. Seega ei saa majakarbi kõrvalekaldeid projektist lugeda müüdud asja puudusteks, mis võiksid anda aluse hageja kahju hüvitamise nõudele. Isegi juhul, kui pooled ei oleks müügilepingu sõlmimisel kokku leppinud, et majakarbil on projektist kõrvalekalded, ei saaks hageja neile kõrvalekalletele oma nõude alusena tugineda, sest VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Hageja tutvus enne müügilepingu sõlmimist majakarbi ja selle projektidega, mistõttu on tõenäoline, et ta teadis kõrvalekalletest. Ka siis, kui kõrvalekaldeid majakarbi projektist ei saa pidada müügilepingu tingimuseks ja hageja neist müügilepingu sõlmimisel ei teadnud ega pidanudki teadma, ei saaks hageja oma kahju hüvitamise nõuet kostja vastu maksma panna. Kuna hageja on majandustegevusega tegelev isik ja ka müügileping on sõlmitud tema majandustegevuses ning hageja esiletoodud majakarbi kõrvalekalded projektist ei ole sellised, mida ei oleks asjatundliku ülevaatuse käigus saanud avastada, pidi hageja VÕS § 219 lg 1 kohaselt müügilepingu eseme ehk majakarbi viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. Kostja I väitel viibis hageja ka pärast müügilepingu sõlmimist kinnistul ja korteris ehitustööde ülevaatamiseks, tal oli korteri võti ja dokumendid. Ka neid asjaolusid ei ole hageja vaidlustanud. Seega oli hagejal kooskõlas VÕS § 220 lg-tega 1 ja 2 kohustus kostjat I viivitamatult pärast müügilepingu sõlmimist väidetavatest puudustest teavitada ja neid puudusi piisavalt kirjeldada. See kohustus ei sõltu sellest, millal hagejale töövõtu korras tehtud tööd või majavaldus lõplikult üle anti, sest ehituse jätkumine ei takistanud hagejat valminud majakarpi üle vaatamast. Hageja kirjeldas puudusi esimest korda alles 14. augusti 2007. a üleandmise-vastuvõtmise aktis. Seega ei ole hageja majakarbi puudustest teatamise ja nende piisava kirjeldamise kohustust täitnud ja isegi ainuüksi sellest tulenevalt ei oleks saanud tema hagi majakarbi puudusi puudutavas osas rahuldada (VÕS § 220 lg 3). Tööprojekti ja eriosade projektide puudumine ei ole lepingutingimuste rikkumine VÕS § 217 lg 2 p 1 ega § 641 lg 1 ja lg 2 p 1 mõttes. 28. augusti 2006. a lepingust ei tulene, et kostja I pidi tagama hagejale ka vaidlusalused projektid. Et pooled pidasid olemasolevat dokumentatsiooni piisavaks, nähtub ka 11. oktoobril 2006 sõlmitud asjaõiguslepingu p-st 2.3.6, milles on korratud, et pooled ei soovi lisadokumentide esitamist. Isegi kui tegemist oleks asja puudusega, oleks hageja pidanud sellestki puudusest kostjat I teavitama eespool kirjeldatud või analoogseid töövõtu kohta käivaid nõudeid arvestades. Hageja ei ole esile toonud asjaolusid, mille põhjal saab järeldada, et ta teavitas kostjat I projektide puudumisest ning tegi seda õigel ajal ja piisavalt.
Pooled vormistasid 14. augustil 2007 akti, milles hageja loetles ehituse puudused ning kostja I võttis need teadmiseks. Ühtlasi leppisid pooled kokku, et kostja I parandab kõik ehitusvead ja projektiga vastuolud 21 päeva jooksul pärast asja üleandmist. Kui kostja I puudusi tähtaja jooksul ei kõrvalda, esitab hageja talle ehitusvigade paranduste kohta saadud hinnapakkumised, mille alusel on kostja I kohustatud kolme päeva jooksul tasuma parandustööde maksumuse. Nende tasumata jätmisel tuleb kostjal I maksta viivist päevas 0,5% parandustööde maksumusest. Kostja esitas puuduste kohta
15.augustil 2007 vastuse, milles osaga puudustest nõustus ja osaga mitte. 31. augustil 2007 allkirjastatud paarismajaosa uues üleandmise-vastuvõtmise aktis ei ole märgitud hageja pretensioone ega märkusi. Seega ei nõudnud hageja kostjalt I kõrvaldamata puuduste kõrvaldamist, nagu sätestas varasem kokkulepe. Siiski leppisid pooled 14. augusti 2007. aktis kokku kostja I õiguse vead parandada ja kohustuse hüvitada ehitusvigade parandamine alles siis, kui ta ei ole vigu parandanud. VÕS § 646 lg-te 5 ja 6 koosmõjust tuleneb, et juhul, kui tellija ei järginud lg-s 6 sätestatud kohustust nõuda töö parandamist või uue töö tegemist mõistliku aja jooksul, kaotab ta õiguse nõuda töövõtjalt töö parandamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Samuti on mõistetav poolte eespool kirjeldatud kokkulepe. Seega kaotas hageja õiguse nõuda kostjalt I väidetavate vigade parandamiseks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ei ole tegelikult väidetavaid ehitusvigu parandanud ega kulutusi kandnud. Ka see asjaolu välistab hageja ehitustööde vigade parandamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõude rahuldamise. Põhjendatud on maakohtu järeldus, et hagejal ei ole alust tugineda oma nõude alusena väidetavatele puudustele, millele ta 14. augusti 2007. a aktis ei tuginenud. VÕS §-st 643 ja § 644 lg-test 1 ja 2 tuleneb analoogiliselt müügilepingu sätetega, et majandus- ja kutsetegevuses töövõtulepingu sõlminud isik peab puudustest töös töövõtjale teatama ja neid piisavalt kirjeldama viivitamatult pärast töö vastuvõtmist. Hageja ei ole esile toonud mingeid asjaolusid, millega võiks VÕS § 644 lg 3 järgi mõistlikult vabandada töö väidetavast mittevastavusest kohe teatamata jätmist. Tegemist ei ole varjatud puudustega. Eeltoodud põhjendusel ei saa hageja hagi töövõtulepingu alusel tehtud töö puuduste hüvitamiseks rahuldada. Muudel väidetel ei ole vaidluse lahendamiseks tähtsust. Samas ei ole hageja oma nõuet ka piisavalt põhjendanud ega tõendanud. Pooled ei vaidle selle üle, et ehitisel oli puudusi, mille korvamiseks oli kostja I nõustunud sellega, et hageja jätab maksmata 150 000 krooni ostuhinnast. Hageja esiletoodust ei saa järeldada, et tegelike ehitusvigade kõrvaldamise maksumus ületab seda summat. Et hageja on seda summat pidanud piisavaks, nähtub tema enda käitumisest, kui ta tegi kostjale 21. novembril 2006 ettepaneku jätta puuduste tõttu maksmata 150 000 krooni. Kuigi selleks ajaks olid mõned tööd tegemata, oli ehitis valdavas osas valminud. Eeltoodust vastupidist ei saa järeldada ka hageja esitatud hinnapakkumistest ega OÜ Acto Consult koostatud aktist, mida maakohus hindas dokumentaalse tõendina. Maakohus juhtis hageja tähelepanu sellele, et ta peab tõendama ehitusvigu, ja selgitas, et eksperdiarvamuse saamiseks tuleb tal kohtult taotleda ekspertiisi määramist. Hageja ei ole ekspertiisi tegemist soovinud. Leppetrahvinõude rahuldamiseks ei ole alust, sest hageja viivitas leppetrahvi nõudmisega üheksa
kuud, mis ületab mõistliku aja VÕS § 159 lg 2 mõttes. Leppetrahvinõue ei ole ka sisuliselt põhjendatud. 28. augusti 2006. a lepingu kohaselt pidi kostja I andma valmis hoone valduse hagejale üle 8. oktoobril 2006. Asjaõiguslepingu sõlmimisel 11. oktoobril 2006 leppisid pooled kokku, et neil ei ole teineteise vastu pretensioone selle kohta, et lepingueseme otsest valdust ei ole kokkulepitud tähtaja jooksul üle antud. Uut tähtaega pooled kokku ei leppinud. Kirjavahetusest nähtub, et hageja ei ilmutanud uue tähtaja ega tööde vastuvõtmise vastu huvi. Tuginemaks lepingus kokkulepitud ehitamise tähtaja rikkumisele, pidi hageja põhjendama ja tõendama, et lepingueseme vastuvõtmist takistasid asja sihtotstarbelist kasutamist takistavad puudused. Hageja ei ole seda teinud. Hageja põhjendas ostuhinnast 150 000 krooni tasumata jätmist esmalt ehitise puudustega. Hiljem esitas aga kohtule tasaarvestusavalduse, milles on märgitud, et hageja tasaarvestab selle osa ostuhinnast oma leppetrahvinõudega. Kuna hagejal ei olnud kostja I vastu leppetrahvinõuet, ei ole tasaarvestust toimunud. Kostja I nõustus sellega, et ehitisel oli puudusi, ja nende katteks ostuhinnast 150 000 krooni tasumata jätmisega. Seetõttu ei ole põhjendatud hageja väide, et see summa tuleb kostjalt I välja mõista. Kuna osas, milles hagi rahuldatakse, ei ole olnud vajalik teha kulutusi kahju suuruse kindlakstegemiseks, kuid valdavas ulatuses jääb hagi rahuldamata, tuleb jätta rahuldamata ka hageja nõue 10 581 krooni 10 sendi saamiseks. Maakohus on valesti arvestanud tsiviilasja hinna, sest arvestades ka hageja nõuet kahju kindlakstegemise ja nõude kohtuvälise esitamise kulude hüvitamiseks, oli hageja nõude suuruseks 1 950 946 krooni 70 senti. Sellest rahuldatakse 9615 krooni 82 senti. Seega on hageja nõudest rahuldatud 0,5% ja menetluskulud tuleb poolte vahel jaotada samas vahekorras. Seega kannab hageja kõigist esimese astme kohtus kantud menetluskuludest 99,5% ja kosja I 0,5%.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuse kohaselt on kohtud vääralt tõlgendanud 28. augusti 2006. a lepingut segalepinguna. Selle lepingu sõlmimisel eksisteeris hoone, mis oli kaetud katusega ja kus tehti üksnes viimistlustöid. Seega oli lepinguesemeks konkreetne ning väga selgelt füüsiliselt piiritletav ja tajutav korteriomand. VÕS § 208 lg-s 2 on sätestatud eeldus, et üldjuhul on tegemist müügilepinguga ning seda isegi siis, kui leping on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks. Praegusel juhul oli küsimus üksnes asja lepingutingimustega vastavusse viimises. Kui erinevad lepinguliigid ei konkureeri, liigitatakse leping ühe või teise lepinguliigi alla käivaks ja sellest tulenevalt on põhjendamatu VÕS § 1 lg 2 kohaldamine. Praegusel juhul on tegemist müügilepinguga, mille kvalifitseerimisel segasuhteks on kohtud seadust valesti kohaldanud, jõudes seetõttu vale lõpptulemuseni. Eeltoodud rikkumine viis kohtud valele seisukohale, et kostja II ei vastuta hageja ees. Tähtsust ei oma, kas ühisomanik nimetab ennast müüjaks või müüja abikaasaks. Lepingupooleks on mõlemad ühisvara võõrandajad. PKS § 17 lg-s 3 sätestatud teise abikaasa nõusoleku eeldus kehtib ka kõigi müügi oluliste tingimuste kohta.
8.Kostjad vaidlesid kassatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Nad leidsid, et
hageja nõue on tõendamata. Hageja esitas kahju hüvitamise nõude, sest soovis saada hoone väidetavate puuduste parandamise eest hüvitist. Samas ei ole hageja tegelikult puudusi parandanud ega selleks kulutusi teinud ning on menetluses kinnitanud, et ta ei kõrvalda puudusi korteriomandi edasivõõrandamise tõttu. Seega on hagi põhjendamatu. Kostjal II puudub hagejaga võlasuhe, mistõttu jätsid kohtud hagi tema vastu õigesti rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse resolutsioon muutmata. TsMS § 692 lg 2 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikku põhjendust.
10.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad vastutavad hageja ees lepingu rikkumisega kahju tekitamise eest. Kassatsioonkaebuse kohaselt leidis ringkonnakohus ebaõigesti, et pooled sõlmisid müügi- ja töövõtulepingu tunnustele vastava segalepingu ning et kostja II ei vastuta selle lepingu rikkumise eest.
11.Kolleegium nõustub hagejaga selles, et ringkonnakohus on valesti leidnud, et poolte sõlmitud lepingule kohalduvad nii müügi- kui ka töövõtulepingut reguleerivad võlaõigusseaduse sätted. VÕS § 208 lg-s 1 sätestatud müügilepingu mõiste järgi kohustub müüja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Müügilepingu kohta sätestatut kohaldatakse sama paragrahvi 2. lõike kohaselt ka lepingutele, mis on sõlmitud valmistatava asja tellimiseks, v.a juhul, kui tellija andis teisele lepingupoolele olulise osa asjade valmistamiseks vajalikust materjalist. Müügilepingu sätteid ei kohaldata lepingutele, mille puhul suurem osa lepingupoole kohustustest, kes asja muretseb, seisneb töö tegemises või muu teenuse osutamises. Kolleegium rõhutab, et lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvesse võtta ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4-6 märgitud asjaoludega (vt Riigikohtu 18. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-08, p 12). Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4 järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid lepingu, mille esemeks oleva korteriomandi reaalosaks on pooleliolevas paariselamus asuv eluruum. Kostja võttis lepinguga kohustuse anda korteriomand kostjale. Kolleegiumi arvates on vaidlusaluse lepingu eesmärgiks asja müük VÕS § 208 lg 1 järgi. Asjaolu, et lepinguga kohustus kostja ehitama hoone, milles asuv korteriomand oli lepingu esemeks, ei tähenda, et osaliselt kohalduvad lepingule VÕS § 208 lg 2 teise lause alusel töövõtulepingu sätted. Kolleegium leiab, et kui lepingu eesmärgiks on valmistatava asja müük, tuleb VÕS § 208 lg 2 esimese lause alusel eeldada, et pooled sõlmisid müügilepingu. Seega peab vastupidist väitev
lepingupool TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama, et tegemist on muu, nt töövõtulepinguga. Praegusel juhul on ringkonnakohus pannud hagejale kohustuse tõendada, et pooled sõlmisid müügilepingu, jagades sellega poolte tõendamiskoormise valesti. Vaatamata asjaolule, et ringkonnakohus on ebaõigesti lugenud lepingu segalepinguks, on ringkonnakohtu otsuse resolutsioon õige. Müügi- ja töövõtulepingut reguleerivad sätted on lepingu eseme puuduste tõttu tekkiva vastutuse osas sarnased, mistõttu ei oleks asjas tuvastatud asjaoludele müügilepingu sätete kohaldamine toonud kaasa teistsugust kohtuotsust.
12.Kuna asjas ei kohaldu töövõtulepingut reguleerivad sätted, on ringkonnakohus mh tuginenud valesti VÕS § 644 lg-le 3, mille kohaselt, kui tellija ei teata töövõtjale töö lepingutingimustele mittevastavusest õigel ajal või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul töö lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või tellija töö lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib tellija siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada makstavat tasu või nõuda, et töövõtja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Samad tagajärjed on sätestatud VÕS § 220 lg-s 3 juhuks, kui ostja ei teata müüjale nõuetekohaselt asja lepingutingimustele mittevastavusest. Sõltumata asja üle vaatamata jätmisest või lepingutingimustele mittevastavusest õigel ajal teatamata jätmisest võib ostja tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele üksnes VÕS § 221 lg 1 p-des 1 ja 2 sätestatud juhtudel. Hageja ei ole ei varasemas kohtumenetluses ega kassatsioonkaebuses tuginenud eelviidatud sätetes nimetatud alustele.
13.Ebaõige on ka ringkonnakohtu tuginemine VÕS § 646 lg-le 6. Kohaldatav on analoogne müügilepingu säte, VÕS § 222 lg 6, mille järgi ostja kaotab õiguse nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui ta ei nõua seda müüjalt üheaegselt teatega asja lepingutingimustele mittevastavuse kohta või mõistliku aja jooksul pärast teate esitamist, välja arvatud juhul, kui müüja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus on iseenesest õigesti leidnud seda, et ehitusvigade parandamise kulude hüvitamise nõude välistab asjaolu, et hageja ei ole neid kulutusi kandnud. Kolleegium täpsustab, et ringkonnakohtu seisukoht käib üksnes kohustuse täitmise nõude kohta (VÕS § 222 lg 5 ja § 646 lg 5). Müüdud või tellitud asja puuduse kõrvaldamise kulude eelnevat hüvitamist on ostjal või tellijal õigus nõuda VÕS § 101 lg 1 p 3, § 103 ja § 115 alusel ka kahjuhüvitisena täitmise asemel (vt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26; 24. septembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-08, p 11; 18. juuni 2008. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-45-08, p 14 ja 27. veebruari 2009. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-148-08, p 13). Kuna käesolevas asjas hageja ei teatanud müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest ega ole seejuures tuginenud VÕS § 221 lg 1 p-des 1 või 2 nimetatud asjaoludele ja teatamata jätmine ei olnud vabandatav (vt käesoleva otsuse p 12), siis ei ole tal muu hulgas õigus nõuda kostjalt I kahju hüvitamist täitmise asemel.
14.Kolleegium nõustub ringkonnakohtu järeldusega selles, et kostja II ei vastuta hageja ees. Kostja II vastutus hageja ees oleks võimalik juhul, kui kohtud oleksid tuvastanud, et kostja I vastutab hageja ees. Kostja II võimalik vastutus tuleneb PKS § 20 lg-st 2, mille kohaselt vastutavad perekonna
huvides võetud varalise kohustuse eest abikaasad ühisvaraga ja mõlema abikaasa lahusvaraga. Riigikohtu varasema seisukoha järgi on perekonna huvides võetud kohustuse tuvastamisel oluline, et kohustus oleks võetud faktiliselt perekonna huvides. Ühise vastutuse tekkimiseks ei pea teine abikaasa olema tingimata teadlik võetud kohustusest (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. septembri 2005. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-82-05 ja 21. märtsi 2007. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-13-07). Praegusel juhul ei ole hageja väitnud ega tõendanud, et kostja I müügilepinguga võetud kohustus oli võetud kostjate perekonna huvides. Seega ei olnud kohtutel alust hinnata seda, kas kostja II võiks vastutada oma varaga hageja ees PKS § 20 lg-st 2 tulenevalt.
15.Ringkonnakohus leidis, et maakohus tuvastas kahju suuruse TsMS § 233 lg 1 järgi ebaõigesti. Kuna hageja ei ole vaidlustanud ringkonnakohtu otsust selles osas, siis ei ole kolleegiumil õigust hinnata, kas ringkonnakohtu seisukohad on õiged. Kolleegium peab siiski vajalikuks märkida, et maakohus eksis, kui pidas hüvitatavaks kahjuks kinnistu väärtuse vähenemist. Hageja ei ole sellist liiki kahju hüvitamist nõudnud.
16.Ringkonnakohus jättis kostja II menetluskulud hageja kanda ning ülejäänud menetluskuludest 99,5% hageja ja 0,5% kostja I kanda. Kolleegium jätab ringkonnakohtu menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg 3 esimese lause alusel muutmata. Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätab kolleegium TsMS § 171 lg 1 järgi kassatsioonimenetluse kulud hageja kanda. Hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon arvatakse TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.