Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Asjaolud 28.12.2005 esitatud hagis palus Maire Tšebotar kustutada kinnistusraamatust Õie Remmeli kasuks seatud märge omandi ülemineku tagamiseks ja tuvastada tema õigust kinnistu müügilepingust taganeda. Hagi põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 08.12.1998 Xxxxxx kinnistu notariaalse ostumüügilepingu ja selle alusel kanti kinnistusraamatusse märge omaniku ülemineku tagamiseks kostja kasuks. Lepingu p 4.1 kohaselt kohustus hageja müüma ja kostja ostma kogu kinnistu. Lepingu p 4.2 kohaselt oli kinnistu müügihind 768 000 kr. Lepingu p 4.3 kohaselt oli enne lepingu sõlmimist tasutud müüjale ostja poolt 30 000 kr. Lepingu p 4.4 kohaselt kohustus ostja tasuma 200 000 kr hiljemalt 01.01.1999 ja 200 000 kr hiljemalt 01.02.1999 ning ostja lubas võla 338 000 kr riigile tasuda. Eelnimetatud p-s 4.4 sätestatud kohustusi kostja täitnud ei ole. Lepingu p 7.4 kohaselt oli ostjal kohustus 15 päeva jooksul, arvates lepingu allakirjutamise päevast, võtta enda kanda võlg, mis tulenes müüja ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud maa ostu-müügilepingust, ning vormistama võla ülekandmise lepingu. Kostja oma kohustusi kokkulepitud tähtajaks ei täitnud. Hageja teatas 01.04.2005 kirjaga kostjale lepingust taganemisest kostja lepingust tulenevate kohustuste täitmata jätmise tõttu. 13.07.2005 teatas kostja hagejale, et pole nõus hageja taganemisega lepingust ja märke kustutamisega ning süüdistas hagejat lepingu p 6.1.6 mittetäitmises. Hageja ei keeldunud sõlmimast Xxxxxx kinnistul oleva võla ülekandmise lepingut, kuid kokkulepitud tähtaja jooksul ei võtnud kostja midagi ette, et kinnistu omanikuks saada, so hind tasuda ja võla ülekandmise leping sõlmida. Kostja ei saa end vabandada vanglas viibimisega, sest 15 päeva peale vaidlusaluse lepingu sõlmimist oli kostja vabaduses ja tal oli võimalus raha tasuda ning hüpoteegi ülevõtmiseks notari juures aeg kinni panna. Ka hilisem vanglas viibimine ei saa olla põhjuseks kohustuse mittetäitmisel, sest antud olukord on kostja enda tekitatud. Lepingu täitmine kostja poolt on võimatu, kuna kostja on maksejõuetu ja riik pole nõus hüpoteeki üle kandma. Viljandi Maavalitsus on 05.03.2007 kirjaga kinnitanud, et maa erastamise korraldaja ei pea võimalikuks Xxxxxx maaüksusega, Eesti Vabariigi hüpoteegiga tagatud võlakohustuse ülekandmist kostjale, kuna nimetatud isikul on 2(10)

05.03.2007 seisuga võlgnevused Eesti Vabariigi ees. Seega pole täiendava täitmise tähtaja andmisel ostjale mõtet ja taganemisõigust võib hageja kasutada kohe. Hagejal pole mingit huvi lepingu vastu, kuna selle täitmine kostja poolt on võimatu ja märge on liialt koormav, sest hageja ei saa käsutada talle kuuluvat kinnistut. Hagejal ei ole võimalik kinnistut müüa seda koormava märke tõttu. Kostjal on täitmata lepingu p 4.4 võetud kohustused, mille kohaselt kohustus kostja ostma hagejale elamu Xxxx-xxxxx xx ja vormistama hiljemalt 01.09.1999 ostu-müügilepingu. Oma kohustust kostja ei täitnud. Xxxx-xxxxx xx elamu ostis hageja abikaasa Viktor Tšebotar notariaalse ostu-müügilepingu alusel 02.09.2003, so ajal, mil kostja oli juba üle 4 aasta olnud kinnipidamiskohas. Kostja on võtnud omaks, et lepingu tingimust, mille kohaselt pidi kostja ostma hagejale Xxxx-xxxxx xx elamu, oli tal võimatu täita. Kostja ei käitunud heas usus, võttes lepingu sõlmimisel endale sellise kohustuse. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja on täitnud kinnistu ostu-müügilepingu 768 000 kr suuruse müügihinna tasumise kohustuse: tasunud enne lepingule allakirjutamist 30 000 kr ja ostnud hagejale 200 000 kr eest Xxxxxxxxx Xxxx-xxxxx xx asuva elamu. Hageja on jätnud täitmata kinnistu ostu-müügilepingu müügihinna tasumise tingimused, so lepingu p 6.1.6 tuleneva kohustuse 15 päeva jooksul vormistama tema ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud ostu-müügilepingust tuleneva võla ülekandmise lepingu. Nimetatud lepingu pooleks kostja ei ole ja ta ei saanudki seetõttu sõlmida võla ülekandmise lepingut. Hageja, võtnud endale Eesti Vabariigi ees võla ülekandmise kohustuse, pidi tagama ka selle täidetavuse, so saama sellise lepingu sõlmimiseks nõusoleku Eesti Vabariigilt ja esitama lepingu kostjale allakirjutamiseks. Pooltevahelise lepingust nähtub, et müüja õigused ja kohustused tekivad pärast kinnistu ostu-müügilepingule allakirjutamist. Lepingu p-de 6.1.6 ja 7.4 võrdlus näitab, et pooled on pidanud silmas 15 päeva arvates lepingu allakirjutamise päevast, so hageja pidi sõlmima võla ülekandmise lepingu hiljemalt 23.12.1998, see on hageja poolt täitmata. Enne kui kostjal puudus selgus selles, et hageja võla ülekandmise kohustuse täidab, ei olnud kostja ühepoolselt kohustatud täitma müügihinna viimase makse tasumise kohustust. Kostja kartused, et võla ülekandmise lepingut ei sõlmita, on osutunud põhjendatuks, kinnistut jääb koormama 452 461 kr suurune hüpoteek ka uue omaniku suhtes kuni selle tasumiseni. Selles olukorras puudub hagejal õigus nõuda viimase makse tasumist, sest arvestades hüpoteegi püsimajäämist, ületatakse lepingus kokkulepitud müügihind oluliselt. Võimalik on teha hagejapoolse lepingu tingimuste rikkumise heastamiseks tasaarvestus viimase 200 000 kr suuruse tasumisele kuuluva maksega, arvestades muuhulgas, et kinnistut koormav hüpoteegisumma ületab lepingus kokkulepitud 338 000 krooni 114 461 kr. võrra ning lisaks on kinnistu koormatud 68 364 kr. suuruse kohtuliku hüpoteegiga AS Vestman Kinnisvara kasuks. Kinnistu ostu-müügileping on kehtiv ning lepingust taganemine tühine. Hagejal ei ole seadusest tulenevat õigust taganeda lepingust, mille ta on ise jätnud täitmata. Hageja on esitanud lepingust taganemise avalduse rohkem kui 6 aastat pärast lepingu sõlmimist ja on kaotanud õiguse taganeda, kuna ei ole seda teinud mõistliku tähtaja jooksul. Isegi kui hageja ei oleks võla ülekandmise kohustust rikkunud, oleks kostja rikkumine 200 000 kr tasumata jätmise osas vabandatav. Hagejale on teada, et kostja võeti vahi alla 21.07.1999 ja viibib Harku Vanglas. Tegemist on kohustuse rikkumise vabandatavusega vääramatu jõu tõttu. 3(10)

08.12.1998 sõlmitud eellepingu p-s 4.4 märgitu on kahetsusväärselt ebaselge ja ebatäpne ning ei vasta poolte tegelikule tahtele. Xxxx-xxxxx xx kinnistu ostu hagejale vahendas kinnisvaraarendusfirma OÜ Linna Grupp. Kinnistu omanik oli Margo Kalvik, mitte kostja. Kostjal ei olnud seega õigust kinnistut müüa, sellest pidi hageja kinnistusraamatu kaudu olema teadlik. Hageja on kriminaalasjas kinnitanud, et maksmata osa on 50 000 kr, mis moodustab kogu kohustusest ebaolulise osa. Lisaks on kostja kohustuse ebaolulises osas täitmata jätmise põhjus vabandatav. Ka sel põhjusel on lepingust taganemine piiratud ja tühine. Hüpoteek kui mitteaktsessoorne asjaõigus ei takista hageja ja kostja vahelise eellepingu täitmist, so kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimist. Kostja on lähikondsete abiga teinud pingutusi 50 000 kr tasumiseks ja hagejaga läbirääkimiste pidamiseks, kuid hageja on läbirääkimistest keeldunud. Seega on hageja praegu vastuvõtuviivituses. Kostja esitas vastuhagi tahteavalduse tegemise kohustamiseks kostja omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks, omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Vaidlusaluse lepingu kostja poolt täitmist kinnitab ka hageja esitatud 02.09.2003 leping, mille p 4.1 kohaselt lepingupooled kinnitavad, et lepinguobjekti valdus on ostjatele Viktor ja Maire Tšebotarile üle antud juba 1999 sügisel, seega saavutati juba siis 08.12.1998 lepinguga kokkulepitud eesmärk. Kostja on hoiustanud tasuda oleva 50 000 kr tagasivõtmise õiguseta ja sellega tasunud kinnistu ostu-müügi hinna. Pärast kostja poolt ostuhinna täielikku tasumist on muutunud kinnistusregistri II jao kanne ebaõigeks. Hageja vastuhagi õigeks ei võtnud. Hageja ülekuulamise protokoll ei ole asjakohane tõend, kuna tõendiks saaks olla poole vande all antud seletus. Kostja pole tõendanud, et ta on vaidlusalusest lepingust tulenevad kohustused täitnud: ostnud hiljemalt 01.01.1999 Xxxxxxxxx Xxxx-xxxxx xx asuva elamu, tasunud hiljemalt 01.01.1999 kostjale 200 000 kr ning hiljemalt 01.02.1999 kinnistut koormavat võlga 338 000 kr. M. Kalviku ja V. Tšebotari vahel 02.09.2003 sõlmitud lepingust ei tulene, et kostja oleks hagejale ostnud elamu ja selle valduse üle andnud või selle eest raha maksnud. Maja on kolmanda isiku poolt ostetud 120 000 kr ulatuses hüpoteegipidaja finantseerimisel ning sularahas on tasutud 100 000 kr. Hageja keeldub 50 000 kr vastuvõtmisest, sest kostjal pidi olema raha makstud 01.01.1999. Võlaõiguslikus lepingus kokkulepitud tähtajal hageja lepingusummat ei deponeerinud. Kuna hageja oma võlaõiguslikust lepingust tulenevaid kohustusi ei täitnud ning riik ei andnud nõusolekut kinnistut koormava hüpoteegi ülekandmiseks, on välistatud asjaõiguslepingu sõlmimine poolte vahel. Kinnistusraamatu kanne ei ole ebaõige. Hagi on aegunud ja hageja taotles vastuhagi osas aegumise kohaldamist. Kui kostja leidis, et tal oli õigus saada kinnistu oma valdusesse ja seda talle ei antud, siis oli tal õigus esitada vastav hagi. Hageja leiab, et tal oli õigus lepingust taganeda, sest kostja süü tõttu jäi võlaõiguslik leping täitmata. Samas polnud vajadust avaldust lepingust taganemiseks teha, sest hageja nõue oli avalduse tegemise ajaks niikuinii aegunud. Maakohtu otsus

4(10)

Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus rahuldas Maire Tšebotari nõude Õie Remmeli vastu kustutada kinnistusraamatus Xxxxxx kinnistu kohta avatud registriosa III jaost märge omandi ülemineku tagamiseks Õie Remmeli kasuks ning jättis rahuldamata nõude lugeda Maire Tšebotar 08.12.1998 sõlmitud lepingust taganenuks Õie Remmeli poolt oluliste lepingutingimuste rikkumise ja kostja poolt kohustuse täitmise võimatuse tõttu. Kohus jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus mõistis Õie Remmelilt välja riigilõivu 180 kr ja õigusabikulud 6000 kr. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et hagejale kuulub omandiõiguse alusel Xxxxxx kinnistu Viljandi Maakonnas. Vaidlust ei ole ka selles, et 08.12.1998 sõlmisid hageja ja kostja nimetatud kinnistu ostu-müügilepingu ja asjaõigusliku kokkuleppega seati omandi üleminekut tagav märge ostja kasuks. Lepingu p-dest 4.2, 4.3, 4.4 ja 7.2 saab teha järelduse, et kinnistu hind oli 768 000 krooni ja see summa tuli tasuda osade kaupa, kusjuures 30 000 kr oli lepingu sõlmimisel tasutud. Kostja kohustust osta hagejale elamu saab käsitada kui elamu sellise summa eest endale ostmist ja hagejale edasimüümist või hagejale vastava tehingu vahendamist, misläbi hageja võis lepingus nimetatud elamu endale vastava summa eest 01.01.1999 soetada. Nimetatud kohustus muutus sissenõutavaks 01.01.1999. Kostja ei ole tõendanud, et ta oma kohustuse täitis. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kinnistu Xxxx-xxxxx xx kinnistati esmakordselt 27.11.2001 ja omanikuna on sisse kantud Margo Kalvik. Notariaalse lepinguga on tõendatud, et hageja abikaasa Viktor Tšebotar omandas Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx xx asuva kinnistu 02.09.2003 Margo Kalvikult. Nimetatu ei tõenda kostja poolt tema lepingulise kohustuse, elamu müümise kohustuse, täitmist. Asjaolu ei muuda kinnistu ostu-müügilepingu p-s 4.1 sätestatu, et lepinguobjekt on üle antud sügisel 1999. Kostja poolt esitatud sularaha sissemakse kviitung ja maksekorraldus, konto väljavõte kajastavad OÜ-le Linna Grupp makstud summasid osalt kostja poolt, osalt OÜ Metsatütar poolt, selgitusega „maja eest”. Kostja pole tõendanud OÜ Linna Grupp seost käesoleva vaidlusega, seega ei saa nende tõenditega tõendada lepingu kohast täitmist. Kostja kohustus tasuda hagejale 200 000 kr. muutus sissenõutavaks 01.02.1999 Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks nimetatud kohustuse täitnud. Kostja kohustust tasuda kinnistut koormav võlg 338 000 kr. täpsustavad lepingu p-d 6.1.6 ja 7.4. Nimetatud poolte kohustust saab käsitada kui Eesti Vabariigi poole pöördumist võla ülekandmiseks nõusoleku saamiseks, vastava lepingu vormistamiseks ja allkirjastamiseks. Lepingus ei ole sätestatud poolte konkreetseid kohustusi võla ülekandmise lepingu sõlmimise saavutamiseks ehk kuidas pooled pidid toimima. Lepingust tulenevalt ei saa väita, et üks või teine pool oleks konkreetselt pidanud lepingu ette valmistama ja teisele poolele esitama, sellest tulenevalt tuleb kostja tegevusetust käsitada kui mittehuvitundmist lepingu hinna tasumise võimaluse vastu. Kostja kohustus muutus sissenõutavaks, arvestades lepingu sõlmimise 08.12.1998 kuupäeva, 23.01.1998. Kostja ei ole tõendanud, et ta on oma lepingust tuleneva kohustuse täitnud. Tunnistaja ülekuulamise protokoll kriminaalasjas tuleb hinnata kui dokumentaalset tõendit ja üht tõendit kogumis. Kindlasti tuleb arvestada asja konteksti ja isiku võimet saada aru juriidilistest terminitest. Samuti on hageja juhtinud tähelepanu asjaolule, et tunnistusi anti metsa väljaveoga seonduvas asjas ja hagejale ei olnud tunnistuse andmise hetkel teada kostja poolt teostatud metsaraie ja väljaveo ulatus. Muud tõendid ei kinnita kostja poolt kohustuste täitmist. Kostja ei ole esile toonud ega veenvalt põhistanud, millal ja kuidas ta lepingust tulenevad kohustused täitis. Seepärast on protokollist nähtuvad hageja ütlused, 5(10)

mille kohaselt kostja on talle võlgu „ehk umbes 50 000 kr suurune summa, kõik ülejäänud lepinguga seotud kohustused on Remmelil seoses riigimaksudega ja need ei puutu minusse” ebausaldusväärne tõend kostja poolt kohustuste täitmise kohta. Metsateatistest ja veoseveolehtedest nähtub, et kostja on vedanud hagejale kuuluvalt kinnistult välja nii enne vaidlusaluse lepingu sõlmimist kui ka hiljem metsamaterjali. Kostja ei tunnista metsamaterjali väljavedamisest tekkinud võlgnevust, kuid ei ole ka ümber lükanud hageja väiteid, et nimetatud metsamaterjali kogus võib olla 800 tihumeetrit ja väärtus hageja poolt toodu 320 000 kr. Seega võis hageja tasaarvestada kostja poolt temale lepingu sõlmimisel makstud 30 000 kr hageja loodusviljast saadud kasuga. Tegemist on rahaliste ehk samaliigiliste nõuetega ja tasaarvestuseks oli küllaldane ühe poole avaldus (TsK § 234). Notari deposiitkontole 20.06.2007 kantud rahasummat ei saa lugeda lepingu kohaseks täitmiseks kostja poolt. Viljandi Maavalitsuse 07.10.2005 ja 05.03.2007 kirjad ei ole asjakohasteks tõenditeks võla ülekandmise võimatuse kohta sellel perioodil, kui hagejal oli õigus lepingust taganeda. Nimelt nähtub tõendist, et tõend on antud hetkeseisuga ja 2005 ei pidanud riik võimalikuks võlakohustuse ülekandmist seoses kostja võlgnevustega riigi ees. Kostjapoolne lepingurikkumine ja ostuhinna tasumata jätmine seoses asjaoluga, et kostja viibis kinnipidamiskohas, ei vabanda lepingu rikkumist (VÕS § 103 lg 1 ja 2 alusel). Isiku kinnipidamisasutusse paigutamine on kahtlemata avaliku võimu poolt tehtav takistus isiku tegevusel, kuid antud juhul on avalik võim sekkunud võlgniku tegevusse kostjast endast tuleneval põhjusel. Kuritöö toimepanemisel pidi kostja nägema ette, et sellele võib järgneda vanglakaristus, seega ei ole sellise takistuse ilmnemisel tegemist vääramatu jõuga. Põhjendatud on kostja seisukoht, et 27.12.2005 lepingust enam taganeda ei saanud, sest möödunud oli mõistlik tähtaeg. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on hageja kõik nõuded kostja vastu aegunud 02.07.2005. Taganemisavaldusega on tõendatud, et hageja esitas taganemisavalduse peale aegumistähtaja saabumist 27.12.2005, seega ei saa seda lugeda mõistlikuks tähtajaks ja taganemine on lubamatu (VÕS § 118 lg 1 p 1). Seega ei saa lugeda hagejat 8.12.1998 lepingust taganenuks kostja poolt oluliste lepingutingimuste rikkumise ja kostja poolt kohustuse täitmise võimatuse tõttu. Vaidlust ei ole selles, et hageja kinnistu valdust kostjale üle ei andnud. Kuivõrd tehingust tulenev nõue muutus sissenõutavaks lepingu sõlmimise päeval 08.12.1998, on kostja nõue kinnistusraamatu kande parandamiseks, omandiõiguse tunnustamiseks ja asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest aegunud. Aeguda saab siiski ainult tõeline nõue. Kuivõrd kostja ei ole oma lepingust tulenevaid ostuhinna tasumist sätestavaid kohustusi täitnud, ei ole tal nõuet hageja vastu pooltevahelisest lepingust ja eelmärkest tulenevalt. Kostjal ei ole tekkinud õigust kinnistu üleandmist ja asjaõiguslepingu sõlmimist nõuda. Just nimetatud nõuet tagab pooltevahelises lepingus punktina 8.1 sisalduv asjaõiguslik kokkulepe omandi ülemineku tagamiseks. Seega on märkega tagatud õiguse maksmapanek välistatud ja hagejal on õigus nõuda märke kustutamist (AÕS § 63 lg 8 alusel). Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ning uue otsusega jätta Maire Tšebotari hagi täielikult rahuldamata ja rahuldada täielikult Õie Remmeli vastuhagi. Menetluskulud jätta hageja kanda. Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõigusnormi. 6(10)

Hageja ei ole 08.12.1998 lepingu täitmise nõuet esitanud. Kohus on väljunud hagi piiridest, st asunud hindama nõuet, mida pole esitatud ning mis on pealegi aegunud. Hageja ettepanekul ja hageja ja kostja omavahelisel kokkuleppel müüdi Xxxxxxxxx Xxxx-xxxxx xx asuv elamu tehingut vahendanud OÜ-lt Linna Grupp Maire Tšebotari õele Margo Kalvikule, kuna Maire Tšebotaril oli võlg OÜ Maa ja Talu ees ja ta ei soovinud vara arestimise kartusel elamut enda omandisse vormistada. Kostja nõustus hageja ettepanekuga heas usus, kuna hageja on kostja sugulane. Eelmärgitu tõesust kinnitab muu hulgas: kinnistu ostu-müügilepingu p 4.1, mille järgi lepinguobjekt on üle antud 1999 sügisel; hageja ei ole kordagi nõudnud 08.12.1998 ostu-müügilepingu p 4.4 täitmist (ta ei teinud seda seetõttu, et teadis, et leping on poolte kokkuleppe kohaselt täidetud). Hageja nõue 08.12.1998 lepingu täitmiseks on praeguseks ka aegunud. Kuna hageja ei ole nõuet 08.12.1998 lepingu p 4.4 täitmiseks, so Xxxx-xxxxx xx elamu müümiseks ja ülejäänud müügihinna 200 000 kr tasumiseks esitanudki, ei saanud kostja esitada ka taotlust aegumise kohaldamiseks. Kohus on ebaõigesti hinnanud kostja kohustust tasuda 338 000 kr kinnistut koormavat maa erastamislepingust tulenevat võlga (08.12.1998 lepingu p 4.4) ning jätnud põhjendamatult kohaldamata TsK § 220 lg 1. Kostja ei ole hageja ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud võlaõigusliku lepingu pool, mistõttu ta ei saa nõuda kolmandate isikute vahel sõlmitud lepingu alusel võla ülekandmist. Võla ülekandmise lepingu olemusest tulenevalt pidi algatus võla ülekandmiseks tulema hagejalt. Samuti pidi hagejal enne võla ülekandmise kohustuse võtmist 08.12.1998 lepingus olema võlausaldaja Eesti Vabariigi nõusolek võla ülekandmiseks kostjale. TsK § 220 lg 1 põhimõttest tulenevalt on ebaõige kohtu järeldus, et lepingust tulenevalt ei saa väita, et üks või teine pool oleks pidanud lepingu ette valmistama ja teisele poolele esitama. Täiesti väär on kohtu järeldus, et kostja tegevusetust tuleb käsitada kui mitte huvitundmist lepingu hinna tasumise võimaluste vastu. Sama ekslik on kohtu järeldus et kostja ei ole tõendanud, et ta on oma lepingust tuleneva kohustuse täitnud. Hageja võlakohustuse ülekandmise kohustuse täitmatajätmise eest ei saa vastutada kostja, kes ei ole ülekantava lepingu pool, mistõttu ei saa ta teha ka lepingupooltele ettekirjutusi. Vastupidiselt kohtu järeldusega on tegemist hageja tegevusetusega. Hageja ei ole tõendanud, et ta on oma lepingust tuleneva kohustuse võla ülekandmiseks kostjale täitnud. Kostja tegevusetusega oleks tegemist juhul, kui leping oleks kostjale esitatud ning seejärel jäetud kostja süül sõlmimata. Kohus on vääralt hinnanud ja grammatiliselt tõlgendanud hageja kriminaalasjas tunnistajana ülekuulamise protokolli. Kogu hageja antud tunnistuse kontekstist nähtub ilmselgelt, et hageja andis tunnistust Olustvere vallas Kuhjavere külas asuva talu müügi kohta kostjale, samuti kinnistu müügiga seotud probleemidest OÜ-ga Maa ja Talu ja OÜ-ga Silvester. Kuna hageja tunnistus on kirja pandud hageja enda sõnade järgi, seejuures ilma juriidiliste terminiteta, on ainetu kohtu järeldus hageja võimetusest aru saada juriidilistest terminitest. Vastupidiselt kohtu järeldusele on hageja enda sõnade järgi kirja pandud kriminaalasjas antud tunnistus eriti usaldusväärne tõend kostja poolt kohustuse täitmise kohta, olles võrdväärne omaksvõtuga. Kohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud TsK § 234. Kinnistu müügihinda ei saa tasaarvestada vaieldava metsamaterjali võlaga, mille tasumise kohustus ei tulene pealegi ühestki pooltevahelisest lepingust. Tegemist on selgelt eriliigiliste kohustustega. Peale selle oli TsK § 234 lg 1 järgi tasaarvestuse eelduseks, et mõlema samaliigilise kohustuse tähtaeg pidi olema saabunud. Kinnistu müügihinna tasumise tähtaeg ei olnud saabunud. Kinnisasja ostu-müügilepinguga kokkulepitud müügihinna osamakseid ei saa tasaarvestada 7(10)

mingi muu võlakohustusega. TsK § 234 lg 1 nõuete rikkumise tõttu on tasaarvestuse avaldus tühine. Kohus on ebaõigesti järeldanud, et notari deposiitkontole 20.06.2007 kantud rahasummat ei saa lugeda lepingu kohaseks täitmiseks kostja poolt. Samas on kohus jätnud arvestamata, et hageja keeldus võlgnetavat 50 000 krooni vastu võtmast. Kohus järeldas õigesti, et hageja ei saanud lepingust taganeda. Samas jättis kohus arvestamata taganemisavalduse tühisuse tagajärjed, st 08.12.1998 kinnistu ostu-müügileping ei ole lõppenud, vaid kehtiv. Kehtivat lepingut ei saa ühepoolselt lõpetada ega muuta, sh ei saa nõuda kinnistusraamatusse omandi ülemineku tagamiseks kantud märke kustutamist. Kohus järeldas õigesti, et hageja võlaõigusliku nõude aegumistähtaeg algas 200 000 kr. eest elamu ostmise osas 01.01.1999, raha maksmise osas 01.02.1999 ja 338 000 kr võla ülekandmise osas 23.12.1998, samuti, et aegumistähtaeg on alates 01.07.2002 kehtiva TsÜS järgi 3 aastat. Edasi tuvastas kohus õigesti, et hageja kõik nõuded kostja vastu olid aegunud 02.07.2005. Samas on kohus jätnud tähelepanuta, et hageja ei ole võlaõiguslikku nõuet kostja vastu kohustuse täitmiseks esitanudki. Ka see tõsiasi tõendab kaudselt, et nõuet ei ole tegelikkuses olemas. Kuna hageja võlaõiguslikud nõuded kostja vastu on aegunud, võib pärast nõude aegumist kostja kui kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest (TsÜS § 142 lg 1). Hagi esemeks on asjaõiguslik nõue märke kustutamiseks kinnistusraamatust, tuginedes tühisele taganemisavaldusele. Seega väljub kohtu käsitlus võlaõiguslike nõuete kohasest või mittekohasest täitmisest haginõude piiridest. Kohus on kostja vastuhagi rahuldamata jätmisel ebaõigesti kohaldanud tehingust tuleneva nõude aegumistähtaega (TsÜS § 146 lg 1). Kõik vastuhagi nõuded on asjaõiguslikud nõuded, millele kohaldub kümneaastane aegumistähtaeg. Järelikult ei aegu ükski 08.12.1998 kinnistu ostu-müügilepingust tulenev asjaõiguslik nõue enne 07.12.2008, sõltumata nõude sissenõutavaks muutumise ajahetkest. Kostja on heas usus täitnud kohustuse 50 000 kr. võlgnetava raha hoiustamisega notari juures. Sellises olukorras on kostjal õigus nõuda hagejalt kohustuse täitmist ning hageja ei saa keelduda asjaõigusliku omandi üleandmise kohustuse täitmisest, mis on tagatud märkega kinnistusraamatus, kui kostja on oma kohustuse täitnud. Seega on ebaõige kohtu järeldus, et kuivõrd kostja ei ole oma lepingust tulenevaid ostuhinna tasumist sätestavaid kohustusi täitnud, ei ole tal nõuet hageja vastu pooltevahelisest lepingust ja eelmärkest tulenevalt. Kohus on jõudnud väärale lõppjäreldusele, et märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud ja hagejal on õigus nõuda märke kustutamist AÕS § 63 lg 8 alusel. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta ja täpsustada, kuid otsus jätta lõppkokkuvõttes muutmata. Antud asjas oli hagi ja vastuhagi lahendamisel oluline tuvastada, kas kostja täitis või on täitnud lepingujärgse müügihinna tasumise kohustuse. Kolleegium ei nõustu kaebuse 8(10)

väidetega, mille kohaselt maakohus väljus hagi piirest, kui tuvastas, et hageja müügilepingust tulenevad nõuded kostja vastu on aegunud. Esiteks oli see üks kostja vastuväide (hageja võimalike nõuete aegumine), teiseks oli see vajalik taganemisavalduse kehtivuse hindamisel ja kolmandaks omab see tähendust kostja vastuhagi lahendamisel. Samas on asjakohatu maakohtu seisukoht hageja poolt tehtud tasaarvestuse kehtivuse osas, mille juures kohus on sisuliselt leidnud, et hagejale on kinnistul asunud metsa realiseerimisega seoses rahaline nõue kostja vastu. Kostja ei ole hagejalt nõudnud ei 30 000 kr. müügihinna tagastamist ega ole esitanud muid rahalisi nõudeid. Seega jätab kolleegium nimetatud põhjenduse otsusest välja. Kolleegium märgib, et taganemisavalduse kehtivuse tuvastamise nõude osas, mille maakohus jättis rahuldamata, apellatsioonkaebust ei ole esitatud. Õige on apellandi seisukoht, et sellega seoses pooltevaheline müügileping on kehtiv. Maakohus tuvastas, et kostja ei ole müügihinna tasumist tõendanud. Kolleegium nõustub siinkohal maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Hagejale maja otsmise kokkuleppe täitmise osas märgib kolleegium, et kostja ei ole tõendanud, et tal oli hagejaga selline kokkulepe, et kohustus loetakse täidetuks, kui maja ostetakse Margo Kalvikule, ja et ta on tasunud viimasele kas ise või tema korraldusel kolmandate isikute poolt maja müügihinna. Maakohus on põhjendatult leidnud, et hageja poolt kriminaalasjas 02.12.1999 hageja tunnistajana ülakuulamise protokolli koopia (toimiku lk. 74), mille kohaselt hageja on andnud ütluse, et Remmeliga sõlmitud lepingu järgi on tal saamata umbes 50 000 kr., ei ole usaldusväärne tõend kostja poolt vaidlusaluse müügilepingujärgsete kohustuste täitmise kohta. Hageja kuulati kriminaalasja kohtueelsel menetlemisel üle metsa väljaveoga seonduvas asjas ja kriminaalasjas ei olnud uurimise all küsimus, kas kostja on hagejaga sõlmitud müügilepingujärgsed kohustused täitnud. Kohus on õigesti märkinud, et puuduvad muud tõendid kostja poolt hagejale maja ostmise ja 200 000 kr. raha hagejale üleandmise kohta. Mis puutub müügilepingu tingimusse, mille kohaselt kostja tasub 338 000 kr. ulatuses kinnistut koormavat võlga riigi ees, siis on ka see kohustus jäänud kostja poolt täitmata ja ta seda ka ei eita. Lepingu tingimuste kohaselt pidi kostja sõlmima riigiga võla ülekandmise lepingu. Kolleegium märgib, et kui riik ei nõustunud võla ülakandmisega hagejalt kostjale, siis oli lepingulist kohustust, tasuda kinnistut koormav võlg, võimalik täita vastava summa ülekandmisega hagejale või siis hageja eest riigile. Maakohus on ebaõigesti käsitanud valduse üleandmise nõuet ja leidnud, et see on kolmeaastase aegumistähtaja saabumisega aegunud. Valduse üleandmise nõue tuleneb vastuhagi nõudest omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnisomandi ülakandmiseks. TsÜS § 146 lg. 5 kohaselt kinnisomandi üleandmise nõude aegumistähtaeg 10 aastat. Seega ei ole kostja vastuhagi nõue aegunud ja maakohtu vastupidine seisukoht on ekslik. Maakohus asus seisukohale, et kuna kostja ei ole oma lepingust tulenevaid kohustusi täitnud, ei ole tal tekkinud õigust kinnistu üleandmist ja asjaõiguslepingu sõlmimist nõuda, mistõttu vastuhagi tuleb jätta rahuldamata ja hagi märke kustutamiseks rahuldada. Kohtu põhjendus siinkohal vajab täpsustust. 9(10)

Nii TsK § 242 lg.1 kui ka VÕS § 2008 lg.1 kohaselt on müügileping vastastikune konsensuaalne leping, s.o. leping, kus mõlemad pooled esinevad teineteise suhtes nii võlausaldajana kui ka võlgnikuna. Müüja põhikohustus on vara ja selle omandi üleandmine ostjale, viimase põhikohustus on tasuda müüjale müügihind. VÕS §108 lg. 2, 3 ja 5 kohaselt võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist, mis ei seisne raha maksmises, üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Kui võlausaldaja mõistliku tähtaja jooksul täitmise nõuet ei esita, ei või ta enam kohustuse täitmist nõuda. Kolleegium leiab, et kostja ei ole kinnisomandi üleandmise nõuet esitanud mõistliku tähtaja jooksul, sest nõude esitas ta alles vastuhagina ca 8,5 aastat lepingu sõlmimisest ja pärast seda, kui hageja müügilepingust tulenevad nõuded tema vastu olid aegunud. Täitmise nõude on selliste asjaoludel ka hea usu vastane, arvestades ka seda, et kostja oma müügilepingust tulenevad kohustused jättis täitmata. Seega on lõppkokkuvõttes vastuhagi jäetud õigesti rahuldamata ja rahuldatud hagi märke kustutamiseks, olgugi et müügileping on kehtiv ja vastuhagi nõue ei ole aegunud. Maakohtu otsuses tuleb resolutsiooni p.4 tuleb täiendada, märkides, et kohtukulu mõistetakse kostjalt välja hageja kasuks (hageja nimi on resolutsiooni selles punktis jäetud märkimata).Samuti tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista hageja apellatsioonimenetluse õigusabikulu 1770 kr.

Tiit Kollom

Ülle Jänes

Kaupo Paal

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.