2-08-57364/2 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Hageja esitas 03.09.2008.a hagiavalduse OÜ Ü vastu kokku 299 311,37 krooni, millest 163 325 krooni võlgnevus üüri ja kõrvalkulude eest ja 135 986,37 krooni viivis ja viivis 0,5% päevas alates 03.09.2008.a kuni üüri võlgnevuse ja kõrvalkulude võlgnevuse, s.o 163 325 krooni täieliku tasumiseni nõudes. 10.08.2007.a sõlmisid hageja ja kostja äriruumide üürilepingu, mille esemeks oli OÜ A halduses oleva hoone asukohaga XXX kolmanda ja neljanda korruse ruumid üüripinnaga 287,2 m2. Lepingu p 3.1 kohaselt kohustub üürnik maksma üüriandjale üüriruumide kasutamise eest üüri 57 440 kooni kuus, millele lisandub käibemaks. Seejuures üüritasu ei sisalda tasu nende teenuste eest, mis käesoleva lepingu kohaselt kuuluvad üürniku poolt tasumisele. Lepingu p 2.1 kohaselt sõlmiti leping tähtajalisena kuni 31.08.2010.a. Alates 15.01.2008.a on üürnik olnud raskustes oma lepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmisega. 25.04.2008.a allkirjastasid pooled äriruumide üürilepingu lisa, mille p 1 kohaselt lõpetatakse üürniku soovil poolte vahel sõlmitud äriruumide üürileping ennetähtaegselt alates 01.08.2008.a. Lisa p 2 ja 3 kohaselt kohustus üürnik vabastama ja üle andma heas korras üüriruumid ning talle kasutada antud võtmed, puldid, seadmed hiljemalt 01.08.2008.a. Kokkuleppe p 4 kinnitasid pooled, et üüritavates ruumides on kahjustunud köögi seinad, mille viimistlustöö teostab üürileandja ning üürnik kohustub tasuma üürileandjale 2 000 krooni, millele lisandub käibemaks. Äriruumide üürilepingu lisa p 6 leppisid pooled kokku, et üürnik kohustub üürileandjale maksma lepingu ennetähtaegse lõpetamise tasu kolme kuu üüritasu ulatuses. Üürileandja väljastab üürnikule vastava arve 25.07.2008.a ning üürnik kohustub arve tasuma 4 päeva jooksul. Seevastu lepingu lisa p 8 sätestati, et käesoleva lepingu lisa kehtib ainult juhul, kui üürnik on tähtaegselt täitnud kõik äriruumide üürilepingust ning käesolevast lisast tulenevad kohustused. Seega kui üürnik lepingus ja selle lisas toodud kohustusi ettenähtud tähtaegadel ei täida, siis muutub sõlmitud kokkulepe kehtetuks ning 10.08.2007.a sõlmitud äriruumide üürileping kehtib senistel tingimustel edasi. Üürnik üürileandja poolt esitatud arvet tasunud ei ole ning seega kehtis üürileping edasi. Täiesti üllatuslikult ja ilma valdust üle andmata kolis üürnik enne 01.08.2008.a juba uutele üüripindadele. 10.08.2008.a külastas hageja esindaja lepingu esemeks olevaid äriruume, mille käigus selgus, et üürnik on üüriruumidest viinud ära kogu mööbli, kahjustatud on üüriruumide seinu ning põrandaid, üürnikule üleantud töökorras konditsioneerid ei ole enam funktsioneerivad ning üürniku kasutusse antud puldid ei asu üüritavates ruumides. Käesoleval juhul on lepingu p 10.1 sätestatud viivise määraks 0,5% päevas tähtaegselt tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Seisuga 31.08.2008.a on viivise võlgnevus 52 636,85 krooni tasumata arvetelt, 83 349,52 krooni varasemalt viivitusega tasutud arvetelt, s.t kokku on viivis arvestatud 31.08.2008.a seisuga summas 135 986,37 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista võlgnevuse üüri ja kõrvalkulude eest summas 163 325 krooni ja viivised 135 986,37 krooni ning viivis 0,5% päevas alates 03.09.2008.a kuni üüri võlgnevuse ja kõrvalkulude võlgnevuse, s.o 163 325 krooni täieliku tasumiseni. Hageja palub kostjalt välja mõista ka menetluskulu kokku summas 20 675 krooni, millest riigilõiv 8 750 krooni ja õigusabikulu 11 925 krooni. Kohtu põhjendused Kohus on menetlusdokumendid kätte toimetanud kostjale tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 318 lg 2 alusel. TsMS § 318 lg 2 kohaselt juriidilise isiku või ametiasutuse puhul toimetatakse menetlusdokument kätte juriidilise isiku või ametiasutuse seaduslikule esindajale, kui käesolevast seadustikust ei tulene teisiti. Kui käesolevas osas sätestatud kättetoimetamise muid viise järgides ei ole võimalik seaduslikule esindajale menetlusdokumenti kätte toimetada, toimetatakse dokument kätte avalikult käesoleva seadustiku §-s 317 sätestatu kohaselt. Antud juhul on menetlusdokumendid

edastatud kostja seaduslikule esindajale juhatuse liikmele (HP) 30.12.2008.a isiklikult allkirja vastu. Kirjaliku vastuse esitamise tähtaeg oli 20 päeva, arvates asja materjalide kättesaamisest. Kostja kohtule kirjalikku vastust tema vastu esitatud hagile esitanud ei ole. Kohus leiab, et asjas on õiguslikult põhjendatud tagaseljaotsuse tegemine, kuivõrd kostja ei ole kohtu nõudmistele vaatamata hagiavaldusele tähtaegselt vastanud ning hageja on taotlenud tagaseljaotsuse tegemist. Kostjat on hoiatatud, et kirjaliku vastuse tähtpäevaks andmata jätmise korral on kohtul õigus hagi tagaseljaotsusega rahuldada. Vastavalt TsMS § 407 lg 1 võib kohus hageja taotlusel hagi tagaseljaotsusega rahuldada hagiavalduses märgitud ja asjaoludega õiguslikult põhjendatud ulatuses, kui kostja, kellele kohus on määranud vastamise tähtaja, ei ole tähtaegselt vastanud, isegi kui hagi toimetati kostjale kätte välisriigis või kui see toimetati kätte avalikult. Sel juhul loetakse hageja esitatud faktilised väited kostja poolt omaksvõetuks. Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul puuduvad TsMS § 407 lg 5 sätestatud tagaseljaotsuse tegemist välistavad asjaolud. Vastavalt TsMS § 468 lg-le 1 p 2 kohus tunnistab tagaseljaotsuse omal algatusel tagatiseta viivitamata täidetavaks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele, lg 3 kohaselt Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja 6 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 276 lg 1 kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. VÕS § 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõpeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. VÕS 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 316 lg 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. VÕS § 325 lg 1 kohaselt üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 334 lg 1 kohaselt peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige

võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hageja nõue on õiguslikult põhjendatud ja kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele kokku 299 311,37 krooni, millest 163 325 krooni võlgnevus üüri ja kõrvalkulude eest ja 135 986,37 krooni viivis ning viivis 0,5% päevas alates 03.09.2008.a kuni üüri võlgnevuse ja kõrvalkulude võlgnevuse, s.o 163 325 krooni täieliku tasumiseni. Menetluskulu Menetluskulude väljamõistmisel lähtub kohus TsMS § 1741 lg-st 3, mille kohaselt kohus määrab hageja taotlusel tagaseljaotsuses kindlaks ka kostja poolt hüvitatavad menetluskulud, kui hageja esitab kohtu määratud ajaks menetluskulude nimekirja. TsMS § 175 lg 1 kohaselt, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt kandma teise menetlusosalise lepingulise esindaja või nõustaja kulud, mõistab kohus esindaja või nõustaja kulud nende rahalise kindlaksmääramise korral välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hageja taotleb mõista kostjalt välja õigusabikulu suuruses 11 925 krooni ja on selle tõendamiseks esitanud arve nr 2809004 08.09.2008 (t lk 79). Kohus on tsiviilasja materjalide analüüsimise tulemusena seisukohal, et tegemist on mõistliku esindaja kuluga, mis vastab tsiviilasja materjalidest nähtuva esindaja tegeliku töömahuga ning nimetatud summa välja mõistmine kostjalt hageja kasuks on põhjendatud. Lisaks kuulub kostjalt hageja kasuks menetluskuludena välja mõistmisele riigilõiv summas 8 750 krooni. Eeltoodust tulenevalt kuulub seega kostjalt hageja kasuks kokku välja mõistmisele menetluskuludena 20 675 krooni. Kohus selgitab, et kaja peab vastama TsMS § 416 sätestatud nõuetele. Kaja esitamisel tuleb kostjal tasuda kautsjon (TsMS § 142 lg 1). TsMS § 142 lg 1 sätestab, et kajalt hagimenetluses tasutakse kautsjon, välja arvatud juhul, kui vastavalt seadusele kuulub avaldus rahuldamisele, sõltumata sellest, kas menetlustoimingu õigeaegseks tegemata jätmiseks oli mõjuv põhjus või mitte, lg 2 järgi tasutakse kajalt kautsjonina summa, mis vastab riigilõivule poolelt hagihinnalt, kuid mitte vähem kui 250 krooni ja mitte rohkem kui 100 000 krooni. TsMS § 149 lg 3 alusel enne kautsjoni tasumist ei tehta kautsjoniga seotud menetlustoiminguid. Avaldajale määratakse tähtaeg kautsjoni tasumiseks ja kautsjoni tähtpäevaks tasumata jätmise korral jäetakse avaldus läbi vaatamata, lg 5 järgi kaja osalise või täieliku rahuldamise korral tagastatakse kautsjon kohtumääruse alusel. Avalduse rahuldamata jätmise korral arvatakse kautsjon riigituludesse ja selle hüvitamist ei saa menetlust lõpetavast kohtulahendist sõltumata nõuda vastaspoolelt.