Andrus Haabsaare ja Kirsti Haabsaare hagi Elin Uusvälja vastu 27 800,60 krooni väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.05.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Andrus Haabsaare ja Kristi Haabsaare apellatsioonkaebus
Hagi hind apelaltsioonimenetluses
25 830 krooni
Asja läbivaatamise aeg Menetlusosalised ja nende esindajad
29.01.2009 avalik kohtuistung Hageja: Andrus Haabsaar (ik xxxxxxxxxxx) Hageja: Kirsti Haabsaar (ik xxxxxxxxxxx) Hagejate elukoht: xxxx xx-xx, xxxxxxx xxxx, xxxxx xxxxxxxx Hagejate esindaja vandeadvokaat Taivo Saks Kostja: Elin Uusväli (ik xxxxxxxxxxx), elukoht xxxxxx xxxx, xxxxx xxx, xxxxxxx xxxx,xxxxx xxxxxxxx) Kostja esindaja advokaat Helen Hääl.
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 23.05.2008 otsus muutmata ja apellatsioonikaebus rahuldamata. Jätta esimese astme kohtu menetluskulud poolte ja apellatsioonimenetluse kulud hagejate kanda solidaarselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva
sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue
1.Andrus Haabsaar ja Kirsti Haabsaar (edaspidi ühiselt hageja) esitasid Elin Uusvälja (edaspidi kostja) vastu hagi, milles palusid kostjalt välja mõista viivise 25 830 krooni ja kahjuhüvitise 1970,60 krooni. Hageja sõlmis kostjaga 04.10.2006 korteriomandi müügilepingu (edaspidi leping), millega hageja omandas Harjumaal Xxxxxxx vallas Xxxxx xx-x asuva korteri. Lepingu p-s 4.1 leppisid pooled kokku, et korteri otsene valdus antakse hagejale üle hiljemalt 31.01.2007. Kostja keeldus korterit nimetatud tähtajal üle andmast ning jätkas selle kasutamist. Kostja ei ole käinud hageja korteri ukse taga võtmeid pakkumas. Vaidlusaluses korteris elas kuni 2007 maikuuni Kristiina Muruväli. Kostja ja Kristiina Muruväli olid sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt pidi kostja võimaldama Kristiina Muruväljal seal sees elada. Hageja saatis kostjale 02.05.2007 kirja, milles palus korter viivitamatult üle anda. Samuti juhtis tähelepanu lepingu p-s 4.1 fikseeritud klauslile, millest tulenevalt on hagejal õigus nõuda iga korteri üleandmisega viivitamise päeva eest viivist 0,025 % päevas. Hageja ja U. A. vaheline telefonivestluse stenogramm tõendab, et kostja on 02.05.2007 kirja kätte saanud. Muuhulgas nähtub osundatud telefonivestlusest ka see, et korteri üleandmisega viivitas kostja. Korter anti üle 07.06.2008 ning selle üleandmisel selgus, et ühest toast oli puudu keskkütte radiaator. Kostja nimel asju ajanud U. A. teatas, et korterit üle ei anta. 01.06.2007 saatis kostja esindaja hagejatele kirja, milles asus seisukohale, et hagejad keeldusid korterit vastu võtmast ning esitas valduse vastuvõtmise nõude. Nõudele oli lisatud korteri 31.01.2007 üleandmise-vastuvõtmise akt. Pooled leppisid telefoni teel kokku, et korteri valdus antakse üle 07.06.2007. Kostja andis korteri valduse hagejatele üle 07.06.2007. U. A. lubas hagejatele üleandmisega viivitamise kompenseerida. Hageja palub kostjalt välja mõista viivis 0,025% ostuhinnast, s.t 205 krooni päevas, kokku 25 830 krooni. Tegemist ei ole leppetrahviga. VÕS § 113 lg 2 näeb ette võimaluse nõuda viivist ka muu kui rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest. Isegi kui tegemist oleks leppetrahvi nõudega, ei oleks hagejate nõue mõistliku tähtaja järgimata jätmise tõttu aegunud. Hageja püüdis järjepidevalt oma korteri valdust kätte saada ning kostja esindajana tegutsenud U. A. lubas esialgu hagejale kahjud kompenseerida. Pooled rääkisid leppetrahvist juba varem. Kolm kuud on mõistlik tähtaeg nõude esitamiseks. Kui hageja võis kohustuse täitmist nõuda kolm kuud pärast lepingutähtaja möödumist ning mõlemad nõuded tuleb esitada mõistliku aja jooksul, on ka leppetrahvi nõue esitatud õigel ajal. Hageja püüdis ka varem korterit kätte saada, tehes kostja esindajale vastavasisulisi järelepärimisi. Korteri üleandmisel selgus, et ühe toa seinast oli keskkütte radiaator eemaldatud. Radiaatori puudumine on tõendatud korteri hindamisaktiga ja korteri üleandmise aktiga. Lepingu p-ga 4.2 võttis kostja endale kohustuse mitte halvendada korteri seisundit, samuti võttis ta endale kohustuse anda korter hagejale üle sellises seisundis, nagu see oli hageja poolt ülevaatamise hetkel. VÕS § 127 lg 1 järgi on kostja kohustatud endise olukorra taastamisega kaasnevad kulud hagejatele hüvitama. OÜ Filkester hinnapakkumisest nähtuvalt on radiaatori maksumus 1970,60 krooni. Kostja seisukoht
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja väide, et korteri valdus jäi 31.01.2007 üle andmata kostja keeldumise tõttu, on paljasõnaline. Kostja on käinud korduvalt võtmete ning aktiga hageja korteri ukse taga, kuid hageja pole ilmunud valduse ülevõtmisele. Kostja oli sunnitud tasuma korteriga seotud arveid. Hageja nõustus valduse üle võtma alles pärast kostja esindaja pöördumist 01.06.2007.
Kostja ei vastuta VÕS § 119 lg 2 tagajärgede pärast ning hageja ei või tulenevalt VÕS §-st 101 lg 3 rikkumisele tugineda. Tõendatud pole, et kostja oleks 02.05.2007 kirja kätte saanud ning seega ei oma kiri TsÜS § 69 lg 1 järgi tähtsust. Viivis on tegelikult leppetrahv, kuid 3 kuud ei ole mõistlik tähtaeg vastava nõude esitamiseks. VÕS § 159 lg 2 kohaselt on hageja nõudeõiguse kaotanud. Kui hageja leiab, et pooled olid suuliselt kokku leppinud teistsuguse täitmise tähtaja kui notariaalses lepingus, ei ole hagejal õigus ka leppetrahvi nõuda notariaalses lepingus näidatud aja eest. Kostja võttis omaks, et korteri üleandmise hetkel ühes toas vaidlusalust radiaatorit ei olnud ning oli nõus radiaatori maksumuse kompenseerima. Kostja palus jätta menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsus
3.Kohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt solidaarselt hagejate kasuks välja 1970,60 krooni ning jättis menetluskulud poolte endi kanda. Maakohus jättis hagi rahuldamata 25 830 krooni saamiseks. Kohus leidis, et kuna viivist saab nõuda vaid rahaliselt kohustuselt ning korteriomandi üleandmine ei ole rahaline kohustus, ei ole poolte vahel notariaalses lepingus p 4.1 kokku lepitu puhul tegemist viivisega. Lepingu p 4.1 näol on tegemist leppetrahviga VÕS § 158 mõttes. Leppetrahvi on võimalik kokku leppida mitte ainult kindlas summas, vaid ka protsendina eseme müügihinnast. 04.10.2006 sõlmitud lepingu p 4.1 kohaselt pidi korteriomandi valdus üle antama 31.01.2007. Tulenevalt VÕS § 11 lg 1 ja § 13 lg 2 kui leping on sõlmitud seaduses ette nähtud notariaalset vormi järgides, tuleb samas vormis sõlmida ka lepingu muudatused. Pooled ei ole lepingus sätestatud tähtaega notariaalselt muutnud ning seega oleks tulnud valdus üle anda hiljemalt 31.01.2007. Hilisemad tähtajad, mida hageja kostjale andnud on, saavad olla vaid täiendavad tähtajad VÕS § 114 mõttes. Samas hakkab leppetrahvi nõude esitamise tähtaeg kulgema 31.01.2007, mitte täiendava tähtaja andmisest. Riigikohtu 20.12.2007 otsusest nr 3-2-1-121-07 ja 20.03.2008 otsusest nr 3-2-1-15-08 tuleneb, et leppetrahvi nõude esitamise tähtaja kulgema hakkamine ei ole seotud muude õiguskaitsevahendite kasutamisega, vaid kohustuse rikkumise avastamisega. Seega pidi hageja 31.01.2007 aru saama, et valdust ei ole üle antud. Riigikohus leidis 20.03.2008 otsuses nr 3-2-1-1508, et mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 tähenduses mahub ajaliselt kohustuse rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahele. Pooltevaheliste suhete kontekstis mõistliku aja määramisel peab arvestama kõiki asjaolusid ja poolte käitumist (VÕS § 7), st muu hulgas ka täitmise vastuvõtmise aega ja asjaolusid. Hageja ei ole tõendatud, millal kostja 02.05.2007 kirja kätte sai. Hageja ei ole tõendanud ka seda, et kostjale esitati leppetrahvi tasumise nõue juba varem. Tunnistaja U. A. ütluste kohaselt oli kokkulepe, et kui korteri üleandmisega viivitamine toimub tema süül, maksab tunnistaja kompensatsiooni. Tunnistaja ei mäleta, kas sellest oli juttu ka jaanuaris. Kohus leidis, et tunnistajaga kokkuleppe sõlmimine või temale leppetrahvi tasumise nõude esitamine ei ole samastatav kostjale nõude esitamisega. Hageja sõlmis lepingu kostjaga, mitte U. A.ga. Isegi kui hageja leppis korteri üleandmise ajas kokku U. A.ga, ei saanud ta eeldada, te ka leppetrahvi nõudmisest tuleb teatada U. A.le. Kostja kohustuse korter üle anda võis täita ka kolmas isik, kuid hagejal tekkis lepingulisest suhtest tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise õigus ainult kostja suhtes. 02.05.2007 nõue on õigesti vormistanud kostja nimele. Seega ei ole hageja tõendanud, et leppetrahvi või viivise tasumise nõue oleks esitatud varem kui 02.05.2007 kirjaga ning ei ole tõendanud ka seda, millal kostja 02.05.2007 kirja kätte sai. Kohus leidis, et hageja ei ole esitanud leppetrahvi nõuet mõistliku aja jooksul ning on kaotanud
sellega leppetrahvi nõudeõiguse. Kolm kuud leppetrahvi nõude esitamiseks ei ole mõistlik aeg. Korteri üleandmise läbirääkimisi ei peetud mitte kostjaga, vaid kolmanda isikuga. Seega ei ole kostja andnud hagejale konkreetseid lubadusi korteri üleandmise aja suhtes või kompensatsiooni suhtes. Lepingupoolte vahel ei käinud läbirääkimisi. Kostjal pidi olema võimalik võtta tarvitusele abinõusid kahju vähendamiseks ning saada selgust võimalike tulevaste kohustuste suhtes, kuid läbirääkimiste või leppetrahvi hoiatuste puudumisel tal seda võimalust ei olnud. Kostjat õigel ajal leppetrahvi või viivise rakendamisest ei hoiatatud, seega ei olnud tal ka võimalik tekkivat kahju vähendada. Kuna kohus asus seisukohale, et leppetrahvi (või viivise) nõudmisest tuli teatada kostjale, ei analüüsinud kohus hageja ja tunnistaja U. A. vahel peetud vestluse stenogrammi. Kohus luges kostja omaksvõtu ja Xxxxx xx-x korteri eksperthinnangule lisatud fotodega tõendatuks vaidlusaluse radiaatori olemasolu müügi hetkel ja radiaatori puudumise korteri üleandmisel. Kohus luges Filkester hinnapakkumisega tõendatuks, et uue radiaatori hind koos paigaldusega ja käibemaksuga on kokku 1970,60 krooni. Apellatsioonkaebuse põhjendused
4.Hageja palub tühistada maakohtu otsus osas, millega jäeti rahuldamata leppetrahvi nõue ning teha uus otsus, millega mõista kostjalt hageja kasuks välja 25 830 krooni ning tühistada kohtuotsus menetluskulude jaotuse osas ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Tunnistajana ülekuulatud U. A. oli kostja esindaja korteri müügitehingu sõlmimisel ja korteri üleandmisel. U. A. sõnul: „kui korteri üleandmine toimub minu süü tõttu, siis oli kokkulepe, et maksan mingisugust kompensatsiooni. Ei mäleta, kas jaanuaris sellest juttu oli.” Stenogrammis selgitab U. A., et tema ei anna peale kirja saamist enam korterit üle. Kostja oli teadlik U. A. vastavasisulisest käitumisest ja talus seda, kuna U. A. viibis koos kostjaga notaris müügitehingu tegemise juures ja pidas läbirääkimisi korteri üleandmise kohta. Seega tulnuks kohaldada TsÜS § 118 lg 2 ning asuda seisukohale, et U. A. käitus kostja esindajana. Jääb arusaamatuks, miks ei võinud hageja ajada kõiki müügilepingu täitmisega seotud küsimusi U. A. kui kostja esindajaga. Kohus on jõudnud ebaõigele järeldusele, et isegi kui hagejad leppisid korteri üleandmise ajas kokku U. A.ga, ei saanud nad eeldada, et ka leppetrahvi nõudmisest tuleb teatada U. A.le. Lisaks on kohus tuvastanud vääralt nagu oleks hageja saatnud teatise leppetrahvi nõudmise kohta U. A.le. Kohtuotsuses on vastuoluliselt märgitud, et leppetrahvi nõue esitati U. A.le ning seejärel on tuvastatud, et kostja sai selle kätte mai algul. Kohtuotsusest ei nähtu, millisel seaduse sättel põhineb kohtu seisukoht, et leppetrahvi nõue tuleb esitada vastaspoolele isiklikult, ning selle esindaja kaudu esitamine ei ole lubatud. Arusaamatuks jääb kohtu seisukoht, et leppetrahvi nõue on esitatud ebamõistlikult hilja muuhulgas seetõttu, et kostjal puudus võimalus võtta kasutusele meetmeid leppetrahvi suuruse vähendamiseks. Sellise loogika järgi tuleks leppetrahvi nõue esitada viivitamatult peale rikkumisest teada saamist, sest ainult siis oleks õigustatud pool võimalik oma teavitamisega vastaspoole väidetavat kahju piisavalt varakult ära hoida. See ei ole aga kooskõlas kehtiva VÕS § 159 lg 2 mõttega, sest 27.12.2003 jõustunud redaktsiooniga muudeti VÕS § 159 lg 2 nii, et nõue tuleb esitada mõistliku aja jooksul, mis tähendab, et nõue peab olema esitatud rikkumise avastamise ja nõude aegumise vahel, millele on viidanud ka Riigikohus otsuses nr 3-2-1-15-08. Kohtuotsuses on tuvastatud, et kiri, millega teavitati kostjat leppetrahvi nõudmisest saadi kätte mai algul. Korteri üleandmise vastuvõtmise aktist nähtuvalt anti aga korter üle umbes üks kuu hiljem. Leppetrahv on arvestatud just korteri üleandmise kuupäeva seisuga, mitte kirja saatmise kuupäevaga. Seega oli kostjal võimalus anda korter üle juba mai algul ja niiviisi leppetrahvi suurust vähendada. Kohtuotsuses on seevastu jõutud väärale järeldusele, et kuna kostjat õigel ajal leppetrahvi või viivise rakendamisest ei hoiatatud, ei olnud kostjal ka võimalik tekkivat kahju vähendada. Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-15-08 on muuhulgas selgitatud, et leppetrahvi mõistlik aeg ei ole möödunud, kui nõue on esitatud enne põhinõude täitmist. Antud juhul täideti põhinõue umbes üks kuu peale leppetrahvinõude esitamist, mis tähendab, et hageja on esitanud oma
nõude igal juhul mõistliku aja jooksul. Apellatsioonkaebuse vastus
5.Kostja leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
6.Vastavalt TsMS § 651 lõikele 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtuotsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kohtuotsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus hagi rahuldas ja kostjalt 1970,60 krooni välja mõistis. Seega vaatab ringkonnakohus otsuse läbi osas, milles hagejate 25 830 krooni väljamõistmise nõue rahuldamata jäeti. Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus on õigesti tuvastanud, et 04.10.2006 sõlmitud notariaalse lepingu p 4.1 kohaselt pidi kostja hagejatele korteriomandi valduse üle andma 31.01.2007 ja sellest ajast hakkas kulgema ka leppetrahvi nõude esitamise tähtaeg. Õige on maakohtu seisukoht, et nõude esitamise tähtaeg algas rikkumise avastamisest, s.t ajast, mil hagejatele valdust üle ei antud ja hagejad said teada oma õiguste rikkumisest. Kuna leping oli sõlmitud kostjaga, siis tekkis hagejatel lepingulistest suhetest tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise õigus ainult kostja suhtes ja kokkulepped U. A.ga ei ole samastatavad kostjale nõude esitamisega. Hagejad tõendasid, et nad vormistasid ja esitasid leppetrahvi tasumise nõude kostjale 02.05.2007 kirjaga, kuid kirja kättesaamist kostja poolt tõendatud ei olnud. Apellandi seisukoht, et kiri saadi kätte maikuu algul, on tõendamata ja oletuslik. Kohus selgitas otsuses, et isegi kui eeldada kostja poolt kirja kättesaamine maikuu alguses, ei ole kolm kuud leppetrahvi nõude esitamiseks mõistlik aeg. Leppetrahvi nõude esitamisest teatamine tagab selle, et võlausaldaja käitumine on võlgniku jaoks piisavalt ettenähtav ja et võlgnik saab leppetrahvi nõuet oma edasises käitumises arvestada. Teates leppetrahvi kohaldamise kohta ei pea ära näitama leppetrahvi suurust. Tunnistajana ülekuulamisel kinnitas U. A., et enne eelnimetatud leppetrahvi nõudekirja kostjad tema poole korteri vabastamise nõudega ei pöördunud ega nõudnud korteri üleandmist (t.lk 94). Käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades ei olnud kohtul alust pidada U. A.t kostja esindajaks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et hagejate nõue ei olnud esitatud mõistliku aja jooksul ja nad kaotasid sellega leppetrahvi nõudeõiguse. Maakohtu otsus on kooskõlas Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-15-08 väljendatud seisukohaga, mille kohaselt tuleb mõistliku aja määramisel arvestada kõiki asjaolusid ja poolte käitumist. Maakohus jättis õigesti hagi osalisel rahuldamisel menetluskulud poolte endi kanda. Vastuses esitatud kostja esindaja taotlus jätta esimese astme menetluskulud hagejate kanda, ei ole esitatud kooskõlas TsMS § 651 lg-ga 1 ja on ka sisuliselt arvestades tsiviilasja asjaolusid ebaõige. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud solidaarselt hagejate kanda. U.Loonurm
K.Paal
A.Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.