Võlaõigus › Võõrandamislepingud

A H ja K H esitasid E U vastu hagi, milles paulsid kostjalt välja mõista viivised 25 830 krooni ja kahjuhüvitise 1970.60 krooni. Hagiavalduse kohaselt müüs E U 04.10.2006.a A ja K H korteriomandi XXX. Lepingu p 4.1 leppisid pooled kokku, et korteri otsene valdus antakse hagejatele üle hiljemalt 31.01.2007.a. Kostja keeldus korterit nimetatud tähtajal üle andmast ning jätkas selle kasutamist.

Kostja ei ole käinud hagejate korteri ukse taga võtmeid pakkumas. Vaidlusaluses korteris elas kuni 2007.a mai kuuni K M . Kostja ja K M olid sõlminud kokkuleppe, mille kohaselt pidi kostja võimaldama K M seal sees elada. Hagejad saatsid kostjale 02.05.2007.a kirja, milles palusid korter viivitamatult üle anda ning teatasid, et hagejatel on õigus nõuda iga korteri üleandmisega viivitamise päeva eest viivist 0,025 % päevas. Kostja nimel asju ajanud UA helistas seepeale ning teatas, et korterit üle ei anta. 01.06.2007.a saatis kostja esindaja hagejatele kirja, milles asus seisukohale, et hagejad keeldusid korterit vastu võtmast ning esitas valduse vastuvõtmise nõude. Nõudele oli lisatud korteri 31.01.2007.a üleandmise-vastuvõtmise akt. Pooled leppisid telefoni teel kokku, et korteri valdus antakse üle 07.06.2007.a. Kostja andis korteri valduse hagejatele üle 07.06.2007.a. UA lubas hagejatele üleandmisega viivitamise kompenseerida. Hagejad paluvad kostjalt välja mõista viivis 0,025 % ostuhinnast, s.t 205 krooni päevas, kokku 25 830 krooni. Hageja ja UA vahelise telefonivestluse stenogramm tõendab, et kostja on 02.05.2007.a kirja kätte saanud. Muuhulgas nähtub osundatud telefonivestlusest ka see, et korteri üleandmisega viivitas kostja. Hageja leiab, et tegemist ei ole leppetrahviga. VÕS § 113 lg 2 näeb ette võimaluse nõuda viivist ka muu kui rahalise kohustuse täitmisega viivitamise eest. Isegi kui tegemist oleks leppetrahvi nõudega, ei oleks hagejate nõue mõistliku tähtaja järgimata jätmise tõttu aegunud. Hageja püüdis järjepidevalt oma korteri valdust kätte saada ning kostja esindajana tegutsenud UA lubas esialgu hagejatele kahjud kompenseerida. Pooled rääkisid leppetrahvist juba varem. Hageja leiab, et kolm kuud on mõistlik tähtaeg nõude esitamiseks. Kui hageja võis kohustuse täitmist nõuda kolm kuud pärast lepingutähtaja möödumist ning mõlemad nõuded tuleb esitada mõistliku aja jooksul, on ka leppetrahvi nõue esitatud õigel ajal. Hageja püüdis ka varem korterit kätte saada, tehes kostja esindajale vastavasisulisi järelepärimisi. Korteri üleandmisel selgus, et ühe toa seinast oli keskkütte radiaator eemaldatud. Radiaatori puudumine on tõendatud korteri hindamisaktiga ja korteri üleandmise aktiga. Müügilepingu p-ga 4.2 võttis kostja endale kohustuse mitte halvendada korteri seisundit, samuti võttis ta endale kohustuse anda korter hagejatele üle sellises seisundis, nagu see oli hagejate poolt ülevaatamise hetkel. VÕS § 127 lg 1 järgi on kostja kohustatud endise olukorra taastamisega kaasnevad kulud hagejatele hüvitama. OÜ F hinnapakkumisest nähtuvalt on radiaatori maksumus koos paigaldusega 1970.60 krooni.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja palus jätta hagiavaldus rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Kostja vastuväidete kohaselt on paljasõnaline hagejate väide, et korteri valdus jäi 31.01.207.a üle andmata kostja keeldumise tõttu. Kostja on käinud korduvalt võtmete ning aktiga hagejate korteri ukse taga, kuid hagejad pole ilmunud valduse ülevõtmisele. Kostja oli sunnitud tasuma korteriga seotud arveid. Hagejad nõustusid valduse üle võtma alles pärast kostja esindaja pöördumist 01.06.2007.a. Kostja ei vastuta VÕS § 119 lg 2 tagajärgede pärast ning hagejad ei või tulenevalt VÕS §-st 101 lg 3 rikkumisele tugineda. Ei ole tõendatud, et kostja oleks 02.05.2007.a kirja kätte saanud ning seega ei oma kiri TsÜS § 69 lg 1 tulenevalt tähtsust. Viivis on tegelikult leppetrahv, kuid 3 kuud ei ole mõistlik tähtaeg vastava nõude esitamiseks. VÕS § 159 lg 2 kohaselt on hagejad nõudeõiguse kaotanud. Kui hageja leiab, et pooled olid suuliselt kokku leppinud teistsuguse täitmise tähtaja kui notariaalses lepingus, ei ole hagejal õigus ka leppetrahvi nõuda notariaalses lepingus näidatud aja eest. Hageja pole tõendanud radiaatoriga seotud kulude kandmist. Kostja võttis kohtuistungil omaks, et korteri üleandmise hetkel vaidlusalust radiaatorit ei olnud ning oli on nõus radiaatori maksumuse kompenseerima.

KOHTU SEISUKOHAD

Kohus leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et E U , A H ja K H sõlmisid 04.10.2006.a notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega E U müüs hagejatele korteriomandi XXX. Lepingu p 4.1 leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse hagejatele üle hiljemalt 31.01.2007.a. Otsese valduse üleandmise kohustuse täitmisega viivitamisel on hagejatel õigus nõuda kostjalt viivist 0.025% ostuhinnast iga viivitatud päeva eest (tl 7-17, 22, 54-55). Poolt vahel ei ole vaidlust selle üle, et korteriomand anti üle 07.06.2007.a koos üleandmisevastuvõtmise akti koostamisega (tl 36). Viivise nõue Hagejad paluvad kostjalt korteri üleandmisega viivitamise eest tasuda viivist 25 830 krooni. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kohus leiab, et kuna viivist saab nõuda vaid rahaliselt kohustuselt ning korteriomandi üleandmine ei ole rahaline kohustus, ei ole poolte vahel notariaalses lepingus p 4.1 kokku lepitu puhul tegemist viivisega. Hageja viitab ebaõigesti VÕS § 113 lg 2, mille järgi kui kahju tuleb hüvitada muu kui raha maksmise kohustuse rikkumise tõttu, arvestatakse kahjuhüvitiselt viivist. Nimetatud säte annab võimaluse nõuda viivist kahjuhüvitiselt, mis oma olemuselt on ka rahaline kohustus. Toimingu tegemise või tegemata jätmise eest viivist nõuda ei ole võimalik. Kohus leiab, et poolte vahelise lepingu p 4.1 näol on tegemist leppetrahviga VÕS § 158 mõttes. Leppetrahvi on võimalik kokku leppida mitte ainult kindlas summas, vaid ka protsendina eseme müügihinnast. VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Seega on leppetrahvi nõudmise eeldusteks, et 1. hagejad nõudsid leppetrahvi tasumist mõistliku aja jooksul;

Kohus leiab, et tunnistajaga kokkuleppe sõlmimine või temale leppetrahvi tasumise nõude esitamine ei ole samastatav kostjale nõude esitamisega. Hagejad sõlmisid lepingu E U ga, mitte UA. Isegi kui hagejad leppisid korteri üleandmise ajas kokku UA, ei saanud nad ka eeldada, et ka leppetrahvi nõudmisest tuleb teatada UA. Kostja kohustuse korter üle anda võis täita ka kolmas isik, kuid hagejatel tekkis lepingulisest suhtest tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise õigus ainult kostja suhtes. Hagejad on 02.05.2007.a nõude õigesti vormistanud E U nimele. Seega ei ole hagejad tõendanud, et nad oleksid leppetrahvi või viivise tasumise nõude esitanud varem kui 02.05.2007.a kirjaga ning ei ole tõendanud ka seda, millal kostja 02.05.2007.a kirja kätte sai. Kohus leiab asjaolusid kogumis kaaludes, et kui arvestada kostja poolt kirja kättesaamise ajaks makikuu algus, ei ole kolm kuud leppetrahvi nõude esitamiseks mõistlik aeg. Hagejad ei pidanud hagejate ning tunnistaja ütlustest nähtuvalt korteri üleandmise läbirääkimisi kostjaga, vaid kolmanda isikuga. Seega ei ole kostja andnud hagejatele konkreetseid lubadusi korteri üleandmise aja suhtes või kompensatsiooni suhtes, lepingupoolte vahel ei käinud läbirääkimisi. Kostjal pidi olema võimalik võtta tarvitusele abinõusid kahju vähendamiseks ning saada selgust võimalike tulevaste kohustuste suhtes. Läbirääkimiste või leppetrahvi hoiatuste puudumisel kostjal seda võimalust ei olnud. Võimaliku leppetrahvi suuruseks on hageja märkinud 25 830 krooni ning kuna kostjat õigel ajal leppetrahvi või viivise rakendamisest ei hoiatatud, ei olnud kostjal ka võimalik tekkivat kahju vähendada. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hagejad ei ole esitanud leppetrahvi nõuet mõistliku aja jooksul ning on kaotanud sellega leppetrahvi nõudeõiguse. Hagejate nõue tuleb jätta rahuldamata. Seega ole kohtul ka tarvidust hinnata, kas korteriomandi üleandmisega viivitamine toimus hagejate või kostja tegevuse tõttu. Kohus ei hinda kostja poolt hagejatele adresseeritud 01.06.2007.a teatist ega sellele lisatud 31.01.2007.a üleandmise-vastuvõtmise akti (tl 33-34, 35). Kuna kohus on eelpool asunud seisukohale, et leppetrahvi (või viiviste) nõudmisest tuli teatada kostjale, ei analüüsi kohus hagejate ja tunnistaja UA vahel peetud vestluse stenogrammi (tl 49-53). Kahjuhüvitise nõue Hageja palub talle tekitatud kahju hüvitisena välja mõista radiaatori eest kahjuhüvitis 1970.60 krooni. Poolte vahel sõlmitud müügilepingu p 4.2 kohaselt kohustus kostja mitte halvendama korteri seisundit, samuti võttis ta endale kohustuse anda korter hagejatele üle sellises seisundis, nagu see oli hagejate poolt ülevaatamise hetkel. Kohus loeb kostja omaksvõtu ja XXX korteri eksperthinnangule lisatud fotodega tõendatuks vaidlusaluse radiaatori olemasolu müügi hetkel (tl 19-21) ja radiaatori puudumise korteri üleandmisel. Kohus loeb F hinnapakkumisega tõendatuks, et uue radiaatori hind koos paigaldusega on 1670 krooni, millele lisandub käibemaks 18%. Kokku on hind seega 1970.60 krooni (tl 30). Kohus leiab, et VÕS § 127 lg 1, 3, 4 ja § 128 lg 3 alusel tuleb kostjalt hagejatele tasuda otsese varalise kahju hüvitisena radiaatori ja selle paigaldamise maksumus. Kohus mõistab kostjalt hagejate kasuks välja 1970.60 krooni. Kuna tekitatud kahju olemusest tulenevalt on kummalgi hagejal kahju hüvitamise nõudeõigus, on hagejate puhul tegemist solidaarvõlausaldajatega (VÕS § 73) ning kohus mõistab hagejate kasuks kahjuhüvitise välja solidaarselt. Kohus ei analüüsi poolte esindajate TSja H H kirjavahetust, kuna hageja ei ole näidanud, mida ta sellega tõendada soovib (tl 29). Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kui poolte osad

kohtukuludes on võrdsed, jäävad kohtuvälised kulud kummagi poole enda kanda. TsMS § 162 lg 4 kohaselt võib kohus kulud jätta täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus leiab, et kuna kohus rahuldab hageja kahest nõudest ühe ning poolte vahel ei ole vaidlust olnud selles, et korteri üleandmisega viivitati, tuleb jätta kummagi poole menetluskulud poolte endi kanda.

Gerty Pau Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.