Võlaõigus › Muud

järgi oli kinnistu müügihind notariaalse ostu-müügi lepingu sõlmimisel 650 000 krooni. Järgides lepingu p 2.1.1 sätestatud korda, maksis hageja OÜ-le X Kinnisvara tagatisraha summas 50 000 krooni sularahas, kes omakorda maksis saadud tagatisrahast poole, s.o 25 000 krooni välja kostjale. Ülejäänud tagatisraha summas 25 000 krooni jäi OÜ X Kinnisvara kassasse hoiule. Lepingu p 2.1.2 järgi kohustus hageja maksma müüjale ülejäänud 600 000 krooni müügiobjekti notariaalse ostumüügi lepingu sõlmimise päeval. 2006 mais teatas kostja hagejale, et loobub eelpooltoodud kinnistu müügist. Samuti maksis kostja hagejale tagasi hageja poolt OÜ-le X Kinnisvara makstud tagatisraha. Hageja leiab, et kostja on oma lepingust tulenevaid kohustusi täitnud ainult osaliselt. Kostja ei ole siiamaani maksnud hagejale lepingu p 6.1 ette nähtud leppetrahvi summas 50 000 krooni, kuigi summa kuulub kostja poolt tasumisele. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 08.05.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-32-06 leidnud, et kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab AÕS § 119 lg 1 järgi olema notariaalselt tõestatud. Sama kehtib VÕS § 33 lg 2 järgi ka kinnisasja omandamise eellepingu suhtes. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing TsÜS § 83 lg 1 järgi tühine. Sellest tulenevalt oleks antud juhul ostu-müügilepingu eelleping notariaalse vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine. Hageja leiab, et antud juhul on tegemist aga broneerimislepinguga, millele seadusest tulenevat vorminõuet ei ole ette nähtud, ning mis seetõttu on kehtiv. Ostu-müügilepingu eellepingu ning broneerimislepingu eristamisel tuleb lähtuda muu hulgas lepingulise soorituse suurusest ning lepingus sisalduvast kohustusest. Antud juhul on broneerimistasu olnud 50 000 krooni 650 000 krooni suurusest müügihinnast ehk siis ca 7,5% müügihinnast. Müügilepingute korral on ettemaksuna määratud summa reeglina suurem kui toodud 7,5%, mistõttu tasu suurus on lepingu sisu avamise kontekstis oluline ning selle alusel tehingu lugemine müügilepinguks vaieldav. Samuti kohustus, lepingu sisu ja eesmärki silmas pidades, kinnistu omanik mitte võõrandama kinnistut vahepeal kolmandatele isikutele, milline kohustus on olemuslikult käsitletav broneerimisena. VÕS § 29 lg 8 järgi eelistatakse lepingutingimuste tõlgendamisel tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja hinnangul laieneb toodud põhimõte ka kogu lepingule tervikuna ning lepingu olemuse tõlgendamisel tuleb eelistada tõlgendust, mille korral leping tervikuna on kehtiv. Eelpooltoodud põhjustel tuleb leping lugeda kehtivaks. Lisaks sellele TsÜS § 84 lg 2 järgi kui tühine tehing vastab mõne teise tehingu tunnustele, mis ei ole tühine, kehtib viimane, kui võib eeldada, et pooled oleksid teinud sellise tehingu, kui nad oleksid teadnud algselt soovitud tehingu tühisusest. Arvestades poolte käitumist – toimusid vastastikused rahalise sooritused – siis tuleb lugeda, et pooled ei pidanud lepingut tühiseks ning käitusid suunatuna lepingus sätestatud tagajärgede realiseerimisele. Sel põhjusel tuleb TsÜS § 84 lg 2 järgi leping igal juhul kehtivaks lugeda. Samuti, juhul kui leida, et leping tuleb lugeda eellepinguks, siis selle tühisuse korral vastab ta broneerimislepingu tunnustele ning on sel põhjusel kehtiv. Teiseks tuleb märkida, et Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19.06.2007 otsuse tsiviilasjas nr 3-2-1-70-07 järgi ei pruugi kinnisasja müügilepingu eellepingu tühisus kaasa tuua kogu lepingu tühisust, kuid siiski tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe, s.o broneerimise tühisuse. Hageja on seisukohal, et antud juhul võib kõne alla tulla ainult kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus. Otsuses nr 3-2-1-32-06 on Riigikohus muu hulgas selgitanud, et AÕS § 119 lg 1 ja VÕS § 33 lg 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Just vältimaks mõtlematut kinnisasjade müüki, on oluline, et sellistes lepingutes sätestatud sanktsioonid tuleb lugeda kehtivaks, kuivõrd see tagab esiteks kinnisasja müügi läbimõtlemise, mida eelpooltoodud viisil on rõhutanud Riigikohus, ning teiseks tagab rikkumise läbi kannatanud poolele kaitse olukorras, kus ta heas usus ja õiguslike eriteadmiste puudumise tõttu pidas lepingut kehtivaks. Hageja on seisukohal, et sellega kui kostja keeldus talle kuuluva kinnistu müügist, hoolimata lepingus sätestatust, on kostja viidatud lepingut oluliselt rikkunud, mistõttu hagejale on õigus kasutada vastavaid õiguskaitsevahendeid, eelkõige nõuda tagatisraha tagastamist ning leppetrahvi. Müüja ja ostja vahel müügiobjekti notariaalset ostu-müügi lepingut hiljemalt 01.06.2006 ei 2(5)

sõlmitud. Eesmärk nimetatud kuupäevaks ei realiseerunud ning kostja teatas, et ta ei kavatsegi lepingut täita. Selline teguviis on käsitletav VÕS § 100 järgi lepingu rikkumisena. Poolte vastutust lepingu rikkumise eest reguleerib esmaselt lepingu 6. peatükk. Lepingu p 6.1 järgi müügiobjekti notariaalse ostu-müügi lepingu mittesõlmimisel müüja keeldumisel või muudel põhjustel müüja süü tõttu, tagastab konsultant (OÜ X Kinnisvara) ostjale ehk hagejale tema poolt makstud tagatisraha täies ulatuses ning müüja maksab ostjale ja konsultandile kummalegi 50 000 krooni leppetrahvi. Antud juhul on hagejal kostja vastu leppetrahvi maksmise nõue. Hagejale ei ole teada, kas kostja on täitnud vastavat kohustust OÜ X Kinnisvara ees. Seisukohtades kostja vastusele jäi hageja oma nõude juurde ja leidis, et kostja ei ole esitanud ühtegi vastuväidet, mis tingiks hagi rahuldamata jätmise. Hageja leidis, et 18.04.2006 leping tuleb ostumüügilepingut ületavas osas lugeda broneerimislepinguks, mis ei ole seotud vorminõudega ning on sellest tulenevalt kehtiv. Seega on sissenõutav ka lepingu p 6.1 alusel esitatav leppetrahvi nõue. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja vastuväidete kohaselt:

teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 järgi on tehing tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Käesoleval juhul ei ole täidetud AÕS § 119 lg 2 ettenähtud tingimus, mille kohaselt vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing muutub kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. Vormi nõudmise eesmärgi osas on Riigikohus (tsiviilasi nr 3-2-1-32-06) leidnud, et /.../AÕS § 119 lg-t 1 ja VÕS § 33 lg-t 2 tuleb kohaldada selliselt, et need kaitseksid nii kinnisasja ostjat kui ka müüjat järelemõtlematult ja notari selgitusteta korteri omandamisega või võõrandamisega seotud siduvate kohustuste võtmise eest. Esmajoones puudutab see erinevaid sanktsiooninõudeid poolte vastu, kui kavandatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata. Seega on kinnisasja omandamise ja võõrandamisega seotud kulutusi ja riske arvestades sellise tehingu notariaalse tõestamise nõue kahtlemata hädavajalik. TsÜS § 84 lg 2 kohaselt, kui tühine tehing vastab mõne teise tehingu tunnustele, mis ei ole tühine, kehtib viimane, kui võib eeldada, et pooled oleksid teinud sellise tehingu, kui nad oleksid teadnud algselt soovitud tehingu tühisusest. TsÜS § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Asjas on hageja käsitlenud võimalust eristada 18.04.2006 lepingus tühist eellepingut ja kehtivat broneerimislepingut, viitamata ühelegi lepingu sättele, mis seda väidet tõendaks. Ka sanktsiooninõuete ettenägemine lepingus juhuks, kui notariaalselt tõestatud müügileping jääb mingil põhjusel sõlmimata, viitab sellele, et leping oli kokkuvõttes suunatud kinnisasja omandamisele. Siinkohal on Riigikohus (tsiviilasi nr 3-2-1-32-06, samuti tsiviilasi nr 3-2-1-70-07, p 14) seisukohal, et /.../nn broneerimisleping saab kõne alla tulla, kui tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks. Sellisel juhul ei tohi aga ostjal ega müüjal olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada. Poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jätmisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud. Riigikohus on veel viidatud otsustes märkinud, et kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõuete rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata. Eeltoodu alusel jõuab kohus järeldusele, et 18.04.2006 ostu-müügi eellepingu eesmärgiks ei olnud broneerimine, vaid kinnisasja omandamine, leping on tervikuna seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu tühine, mistõttu on tühine ka lepingu punktis 6.1 kostjale pandud kõrvalkohustus leppetrahvi 50 000 krooni tasumiseks. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus nõustub kostja vastuväidetega leppetrahvi nõudele ka selles, et hageja ei ole tulenevalt VÕS §-st 159 lg 2 esitanud kostjale leppetrahvi nõuet. Tulenevalt VÕS §-st 159 lg 2 kaotab kahjustatud pool õiguse nõuda leppetrahvi, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Hagejale oli teada kostja loobumine notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisest 2006 maikuus. Siis tagastas kostja hagejale ka tagatisraha. Hagiavaldus on esitatud 17.07.2008, s.o 25,5 kuud pärast leppetrahvi nõudeõiguse tekkimist. Seda aga ei saa kohtu arvates pidada mõistliku aja jooksul esitatud leppetrahvi nõudeks ning sellest tulenevalt on hageja minetanud õiguse kostjalt leppetrahvi nõuda. Varasemat leppetrahvi nõudest kostjale teatamist hageja tõendanud ei ole. Tõendatud ei ole, et 25.05.2006 koostatud hagiavaldus oleks üldse kohtule esitatud. 10.01.2007 hagiavaldus oli küll hageja poolt kohtule esitatud, kuid puudustega, hageja kohtu määratud tähtpäevaks puudusi ei kõrvaldanud ning kohus keeldus hagiavalduse menetlusse võtmisest. TsMS § 372 lg 4 kohaselt ei toimetata sellisel juhul avaldust kostjale kätte, vaid avaldus tagastatakse hagejale. 4(5)

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 162 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus, jättes hagi rahuldamata, jätab kostja menetluskulud hageja kanda.

Kohtunik

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.