Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Kohtuasi
X hagi Y vastu võla väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30. juuni 2023 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Y apellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
13 382,72 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja X (isikukood
XXXXXXXXXXX),
esindajad ringkonnakohtus lepinguline esindaja vandeadvokaat Risto Käbi Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Mare Sepp Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 30. juuni 2023 otsus muutmata. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta Y kanda. Muuta apellatsioonkaebuse hinda ja määrata apellatsioonkaebuse hinnaks 13 382,72 eurot.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.X (hageja) esitas 06.05.2020 Harju Maakohtule hagiavalduse Y (kostja) vastu. Hagis ja selle täpsustuses palus hageja kostjalt välja mõista 26 074,23 eurot ja seaduses sätestatud viivise alates 18.05.2020.
2.Hagiavalduse kohaselt pärisid 18.10.2008 surnud C vara kostja, W ja F. Kuna pärandi võtsid vastu mitu inimest, moodustus pärandvara ühisus. Pärijate mõttelised osad pärandvara ühisuses olid järgmised: kostjale kuulus 1⁄4 suurune mõtteline osa, Wle 1⁄2 suurune mõtteline osa ja Fele 1⁄4 suurune mõtteline osa. W suri 02.11.2017. Hageja, olles W ainupärija, sai tema mõttelise osa C pärandvaras. Hageja ja F sõlmisid 07.04.2020 lepingu, millega F võõrandas hagejale enda 1⁄4 suuruse mõttelise osa C pärandvarast (lisaks loovutas F hagejale pärandvaraga seonduvad nõuded kostja vastu). Seega kuulus C pärandist hagejale 3⁄4 suurune mõtteline osa ja kostjale 1⁄4 suurune mõtteline osa.
3.C pärandvarasse kuulus korter aadressil XXX, Tallinn (kahetoaline, läbikäidavate tubadega, elamispinna suurus 36,8 m2). Pärast pärandaja surma jäid korteri võtmed kostja kätte. Teistel kaaspärijatel puudus juurdepääs korteriomandile. Kostja sõlmis juunis 2009 teiste kaaspärijate nõusolekuta korteri üürilepingu. Pärast üürniku lahkumist oli korteriomand mõned kuud tühi ja 01.10.2018 sõlmis kostja uue üürnikuga uue üürilepingu viieks aastaks. Ka uue lepingu sõlmimiseks ei olnud kostjal kaaspärijate nõusolekut.
4.Kostja sõlmis üürilepingud, mille üür oli keskmisest madalam. Kostja edastas osa esimese üürilepingu alusel saadud üüritulust kaaspärijatele. Teise lepingu alusel saadud tulu ei ole kostja teistega jaganud. Kui esimene üürnik maksis korteri kommunaalkulusid, siis teine üürnik ei ole seda teinud. Hageja ja tema õiguseellased on maksnud 3⁄4 korteri kõrvalkuludest alates ajast, mil esimene üürnik lahkus.
5.Korter on olnud kostja ainuvalduses. Enda tegevusega jättis kostja teised kaaspärijad ilma õigusest korteriomandist kasu saada. Hageja ja tema õiguseellased on avaldanud kostjale, et nad ei ole nõus tema tegevusega korteri valdamisel ja selle kolmandate isikute kasutusse andmisel.
6.Hageja nõuab kostjalt saamata kasu hüvitamist. Kuna kostja otsustas ühepoolselt, et kaasomandi kasutamine toimub viisil, kus see on tema ainuvalduses ja -kasutuses, peab hageja saama oma hüvitise kasuna rahas – 3⁄4 korteriomandi kasutusväärtuse suuruses. Hageja nõue põhineb korteriomandi tegelikul (turu-) kasutamisväärtusel, mitte ei sõltu
kostja poolt üürnikelt saadud tulust. Hageja sooviks on saada kostjalt tasu 3⁄4 korteriomandi kasutamise eest. Kostja kohustus ühisomanikule omandi suurusest enam kasutatud vara kasutuseelised hüvitada ei vähene seetõttu, et kostja on otsustanud kasutada tema ainuvalduses ja -kasutuses olnud korteriomandit kahjulikult, üürides seda turuüürist mitmekordselt odavamalt. Hageja ja F maksid teise üürilepingu puhul korteri kõrvalkulusid, kuigi see kulu oli välditav, sest üürnikuga võinuks sõlmida lepingu tingimusel, et tema kannab kulud. Kui kohus leiab, et kostja on oma käitumisega rikkunud kaaspärijate õigusi, on hagejal õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist.
7.Hageja palus kostjalt välja mõista 26 074,23 eurot, mis koosneb järgmisest: 1) 3⁄4 turutingimustele vastavast üürist perioodil aprill 2010 kuni aprill 2020 kokku 24 810,38 eurot (nõue ei hõlma perioodi juuli–september 2018; summast on arvestatud maha kostja poolt kaaspärijatele üleantud üüritulu); 2) hageja ja F poolt makstud korteri kõrvalkuludest perioodil 01.10.2018–30.04.2020 kokku 1263,85 eurot, mille oleks saanud jätta üürniku kanda. Kostja vastus
8.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja elas juba oma tädi C eluajal selles korteris. Kuna teiste pärijate kohta ei olnud kostjal teavet, siis jäid korteri võtmed tema kätte. Korteri ülalpidamine käis kostjale üle jõu, mistõttu otsustas ta anda 2009. a juunis korteri üürile 1500 Eesti krooni eest. Lisaks tasus üürnik kõrvalkulud. Teised kaaspärijad selgusid 2011.a juulis, kui anti välja pärimistunnistus. Pärast kaaspärijate selgumist hakkas kostja neile tasuma osa üüritulust vastavalt nende omandiõiguse mõttelise osa suurusele.
9.Kostja ei rikkunud seadust, kui ta sõlmis 2018. a oktoobris viieks aastaks uue üürilepingu uue üürnikuga. Kostja andis üürile enda 1⁄4 suuruse mõttelise osa korterist. Üürnik maksis kostjale kokku 100 eurot kuus, millest 80 eurot oli üür ja 20 eurot oli tasu majanduskulude eest. Üürnikult ei saa nõuda remondifondi makse ja sihtotstarbelise laenumakse tasumist, kuivõrd need kulud ei ole otseselt seotud üürikorteri kasutamisega.
10.Kostja ei ole teiste kaaspärijate õigusi rikkunud. Ta ei ole alusetult võtnud korterit oma ainuvaldusse ja -kasutusse. Kostja ei takistanud hagejat ega teisi pärijaid korterisse pääsemast, neil kõigil olid võtmed olemas.
11.Hageja keskmise üüri arvestus ei ole põhjendatud, sest see ei näita vaidlusaluse korteriga sarnaste korterite üüri suurust.
12.Hageja nõue välja mõista kostjalt üür perioodi 01.04.2010 kuni 05.05.2017 eest on aegunud. Kõrvalkulude väljamõistmise nõue ajavahemikus 01.04.2010–31.12.2016 on aegunud. Maakohtu otsus ja põhjendused
13.Harju Maakohus rahuldas 30.06.2023 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 12 391,41 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 3241,80 eurot ja viivise põhivõlalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 30.06.2023 kuni põhivõla tasumiseni. Maakohus jättis hageja menetluskulud 47 % ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 53 % ulatuses hageja kanda. Maakohus märkis, et määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist. Maakohus jättis jõusse 20.05.202 määruse alusel kohaldatud hagi tagamise abinõu (asendatud 23.07.2020 määrusega).
14.Maakohus tuvastas, et: - 18.10.2008 surnud C vara pärisid kostja, W ja F. Pärijate mõttelised osad pärandvara ühisuses olid järgmised: kostjale kuulus 1⁄4 suurune mõtteline osa, Wle kuulus 1⁄2 suurune mõtteline osa ja Fle kuulus 1⁄4 suurune mõtteline osa (I kd, tl 7). Pärandvara ühisuse koosseisus oli vaidlusalune korter; - hageja päris 02.11.2017 surnud W kogu vara (I kd, tl 8). Sealhulgas päris hageja W 1⁄2 suuruse mõttelise osa C pärandvara ühisuses; - hageja ja Z sõlmisid 07.04.2020 notariaalse lepingu, millega F võõrandas hagejale enda 1⁄4 suuruse mõttelise osa C pärandavara ühisusest (I kd, tl 9–13). Pärast seda, kui F võõrandas hagejale enda mõttelise osa C pärandvara ühisest, sai hagejast C pärandvara ühisuse 3⁄4 suuruse mõttelise osa omanik. Lisaks loovutas F 07.04.2020 lepinguga hagejale kõik oma võimalikud nõuded kostja vastu, mis tulenevad asjaolust, et F on olnud korteri XXX, Tallinn ühisomanik ja C kaaspärija (I kd, tl 9–13); - hageja ja kostja pärandvara ühisus C varale lõppes siis, kui Harju Maakohus tegi 27.04.2020 otsuse tsiviilasjas nr 2-17-8391, millega ta lõpetas pärandvara ühisuse ja jättis pärandvaraks olnud vaidlusaluse korteri hageja ainuomandisse kohustuse vastu maksta kostjale hüvitist (I kd, tl 77–79). Maakohtu otsus jõustus 28.05.2020. Kostja ei ole vaidlustanud hageja õigust esitada varasemate kaaspärijate nõuded kostja vastu.
15.Esmalt käsitles maakohus nõuet mõista kostjalt välja 24 810,38 eurot. Pärandvara ühisusele ja kaaspärijate vahelistele suhetele kohaldatakse kaasomandi sätteid (PärS § 147 teine lause). Hageja palus välja mõista kostjalt hüvitise aja eest, kui teistel kaaspärijatel ei olnud võimalust ühist asja kasutada. Sisuliselt nõuab hageja kostjalt kastutuseelise väljamõistmist. Hageja nõude aluseks on asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 2. Kuni 22.03.2014 kehtinud AÕS (edaspidi AÕS2014) § 71 lg 2 sätestas, et kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Alates 23.03.2014 kehtiv AÕS § 71 lg 2 näeb ette, et kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Kuigi AÕS2014 § 71 lg 2 räägib asja viljast, saab viidatud sätte alusel nõuda ka kasutuseelist.
16.Kostja on selgitanud, et pärandaja surma järel ei teadnud ta teistest kaaspärijatest. Kohtu hinnangul ei ole kostja väide usutav. Kostja pidi teadma, kes on tema sugulased ning kostjal pidi olema arusaam ka selle kohta, et peale tema saavad C vara pärida ka teised pärima õigustatud isikud. C surma järel pidi kostja korteri kasutamisel arvestama teiste kaaspärijate huvidega ning kooskõlastama nendega korteri valdamise ja kasutamise.
17.Hageja avaldas, et ta sai kostjalt võtmed alles 2018. a suvel. Kostja esitas kohtule enda pangakonto väljavõtte, millest nähtuvalt tegi hageja kostjale 21.06.2018 ülekande 32 eurot selgitusega „kaks komplekti võtmeid“ (I kd, tl 140). Kostja ei ole tõendanud, et kaaspärijatel olid korterivõtmed varem. Maakohus luges tõendatuks, et C surma järel kuni 2018. a suveni olid võtmed ainult kostjal, hageja sai korterivõtmed juunis 2018.
18.Kohtule esitatud andmete järgi sõlmis kostja 04.06.2009 lepingu, millega ta andis korteri tähtajatult üürile. Hageja selgitas, et üürnik lahkus korterist 30.06.2018, mille järel oli korter mõned kuud tühi. Kostja ei ole hageja viidatud väiteid vaidlustanud, mistõttu loeb kohus väidetes esitatud faktilised asjaolud –üürnik lahkus korterist 30.06.2018 ja seejärel oli korter mõned kuud tühi – tuvastatuks. Kostja sõlmis 01.10.2018 lepingu, millega ta andis korteri üürile kuni 01.10.2023.
19.Hageja avaldas, et kostja sõlmis 04.06.2009 ja 01.10.2018 üürilepingud kaaspärijate teadmata ja nõusolekuta. Kostja ei ole hageja väidet vaidlustanud ega vastupidist tõendanud. Teistel kaaspärijatel puudus kostja tegevuse tõttu faktiline võimalus ühist asja kasutada, kuna selles elas üürnik. Kuigi kostja ise ei ole korteris vaidlusalusel ajal elanud, on ta oma tegevusega loonud olukorra, kus teistel kaaspärijatel puudus tegelik võimalus ühist asja kasutada. Korter tervikuna oli kostja ainukasutuses, sest tema otsustas, kas, kellega ja mis tingimustel üürileping sõlmida.
20.Asjaolu, et teised kaaspärijad soovisid ühist asja kasutada ning otsustada ühise asja kasutamise üle vastavalt kõikide pärijate huvidele tõendavad järgmised dokumendid: hageja üritas W esindajana välja selgitada 04.06.2009 lepingu sõlmimise asjaolusid, mille peale saatis kostja hagejale 21.08.2011 kirja, milles nõudis üürnike mitte tülitamist ja keeldus üürilepingu tingimuste muutmisest; hageja Ä esindajana saatis üürnikule ja kostjale 09.11.2011 kirja, milles tegi üürnikule ettepaneku kõikide kaasomanikega üürilepingu sõlmimiseks, võttes arvesse reaalseid üürihindu, alternatiivselt palus hageja üürnikul korter vabastada; W ja F esindaja saatis kostjale 27.02.2012 kirja, kus selgitas, et kostja rikkus korteri üürile andmisel teiste kaaspärijate õigusi, kirjas tehti kostjale ettepanek leppida üürnikuga kokku turutingimustele vastava üüri tasumises; F saatis kostjale 27.03.2013 kirja, kus avaldas soovi kasutada korterit enda elukohana. Hageja esindaja saatis üürnikule ja kostjale 18.02.2019 kirja, kus palutakse teavet üürisuhte tingimuste kohta, väljendatakse hageja rahulolematust tema vara kasutamise ja kasutusse andmise tingimustega. Eeltoodust nähtub, et kostja, sõlmides korteri üürilepingud teiste kaaspärijate teadmata ja nende nõusolekuta, on rikkunud teiste pärijate õigusi. Kostja on takistanud oma tegevusega teistel kaaspärijatel korteri kaaskasutust. Kostja on võtnud teistelt kaaspärijatelt ära võimaluse otsustada ühise asja kasutamise üle kõikide pärijate huve arvestades. Kostja on rikkunud AÕS § 72 lõikeid 3 ja 5.
21.Seoses 2018. a oktoobris sõlmitud lepinguga selgitas kostja, et ta andis üürile enda 1⁄4 suuruse mõttelise osa korterist. Maakohus leidis, et lepingust nähtuvalt ei andnud kostja üürile enda mõttelist osa korterist, vaid üüris korteri välja tervikuna. Teiseks ei olnud kostjal
õiguslikult võimalik välja üürida mõttelist osa korterist, kuna kaaspärijad on pärandvaras olevate üksikute asjade ühisomanikud. Olukorras, kus üürlepingu sõlmimise ajal ei olnud kostjal mõttelist osa korteriomandist, ei saanud ta seda üürile anda.
22.Kohus tuvastas, et kostja on võtnud tema ja teiste kaaspärijate ühise asja ainukasutusse ning sellega on ta rikkunud teiste pärijate õigusi. Pärijatel on õigus nõuda kostjalt kasutuseelise hüvitamist AÕS2014 § 71 lg 2 ja kehtiva AÕS § 71 lg 2 alusel. Selleks, et välja selgitada vaidlusaluse korteri keskmine turuüür alates 01.04.2010 kuni 30.04.2020 määras kohus ekspertiisi. Ekspert esitas 19.04.2022 arvamuse keskmise üürihinna kohta, millest kohus lähtub. Kostja nõustus, et 2018. a oktoobris üürilepingu sõlmimisel oli piirkonnas asuvate analoogsete korterite enamlevinud üürihind 320 eurot, mistõttu kohus lähtub sellest, et alates oktoobrist 2018 oli korteri turuüür 320 eurot kuus. Lähtudes eeltoodust asus maakohus seisukohale, et hageja ja tema õiguseellaste 3⁄4 suurusele mõttelisele osale vastab perioodi eest alates 01.04.2010 kuni 30.06.2018 ja 01.10.2018 kuni 30.04.2020 kasutuseelis kokku 15 765 eurot. Viidatud summast tuleb arvata maha kostja poolt makstud osa üüritulust 4111,97 eurot ja lõppsummaks jääb 11 653,03 eurot. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kasutuseelise 11 653,03 eurot.
23.Maakohus leidis, et hageja kasutuseelise nõue perioodi 01.04.2010 kuni 05.05.2017 eest ei ole aegunud. TsÜS § 149 esimene lause sätestab, et seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja sõlmis esimese üürilepingu 04.06.2009, ning et lepingu sõlmimisega võttis ta korteri enda ainukasutusse, rikkudes teiste kaaspärijate õigusi. Kostja pidi VÕS § 82 lg 3 alusel täitma enda kohustuse, hüvitada teistele pärijatele kasutuseelis, mõistlikult vajaliku aja jooksul alates 04.06.2009. Arvestades vaidluse asjaolusid saab kohtu hinnangul pidada mõistlikuks ajaks üks kuu. Seega muutus VÕS § 82 lg-te 3 ja 7 ning TsÜS § 149 esimese lause järgi kostja tegevusest kahjustatud kaaspärijate õigus nõuda kostjalt kasutuseelise tasumist sissenõutavaks alates 04.07.2009. Kostja avaldas, et kui teised kaaspärijad selgusid 2011. a juulikuus, tasus ta 1⁄2 osa üürnikult saadud üürist Wle ja 1⁄4 osa Fle. Kuigi pooled ei ole selgitanud, millal tegi kostja hageja õiguseellastele esimese makse, saab kostja seisukohast järeldada, et ta tegi esimese makse mitte varem kui augustis 2011. Kohus leiab, et kostja, makstes teistele kaaspärijatele üürnikult saadud tulu proportsionaalselt teiste pärijate mõttelise osa suurusele pärandvara ühisuses, tunnustas TsÜS § 158 lg 2 mõttes nende nõuet saada kasutuseelist. TsÜS § 158 lg 1 järgi katkestas nõude tunnustamine selle aegumise ja nõude aegumine hakkas uuesti kulgema alates augustist 2011. Hageja esitas hagi 06.05.2020 ja nõue välja mõista kostjalt kasutuseelist alates 01.04.2010 kuni 05.05.2017 ei ole aegunud.
24.Järgnevalt käsitles maakohus hageja nõuet välja mõista kostjalt 1263,85 eurot. Hageja poolt nõutav 1263,85 eurot on hageja õiguseellase (F) ja hageja poolt perioodil 01.10.2018– 30.04.2020 tasutud 3⁄4 korteri kõrvalkuludest. Kohus leiab, et kui omanik üürib välja talle kuuluva korteri tingimusega, et üürnik maksab kõik korteri kasutamisega kaasnevad kõrvalkulud, vabaneb omanik kulude kandmisest ja säästab selliselt enda vara. Sel viisil toimides saab omanik asja kasutusest (selle üürile andmisest) ja enda omandiõigusest asjale
(mis annab talle võimaluse asi üürile anda) kasutuseelist, mis seisneb kokku hoitud korteri kõrvalkuludes. Praegu on tegemist olukorraga, kus F ja hageja on juba maksnud korteri kõrvalkulud. Seetõttu ei ole hageja poolt nõutavad kõrvalkulud hinnatavad kasutuseelisena, vaid kahjuna. Kaasomanike kaasvalduse ja kaasomandisse kuuluva asja kasutamisõiguse rikkumise korral on kaasomanikel, kelle õigusi rikuti, võimalik esitada rikkuja vastu kahju hüvitamise nõue võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 alusel. PärS § 147 teise lause järgi on vastav õigus ka kaaspärijatel. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja on rikkunud kaaspärijate õigusi asja kasutada.
25.Kostja on vaidlustanud nõude suuruse, väites, et tema ja korteris alates 2018. a oktoobrist elanud üürnik on maksnud korteri majandamiskulud. Kostja esitas oma pangakonto väljavõtte, mille järgi maksis ta alates oktoobrist 2018 kuni maini 2020 korteriühistu arved 1⁄4 ulatuses. Kostja ei ole maksnud kõrvalkulusid teistele kaaspärijatele langevas osas. Kostja selgitas, et ta sõlmis korteris alates 2018. a oktoobrist elanud üürnikuga kokkuleppe, et lisaks üürile 80 eurot maksab üürnik kostjale 20 eurot kuus majandamiskulude katteks. Kostja esitatud pangakonto väljavõttest nähtub, et üürnik maksis kostjale alates veebruarist kuni juunini 2020 kokku 100 eurot kuus (I kd, tl 145), millest 20 eurot on tõenäoliselt tasu majandamiskulude eest. Kui aga hinnata kogumis kostja pangakonto väljavõtteid korteriühistule tehtud maksete kohta ja üürniku poolt kostjale tehtud maksete kohta, siis on selge, et üürnik, makstes kostjale igakuiselt 20 eurot, hüvitas kostjale viimase poolt korteriühistule tasutud korteri kõrvalkulud. Üürnikult saadud 20 eurot kuus ei suurendanud võrreldes teiste kaaspärijatega kostja proportsiooni kulude kandmises. Üürnik ei ole maksnud kõrvalkulusid ka teiste kaaspärijatele langevas osas.
26.Kohus leiab, et kostja poolt rikutud AÕS § 72 lg-t 3 ja lg-t 5 kaitsevad VÕS § 127 lg 2 mõttes kaaspärijaid neil tekkinud kahju (korteri kõrvalkulude kandmine, kuigi neid võinuks kanda üürnik) eest. Samas peab kohustuse rikkumise ja tekkinud kahju vahel esinema põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kostja väitis, et osa korteriühistu poolt väljastatud arvetel esitatud kuludest (nt remondifondi makse, laenumakse) pidi korteriomanik kandma ka siis, kui korter oli välja üüritud. Kuni 13.01.2021 kehtinud VÕS (edaspidi VÕS2021) § 292 lg 1 sätestas, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Kohtupraktika järgi peab üürnik hüvitama üürileandjale üürilepingujärgse kõrvalkuluna eelduslikult kulud, mis seostuvad asja kasutamisega ja mille eest üürileandja on tasunud kolmandale isikule (Riigikohtu 16.12.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-15, p 12). Kohtule esitatud korteriühistu arvetel on välja toodud sellised kuluartiklid (nt remondifond, pangalaen, elumaja aastane kindlustus, osakapital), mis ei ole seotud asja kasutamisega, mistõttu ei peaks üürnik neid kandma. Viidatud kulude kandmise kohustus on omanikul. Kohus leiab, et kostja rikkumise ja nende kulude osas tehtud väljaminekute vahel puudub põhjuslik seos, sest kaaspärijatel oleks kohustus kulusid kanda ka siis, kui kostja ei oleks kohustust rikkunud. Hagejal ei ole õigust
nõuda kostjalt kahjuhüvitist arvetel esitatud remondifondi, pangalaenu, elumaja aastase kindlustuse ja osakapitali ulatuses põhjusliku seose puudumise tõttu.
27.Hageja esitas kõrvalkulude arvestuse, kus nõutavast summast on arvestatud maha tasu remondifondi, pangalaenu, kindlustuse ja osamakse eest. Arvestuse järgi moodustavad asja kasutamisega seotud kulud alates 01.10.2018 kuni 30.04.2020 kokku 984,50 eurot ja hageja 3⁄4 suurusele mõttelisele osale pärandvara ühises vastab 738,38 eurot. Kostja rikkumise ja viidatud kulu vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Hageja tuleks VÕS § 127 lg 1 alusel asetada olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja korteri kõrvalkulud 738,38 eurot.
28.Kostja väitis, et hageja nõue välja mõista kostjalt kõrvalkulud ajavahemiku 01.04.2010– 31.12.2016 eest on aegunud. Kohus tõi välja, et hageja ei nõua kostjalt kõrvalkulude väljamõistmist viidatud ajavahemiku eest. Seega ei ole kostja aegumise vastuväide asjakohane.
29.Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja kokku 12 391,41 eurot (11 653,03 eurot + 738,38 eurot). Lisaks mõistab kohus kostjalt hageja kasuks välja viivise põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 18.05.2020 kuni 29.06.2023 kokku 3241,8 eurot ja protsendina alates 30.06.2023 kuni põhinõude täitmiseni. Apellatsioonkaebus
30.Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles hagi rahuldati, samuti menetluskulude jaotuse osas. Kostja palus hagi jätta täielikult rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Samuti palus kostja tühistada hagi tagamise abinõu.
31.Kostja ei rikkunud teiste kaaspärijate õigusi. Ajal kui pärandaja suri, ei olnud kostja teadlik, kas on veel teisi pärijaid peale tema. Teised pärijad selgusid alles 2011.a juulis. Kostja ei olnud oma sugulastega lähedane. Kostja sõlmis 2009.a üürilepingu, kuna eluruumi ülalpidamine käis kostjale üle jõu. Pärast kaaspärijate selgumist tasus kostja teistele kaaspärjatele nende osa saadud üürist.
32.2018.a oktoobris üürilepingut sõlmides ei ole kostja läinud vastuollu seadusega. Üürilepingu kohaselt andis kostja üürile temale omandiõiguse alusel kuuluvad ruumid, s.o 1⁄4 mõttelist osa vaidlusalusest korterist. Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et kostja andis üürile kogu korteri. Lisaks üürile tasus üürnik kostjale 20 eurot majandamiskulude katteks. Vastavalt VÕS § 292 lõikele 1 on alusetu nõuda üürnikult remondifondi ja laenumaksete tasumist. Nimetatud kulusid pidi korteriomanik kandma ka siis, kui korter on välja üüritud.
33.Kostja ei ole takistanud teistel pärijatel korterit kasutamast. Teistel pärijatel olid olemas korteri võtmed. Kostja ei oleks takistanud hagejal korteri osa üürile andmast.
Vastus apellatsioonkaebusele
34.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
35.Kostja on maakohtu otsuse vaidlustanud osas, milles hageja hagi osaliselt rahuldati, samuti menetluskulude jaotuse osas. Osas, milles hagi jäi osaliselt rahuldamata, ei ole otsusele apellatsioonkaebust esitatud. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust üksnes vaidlustatud osas (TsMS § 651 lg 1).
36.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.
37.PärS § 147 sätestab, et kui pärandi on vastu võtnud mitu pärijat (kaaspärijad), kuulub pärandvara neile ühiselt (edaspidi pärandvara ühisus). Pärandvara ühisusele ja kaaspärijate vahelistele suhetele kohaldatakse kaasomandi sätteid. Kuni 22.03.2014 kehtinud AÕS § 72 lg 1 redaktsioon sätestas, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Kehtiva AÕS § 72 lg 1 esimese lause järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Sama sätte teine lause annab kaasomanikele õiguse otsustada häälteenamusega küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. AÕS § 72 lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Riigikohus on selgitanud, et kaasomanikud saavad kasutuskorra kokkuleppe puudumisel nõuda kaasomandis oleva kinnisasja või selle osa enda ainukasutusse võtnud kaasomanikult asja sellise kasutamisega saadavate kasutuseeliste hüvitamist juhul, kui ta rikub sellega teiste kaasomanike õigusi, eelkõige takistab teistel kaasomanikel kaasomandis oleva asja kaaskasutust (RKTKo 04.05.2022 2-19-12055, p 14.3).
38.Kostja leiab apellatsioonkaebuses, et ta ei ole kaaspärijate õigusi rikkunud. Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga. Vaidlust ei ole, et kostja sõlmis kaks üürilepingut (vastavalt 04.06.2009 ja 01.10.2018) ilma kaaspärijate nõusolekuta. Kolleegium nõustub maakohtuga, et usutav ei ole kostja väide, et ta ei teadnud esimese üürilepingu sõlmimise ajal, et peale tema on teisi kaaspärijaid. Kaaspärijad on kostja
sugulased ja kostjal pidi olema arusaam, et ta ei ole ainus pärija. Samuti on tõendamata kostja väide, et kaaspärijatel olid korteri võtmed. Maakohus ei rikkunud tõendite hindamise reegleid, kui luges tõendatuks, et C surma järel kuni 2018.a suveni olid korteri võtmed üksnes kostjal. Maakohus tuvastas, et kaaspärijad on alates 2011.a avaldanud kostjale korduvalt soovi kaaspärijate huvidega arvestamiseks. F on tahtnud kasutada korterit oma eluruumina. Samuti on kaaspärijad avaldanud mitmel korral soovi anda korteriomand üürile turutingimustel. Kostja ei ole kaaspärijate huvidega arvestanud. Sealhulgas oli kostjal võimalus öelda esimene üürileping korraliselt üles, kuna tegemist oli tähtajatu üürilepinguga. Põhjendamatu on kostja väide, et teise üürilepingu järgi andis ta üürile 1⁄4 mõttelist osa korterist. Seda ei saa järeldada üksnes asjaolust, et üürilepingus on üüri suuruseks märgitud 80 eurot. Üürilepingu p 1.1 kohaselt andis kostja üürile temale omandiõiguse alusel kuuluvad ruumid Tallinnas aadressil XXX. Lepingu punkti 3.1.1 järgi kohustus üürileandja andma ruumid üürniku kasutusse hiljemalt 01.10.2018. Lepingust ei nähtu, et üürile anti üksnes osa korteriomandist. Lisaks ei kuulunud kostjale 1⁄4 mõttelist osa korteriomandist, vaid temale kuulus mõtteline osa pärandvara ühisusest. Aga isegi juhul, kui üürniku kasutuses oli üksnes osa korteriomandist, saaks üürilepingu sõlmimist käsitleda kaaspärijate õiguste rikkumisena, kuna see sõlmiti ilma kaaspärijate nõusolekuta ning arvestades, et tegemist on kahetoalise läbikäidavate tubadega korteriga, ei saanuks kaaspärijad ise korteriomandi ülejäänud osa kasutada (üürile anda) viisil, millega nad saaksid korteriomandist kasu selle kasutamise tegelikule väärtusele vastavalt. Ülaltoodust tulenevalt on maakohus põhjendatult leidnud, et korteriomandi kaaspärijate nõusolekuta üürile andmisega oli korteriomand teiste kaaspärijate suhtes kostja ainukasutuses. Kostja on kaaspärijate õigusi rikkunud, kuna ta lõi oma tegevusega olukorra, kus teistel kaaspärijatel ei olnud võimalust korteriomandit kasutada.
39.Kuni 22.03.2014 kehtinud AÕS § 71 lg 2 redaktsioon sätestas, et kaasomanikule kuulub tema osale vastav osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. Kehtiva AÕS § 71 lg 2 järgi kuulub kaasomanikule tema osale vastav osa ühisest asjast saadavast kasust, kui kaasomanike kokkuleppega ei nähta ette teisiti. Maakohus asus õigesti seisukohale, et hagejal on õigus kostjalt nõuda kasutuseeliste hüvitamist AÕS § 71 lg 2 mõlema redaktsiooni järgi. Maakohus on kasutuseelise kindlaksmääramisel lähtunud vaidlusaluse korteri turuüürist. Turuüüri määramisel tugines kohus 19.04.2022 eksperdiarvamusele. Alates 2018.a oktoobrist arvestas maakohus turuüüri suuruseks 320 eurot. Lähtudes hageja nõudest arvestas kohus kasutuseelist perioodi 01.04.2010 kuni 30.06.2018 ja 01.10.2018 kuni 30.04.2020 eest. Maakohus tuvastas hageja 3⁄4 suurusele mõttelisele osale pärandvara ühisusest vastava kasutuseelise suuruseks (võttes arvesse kostja poolt kaaspärijatele makstud osa üüritulust) kokku 11 652,03 eurot. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses
kasutuseelise suuruse arvestuslikku külge vaidlustanud. Samuti ei ole kostja vaidlustanud maakohtu seisukohta, et hageja kasutuseelise nõue ei ole osaliselt aegunud. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu otsus jätta muutmata osas, milles maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja kasutuseelise 11 653,03 eurot.
40.Hageja palus kostjalt välja mõista ka 1263,85 eurot, s.o perioodil 01.10.2018-30.04.2020 Fe ja hageja poolt korterile kantud kõrvalkulud. Maakohus leidis, et omanik võib saada oma omandist (korterist) kasutuseelist (vabaneda kõrvalkulude kandmisest), kui ta üürib korteri välja tingimusega, et korteriga seotud need kõrvalkulud, mille saab üürilepingu alusel üürniku kanda jätta, kannab üürnik. Kuna kostja tegevuse tõttu ei saanud kaaspärijad korteriomandit kasutada ja korterit välja üürida viisil, mille tulemusel kaaspärijad vabaneksid selliste kõrvalkulude kandmisest, siis saab kaaspärijate kantud selliseid kõrvalkulusid, ringkonnakohtu hinnangul, käsitleda kostja poolt kaaspärijatele tekitatud kahjuna. Maakohus on hageja nõudest maha arvestanud remondifondi, pangalaenu, kindlustuse ja osakapitali, kuna neid kõrvalkulusid ei oleks pidanud üürnik kandma. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses väitnud, et veel mingid kõrvalkulud oleks nõudest pidanud maha arvama. Samuti on maakohus tuvastanud, et kostja ei ole maksnud kõrvalkulusid teistele kaaspärijatele langevas osas. Maakohus tuvastas, et korteri kasutamisega seotud kõrvalkulud (millest on maha arvatud remondifond, pangalaen, kindlustus ja osakapital) moodustavad perioodil 01.10.2018 kuni 30.04.2020 kokku 984,50 eurot, millest hageja 3⁄4 suurusele mõttelisele osale pärandvara ühisuses vastab 738,38 eurot. Kolleegiumi hinnangul mõistis maakohus põhjendatult selle summa VÕS § 115 lg 1 alusel kostjalt välja. Kostja ei ole esitanud apellatsioonkaebuses seisukohti, miks annaksid aluse selles osas maakohtu otsuse tühistada.
41.Samuti on maakohus põhjendatult mõistnud kostjalt hageja kasuks välja seaduses sätestatud viivise.
42.Ülaltoodule tuginedes tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata.
43.TsMS § 136 lg 4 tulenevalt võib kohus tsiviilasja hinna kohta tehtud määrust muuta kuni asja lahendamiseni selles kohtuastmes. Kohus võib hinda muuta ka asja lahendava kohtulahendiga. TsMS § 133 kohaselt arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. TsMS §-s 367 sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel liidetakse hagi esitamise seisuga arvestatud viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. TsMS § 137 lg 1 kohaselt on apellatsioonkaebuse esitamise puhul tsiviilasja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. Ringkonnakohus on 04.08.2023 puuduste kõrvaldamise määruses ning 07.08.2023 apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise määruses märkinud ebaõigesti apellatsioonkaebuse hinnaks 16 934,31 eurot. Kostja vaidlustas maakohtu otsuse põhivõla 12 391,41 euro ja sellelt arvestatud viivise väljamõistmise osas. Viivist tuleb hagi hinna määramisel arvutada ühe aasta eest (TsMS § 133 lg 2). Seaduses sätestatud viivise määr hagiavalduse esitamise ajal oli 8 % aastas. Viivis põhinõudelt 12 391,41 eurot ühe aasta eest hagi esitamise ajal oli 991,31
eurot. Seega tuleb apellatsioonkaebuse hinnaks lugeda 13 382,72 eurot. Sellelt tuli tasuda riigilõivu 910 eurot. Kuna kostja on tasunud 980 eurot, siis on kostjal õigus nõuda riigilõivu 70 eurot tagasi TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel TsMS § 150 lg 6 sätestatud tähtaja jooksul. Riigilõivu tagastamise taotlemisel tuleb kostjal märkida, kelle arveldusarvele riigilõiv tagastada, samuti arveldusarve number.
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
44.Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, siis puudub alus muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Arvestades, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus kostja kanda (TsMS § 172 lg 1). Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.