X avaldus Tallinn, Y korteriühistu 19.05.2022.a üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: X (isikukood xxx) Avaldaja lepinguline esindaja: L J Puudutatud isik: Tallinn, Y korteriühistu (registrikood xxx) Puudutatud isiku lepinguline esindaja: I R
Menetlustoiming
Avalduse lahendamine (kirjalikus menetluses)
RESOLUTSIOON
Jätta avaldus rahuldamata.
Jätta menetluskulud avaldaja kanda.
Rahuldada puudutatud isiku menetluskulude kindlaksmääramise avaldus.
Välja mõista avaldajalt puudutatud isiku kasuks menetluskuludena 425 eurot.
Käesoleva määruse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb avaldajal tasuda puudutatud isikule hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (425 eurot) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu jooksul alates määruse tegemisest.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldaja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Avaldaja esitas järgneva nõude : tunnistada 19.05.2022.a KÜ organi Y üldkoosolekul vastu võetud otsus kehtetuks.
3.Tulenevalt KrtS § 21 lõigetest 1 ja 2 KÜ Y on korraldanud ajavahemikul 02.05.2022 – 15.05.2022 üldkoosoleku (koosolekut kokku kutsumata) küsimustiku vormis. Üldkoosoleku päevakorraks oli KÜ Y juhatuse tagasi kutsumine.
4.Üldkoosolekust teavitati 24.04.2022.a. Hääletusleht oli pandud elanikele postkastidesse või saadetud e-postile. Juhatus palus allkirjastatud hääletusleht tagastada hiljemalt 15.05.2022.a. kell 24:00.
5.Üldkoosoleku hääletustulemused avalikustati üldkoosoleku protokollis 19.05.2022.a. Tulenevalt üldkoosoleku protokollist üldkoosolekul osales 34 ühistu liiget, sh 1 notariaalselt kinnitatud volikirja alusel. Samuti protokollis on kirjas, et vastavalt KÜ Y põhikirjale on üldkoosolek otsustusvõimeline osalejate arvust sõltumata. Hääletustulemustest tulenevalt: KÜ juhatuse tagasi kutsumise poolt oli 10 liiget, vastu oli 20 liiget, erapooletud olid 4 liiget. Seega üldkoosolekul on ühistu liikmed otsustanud, et KÜ Y juhatus koosseisus M.S , V.S ja S.Š ei ole tagasi kutsutud ja jätkab tööd.
6.Antud juhul hääletada oli võimalik üksnes ajavahemikus 02.05.2022.a. kuni 15.05.2022.a. kuni 24:00. Sellest tulenevalt need korterid, kes hääletasid enne antud ajavahemikku, rikkusid oluliselt selleks ettenähtud korda ning sellega ei järginud korterid nr 8, 17, 28, 33, 38 hea usu põhimõtted. Sellest tulenevalt nende hääle tühistamine annab õiguse tunnistada KÜ otsuse kehtetuks. Samuti korterid nr 24 ja 36 rikkusid hääletamiseks ette nähtud korda ning need hääled on tühised.
7.Kõik rikkumised, mida juhatus toime pannud on järgmised: − − − − − − − − − − − − −
Korter nr 5- allkirjastatud hääletusleht 01.05.2022 + teise omaniku volikiri puudub, KrtS § 22 lõike 5 rikkumine; Korter nr 15 - teise omaniku volikiri puudub - KrtS § 22 lõike 5 rikkumine; Korter nr 17 - allkirjastatud 25.04.22 - TsÜS § 33 lg 3 (hääle tühisuse tuvastamine); Korter nr 21 - teise omaniku volikiri puudub - KrtS § 22 lõike 5 rikkumine; Korter nr 24 - ei saa hääletusleht arvesse võtta, kuna X asemel on kirjas „***“1, TsÜS § 33 lg 3 (hääle tühisuse tuvastamine); Korter nr 33 - allkirjastatud 27.04.22, TsÜS § 33 lg 3 (hääle tühisuse tuvastamine); Korter nr 36 - ei saa hääletusleht arvesse võtta, kuna X asemel on kirjas „***“2, TsÜS § 33 lg 3 (hääle tühisuse tuvastamine); Korter nr 10 – allkirjastamata, KrtS § 22 lõike 5 rikkumine; Korter nr 13 – allkirjastamata, KrtS § 22 lõike 5 rikkumine; Korter nr 8 – allkiri on antud paberkandjal 29.04.2022, TsÜS § 33 lg 3 (hääle tühisuse tuvastamine); Korter nr 38 – hääletuslehel on kirjas, et allkirjastatud digitaalselt, kuid aga on näha, et omanik allkirjastas eelnõu omakäeliselt 25.04.2022, TsÜS § 33 lg 3 (hääle tühisuse tuvastamine); Korter nr 18 - teise omaniku volikiri puudub (lisa 6) - KrtS § 22 lõike 5 rikkumine; Korter nr 28 – allkirjastatud 25.04.2022, TsÜS § 33 lg 3 (hääle tühisuse tuvastamine).
Puudutatud isiku seisukoht
8.Puudutatud isik vaidleb avaldusele vastu ja palub jätta avalduse rahuldamata. 2 (6)
9.Otsuse eelnõu (KÜ Y üldkoosoleku hääletusleht) oli saadetud omanikele nende elektronposti aadressile või pandud postkastidesse 24.04.2022. Seda kinnitab ka avaldaja oma avalduses. Lisas 1 esitab puudutatud isik omanikele saadetud e-kirja hääletuslehega. Seega osa omanikest said otsuse eelnõu kätte juba samal päeval, s.o. 24.04.2022 ja dokumentide kättesaamise hetkest tekkis nendel õigus esitada oma seisukoht otsuse eelnõu osas kuni 15.05.2022 kell 00:00. Eelmainitust tulenevalt korterite 8, 17, 28, 33, 38 seisukohad, mis olid esitatud ajavahemikul 24.04.2022 - 02.05.2022.a., tuleb lugeda esitatuks tähtajaliselt ja nende hääled võetakse samuti hääletulemuste arvestamisel arvesse.
10.Kaas- ja ühisomandis olevate korterite teised kaas- ja ühisomanikud on otsused heaks kiitnud, mistõttu ka nende häälte arvesse võtmine oli korrektne.
KOHTU PÕHJENDUSED
11.Pooled ei vaidle selle üle, et avaldaja omab korteriomandit aadressil Y, Tallinn ning on korteriühistu liige. Omades korteriomandit nimetatud aadressil ja olles korteriühistu liige, on avaldaja huvitatud isik, kes saab korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsuseid vaidlustada.
12.Üldkoosoleku otsuse tühisuse alused on sätestatud KrtS § 29 lg-s 1, mille kohaselt, kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Eeltoodust tulenevalt on otsuse tühisuse aluseks üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. KrtS § 29 lg 1 sõnastuse järgi peab koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine olema oluline (Tallinna Ringkonnakohtu määrus tsiviilasjas 2-18-12673, p 12.4.2.). Lisaks võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. TsÜS § 138 lg 2 kohaselt õiguste teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule.
13.Kohus ei tuvastanud otsuse tühisuse aluseid, sh koosoleku kokkukutsumise ega läbiviimise korra olulisi rikkumisi. Järgnevalt analüüsib kohus otsuse kehtetuse aluseid.
14.Pooled ei vaidle selle üle, et hääletus viidi läbi koosolekut kokku kutsumata. KrtS § 21 lg 1 sätestab, et korteriomanikel on õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata. KrtS § 21 lg 2 kohaselt saadab juhatus käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.
15.Pooled ei vaidle selle üle, et, et otsuse eelnõu koos hääletuslehega saadeti omanikele nende elektronposti aadressile või alternatiivselt pandi postkastidesse 24.04.2022. Seega osa omanikest said otsuse eelnõu kätte juba samal päeval, s.o. 24.04.2022. Kohus tuvastas, et postkastidesse pandud hääletuse kutses oli märgitud: „Ajavahemikus 02.05.2022.a. kuni 15.05.2022.a. kuni 00.00, Tallinnas, aadressil Y, toimub kirjalikus vormis KÜ Y üldkoosolek. /.../ Palume tagastada allkirjastatud hääletuslehed hiljemalt 15.05.2022.a. kell 00.00 näitude
3 (6)
postkasti või digiallkirjastatuna KÜ Y e-mailile xxx.“ (tlk 44). E-kirja teel edastatud kutses oli märgitud järgnev: „Palun täitke hääletusleht ja saatke digiallkirjastatuna e-mailile xxx hiljemalt 15.05.2022.a. kl 00.00. Soovi korral saate otsuse eelnõu ja hääletuslehe välja printida, käsitsi allkirjastada ja panna näitude postkasti, hiljemalt 15.05.2022.a. kl 00.00.“ (tlk 55). Seega postkasti pandud hääletuse kutsel oli märgitud ka hääletuse algusaeg (02.05.2022), kuid e-kirja teel edastatutel mitte. Kohus leiab, et enne 02.05.2022 antud häälte arvestamine hääletustulemuses oli lubatav ja see ei too kaasa otsuse kehtetuks tunnistamist. Eelmainitust tulenevalt korterite 8, 17, 28, 33, 38 seisukohad, mis olid esitatud ajavahemikul 24.04.2022 02.05.2022.a, tuleb lugeda esitatuks tähtajaliselt ja nende hääled võeti õigesti hääletulemuste arvestamisel arvesse.
16.Täiendavalt tugineb avaldaja asjaolule, et protokolli kohaselt allkirjastas korteri 38 omanik hääletuslehe digitaalselt, kuid tegelikkuses omakäeliselt. Kohtu hinnangul ei muuda see eksimus protokollis tühiseks korteri 38 häält ega too kaasa ka otsuse kehtetust.
17.Avaldaja leiab, et korterid nr 24 ja 36 rikkusid hääletamiseks ette nähtud korda ja need hääled on tühised kuna hääletamise kutses palutud ”X” asemel on hääletuslehel märgitud ”***“ tähised. Kohtu hinnangul on korterite 24 ja 36 hääled kehtivad, kuivõrd nende tahe hääletamise sisu osas on üheselt mõistetav (vt tlk 55 ja 58 pöördel) ja seda tuleb hääletustulemustes arvestada.
18.Avaldaja toob välja, et korterite 10 ja 13 hääletuslehed on allkirjastamata ja seega ei saa nende hääli arvesse võtta. Esitatud hääletusprotokollist on näha, et korterite 10 ja 13 seisukohad olid esitatud digitaalselt allkirjastatuna (vt tlk 82). Mõlemad korteriomandid olid otsuse vastu võtmisel erapooletud. Eelmainitust tulenevalt ei ole avaldaja väited põhjendatud ja korterite 10 ning 13 poolt antud hääled on õigesti arvesse võetud.
19.Avaldaja leiab, et osa ühistu liikmetest, kes hääletasid üldkoosolekul, ei omanud selleks õigust ehk nad ei olnud volitatud isikud. Nimelt KÜ Y majas korterite nr 5, 15, 18 ja 21 korteriomanikud ei esitanud teise omaniku volikirja, millega rikuti tema hinnangul KrtS § 22 lg 5. Y omanike nimekirjast (tlk 83-85) nähtuvalt on korterid 5, 18 ja 21 ühisomandis. Korter 15 on kaasomandis. Kaasomanikud (nagu ka ühisomanikud) võivad teostada kaasomandis oleva korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt (KrtS § 15 lg 1). KrtS § 22 lg 5 sätestab, et üldkoosolekul võib osaleda korteriomanik ise või tema esindaja, kelle esindusõiguse olemasolu on kirjaliku dokumendiga tõendatud. Kirjaliku dokumendi (volikirja) nõue kehtib ka KrtS §-s 21 sätestatud hääletamise puhul. See tähendab, et kui korteriomaniku eest esitab otsuse eelnõu kohta oma seisukoha isik, kes ei ole oma esindusõigust volikirjaga tõendanud, ei tohi korteriühistu juhatus hääle andmist arvestada, välja arvatud, kui hääle andmine kiidetakse heaks. Hääle andmine omanike otsuse tegemisel on TsÜS § 33 lg 1 järgi tahteavaldus, millele kohaldatakse tehingu kohta sätestatut. Seega on tegemist ühepoolse tehinguga (TsÜS § 67 lg 2 teine lause). Ka KrtS § 21 järgi tehtava otsuse korral (otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumata) kujutab otsuse eelnõu poolt või vastu oma seisukoha avaldamine (hääle andmine) korteriomaniku tahteavaldust TsÜS § 33 lg 1 mõttes. Vastavalt TsÜS § 128 lg 1 teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud ühepoolne tehing on tühine. TsÜS § 128 lg 2 järgi kindlale isikule suunatud ühepoolsele tehingule, mis on tehtud teise isiku nimel esindusõiguseta, kohaldatakse vastavalt käesoleva seaduse §-des 129 ja 130 sätestatut, kui isik, kellele tehing oli suunatud, ei vaielnud tehingu tegemisele vastu, kuigi ta esindusõiguse puudumisest teadis või pidi teadma. Tulenevalt TsÜS § 129 lg 1 teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab.
20.Puudutatud isik esitas kohtule korterite 5, 15, 18 ja 21 ühis- ja kaasomanike kirjalikud kinnituskirjad, mida saab käsitleda nende nimel hääle andmise heaks kiitmisena (tlk 87-92).
4 (6)
Korter 5 on T O ja O G kaasomandis. Otsuse vastuvõtmisel mais 2022 esitas korteri 5 osas hääletuslehe O G (tlk 49 pöördel). T O osas on kohtule esitatud kinnituskiri, kus ta kinnitab kirjalikul hääletamisel mais 2022 korteri 5 seisukoha esitas O G tema volitusel kaasomanike esindajana (tlk 87). Korter 15 on V K ja A K kaasomandis. Otsuse vastuvõtmisel mais 2022 esitas korteri 15 osas hääletuslehe V K. A K kinnitab oma kinnituskirjas, et kirjalikul hääletamisel mais 2022 korteri 15 seisukoha esitas V K tema volitusel kaasomanike esindajana (tlk 89). Korter 18 on V S ja A S ühisomandis. Otsuse vastuvõtmisel mais 2022 esitas korteri 18 osas hääletuslehe V S. A S kinnitab oma kinnituskirjas, et kirjalikul hääletamisel mais 2022 esitas V S korteri 18 seisukoha tema volitusel ühisomanike esindajana (tlk 90, 91). Korter 21 on M G ja M B ühisomandis. Otsuse vastuvõtmisel mais 2022 esitas korteri 21 osas hääletuslehe M B. M G kinnitab oma kinnituskirjas, et kirjalikul hääletamisel mais 2022 esitas M B korteri 21 seisukoha tema volitusel ühisomanike esindajana (tlk 92). on ülal viidatud ühis- ja kaasomanikud nende nimel hääletamise heaks kiitnud.
21.Eeltoodust tulenevalt on nii hääletusel osalejad kui hääletustulemused kantud protokolli õigesti ja otsuse kehtetuse aluseid ei esine. Kohus jätab avalduse rahuldamata. Menetluskude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine
22.TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Avaldaja on seisukohal, et õiglase põhimõttega oleks vastuolus kui avaldaja peaks kandma puudutatud isikut esindanud lepingulise esindaja kulud, kuna puudutatud isiku näol on tegemist juriidilise isikuga, keda esindab ja juhib juhatus. Juhatusel peavad olema vastavad teadmised ja oskused, et nad suudaks täita korteriühistu esindamise ja juhtimisega kaasnevaid kohustusi. Kohus leiab, et kuigi puudutatud isikul on juhatus, ei piira see kvalifitseeritud õigusabi kasutamist õigusvaidlustes. Kohus leiab, et kuna avaldus jäi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta avaldaja kanda.
23.Puudutatud isik esitas 18.03.2024 menetluskulude nimekirja (tlk 98, 99). Nimekirja kohaselt on puudutatud isik kandnud kulusid õigusabile 452,50 eurot.
24.Alljärgnevalt analüüsib kohus puudutatud isiku lepingulise esindaja kulu ja õigusabi toimingute sisu. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Kohus selgitab, et vastaspoolelt menetluskulude väljamõistmise aluseks ei ole mitte esitatud arved, vaid õigusabikulude põhjendatus ja vajalikkus. Menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isikule osutatud õigusabi 4,25 tunni vältel tunnihinnaga 100 eurot. Kohus on seisukohal, et puudutatud isiku menetluskulude kindlaksmääramise avaldus kuulub rahuldamisele täies ulatuses. Kohus leiab, et puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu suurus on põhjendatud ning vastab kohtupraktikas aktsepteeritule. Kohus, kontrollinud puudutatud isiku menetluskulude nimekirjas märgitud kõigi õigusabitoimingute põhjendatust ja vajalikkust, leiab, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud toimingud on märgitud ulatuses täies osas põhjendatud ja vajalikud. Arvestades asja olemust, vaidluse keerukuse astet, menetluses tehtud toiminguid (sh menetlusdokumentide sisu ja nende kattuvust) ning esindaja kvalifikatsiooni, peab kohus kogumis puudutatud isiku õigusabiteenuse põhjendatud ajakuluks maakohtus 4,25 tundi. Seega 5 (6)
hindab kohus hüvitamisele kuuluvate esindajate kulude (õigusabikulude) põhjendatud suuruseks 4,25 x 100 = 425 eurot.
25.TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Antud juhul on puudutatud isik vastava taotluse esitanud, mistõttu märgib kohus lahendis, et otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb avaldajal tasuda puudutatud isikule hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
26.Kohus selgitab, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle lahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määratakse. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.
27.TsMS § 660 lg 3 kohaselt võib maakohtu menetlust lõpetava määruse peale hagita menetluses esitada määruskaebuse isik, kelle õigust on määrusega kitsendatud, kui seadusega ei ole ette nähtud teisiti. TsMS § 617 lg 2 on sätestatud, et kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada määruskaebuse. / allkirjastatud digitaalselt / Merit Helm Kohtunik
6 (6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.