Määruse tegemise aeg ja koht 31.detsember 2025, Tallinn Tsiviilasja number
2-23-15087
Tsiviilasi
OÜ CENTRALE INVEST avaldus Pärna tn 21 korteriühistu üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 11.11.2024 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
OÜ Centrale Invest määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja: OÜ CENTRALE INVEST (registrikood 11097451), lepinguline esindaja vandeadvokaat Madis Saar Puudutatud isik: Saaremaa vald, Kuressaare linn, Pärna tn 21 korteriühistu (registrikood 80500840), seaduslik esindaja MN
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta asja materjalide juurde määruskaebemenetluses esitatud uus tõend, s.o MK seletus (dtl 164-165).
2.Jätta muutmata Pärnu Maakohtu 11.11.2024 määrus tsiviilasjas nr 2-23-15087.
3.Jätta rahuldamata OÜ CENTRALE INVEST määruskaebus.
4.Jätta määruskaebemenetluses kantud menetluskulud OÜ CENTRALE INVEST kanda.
Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Centrale Invest (avaldaja) esitas Saaremaa vald, Kuressaare linn, Pärna tn 21 korteriühistu (KÜ, puudutatud isik) vastu avalduse korteriühistu 25.08.2023 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise, alternatiivselt kehtetuks tunnistamise nõudes. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
1.1.KÜ saatis 17.08.2023 avaldaja esindaja e-posti aadressile 25.08.2023 üldkoosoleku kokkukutsumise teate koos üldkoosoleku otsuste projektiga. Üldkoosoleku otsuste projektis märgitud päevakord erineb 25.08.2023 toimunud üldkoosoleku päevakorrast. Otsuste projektis avaldatud päevakord ei sisalda AK valimist KÜ juhatuse liikmeks ega Pihla Grupp OÜ renoveerimistööde teostajaks valimist. KÜ ei teatanud liikmetele päevakorra muutmisest. Lisaks ei edastanud KÜ korteriomanikele kõigi kavandatavate otsuste eelnõusid.
1.2.Avaldaja osales üldkoosolekul. Selle protokoll ei kajasta koosolekul tegelikult toimunut. Üldkoosoleku läbiviimisel ei olnud aru saada, mida arutatakse ja hääletatakse. Sisulist arutelu ja korteriomanike ärakuulamist ei toimunud. Üldkoosoleku protokoll ei kajasta üldkoosoleku tegelikku käiku. Korteriomanikelt koguti hääli juba registreerimiselehele ehk hääletamine toimus enne üldkoosoleku algust ja päevakorras olevate teemade tutvustamist olukorras, kus arutelu ei olnud veel toimunud. Protokollist ei ole arusaadav, missugused otsuseid on üldkoosolek iga päevakorrapunkti juures teinud ning otsused on päevakorrapunktidega sidumata.
1.3.Korteri nr 1 ühisomanikud on EM ja MM. Registreerimislehel on kirjas vaid EM. Ka üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et sellel oleks osalenud teine ühisomanik. Kuna korteri nr 1 teine ühisomanik ei osalenud üldkoosolekul, siis ei saa vastavat korterit kvoorumi nõuete täitmisel ja häälte andmisel arvestada. Üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline.
1.4.KÜ ei täitnud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) § 36 lg-s 2 sätestatud kohustust kanda märkus laenu võtmise kohta korteriühistute registrisse.
1.5.Avaldaja esindaja esitas KÜ juhatusele teabenõuded, milles palus teavet ja dokumente renoveerimistööde teostaja ja selle valimise ning laenulepingu kohta. Avaldaja hinnangul on KÜ vastused teabenõuetele lakoonilised ning juhatus ei ole selgitanud ega dokumentaalselt tõendanud, millistel asjaoludel valiti renoveerimistöid teostama Pihla Grupp OÜ. Teiste ehitusettevõtete poolt saadetud hinnapakkumisi ei ole avaldaja vaatamata korduvatele teabenõuetele saanud.
1.6.Üldkoosoleku otsus valida renoveerimistööde teostajaks Pihla Group OÜ on vastuolus KÜ 30.04.2023 üldkoosoleku otsusega ning ka samal, 25.08.2023 üldkoosolekul tehtud otsusega. 30.04.2023 üldkoosolekul otsustati valida renoveerimistööde teostajaks Painters Group OÜ. Vastav otsus on kehtiv. 25.08.2023 üldkoosolekul vastu võetud otsusega nr 9 volitati korteriühistu juhatust korraldama ehitusettevõtete ja omanikujärelevalve teenuse osutajate vahel hankeid renoveerimistööde läbiviimiseks, valima välja korteriühistu jaoks parimad pakkumised ning sõlmima vastavad töövõtulepingud.
1.7.Avaldaja hinnangul on vastuvõetamatu, et üldkoosolek teeb ühes ja samas küsimuses üha uusi varasemate otsustega vastuolus olevaid otsuseid. KÜ juhatuse liige MN, kes ainsana oli 30.04.2023 üldkoosolekul Painters Group tööde teostajaks valimise vastu, soovis läbi suruda enda tahet valida renoveerimistööde teostajaks Pihla Grupp OÜ, kelle tööd on lõpptulemusena läinud kallimaks. Kallinemise peab remondifondi maksete kaudu kinni maksma avalaja, 2
kellele kuulub ligikaudu 40% kaasomandi mõttelisest osast. Avaldaja hinnangul on heade kommetega vastuolus otsused, millega surutakse ühele kõige suuremat kinnistu kaasomandi mõttelist osa omavale korteriomanikule peale põhjendamatult kallimad ehitustööd. KÜ seisukoht
2.KÜ palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
2.1.Päevakord sisaldub üldkoosoleku kokkukutsumise teates ja see vastab koosoleku protokollis märgitud päevakorrale. Avaldaja tõlgendab ekslikult üldkoosoleku kokkukutsumise teatele lisatud otsuste näidist üldkoosoleku otsuste projektina. KÜ-l ei ole üldkoosoleku otsuste projekti esitamise kohustust. Kuna pank nõuab väga kindlatele nõuetele vastava protokolli koostamist, saadeti vastav näidisdokument eelnevalt liikmetele tutvumiseks. Samas oleks põhikirja p. 7.8.1. järgi võinud üldkoosolekul otsuseid vastu võtta ka päevakorra välistes küsimustes, kuna üldkoosolekul olid esindatud kõik liikmed.
2.2.Üldkoosolekul tehti kokku viis hääletust: koosoleku juhataja valimine, koosoleku protokollija valimine, juhatuse liikme valimine, pangale vajalikud punktid ning renoveerimistööde teostaja valimine. Enne igat hääletust arutati selle sisu läbi ja hääletusel küsiti igalt korteriomanikult või esindajalt ükshaaval, kas ta on selle otsuse poolt, vastu või erapooletu. Protokollija märkis vastuse tabelisse, mille põhjal loeti hääled kokku. Otsused ja hääletustulemused on selgelt välja toodud üldkoosoleku protokollis. KÜ juhatus oleks võinud ka ise renoveerimistööde teostaja ära valida ja hiljem liikmeid informeerida, kuid koosoleku käigus otsustati see lisaks hääletusele võtta.
2.3.Kõik korteriühistu liikmed oli üldkoosolekul esindatud, kvoorumi nõue oli täidetud ja üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Iga otsuse poolt hääletanud korteriomanikele kuulub üle poole kogu korterite pindalast ja üle poole kaasomandi osadest. Üldkoosoleku protokollile on lisatud üldkoosoleku juhataja ja protokollija poolt digitaalselt allkirjastatud registreerimisleht ja kolm volikirja, mis on protokolli lahutamatuks osaks. MM oli esindatud volikirja alusel. Teda esindas teine ühisomaniku EM.
2.4.Avalduse esitamise hetkel ei olnud korteriühistu veel laenu võtnud, kuid vastuse esitamise sisuga (s.o 30.01.2024 – ringkonnakohtu märkus) on KrtS § 36 lg 2 nõutud märge korteriühistute registrisse tehtud.
2.5.Hanget ei olnud vajalik läbi viia, kuna korteriomanikud soovisid võtta tööde teostajaks Pihla Grupp OÜ. Juhatus ei ole ühtegi ehitusettevõtjat eelistanud. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Maakohus jättis avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.
3.1.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: -
Avaldaja on Saaremaa vald, Kuressaare linn, Pärna tn 21 korteriühistu liige;
-
25.08.2023 üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadeti 17.08.2023 avaldaja esindaja eposti aadressile koos panga poolt ette antud koosoleku otsuste projektiga ning varaliste õiguste pandilepingu selgitusega;
-
25.08.2023 toimus vaidlusalune üldkoosolek, kus oli esindatud ka avaldaja.
3.2.Maakohus asus ringkonnakohtu praktikale tuginedes seisukohale, et avaldaja ei saa tugineda tema suhtes koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele, kuna avaldaja osales vaidlusalusel koosolekul, kuid ei vaielnud otsuste tegemisele vastu. Sarnaselt äriseadustiku §3
de 1721 ja 296 tõlgendusele kohaldub ka KrtS § 29 lg 1 osas põhimõte, et kui korteriühistu liige, kelle suhtes rikuti väidetavalt üldkoosoleku kokkukutsumise korda, tuleb ise või esindaja kaudu koosolekule kohale, peab ta koosolekul selles küsimuses otsuse tegemisele vastu vaidlema, ning vastuvaidlemine peab nähtuma üldkoosoleku protokollist. Kui korteriühistu liige osaleb koosolekul ja ei vaidle selles küsimuses otsuste tegemisele vastu, ei oleks kooskõlas hea usu põhimõttega võimaldada tal hilisemas kohtuvaidluses tugineda väitele, et tema suhtes on koosoleku kokkukutsumise korda rikutud. Vastuväite esitamata jätmise tõttu on välistatud ka otsuste kehtetuks tunnistamise nõue (tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 38 lg 4 teine lause). Avaldaja esindaja osales üldkoosolekul ega vaielnud otsuse tegemisele vastu. Avaldaja väide koosolekul vastuväite esitamise kohta on paljasõnaline. Vaidlusaluse üldkoosoleku protokolli ei ole kantud avaldaja vastuväiteid otsustele ega avaldaja eriarvamuse sisu. Ainuüksi otsuse vastu hääletamine või vastuväidete esitamine neid protokolli kandmata ei anna alust nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist. Protokoll üldiselt vastab mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg 6 nõuetele. TsÜS § 38 lg 4 kohaldamist ei välista ka asjaolu, et väidetavalt keegi protokolli kohapeal ei koostagi. Avaldaja ei ole väitnud, et tal puudunuks kohapeal võimalus esitada endal vastuväide kirjalikult protokollile lisamiseks.
3.3.KÜ 25.08.2023 üldkoosoleku otsused ei oleks ka vastuväite esitamise korral tühised, sest KÜ ei rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. 17.08.2023 e-kirjast nähtub korteriühistu üldkoosoleku päevakord, mille p.-s 2 on märgitud juhatuse liikme valimine ning p.-s 3 korterelamu renoveerimistööde teostamine. Asjaolust, et kutsel ei ole märgitud AK juhatuse liikmeks valimist ega renoveerimistööde teostajaks konkreetse ettevõte valimist, ei saa järeldada, et päevakorda oleks muudetud. Kutses kajastatud päevakorrast on korteriomanikele selgelt arusaadav, et üldkoosolekul hakatakse otsustama juhatuse liikme valimise üle ning arutatakse küsimust sellest, kes teostab korterelamu renoveerimistööd. Seadus ega põhikiri ei sätesta kohustust edastada korteriomanikele koos kutsega otsuste eelnõud. Asjaolust, et kutsele lisati panga poolt ette antud koosoleku otsuste projekt, ei ole võimalik järeldada koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist. Kutsele lisatud projekti puhul ei olnud tegemist üldkoosoleku otsuste projektiga. See ei sisaldanud kogu kutsel märgitud päevakorda, vaid üksnes panga poolt esitatud nõudeid.
3.4.Maakohus asus seisukohale, et vaidlusalune üldkoosolek oli otsustusvõimeline.
3.4.1.Korteriomandi nr 1 ühisomanikud EM ja MM olid mõlemad üldkoosolekul esindatud ning KrtS § 15 lg-s 1 ja põhikirjas sätestatud nõuded olid täidetud. Korteriühistu üldkoosoleku registreerimislehelt nähtub, et korter nr 1 omanikuna on üldkoosolekul registreeritud EM ning registreerimislehele on lisatud teise ühisomaniku MM samal päeval antud volikiri EMle üldkoosolekul esindamiseks. Maakohtu hinnangul on põhikirja punktis 7.7.2. sätestatud põhimõte sellest, et volitatud esindajad kirjutavad registreerimislehele ühistu liikme nime, keda nad esindavad ja volituse aluse on määravaks ühistu liikmete puhul, kes ei ole korterite kaas- ega ühisomanikud. Põhikirjast ei tulene, et üldkoosoleku registreerimislehel peaks olema kajastatud kõigi korterite kaasomanikud ja ühisomanikud, kes on andnud teisele ühisvõi kaasomanikule volituse üldkoosolekul osalemiseks.
3.4.2.Isegi kui korter 1 ühisomanikud ei oleks üldkoosolekul esindatud, oleks üldkoosolek KrtS § 20 lg 2 ja põhikirja p. 7.7.1 järgi olnud ikkagi otsustusvõimeline, sest registreerimislehe ja lisatud kirjalike volikirjade põhjal registreerus 25.08.2023 üldkoosolekule 13 korteriomanikku. Seega ilma korter 1 osavõtuta oleks kuulunud osalejatele võimalikust 13-st häälest 12 ehk üle poole häältest.
4
3.4.3.Puudub vaidlus selles, et otsused, mis 25.08.2023 toimunud üldkoosolekul vastu võeti ei riku KrtS §-des 38 ja 39 sätestatut ning koosolekul otsustatud küsimusi oli võimalik otsustada häältenamusega. Seega, isegi juhul, kui korteriomanike üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline või ei antud otsuste poolt piisaval arvul hääli, oleks üldkoosoleku otsus seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistatav, mitte tühine.
3.5.Laenu võtmise otsuse vastuvõtmisel ei ole rikutud häälteenamuse nõuet. Tulenevalt puudutatud isiku 2022 majandusaasta aruandest olid 2022 majandamiskulud kokku 20 373 eurot, st laenu võtmise otsustamiseks summas 150 000 eurot oli vajalik KrtS § 9 lg 3 järgne häälteenamus (KrtS § 36 lg 1). Nähtuvalt protokollist on hääleõiguslikke korteriomandeid 13, üldkoosoleku otsuse p 3 poolt hääletas 10, s.o üle poole kõigist korteriomanikest, kellele kuulus kokku 549,6 kaasomandiosa 1079,7-st, s.o üle poole.
3.6.Korteriühistute registrisse laenukohustuse kohta märkuse kandmata jätmine laenu võtmise otsustamisel ei riku KrtS § 36 lg-s 2 sätestatud kohustust. Üldkoosoleku toimumisel otsustati laenu taotlemise küsimus, mitte ei võetud laenu. Laenuleping sõlmiti 18.09.2023 ehk ca kuu peale üldkoosloleku toimumist ning lepingu kohaselt on laenulimiidi kasutusele võtmise tähtaeg 22.09.2024. Kanne korteriühistu registrikaardil on kinnitatud 19.12.2023. KrtS § 36 lg 2 eesmärk on informeerida laenukohustusest kolmandaid isikuid, mitte korteriühistu liikmeid. Seega ei mõjuta märkuse kandmata jätmine enne üldkoosolekut ja laenulepingu sõlmimisel avaldaja õigusi või huve, ning märkuse paar kuud hilisem kandmine korteriühistute registrisse ei tingi üldkoosoleku 25.08.2023 otsuse tühisust.
3.7.Korteriühistu 25.08.2023 üldkoosoleku otsuse tühisust ei ole võimalik tuvastada asjaolust, et korteriühistu juhatus ei ole avaldajale peale üldkoosoleku toimumist esitanud selgitusi ja teiste ehitusettevõtete hinnapakkumisi. Heade kommete vastasus kui osanike otsuse tühisuse alus saab tulla kõne alla eelkõige juhul, kui heade kommete vastasus seostub otsuse sisuga. Päevakorra punktis 13 vastu võetud otsus (s.o võimalik töövõtja valik) ei ole oma sisu poolest kuidagi ebamoraalne. Asjaolu, et üldkoosolek volitas juhatust renoveerimistööde läbiviimiseks korraldama hankeid ning valima välja korteriühistu jaoks parimad pakkumised ja sõlmima töövõtulepingud või võimalusel võtma ilma hanget korraldamata tööde teostajaks Pihla Grupp OÜ, ei ole seadusevastane ega vastuolus heade kommetega. Põhikirja punkt 7.3.7 võimaldab juhatuse liikmel sõlmida ühistu nimel lepinguid. Valides tööde teostajaks Pihla Grupp OÜ, viis juhatus ellu üldkoosoleku otsust. Kuigi 30.04.2023 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on üldkoosolek otsustanud valida renoveerimistööde teostajaks Painters Group OÜ, otsustati juba 27.06.2023 toimunud üldkoosolekul, et tööde teostajaks ei valita Painters Group OÜ-d. Heade kommetega ega seadusega ei ole vastuolus korteriühistu liikmetel renoveerimistööde teostaja osas hilisema otsusega ümber mõelda ja volitada juhatust, või teha juhatusele ettepanekuid tööde teostaja valiku osas. Kuivõrd hilisem otsus võeti vastu korteriühistu üldkoosolekul, kus osales ka avaldaja, siis on ebaõiged avaldaja väited sellest, et korteriühistu juhatus on 30.04.2023 üldkoosoleku otsust omavoliliselt muutnud ja vägisi „läbi surunud“ renoveerimistööde teostajaks Pihla Grupp OÜ-d.
3.8.Maakohus ei nõustunud avaldaja väitega, et sisuliselt korteriühistu koosolekut ei toimunud. Kohtule on esitatud üldkoosoleku protokoll koos registreerunute nimedega ja allkirjadega ning volitustega. Vaidlusalune üldkoosoleku protokoll sisaldab nii vastuvõetud otsuseid kui ka hääletamistulemusi eraldi otsuse punkt 1 osas, otsuste punkt 2-12 osas ning otsuse punkt 13 osas. Lisaks valiti koosoleku juhataja ja protokollija. Seega hääletamine toimus ja selle tulemused on kokku loetud otsuste punkti 1, 2-12 ja 13 osas eraldi. Asjaolust, et protokoll ei sisalda arutelusid, ei ole võimalik järeldada koosoleku mitte toimumist. Eluliselt ei ole usutav, et koosolek peeti täielikus vaikuses. 5
3.9.Maakohus jättis menetluskulud avalduse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 172 lg 7 teise lause järgi avaldaja kanda.
4.Avaldaja palub maakohtu määruse tühistada. Menetluskulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda. Määruskaebuse esitaja vastuväited on järgmised.
4.1.Maakohus rikkus materiaalõiguse norme ning hindas valesti tõendeid, kui asus seisukohale, et avaldaja ei saa üldkoosolekul vastuväite esitamata jätmise tõttu üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele tugineda, ning et üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud.
4.1.1.KrtS § 29 lg-st 1 ei tulene, et üldkoosoleku otsuste tühisusele tuginemise eelduseks oleks üldkoosolekul vastuväite esitamine. Avaldaja ei nõustu Tallinna Ringkonnakohtu praktikal rajaneva seisukohaga, mille kohaselt saab KrtS § 29 lg 1 tõlgendamisel lähtuda ÄS § 1721 ja § 296 kohaldamise praktikast, sest korteriühistu ei ole äriühing. Avaldaja hinnangul on seadusandja KrtS § 20 lg 1 (koosmõjus MTÜS § 24 lg 3) otsesõnu soovinud välistada olukorra, kus korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamise eeldusena peaks korteriomanik esitama üldkoosolekul otsuse tegemisele eraldi vastuväite. MTÜS § 24 lg 3 kohaselt on vastuväite esitamine mittetulundusühingu üldkoosoleku kehtetuks tunnistamise nõude esitamise eelduseks, kuid KrtS § 20 lg 1 tulenevalt ei kohaldata seda nõuet korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel, ning KrtS-s puudub samasisuline säte.
4.1.2.Korteriomanik ei pea ka üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõude eeldusena laskma oma vastuväidet protokollida. MTÜS § 21 lg 6 on erinorm TsÜS § 38 lg 4 suhtes ja sellest ei tulene vastavat kohustust.
4.1.3.Avaldaja esitas üldkoosolekul otsuste tegemisele vastuväite ja kinnitas seda ka 12.09.2024 ärakuulamisel. Maakohus on vastupidisele seisukohale jõudes rikkunud asjaolude väljaselgitamise kohustust ja hinnanud valesti tõendeid. Vastuväite esitamata jätmist hinnates tugines maakohus üldkoosoleku protokollile. Seda hinnates on aga maakohus rikkunud TsMS § 232 lg 1 ja § 238 lg 5 teise lause nõudeid, jättes üldkoosoleku protokolli usaldusväärsuse kontrollimata ja avaldaja väited protokolli puuduste kohta arvestamata. Protokoll ei vasta seaduse nõuetele. Maakohtu vastupidine järeldus MTÜS § 21 lg-le 6 vastavuse osas on sisuliselt põhjendamata.
4.1.4.Avaldaja esitab 25.08.2023 üldkoosolekul vastuväite esitamise tõendamiseks uue tõendina üldkoosolekul avaldaja esindajana osalenud MK seletuse. Sellest nähtub, et avaldaja esitas vastuväite otsusele valida renoveerimistööde teostajaks ilma hanget korraldamata Pihla Grupp OÜ, ning et vaatamata avaldaja palvele see vastuväide protokollida, ei kajasta koosoleku protokoll avaldaja vastuväidet. Üldkoosolek toimus õues, seal protokolli ei koosatatud ning koosolekul puudusid võimalused kirjaliku vastuväite esitamiseks.
4.1.5.Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja hindas valesti tõendeid, kui asus seisukohale, et KÜ ei ole vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikkunud. Üldkoosolek kutsuti kokku ja viidi läbi selliselt, et korteriomanikel puudus võimalus ennast koosolekuks ette valmistada ja seal informeeritult hääletada. 25.08.2023 üldkoosoleku päevakord ei vastanud 17.08.2023 korteriomanikele saadetud üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitud päevakorrale. Samuti ei edastatud korteriomanikele kõigi kavandatavate otsuste eelnõusid, mistõttu ei olnud korteriomanikele enne üldkoosoleku toimumist teada, 6
milliseid konkreetseid otsuseid üldkoosolekul tehakse. Üldkoosolekute otsuste projekti esitamise kohustuse puudumine ei tähenda, et KÜ juhatus võib üldkoosolekut kokku kutsudes üldkoosolekut eksitada. Enne üldkoosolekut korteriomanikele edastatud andmetest ei olnud arusaadav, et üldkoosolekul on kavas muuta üldkoosoleku 30.04.2023 otsust ja valida uus renoveerimistööde teostaja. Seetõttu puudus korteriomanikel võimalus sellise otsuse tegemiseks ette valmistada ja informeeritult hääletada. Vaidlusaluse üldkoosoleku päevakorda ei ole nõuetekohaselt, vastavalt MTÜS § 20 lg-le 7 ja MTÜS § 201 lg-le 2 ja lg-le 6 ka muudetud ega täiendatud. Juhatuse liikme valimise küsimust käsitledes jättis maakohus tähelepanuta, et ei üldkoosoleku kokkukutsumise teatest ega üldkoosoleku protokollist ei nähtu, keda ja kelle ettepanekul kavatsetakse juhatuse liikmeks valida ehk kuidas jõuti üldkoosolekul otsuseni valida juhatuse liikmeks AK.
4.2.Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ja hindas valesti tõendeid, kui asus seisukohale, et üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud. Avaldaja hinnangul peavad korteriomaniku osalemise kindlakstegemist võimaldavad andmed nähtuma registreerimislehelt. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei pea registreerimislehelt nähtuma kõigi korterite kaas- ja ühisomanikud on vastuolus MTÜS § 21 lg-ga 31. 25.08.2023 üldkoosoleku registreerimislehelt nähtub vaid EM osalemine. Üldkoosoleku protokollile lisatud volikiri ei muuda olematuks registreerimislehelt nähtuvaid andmeid. Samuti puuduvad andmed järeldamaks, et volikiri oli olemas koosoleku toimumise ajal. Protokollile lisatud fotofaili metaandmetest nähtub, et volikirja sisaldav fail on loodud 26.08.2023.
4.3.Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõigust ja hindas valesti tõendeid, kui ei nõustunud avaldaja väitega KrtS § 36 lg 1 ja lg 2 ning MTÜS § 21 lg 6 rikkumise kohta.
4.3.1.25.08.2023 protokollist ei nähtu, et laenu võtmine oleks tehtud KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega.
4.3.2.Avaldaja hinnangul peab KrtS § 36 lg- s 2 sätestatud kohustus olema täidetud hetkel, kui üldkoosolek teeb otsuse laenu võtmise kohta. Vastasel juhul puuduks korteriomanikel võimalus veenduda, et kõik laenu võtmiseks vajalikud eeldused on nõuetekohaselt täidetud. Laenu võtmise hetkeks ei onud vastavat märget registrisse tehtud. Maakohtu lahendi põhjendustest ei nähtu, et see oleks registrisse kantud ka enne laenulepingu sõlmimist.
4.3.3.Maakohus ei ole sisuliselt vastanud avaldaja väitele, et üldkoosoleku protokoll ei vasta MTÜS § 21 lg 6 nõuetele. Maakohus oleks pidanud selgitama, millistest protokolli osadest nähtuvad andmed, mille esitamata jätmist avaldaja korteriühistule ette heidab, ning kus ja kuidas on kajastatud maakohtu poolt nimetatud „üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud“. Varasemate üldkoosolekute protokollidega võrdlemisel on ilmne, et 25.08.2023 protokoll ei kajasta „üldkoosolekul tähtsust omavaid asjaolusid“.
4.4.Määruskaebuse esitaja ei nõustu maakohtu järeldusega, et vaidlusalused üldkoosoleku otsused ei ole vastuolus varasemate üldkoosolekute otsustega. Avaldaja hinnangul on 25.08.2023 üldkoosolekul tehtud otsus valida renoveerimistööde teostajaks Pihla Group OÜ vastuolus 30.04.2023 üldkoosoleku otsusega ning 25.08.2023 üldkoosolekul tehtud otsusega nr 9.
4.4.1.Korteriühistu 30.04.2023 üldkoosolekul otsustati valida renoveerimistööde teostajaks Painters Group OÜ. Seda otsust ei ole keegi vaidlustanud ega muutnud. 27.06.2023 7
üldkoosoleku protokoll ei sisalda maakohtu poolt kirjeldatud otsust, et renoveerimistööde teostajaks ei valita Painters Group OÜ-d. Selle protokolli kohaselt otsustati koostada ühtne pakkumiste alustabel ja võtta ehitusettevõtetelt uued pakkumised, millest saaks järeldada vaid seda, et üldkoosolek olnuks valmis teistsugust otsust kaaluma, kui keegi teinuks parema pakkumise. Paremat pakkumist aga ei tehtud, mistõttu jäi 30.04.2023 üldkoosoleku otsus muutmata.
4.4.2.25.08.2023 üldkoosolekul otsustati samaaegselt justkui nii seda, et renoveerimistööde teostaja leidmiseks tuleb korraldada hange (otsus nr 9) kui ka seda, et renoveerimistööde teostajaks tuleb ilm hanketa valida Pihla Group OÜ.
4.4.3.Korteriomanike soov on olnud leida korteriühistu jaoks soodsaim renoveerimistööde teostamise lahendus. Pihla Group OÜ pakkumine ei olnud soodsaim.
4.5.Avaldaja hinnangul on vastuvõetamatu, et korteriomanike üldkoosolek teeb ühes ja samas küsimuses üha uusi varasemate otsustega vastuolus olevaid otsuseid. Painters Group OÜ renoveerimistööde teostajaks valimisele oli 30.04.2023 üldkoosolekul ainsana vastu juhatuse liige MN, kes asus läbi suruma Pihla Group OÜ tööde teostajaks valimist. Lõpptulemusena läksid renoveerimistööd kallimaks ning tööde valmimine venis. Tööde kallinemise peab remondifondi maksete kaudu kinni maksma avaldaja, kellele kuulub ligikaudu 40% kinnistu kaasomandi mõttelisest osast. Otsused, millega surutakse ühele kõige suuremat kinnistu kaasomandi mõttelist osa omavale korteriomanikule peale põhjendamatult kallimad ehitustööd on vastuolus heade kommetega. Maakohus ei ole eelnevat heade kommete vastasust hinnates arvestanud. Seisukohad määruskaebusele ja edasine menetlus
5.Puudutatud isik ei vastanud määruskaebusele.
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel tuleb jätta avaldaja määruskaebus rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Sellest tulenevalt jäävad menetluskulud nii maa- kui ringkonnakohtus avaldaja kanda.
8.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja TsMS § 659 järgi maakohtu määrust määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja vaidlustab maakohtu määrust tervikuna.
9.Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 ja TsMS § 659 järgi asja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks. Puudub vaidlus, et avaldaja on Saaremaa vald, Kuressaare linn, Pärna tn 21 korteriühistu liige. Samuti puudub vaidlus, et 25.08.2023 toimus KÜ üldkoosolek, kus oli esindatud ka avaldaja. Määruskaebemenetluses on endiselt vaidlus 25.08.2023 üldkoosoleku kõikide otsuste kehtivuse üle.
10.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et 25.08.2023 üldkoosolekul vastu võetud otsused on kehtivad, ega pea vajalikuks maakohtu põhjendusi täies ulatuses korrata (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.
11.Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitaja väitega, mille kohaselt ei tulene seadusest, et üldkoosolekul osalenud korteriomanik peab otsuste vaidlustamise eeldusena olema esitanud üldkoosolekul vastuväite. 8
11.1.Korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetust käsitleb KrtS ning selles viidatud ulatuses TsÜS ja MTÜS. KrtS § 29 lg 2 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses ning muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. Seega ei ole maakohus eksinud, kui asus kehtetuks tunnistamise nõude osas seisukohale, et asjas kuulub kohaldamisele TsÜS § 38 lg 4 teine lause, mis sätestab, et organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. MTÜS § 24 lg 3 mittekohaldumine ei välista TsÜS § 38 lg 4 kohaldumist KrtS § 29 lg 2 kaudu.
11.2.Kuigi KrtS § 29 lg 1 ei sätesta vastuväite esitamise kohustust tühisusele tuginemise eeldusena, nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et vastavalt kehtivale kohtupraktikale on ka KrtS § 29 lg 1 alusel üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele tugineva nõude eelduseks koosolekul osalenud isiku poolt otsusele vastu vaidlemine (TlnRnKm 02.11.2023 2-21-2528, p. 8 jj, TlnRnKm 2-20-2544, p. 27 ja TlnRnKm 24.05.2019, 2-18-3477, p. 11). Asjaolu, et korteriühistu puhul ei ole tegemist äriühinguga, ei välista KrtS sätete tõlgendamisel juhindumast ÄS identsete sätete osas kehtivast Riigikohtu praktikast. Koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele tuginemine olukorras, kus isik tuleb koosolekule kohale, kuid ei vaidle seal otsuse tegemisele vastu, ei oleks kooskõlas hea usu põhimõttega (TlnRnKm 06.06.2025, 2-23-17264, p. 20 ja seal viidatud kohtupraktika). Hea usu põhimõte on sätestatud ka KrtS § 12 lg-s 2 ning sellest peavad lähtuma kõik korteriomanikud nii omavahelistes suhetes kui suhtes korteriühistuga.
12.Määruskaebemenetluses esitas avaldaja uue tõendina avaldaja esindaja kirjaliku seletuse üldkoosolekul vastuväite esitamise ning koosolekul kirjaliku vastuväite esitamise võimatuse tõendamiseks. Ringkonnakohus võtab kirjeldatud tõendi TsMS § 662 lg 3, TsMS § 238 lg 1 ja TsMS § 229 lg 2 teise lause alusel asja materjalide juurde. Otsuse kehtetuks tunnistamise nõudeõigust ei välista vastuväite puudumine protokollis, kui koosoleku läbiviija või protokollija on õigusvastaselt jätnud vastuväite protokollimata. Vastuväitele ei ole kehtestatud eraldi vorminõuet. Vastuväite protokollimise nõudel on eelkõige tõenduslik eesmärk. Vastuväite esitamist on võimalik tõendada ka muude tõenditega (TsÜS komm (2023), § 38, p 3.3.2.2). Tõendamiskoormus lasub seejuures otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitajal (RKTKo 19.06.2024, 2-22-10897, p 16). Kolleegiumi hinnangul ei lükka määruskaebemenetluses esitatud seadusliku esindaja seletus praegusel juhul ümber üldkoosoleku protokollist üheselt nähtuvat asjaolu, et vastuväidet ei esitatud (dtl 28-30).
12.1.Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt vastab 25.08.2023 üldkoosoleku protokoll üldiselt MTÜS § 21 lg-s 6 toodud nõuetele. Asjaolu, et üldkoosoleku protokollis ei ole kajastatud üldkoosoleku käiku ja arutelusid ei muuda üldkoosoleku protokolli ebausaldusväärseks ega seadusvastaseks. MTÜS § 21 lg 6 (koosmõjus KrtS § 20 lg 1 teise lausega) kohaselt kantakse protokolli üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, liikmete arv, üldkoosoleku päevakord, hääletustulemused ja vastuvõetud otsused ning muud üldkoosolekul tähtsust omavad asjaolud. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt toimus üldkoosolek 25.08.2023 Kuressaare linnas, Pärna tn 21 kortermaja hoovis, seal osales 13 KÜ liiget, päevakorras oli koosoleku juhataja ja protokollija valimine, juhatuse liikme valimine, korterelamu renoveerimistööde teostamine, renoveerimistöödeks laenu võtmise ja remondifondi kogumise otsustamine. Protokollist nähtuvalt tegi üldkoosolek kokku 12 otsust ning hääletustulemused on märgitud eraldi otsuse 1, otsuste 2-12 ning otsuse 13 osas (dtl 28 – 9
30). Vaatamata asjaolule, et päevakorra punkte oli 4, kuid otsuseid kokku 13 ning hääletustulemused on esitatud osade otsuse punktide osas kokkuvõtvalt, on kõik otsused selgelt nummerdatud ning seeläbi seostatavad hääletustulemustega. Samuti on otsuste sisust arusaadav nende seos konkreetse päevakorrapunktiga. Seega sisaldab protokoll kõiki MTÜS § 21 lg-s 6 nimetatud kohustuslikke elemente. Kuigi MTÜS § 21 lg-s 6 nimetatud muu üldkoosolekul tähtsust omava asjaoluna on võimalik kajastada ka koosolekul toimunud arutelusid ja üldkoosoleku käiku, ei tingi nende kajastamata jätmine otsuste kehtetust ega tühisust. MTÜS § 21 lg-st 6 ei tulene, et protokollis peaks kajastama üldkoosoleku üksikasjalikku käiku ega liikmete vahelisi arutelusid.
12.2.Ainuüksi koosoleku üksikasjaliku kirjelduse puudumisest protokollis ei ole võimalik järeldada, et vastuväide jäeti vaatamata selle esitamisele protokollimata. Samuti ei anna see alust asuda seisukohale, et avaldaja esitas vastuväite, sest isegi juhul, kui protokoll ei kajastaks adekvaatselt koosolekul toimunut ning vastuväide oleks jäetud vaatamata selle esitamisele protokollimata, ei ole avaldaja siiski tõendanud, et ta oleks astunud mistahes samme vastuväite protokollida laskmiseks.
12.3.Isegi, kui avaldajal puudunuks koosoleku õues toimumise tõttu võimalus kirjaliku vastuväite esitamiseks, ei ole kohtu ette toodud asjaolusid ega esitatud tõendeid selle kohta, et avaldaja oleks protokollile selle saamise järgselt, millal talle vastuväite protokollimata jätmine selge pidi olema, mistahes vastuväiteid esitanud ega palunud siis oma vastuväidet protokolli kanda.
12.4.Lisaks, ning vastukaaluks avaldaja esindaja vastuväite esitamise väitele, kinnitas puudutatud isik ärakuulamisel, et koosoleku käigus ei ole avaldaja nõudnud enda eriarvamuse protokollimist (12.09.2024 ärakuulamise protokolli ajamärk 01:07:13, dtl 102).
12.5.Ringkonnakohus ei nõustu avaldaja etteheitega, mille kohaselt ei esitanud maakohus avaldajale kirjaliku vastuväite esitamise võimalikkuse kohta ühtegi küsimust, mistõttu ei olnud avaldajal võimalik selle kohta ühtegi väidet esitada. Kuigi tegemist on hagita menetlusega, ei seisne uurimispõhimõtte esmane tähtsus aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises (RKTKm 22.11.2023, 2-21-18998, p. 12 ja RKTKm 22.09.2021, 220-110080, p. 11). Maakohus arutas avaldajaga vastuväite esitamist ärakuulamisel (12.09.2024 ärakuulamise protokolli ajamärk 01:03:53, dtl 101) ning menetlusosalistele oli ka pärast ärakuulamist võimalik oma seisukohad esitada.
13.Ringkonnakohus asus ülal seisukohale, et avaldaja ei saa vastuväite esitamata jätmise tõttu tugineda ei üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele ega nõuda vaidlusaluse üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist, mistõttu ei ole nende sisuline hindamine vajalik.
14.Siiski nõustub ringkonnakohus maakohtuga selles, et koosoleku kokkukutsumise korda ei ole praegusel juhul rikutud. Avaldaja väidete kohaselt rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda sellega, et 25.08.2023 üldkoosoleku päevakord ei vastanud 17.08.2023 korteriomanikele saadetud üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitud päevakorrale, kuna selles ei sisaldunud punkti Pihla Grupp OÜ renoveerimistööde teostajaks valimisest ega AK juhatuse liikmeks valimist, ning korteriomanikele ei saadetud kõigi kavandatavate otsuste projekte. Kolleegium sellega ei nõustu.
14.1.Kokkukutsumise teates sisaldunud päevakord ühtis üldkoosoleku protokollis kajastatud päevakorraga ning nendes oli välja toodud juhatuse liikme valimine ja renoveerimistööde teostamine (dtl 10 ja dtl 28). Hinnates, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kas mõistlik korteriomanik pidi aru saama, milliseid küsimusi võib olla vaja selle päevakorrapunkti juures otsustada. Eelkõige saab päevakorrapunktiga lugeda hõlmatuks need küsimused, mis on päevakorrapunktis märgituga 10
tihedalt seotud. Näiteks saab koosoleku päevakorda märgitud kaasomandi eseme remondiga üldjuhul lugeda hõlmatuks ka küsimuse, kuidas remondiga tekkivad kohustused kanda. (RKTKm, 18.12.2024, 2-23-7156, p 18.1. ja seal viidatud kohtupraktika). Kolleegiumi hinnangul saab ka AK juhatuse liikmeks valimise ja Pihla Grupp OÜ renoveerimistööde teostajaks valimise lugeda hõlmatuks päevakorda märgitud juhatuse liikme valimise ja korterelamu renoveerimistööde teostamisega (üldkoosoleku kokkukutsumise teate päevakorra p.-d 2 ja 3, dtl 10). Mõistlik korteriomanik peab aru saama, et juhatuse liikme valimisel tuleb otsustada konkreetne isik, kes juhatuse liikmeks valitakse. Asjaolu, et üldkoosoleku protokollist ei nähtu, kuidas või kelle ettepanekul jõuti AK juhatuse liikmeks valimiseni, ei tähenda, et oleks rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Samuti on mõistlikult arusaadav, et renoveerimistööde teostamise päevakorrapunkti all tuleb lahendada ka küsimus sellest, kes hakkab renoveerimistöid tegema. Seda enam pidi see praegusel juhul olema arusaadav, et 27.06.2023 üldkoosoleku protokollist nähtub üheselt, et viimasel koosolekul ei otsustatud, milline ettevõte hakkab töid teostama, mistõttu jäi 27.06.2023 üldkoosolekul otsustamata ka renoveerimistöödeks laenu võtmine ja remondifondi kogumine (vt 27.06.2023 üldkoosoleku protokolli p. 4, dtl 60). 27.06.2023 protokollist nähtuvat arvestades on õige ka maakohtu seisukoht sellest, et 27.06.2023 üldkoosolekul otsustatu kohaselt ei valitud Painters Group OÜ-d renoveerimistööde teostajaks. Määruskaebuse esitaja etteheited maakohtule kõnealuse üldkoosoleku protokolli tõlgendamise osas on väärad. Samuti ei ole seetõttu õiged avaldaja väited 25.08.2023 otsuse nr 13 ja 30.04.2023 otsuse vastuolu kohta.
14.2.Määruskaebuse esitaja viidatud Riigikohtulahendist nr 2-2-16710 ei tulene kohustust nimetada kokkukutsumise teates konkreetset isikut, keda hakatakse valima. Viidatud määruse p.-s 14 märkis kolleegium, et korteriomanikele peab olema selgelt arusaadav, et üldkoosolekul hakatakse otsustama juhatuse liikme valimise üle. See tähendab, et sellisele asjaolule tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidata, mida praegusel juhul oligi üldkoosoleku kokkukutsumise teate päevakorra p.-s 2 tehtud.
14.3.Otsuste eelnõu tuleb korteriomanikele saata vaid juhul, kui otsused võetakse vastu koosolekut kokku kutsumata KrtS § 21 järgi (KrtS § 21 lg 2). Vastav maakohtu seisukoht on õige. Praegusel juhul oli tegemist korteriomanike üldkoosolekul otsuste vastuvõtmisega (KrtS § 20) Seadusest ei tulene nõuet, et juhatus peaks enne sellist koosolekut saatma liikmetele kavandatavate otsuste eelnõud. Kolleegium ei nõustu ka määruskaebuse esitaja väitega, mille kohaselt oli üldkoosoleku kutsele lisatud otsuste näidis eksitav. Kokkukutsumise teates (e-kirjas) on üheselt märgitud, et lisatud on panga poolt etteantud koosoleku otsuste projekt (dtl 10), ning dokumendi sisust nähtuvalt sisaldab see vaid panga poolt etteantud punkte seonduvalt laenu võtmise ja selles osas renoveerimistööde teostamisega. Näiteks samas e-kirjas välja toodud päevakorras sisaldunud juhatuse liikme valimist see ei sisaldunud (dtl 13-14).
14.4.Kuna vastavalt eeltoodule oli nii AK juhatuse liikmeks valimine kui töövõtja valimine hõlmatud teates sisaldunud päevakorrapunktidega, siis on asjakohatud avaldaja väited, et päevakorra täiendamist või muutmist ei tehtud nõuetekohaselt.
15.Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et korteriomandi nr 1 ühisomanikud olid vaidlusalusel üldkoosolekul esindatud ning üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Maakohus tuvastas õigesti, et korteriühistu üldkoosoleku registreerimislehelt nähtub, et korter nr 1 omanikuna on üldkoosolekul registreeritud EM ja registreerimislehel on lisatud teise ühisomaniku MM volikiri EMle üldkoosolekul osalemiseks (dtl 31, 34).
11
Määruskaebuse esitaja hinnangul peavad korteriomaniku kindlakstegemist võimaldavad andmed nähtuma registreerimislehelt ning maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei pea registreerimislehelt nähtuma kõigi korterite kaas- ja ühisomanikud on vastuolus MTÜS § 21 lg-s 31 sätestatuga. Kolleegium sellega ei nõustu. Olukorras, kus korteriomandi ühised omanikud on määranud ühise esindaja ja see isik osaleb koosolekul, tuleb kõiki ühiseid omanikke lugeda koosolekul osalejaks sõltumata sellest, kas nad olid märgitud üldkoosolekul osalejate nimekirja ja kas nende volikirjad olid nimekirjale lisatud. Koosolekul osalejate nimekirjas vaid ühe ühise korteriomaniku märkimine ei ole viga, mis annaks eraldi võetuna aluse nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist (RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127, p.-d 21 ja 26). Käesoleval juhul on teine ühisomanik MM volitanud koosolekul osalenud EM, juhatus teadis koosoleku läbiviimise ajal volituse olemasolust ning vastav volikiri oli ka registreerimislehele lisatud (dtl 34). Määruskaebuse esitaja viitab asjaolule, et üldkoosoleku protokollile lisatud fotofaili metaandmetest nähtub, et volikirja sisaldav fail on loodud 26.08.2023 ehk pärast üldkoosoleku toimumist. Kolleegiumi hinnangul näitavad fotofaili metaandmed foto, mitte volikirja loomise kuupäeva. Kuna protokoll allkirjastati 26.08.2023, siis on loogiline, et ka foto volikirjast tehti protokollile lisamiseks 26.08.2023. Samas ei muudaks ka ainuüksi volikirja hilisem andmine üldksooleku otsust kehtetuks. Koosolekult puudunud ühine omanik võib koosolekul osalenud ja hääletanud ühise omaniku tegevuse hiljem ka heaks kiita (RKTKm 26.02.2025, 2-22-10127, p 20).
16.Kolleegium ei nõustu määruskaebuse esitaja väitega, mille kohaselt rikuti vaidlusaluse üldkoosoleku läbiviimisel ja otsuste tegemisel KrtS § 36 lg-t 1 ja 2 ning MTÜS § 21 lg-t 6.
16.1.Määruskaebuse esitaja ei esita sisulisi vastuväiteid KrtS § 9 lg 3 järgse häälteenamuse olemasolu ega maakohtu seisukoha osas, mille kohaselt ei ole laenu võtmise otsuse vastuvõtmisel häälteenamuse nõuet rikutud, kuid väidab endiselt, et vaidlustatava üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et laenu võtmise otsus oleks tehtud KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. KrtS § 36 lg-st 1 ja § 9 lg-st 3 tulenevalt on laenu võtmise otsuse tegemiseks vajalik üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Protokollist nähtub koosolekul osalenud hääleõiguslike korteriomanike arv (13) ning laenu võtmise otsuse poolt hääletanud liikmete arv (10 häält, 76,9%) ja neile kuulunud kaasomandiosa suurus (50,9%) (dtl 28-30). Seega oli olemas laenu võtmise otsuse vastuvõtmiseks vajalik korteriomanike häälte enamus kui ka kaasomandiosade enamus ning vastavat asjaolu on võimalik protokolli alusel ka tuvastada.
16.2.KrtS § 36 lg 2 sätestab korteriühistu juhatusele kohustuse teha tavapärase valitsemise piire ületav rahaline kohustus enne selle võtmist nähtavaks korteriühistute registris. Seega on väär määruskaebuse esitaja väide, mille kohaselt oleks pidanud märkus olema registrisse kantud hetkel, mil üldkoosolek teeb otsuse laenu võtmise kohta. Seadusest tulenevalt peab märkus olema kantud registrisse enne laenu võtmist, mitte enne laenu võtmise otsuse tegemist. Maakohtu vastav seisukoht on õige. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et KrtS § 36 lg 2 eesmärk on informeerida kolmandaid isikuid. KrtS seletuskirja kohaselt on selle kohustuse rikkumise tagajärjeks võimalik kahju hüvitamise nõue juhatuse liikme vastu. Seega ei ole enne laenu võtmist märkuse registrisse kandmata jätmise tagajärjeks üldkoosoleku otsuse tühisus ega kehtetus, vaid võimalik kahjunõue märkuse õigel ajal kandmata jätnud juhatuse liikme vastu. Sellist nõuet ei ole käesolevas menetluses esitatud ning tõendatud on, et kuigi pärast 18.09.2023 laenulepingu sõlmimist (dtl 39-46), on märkus 19.12.2023 registrisse kantud (dtl 117).
16.3.Ringkonnakohus põhjendas ülal, et 25.08.2023 üldkoosoleku protokoll vastab MTÜS § 21 lg 6 nõuetele.
12
17.Ringkonnakohus ei nõustu ka selle määruskaebuse esitaja väitega, mille kohaselt on 25.08.2023 üldkoosolekul tehtud otsus valida renoveerimistööde teostajaks Pihla Grupp OÜ vastuolus korteriühistu 30.04.2023 otsusega ja 25.08.2023 üldkoosolekul tehtud otsusega nr 9. Kolleegium põhjendas ülal, et arvestades 27.06.2023 protokollist nähtuvat ei ole Pihla Grupp OÜ renoveerimistööde teostajaks valimine vastuolus 30.04.2023 otsusega. Samuti ei ole see vastuolus samal üldkoosolekul tehtud otsusega nr 9. Esmalt märgib kolleegium, et otsuse nr 9 puhul oli tegemist panga poolt etteantud tingimusega (dtl 13). Sellega ei kohustatud KÜ juhatust hanke läbiviimiseks, vaid anti juhatusele volitus nii selleks, kui ka renoveerimistööde läbiviija valimiseks ja lepingu sõlmimiseks. Seega ei välista otsus nr 9 konkreetse tööde teostaja valimist, vaid vastupidi, volitab juhatust konkreetse töövõtja valimiseks. Seejuures ei tulene otsusest nr 9, et valida tuleks madalaima hinnaga pakkumine.
18.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et puuduvad asjaolud, mis viitaksid otsuste vastuolule heade kommetega. Avaldaja sellekohased väited (s.o. üha uute varasemate otsustega vastuolus olevate otsuste vastuvõtmisega ja korteriomanikele puuduliku teabe jagamise läbi endale sobiva otsuse „läbisurumine“ juhatuse liikme poolt) seostuvad eelkõige etteheidetega korteriühistu juhatuse tegevusele otsuste vastuvõtmisel. Heade kommete vastasus saab korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisuse alusena kõne alla tulla vaid siis, kui heade kommete vastasus seostub otsuse sisuga (vt RKTKo, 18.12.2024, 2-23-7156, p 19 ja seal viidatud kohtupraktika). Ka tööde väidetav kallinemine ega hinnavahe suuremas osas avaldaja kanda jäämine ei muuda üldkoosoleku otsust heade kommetega vastuolus olevaks. Korteriomanike enamuse otsust tuleb aktsepteerida ka liikmetel, kelle jaoks osutub see võrreldes teistega kulukamaks. Erinevate pindaladega eri- ja kaasomandeid omavad korteriomanikud maksavadki erinevas suuruses majandamiskulusid. Suurem (kaas)omand toob paratamatult kaasa ka suuremad kulud. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
19.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud tervikuna avaldaja kanda ( TsMS § 171 lg 1).
20.Puudutatud isik ei esitanud kindlaksmääratavad menetluskulud.
menetluskulude
nimekirja.
Seega
puuduvad
21.Menetluskulude jaotust saab TsMS § 178 lg 1 esimese lause kohaselt vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt)
13
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.