Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I X (isikukood XXXXXXXXX) Hageja II Y (isikukood XXXXXXXXXX) Hagejate ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristjan Aava Kostja I W (isikukood XXXXXXXXX) Kostja II F (isikukood XXXXXXXXX) Kostjate ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Jaak Oja
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 17.01.2024 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Muuta Harju Maakohtu 01.02.2022 otsuse põhjendusi, jättes resolutsiooni hagi rahuldamata jätmise kohta muutmata.
2.X ja Y apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta võrdsetes osades X ja Y kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-18-18020 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja I) ja Y (hageja II) esitasid 28.11.2018 Harju Maakohtule W (kostja I) ja F (kostja II) vastu hagiavalduse, milles palusid kostjatelt solidaarselt enda kasuks välja mõista 22 176 eurot.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad kostjatega 17.02.2014 kinnisasja müügilepingu. Müügilepingus avaldasid kostjad (müüjad), et kinnisasjal asuvale elamule ei ole väljastatud kasutusluba ning müüjad kohustuvad selle omal kulul hankima. Samuti puudus hoonel küttesüsteem. Septembris 2017 fassaadi korrastustööde käigus ilmnesid ehitustehnilised vead (varjatud puudused), mille kõrvaldamise maksumuseks kujunes 22 176 eurot.
3.Elamu fassaadi kahjustuse põhjuseks on rõdu hüdroisolatsiooni ebakorrektne teostus, fassaadi soojustusplaatide mittenõuetekohane paigaldus ja vead krohvimisel. Fassaadil kasutatud krohvisüsteem on ebapiisava paksusega. Pikemas perspektiivis võivad niiskuskahjustused põhjustada ohtu hoone stabiilsusele ja elanike tervisele. Puuduste näol on tegemist selliste tehniliste puudujääkidega, mida hoone tavapärase ülevaatamise käigus ei saanud tuvastada. Kahjustuste likvideerimiseks tuli: 1) hoone rõdule rajada toimiv hüdroisolatsioon, mis välistab sademete sattumise konstruktsiooni; 2) kinnitada kõik soojustusplaadid tüüblitega aluspinna külge, et vältida fassaadi pragunemist ning taastada kahjustatud viimistluskrohv, mis kogu fassaadi soojusplaatide kinnitamise järgselt tähendab kogu fassaadi üle krohvimist; 3) asendada liigniiskusest mustaks tõmbunud puit, et vältida hallitusseente levikut; 4) taastada niiskuskahjustusega eluruumi viimistlus.
4.Rõdu puuduste ega ehitise tehniliste puutuste tõttu ei ole müügihinda alandatud. Hüdroisolatsiooni puudusi ja fassaadiplaatide paigaldamist ei saanud tuvastada hoone välise ülevaatuse teel, ilma konstruktsioone avamata. Hoone välisel ülevaatamisel ei olnud näha selliseid kahjustusi, mis viitaksid tehnilistele puudustele. Kostjad üritasid kogu lepingueelsete läbirääkimiste aja näidata elamut oluliselt paremas tehnilises seisukorras, kui see tegelikult oli. Kostjad saatsid kalkulatsiooni enne lepingu sõlmimist ja nende hinnangul kuluks fassaadi värskendamiseks 300 eurot. Kostjad on fassaadi ja rõdu juures esinevaid puudusi teadlikult varjanud. Ehitustööd on dokumenteerimata, neid pole hagejatele üle antud ja hagejad ei saanud nendega ka tutvuda.
5.Nõue ei ole aegunud. Hagejad ostsid lõpetamisjärgus oleva elamuga kinnisasja. Kostjad olid elamu fassaadi valmis ehitanud. Hagejad eeldasid, et nad ostavad uusehitise, mis ei vaja renoveerimist, vaid osaliselt ehitustööde lõpetamist. Müügilepingus leppisid pooled kokku, et kui pärast ostjate poolt kütteseadmete paigaldamist on ostjate tellitud termografeerimisakti tulemusel ilmnenud elamu konstruktsioonis puudusi, on müüjad kohustatud omal kulul kõrvaldama kõik elamu konstruktsioonis ilmnenud puudused hiljemalt kuue kuu jooksul alates ostjate poolt termografeerimisakti edastamisest müüjatele. Hagejate hinnangul tuleb eelviidatud
2-18-18020 lepingupunkti tõlgendada selliselt, et elamu loeti valminuks pärast küttesüsteemi paigaldamist ning termograafiauuringu tegemist. 12.03.2014 tehti termograafiauuring ja elamu saab lugeda valminuks 12.03.2014, mistõttu saabus müügilepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 12.02.2019. Kostjate vastuväited
6.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata.
7.Hagejad olid teadlikud elamu tehnilisest seisundist. Müügilepingus on viidatud, et puudusid küttesüsteem, siseviimistlus, vaheuksed jms. Elamu oli krohvitud kujul seisnud ca 8 aastat kütmata. Hagejad kinnitasid, et on elamu tehnilise seisundiga tutvunud. Hagejad lasid teha elamu soojapidavuse kontrolliks termograafia, vaatasid vähemalt ühel korral elamu üle koos oma tuttava ehitusmehe-spetsialistiga ning lasid läbi valgustada osa küttetorustikust, s.t tutvusid erilise hoolega elamu tehnilise seisundiga.
8.Asjaolu, et välisrõdu kohal teisel korrusel olid katteplaadid halvasti niiskuse eest isoleeritud ning osaliselt lahtised ja vesi oli kahjustanud seda fassaadiosa, oli ostjale palja silmaga ehitise ülevaatusel nähtav, mistõttu ei saa rääkida varjatud puudustest. Ehitise puudus on näha ka müügikuulutuse fotol. Rõdult hoone seina läbinud niiskusekahjustused olid palja silmaga näha. Seoses rõdu seisukorraga olid müüjad nõus vähendama müügikuulutuses näidatud müügihinda 139 000 eurolt 130 000 eurole. Hagile lisatud 15.09.2017 kalkulatsioonis moodustab ca 1⁄4 nõudest just rõdu ja selle ümbruse fassaadi kahjustuste hüvitamise nõue.
9.Hagejad alustasid alles suvel 2017 elamu remonti. Kahjustuste laienemise eest vastutavad hagejad, kes ei võtnud 3,5 aasta kestel elamut kasutades tarvitusele abinõusid ilmastikukahjustuste põhjuste kõrvaldamiseks ega edasiseks elamu fassaadi kahjustumise vältimiseks.
10.Hagejad esitasid kohtule kostjate 30.01.2014 ehitustööde kalkulatsiooni, millest nähtuvad minimaalselt vajalikud kulud 23 909 eurot elamu valmisehitamiseks. Kui võrrelda seda hagi aluseks olevat ehitise fassaadi kalkulatsiooni summaga 22 176 eurot, siis suurusjärk on sama, millest jääb mulje, et hagejad soovivad alusetult rikastuda kostjate arvel ning saada müüjatelt elamu valmisehitamiseks kulutatud summa.
11.Nõue on aegunud. Kinnisasja valdus läks hagejatele üle 16.02.2014. Kinnisasjal paiknes müügilepingu sõlmimise ajal pooleliolev ehitis, mitte elamu. Seega oli kinnisasja oluliseks osaks korrastatud kujul paigaldatud ehitusmaterjal, mitte aga elamu, sest ehitis ei olnud elamiskõlblik. Hagejad informeerisid oma pretensioonidest kostjaid e-kirjaga 19.09.2017, s.t üle kolme aasta pärast kinnisasja valduse ülevõtmist. Konkreetsel juhul on tegemist lõpetamata ehitisega kinnisasja ostuga ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 2 teises lauses viidatud hagi aegumise pikendatud tähtaeg ei kohaldu. Maakohtu otsus
12.Maakohus jättis 01.02.2022 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud võrdselt hagejate kanda.
13.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt asus hagejate ostetud kinnisasjal elamu, mis oli pooleliolev ehitis. Lepinguga ei ole kooskõlas kostjate väide, justkui oleks tegemist ehitusmaterjaliga. Müügilepingust ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud aegumistähtaja lühendamises TsÜS § 145 lg 1 järgi. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 227 järgi algab aegumine asja
2-18-18020 üleandmisest ostjale ning TsÜS § 146 lg 1 järgi aeguvad müügilepingust tulenevad ostjate nõuded kolme aasta jooksul. Kolmeaastane aegumistähtaeg lõppes 14.02.2017. Seega on hagejate nõue aegunud.
14.Asjas ei ole kohaldatav TsÜS § 146 lg 2 teine lause. Nimelt ostsid hagejad kostjatelt poolelioleva elamuga kinnisasja. Kostjad ei vastuta ehitise valmimise eest, sest ehitise valmimine ja selle aeg ei sõltu kostjatest. Nimetatud aegumise tähtaega saaks kohaldada siis, kui kinnistu üleandmist oleks selle sama ehitise edasiehitamine toimunud kostjate kontrolli all (ehitavad ise lõpuni või on tellinud ehitamise teistelt isikutelt), mida kostjad küll pakkusid, aga milles pooled kokku ei leppinud.
15.Vaatamata sellele, et hagi jäi rahuldamata aegumise tõttu, käsitles maakohus õigusrahu huvides ka poolte ülejäänud väiteid.
16.Elamu fassaadivead on küll müügilepingu eseme puudused, kuid mitte varjatud puudused, mida hagejad ei saanud märgata lepingueseme ülevaatusel. Kostjate esitatud fotodelt nähtuvad fassaadi puudused - praod rõdu all ja seina peal. Fotod on tehtud oktoobris 2013. Hagejad ostsid kinnistu koos ehitisega veebruaris 2014. Seega pidid neile olema need samad fassaadil olevad puudused näha, sest hagejad pole väitnud, et nad pole ehitist üle vaadanud. Seda kinnitavad ka hagejate esitatud ja kostjate poolt neile 30.01.2014 e-kirjaga saadetud vastus ja hinnapakkumine, millest nähtuvad fassaadi parandamise tööd. HK arvamusest ja ütlusest järeldub, et fassaad, aga ka rõdul soojustusplaatide paigaldus, ei vastanud 2005. a (kui seda tehti) nõuetele ja tekkinud vead on tingitud ehituslikest puudustest. Tunnistaja HK selgitas fassaadi puuduste põhjusi (ehk millest need on tingitud). See aga, et fassaadi puuduste põhjuseks olid ehituslikud vead, ei tee neid puuduseid märkamatuteks või varjatud puudusteks, sest vead olid näha ehitise ülevaatusel ja hagejad olid nendest teadlikud või pidid olema teadlikud. Kostjad ei ole rikkunud VÕS § 217 lg-st 1 ja lg 2 p-st 1 tulenevat kohustust müüa lepingutingimustele vastav asi. Elamu vastas lepingutingimustele, mistõttu ei saa hagejad nõuda kahju hüvitamist.
17.Hagejad selgitasid, et kostjad ei olnud nõus puudusi kõrvaldama ja täiendavat tähtaega polnud vaja anda ning hagejad esitasid kahjunõude VÕS § 115 lg 3 järgi. Kohus nõustus, et põhimõtteliselt on hagejatel sellisel alusel nõude esitamise õigus. Kuivõrd kostjad ei olnud nõus täitma hagejate nõudmisi, oli hagejatel õigus nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 3, § 127 lg-te 1 ja 3 järgi. Nii ei olnud neil enam vaja VÕS § 115 lg 2 ja § 114 järgi anda täiendavat tähtaega kostjatele kohustuse rikkumise lõpetamiseks. Mis puudutab kostjate väiteid, et hagejad ei ole esitanud kuludokumente selle kohta, kui suured fassaadi puuduste kõrvaldamise kulud tegelikult olid (maksedokumendi vm), siis see ei tähenda, et hagi ei saaks rahuldada. Nimelt võib kahju suurust tõendada ka hinnapakkumise või kalkulatsiooniga, mille hagejad on kohtule esitanud (Fassaadipartner OÜ pakkumine - kalkulatsioon 15.09.2017) ja mille kohaselt on kulud kokku 22 176 eurot. Nendel kõigil eeltoodud väidetel ei ole aga tähtust, sest kohus leidis, et kostjad pole lepingut rikkunud. Apellatsioonkaebus
18.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostjate kanda.
19.Maakohus kohaldas ebaõigesti aegumist TsÜS § 146 lg 1 alusel ja jättis kohaldamata TsÜS § 146 lg 2. Lisaks eeltoodule ei hinnanud kohus kõiki asjas esitatud tõendeid, rajas puuduste hindamisel otsuse ainult eksperdi poolt kohtuistungil antud ütlustele, jättis hindamata puuduste
2-18-18020 sisustamisel kostjate poolt esitatud hinnapakkumised ja jättis hindamata hagejate poolt koos hagiavaldusega esitatud ekspertiisi. Viidatud rikkumised on tinginud maakohtu otsuses ebaõiged järeldused.
20.Hagejad ostsid ehitustööde lõpetamisjärgus oleva elamu, seejuures vaidlusalune fassaad, mille puuduste kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamist hagejad nõuavad, oli ehitatud kostjate poolt ning eelduslikult pidi vastama kõigile ehitusnormidele, mistõttu on maakohtu järeldus ebaõige, justkui ei vastutaks kostjad fassaadi puuduste eest seetõttu, et hagejad viisid ehitustööd (s.o siseviimistluse ja küttesüsteemi paigaldamise) ise lõpuni. Kogu fassaad on rajatud tehnoloogiliselt valesti, sest fassaadi soojustamisel kasutatud soojustusmaterjal on kinnitatud ebaõigesti. Lisaks fassaadile on rajatud ebaõigesti ka hüdroisolatsioon. Kostjad vastutavad fassaadi puuduse eest, sest see puudus oli olemas kinnistu juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko üle minemisel. Valminud osas eeldasid ostjad, et nad ostavad uusehitise, mis ei vaja renoveerimist, vaid osaliselt ehitustööde lõpetamist. Hagejad pidid paigaldama küttesüsteemi ja lõpetama siseviimistlustööd.
21.Võttes arvesse, et hagejate nõude aluseks on ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue, on hagejate hinnangul asjakohane TsÜS § 146 lg-s 2 märgitud viieaastase aegumistähtaja kohaldamine. Seega oleks nõue aegunud 16.02.2019 juhul, kui hagejad ei oleks pöördunud enne aegumist hagiavaldusega kohtusse. Juhul kui aegumistähtaja kulgemist ei saa lugeda alates elamu valduse üleandmisest 16.02.2014, hakkas aegumistähtaeg kulgema peale küttesüsteemi paigaldamist ja termograafiauuringu tegemist, milliste tegemise tähtaegades on pooled kokku leppinud. Lepingu p 5.5 tuleb tõlgendada selliselt, et elamu loeti valminuks peale küttesüsteemi paigaldamist ning termograafia uuringu tegemist. Sisuliselt leppisid pooled kokku elamu valmimise lõpptähtajas.
22.Maakohus omistas hagejatele ehituseksperdi teadmised, mille kohaselt oleksid hagejad pidanud elamu rõdu alusel fassaadi osal oleva prao alusel järeldama, et kogu elamu fassaad (mida oli 320 m2) on rajatud ebaõigesti, seejuures pidid ilma eriteadmisi omamata fotol nähtava vee valgumise jälgedest järeldama, et fassaadi krohvi alune soojustusmaterjal on paigaldatud ebaõigesti, et ebaõige on ka krohvi paksus ja valesti on rajatud hüdroisolatsioon. Fotodel nähtavate fassaadi kahjustuste hindamisel tuleb arvesse võtta ka kostjate poolt elamu müümisel tehtud hinnapakkumist, milles kostjad avaldavad, et fassaadi korrastamise eelduslik kulu on 300 eurot. Eeltoodu valguses ei saanud hagejad elamu ülevaatamisel mitte kuidagi järeldada, et renoveerida tuleb kogu elamu fassaad (sh hüdroisolatsioon), sealhulgas tuleb uuesti kinnitada tüüblitega kogu elamu ulatuses fassaadi soojustusplaadid. Maakohus ei hinnanud varjatud puuduste osas seisukoha kujundamisel hagile lisatud ekspertiisi, millest nähtub, et suur osa puudusi (ehitustehnilisi puudusi) said ostjatele teatavaks alles peale fassaadi ja rõdu avamist. Seetõttu ei saanud selliste puuduste esinemine olla kuidagi nähtav elamu ülevaatuse ajal enne müügilepingu sõlmimist. Vastustajate seisukoht
23.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Menetluse käik
24.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 21.12.2022 otsusega maakohtu otsuse osaliselt ja tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt, mõistis kostjatelt hagejate kasuks
2-18-18020 solidaarselt välja 1873,20 eurot ning jaotas sellele vastavalt ka menetluskulud. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.
25.Kostjad esitasid kassatsioonkaebuse, milles palusid ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus.
26.Riigikohus tühistas 06.06.2023 otsusega ringkonnakohtu 21.12.2022 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Kassatsiooniastmes vaidlesid pooled selle üle, kas käesoleval juhul on müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest tulenevate nõuete aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat või TsÜS § 146 lg 2 teise lause kohaselt viis aastat.
27.Riigikohus selgitas, et TsÜS § 146 lg 2 esimese lause kohaldamisala on laiem kui üksnes uue ehitise lõpuni valmisehitamine ning selle puudustest tulenevad nõuded. Viieaastane aegumistähtaeg kohaldub ka juhul kui töövõtulepingu esemeks oli mõni ehitusetapp (nt tehnosüsteemi paigaldus, siseviimistluse teostamine vms), juurdeehitus, renoveerimine vms. VÕS § 651 lg 1 järgi hakkab aegumistähtaeg kulgema kokkulepitud töö (nt ehitise osa või juurdeehituse) valmimisest või kui tellija on kohustatud töö vastu võtma, siis töö vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest. TsÜS § 146 lg 2 teine lause ei sätesta viieaastast aegumistähtaega, vaid pikendab TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud kolmeaastast aegumistähtaega maksimaalselt kuni viie aastani ehitise valmimisest. Aegumise vastuväite lahendamiseks tuleb ringkonnakohtul tuvastada, millal valmis vaidlusalune ehitise osa, mille puudustele hagejad tuginevad.
28.Ringkonnakohus andis 13.06.2023 pooltele võimaluse esitada tulenevalt Riigikohtu otsusest asjaolusid ja tõendeid. Kostjate taotluse tõendite vastuvõtmiseks rahuldas ringkonnakohus 03.01.2024 määrusega.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
29.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise kohta on lõppjäreldusena õige, kuid muuta tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi maakohtu otsuse põhjendusi. Hagejate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.
30.Pooled sõlmisid 17.02.2014 müügilepingu, millega kostjad müüsid hagejatele Keilas Hommiku tn 9 asuva kinnistu, mille oluliseks osaks oli lõpuni ehitamata elamu.
31.Hagejate väitel oli elamu fassaad, sh soojustus, ja rõdu hüdroisolatsioon ehitatud nõuetele mittevastavalt, mistõttu ei vastanud müüdud asi lepingutingimustele ja kostjad on rikkunud müügilepingut. Puudustest said hagejad teada 2017. aastal. Kostjate lepingurikkumise tõttu on hagejatele tekkinud kahju fassaadi ümberehitamisega tekkivate kulude kandmisest. Kostjad vaidlesid hagile vastu, väites, et hagejad olid teadlikud elamu seisukorrast, fassaaditööd olid tehtud vastavalt nõuetele ja hagejate nõue on aegunud.
32.Ringkonnakohtu arvates on maakohus õigesti hagejate nõude kvalifitseerinud VÕS § 217 lg 1 p 2, § 218 lg 1 ja § 115 lg 3 järgi. Maakohus jättis hagi rahuldamata seetõttu, et hagi on esitatud pärast aegumistähtaja lõppu ja kostjad keeldusid seetõttu põhjendatult oma kohustuse täitmisest (TsÜS § 142 lg 1).
33.Ringkonnakohus tuvastab esmalt, kas hagejate nõue on aegunud. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejate nõude aegumisele kohaldub TsÜS § 146 lg 1, nagu leidis maakohus, või TsÜS § 146 lg 2 teine lause, ja mis ajast hakkas aegumine kulgema.
2-18-18020
34.TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud aegumistähtaeg on üldine tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg. Vastavalt Riigikohtu selgitusele TsÜS § 146 lg 2 teine lause ei sätesta poolelioleva elamu müümisel viieaastast aegumistähtaega, vaid pikendab TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud kolmeaastast aegumistähtaega maksimaalselt kuni viie aastani ehitise valmimisest. TsÜS § 147 lg 1 järgi aegumistähtaeg algab nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti ja lg 2 sätestab, et nõue muutub sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Vaidlust ei ole, et TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud üldine aegumistähtaeg hakkab kulgema müügilepingu sõlmimisest. TsÜS § 146 lg 2 teist lauset tuleb tõlgendada koosmõjus sama sätte esimese lausega ja viieaastane aegumistähtaja kulgemine algab tööde valmimisest, mille puudustele hagejad tuginevad.
35.Hagejad väitsid, et kehtivatele nõuetele mittevastavalt oli ehitatud elamu soojustussüsteem, mis koosneb elamu soojustusest, sh fassaadi soojustus, ja küttesüsteemist, mis paigaldati hagejate poolt pärast müügilepingu sõlmimist. Hagejate arvates soojustusplaatide elamule paigaldamine ei oma aegumise seisukohalt tähendust. Kostjate väitel olid vaidlusalusteks töödeks elamu fassaaditööd, sh krohvimine ja soojustuse paigaldamine, ning rõduukse juures hüdroisolatsiooni paigaldamine. Ringkonnakohus nõustub kostjatega, et ehitustööde etapiks, mille puudustele hagejad tuginevad, on elamu fassaaditööd, sh soojustuse paigaldamine terve fassaadi ulatuses ja hüdroisolatsiooni paigaldamine rõduukse juures. Eelviidatud tööd olid hõlmatud fassaadi ehitamisega: elamu väliskonstruktsioonile paigaldati soojustusmaterjal ja hüdroisolatsioon ja seejärel krohviti kogu elamu. Ebaõige on hagejate väide, et fassaadi viimistlust ja selle soojustuse nõuetele vastavust ei saa kontrollida enne küttesüsteemi paigaldamist. Hagejad ei ole tuginenud sellele, et elamu ei pea sooja, mis oleks tuvastav pärast elamu küttesüsteemi tööle hakkamist, vaid sellele, et fassaadi soojustus on kinnitatud seinale ja hüdroisolatsioon on rõduukse juures paigaldatud ebaõigesti. Hagejad ei ole esile toonud, et fassaadi soojustuse ebaõige paigaldus mõjutaks elamu soojapidavust.
36.Eeltoodut arvestades tuleb ringkonnakohtul tuvastada, millal valmisid elamu fassaaditööd, sh soojustuse paigaldamine, rõduukse juures hüdroisolatsiooni paigaldamine ning elamu krohvimine. Juhindudes Riigikohtu otsusest andis ringkonnakohus pooltele võimaluse asjaolude ja tõendite esitamiseks seonduvalt vaidlusaluste töödega. Kostjad on vastuses hagile esile toonud, et enne müügilepingu sõlmimist oli pooleliolev krohvitud hoone seisnud ca 8 aastat ilma kütmata. Hoones oli tegemata siseviimistlus ning paigaldamata küttesüsteem ja vaheuksed. Kostjate väitel ehitati elamu fassaad koos soojustusega valmis 2007. aastal ja pärast seda enam fassaaditöid ei tehtud. Hagejad ei ole väitnud, et vaidlusalused tööd oleksid tehtud muul ajal, kuid nad väidavad, et kostjad ei ole tõendanud 2007. aastal tööde tegemist.
37.Tulenevalt tunnistajate OG, kes tegi elamu Hommiku tn 9 juures fassaaditöid, ja VP, kes elab vaidlusaluse elamu naabruses, ütlusest tehti fassaaditööd juulis ja augustis 2007. VP avaldas, et elamut ehitati veel septembris 2007, kuid pärast seda enam kostjad elamut edasi ei ehitanud. Fassaadi ehitamist 2007. aastal tõendab ka kostjate esitatud foto dateeringuga 17.07.2007, millelt on näha, et hoone ümber on tellingud ja toimub ehitamine (II kd, tl 181). Kostjate esitatud Google Maps juuli 2011 tänavavaate fotost on tuvastatav, et elamu fassaad oli valmis ehitatud (II kd, tl 181 pöördel). Eeltoodud tõendite põhjal tuvastab ringkonnakohus, et elamu fassaaditööd oli valmis hiljemalt septembri lõpuks 2007. TsÜS § 146 lg 2 teise lause järgi hakkas seega fassaadiga seonduvate ehitustööde osas aegumistähtaeg kulgema hiljemalt oktoobri algusest 2007 ja müügilepingu sõlmimise ajaks 17.02.2014 oli vaidlusaluste tööde osas TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatud 5-aastane aegumistähtaeg möödunud. Eeltoodut arvestades
2-18-18020 ei pikenenud hagejate nõude esitamiseks TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud aegumistähtaeg § 146 lg 2 järgi ja maakohtu järeldus hagejate nõude aegumise kohta 14.02.2017 on õige.
38.Ringkonnakohtu istungil väitsid hagejad, et nende nõudele aegumise kohaldamine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostjad käitusid müügilepingu sõlmimisel ja sellele eelnenud läbirääkimistel pahauskselt, varjates elamu puudusi ja püüdes näidata elamut paremas seisukorras olevana, kui see tegelikult oli. Hagejad rõhutasid, et tunnistajate ütlustest selgus, et kostja I oli ehitusettevõtja, mistõttu ta pidi teadma, et elamu ei ole ehitatud normidele vastavalt. Kostjad hagejate väitega ei nõustunud.
39.VÕS § 6 lg 1 sätestab, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ja lg 2 kohaselt võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas tsiviilasjas ei ole esile toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostjad oleksid käitunud hagejate suhtes hea usu põhimõtte vastaselt ja varjanud teadlikult ehitise vigasid. Sellest, et kostja I on olnud ehitusalal ettevõtja, hagejate poolt soovitud järeldust teha ei saa. Hagejad heitsid kostjatele ette, et fassaadi soojustusplaadid olid kinnitatud ilma tüübliteta, kasutades ainult kinnitussegu, ja kostja I oleks pidanud olema teadlik õigest tehnoloogiast. Ringkonnakohus märgib puutuvalt soojustusplaatide paigaldamist, et juhendis on lubatud alla 7 m kõrguste elamute puhul soojustusmaterjal kinnitada ilma tüübliteta (II kd, tl 14), mistõttu ei saa kostjale I ette heita, et tema isikuna, kes oli teadlik ehitusnormidest, pidi teadlik olema väidetavalt ebaõigesti paigaldatud soojustusest. Lisaks on ekspert MP kinnitanud, et soojutusplaadid on kinnitatud viisil, mis tagavad elamu fassaadi püsivuse (II kd, tl 5 pöördel). Eeltoodut arvestades ei saa kostjatele ette heita teadlikkust väidetavast fassaadi soojustuse ebaõigest paigaldamisest ja selle varjamisest, mistõttu ei ole kostjad käitunud hea usu põhimõttega vastuolus ja aegumist hagejate nõudele ei saaks kohaldada.
40.Kuna hagejate nõue on aegunud, siis ei ole vajalik tuvastada kahju hüvitamise nõude täpseid asjaolusid ja seda, kas nõue oleks põhjendatud, juhul kui see ei ole aegunud. Kuigi maakohus on poolte väiteid vaidlustatud otsuses käsitlenud ja pooled on need ka vaidlustanud, ei pea ringkonnakohus menetlusökonoomilistest kaalutlustest lähtudes vajalikuks hagejate väidetele vastata, kuna hagi jääb rahuldamata seoses aegumisega. Menetluskulude jaotus
41.Maakohus on menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 järgi õigesti jätnud võrdsetes osades hagejate kanda. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi apellatsioonimenetluse kulud jätta samuti võrdsetes osades hagejate kanda. Riigikohus ei ole käesolevas asjas tehtud otsuses menetluskulusid jaganud, mistõttu tuleb need jagada ja ka seal kantud kulud jätta võrdsetes osades hagejate kanda. Kuna maakohus ei määranud kindlaks menetluskulude rahalist suurus, siis ei tee seda ka ringkonnakohus. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.
42.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.