Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kai Kullerkupp ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Algis Sarapsoni ja Ellin Sarapsoni hagi Vladimir Želudoki ja Svetlana Želudoki vastu 22 176 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 21. detsembri 2022. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Vladimir Želudoki ja Svetlana Želudoki kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
1873 eurot 20 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Algis Sarapson Hageja Ellin Sarapson Hagejate ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristjan Aava Kostja Vladimir Želudok Kostja Svetlana Želudok Kostjate ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Jaak Oja
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 21. detsembri 2022. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-18020 ning saata asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
1.Algis Sarapson (hageja I) ja Ellin Sarapson (hageja II) esitasid 28. novembril 2018 Harju Maakohtule Vladimir Želudoki (kostja I) ja Svetlana Želudoki (kostja II) vastu hagiavalduse, milles palusid kostjatelt solidaarselt enda kasuks välja mõista 22 176 eurot.
2-18-18020 Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad kostjatega 17. veebruaril 2014 kinnisasja müügilepingu (müügileping). Müügilepingus avaldasid kostjad (müüjad), et kinnisasjal asuvale elamule (elamu) ei ole väljastatud kasutusluba ning müüjad kohustuvad selle omal kulul hankima. Samuti puudus hoonel küttesüsteem. 2017. a septembris fassaadi korrastustööde käigus ilmnesid ehitustehnilised vead. Puuduseid ei saanud hoone tavapärase ülevaatamise käigus tuvastada. Ehitustööd on dokumenteerimata, neid ei ole hagejatele (ostjatele) üle antud ja hagejad ei saanud nendega tutvuda. Nõue ei ole aegunud. Hagejad ostsid lõpetamisjärgus oleva elamuga kinnisasja. Kostjad olid elamu fassaadi valmis ehitanud. Hagejad eeldasid, et nad ostavad uusehitise, mis ei vaja renoveerimist, vaid osaliselt ehitustööde lõpetamist. Müügilepingus leppisid pooled kokku, et kui pärast ostjate poolt kütteseadmete paigaldamist on ostjate tellitud termografeerimisakti tulemusel ilmnenud elamu konstruktsioonis puudusi, on müüjad kohustatud omal kulul kõrvaldama kõik elamu konstruktsioonis ilmnenud puudused hiljemalt kuue kuu jooksul alates ostjate poolt termografeerimisakti edastamisest müüjatele. Hagejate hinnangul tuleb eelviidatud lepingupunkti tõlgendada selliselt, et elamu loeti valminuks pärast küttesüsteemi paigaldamist ning termograafia uuringu tegemist. 12. märtsil 2014 tehti termograafia uuring ja elamu saab lugeda valminuks 12. märtsil 2014, mistõttu saabus müügilepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg 12. veebruaril 2019.
2.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata. Kostjate vastuväidete kohaselt olid hagejad teadlikud elamu tehnilisest seisundist. Müügilepingus on viidatud, et puudusid küttesüsteem, siseviimistlus, vaheuksed jms. Elamu oli krohvitud kujul seisnud ca 8 aastat kütmata. Hagejad kinnitasid, et on elamu tehnilise seisundiga tutvunud. Hagejad lasid teha elamu soojapidavuse kontrolliks termograafia, vaatasid vähemalt ühel korral elamu üle koos oma tuttava ehitusmehe-spetsialistiga ning lasid läbi valgustada osa küttetorustikust, st tutvusid erilise hoolega elamu tehnilise seisundiga. Hagejad alustasid alles 2017. a suvel elamu remonti. Kahjustuste laienemise eest vastutavad hagejad, kes ei võtnud kolme ja poole aasta kestel elamut kasutades tarvitusele abinõusid ilmastikukahjustuste põhjuste kõrvaldamiseks ega edasiseks elamu fassaadi kahjustumise vältimiseks. Nõue on aegunud. Kinnisasja valdus läks hagejatele üle 16. veebruaril 2014. Kinnisasjal paiknes müügilepingu sõlmimise ajal pooleliolev ehitis, mitte elamu. Seega oli kinnisasja oluliseks osaks korrastatud kujul paigaldatud ehitusmaterjal, mitte aga elamu, sest ehitis ei olnud elamiskõlblik. Hagejad informeerisid oma pretensioonidest kostjaid e-kirjaga 19. septembril 2017, st üle kolme aasta pärast kinnisasja valduse ülevõtmist. Konkreetsel juhul on tegemist lõpetamata ehitisega kinnisasja ostuga ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 2 teises lauses viidatud hagi aegumise pikendatud tähtaeg ei kohaldu.
3.Harju Maakohus jättis 1. veebruari 2022. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt asus hagejate ostetud kinnisasjal elamu, mis oli pooleliolev ehitis. Lepinguga ei ole kooskõlas kostjate väide, justkui oleks tegemist ehitusmaterjaliga. Müügilepingust ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud aegumistähtaja lühendamises TsÜS § 145 lg 1 järgi. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 227 järgi algab aegumine asja üleandmisest ostjale ning TsÜS § 146 lg 1 järgi aeguvad müügilepingust tulenevad ostjate nõuded kolme aasta jooksul. Kolmeaastane aegumistähtaeg lõppes 14. veebruaril 2017. Seega on hagejate nõue aegunud. Asjas ei ole kohaldatav TsÜS § 146 lg 2 teine lause. Nimelt ostsid hagejad kostjatelt poolelioleva elamu kui ehitisega kinnisasja. Kostjad ei vastuta ehitise valmimise eest, sest ehitise valmimine ja selle aeg ei sõltu kostjatest. Nimetatud aegumise tähtaega saaks kohaldada siis, kui pärast asja 2(5)
2-18-18020 üleandmist oleks selle sama ehitise edasiehitamine toimunud kostjate kontrolli all (ehitavad ise lõpuni või on tellinud ehitamise teistelt isikutelt), mida kostjad küll pakkusid, aga milles pooled kokku ei leppinud. Elamu fassaadivead on küll müügilepingu eseme puudused, kuid mitte varjatud puudused, mida hagejad ei saanud märgata lepingueseme ülevaatusel. Elamu vastas lepingutingimustele, mistõttu ei saa hagejad nõuda kahju hüvitamist.
4.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada ning hagi rahuldada.
5.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 21. detsembri 2022. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjatelt hagejate kasuks solidaarselt välja 1873 eurot 20 senti, ning jaotas sellele vastavalt ka menetluskulud. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on maakohus ebaõigesti kohaldanud TsÜS § 146 lg-t 1 ning jätnud kohaldamata TsÜS § 146 lg 2 teise lause. Vaidlus puudutab elamut kui ehitist. Kui ostja saab kätte poolelioleva ehitise, peaks ta saama sellel olevatele puudustele osas, milles ehitis on valmis ehitatud, tugineda samuti viie aasta jooksul alates elamu kättesaamisest. Ebaõiglane ja seaduse mõttega vastuolus oleks ringkonnakohtu hinnangul tõlgendus, mille kohaselt juhul kui elamul on valmis ehitamata üksnes üks osa (antud juhul küttesüsteem), tuleb kohaldada elamu valmis ehitatud osas (antud juhul fassaadi ja soojustuse osas) üksnes TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud kolmeaastast aegumistähtaega. TsÜS § 146 lg 2 esimene lause sätestab töövõtulepingust tulenevate nõuete esitamiseks viis aastat alates töö vastuvõtmisest. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa olla valmis ehitatud osas ehitise vastuvõtmisel TsÜS § 146 lg 2 esimesest lausest lühem aegumistähtaeg. Pikem aegumistähtaeg osaliselt valmisehitatud ehitise müügi korral on sarnaselt töövõtulepinguga põhjendatud sellega, et ehitise puudused valmisehitatud osas võivad ilmneda alles pikema aja järel. Antud juhul said hagejad elamu valduse 14. veebruaril 2014 ning viis aastat möödus 14. veebruaril 2019, kuid hagi esitati 28. novembril 2018. Seega pole hagi VÕS § 227 ja TsÜS § 146 lg 2 teise lause alusel aegunud. Puuduliku hüdroisolatsiooniga hoone ei vasta vähemalt keskmisele kvaliteedile ja selliselt ehitatud elamu ei vasta oma kasutamisotstarbele, st ei sobi elamiseks. Kostjad vastutavad lepingutingimustele mittevastavuse eest. Puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde kogumaksumus on 1873 eurot 20 senti.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostjad esitasid kassatsioonkaebuse, milles paluvad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus. Kassatsioonkaebuse kohaselt aegus hagejate nõue TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolme aasta möödumisel kinnisasja valduse üleandmisest või termograafilise uuringu tegemise päevast. Pooled ei ole sõlminud elamu ehitamiseks töövõtulepingut. Hagejad on esitanud kahju hüvitamise nõude, mitte töövõtulepingust tuleneva nõude. TsÜS § 146 lg 2 puudutab ehitise puudusi seoses ehitise
3(5)
2-18-18020 töövõtulepinguga. Praegusel juhul on elamu näol tegemist lõpetamata ehitisega – kinnisasja ostuga koos poolelioleva ehitisega –, mistõttu TsÜS § 146 lg 2 teine lause ei kohaldu.
8.Hagejad paluvad jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 järgi tühistada materiaalõiguse normi vale kohaldamise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 järgi saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kostjate kassatsioonkaebus rahuldatakse.
10.Hagejad ostsid kostjatelt kinnisasja, millel asus pooleliolev (küttesüsteemi ja kasutusloata) hoone. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas käesoleval juhul on müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavusest tulenevate nõuete aegumistähtaeg TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat või TsÜS § 146 lg 2 teise lause kohaselt viis aastat.
11.TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. TsÜS § 146 lg 2 esimese lause kohaselt on ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg viis aastat. Sama lõike teise lause kohaselt ei aegu ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Kinnisasja müügilepingust tulenevad nõuded aeguvad üldjuhul TsÜS § 146 lg 1 järgi kolme aasta jooksul. Seda ka juhul, kui kinnisasjal on ehitis ning vaidlusalused nõuded tulenevad ehitise puudustest. Erandiks on aga TsÜS § 146 lg 2 teine lause, mis täiendab sama lõike esimest lauset. Nimelt kui müüdud kinnisasjal oleva ehitise valmimisest on möödunud vähem kui viis aastat, siis TsÜS § 146 lg 2 teise lause kohaselt ei aegu ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenevad ostja nõuded siiski enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest. Viimati nimetatud sätte eesmärk on tagada, et ehitisega kinnisasja ostjal on ehitise puuduste ilmnemisel võimalik esitada nõudeid müüja vastu sama tähtaja kestel, mis tellijal töövõtja vastu TsÜS § 146 lg 2 esimese lause järgi.
12.Ringkonnakohus leidis õigesti, et TsÜS § 146 lg-s 2 sätestatud juhtudel TsÜS § 146 lg 1 järgse aegumistähtaja pikenemine kuni viie aastani kohaldub ka ehitise puuduse tõttu nii töövõtulepingust kui ka müügilepingust tulenevatele nõuetele, kui lepingust tulenevaks kohustuseks on muuhulgas vastavalt kas ehitise osaline valmisehitamine või osaliselt valmisehitatud ehitis. Kolleegiumi arvates on TsÜS § 146 lg 2 esimese lause kohaldamisala laiem kui üksnes uue ehitise lõpuni valmisehitamine ning selle puudustest tulenevad nõuded. TsÜS § 146 lg 2 esimeses lauses sätestatud pikem aegumistähtaeg on põhjendatud sellega, et ehitise puudused võivad ilmneda alles pikema aja järel (RKTKo 25.03.2020 2-16-14644/50, p 13). Töövõtulepingu alusel ehitatud ehitise puuduste ilmnemine pikema aja möödudes ei ole omane üksnes terviklikule uusehitisele. Viieaastane aegumistähtaeg kohaldub ka juhul kui töövõtulepingu esemeks oli mõni ehitusetapp (nt tehnosüsteemi paigaldus, siseviimistluse teostamine vms), juurdeehitus, renoveerimine vms. Seega kohaldub TsÜS § 146 lg 2 esimene lause ka juhul, kui valmis on üksnes osa ehitisest, st töövõtulepingu alusel on ehitatud sisuliselt pooleliolev ehitis. TsÜS § 146 lg 2 esimese lause ja VÕS § 651 lg 1 järgi hakkab aegumistähtaeg kulgema kokkulepitud töö (nt ehitise osa või juurdeehituse) valmimisest või kui tellija on kohustatud töö vastu võtma, siis töö vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest (vt RKTKo 25.03.2020 2-16-14644/50, p 14).
4(5)
2-18-18020
13.Eelnevast lähtudes tuleb tõlgendada ka TsÜS § 146 lg 2 teist lauset. Seega on kolleegiumi hinnangul võimalik TsÜS § 146 lg 2 teist lauset kohaldada ka olukorras, kus müügilepingu esemeks olevale kinnisasjale on ehitatud üksnes pooleliolev ehitis või renoveeritud ehitis.
14.Kolleegium rõhutab siiski, et TsÜS § 146 lg 2 teise lause kohaselt pikeneb aegumistähtaeg vaid juhul, kui nõude aluseks olevad puudused on vähem kui viis aastat tagasi valminud ehitisel või selle osal või vähem kui viis aastat tagasi renoveeritud ehitisel või selle osal. Näiteks kui ehitis on vähem kui viis aastat tagasi renoveeritud, kuid vaidlusalused puudused seonduvad rohkem kui viis aastat tagasi püstitatud ning renoveerimata ehitise osaga, siis ei saa TsÜS § 146 lg 2 teist lauset kohaldada.
15.Ringkonnakohus on siiski ekslikult leidnud, et kuivõrd hagejad said elamu valduse 14. veebruaril 2014, siis aegusid hagejate nõuded 14. veebruaril 2019. TsÜS § 146 lg 2 teine lause ei sätesta müügilepingust tuleneva nõude aegumistähtaja algust. Müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab VÕS § 227 lg 1 kohaselt asja üleandmisest ostjale. Ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludel hakkasid hagejate nõuded aeguma seega 14. veebruaril 2014. Ringkonnakohus on jätnud aga tähelepanuta, et TsÜS § 146 lg 2 teine lause ei sätesta viieaastast aegumistähtaega, vaid pikendab TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud kolmeaastast aegumistähtaega maksimaalselt kuni viie aastani ehitise valmimisest. Seega üldreegli kohaselt oleks hagejate nõue aegunud 14. veebruaril 2017 (TsÜS § 146 lg 1). TsÜS § 146 lg 2 teise lause kohaldamiseks tuli ringkonnakohtul tuvastada, millal valmis vaidlusalune ehitise osa, mille puudustele hagejad tuginevad. Sealjuures on määrav, millal kostjad ise ehitustööd lõpetasid, või kui kostjad tellisid tööd töövõtulepingu alusel kolmandatelt isikutelt, siis millal kokkulepitud töö valmis, töö vastu võeti või vastuvõetuks loeti (TsÜS § 146 lg 2 esimene lause ja VÕS § 651 lg 1) (vt RKTKo 25.03.2020 2-16-14644/50, p 14).
16.Lähtudes TsMS § 230 lg-st 1, peab kostja, kes esitab aegumise vastuväite, tõendama asjaolud, millele tema aegumise vastuväide tugineb. Seega kui kinnisasja müüja kostjana esitab ehitise müügilepingust tulenevale ostjast hageja nõudele aegumise vastuväite, peab müüja tõendama, et TsÜS § 146 lg 1 ja VÕS § 227 lg 1 kohaselt on möödunud kolm aastat asja üleandmisest ostjale. Kui ostja esitab omakorda vastuväite, mille kohaselt ei ole möödunud TsÜS § 146 lg 2 teises lauses sätestatud viieaastane aegumistähtaeg ehitise valmimisest, siis peab müüja tõendama, millal vaidlusalune ehitis või ehitise osa valmis.
17.Kuivõrd praegusel juhul ei ole ringkonnakohus tuvastanud vaidlusaluse elamu sellisel kujul valmimise aega, nagu see ostjatele üle anti ja Riigikohus ise tõendeid ei hinda (TsMS § 688 lg-d 3-5), siis tuleb asi uueks läbivaatamiseks tagasi saata ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus andma kostjale võimaluse tõendada, millal valmis elamu TsÜS § 146 lg 2 tähenduses.
18.Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse ja saadab asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja menetluskulude suuruse rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel alama astme kohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. (allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.