Määruse tegemise aeg ja koht 23.12.2025, Tallinn Tsiviilasja number
2-22-15103
Tsiviilasi
X avaldus Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu 18.08.2022 üldkoosoleku otsuse p 1, 05.09.2022 üldkoosoleku otsuse p 1, 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse p-de 1 ja 2 ning põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 tühisuse tuvastamiseks ning ebaseadusliku küttesüsteemi eemaldamiseks ja algse küttesüsteemi taastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.07.2024 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ene Soop Puudutatud isik Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu (registrikood 80198813), lepinguline esindaja Tõnis Kõiv Puudutatud isik C (isikukood XXXXXXXXXXX), Puudutatud isik Y (isikukood XXXXXXXXXX), Puudutatud isik W (isikukood XXXXXXXXXXX)
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada X määruskaebus osaliselt.
2.Tühistada Harju Maakohtu 11.07.2024 määrus osas, millega maakohus jättis avalduse põhikirja punktide 5.9. ja 5.15. vaidlustamise osas rahuldamata. Teha tühistatud osas uus määrus, millega tuvastada, et Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu ei võtnud 05.09.2022 üldkoosolekul vastu põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 muutmise otsust. Samuti muuta maakohtu määruse põhjendusi 10.10.2022 üldkoosoleku otsuste 1 ja 2 vaidlustamise osas. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.
3.2.tuvastada, et Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu ei otsustanud 05.09.2022 üldkoosolekul põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 muutmist;
3.3.jätta rahuldamata Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu 18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022 otsuste tühisuse tuvastamise ja kehtetuks tunnistamise nõue ning ebaseaduslike küttesüsteemide eemaldamise ja esialgse küttesüsteemi taastamise nõue.
3.4.Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud X kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (avaldaja) esitas Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu (KÜ, puudutatud isik I) ja W (puudutatud isik IV) vastu avalduse, milles palus: -
tuvastada 18.08.2022 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisuse või tunnistada see kehtetuks; tuvastada 05.09.2022 üldkoosoleku otsuse p 1 tühisus või tunnistada see kehtetuks, samuti registrile esitatud põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 tühisus; tuvastada 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse p-de 1 ja 2 tühisus või tunnistada need kehtetuks; kohustada KÜ-d ja W eemaldama ebaseaduslikud küttesüsteemid ja taastama ridaelamu ehitusprojektijärgne küttesüsteem.
Menetluskulud palus avaldaja jätta KÜ või teiste puudutatud isikute kanda.
1.1.Avalduse kohaselt moodustati KÜ 2004. aastal nelja korteriga ridaelamu valitsemiseks. Avaldajale kuulub korteriomand nr 2. W saatis 05.08.2022 e-kirjaga 18.08.2022 toimuva üldkoosoleku kokkukutsumise teate, mille päevakorra p 1 kohaselt otsustatakse küttekulude ruutmeetripõhise arvestuse üle alates sügisel algavast kütteperioodist. Põhjendusi ega dokumente küttekulude arvestuse muutmiseks ei esitatud. Avaldaja esitas 20.08.2022 kuni 28.08.2022 korduvalt taotlusi 18.08.2022 üldkoosoleku protokolli saamiseks, kuid sai selle alles 29.08.2022 teiselt korteriomanikult Qilt. Protokollist selgus, et kõnealusel üldkoosolekul võeti vastu otsus nr 1: muuta alates sügisel algavast kütteperioodist küttekulude arvestamine ruutmeetripõhiseks, läbi viia uus koosolek ja muuta KÜ põhikirja punkti 3.2.6. W saatis 19.08.2022 e-kirjaga 05.09.2022 üldkoosoleku kokkukutsumise teate, mille päevakorra p 1 kohaselt otsustatakse KÜ põhikirja p 3.2.6 viimase lõigu muutmine sõnastuses „makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse soojusenergia puhul eriomandi üldpinna suurusest ning külma vee ja kanalisatsiooni puhul arvesti näidu järgi“. Põhikirja eelnõud ega põhjendusi ei esitatud. Avaldaja esitas 31.08.2022 registrile avalduse, milles palus mitte sisse kanda 05.09.2022 põhikirja muudatust. W esitas 07.09.2022 registriosakonnale kandeavalduse 2
põhikirja muudatuse sisseviimiseks. Registriosakond peatas 12.09.2022 määrusega KÜ kandeavalduse menetlemise kuni vaidluse lahendamiseni ja andis avaldajale tähtaja hagi esitamiseks. Avaldaja küsis 08.09.2022 kuni 18.09.2022 KÜ-lt 05.09.2022 üldkoosoleku protokolli, mille W saatis avaldajale 18.09.2022. KÜ ei saatnud avaldajale põhikirja projekti ega uut põhikirja. Avaldaja sai registrile esitatud põhikirja notarilt. Kehtiva ja 05.09.2022 üldkoosoleku otsusega muudetud põhikirja võrdlemisel selgus, et 05.09.2022 põhikirjas on täiendavalt muudetud ka p 5.9. ja 5.15, mille muutmist päevakorras ei olnud. Registrile esitatud põhikiri kandis märget, et see on vastu võetud 05.09.2022 üldkoosolekul. Seega oli põhikiri hääletusel redaktsioonis, mida eelnevalt ette ei saadetud. Päevakorras mitteolnud põhikirjapunktide muutmine on tühine. W saatis 02.10.2022 kutse 10.10.2022 üldkoosoleku kokkukutsumiseks. Selle päevakorra p 2 on sama, mis võeti vastu 05.09.2022 üldkoosolekul ning mille menetluse registriosakond peatas. KÜ ei saatnud avaldajale kutsega põhikirja projekti. Päevakorra p 1 kohaselt valiti juhatus, kuid 17.06.2022 üldkoosolekul juba valiti juhatus. Põhikirja p 5.2. kohaselt on KÜ-l üks juhatuse liige, kes valitakse kaheks aastaks, kuid juhatuse tagasiastumisest ei ole teatatud ja tagasikutsumine ei olnud ka kõnealuse üldkoosoleku päevakorras.
1.2.Küttekulude arvestamise aluseid muutvad otsused on tühised. Kutsetes ei olnud märgitud põhikirja eelnõuga tutvumise võimalust ning põhikirja ega majanduskava ei saadetud ka avaldaja e-posti aadressile. Samuti ei osalenud koosolekul kõik korteriomanikud ning avaldaja ei kiida otsust heaks. Samasisuliste üldkoosolekute kutsetel ei ole toodud fundamentaalse muudatusega kaasneva majandamiskulude jaotamise osas ühtegi põhjendust, maksete võrdlust ega eelarvet korteriühistu poolt (majanduskava muutmine). Küttekulude arvestuse muutmise otsus on tühine tulenevalt korteriomanike erikokkuleppe olemasolust, mida ei saa põhikirjaga muuta (korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 17 lg 2). Alates 1999. aastast on kõigi korterite soojuse (kaugkütte) arvestus toimunud mõõdikute näidu alusel ning soojuskadu, mis on soojussõlmes asuva maja üldsoojamõõdiku näidu ja korterite soojamõõdikute summa vahe, on jagatud proportsionaalselt korterite vahel vastavalt korteriomandi mõttelise osa suurusele (põhikirja p 3.2.6). Korteriomanikel oli juba aastaid enne KÜ loomist suuline kokkulepe soojakulu mõõdikute järgi arvestamiseks, mis KÜ moodustamisel kanti 2004. aastal KÜ põhikirja. Seda kokkulepet ei saa muuta põhikirja muutmisega. Kehtiva, 2004 kinnitatud põhikirja p 3.2.6 viimase lõigu kohaselt arvestatakse soojakulu tarbimispõhiselt mõõdikute järgi. Kehtiva kulujaotuse aluste muutmine on ebaõiglane ja vastuolus hea usu põhimõttega, kuna mõõtesüsteem on paigaldatud ja kasutusel aastaid, omanikud on nendesse investeerinud. Kulujaotuse aluste muutumisel muutuksid maksed ebavõrdseks ega vastaks korteri kasutatavale tegelikule soojuskulule. Korteriomandid (eriomandid, mis koosnevad eluruumidest ja mitteeluruumidest (garaažidest)) on erinevad ja sisaldavad erinevalt kütmata osi nagu garaažid, isegi rõdud ja terrassid. Mõõdikute järgi tarbimine seevastu soodustab säästlikku tarbimist, täpset arvestust ning hoiab keskkonda.
1.3.Korteriomandi nr 4 omanik W on muutnud projektijärgset radiaatorküttesüsteemi ilma kaasomanike nõusolekuta. Korteri nr 4 omanik on eemaldanud radiaatorkütte ning paigaldanud ilma kaasomanike nõusolekuta põrandakütte. Küttetorude asendamine suurema või väiksema läbimõõduga torude vastu radiaatorite vahel ning küttetorude teekonna muutmine mõjutab tervet elamu küttesüsteemi. See on viinud küttesüsteemi tasakaalust välja,
3
suurendanud korteriomanike vahel jaotatavat üldkulu ning seab ohtu kaasomanike vara. Muu hulgas on korteri nr 4 omanik lisanud ebaseaduslikult küttekeha (korstna) hoone välisseinale. Korteriühistu seisukoht
2.KÜ palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
2.1.Avaldaja omandas 1999 korteriomandi nr 2. Avaldaja paigaldas teiste korteriomanikega kokku leppimata soojusmõõdiku ja soojavee boileri ning asus küttekulude eest tasuma soojusmõõdiku näidu alusel. Samas ei ela avaldaja oma korteris alates 2006. aastast. Kui avaldaja korter on välja üüritud, siis on korteriomandi nr 2 soojakulu võrreldav korteriomandi nr 3 soojakuluga, kuid kui korterit ei kasutata, on ühe korteri küttekulu tunduvalt väiksem, mõjutades kahe naaberkorteri küttekulu suurust. Avaldaja ei ole võimaldanud tema eriomandis asuvale mõõdikule juurdepääsu, mistõttu puudub KÜ-l võimalus veenduda avaldaja poolt esitatud soojamõõdiku näidiku andmete tõepärasuses.
2.2.Korteriühistu 18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosolekute otsused kehtivad. KÜ ei ole rikkunud kõnealuste üldkoosolekute kokkukutsumise korda. Üldkoosolekute kokkukutsumise teade saadeti vähemalt 7 päeva ette ning selles oli märgitud koosoleku toimumise aeg, koht ja päevakord. Teavitus üldkoosolekust koos materjalidega saadeti korteriomanike e-posti aadressidele. KÜ avaldas põhikirjas muudetava punkti ja muudatuse sisu üldkoosoleku kokkukutsumise teates. KÜ saatis 18.08.2022 ja 05.09.2022 üldkoosolekute protokollid vastavalt 11 päeva ja 13 päeva pärast koosolekuid, ehk seaduses sätestatud tähtaja jooksul (mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 21 lg 7). Küttekulude arvestamine on sätestatud 2004. aastal vastu võetud põhikirjas. Korteriomanike vahel puuduvad muud kui põhikirjas sätestatud kokkulepped küttekulude arvestuseks. KÜ otsustas 05.09.2022 üldkoosolekul muuta vaid põhikirja p 3.2.6. viimast lõiku. Muid põhikirja muudatusi ei ole KÜ otsustanud. Kuna KÜ ei ole 05.09.2022 üldkoosolekul muutnud põhikirja p 5.9. ega p 5.15., tuleb avaldaja taotlus nende põhikirja punktide tühisuse tuvastamiseks jätta tähelepanuta. 10.10.2022 üldkoosolek sisuliselt kordas varasemaid otsuseid. Selle koosoleku eesmärk oli anda avaldajale võimalus osaleda KÜ üldkoosolekul ning otsustada põhikirja muudatuse ja juhatuse üle.
2.3.Korteris nr 4 ei ole toimunud avaldaja poolt väidetud ümberehitust ning avaldaja poolt esitatud foto seda ei tõenda. Sellel nähtuvad eelisoleeritud plasttorud asendavad eelnevalt olnud rauast magistraaltorusid. Avaldaja väide küttesüsteemi ebaseaduslikkuse kohta ning väidetava ehitusprojektijärgse küttesüsteemi kohta on tõendamata. Avaldaja kohustamisnõue on pahatahtlik, kuna on esitatud 14 aastat hiljem. Korteriomaniku Q seisukoht
3.Q palus jätta avalduse rahuldamata. Korteriomaniku Leevi Rahuleid Hargi seisukoht
4.Y märkis seisukohas kohtule, et tema huvid on kohtuvaidluses esindatud korteriühistu poolt.
4
Korteriomaniku W seisukoht
5.Korteris nr 4 on siiani kasutusel malmradiaatorid (radiaatorküte). 2001. aastal tehti kooskõlas tol ajal kehtinud õigusnormidega (ei eeldanud ehitusluba) küttetorude vahetus ehk osa asendamine samaväärsega. Edasine menetlus maakohtus
6.Q teatas 24.03.2023 e-kirjas kohtule, et ei ole enam Köömne 21-3 omanik. Tema asemel kaasati menetlusse puudutatud isikuna C.
7.Nii avaldaja kui ka KÜ esitasid paikvaatluse taotluse. Avaldaja esitas 14.06.2023 taotluse paikvaatluse läbiviimiseks, et teha kindlaks asja lahendamiseks vajalik faktiline olukord. Avaldaja hinnangul on korter nr 4 osas oluline kontrollida, kas põrand on soe, kuidas on ühendatud fotolt nähtuvad plasttorud, kuidas on väljaehitatud korteri 4 soojusmõõtesõlm, kas see on projektijärgne või sisaldab erisusi ning kuidas hargnevad pea- ja tagasivoolu torud. Avaldaja hinnangul tuleks vaatlusele kutsuda ekspert, kuna tegemist on varjatud tehnilise lahendusega. KÜ esitas paikvaatluse taotluse, et kontrollida küttesüsteemi ja soojamõõdiku seisukorda korteriomandis nr 2, ning palus paikvaatluse taotluse rahuldada juhul, kui kohus rahuldab avaldaja paikvaatluse taotluse.
8.KÜ esitas 27.11.2023 taotluse teha küttesüsteemi taastamisnõude osas aegumise tõttu vaheotsuse. Küttesüsteem on toiminud samamoodi alates 2001. aastast, mil korteriomandis nr 4 asendati ühetorusüsteem kahetorusüsteemiga. Avaldaja oli sellest teadlik alates 2001, kuid kindlasti alates 07.05.2009, millal on tehtud avaldaja poolt kohtule esitatud foto küttesüsteemi torudest. Seega sai avaldaja küttesüsteemi muutmisest teadlikuks 14 aastat tagasi.
9.Avaldaja vastuväidete kohaselt ei ole aegumine kohaldatav, kuna tegemist on avalikul õigusel põhineva nõudega. Ehitamiseks ja ehitise kasutamiseks on vaja luba. Ilma loata ehitamine on ebaseaduslik. Ümberehitamise puhul on nõutav ehitusprojekt ja ehitusteatis, mis esitatakse Tallinna Linnaplaneerimisametile kontrollimiseks. Kuna seda ei ole tehtud, ei ole kontrollitud ka ehitise ohutust. Lisaks puudub küttesüsteemi muutmiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. Tegemist on jätkuva rikkumisega, sest ehitus on jätkuvalt ebaseaduslik. Lisaks on võimalik ümberehitus mitmes etapis, eri aegadel.
10.Maakohus jättis 23.02.2024 määrusega nii avaldaja kui ka KÜ taotluse paikvaatluse korraldamiseks rahuldamata. Samuti jättis maakohus rahuldamata KÜ taotluse vaheotsuse tegemiseks. Maakohtu määrus ja põhjendused
11.Maakohus jättis avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.
11.1.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: -
Tallinnas Köömne 21 kinnistul asub 4 korteriomandiga 1988. aastal valminud ridaelamu; korteriühistu registreeriti äriregistris 13.02.2004, põhikiri võeti vastu 22.01.2000 ja esitati äriregistrile 31.05.2004. avaldaja on Tallinn, Köömne tn 21 KÜ liige, W on korteriühistu juhatuse liige. 5
-
18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022 toimusid korteriühistu üldkoosolekud.
11.2.Maakohtu hinnangul ei ole avaldaja tõendanud, et kaasomanikud sõlmisid küttekulude arvestamise osas erikokkuleppe. Kehtiv soojusenergia arvestamise alus (s.o korteriomaniku poolt tarbitud teenuse maht) määrati 2004 kaasomanike poolt vastu võetud põhikirjas. Põhikirjas sätestatut on korteriomanike üldkoosolek pädev muutma. Seadus ei eelista tarbimispõhist kulujaotust kaasomandi osa suuruse põhisele jaotusele. Soojusenergia arvestamise aluse muutmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ega heade kommetega. Asjaolu, et 20 aastat on soojusenergia mõõtmisel lähtutud soojusmõõdiku näitudest, ei tähenda, et üldkoosolek ei või kehtestada teistsugust kulude jaotuse põhimõtet. Muudatuseks ei ole vaja võrrelda erinevate korterite soojatarbimist ega analüüsida tarbitud energiakoguseid. Arvestuse aluse muutmiseks ei pea olema mõjuvat põhjust, vajalik on üksnes üldkoosoleku otsus.
11.3.Üldkoosolekud olid otsustusvõimelised ning üldkoosolekute kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Kokkukutsumise teated saadeti vähemalt 7 päeva ette, teatele oli märgitud koosoleku toimumise aeg, koht ja päevakord ning põhikirja muutmisest teavitas korteriühistu korteriomanikke nõuetekohaselt. 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosolekute päevakorras oli põhikirja muutmine. KÜ avaldas üldkoosoleku kutses kogu info ettevalmistatud põhikirja muudatuse kohta, st nii muudatuse sisu kui muudetava punkti lõigu täpsusega. Kuna KÜ tutvustas kogu eelnõu muudatust kutses, ei olnud vaja eelnõuga tutvumise korrale viidata.
11.4.Üldkoosolekute otsuste avaldajale saatmise ajal ei ole otsuste kehtivuse tuvastamise seisukohast tähtsust. KÜ ei ole rikkunud protokollide edastamise kohustust ega hilinenud nende kättetoimetamisega. Põhikiri ei sätesta üldkoosoleku otsuse kättetoimetamise aega ning KÜ on järginud MTÜS § 21 lg-s 7 sätestatud 14-päevast tähtaega. Samas märkis maakohus, et KÜ-l tuleks siiski edastada protokoll ühistu liikmele esimesel võimalusel – kui see on võimalik esitada registriosakonnale, on seda samal ajal võimalik edastada ka ühistu liikmetele.
11.5.Kuna KrtS § 29 lg-st 1 ega 2 ei tulene ühistu liikme õigust nõuda põhikirja punktide tühisuse tuvastamist, tuleb vastav nõue jätta rahuldamata. Avaldaja ei ole viidanud, millisest üldkoosoleku otsusest nähtub põhikirja p-de 5.9. ja 5.15. muutmine ning KÜ on kinnitanud, et vastav otsus puudub. KÜ selgituste kohaselt oli tegemist eksimusega. Kui KÜ on siiski esitanud registriosakonnale põhikirja kõnealuste muudetud punktidega põhikirja, siis on registril vastava üldkoosoleku otsuse puudumise tõttu võimalik keelduda vastavate muudatustega põhikirja registrisse kandmisest.
11.6.Maakohus asus seisukohale, et 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse p 1, millega valiti juhatus, ei ole tühine. Avaldaja 31.08.2022 pöördumisest registriosakonnale nähtub, et avaldaja ei pidanud 17.06.2022 juhatuse valimist õiguspäraseks. Juhatuse ametiaja pikendamise otsust ei olnud registripidajale esitatud ja seda ei olnud registrisse kantud. Seetõttu oli üldkoosolekul õigus 10.10.2022 valida juhatus ja esitada vastav otsus kande tegemiseks viivitamatult registripidajale. Avaldaja käitumine, kus ta registrile esitatud avalduses väidab juhatuse puudumist, kuid on kohtumenetluses seisukohal, et 10.10.2022 oli juhatus valitud, ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega.
6
11.7.Avaldaja ei ole tõendanud, et W küttesüsteemi ümberehitused on ebaseaduslikud, ega asjaolu, et maja ülejäänud küttesüsteem on käesoleva hetkeni projektijärgne.
11.8.KÜ saab tugineda küttesüsteemi endise olukorra taastamise nõude aegumisele. Tegemist on seadusest tuleneva nõudega (asjaõigusseaduse (AÕS) § 89 ja § 74 lg 1), mille aegumistähtaeg on 10 aastat (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149). W selgitas, et ta vahetas küttetorud 2001, ning avaldaja esitas küttesüsteemi ümberehitamist tõendava 07.05.2009 tehtud foto. Avaldaja teadis rikkumisest juba 14 aastat tagasi. Avaldaja nõude esitamise tähtaeg hakkas kulgema 08.05.2009 ja möödus 08.05.2019. Seega on küttesüsteemi projektijärgse taastamise nõue aegunud. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas nõuda projektijärgse küttesüsteemi taastamist 13 aastat pärast väidetavast rikkumisest teadasaamist ja kaasomanike poolt küttekulude jaotuse küsimuse tõstatamist.
11.9.Maakohus jättis menetluskulud avalduse rahuldamata jätmise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 järgi avaldaja kanda, kuid ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust. Määruskaebus
12.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja jätta menetluskulud puudutatud isikute kanda.
12.1.Määruskaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus erikokkuleppe sõlmimist hinnates vääralt praegu kehtivat, mitte toona kehtinud seadust. Samuti leidis maakohus vääralt, et avaldaja ei ole tõendanud ühistu põhikirjast varasemat küttekulude arvestamise kokkulepet. Avaldaja tõendas mõõdikute paigaldamise ja mõõdikute järgse arvestuse enne KÜ asutamist. Põhikirja p-s 3.2.6 on vaid formuleeritud mõõdikute näitudest lähtumise kokkulepe. Kuna tarbimispõhise arvestuse alus tuleneb kokkuleppest, ei saa KrtS § 17 lg 2 järgi korteriomanike enamus kehtestada põhikirja muutmisega teistsugust soojakulu arvestamise alust. Maakohus jättis hindamata küttekulude jaotuse muutmise otsuse vastuolu hea usu põhimõttega, arvestades aastaid toiminud mõõdikute süsteemi ja selleks tehtud investeeringuid, ning asjaolu, et küttekulude arvestusse läheks ka pinnad, mis ei ole köetavad, sh garaažid ja erineva suurusega rõdud. Majanduskulu muutmise kohta ei ole tehtud analüüs ja eelarvet. Maakohus jättis tuvastamata, kas küttesüsteemi arvestamise alused on kõiki asjaolusid arvestades mõistlikud ega kahjusta ühegi korteriomaniku õigustatud huve, ega arvestanud asjaolu, et muudetud säte on vastuolus teiste põhikirja sätetega. Maakohus ajas olulised tõendid segi. KÜ põhikiri on vastu võetud 07.01.2004, mitte 22.01.2000. 22.01.2000 dokument ei ole seotud praeguste korteriomanikega ning seda ei arutatud kohtuistungil. Vale on maakohtu väide, et seadus ei eelista tarbimisjärgset kulujaotust kaasomandi suurusele vastavale kulujaotusele. KrtS seletuskirja kohaselt kasutatakse ruutmeetripõhist kulujaotust, kui mõõdikute paigaldamine oleks ülemäära kulukas. Seega on seadusandja tahe olnud kasutada võimalusel mõõdikuid.
7
12.2.Maakohtu järeldus koosolekust nõuetekohaselt teavitamise kohta on vale, sest avaldajale ei saadetud põhikirja dokumenti ega majanduskava. Vale sisu vältimiseks tuleb kättesaadavaks teha terve põhikiri, mitte vaid ühe punkti võimalik sõnastus. Kutses esitatud lõik ei ole põhikiri, sest registrisse esitatu oli teistsugune. Seega ei ole teada, millises sõnastuses põhikirja hääletati.
12.3.Õige ei ole maakohtu seisukoht, et üldkoosoleku protokollide avaldajale saatmise aeg ei mõjuta avaldaja kohtusse pöördumist. Ühistu juhatus oli juba esitanud üldkoosoleku protokolli ja põhikirja registrile ning kui register oleks põhikirja muutmise kande ära teinud, ei oleks avaldaja saanud seda enam vaidlustada. KÜ ei ole avaldajale registrile esitatud põhikirja üldse saatnud. Avaldaja pidi tegema selle saamiseks ise täiendavaid pingutusi. Juhatuse tegevus oli suunatud põhikirja tekstiga tutvumise takistamisele. Maakohus on jätnud need avaldaja väited käsitlemata. Kirjeldatud olukorras ei ole tähtsust, et juhatus esitas avaldajale dokumendid seaduses sätestatud tähtaja jooksul.
12.4.Maakohus jättis käsitlemata avaldaja väited põhikirja lisatud p-de 5.9. ja 5.15 kohta ning leidis vääralt, et avaldajal ei ole õigust nende punktide tühisust tuvastada. Kuna põhikirja eelnõud ei saadetud, on võimalik, et üldkoosolekul hääletatigi sellist põhikirja versiooni või on need punktid hiljem võltsitud. Oluline on, et sellisel kujul põhikiri esitati registrile juhatuse liikme allkirjaga. Seega on ebaselge, mida koosolekul hääletati ning selline otsus ei saa olla seaduspärane. Juhatuse suuline ütlus, et registrile esitatu oli eksitus, ei ole tõend. Asjaolusid tuleb hinnata kogumis.
12.5.Väär on maakohtu seisukoht, mille kohaselt võib valida sama juhatust mitu korda paarikuuse vahega, kui registrile ei ole esitatud üldkoosoleku otsust. Juhatuse liikme volitused ei teki registrisse kandmisest, vaid otsuse vastuvõtmisest. MTÜS § 28 lg 1 1 kolmanda lause kohaselt ei või juhatuse liikme ametiaja pikendamist otsustada varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist. Põhikirja järgi valiti juhatus kaheks aastaks. Seega, kui sama juhatus valiti 17.06.2022, siis on 10.10.2022 juhatuse valimise otsus tühine. Vastav maakohtu seisukoht on ka üllatuslik, kuna istungil ei käsitletud seda.
12.6.Maakohtu lahendist kajastub poolte ebavõrdne kohtlemine. Maakohus viitab vääralt avaldaja hea usu põhimõtte vastasele käitumisele, võtmata samal ajal seisukohta ühistu juhatuse käitumise kohta avaldajale dokumentide mittesaatmise ja registrile valeandmete esitamisel.
12.7.Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigusnormi, kui jättis paikvaatluse läbi viimata põhjendusel, et kohtunikul puuduvad küttesüsteemidest eriteadmised. Selleks näeb seadus ette eriteadmistega isiku kaasamise võimaluse paikvaatlusele. Kohus ei saa avaldajale ette heita Wi korteri küttesüsteemi kohta tõendi esitamata jätmist olukorras, kus kohus keeldus paikvaatluse läbiviimisest.
12.8.Maakohus ei selgitanud puudutatud isikule tõendamiskoormist ning leidis vääralt, et avaldaja ei tõendanud, et W ümberehitused on seadusvastased. W on kinnitanud, et ehitas küttesüsteemi ümber ega pidanud lubasid vajalikuks. Seega on selge, et W ümberehitused on ebaseaduslikud. Avaldaja esitas nõude W vastu ega pea tõendama kogu maja küttesüsteemi. W ei ole esitanud tõendeid küttesüsteemi seaduspärasuse kohta.
12.9.Avaldaja väitel on aegumise kohaldamine vastuolus hea usu põhimõttega, kuna W tegevus ei olnud seaduslik ega ole siiani seaduslik. Maakohus on jätnud selle avaldaja väite
8
täielikult käsitlemata, ning leidnud vääralt, et avaldaja hinnangul ei ole aegumine kohaldatav, kuna tegemist on avalik õigusliku nõude alusega. Lisaks on võimalik ehitus eri aegadel mitmes etapis. Küttesüsteemina tuleb käsitleda ka korstent (hoone välisseinal jooksev küttekeha), mis on ilmunud hoonele suhteliselt hiljuti. W ei ole selle osas selgitusi andnud ning maakohus jättis need avaldaja argumendid käsitlemata. Avaldaja ei nõustu maakohtu seisukohaga, mille kohaselt on avaldaja poolt alles nüüd küttesüsteemi taastamise nõude esitamine vastuolus hea usu põhimõttega. Aegumine ei lõpeta nõuet. Lisaks on põhjendatud küttesüsteemi kontrollimine olukorras, kus soovitakse muuta küttekulude arvestamise aluseid. Ebaseaduslik ehitis ei muutu ajaga seaduslikuks ning ehitusjärelevalvel on õigus trahvida kõiki kaasomanikke. Seega ei ole õige heita avaldajale ette ebaseadusliku olukorra lõpetamise nõudmist.
12.10.W kui juhatuse liikme kohustuse rikkumine seisneb ka tahtlikus heade kommete vastases käitumises, eelkõige lojaalsuskohustuse rikkumises ja kahju tekitamises teistele korteriomanikele, ja selle varjamises. Korteriomandi seaduse (KOS) § 11 lg 1 p-st 1 ja 3 ning KrtS § 31 p-de 1 ja 3 kohaselt on korteriomanik, kes küttesüsteemi ümber ehitas kohustatud võimaldama oma korteris asuva küttesüsteemiga tutvumist. W ei ole küttesüsteemi muudatusi teistele korteriomanikele tutvustanud ega küsinud nende nõusolekut kaasomandi eseme muutmiseks. Ühise küttesüsteemi puhul on nõutav kõigi korteriomanike nõusolek.
12.11.Maakohus keeldus põhjendamatult paikvaatlust korraldamast. Avaldaja taotleb paikvaatluse korraldamist. Rikkumise tegelik sisu, ulatus ja toimepanemine on võimalik avastada alles paikvaatluse või ekspertiisi abil. Paikvaatluse taotluse rahuldamata jätmise tõttu ei olnud avaldajal võimalust koguda ja esitada olukorra kohta teavet. Oluline on välja selgitada, milliseid ebaseaduslikke ühendusi ja tehnoloogilisi lahendusi on tehtud tsentraalsete torude ebaseadusliku muutmise järel korteriboksis 4 ning millised uued küttesüsteemid on korteris 4 ebaseaduslikult rajatud. Sellele saab vastuse anda vaid paikvaatlus või ekspertiis. Seisukohad määruskaebusele ja edasine menetlus
13.KÜ palus jätta määruskaebuse rahuldamata.
14.Ülejäänud puudutatud isikud ei esitanud määruskaebuse osas seisukohta.
15.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
16.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb osaliselt rahuldada ja maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 alusel tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 tühisuse tuvastamise nõude. Ringkonnakohus teeb selles osas uue määruse, millega tuvastab, et Tallinn, Köömne tn 21 korteriühistu 05.09.2022 üldkoosolekul ei otsustatud 24.04.2004 põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 muutmist. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata, kuid muuta maakohtu määruse põhjendusi 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse p-de 1 ja 2 osas. Kuigi ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu määruse, ei anna see alust muuta TsMS § 173 lg 3 alusel menetluskulude jaotust.
9
Ringkonnakohus esitab määruse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse (TsMS § 654 lg 22).
17.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 ja TsMS § 659 järgi maakohtu määrust määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja palus maakohtu määruse tühistada täielikult.
18.Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 ja TsMS § 659 järgi asja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks. Puudub vaidlus, et avaldaja on Tallinn, Köömne tn 21 korteriomandi nr 2 omanik ja KÜ liige. Samuti puudub vaidlus, et 18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022 toimusid KÜ üldkoosolekud. Määruskaebemenetluses on vaidlus üldkoosolekute otsuste kehtivuse, põhikirja punktide 5.9. ja 5.15 tühisuse ning korteriomandi nr 4 omaniku poolt küttesüsteemi muutmise ebaseaduslikkuse üle, sh projektijärgse küttesüsteemi taastamise nõude aegumise üle. Maakohus tuvastas aga vääralt põhikirja vastuvõtmise aja. Kehtiv põhikiri võeti vastu 07.01.2004 KÜ asutamiskoosolekul ja seda muudeti üldkoosoleku 25.03.2004 ja 24.04.2004 otsustega (dtl 3–7). Maakohtu viidatud 22.01.2000 üldkoosolekul ei otsustatud põhikirja vastuvõtmist (dtl 369–374).
19.Maakohus asus õigesti seisukohale, et korteriühistu 18.08.2022, 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosolekute otsused kehtivad.
19.1.Maakohus leidis õigesti, et avaldaja ei ole tõendanud, et korteriomanikel oli erikokkulepe soojakulu arvestamiseks mõõdikute järgi. Avaldaja väited korteriomanike kokkuleppe sõlmimise kohta on üldsõnalised ja tõendamata. Seejuures ei ole avaldaja kohtule avaldanud konkreetselt millal, kelle vahel ja millistel konkreetsetel asjaoludel kokkulepe sõlmiti. Korteriomanike kokkulepet ei saa järeldada soojusenergia arvestamise aluste sätestamisest põhikirjas. Samuti ei tõenda korteriomanike kokkulepet soojusenergia arvestamise aluste kohta avaldaja viidatud arvelduskonto väljavõte ega soojakulude võrdluse tabel. Avaldaja viitab arvelduskonto väljavõttele, millelt nähtub, et avaldaja korteriomandi eest on tasutud vastavalt tarbimisele (dtl 381). Avaldaja poolt küttekulude tasumine tarbimise järgi ei tõenda, et see toimus kõikide korteriomanike kokkuleppel, ega seda, et kõik korteriomanikud oleksid tarbimispõhise arvestuse järgi tasunud. Seega ei saa avaldaja arvelduskonto väljavõttest teha mistahes järeldusi kokkuleppe olemasolu kohta. Puudutatud isiku esitatud soojakulude võrdluse tabelist nähtuvad korterite 2 ja 3 sooja tarbimine alates 01.01.2004 (dtl 199). See ei tõenda kõikide korteriomanike soojatarbimise mõõtmist ega ka kõikide korteriomanike soojakulu arvestamist tarbimise järgi. Korteriomanike kokkulepet ei tõenda ka projektide tegemine ja mõõdikute paigaldus. Selliste toimingute tegemist korteriomanike kokkuleppe alusel ei ole avaldaja tõendanud. Puudutatud isik väidab, et avaldaja paigaldas mõõdikud omaalgatuslikult. Köömne 21/23 elamu omanike ja elanike 22.01.2000 koosoleku protokolliga on tõendatud, et avaldaja keeldus teistega samadel alustel tasumisest. Köömne 21 korteriomanikud arutasid 22.01.2000 üldkoosolekul soojakulu mõõtmist ja tasumist ning mõõdikute paigaldamist (dtl 369–374). Protokolli kohaselt otsustati ühehäälselt jääda soojakulutuste jagamise endise 10
metoodika juurde, kus toasooja puhul jagatakse kulutused proportsionaalselt ruutmeetritele ja sooja vee puhul proportsionaalselt kulutatud veele. Viidatud protokollis on lisaks selgitatud, et „olen kahel eelmisel kuul omal algatusel arvestanud krt.2-le nende näidu põhjal soojakulusid, ühtlasi lisades märkuse, et kui maja kaasomanikud otsustavad teisiti, tulevad kulud ümberarvutamisele. Igal juhul on vaja kaasomanike ühist otsust, sest ainult see saab olla kulutuste jagamise aluseks. Mida siis otsustame?“ Seega on tõendatud, et 2000. aastal jaotati soojakulu kaasomandi osa suuruse põhiselt, st vastavalt kaasomandi osa suurusele. Avaldaja seevastu ei ole tõendanud, millal või millistel asjaoludel konkreetselt tema väidetud kokkulepe sõlmiti. Vastuseks määruskaebuse esitaja vastuväidetele vale redaktsiooni kohaldamise osas märgib kolleegium järgmist. Maakohus viitas põhikirja muutmise otsuste kehtivuse hindamise kontekstis õigesti kehtivale KrtS § 17 lg-le 2 ja KrtS § 40 lg-tele 1 ja 2, sest vaidlustatud otsused võeti vastu 2022. aastal, s.o kehtiva KrtS ajal. Seega sai maakohus vaid kehtiva KrtS sätete alusel kontrollida võimaliku kokkuleppe mõju põhikirja muutmise otsusele. Kuna aga maakohus asus õigesti seisukohale, et kokkuleppe sõlmimine ei ole tõendatud, puudus vajadus kokkuleppe kehtivuse hindamiseks mistahes redaktsiooni järgi. Seega leidis maakohus õigesti, et korteriomanike kokkuleppe olemasolu tarbimispõhise arvestuse kohta ei ole tõendatud. Kulude jaotus oli reguleeritud põhikirjas (dtl 3–7) ning kulude arvestuse alust sai muuta põhikirja muutmisega korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega (KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 19 lg 1 p 1).
19.2.Maakohus asus õigesti seisukohale, et 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud põhikirja tervikteksti eelnõu avaldajale saatmata jätmisega. Õige on määruskaebuse esitaja väide, et poolte vahel puudub vaidlus üldkoosoleku kokkukutsumise etteteatamistähtaja järgimise, toimumisajast ja -kohast ning päevakorrast teavitamise nõuetekohasuse või üldkoosolekute otsusevõimelisuse osas (määruskaebuse p 2.8). Kokkukutsumise korra kontekstis on poolte vahel vaidlus vaid KrtS § 20 lg 3 täitmises, st kas KÜ teavitas üldkoosolekute kokkukutsumise teadetes avaldajat põhikirja eelnõuga tutvumise kohast ja korrast. Maakohus luges piisavaks muudetava põhikirja punkti avaldamise kokkukutsumise teates (maakohtu otsuse p 37.4.4). Ringkonnakohus nõustub selle maakohu seisukohaga. KrtS § 20 lg-st 3 tuleneb, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. Kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb saata sellel aadressil üldkoosoleku teade ja kavandatavate üldkoosoleku otsuste tegemisel aluseks olevad dokumendid (KrtS § 20 lg 4). KrtS § 20 lg 3 eesmärk on tagada ühistu liikmele efektiivne osalemis- ja hääletamisõigus. See eesmärk on täidetud, kui koosoleku kokkukutsumise teates avaldatakse muudetava põhikirja punkt ja selle põhikirja punkti uus sõnastus, mille üle hääletama hakatakse. 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosoleku kokkukutsumise teadetes oli kirjas, et muudetakse põhikirja p 3.2.6 viimast lõiku järgmises sõnastuses „makse suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse soojusenergia puhul eriomandi üldpinna suurusest ning külma vee ja kanalisatsiooni puhul arvesti näidu järgi“ (dtl 13 ja dtl 56). Seega oli avaldajal võimalik võtta oma seisukoht põhikirja p 3.2.6 muutmise osas ning üldkoosolekul informeeritult hääletada. 11
Ringkonnakohtu seisukohta ei muuda asjaolu, et registrile esitati põhikiri, milles oli lisaks p-le 3.2.6 muudetud ka p 5.9. ja 5.15. See ei takistanud avaldajal päevakorra kohaselt hääletamisele tuleva põhikirja punkti osas seisukohta võtmast. Ühtlasi on see antud küsimuses asjakohatu, sest ka muudetava põhikirja tervikteksti edastamine ei välistaks korteriühistu juhatuse liikme võimalikke kuritarvitusi enne põhikirja registrile esitamist. Seega ei ole rikutud ühegi kõnealuse üldkoosoleku kokkukutsumise korda muudetud põhikirja tervikteksti eelnõu avaldajale saatmata jätmisega.
19.3.Maakohus leidis õigesti, et 18.08.2022 üldkoosoleku otsus kehtib. 18.08.2022 üldkoosolekul vastu võetud otsuse nr 1 kohaselt otsustati „/.../muuta alates sügisel algavast kütteperioodist küttekulude arvestamine ruutmeetripõhiseks, Selleks viia läbi uus üldkoosolek ja muuta seal ära KU põhikirja punkt 3.2.6“. Avaldaja vaidlustas vastava otsuse põhjusel, et sellega koos ei otsustatud põhikirja muutmist ega saadetud tutvumiseks põhikirja ja majanduskava. Üldkoosoleku teates tuleb põhikirja või majanduskava eelnõuga tutvumise võimalusest teavitada vaid juhul, kui selliste küsimuste otsustamine on üldkoosoleku päevakorras (KrtS § 20 lg 3). Siinse üldkoosoleku kokkukutsumisel ei tulnud põhikirja ega majanduskava dokumente liikmetele saata, kuna selle (ega ühegi muu vaidlusaluse) üldkoosoleku päevakorras ei olnud ei põhikirja muutmist ega majanduskava kehtestamist (dtl 9). Kuigi põhikirja muudatus kulujaotuse arvestuse aluse osas võib muuta majandamiskulusid ning anda aluse majanduskava muutmiseks ja erakorralise üldkoosoleku kokkukutsumiseks (KrtS § 41 lg 4), on põhikirja muutmise ja uue majanduskava kehtestamise puhul tegemist erinevate otsustustega ning majanduskava koostamata või kehtestamata jätmine ei too kaasa põhikirja muutmise otsuse tühisust ega kehtetust. Samuti ei tulene seadusest nõuet kajastada otsuses selle põhjendusi, mistõttu ei saa otsus olla vastuolus seadusega ja kehtetu ka avaldaja väidetud põhjusel, et otsused ei ole põhjendatud ega tehtud majanduskulude eelarvet ja analüüsi (TsÜS § 38 lg 1, MTÜS § 24 lg 1). 18.08.2022 otsuse õiguspärasust ei mõjuta ka asjaolu, et samal koosolekul ei otsustatud põhikirja muutmist. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt otsustati seda teha järgmisel koosolekul. Samas ei keela seadus üldkoosolekul otsustada deklaratiivsete, liikmetele kohustusi mitte loovate küsimuste üle (RKTKm 18.10.2023, 2-21-9042, p 14).
19.4.Korteriühistu 05.09.2022 ja 10.10.2022 üldkoosolekute otsustega muudetud sõnastuses ei ole põhikirja p 3.2.6 vastuolus põhikirja p 4.4 esimese, teise ja kolmanda lausega. Põhikirja p 3.2.6 muudetud sõnastuse kohaselt lähtutakse makse suuruse kindlaksmääramisel soojusenergia puhul eriomandi üldpinna suurusest ning külma vee ja kanalisatsiooni puhul arvesti näidust (dtl 28 ja dtl 145). Põhikirja p 4.4 järgi tasuvad ühistu liikmed kütte-, vee ja kanalisatsiooni, sooja vee ja muude kommunaalteenuste eest ühistu kaudu. Nende maksete kohta peab ühistu eraldi arvestust. Ühistu tasub teenuste osutajale lepinguga kindlaksmääratud tähtajaks ning teatab igale liikmele tema maksete suuruse (dtl 5). Kolleegiumi hinnangul ei ole põhikirja p 3.2.6 muudetud sõnastus vastuolus põhikirja p-ga
4.4.Põhikirja p 4.4 sätestab kokkuvõtvalt kommunaalteenuste eest ühistu kaudu tasumise. Põhikirja p 3.2.6 viimane lause (s.o muudetud osa) sätestab aga ühistu liikme kommunaalteenuse eest tasumise kohustuse suuruse määramise alused. Põhikirja p 3.2.6 12
muudetud sõnastuse kohaselt muudeti kulu arvestuse alust tarbimispõhiselt kaasomandi osa suuruse põhiseks selliselt, et kogu soojuskulu, st ka vee soojendamise kulu arvestatakse edaspidi üldpinna suuruse järgi. Põhikirja p-s 4.4 sätestatud ühistu kaudu kommunaalteenuste eest tasumine saab jätkuda selliselt ka juhul, kui soojakulu arvestatakse kaasomandi osa suuruse põhiselt. Ka kehtiva põhikirja p 3.2.6. kohaselt lähtutakse makse suuruse kindlaksmääramisel sooja vee valmistamiseks kuuluva soojusenergia ning külma vee ja kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel eluruumi üldpinna suurusest või arvestite näidust; kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri soojusmõõdikust (dtl 4). Seega võimaldab ka kehtiv põhikiri arvestada tasu sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia eest kaasomandi osa suuruse põhiselt. Üksnes mõõdikute järgse arvestuse näeb kehtiv põhikiri ette vaid kütteks kuluva soojaenergia osas. Muudetud sõnastuse kohaselt toimub kogu soojusenergia, ka sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia eest tasu arvestamine kaasomandi osa suuruse põhiselt. Seega ei muutu põhikirjas sooja vee arvestuse osas midagi selliselt, et põhikiri muutuks vastuoluliseks.
19.5.Vaatamata määruskaebuse esitaja vastuväitele on õige ka maakohtu seisukoht, mille kohaselt ei eelista seadus tarbimispõhist kulujaotust kaasomandi osa suurusele vastavale kulujaotusele. Üldreegli kohaselt jaotatakse majandamiskulud vastavalt korteriomaniku kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1). Kaasomandi osa suurusele vastavast kulujaotusest võib erandina kõrvale kalduda põhikirjas, arvestades korteriomanike kokkuleppe tingimusi (KrtS § 40 lg 2, RKTKm 22.04.2021, 2-18-12753, p 12). Seejuures saab KrtS § 40 lg-s 2 sätestatud erandit rakendada vaid erandjuhtudel ning sedagi eelduslikult vaid selliselt, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasutakse pärast kulude suuruse selgumist vastavalt kaasomandi osa suurusele või tarbitud teenuse mahule (KrtS § 40 lg 2 teine lause). Muid kohustuste jaotamise viise on võimalik põhikirjaga sätestada tingimusel, et see on mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 40 lg 2 ls 1; RKTKm 2-18-12753 p 13.1. ja p 13.2.). Praegusel juhul oli tarbimispõhine kulujaotus siiski põhikirjas kokku lepitud ning KrtS § 40 lg-s 2 sätestatud erandile vastupidiselt vaidlevad pooled kaasomandi osa suurusele vastava kulujaotuse õiguspärasuse üle. Seadusest ei tulene, et sellisel juhul oleks vaja hinnata kulujaotuse mõistlikust või korteriomanike õigustatud huve. Seda tuleb teha seadusest erineva kulujaotuse puhul. Seega on avaldaja vastav etteheide maakohtule põhjendamatu.
19.6.Õige ei ole avaldaja etteheide, et maakohus ei ole hinnanud kuluarvestuse muutmise kooskõla hea usu põhimõttega. Maakohus asus otsuse p-s 37.3.7 seisukohale, et arvestamise aluse muutmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et 20 aasta jooksul mõõdikute näitudest lähtumine ei tähenda, et üldkoosolek ei või hiljem kehtestada teistsugust kulujaotust. Vastava seisukoha avaldamisega on maakohus võtnud sisuliselt seisukoha ka avaldaja väite kohta, mille kohaselt on hea usu põhimõtte hindamisel oluline arvestada ka aastaid toiminud mõõdikute süsteemi ja selleks tehtud investeeringuid. Kolleegium märgib täiendavalt, et avaldaja enda väidete kohaselt on vastavad investeeringud teinud kõik korteriomanikud, kuid enamik (kõik peale avaldaja) on nõustunud tarbimispõhiselt kulujaotuselt kaasomandi osa suuruse põhisele üle minema. Otsusega mittenõustuva korteriomaniku seisukoht ei muuda otsust hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Seaduses sätestatud kaasomandi osa suuruse põhise kuluarvestuse üldreeglit arvestades ei ole võimalik asuda ka seisukohale, et kaasomandi osa suuruse põhine arvestus oleks hea usu põhimõttega vastuolus köetavate ruumide erineva suuruse tõttu.
13
19.7.Vastuseks määruskaebuse esitaja vastuväitele üldkoosoleku protokollide avaldajale saatmise aja olulisuse kohta märgib kolleegium järgmist. Avaldaja on esitanud kohtusse nõude üldkoosolekute otsuste tühisuse tuvastamiseks (KrtS § 29 lg 1 ja TsÜS § 38 lg 2), alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks (KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1). MTÜS § 21 lg 7 rikkumise tagajärjeks ei ole üldkoosolekul vastuvõetud otsuse tühisus ega kehtetus. Lisaks tuvastas maakohus, et KÜ ei hilinenud üldkoosolekute protokollide avaldajale kättetoimetamisega, kuna järgis MTÜS § 21 lg-s 7 sätestatud tähtaega. Avaldaja ei ole seda vaidlustanud, vaid väidab, et olukorras, kus kaebaja oleks võinud põhikirja registrisse kandmise tagajärjel kaebeõiguse kaotada, ei oma tähtsust, et KÜ on seaduses sätestatud tähtaegu järginud. Kolleegium sellega ei nõustu. Otsuse, mille alusel tehakse kanne registrisse, tühisuse tuvastamise nõudeõigus ei lõpe mitte põhikirja muudatuse sisse kandmisest, vaid kande tegemisest kahe aasta möödumisel (MTÜS § 241 lg 3). Seega ei oleks avaldaja kaotanud kaebeõigust üldkoosoleku protokollide registrile esitamise ajaga võrreldes mõnevõrra hilisema kättesaamise tõttu.
19.8.Maakohus leidis õigesti, et 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse p-d 1 ja 2 kehtivad, kuid selles osas tuleb muuta kohtumääruse põhjendusi. Avaldaja vaidlustas 10.10.2022 üldkoosoleku otsuse p 1 kehtivuse. Selle kohaselt otsustati valida KÜ juhatajaks W (dtl 145). Avaldaja hinnangul on see otsus tühine, kuna 17.06.2022 üldkoosolekul juba valiti juhatus, seda ei olnud tagasi kutsutud, ning juhatuse uuesti valimise eesmärk on vaid pikendada juhatuse volituste kehtivusaega. Puudutatud isik I selgitas, et 10.10.2022 üldkoosolek sisuliselt kordas varasemaid otsuseid ning selle eesmärk oli anda avaldajale võimalus osaleda KÜ üldkoosolekul ja otsustada põhikirja muudatuse ja juhatuse üle (puudutatud isiku 02.03.2023 seisukoht, p 2.3, dtl 231). Maakohus asus seisukohale, et üldkoosolekul oli õigus 10.10.2022 valida juhatus ja esitada see kande tegemiseks viivitamatult registripidajale, kuna avaldaja ei pidanud 17.06.2022 KÜ juhatuse valimist õiguspäraseks ning KÜ ei olnud juhatuse liikme ametiaja pikendamise otsust ka viivitamatult registrisse kandnud. Kolleegium ei nõustu selle maakohtu seisukohaga ja muudab maakohtu otsuse põhjendusi KÜ 10.10.2022 üldkoosoleku otsuste õiguspärasuse osas alljärgnevalt. Asjas esitatud tõenditest nähtub, et F valiti juhatuse liikmeks 17.06.2022 üldkoosolekul (dtl 146). Kohtule teadaolevalt ei ole seda üldkoosoleku otsust vaidlustatud. Seega on tegemist kehtiva üldkoosoleku otsusega olenemata avaldaja poolt registrile esitatud väidetest ja hinnangutest juhatuse valimise õiguspärasuse kohta. Juhatuse valimise otsuse registrile esitamisel ja/või juhatuse liikme ametiaja registrisse kandmisel ei ole tähtsust juhatuse valimise otsuse õiguspärasuse hindamisel, sest juhatuse liikme volitused tekivad otsuse vastuvõtmisest, mitte registrisse kandmisest. Samuti ei muuda otsuse kehtivust ega juhatuse liikme valimise õiguspärasust registripidajale ametiaja pikendamise otsuse esitamata jätmine. Seega valiti F juhatuse liikmeks juba 17.06.2022 üldkoosolekul. KÜ menetluses esitatud selgitusi arvestades oli KÜ tahe suunatud üksnes varasema otsuse üle kordamisele, eesmärgiga anda ka avaldajale võimalus koosolekul osaleda (dtl 231). Seega ei soovinud KÜ vaidlusalusel üldkoosolekul juhatuse liiget ei uuesti valida ega juhatuse liikme volituste tähtaega pikendada. TsÜS § 75 lg 1 teise lause järgi, kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust 14
tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Arvestades avaldaja selgitusi ning asjaolu, et 10.10.2022 üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadeti avaldajale (dtl 55), ning varasema 17.06.2022 otsuse ja vaidlusaluse 10.10.2022 otsuse vahe oli vähem kui neli kuud, ei ole mõistlik järeldada, et KÜ sooviks oli takistada avaldaja kaebeõigust või manipuleerida juhatuse liikme volituste tähtajaga. Seetõttu on praegusel juhul asjakohatud ka määruskaebuse esitaja viited MTÜS § 28 lg 11 rikkumisele, mille kohaselt ei või otsustada juhatuse liikme ametiaja pikendamist varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist. 10.10.2022 päevakorra p 1 otsuse eesmärgiks ei olnud juhatuse liikme ametiaja pikendamine.
19.9.Eelnevat arvestades on kolleegiumi hinnangul nii 10.10.2022 üldkoosoleku otsus 1 juhatuse valimise kui ka otsus p 2 põhikirja p 3.2.6 muutmise kohta õigusliku toimeta, kuna puudus tahe tuua kaasa õiguslikke tagajärgi. See ei ole siiski tühisuse ega kehtetuks tunnistamise aluseks. Seadus ei keela üldkoosolekul otsustada liikmetele kohustusi mitte loovate küsimuste üle (RKTKm 18.10.2023, 2-21-9042, p 14).
20.Maakohus jättis ekslikult avalduse rahuldamata osas, milles avaldaja palus tuvastada, et põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 muutmine 05.09.2022 otsusega on tühine. Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et 05.09.2022 üldkoosoleku (ega muu siinses asjas viidatud üldkoosoleku) päevakorras ei olnud põhikirja p-de 5.9 ja/või 5.15 muutmist (vt ka KÜ 20.10.2022 menetlusdokumendi lk 2 seitsmes lõik, dtl 123). Samuti ei nähtu asjas esitatud üldkoosolekute protokollidest selliste otsuste vastuvõtmist. Seega ei ole vastavat otsust vastu võetud ning ei ole võimalik tuvastada sellise otsuse tühisust. Samas on menetluses tõendatud, et avaldaja esitas registrile kande tegemiseks põhikirja versiooni, milles on muudetud selle p-de 5.9. ja 5.15 sõnatust (dtl 34–52). Riigikohus on selgitanud, et TsÜS § 38 lg 7 teisest lausest tulenev kaheaastane õigust lõpetav tähtaeg kohaldub ka olukorras, kui registrikanne on tehtud, ilma et juriidilise isiku organ oleks teinud kande aluseks oleva otsustuse (RKTKm 06.12.2023, 2-21-15434/22, p 13). Avaldaja on menetluses selgitanud, et tema hinnangul on õigusselguse huvides vaja kohtulahendiga tuvastada, et sellist põhikirja üldse ei ole või seda ei hääletatud (dtl 164). Seega kolleegiumi hinnangul soovib avaldaja õiguskindluse saamiseks menetluses tuvastada nende punktide tühisuse, et muudetud sõnastusega põhikirja punktidest 5.9 ja 5.15 ei tekiks õiguslikke tagajärgi. Juriidilise isiku organi otsuse kui tehingu puudumise õiguslik tagajärg on sama, mis tühisel otsusel, st sellest ei teki õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1) ( RKTKm 06.12.2023, 2-21-15434, p 13). Hagita menetluses ei ole kohus seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ega hinnanguga asjaoludele (TsMS § 477 lg 5). Kohtu ülesanne on mh poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) (TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 lause 1). Korteriühistu liikmelisusest tulenevalt on avaldajal tuvastushuvi otsuse puudumise tuvastamise nõude esitamiseks (RKTKm 21.06.2023, 2-22-6949/37 p 14 ja RKTKo nr 3-2-1-76-14, p-d 18 ja 24). Eeltoodut arvestades tuvastab ringkonnakohus, et üldkoosoleku otsus põhikirja p-de 5.9 ja 5.15 muutmiseks puudub. Avaldaja väidab, et kuna põhikirja eelnõud ei saadetud, on võimalik, et üldkoosolekul hääletatigi sellist põhikirja versiooni või on need punktid hiljem võltsitud. Kolleegiumi hinnangul ei võimalda asjas esitatud tõendid tuvastada, et üldkoosolekul oleks põhikirja p-de
5.9.ja 5.15 muutmist hääletatud. Isegi juhul, kui juhatuse liige esitas registrile rohkemate muudatustega põhikirja, ei tähenda see, et selliseid muudatusi oleks korteriomanike poolt üldkoosolekul hääletatud. Seega tuleb asuda seisukohale, et korteriühistu ei võtnud 05.09.2022 vastu otsust nende muutmiseks. 15
21.Maakohus asus õigesti seisukohale, et avaldaja nõue küttesüsteemi endise olukorra taastamiseks on aegunud. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
21.1.Avaldaja hinnangul oleks ebaseaduslike ehitiste puhul aegumise kohaldamine vastuolus hea usu põhimõttega. Kolleegium selgitab, et ehitise seaduslikkust, st ehitise või ehitamise nõuetele vastavust ning ehitus- ja kasutusloa olemasolu ning projektile vastavust kontrollib riikliku järelevalve teostamise käigu kohalik omavalitsus (EhS § 130 lg 2 p 2 ja 3). Avaldaja on esitanud tsiviilõigusliku nõude esialgse küttesüsteemi taastamiseks. Üksnes ehitise ebaseaduslikkus ei muuda tsiviilõigusliku nõude aegumist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Avaldaja on määruskaebuses selgitanud, et tema nõue ei ole pahatahtlik, kuna on suunatud ehitise ohutuse kontrollimisele, ebaseadusliku ehituse likvideerimisele ning kaitseb kõiki kaasomanikke. Kolleegiumi hinnangul on see vastavalt eelviidatule riikliku järelevalve, mitte tsiviilkohtu ülesanne.
21.2.Avaldaja väitel võib küttesüsteemi ümberehitus olla toimunud mitmes osas, kuna hoone välisseinalt on nähtav sinna hiljuti paigaldatud korsten. Avaldaja on esitanud vaid foto korstnast (dtl 391), kuid seos korteriga nr 4 ning mistahes muud selgitused puuduvad. 18.08.2022 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt oli otsustamisel 14.10.2020 üldkoosolekul vastuvõetud korstnate renoveerimise tühistamine, kuid otsustati jätta otsus jõusse (dtl 17). Järelikult ei saa olla tegemist ühe korstna omavolilise paigaldamisega. Lisaks ei tõenda avaldaja foto korstnast, et see oleks seotud just korteriga 4, või et korsten majaseinal ei oleks esialgse projektiga kooskõlas. Seega ei ole avaldaja tõendanud, et küttesüsteemi muutmine seisnes muus kui torude vahetuses. Vastavas osas on tõendatud, et see toimus hiljemalt 2009. aastal (dtl 375). Kuna maakohus jättis avaldaja nõude õigesti aegumise tõttu rahuldamata, ei võta ringkonnakohus seisukohta küttesüsteemi seaduslikkust ja paikvaatluse korraldamist puudutavate avaldaja väidete kohta.
22.Avaldaja väide juhatuse liikme lojaalsuskohustuse rikkumise kohta on nii üldkoosolekute otsuste kui taastamisnõude kontekstis asjakohatu. Käesolevas asjas ei ole esitatud nõuet KÜ juhatuse liikme vastu. Ka esialgse olukorra taastamise nõue on esitatud KÜ ja Wi kui korteriomandi nr 4 korteri omaniku vastu.
23.Ringkonnakohus ei nõustu ka määruskaebuse esitaja etteheitega poolte ebavõrdse kohtlemise kohta. Maakohus on määruse p-s 37.4.7.1 märkinud, et KÜ-l tuleb vaatamata seaduses sätestatud tähtajale edastada üldkoosoleku protokoll liikmetele esimesel võimalusel, ning lisanud täiendavalt, et kui see on võimalik esitada registrile, on seda võimalik esitada ka liikmetele. Seega on maakohus võtnud seisukoha nii avaldaja kui puudutatud isiku taunitava käitumise suhtes.
16
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
24.Vaatamata nii avalduse kui määruskaebuse osalisele rahuldamisele, on ringkonnakohtu hinnangul õiglane jätta TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel mõlemas kohtuastmes kantud kulud tervikuna avaldaja kanda, kuna ringkonnakohus rahuldab avalduse marginaalses osas ning selle nõude osas ei olnud menetlusosalistel sisulisi erimeelsusi.
25.Kuna maakohus ei määranud menetluskulusid kindlaks, ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lg 4). Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtumääruse jõustumist (TsMS § 174 lg 4).
26.Menetluskulude jaotust saab TsMS § 178 lg 1 esimese lause kohaselt vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
2.Parandada Tallinna Ringkonnakohtu 23.12.2025 määruse põhjendava osa punkti 19.8 neljandas ja viiendas lõigus sisalduv ilmne ebatäpsus.
3.Lugeda Tallinna Ringkonnakohtu 23.12.2025 määruse põhjendava osa punkti 19.8 neljanda lõigu esimene lause sõnastatuks järgmiselt: „Asjas esitatud tõenditest nähtub, et W valiti juhatuse liikmeks 17.06.2022 üldkoosolekul (dtl 146).“ Lugeda Tallinna Ringkonnakohtu 23.12.2025 määruse põhjendava osa punkti 19.8 viienda lõigu kolmas lause sõnastatuks järgmiselt: „Seega valiti W juhatuse liikmeks juba 17.06.2022 üldkoosolekul.“
17
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.