Muud › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 23.12.2025

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number: 2-18-19244/146
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Muud › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad
Menetlusliik: Hagita menetlus
Kuulutamise aeg: 23.12.2025
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 21 325

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee

Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu80268811(Avaldaja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kairi Piirisild ja Kaija Piirmets

Määruse tegemise aeg ja koht 23.12.2025, Tallinn Kohtuasja number

2-18-19244

Kohtuasi

Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu avaldus X vastu 37 202,4 euro ja viivise saamiseks, korterisse ja pööningule juurdepääsu võimaldamiseks ning remonttööde tegemise võimaldamiseks ja talumiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12. septembri 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu määruskaebus X määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu (registrikood 80268811), lepinguline esindaja vandeadvokaat Meris Velling Puudutatud isik X (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ene Soop

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Jätta Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu 08.09.2025 menetlusdokumendile lisatud uued tõendid ja X 08.09.2025 menetlusdokumendile lisatud Trendmaster OÜ ekiri vastu võtmata.

2.Rahuldada Tallinn, Kooli tn 1 korteriühistu määruskaebus osaliselt.

3.Rahuldada X määruskaebus osaliselt.

4.Tühistada Harju Maakohtu 12. septembri 2022. a määrus osas, millega maakohus jättis rahuldamata 8484 euro suuruse nõude ja sellelt arvestatud viivisenõude, ning osas, millega maakohus rahuldas kahjunõude 11 208 eurot ületavas osas, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus määrus, millega rahuldada 8484 euro suurune nõue, jätta kahju hüvitamise nõue 11 208 eurot ületavas osas rahuldamata ning muuta menetluskulude jaotust. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata, kuid täpsustada maakohtu määruse resolutsiooni p 2 ning kohtumääruse põhjendusi.

Sarnased lahendid

Muud

1.3.Avaldaja esitas 22. mai 20218. a otsuse nr 6 alusel 5. juunil 2018 puudutatud isikule 2312 euro 42 sendi suuruse remonttööde omafinantseeringu arve ning 4. juuli 2018. a otsuse nr 1 alusel 24. juulil 2018 8484 euro suuruse avatäidete kulu arve. Avatäidete kulu arve koosnes vastavalt 4. juuli 2018. a üldkoosolekul korteriomanikele tutvumiseks jagatud akende ja uste kulu jaotuse tabelile puudutatud isiku korteri akende kulust 8116 eurot ja tema korterisse viiva trepikoja välisukse kulust 368 eurot. Puudutatud isik ei tasunud arveid vaatamata avaldaja meeldetuletustele. Kuivõrd pank ei oleks piisava omafinantseeringu puudumisel remonttööde tegemiseks laenu andnud ning selle tulemusel võinuks jääda remonttööd teostamata või lükkuda tulevikku, täitis korteri nr 3 omanik Y puudutatud isiku kohustusi avaldaja ees, tasudes 5. juuni 2018 arve kogu ulatuses ja 24. juuli 2018. a arve 4242 euro ulatuses. Y teavitas puudutatud isikut arvete tasumisest ette. Arvete tasumise tagajärjel tekkisid Yl puudutatud isiku vastu arvete tasumise ulatuses nõuded, mille Y loovutas 13. detsembril 2018 nõuete koguväärtusele vastava tasu eest avaldajale. Puudutatud isik jõudis enne nõuete loovutamist Yle tasuda 5. juuni 2018. a arve alusel makstud 2312 eurot 42 senti, seega on avaldajale nõuete loovutamise lepinguga üle läinud 4242 euro suurune nõue. Puudutatud isik peab seega avaldajale tasuma 8484 eurot, millest 4242 eurot moodustab 24. juuli 2018. a arve tasumata osa ja 4242 eurot Y poolt avaldajale loovutatud nõue. Avaldaja nõuab ka võlalt arvestatud sissenõutavaks muutunud viivist 1317 eurot 62 senti ja sellelt edasiulatuvat seadusjärgses määras viivist. Asjaolu, et avaldaja ei võimaldanud ehitajal akende remonttöid teha ja renoveeris enda korteri aknad ise, ei vabasta teda avatäidete kulu kandmisest. Korteriomanikud otsustasid 22. mai 2018. a üldkoosolekul korterelamu restaureerida välisviimistluse põhiprojekti järgi ning selle seletuskirja p 2.4 nägi ette kõigi puudutatud isiku korteri akende kordategemise. Seetõttu hõlmas töövõtuleping ka puudutatud isiku akende kordategemist. Kui puudutatud isik arvas, et tema akende väljavahetamine ei ole vajalik, või kui ta soovis need ise korda teha, pidanuks ta vastava üldkoosoleku otsuse vaidlustama. Ajaks, mil puudutatud isik andis avaldajale teada, et ta ei soovi enda akende renoveerimist, oli otsuse vaidlustamise tähtaeg möödas, ning kulutused tehtud, sest tellitud olid mh kõik puudutatud isiku korterisse paigaldamisele kuuluvad aknad. Asjaolu, et ehitajal ei õnnestunud puudutatud isiku takistuste tõttu paigaldada teisi aknaid peale akna A-4*, ei välista samuti puudutatud isiku kohustust kanda avatäidete kulu. Trepikodade välisuste restaureerimine või väljavahetamine toimus vastavalt välisviimistluse põhiprojektile ning muinsuskaitse eritingimustele, mis olid omakorda aluseks korteriomanike üldkoosoleku otsustele. Puudutatud isiku välisuks kaeti õlivärviga ning selle piidad ja astmed restaureeriti. Välisukse välja vahetamata jätmine ei tähenda seega seda, et avatäidete kulu oleks alusetu. Lisaks, kuna korteriomanikud otsustasid remontida kõik trepikodade välisuksed, ei seondu puudutatud isiku kanda jääv avatäidete kulu üksnes tema korterisse viiva trepikoja välisuksega.

2.2.Korteriomanike 22. mai 2018. a üldkoosoleku otsused nr 3, 4, 5, 6 ja 7 (2018. a majanduskava kehtestamine) ning 4. juuli 2018. a üldkoosoleku otsus nr 1 on tühised. Remonttööde tegemine, töövõtulepingu sõlmimine ja laenu võtmine tulnuks otsustada korteriomanike kokkuleppel. Korteriomanikud otsustasid renoveerida kogu korterelamu, mida ei saa pidada kaasomandi eseme tavapäraseks korrashoiuks ja remondiks. Sedavõrd ulatuslik renoveerimine ei olnud hädavajalik. Parandada oli vaja korterelamu karniis, mis sai tehtud. Muinsuskaitse eritingimuste väljastamine ja põhiprojektide koostamine ei tähendanud, et kogu korterelamu tulnuks kohe korraga renoveerida. Seejuures olid korterelamu üldine seisukord ja välisilme muinsuskaitse eritingimuste järgi rahuldavad. Korterelamu saanuks renoveerida vastavalt võimalustele, kogudes raha remondifondi. Kuivõrd laenu otsustati võtta remonttööde tegemiseks, tuleb ka laenu võtmise otsuse puhul arvestada, et sellises mahus remonttööde tegemist ei saanud otsustada korteriomanike kokkuleppeta. Lisaks ületab avaldaja võetud laen 206 563 eurot kordades 2017. a majandamiskulude suurust. Kuna pank ei olnud nõus laenu andma 22. mai 2018. a üldkoosolekul otsustatud tingimustel, ei võetud laenu korteriomanike otsustatud tingimustel. Töövõtulepinguga võetud kohustuste suuruseks märgiti 313 200 eurot, mis ületab samuti 2017. a majandamiskulusid. Kogu avaldaja tegevus ja tema nõuded on seega seadusvastased. Isegi kui otsuste vastuvõtmine oli korteriomanike üldkoosoleku pädevuses, on võetud kohustused ebamõistlikult suured ja kahjustavad korteriomanikke, mis on vastuolus hea usu põhimõttega. Oluliselt on rikutud nii 22. mai kui ka 4. juuli 2018. a üldkoosolekute kokkukutsumise korda, sest puudutatud isikul ei võimaldatud tutvuda otsuste aluseks olevate dokumentidega. Kuivõrd kõik korteriomanikele seatavad rahalised kohustused peavad kajastuma majanduskavas ja korteriomanikult saab nõuda ainult majanduskavas kajastatud kulusid, 22. mai 2018. a üldkoosolekul otsustati majanduskava vastuvõtmine ning seaduse järgi tuleb vajaduse korral 8

2.3.Puudutatud isikul ei ole kohustust tasuda avatäidete kulu. Puudutatud isiku korteri akende restaureerimine või väljavahetamine ei olnud vajalik, vaid olnuks toreduslik. Seejuures olid korterelamu müüripoolsed aknad muinsuskaitse eritingimuste järgi kehvemas seisus kui Kooli tänava poolsed aknad, kuid müüripoolseid aknaid ei otsustatud restaureerida. Puudutatud isiku korteril olid originaalaknad ning ta oli neid jooksvalt hooldanud. Seetõttu ei saanud korteriomanikud puudutatud isiku akende üle üldkoosolekul otsustada. Avatäidete kulu ei ole seotud pangalaenu omafinantseeringuga. Puudutatud isik korraldas enda korteri akende restaureerimise ise ning lasi need säästva renoveerimise spetsialistil, muinsuskaitse ametnikul ja linna ehitusjärelevalve spetsialistil üle vaadata. Muinsuskaitse kiitis restaureeritud aknad heaks. Restaureeritud aknad vastavad renoveerimisprojektile ja kohaliku omavalitsuse kehtestatud muinsuskaitse projektile. Puudutatud isik oli enda korterisse viiva trepikoja ukse juba 2013. a-l omal kulul restaureerinud. Täiendavate ukse restaureerimistööde tegemine ei olnud vajalik, vaid toreduslik. Ei ole selge, kas 8484 eurot on avatäidete renoveerimise või uute avatäidete kulu ning kes on kulu suuruse määranud. Alternatiivse hinnapakkumise järgi oli akende hind 5465 eurot. Igal juhul ei olnud puudutatud isiku korteri jaoks uute akende tellimine vajalik, sest muinsuskaitse eritingimuste järgi tuli puudutatud isiku korteri aknad restaureerida, mitte välja vahetada. Lisaks ei olnud avaldaja tellitud aknad algupärase kuju, detailide ega mõõtmetega. Nende paigaldamiseks pidi lõhkuma fassaadi, mis ei taga ajaloolise maja algupärast taastamist. Korteriomanikud ei otsustanud 4. juuli 2018. a üldkoosolekul avatäidete kulu tasumise tähtaega. Avaldaja juhatus määras oma volitusi ületades ja puudutatud isiku huve arvestamata avatäidete kulu arve tasumise tähtajaks 1. augusti 2018, mis ei ole mõistlik aeg nii suure kulu tasumiseks. Eriti arvestades, et hiljemalt 30. juunil 2018 pidi puudutatud isik tasuma ka omafinantseeringu 2312 eurot 42 senti, iga kuu tasuma kommunaalkulud ja remondifondi makse ning akende restaureerimine ei olnud hädavajalik ja puudutatud isik oli teinud ettepaneku teha remonttööd etappide kaupa vastavalt võimalustele. Statistikaameti andmetel oli 2018. a keskmine brutokuupalk 1310 eurot. Niivõrd suurte kohustuste puudutatud isikule panemine kahjustas puudutatud isikut ja oli vastuolus hea usu põhimõttega. Arvestades, et puudutatud isik ei nõustunud avatäidete kulu kandmisega, võis ta seega nende kandmisest keelduda.

2.4.Puudutatud isik ei pea hüvitama lisatööde tegemise kulusid. Korteriomanikud ei otsustanud lisatööde tegemist ja töövõtulepingu lisakokkuleppe sõlmimist. Seetõttu ei olnud avaldaja juhatusel õigust neid tellida ning lisatöödega seotud kulude eest vastutab avaldaja juhatus. Lisaks, kuigi töövõtulepingu järgi tuli lisatööde hind fikseerida töövõtulepingu lisas, ei sisaldanud lisakokkuleppe hindu. Korteriühistu ei saa võtta kohustusi, mille suurus ei ole teada. Remonttööde kallinemine ei ole seotud puudutatud isiku käitumisega. Puudutatud isik ei ole remonttööde tegemist takistanud. Nii katuse- kui ka aknatööd sai teha ja ka tehti väljast ning nende tegemiseks ei olnud vaja pääseda puudutatud isiku korterisse. Seejuures olid korterelamu hoonetes probleemseks müüritise sees olnud puidu detailid, talade otsad ja müürilatid. Neid ei saa näha pööningult, vaid ainult siis, kui katus on pealt lahti ja müüritise saab lahti lammutada. Puudutatud isiku korteri kohale jääv pööning ja katus olid lahti ja juurdepääsetavad ajal, mil avaldaja kohtusse pöördus, ning pööningul käisid nii juhatus, ametnikud kui ka ehitajad. Avaldaja ei toiminud seega kohtusse pöördumisel heas usus. Puudutatud isik ei põhjustanud remonttööde seisakut ning seisaku aeg on tõendamata. Remonttööd venisid hoopis korterelamu kahekordse hoone väga halva seisukorra tõttu. Puudutatud isik oli enda korteri kohale jäävat katuse osa parandanud, mistõttu oli see palju paremas seisukorras, kui korteri 3 pealne katuse osa. Korterelamu kahekordse hoone remonttööde käigus tuli puhastada pööning ning vahetada vahelagi ja talad. Arvestades kahekordse hoone remonttööde kulgu, ei olnud remonttööde lõpetamine 30. novembril 2018 reaalne, ning kahekordse hoone remonttööd jätkusid ka pärast seda. Lisatööde tegemine ja nende eest tasumine on tõendamata. Lisatööde nimekiri ja arvestused ei ole õiged ning on koostatud kohtumenetluse tarbeks. Neis on kajastamata korterelamu kahekordse hoone täielik katuselammutus, mädanenud pööningupõranda (vahelae) lammutus ja taastamine, uued talad, prahiveod, korstnate ladumine, keldriakende vahetus, keldribokside lammutamine jne. Puudutatud isikult nõutakse alusetult kulusid, mille on tekitanud avaldaja juhatus ja ebaseadusliku ehitustegevusega ka ehitaja ning mis on seotud Y korteri kohale jääva pööningu ja korterelamu kahekordse hoone lisatöödega. Ei ole lisatööde akte ega lisatööde eest esitatud arveid. Tagantjärele koostatud lisatööde nimekirjast ei ole võimalik aru saada, millised tööd on tehtud. Ehituspäevikud koostati samuti tagantjärele. Ehitaja ei ole erapooletu, sest ta ei ole lisatööde eest raha saanud ja on huvitatud asja lahendemisest avaldaja kasuks. Ehitaja on rikkunud seadust ning on ebapädev ja ebausaldusväärne. Katuse tõstmine ei olnud ehitustehniliselt põhjendatud, sest katus võetakse lahti väljast ning pööningule pääses ligi. Lisaks on katuse tõstmine käsitatav ümberehitamisena, milleks olnuks vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Samuti oli selleks vaja ehitusprojekti, ehitusteadet ja 10

3.Harju Maakohus rahuldas 12. septembri 2022. a määrusega avalduse osaliselt ja otsustas: 1) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumidesse sisenemiseks avaldaja juhatusel, avaldaja juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel ja muudel isikutel (avaldaja juhatuse tellitud korstnapühkijal ja Päästeameti kontrolli tegeval isikul) eesmärgiga teha korteri reaalosa eluruumides paiknevate küttesüsteemi osade kontroll ja nende parandamiseks vajalikud remonttööd, ning kohustada puudutatud isikut selliste toimingute ja remonttööde tegemist võimaldama ja taluma; 2) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja juhatusel, avaldaja juhatuse määratud töövõtjal, ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel ja muudel isikutel (avaldaja juhatuse tellitud korstnapühkijal ja Päästeameti kontrolli tegeval isikul) eesmärgiga teha pööningu osale jäävate küttesüsteemi osade kontroll ja nende parandamiseks vajalikud remonttööd, ning kohustada puudutatud isikut selliste toimingute ja remonttööde tegemist võimaldama ja taluma; 3) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja juhatusel, avaldaja juhatuse määratud ehituseksperdil ja töövõtjal ning ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel eesmärgiga hinnata torni tehnilist seisukorda, tellida torni renoveerimiseks ja remontimiseks vajalikke hinnapakkumisi ja projekte ning kindlustada torni katus kaitsmaks korterelamule ehitatud uut katust võimalike kahjustuste eest; 4) kohustada puudutatud isikut andma nõusolek korteri reaalosa eluruumide peal paiknevale puudutatud isiku kasutuses olevale pööningu osale sisenemiseks avaldaja juhatusel, avaldaja juhatuse määratud töövõtjal ning ehituse- ja muinsuskaitse järelevalvel eesmärgiga teha katuse remont- ja renoveerimistööde lõpuleviimiseks 12

3.5.3.Puudutatud isik rikkus KrtS § 31 lg 1 p-s 1, KrtS § 12 lg-s 1 ja AÕS § 72 lg-s 5 sätestatud kohustusi sellega, et ta takistas juurdepääsu enda korteri peal paiknevale korteriomanike kaasomandisse kuuluvale katusele (katusekonstruktsioonidele) ja pööningule, hindamaks katusekonstruktsioonide seisundit enne remonttöid ning demonteerimaks vanu katusekonstruktsioone. Puudutatud isik vastutab kohustuse rikkumise eest. Puudutatud isiku rikkumisest tingitud katuse seisukorra puuduliku hindamise ja uue katuse ehitamise tõttu oli avaldaja sunnitud tellima lisatöid ja kandma täiendavaid kulusid kokku 13 736 eurot (käibemaksuta), mis on otsene varaline kahju. Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitseeesmärgiga ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Avaldajal on seega õigus nõuda puudutatud isikult 13 736 euro hüvitamist. Projekteerijal ei olnud projekteerimise käigus ja projekteerimiseks vajalike uuringute tegemiseks võimalik puudutatud isiku korterisse pääseda. Ka ehitaja ei saanud ehitustööde hinnapakkumise koostamisel tutvuda katusekonstruktsioonidega korterelamu osas, millele oli juurdepääs puudutatud isiku korteri kaudu, sest puudutatud isik ei võimaldanud juurdepääsu. Ehitaja esindaja ütluste järgi lähtus ehitaja seetõttu hinnapakkumise koostamisel puudutatud isiku esitatud EEEE OÜ auditist, mille järgi on puudutatud isiku korteri peal asuvad katusekonstruktsioonid tugevad ja sarikad töökorras. Puudutatud isik on esitanud ka 15. oktoobri 1997. a akti, mille järgi ta remontis katust. Remonttööde käigus aga selgus, et puudutatud isiku korteri peale jääv katuse osa on halvas seisukorras. Seda kinnitavad ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütlused ning ehitaja 16. novembri 2018. a, 14. ja 17. detsembri 2018. a ja 29. juuli 2019. a e-kirjad. Konstruktsioonide mädanemise põhjustas tehniliselt ebaõige remont, s.o neile puudutatud isiku poolt paigaldatud vale kile. Need tõendid lükkavad ümber puudutatud isiku esitatud 2. märtsi 2021. a ekspertarvamuse väite, et varem puudutatud isiku korteri peale jääva katuse konstruktsioonide remondil kasutatud papp ja aluskile on ehituses kasutatavad ega tekita konstruktsioonide halvenemist. Ehitajal oli projektijärgsete katusetööde tegemiseks vaja pääseda katusekonstruktsioonidele ligi kogu elamu ulatuses ning see eeldas ehitajate viibimist ka pööningul, sh puudutatud isiku kasutuses oleval pööningu osal. Seda kinnitavad ehitaja 17. detsembri 2018. a e-kiri ja avaldaja esitatud 25. mai 2021. a ekspertarvamus, mis lükkavad ümber puudutatud isiku väite, mida puudutatud isik soovis tõendada 2. märtsi 2021. a ekspertarvamusega, et remonttöid sai teha ka väljast poolt ja juurdepääsuta pööningule. Ehitajal ei olnud puudutatud isiku takistuste tõttu pööningule ja katusekonstruktsioonidele kogu korterelamu ulatuses juurdepääsu, mida tõendavad ehitaja esindaja ja ehitusjärelevalve tegija ütlused ning katusetööde põhiprojekti muudatusprojekt. Seejuures ei lasknud puudutatud isik ehitajatel tema poolt varem valesid töövõtteid kasutades remonditud ja kinni ehitatud ning sel põhjusel aja möödudes pehkinud sarikaid demonteerida ega kinni ehitatud osa lõhkuda. Seda kinnitavad ehitaja 14. jaanuari 17

4.2.Maakohus leidis vääralt, et Yl ei olnud õigust nõuda puudutatud isikult kulutuste hüvitamist. Y poolt puudutatud isiku eest tasutud avatäidete kulu nõudmine puudutatud isikult ei ole vastuolus AÕS § 72 lg-st 5 tuleneva hea usu põhimõttega. Puudutatud isik otsustas oma aknad ise restaureerida pärast seda, kui korteriomanikud olid otsustanud tellida remonttööd vastavalt põhiprojektidele, volitanud avaldaja juhatust tegema remonttöödega seotud vajalikud toimingud (sh leidma ja sõlmima lepingu avatäidete valmistajaga) ja tasuda avatäidete kulu omafinantseeringust, avaldaja juhatus oli üldkoosoleku otsuste alusel aknad ja uksed ära tellinud ning avaldaja oli remonttööde tegemiseks (sh avatäidete restaureerimiseks või vahetamiseks) lepingud sõlminud ja ehitaja oli remonttöödega alustanud. Sel viisil toimides käitus puudutatud isik pahauskselt ning hea usu põhimõttega oleks vastuolus hoopis puudutatud isiku vabastamine avatäidete kulu kandmisest. Kui puudutatud isik ei soovinud enda akende restaureerimist või tahtis neid ise restaureerida, pidanuks ta otsuse nr 4 seaduses ettenähtud korras vaidlustama. Lisaks varjas puudutatud isik avaldaja eest originaalakna A-4* olemasolu ning tal ei olnud õigust seda kaasomanike nõusolekuta vahetada. Avaldaja on tõendanud, et puudutatud isiku välisukse restaureerimine oli vajalik ning on esitanud andmed selle maksumuse kohta. Välisviimistluse põhiprojekt nägi ette ka puudutatud isiku välisukse U-3 restaureerimise ning selle maksumus oli 368 eurot. Y tasus avatäidete arvest pool, s.o pool akende maksumusest ja pool välisukse maksumusest. Yl oli õigus nõuda puudutatud isikult avatäidete kulude hüvitamist käsundita asjaajamise sätete alusel. Kuigi puudutatud isik palus 27. augusti 2019. a e-kirjas Yl avatäidete kulu arvet mitte tasuda, saatis ta poolteist kuud hiljem allkirjastatud teate, et tal ei ole kohe vahendeid akende restaureerimise eest tasumiseks. Sellest saab järeldada puudutatud isiku tahet arve ühel hetkel tasuda, mis on omakorda käsitatav tagantjärele antud heakskiiduna arve tasumisele Y poolt. Igal juhul vastas avatäidete kulu arve tasumine puudutatud isiku objektiivsele huvile ja tahtele. Puudutatud isiku ja teiste korteriomanike huvides oli korterelamu remonttööde tegemine, sest tööd (sh aknatööd) olid vajalikud. Arve tasumata jäämise korral võinuks remonttööd jääda finantseeringuta või lükkuda tulevikku. Lisaks oli avatäidete kulude kandmine ka avalikes huvides oluline. Korterelamu asub vanalinnas, on muinsuskaitse all ning on tunnistatud muinsuskaitse mälestiseks. Avaldajal on kohustus tagada korterelamu korrashoid ja vastavus muinsuskaitseala tingimustele. 20

5.1.Küsimus ei ole ainult selles, kas üldkoosolekul otsustatakse majanduskava muuta ja seejärel koostatakse majanduskava, vaid selles, et rahaline alusdokument tuleb seaduse järgi saata enne üldkoosolekut, et korteriomanikud saaksid piisava varuga tutvuda rahaliste kohustuste aluste ja võimalustega. Selle tegemata jätmisel on üldkoosoleku otsus tühine. Lisaks oli avatäidete kulu arve maksetähtaeg väga lühike ja vastuolus hea usu põhimõttega. Kõigi akende restaureerimine ja vahetamine ei olnud pakiline ega hädavajalik, mistõttu ei saanud avatäidete kulu kandmise üle otsustada häälteenamusega. Seejuures on väär avaldaja väide, et talle teadaolevalt tuli kõik puudutatud isiku aknad vahetada. Muinsuskaitse eritingimused seda ette ei näinud ning ajalooliste akende puhul piisanuks restaureerimisest. Puudutatud isik ei ole uusi aknaid soovinud. Lisaks ei otsustanud korteriomanikud avatäidete kulu kandmist pangalaenu omafinantseeringuna. Puudutatud isik ei pea avatäidete kulu kandma, sest ta on oma korteri ajaloolised aknad ja välisukse ise omal kulul nõuetekohaselt restaureerinud. Puudutatud isik on seisnud ajalooliste detailide ja akende säilitamise eest, mis on ka muinsuskaitselise renoveerimise eesmärk. Korterelamu korrastamine peaks toimuma remondifondi maksete kogumise teel, mitte suure erakorralise maksena aasta keskel. Puudutatud isiku juhatus tellis muinsuskaitse eritingimusi rikkudes ja korteriomanikke kahjustades uued aknad, mis ei vastanud ajaloolisele nõutavale kujule. Kuna uute akende mõõtmed olid valed, raiuti ajaloolist aknaava suuremaks. Korterelamu ajaloolist ilmet ei tohi muuta. Ehitaja ehitustegevus osutus ebaseaduslikuks ning algatatud on järelevalvemenetlus. Avaldaja rahaasjad ja raha kasutus ei ole juba aastaid korras ning avaldaja juhatus keeldub esitamast küsitud dokumente. Kuigi uued aknad on paigaldatud ja remonttööd lõpetatud, ei ole avaldaja esitanud ühtegi kuludokumenti, sh akende tellimuste kuludokumente. Akende paigaldamise kulu on ebamõistlikult suur ning selle tasumine pangalaenust, mida maksavad kõik korteriomanikud, ei ole adekvaatne, arvestades, et korteritel on erinev arv aknaid. Puudutatud isik võttis ise akende kohta pakkumise ning selle järgi oli akende ja nende paigalduse hind 5584 eurot, st palju vähem avaldaja nõutavast avatäidete kulust 8484 eurot. Avaldaja ei ole esitanud avatäidete kulu, sh selle suuruse aluseks olevaid dokumente. Avaldajal oli linnaga toetusleping, mille alusel ta sai avatäidete restaureerimistoetuse 8200 eurot. Ei ole selge, kuidas avaldaja seda kasutas. Selle arvelt pidanuks vähendama korteriomanike kulusid, kuid seda ei tehtud.

2-18-19244 võimalik nõuetele mittevastavus ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine. Ka juhul, kui avaldaja juhatus ei oleks nende dokumentidega tutvumist võimaldanud, mõjutaks see vaid dokumentidega seotud otsuseid, s.o majanduskava kehtestamist (otsus nr 7), põhikirja muutmist (otsus nr 1) ja majandusaasta aruande kinnitamist (otsus nr 8). Kahe viimase otsuse kehtivust ei ole puudutatud isik kahtluse alla seadnud. Kuivõrd üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud, kehtivad sellel vastu võetud otsused ka juhul, kui rikutud on üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Maakohus tuvastas õigesti, et üldkoosolekul otsustatud remonttööd olid vajalikud ja nende tegemise sai otsustada KrtS § 35 alusel tavapärase valitsemise raames. Puudutatud isik ei ole seda määruskaebuses vaidlustanud. Avaldaja jääb selle juurde, et juurdepääs puudutatud isiku korteri peal asuvale pööningu osale oli katusetööde tegemiseks vajalik ning puudutatud isik takistas seda õigusvastaselt. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et juurdepääs oli olemas. Puudutatud isiku kronoloogiline ülevaade ehitustegevusest ei ole tõend, vaid puudutatud isiku koostatud tõenditega kinnitamata kirjeldus. Maakohus jättis selle asja juurde võtmata ning puudutatud isik ei esitanud sellele vastuväidet. Õigus kodu puutumatusele ei ole piiramatu ja KrtS § 31 lg 1 p 3 annab aluse sellesse sekkumiseks. Avaldaja jääb selle juurde, et remonttööde kallinemise põhjustas puudutatud isik ning tekkinud kahju on puudutatud isiku tegevusega põhjuslikus seoses ja puudutatud isikule ettenähtav. Maakohus on põhjuslikku seost põhjalikult analüüsinud ja hinnanud arvukalt tõendeid. Avaldaja juhatus teavitas puudutatud isikut korduvalt sellest, et juurdepääsu takistamine toob kaasa kahju, mille puudutatud isik peab avaldajale hüvitama. Puudutatud isikule pidi seega olema ettenähtav, et juurdepääsu takistamisega remonttööd kallinevad ja puudutatud isik peab avaldajale tekkivad täiendavad kulud kahjuna hüvitama. Avaldaja ei pidanud puudutatud isikut igast konkreetsest tööst ja selle maksumusest ette teavitama. Puudutatud isikule pidi ettenähtav olema kahju liik. Kuivõrd puudutatud isik põhjustas kahju tahtlikult, kuulub see hüvitamisele ka juhul, kui kahju tekkimine ei olnud talle ettenähtav. Maakohus on hinnanud kahju suurust. Avaldaja kahju hüvitamise nõude esemeks on töövõtulepingu lisakokkuleppe lisas ettenähtud ja tehtud tööd, mille koosseis ja maksumus on toodud 8. juuni 2021. a tööde nimekirjas ja mille tasumist ehitaja avaldajalt nõuab. Maakohus on nende tööde tegemise ja maksumusega seonduvat põhjalikult hinnanud ja kontrollinud. Jääb arusaamatuks, milliseid kuludokumente ja töötajate kulude arvestusi oleks avaldaja pidanud kahju kohta esitama. Maakohus ei pidanud kontrollima ka muude töövõtulepingujärgsete tööde ja 14. detsembri 2022. a üldkoosolekul heaks kiidetud lisatööde tegemisega seonduvaid asjaolusid ja maksumust. Asjasse ei puutu teiste korterelamu hoonete osade olukord või neis tehtud tööd. Ehitajal oli neile juurdepääs olemas ning neis osades tööde tegemine ei kallinenud mõnest teisest korteriomanikust tuleneval põhjusel. Katusetööde tegemine toimus TLPA ametnikuga kooskõlastatult ja tema järelevalve all. Ainuke puudus on ehitusteatise ja katusetööde põhiprojekti muudatusprojekti ehitusregistris esitamata jätmine, milleks avaldajale on määratud tähtaeg ja millega avaldaja tegeleb. See ei võta aga avaldajalt õigust nõuda puudutatud isikult viimase põhjustatud kahju hüvitamist. Ehitamist reguleerivate avalik-õiguslike normide kaitse-eesmärk ei ole siinse vaidluse esemeks oleva kahju ärahoidmine ning nende võimalik järgimata jätmine ei ole kahju põhjuseks. Ringkonnakohus ei saa arvesse võtta puudutatud isiku TLPA järelevalvemenetlust, sh avalikõiguslike normide väidetavat rikkumist puudutavaid määruskaebuse väiteid. Puudutatud isik esitas järelevalvemenetlusega seonduvad asjaolud ja tõendid 1. juuli 2022. a kohtukõne 25

14.2.28 718,4 euro suuruse kahjunõude osas selgitas avaldaja, et „katuse puuduliku hindamise kulud“ on tegelikult katusekonstruktsioone kahjustanud puudutatud isiku omavolilise ebapädeva ehitustegevuse tõttu tekkinud kulu. Sel põhjusel kandis avaldaja lisakulusid 9968,4 eurot (8307 eurot + käibemaks) (kuluread 1–3 ja 9–10). Puudutatud isik vastutab kahju eest, sest vastav pööninguosa oli alates 2002 tema ainukasutuses ja tal oli kohustus tagada selle korrashoid. Puudutatud isik teostas avaldajaga kooskõlastamata katuslae remonttöid, kasutades ebapädevaid ehitustehnikaid ja sobimatuid materjale, mis kahjustas katusetarindit. Avaldajal ei olnud juurdepääsu pööninguosale ning puudutatud isik ei teavitanud avaldajat katuse halvast seisukorrast. „Vana katuse peale uue ehitamise kulu“ on 16 417,2 eurot (13 681 eurot + käibemaks) (kuluread 5, 7–10), sh ajutise varikatuse ehitamine ja katuse tõstmine. Tööde teostamise perioodi pikenemise kulu (kulurida 10) ei ole võimalik eristada ja tuleb jagada pooleks. Kuna puudutatud isik ei võimaldanud pööninguosale juurdepääsu, pikenes tööde tegemise periood ning katuse kohale tuli ehitada ajutine varikatus, samuti tuli seetõttu katust tõsta, st ehitada vana katus uue peale. Ehitajal oli töövõtulepingu p 4.2.1 ja 4.2.2 alusel õigus nõuda lepingu täitmise takistamisest tingitud kulude hüvitamist. Avaldaja sõlmis ehitajaga vastavalt töövõtulepingu p-dele 4.2.4.1 ja 3.2.6 hüvitise kokkuleppe, sest ilma selleta ei oleks ehitaja jätkanud tööde tegemist. Puudutatud isik rikkus juurdepääsu takistades seadusest (KrtS § 31 lg 1 p-d 1 ja 3) tulenevat juurdepääsu võimaldamise ja kaasomandi alalhoiu kohustust. Normi kaitse-eesmärk hõlmab ühistule põhjustatud kahju. Juurdepääsu takistamise korral pidi puudutatud isikul olema täiendavata kulude tekkimine ettenähtav, sest avaldaja ja ehitaja hoiatasid teda korduvalt. Arvestades tööde kogumaksumust (311 000 eurot) ei ole kahju ettenägematult suur.

20.4.Õige on ka maakohtu järeldus, et otsuse p 3 ei ole koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu KrtS § 29 lg 1 alusel tühine põhjusel, et avaldaja ei teinud puudutatud isikule otsuste aluseks olevaid dokumente enne üldkoosolekut kättesaadavaks. Kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma ja sellisel koosolekut tehtud otsused on KrtS § 29 lg 1 järgi tühised, v.a kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud või korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, kiidavad otsuse heaks. See, kui avaldaja ei teinud enne üldkoosolekut KrtS § 20 lg 3 kohaselt muude otsuste aluseks olevaid dokumente (põhikiri, majanduskava, majandusaasta aruanne) puudutatud isikule kättesaadavaks, ei mõjuta otsuse p 3 kehtivust. Riigikohus on leidnud, et kui koosoleku teates ei ole märgitud kohta, kus on võimalik tutvuda mõne otsuse aluseks olevate dokumentidega, ei muuda see rikkumine tühiseks samal koosolekul vastu võetud teisi otsuseid (RKTKm 26.04.2023, 2-22-12198, p 13). Seega saab asjakohaseks etteheiteks olla üksnes otsuse p-s 3 nimetatud ehitustööde tegemise otsustamise aluseks oleva teabe kättesaadavaks tegemata jätmine. Ringkonnakohus märgib, et üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseks saab KrtS § 29 lg 1 järgi olla üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine, mis takistab korteriomanikul oluliselt osalemisõiguse teostamist otsuste vastuvõtmisel. Riigikohtu praktika kohaselt on koosoleku kokkukutsumise reeglid seaduses sätestatud selleks, et tagada osanikele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult hääletada (RKTKo 12.04.2017, 3-2-110-17, p 13). Mh on koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine see, kui isikutele ei tehta enne koosolekut kättesaadavaks otsuste eelnõusid või dokumente, mille kinnitamist koosolekul hääletama hakatakse, seejuures põhimõte, et kõigile liikmetele tuleb enne koosolekut anda võimalus tutvuda dokumentidega, mille kinnitamist koosolekul otsustama hakatakse, kohaldub ühtmoodi kõigi eraõiguslike juriidiliste isikute organite otsuste tegemisel (RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391, p 37). Korteriomandi- ja korteriühistuseadusest ei tulene otseselt korteriühistu kohustust teha enne remonditööde otsustamist korteriomanikele kättesaadavaks seda puudutavat teavet. KrtS § 20 lg 3 näeb ette üksnes kohustuse märkida üldkoosoleku teatele koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord, kui selliste küsimuste üle otsustatakse. Riigikohtu praktika kohaselt võib siiski vastav kohustus tuleneda ka KrtS §-s 12 sisalduvast hea usu põhimõttest (RKTKm 12.04.2023, 2-20-2549, p 16). Seega ei ole välistatud, et üldkoosoleku otsus võib 31

2-18-19244 olla KrtS § 29 lg 1 alusel tühine ka juhul, kui korteriomanikele ei ole enne üldkoosoleku toimumist tehtud kättesaadavaks lisaks KrtS § 20 lg-s 3 nimetatule ka muid otsuseprojekte ja/ või nende aluseks olevaid dokumente. Siinses asjas tuvastas maakohus õigesti, et avaldaja saatis puudutatud isiku palvel talle erinevate töövõtjate pakkumiste koondtabeli ehitustööde maksumuse kohta ning puudutatud isik sai 17.05.2018 saadetud avaldaja e-kirja ja sellele lisatud koondtabeli kätte. Mh saab ka puudutatud isiku vastuväitest 22.05.2018 koosolekul vastuvõetud otsustele järeldada, et puudutatud isik oli koondtabeliga tutvunud, sest puudutatud isik tegi etteheite üksnes selle kohta, et ta ei ole näinud renoveerimistööde lahtkirjutatud hinnapakkumisi. Seejuures ei olnud maakohtul alust rakendada uurimispõhimõtet puudutatud isiku esitatud tõendi hindamisel. Kohus otsustab asjas esitatud tõendeid hinnates TsMS § 232 lg 2 järgi oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Ringkonnakohtu hinnangul oli avaldaja esitatud hinnapakkumiste koondtabel piisav selleks, et korteriomanikud saaksid kujundada oma seisukoha, kas toetada ehitustööde tegemist pakkumistes märgitud ehitustööde maksumust arvestades või mitte. Samas, ka juhul, kui koondtabel ei oleks piisav ja avaldaja oleks jätnud korteriomanikud piisavalt informeerimata, ei oleks siinsel juhul alust pidada vaidlusalust otsust tühiseks, sest üldkoosolekul osalesid kõik korteriomanikud, sh puudutatud isik, kes hääletas otsusele vastu ja esitas vastuväite. Puudutatud isiku vastuväitest ei nähtu, et ta ei oleks nõustunud otsustama ehitustööde tegemist enne, kui talle on esitatud kõik ehitustööde hinnapakkumised. Puudutatud isik märkis otsuse p 3 kohta oma vastuväites, et maja tuleks renoveerida järkjärgult, kasutades linna toetusi igal aastal. Seega, ka juhul, kui avaldaja oleks üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikkunud, on see puudus kõrvaldatud, sest kõik korteriomanikud, sh puudutatud isik osalesid otsuse tegemisel. Riigikohtu praktika kohaselt saab üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise korral vältida koosolekul vastuvõetud otsuste tühisust mh sellega, kui koosolekul osalevad kõik korteriomanikud ja nad on nõus koosolekut pidama. Kui isik tuleb koosolekule kohale, annab ta sellega teada, et kuigi koosoleku kokkukutsumise korda võib olla rikutud, on ta valmis päevakorda pandud küsimusi hääletama, v.a juhul, kui ta vaidleb vastu otsuse tegemisele selles küsimuses (RKTKm 29.10.2025, 2-21-9853, vt p 17– 18; RKTKo 29.11.2017, 2-16-8010, p 12). Siinsel juhul ei ole puudutatud isik ega ükski teine korteriomanik otsuse tegemisele vastu vaielnud.

21.3.Maakohus leidis aga ekslikult, et otsuse p 1 on üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu tühine, kuna tegemist oli majanduskavaga kehtestatava küsimusega ning enne üldkoosolekut ei koostanud avaldaja uut majanduskava ega teinud seda korteriomanikele kättesaadavaks. Siinsel juhul otsustasid korteriomanikud juba 22.05.2018 üldkoosolekul kuni 313 200 euro ulatuses ehitustööde tegemise ning nende tööde finantseerimise 285 000 euro ulatuses pangalaenuga ja 15 000 euro ulatuses omafinantseeringuga. 04.07.2018 üldkoosoleku protokollist (I kd, tl 23–24) nähtub, et SEB Pank taganes pakkumisest ning avaldaja taotles laenu teistest pankadest, millest tulenevalt otsustasid korteriomanikud 04.07.2018 otsusega finantseerida ehitustöid 200 000 euro ulatuses pangalaenuga ning akende ja uste renoveerimistööde maksumuse ulatuses (64 000 eurot) omafinantseeringuga. Arvestades seda, et korteriomanikud olid 22.05.2018 kehtivalt otsustanud elamu renoveerimise kuni 313 200 euro ulatuses ning varasemat ehitustööde finantseerimise otsust ei olnud enam võimalik täita, tuli korteriomanikel otsustada uuesti ehitustööde finantseerimise üle uutel tingimustel. Sisuliselt otsustasid korteriomanikud 04.07.2018 üldkoosolekul esmalt selle üle, millise osa ehitustööde maksumusest tasuvad korteriomanikud kohe ise ning millise osa maksumusest tasuvad nad laenuraha arvel ning seejärel selle üle, kuidas jagunevad laenu tagasimaksed ja omafinantseering korteriomanike vahel. Kuna korteriomanikud olid 22.05.2018 juba otsustanud ehitustööde tegemise 313 200 euro ulatuses, otsustasid korteriomanikud 04.07.2018 sisuliselt selle kulu finantseerimise ning kohustuste korteriomanike vahel jaotamise põhimõtete üle. Sellise sisuga otsus saab olla majanduskava koostamise aluseks ja seda ei saa samastada majanduskavaga. Majanduskavaga kehtestatakse täpne majandamiskulude jaotus korteriomanike vahel vastavalt seadusele, korteriühistu põhikirjale ja üldkoosoleku otsustele. Kuna tegemist oli majanduskava koostamise aluseks oleva üldkoosoleku otsusega, ei olnud selle otsuse vastuvõtmiseks vaja koostada majanduskava ega teha seda enne üldkoosolekut korteriomanikele kättesaadavaks, mistõttu ei ole avaldaja rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda ning otsust ei saa pidada KrtS § 29 lg 1 alusel tühiseks.

korteriomanike vahel jagatav akende ja uste renoveerimise ja vahetamise kulu oli kokku 62 916 eurot, millest puudutatud isiku osa oli iga korteri akende ja uste maksumust arvestades 8484 eurot ning pindalapõhise jaotuse kohaselt 9699 eurot (III kd, tl 71); avaldaja esitas vastavalt 04.07.2018 üldkoosoleku otsusele puudutatud isikule 24.07.2018 arve nr 180724-5 8484 euro tasumiseks hiljemalt 01.08.2018 (I kd, tl 27); korteriomanik Y saatis 21.08.2018 puudutatud isikule e-kirja, milles teatas, et kui puudutatud isik ei tasu hiljemalt 01.08.2018 arvet nr 180724-5, tasub ta ise arve puudutatud isiku eest ja nõuab puudutatud isikult kohustuse täitmist endale, sest tasumata arve on takistuseks laenutaotlusel elamu restaureerimiseks (I kd, tl 28); puudutatud isik saatis 27.08.2018 Yle e-kirja, milles palus mitte sekkuda tema ja korteriühistu vahelistesse suhetesse ja mitte tasuda tema eest arvet, ta ei kiida seda heaks ja see ei vasta tema huvile ega tahtele ja Yl ei teki tagasinõude õigust puudutatud isiku vastu (I kd, tl 103); Y saatis 27.08.2018 puudutatud isikule e-kirja, milles teatas, et ta tasub arve ise, kui see on 07.09.2018 tasumata, ja selgitas, et tema tegutsemine on ajendatud sellest, et puudutatud isikule väljastatud arvete tasumata jätmine takistab pangalt laenuotsuse saamist, ning tema tegutsemine on kaasomandi säilimise huvides (I kd, tl 31); Y kandis 09.11.2018 korterühistu pangakontole üle 4242 eurot selgitusega: „kaasomanikuna krt 5 üldkoosoleku otsuse alusel omafinantseeringu arvest 180724-5 50%“ (I kd, tl 29); puudutatud isik teatas 18.11.2018 e-kirjas avaldajale, et tal ei ole selleks aastaid vahendeid kogutud, et tasuda kohe korteri akende renoveerimise eest, ning palus jätta korteri nr 5 aknad renoveerimisest välja (I kd, tl 71); korteriomanikud otsustasid 13.12.2018 üldkoosolekul sõlmida Yga nõude loovutamise lepingu (I kd, tl 90); Y ja avaldaja sõlmisid 13.12.2018 lepingu, millega Y loovutas puudutatud isiku kohustuse täitmisest tulenevad nõuded avaldajale (I kd, tl 32).

22.4.Puudutatud isik ei ole toonud esile ega tõendanud asjaolusid, mis annaksid alust järeldada, et hea usu põhimõttest tulenevalt on puudutatud isikul KrtS § 40 lg 3 õigus keelduda akende ja uste renoveerimiskulude tasumisest. Ringkonnakohus möönab, et 22.05.2018 ja 04.07.2018 üldkoosoleku otsustest tulenevalt tuli puudutatud isikul tasuda lühikese aja jooksul avaldajale märkimisväärne summa – kõigi remonditööde algne omafinantseering 2312,42 eurot ning lisaks akende ja uste renoveerimise kulu 8484 eurot. Samas ei saa ainuüksi summa suurusest järeldada, et elamu renoveerimiskuludest akende ja ustega seotud tööde maksumuse nõudmine puudutatud isikult oleks olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Olukorras, kus elamu vajas renoveerimist ja töid sai üksnes osaliselt rahastada korteriühistu võetava laenu arvel, tuli kõigil korteriomanikel ka omaosalusse panustada ning puudutatud isiku panust ei saa pidada hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõtmatuks. Mh on korteriomanikud otsustanud omafinantseeringu jaotamises korteriomanike vahel puudutatud isikule soodsamal viisil. Kulude puudutatud isikult nõudmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ka sel põhjusel, et puudutatud isiku hinnangul ei olnud tööd vajalikud või et neid saanuks teha hiljem või odavamalt. Arvestades seda, et 2017. a välisviimistluse projekti kohaselt vajasid aknad renoveerimist ning üldkoosolekul pidas enamus korteriomanikest akende ja välisuste renoveerimist/asendamist vajalikuks, tuli puudutatud isikul aktsepteerida enamuse otsust sõltumata oma hinnangust tööde vajalikkusele. Kuna elamu renoveerimine tõstab mh puudutatud isiku korteriomandi väärtust, ei ole hea usu põhimõttest tulenevalt kulude puudutatud isiku kanda jätmine vastuvõtmatu pelgalt põhjusel, et puudutatud isik ei pidanud neid renoveerimistöid vajalikuks, hääletas renoveerimistööde otsusele ja omafinantseeringu otsusele vastu, ning asus korteriomanike otsust eirates ise oma korteri aknaid värskendama. Selline puudutatud isiku omaalgatuslik käitumine, mis oli vastuolus korteriomanike häälteenamusega vastu võetud otsusega, ei õigusta hea usu põhimõttest tulenevalt kulude kandmisest keeldumist KrtS § 40 lg 3 alusel.

2-18-19244 Nagu ülal märgitud, on korteriühistu oma seadusliku esindaja kaudu kohustatud tagama kaasomandi eseme korrashoiu ning juhul, kui kaasomandiosa korrashoiuks on vaja teha ehitustöid puudutatud isiku korteris või on korteris vaja hinnata kaasomandiosa seisundit tervikuna (nii hoone seest kui ka väljastpoolt), peab puudutatud isik ka ehitajatel lubama korterisse siseneda ja seal töid teha. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja mõistlikult nimetanud need isikud, kellel on vaja kaasomandi eseme korrashoiu tagamiseks juurdepääsu puudutatud isiku korterisse. Puudutatud isikul ei ole õigust valida, milliseid isikuid ta laseb sisse ja milliseid mitte. Õige on aga puudutatud isiku etteheide, et maakohtu määrusest ei nähtu, millal ja mitu korda peab puudutatud isik nimetatud isikuid oma korterisse lubama. Sellest tulenevalt palus ringkonnakohus avaldajal taotlust täpsustada. Avaldaja jäi algse taotluse juurde, kuid esitas ka alternatiivse taotluse, milles täpsustas juurdepääsu ajalisi piire iga taotluse puhul. Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja taotlust arvestades põhjendatud täiendada maakohtu määrust lausega, mille kohaselt on puudutatud isik kohustatud lubama avaldaja nimetatud isikutel siseneda tema eluruumi tööpäevadel kell 8–18 ning avaldaja on kohustatud vähemalt üks nädal enne eluruumi sisenemist puudutatud isikut sellest teavitama. Kuigi määrusest ei nähtu ka seda, millise aja jooksul ja mitu korda peab puudutatud isik lubama avaldaja nimetatud isikutel enda eluruumi siseneda, ei ole taotletud ligipääsu eesmärki ja toimingute olemust arvestades võimalik puudutatud isiku eluruumi sisenemise kordade arvu ja ajaraami võimalik täpselt kindlaks määrata, sest ei ole teada, millise aja jooksul ja mitu korda võib osutuda vajalikuks kaasomandi eseme korrashoiu kontrollimiseks jm nimetatud toimingute tegemiseks puudutatud isiku eluruumi siseneda. Avaldaja peab vastavalt vajadusele alati võimaldama kaasomandi eseme kontrollimiseks juurdepääsu, remonditööde puhul aga seni, kuni üldkoosolekul otsustatud tööd on tehtud. Seetõttu ei määra ringkonnakohus puudutatud isiku talumiskohustusele muid ajalisi piire.

2-18-19244 Maakohus tuvastas asjas esitatud tõendite alusel õigesti, et akendega seotud projektijärgsete tööde tegemiseks vajas ehitaja puudutatud isiku eluruumi kaudu juurdepääsu akendele, kuid puudutatud isik ei võimaldanud ehitajale juurdepääsu akende ülevaatamiseks ja mõõtmiseks ning vahetamiseks. Samuti tuvastas maakohus õigesti, et projektijärgsete katusetööde kavandamiseks ja tegemiseks oli ehitajal vaja juurdepääsu katuse konstruktsioonile kogu pööningu ulatuses ja avada konstruktsioonid seestpoolt (vabastada katetest), kuid puudutatud isik takistas ehitajal enne hinnapakkumise koostamist, projekteerimist ja tööde alustamist, samuti tööde alustamise järel katuse seisukorra hindamiseks ja katusetööde tegemiseks pääseda oma eluruumi kaudu juurde pööningul asuvale katuse konstruktsioonile. Lisaks ei lubanud puudutatud isik ehitajal demonteerida tema kasutuses oleva pööninguosa vanu sarikaid ja kinni ehitatud osa. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega, neid kordamata. Seega takistas puudutatud isik korteriomanike 22.05.2017 üldkoosolekul otsustatud ehitustööde tegemist, rikkudes sellega kohustust aidata kaasa kaasomandi eseme korrashoiu kohustusele KrtS § 31 lg 1 p 1 ja § 12 lg 2 tähenduses ning kohustusele taluda kaasomandi eseme korrashoiu tagamiseks oma eluruumi sisenemist KrtS § 31 lg 1 p 3 tähenduses. Lisaks rikkus puudutatud isik kaasomandi eseme alalhoiu ja kahjustamisest hoidumise kohustust KrtS § 31 lg 1 p 1 tähenduses koosmõjus KrtS § 12 lg-ga 2. Maakohus tuvastas õigesti, et puudutatud isik tegi aastaid tagasi tema kasutuses oleva pööninguosa kohal olevat katusekonstruktsiooni kahjustavaid remonditöid. Riiklikult tunnustatud eksperdi T. Rattasepa arvamus kinnitab, et katusetarindi avamise järel ilmnes, et tarindid olid ebapädevalt tugevdatud lauajuppidega, katuse konstruktiivset skeemi oli muudetud pennide eemaldamisega ja juhusliku paiknemisega postide paigaldamisega, katuse ehitusfüüsikalist toimimist oli ilma projekteeritud lahenduseta muudetud ning kuigi katusetarind oli algselt soojutamata, oli kasutatud tundmatute omadustega ehitustooteid (ehituskile, koormakate, pakendipapp, vill) (III kd, tl 145 pöördel). Kuigi ekspert EE järeldas ehitise erakorralises auditis, et kasutatud papp ja aluskile on ehituses kasutatavad ega tekita konstruktsioonide halvenemist (III kd, tl 118 pöördel), ei ole arvamuse alusel võimalik aru saada, millel selline järeldus põhineb. Samuti ei ole arvamus kooskõlas tunnistaja C ütlustega. C ütluste kohaselt oleks kõik korras, kui seal oleks olnud aurutõkke kile, kuid seal oli vale kile, mis oli valesti paigaldatud, mistõttu said sarikad oluliselt niiskuskahjustusi (VII kd, tl 3 pöördel). C e-kirja kohaselt olid pehkinud sarikad üle löödud laudisega, mitte ei asendatud, sarikad kaetud pealt mittehingava materjaliga, sarikate vahele pandud soojustus ning selle alla jäetud panemata aurutõkkekile, mis soodustasid sarikate pehkimist (I kd, tl 69–70). Kuna puudutatud isiku kinnitusel tegi tema katuse remonditöid, saab TR arvamusest ja C ütlustest järeldada, et puudutatud isik tegi ligi 30 aastat tagasi tema kasutuses olevas pööningu osas valesid ehitusvõtteid kasutades katuse parandustöid, mis rikkusid kaasomandi esemeks olevat katuse konstruktsiooni. Tähtsust ei ole sellel, kas tööd tegi puudutatud isik ise või tema tellitud töövõtja.

24.2.3.2.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldajal puudutatud isiku rikkumiste tõttu kogu nimetatud ulatuses kahju tekkimine tõendatud. Esmalt tuleb arvestada seda, et osad ülal nimetatud lisatööd seonduvad katusekonstruktsiooni taastamistöödega (kuluread 2, 3, 5 ja 7, maksumus 13 746 eurot (lisandub käibemaks)) ning avaldajal oleks tulnud katusekonstruktsiooni tööde eest tasuda ka siis, kui puudutatud isik ei oleks oma kohustusi rikkunud. Osaühingu ARUNA-EHITUS 23.02.2018 hinnapakkumise kohaselt oli katusekonstruktsiooni taastamise maksumus 25 564 eurot (maht 581 m 2), s.o keskmiselt 44 eurot/m2. Tunnistaja C istungil antud ütlused kinnitavad, et hinnapakkumise alusena arvestas ta, et 20–30% sarikatest võib olla kahjustunud ja läheb vahetusse (VII kd, tl 4 pöördel). C 17.12.2018 e-kirja kohaselt tuli aga tsoonides III–IV 100% katus täielikult maha võtta ja uus katus ehitada, tsoonides V ja IV oli sel ajal töö takistatud (I kd, tl 69–70). Tunnistaja C ütluste kohaselt olid puudutatud isiku korteri peal tsoonides III ja IV sarikad täiesti läbi ja tuli asendada, kuid osas, kuhu sisse ei lastud, ei vahetatud katust – seal on katus alles ja ehitaja pani uue katuse vana peale (VII kd, tl 5; vt ka pööningukorruse joonisel skeem 4 sinise joonega tähistatud Nunnadetagust torni ümbritsev ala (III kd, tl 149); katuse tsoonide joonisel sinist ja sinisega viirutatud ala (I kd, tl 64)). Seega vahetas ehitaja puudutatud isiku korteri kohal osaliselt tsoonides III ja IV hinnapakkumises väljatooduga võrreldes suuremas ulatuses pehkinud sarikaid ja osaliselt pani ehitaja tsoonides V–VI vana katuse peale uue kõrgema katuse, mille tõttu tuli tõsta kogu ulatuses tsoonide V–VII katust. Lisatööde eelarve kohaselt tuli pehkinud sarikad asendada ca 110 m2 suurusel katusealal ja kõrgem katus ehitada ca 140 m2 katusealal. Lisatööde eelarvest ei nähtu, et katuse konstruktsiooni puudutavate lisatööde maksumusest oleks maha arvatud kulu, millega ehitaja arvestas hinnapakkumist tehes. Seega, arvestades lisatöödega hõlmatud katuse pinda (ca 250 m2) ja hinnapakkumises sisalduvat katuse konstruktiivse osa tööde maksumust 44 eurot/m 2 (lisandub käibemaks), oleks avaldaja pidanud hinnapakkumist arvestades tasuma nende tööde eest puudutatud isiku rikkumisteta ehitajale hinnanguliselt 13 200 eurot (11 000 eurot + käibemaks). Sellest tulenevalt saab kuluridade 2, 3, 5 ja 7 puhul pidada puudutatud isiku rikkumisest tulenevaks lisakuluks 3295,2 eurot (13 746 – 11 000 (lisandub käibemaks)). Ringkonnakohus märgib, et katusetööd telliti, kuna elamu katus oli amortiseerunud ja vajas remonti, st katusetöid ei tulnud teha pelgalt seetõttu, et puudutatud isik oli valesid ehitusvõtteid kasutanud. Ka TR arvamuse kohaselt oli ebapädev katuseremont üheks põhjuseks, miks katusekonstruktsioonid olid täielikult amortiseerunud (III kd, tl 145 pöördel). Samuti oleks tulnud katuse konstruktiivset osa parandada osas, milles katust puudutatud isiku rikkumise tõttu tõsteti. Seejuures ei välista kahju hüvitamist puudutatud isiku väited selle kohta, et katuseharja ei oleks võinud ilma korteriomanike otsuseta tõsta. Kui puudutatud isik ei oleks asjatundmatult katust parandanud, oleks ehitaja saanud sarnaselt ülejäänud hoonele sarikaid parandada ja ei oleks pidanud kõiki sarikaid välja vahetama, st sarikate parandamise kulu oleks olnud väiksem. Puudutatud isikule pidi olema ettenähtav, et valede töövõtete ja materjalide kasutamine kahjustab sarikaid ning nõuab hiljem ulatuslikumaid remonditöid. Kui puudutatud isik ei oleks takistanud ehitajal parandada katuse konstruktsioone talle kuuluva korteri kohal tema kasutuses oleva pööninguosa kaudu, oleks ehitaja saanud parandada või vahetada olemasolevad sarikad, st katuse harja ei oleks olnud vaja tõsta ning katuse 43

2-18-19244 parandamise kulu oleks olnud väiksem. Puudutatud isikule pidi olema ettenähtav, et takistades ehitustöid enda kasutuses olevate ruumide kaudu, tuleb katuse konstruktsiooni parandada muul viisil. Lisatöö kulu on põhjendatud kulureal 1 märgitud tööde osas maksumusega 614,4 eurot (512 eurot + käibemaks). Selliste tööde tegemist ei nähtu hinnapakkumiselt ning olukorras, kus ehituse käigus selgus täiendavalt vajadus demonteerida ja utiliseerida katuse konstruktsiooni katvaid puudutatud isiku paigaldatud materjale, tuli ehitajal puudutatud isiku asjatundmatu ehitustegevuse tõttu teha lisatöid. Kui puudutatud isik ei oleks katuse konstruktsioone katnud või oleks katted vastavalt nõutule eemaldanud, ei oleks lisatööde vajadust tekkinud. Avaldaja 12.11.2018 e-kirja kohaselt palus avaldaja hiljemalt 15.11.2018 puudutatud isikul ise materjalid eemaldada ja hoiatas tekkida võivate kulude eest (I kd, tl 45). Põhjendatud on ka ajutise varikatusega ja tellingute rendiga seotud lisakulu 6636 eurot (2380 eurot + 3150 eurot (lisandub käibemaks)) (kuluread 8 ja 9). Kui puudutatud isik ei oleks takistanud tema kasutuses olevate ruumide kaudu katuse konstruktsioonide parandamist ja keelanud kaetud sarikate avamist seestpoolt, ei oleks katuse parandamine nõudnud katuseharja tõstmisega seotud lisatööde tegemist ning sellest tulenevalt ei oleks olnud vaja ehitada varikatust ja rentida tellinguid katuseharja tõstmisega seotud täiendavate tööde ajaks. Puudutatud isikule pidi olema ettenähtav, et ehitustööde takistamise korral kestavad ehitustööd kauem, mistõttu on vaja katust kaitsta ja tellinguid rentida pikema aja jooksul. Ehitajal tööseisakute tõttu tekkinud lisakulu 1658,4 eurot (3101 eurot + 1072 eurot (lisandub käibemaks)) (kuluread 4 ja 6) võib küll olla seotud puudutatud isiku rikkumistega, kuid lisakulude eelarve (IV kd, tl 43) ja ehitaja selgituste (IV kd, tl 44–47) alusel ei ole võimalik mõista, milliseid lisatöid ja millise tasu eest pidi ehitaja tööseisaku tõttu tegema, sh ei ole välja toodud, mille alusel on märgitud tööde maksumus. Seetõttu ei loe ringkonnakohus selles ulatuses kahju tekkimist tõendatuks. Samuti ei ole põhjendatud nõuda puudutatud isikult lisakuluna kulureal 10 märgitud 2220 eurot hüvitamist. Ka selle kulu osas ei ole võimalik ehitaja selgituste alusel mõista, milliseid lisatöid või -teenuseid ja millise tasu eest tegi või osutas ehitaja avaldajale. Seega ei ole ka selles osas kahju tekkimine tõendatud. Seega on puudutatud isiku rikkumiste tõttu tekkinud avaldajal katusetöödega seoses kokku kahju 10 545,6 eurot (3295,2+614,4+6636).