OÜ Kelvingi Kinnisvara Büroo hagi X vastu põhivõla 584,55 euro, viivise 304,70 euro ja alates 11.02.2022 viivise saamiseks määras 24% aastas
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19.12.2022.a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: OÜ Kelvingi Kinnisvara Büroo (10111580) lepingulised esindajad Marie Tsine ja Kerli Leetsaar Kostja: X (XXXXXXXXXXX)
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 19.12.2022. a otsus osaliselt, osas, milles hagi rahuldati ja jaotati menetluskulud ning saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
2.Rahuldada X apellatsioonkaebus.
3.Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse
esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hagi kohaselt sõlmisid pooled 17.11.2017 eluruumi üürilepingu, millega hageja andis kostjale üürile kahetoalise korteri aadressil Tartu mnt 16-9, Tallinn. Lepingu p 1.7 kohaselt kehtis see kuni 20.11.2018. Üürilepingut pikendati 16.11.2018 eluruumi üürilepingu muutmise kokkuleppe alusel ühe aasta võrra ja lepingu lõppemise tähtajaks lepiti kokku 20.11.2019. Pooled sõlmisid 15.01.2020 üürilepingu lõpetamise kokkuleppe, milles lepiti kokku lepingu lõpetamises ja eluruumi üleandmises 11.12.2019.
2.Üürilepingu punkti 2.1 kohaselt on kostja kohustatud tasuma eluruumi ja sisustuse kasutamise eest üüri 550 eurot kuus. Lisaks üürile on kostja kohustatud p 2.2 järgi tasuma hagejale kõik eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud, mis kuuluvad tasumisele KÜ-le Tartu mnt 16, milleks on muuhulgas, kuid mitte ainult, tasu elektrienergia, vee ja kanalisatsiooni, kütte ja prügiveo eest ning muude kommunaalteenuste eest. Üürniku poolt ei kuulu tasumisele kõrvalkuluna KÜ Tartu mnt 16 arvel kajastuv hooldusfond ja hoone kindlustus. Kõrvalkulude suurus määratakse igakuiselt lähtudes arvestite näitudest ja teenusepakkujate poolt esitatud arvetest ja esitatakse KÜ Tartu mnt 16 poolt. Lepingu punkti 2.5 kohaselt on kostja kohustatud tasuma üüri üks kord kuus ja eelmise kuu kõrvalkulude eest tasub kostja vastavalt KÜ Tartu mnt 16 poolt esitatud arvele.
3.Kostjal on üürilepingut tulenevalt jäänud tasumata järgmised arved, kokku summas 584,55 eurot. Hageja palub selle summa kostjalt välja mõista. 3.1.15.11.2019 arve nr 190043 summas 9,97 eurot, maksetähtaeg 16.11.2019. Antud arve on esitatud oktoobri 2019 kõrvalkulude eest ning arve aluseks on korteriühistu 14.11.2019 arve nr 191195 summas 109,17 eurot (kuivõrd üürilepingu punkti 2.2 kohaselt üürniku poolt ei kuulu tasumisele kõrvalkuluna KÜ Tartu mnt 16 arvel kajastuv hooldusfond ja hoone kindlustus, on kostjale esitatud kommunaalkulude arve väiksemas summas kui KÜ poolt hagejale esitatud arvel, millele lisandub käibemaks). Antud arve on osaliselt ehk summas 121,03 eurot kaetud kostja poolt hagejale antud tagatisraha arvelt ja seega on kostja kohustatud tasuma arve nr 190043 summas 9,97 eurot. 3.2.28.11.2019 arve nr 190045 summas 201,67 eurot, maksetähtaeg 29.11.2019. Nimetatud arve on esitatud üüri eest perioodil 20.11.2019 - 30.11.2019 ning on täies ulatuses tasumata. 3.3.13.12.2019 arve nr 190048 summas 195,16 eurot, maksetähtaeg 13.12.2019. Arve on esitatud üüri eest perioodi 1.12.2019 - 11.12.2019 ning on täies ulatuses tasumata. 3.4.13.12.2019 arve nr 190049 summas 136,51 eurot, maksetähtaeg 13.12.2019. Arve on esitatud november 2019 kõrvalkulude eest ning arve aluseks on korteriühistu poolt esitatud 12.12.2019 arve nr 191299 summas 113,76 eurot, millele lisandub käibemaks. Arve on tasumata täies ulatuses. 3.5.14.01.2020 arve nr 190052 summas 41,24 eurot, maksetähtaeg 14.01.2020. Arve on esitatud kõrvalkulude eest perioodil 1.12.2019 – 11.12.2019 ning arve aluseks on korteriühistu poolt esitatud 12.12.2019 arve nr 2001911.
4.Hageja palub kostjalt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivis 304,70 eurot. Hageja on arvestanud viivist alates arve sissenõutavaks muutumisest kuni hagiavalduse esitamiseni. Lisaks taotleb hageja edasise viivise välja mõistmist 24% aastas.
5.Kostja on tasunud hilinemisega, kuid täies ulatuses arve nr 180023. Hageja on kostjale esitanud üüri- ja kõrvalkulude arveid igakuiselt vastavalt lepingus kokkulepitule. 12.11.2019 on kostja tasunud 1500 eurot, makse selgitus: 180020, 180023, 180025, 180029, 180032. Kuna nimetatud makse ei kata kõiki makse selgituses märgitud arveid, on hageja põhjendatult arvestanud makse varasema võlgnevuse kustutamiseks tehtud maksetena ja hageja on lugenud põhjendatult tasutuks arved 180020, 180023 ja osaliselt arve nr 180025.
Sarnaselt on hageja teostanud arvete katmist tagatisraha arvelt ja kostja poolt tasumata jäänud arved on tasaarveldanud kattuvas ulatuses tagatisrahaga ning arvestus on toimunud järgmiste arvete katteks: 180025, 180029, 180032, 190026, 190038 ja 190043. Peale tasaarveldust on kostjal veel tasumata hagis nimetatud arved kogusummas 584,55 eurot. Ei vasta tõele kostja väide, et tegemist on amortiseerunud korteriga, sh aastakümneid kasutuses olnud kommunikatsioonide ja sanitaartehnikaga. Hageja teostas WC-poti vahetuse mais 2018, mil kostja oli eluruumi kasutanud üle poole aasta. Tegemist oli kvaliteetse sanitaartehnikaga ning WC-pott tuli vahetada seetõttu, et tegemist oli mehhaanilise vigastusega, mitte loomuliku kulumisega. Pragu loputuskasti sai tekkida seetõttu, et kostja oli ilmselt kas kukkudes või muul viisil loputuskasti mehhaaniliselt vigastanud. WC-poti otsa jalgupidi ronimist nägi pealt nii MK kui ka EK. Kostja on põhjendanud seda tegevust sellega, et ta ei ulatanud muud moodi veenäitusi vaatama. Kuna WC-pott ei ole mõeldud sinna jalgupidi peale ronimiseks, millele EK ka kostja tähelepanu juhtis, on tõenäoline, et üürnik võis kaotada tasakaalu, kukkuda ja lõhkuda WC-poti loputuskasti. Köögis aset leidnud torude ummistuse (kraanikausist ei läinud vesi korralikult alla) likvideerimiseks palkas hageja spetsialisti, kes kohapeal torude ummistuse likvideeris. Torudesse oli sattunud igasugust sodi, mille tulemusel tekkiski ummistus ja valamust vesi alla ei läinud. Kuna WC-pott läks katki ja torud umbe kostja tegevuse tõttu, oli hageja sunnitud ostma uue WC-poti ning likvideerima köögis aset leidnud ummistuse. Kostja pole talle üürile antud korterit korrektselt ja regulaarselt koristanud/puhastanud. Kostja ei vaidlustanud tähtaegselt arvet. Kostja oli vaimselt ebastabiilne ja viibis enda sõnul korduvalt seetõttu ka ravil, algselt põhjendas ta arvete mittemaksmist haiglas viibimisega, hiljem hakkas otsima põhjuseid arvete mittemaksmiseks. Kõike eeltoodut arvesse võttes lasub WC-poti maksumuse, WC-poti vahetamisega seotud paigaldamise ja ummistuse hüvitamise kohustus kostjal. Fotod haisuluku sisust on hageja juhatuse liikmele saadetud TA poolt, kes teostas mais 2018. aastal korteris WC-poti vahetuse ja torude ummistuse likvideerimisega seotud töid. Kuivõrd mainitud tööd on teostatud üle 4 aasta tagasi, siis hagejal ei ole võimalik täpsustada, millisel viisil on antud fotod hageja juhatuse liikmele saadetud ning kas fotod on edastatud ka kostjale. Kostja teavitab hagejat 05.05.2018 ja 08.05.2018 e-kirjades korteris aset leidnud ummistusest ning WC-poti lekkimisest. Kirjadest saab järeldada, et WC-poti vahetamisega oli kiire selle lekkimise tõttu ja kuivõrd kostjat ennast kohal polnud, siis oli hageja sunnitud seda tegema kostja kohalolekuta. WC-pott tuli vahetada seetõttu, et tegemist oli mehhaanilise vigastuse (pragu loputuskastis), mitte loomuliku kulumisega. Hageja hinnangul tõendavad kostja poolt esitatud fotod pigem seda, et kostja pole korterit korrektselt ja regulaarselt koristanud.
Kostja vastuväited
10.Peale lepingu lõppemist teatas hageja, et kostja on talle võlgu. Kostja teatas hagejale, et tasus ka tagatisraha 550 eurot, misjärel esitas hageja arve nr. 180023, kus aga olid märgitud tasu ummistuse likvideerimise ja WC-poti ja selle vahetuse eest. Kostja ei ole sellega nõustunud, paludes arve ümber muuta. Kostja ei nõustu nende osadega arvest, kuna tegu oli amortiseerunud korteriga, sh aastakümneid kasutuses olnud kommunikatsioonide ja sanitaartehnikaga. Kostja edastas koheselt teate ja fotod kui avastas, et WC-poti loputuskast lekib. Kostja ei ole nende hüvitamist kunagi aktsepteerinud.
Maakohtu otsus
11.Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 584,55 eurot, viivise 304,70 eurot ja viivise edasiulatuvalt.
12.Otsuse põhjenduste kohaselt leiab kohus, et kostjal on kohustus tasuda talle esitatud üüri ja kõrvalkulude arved 190043, 190045, 190048, 190049 ja 190052 summas 584,55 eurot. Pooled ei vaidle kokkulepitud üüri ja kommunaalkulude suuruse üle. Kostjal oli üüri ja kõrvalkulude maksmise kohustus, mida kostja on rikkunud, jättes 584,55 eurot hagejale tasumata. Rikkumise vabandatavus on üldjuhul olemuslikult välistatud raha maksmise kohustuse rikkumisel. Seega vastutust välistavaid asjaolusid ei esine. Kostjalt tuleb hagejale välja mõista 584,55 eurot.
13.Hageja taotleb kostjalt viivisena 304,70 euro väljamõistmist. Hageja on arvestanud viivist määras 24 % aastas alates arve sissenõutavaks muutumisest kuni hagiavalduse esitamiseni. Kostja ei ole sisuliselt vaidlustanud hageja sissenõutavaks muutunud viivise arvestust. Kohus tuvastas, et hagis on hageja ekslikult märkinud arve 190045 puhul, et viivist on arvestatud alates 29.11.2019 summas 106,66 eurot. Kohus kontrollis, et tegelikult on hageja viivist arvestanud siiski alates 30.11.2019 kuni 11.02.2022 summalt 201,67 eurot, sest sellisel juhul kujuneb viivisesummaks 106,66 eurot. VÕS § 113 lg 1 kohaselt tuleb kostjalt välja mõista viivis 304,70 eurot.
14.Lisaks nõuab hageja kostjalt viivist TsMS § 367 alusel alates 11.02.2021 määras 24% aastas. Kuna hageja on arvestanud sissenõutavaks muutunud viivist kuni 11.02.2022, siis kohus mõistab kostjalt hagejale välja alates 12.02.2022 viivise arvestatuna põhivõlalt määras 24% aastas kuni kohustuse kohase täitmiseni.
15.Pooltel on vaidlus, kas kostja peab tasuma hagejale 11.06.2018 arvel 180023 kajastuvate teenuste eest: WC-pott 207,50 eurot, WC-poti paigaldus 125 eurot ja ummistuse likvideerimine 50 eurot. Hageja toob välja, et kostja on tasunud küll hilinemisega 12.11.2019, kuid täies ulatuses arve nr 180023 ja kostja ei vaidlustanud seda tähtaegselt. Kohus leiab, et kostja poolt arve tasumine ei võta kostjalt võimalust vaidlustada arvet hilisemalt sisuliselt. Kostja ei ole arvega sisuliselt nõustunud ja on sellest 04.ja 05.02.2021 e-kirjas hagejale ka teada andnud. Seega tuleb kohtul vaidluse lahendamiseks tuvastada, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt nimetatud kulutuste hüvitamist. Kohus leiab, et kostja ei pea hüvitama hagejale WC-poti soetamise, selle paigalduse ja ummistuse likvideerimise kulu summas 382,50 eurot. Hageja nõue 382,50 euro hüvitamiseks tuleb jätta rahuldamata. Arvestades, et kostjal tuleb hagejale hüvitada üüri- ja kõrvalkulude võlg 584,55 eurot, kuid kostjal puudus alus hüvitada hagejale 382,50 eurot, tuleb vähendada kostjalt välja mõistetavat summat ja kostjalt hagejale välja mõista 262,05 eurot. Apellatsioonkaebus
16.Kostja esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu otsuse osaliselt, osas, milles hagi rahuldati ja teha uus otsus, millega hagi jätta rahuldamata või alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks maakohtule.
17.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakohus arvestanud sellega, et kostja esitas vastuväited nii põhivõlale kui viivisele kirjalikult ning ka istungil. Kohus ei arvestanud, et kuna poolte viivise kokkulepe oli tühine, sai hageja viivist arvestada vaid seadusjärgses määras. Kohus jättis tuvastamata ka kostjale arvete esitamise aja ning nende kooskõla lepingutingimustega.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
18.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt, osas, milles hagi rahuldati tühistada ja asi tuleb saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
19.Kõigepealt käsitleb kolleegium maakohtu otsuse kontrollimise ulatust. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohus rahuldas hageja hagi osaliselt. Hageja esitas hagiavalduses nõuded, paludes kostjalt välja mõista hageja kasuks põhinõue 584,55 eurot, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivised 304,70 eurot ning viivised põhinõudelt (584,55 eurot) alates hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude täitmiseni viivise määraga 24% aastas. Ehkki maakohus pole otsuse resolutsioonis selgelt märkinud, milliste nõuete osas ja millises ulatuses hagi rahuldamata jäeti, nähtub otsuse resolutsioonist koosmõjus sellega, et otsuse põhjenduste kohaselt on hageja kostjalt nõudnud alusetult 382,50 euro tasumist, et hagi jäeti rahuldamata osas, milles hageja nõudis 382,50 euro väljamõistmist. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
20.Kostja on vaidlustas apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse osas, millega hagi rahuldati ja menetluskulude jaotuse osas. Seega kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust osas, millega maakohus hagi rahuldas, samuti osas, millega maakohus jaotas menetluskulud. Muus osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 1, lg 2 p 1 ja lg 4 teise lause alusel jõustunud. Kuigi apellatsioonimenetluses esitas hageja vastuapellatsioonkaebuse, keeldus ringkonnakohus vastuapellatsioonkaebuse menetlemisest, sest kaebus oli esitatud hilinenult.
21.Analüüsides apellatsioonkaebuse väiteid leiab ringkonnakohus esmalt, et nõustuda tuleb apellatsioonkaebusega selles, et maakohus on erinevalt otsuse põhjendustes tuvastatust mõistnud kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse suuremas summas. Maakohus tuvastas, et kostja üüri- ja kõrvalkulude võlg esitatud arvetest tulenevalt moodustab 584,55 eurot. Maakohus tuvastas ka selle, et kostja on aluseta hagejale tasunud 382,50 eurot, kuna kostjal puudus kohustus hüvitada hageja poolt nõutud WC-poti soetamise ja paigaldamise kulusid ning ummistuse likvideerimise kulu. Tehes lahutamistehte mõistis kohus kostjalt hageja kasuks ekslikult välja 262,05 eurot, kuigi korrektse lahutamistehte tulemusel moodustub summa 202,05 eurot. Siiski ei ole see eksimus ainus ning ringkonnakohus põhjendab seda seisukohta järgmiselt
22.Asja materjalidest nähtub: -Pooled sõlmisid 17.11.2017 eluruumi üürilepingu, millega hageja andis kostjale üürile kahetoalise korteri aadressil Tartu mnt 16-9, Tallinn. -Lepingu p 1.7 kohaselt kehtis üürileping kuni 20.11.2018. Üürilepingut pikendati 16.11.2018 eluruumi üürilepingu muutmise kokkuleppe alusel ühe aasta võrra ja lepingu lõppemise tähtajaks lepiti kokku 20.11.2019. Pooled sõlmisid 15.01.2020 üürilepingu lõpetamise kokkuleppe, milles lepiti kokku lepingu lõpetamises ja eluruumi üleandmises 11.12.2019. -Üürilepingu punkti 2.1 kohaselt on kostja kohustatud tasuma eluruumi ja sisustuse kasutamise eest üüri 550 eurot kuus. Lisaks üürile on kostja kohustatud p 2.2 järgi tasuma hagejale kõik
eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud, mis kuuluvad tasumisele KÜ-le Tartu mnt 16, milleks on muuhulgas, kuid mitte ainult, tasu elektrienergia, vee ja kanalisatsiooni, kütte ja prügiveo eest ning muude kommunaalteenuste eest. Üürniku poolt ei kuulu tasumisele kõrvalkuluna KÜ Tartu mnt 16 arvel kajastuv hooldusfond ja hoone kindlustus. Kõrvalkulude suurus määratakse igakuiselt lähtudes arvestite näitudest ja teenusepakkujate poolt esitatud arvetest ja esitatakse KÜ Tartu mnt 16 poolt. -Lepingu punkti 2.5 kohaselt on üürnik on kohustatud tasuma üüri üks (1) kord kuus jooksva kuu viieteistkümnendaks (15.) kuupäevaks üürileandja kontole nr EE192200221013993899. Üürnik tasub eelmise kuu kõrvalkulude eest vastavalt KÜ TARTU MNT 16 poolt esitatud arvetele üürileandjale hiljemalt 15-ndaks kuupäevaks. Üürileandja esitab üürnikule arve üüri ja kõrvalkulude eest e-maili teel hiljemalt kümnendaks (10.) kuupäevaks, lisades arvele KÜ TARTU MNT 16 arve koopia. Üürnik kohustub üürileandjale tasuma igakuiselt KÜ-le TARTU MNT 16 tasumisele kuuluva arve, va KÜ TARTU MNT 16 poolt esitatud arve hooldusfondi ja hoone kindlustuse eest. -Kostja tasus üürilepingu sõlmimisel hagejale tagatisraha 500 eurot. -Hageja on kostjale esitanud üüri- ja kõrvalkulude arveid. -Hageja esitas kostjale 11.06.2018 ka nn lisateenuse arve 180023. Sellel arvel kajastati järgmised teenused: WC-pott 207,50 eurot, WC-poti paigaldus 125 eurot ja ummistuse likvideerimine 50 eurot (dtl 114, sama 187). -12.11.2019 tasus kostja hagejale 1500 eurot, makse selgituseks oli: 180020, 180023, 180025, 180029, 180032. -Kuna nimetatud makse ei katnud kõiki makse selgituses märgitud arveid, arvestas hageja tasutuks arved 180020, 180023 ja osaliselt arve nr 180025. -Kostja poolt tasumata jäänud arved on hageja tasaarveldanud kattuvas ulatuses tagatisrahaga ning arvestus on toimunud järgmiste arvete katteks: 180025, 180029, 180032, 190026, 190038 ja 190043. - Hagiavalduses leidis hageja, et kostja põhivõlgnevus kujuneb järgmiste arvete tasumata jätmisest: 1)15.11.2019 arve nr 190043 summas 9,97 eurot, maksetähtaeg 16.11.2019. Antud arve on esitatud oktoobri 2019 kõrvalkulude eest ning arve aluseks on korteriühistu 14.11.2019 arve nr 191195 summas 109,17 eurot (kuivõrd üürilepingu punkti 2.2 kohaselt üürniku poolt ei kuulu tasumisele kõrvalkuluna KÜ Tartu mnt 16 arvel kajastuv hooldusfond ja hoone kindlustus, on kostjale esitatud kommunaalkulude arve väiksemas summas kui KÜ poolt hagejale esitatud arvel, millele lisandub käibemaks). Antud arve on osaliselt ehk summas 121,03 eurot kaetud kostja poolt hagejale antud tagatisraha arvelt. 2)28.11.2019 arve nr 190045 summas 201,67 eurot, maksetähtaeg 29.11.2019. Nimetatud arve on esitatud üüri eest perioodil 20.11.2019 - 30.11.2019. 3)13.12.2019 arve nr 190048 summas 195,16 eurot, maksetähtaeg 13.12.2019. Arve on esitatud üüri eest perioodil 1.12.2019 - 11.12.2019 . 4)13.12.2019 arve nr 190049 summas 136,51 eurot, maksetähtaeg 13.12.2019. Arve on esitatud november 2019 kõrvalkulude eest ning arve aluseks on korteriühistu poolt esitatud 12.12.2019 arve nr 191299 summas 113,76 eurot, millele lisandub käibemaks.
5)14.01.2020 arve nr 190052 summas 41,24 eurot, maksetähtaeg 14.01.2020. Arve on esitatud kõrvalkulude eest perioodil 1.12.2019 – 11.12.2019 ning arve aluseks on korteriühistu poolt esitatud 12.12.2019 arve nr 2001911. -Maakohus tuvastas, et kostjal puudus kohustus arvet 180023 tasuda.
23.Hageja palus kostjalt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivise 304,70 eurot ja viivise edasiulatuvalt. Hageja on arvestas viivist alates arve sissenõutavaks muutumisest kuni hagiavalduse esitamiseni määraga 24% aastas. Maakohus rahuldas hageja 304,70 euro suuruse viivisenõude ja edasiulatuva viivisenõude osaliselt, osas, milles leidis, et hageja põhinõue on põhjendatud.
24.Maakohus leidis, et kostja ei esitanud sisuliselt vastuväiteid hageja viivisearvestusele. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu. Kostja on 24.05.2023 vastuses esile toonud, et ei nõustu hageja põhivõlgnevuse ja viivisenõudega. Ka maakohtus toimunud istungil avaldas kostja, et ei saanud hageja arveid lepingus kokkulepitud ajal, millest saab järeldada vastuväiteid viivisele. Poolte vahel sõlmitud lepingus sisaldus poolte kokkulepe, et kostja kohustus tasuma üüri üks (1) kord kuus jooksva kuu viieteistkümnendaks (15.) kuupäevaks hageja kontole nr EE192200221013993899 ning kõrvalkulusid vastavalt KÜ TARTU MNT 16 poolt esitatud arvetele hiljemalt 15-ndaks kuupäevaks. Seejuures pidi hageja kostjale esitama arve üüri ja kõrvalkulude eest e-maili teel hiljemalt kümnendaks (10.) kuupäevaks, lisades arvele KÜ TARTU MNT 16 arve koopia. Kuna hageja viivisenõue kujuneb arvetest, millest nähtuvalt detsembri üüriarve oli esitatud maksetähtajaga 13.12.2019, samuti oli kõrvalkulude arved esitatud erinevalt lepingus kokkulepitust maksekuupäevaga 13 ja 14, sealjuures oli arve vormistamise ja tasumise kuupäev sama, siis tulnuks maakohtul analüüsida hageja viivisenõude põhjendatust juba nimetatud aspektist.
25.Vastavalt VÕS § 113 lg 1 esimese ja teise lause kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas.
26.Hagiavalduses tõi hageja esile, et kuna poolte vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu p 2.8 kohaselt on lepingu järgsete maksete tasumisega viivitamisel hagejal õigus nõuda kostjalt viivise tasumist 0,2% päevas iga viivitatud päeva eest, kuid VÕS § 2871 lg 2 sätestab, et kokkulepe, millega antakse üürileandjale õigus nõuda eluruumi üürnikult rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist, mis ületab enam kui kolm korda käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäära, on tühine, on ka poolte viivisekokkulepe tühine. Hageja tõi esile, et seetõttu arvestab hageja viiviseid viivisemääraga 24 % aastas ehk 0,0657% päevas (kolmekordne VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäär) alates arve sissenõutavaks muutumisest kuni hagiavalduse esitamiseni.
27.Ringkonnakohus leiab, et maakohus on jätnud täielikult tähelepanuta selle, et käesolevas asjas on hageja ise esile toonud, et poolte vahel sõlmitud viivisemäära kokkulepe on tühine. Maakohtul tulnuks analüüsida, kas olukorras, kus hageja ei nõua viivist lepingu vaid seaduse alusel, saab hageja nõuda viivist hagis nõutud viivisemääraga.
28.Maakohus on jätnud tähelepanuta ka selle, et hageja esitatud arve nr 180023 luges hageja tasutuks kostja poolt 12.11.2019 ülekantud summast. Hagis esitatud põhivõlgnevuse kujunemise arvete tasumise tähtajad on hilisema kuupäevaga, seega algas viivisearvestus hiljem kui 12.11.2019. Kuna maakohus tuvastas, et kostjal puudus kohustus arvet nr
180023 tasuda, siis tulnuks maakohtul tuvastada, kas makstud summaga saab lugeda tasutuks mõni hiljem esitatud arve ja seda viivisenõude lahendamisel arvestada.
29.Kohtul on vastavalt TsMS § 392 lg-le 1 selgitamiskohustus. Ringkonnakohtu arvates tuleb maakohtul juhul, kui poolte poolt esiletoodud asjaolud ei ole üheselt mõistetavad, selgitada eelmenetluses pooltele vajadust oma väiteid täpsustada ja vajadusel tõendada. Kuna kostja ei nõustunud võlgnevusega hageja ees, sh viivisenõudega, siis tulnuks maakohtul välja selgitada kostja täpsustatud seisukohad, juhul, kui maakohtul jäid kostja vastuväited liiga üldsõnaliseks. Arvestades maakohtu kohustust kontrollida ametiülesande korras poolte kokkulepitud viivisekokkuleppe kehtivust, tulnuks vajadusel nõuda hagejalt täpsustatud viivisearvestus. TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest tulenevalt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti (vt selle kohta Riigikohtu 25. veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08, p 18 ja 13. novembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-5564/52, p 17). Asjast nähtuvalt on maakohus viinud eelmenetluse läbi puudulikult, mille tõttu võivad pooltel olla asja lahendamiseks olulised asjaolud välja toomata ning seisukohad ja tõendid esitamata.
30.Ringkonnakohtu hinnangul on võimalik, et menetluslikud rikkumised ning materiaalõiguse ebaõige kohaldamine mõjutasid oluliselt asja lahendamise tulemust ja ringkonnakohtul ei ole võimalik neid mõistlikult kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamisel või ka selle puudumise esmakordsel tuvastamisel apellatsiooniastmes rikutaks kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata.
31.Eeltoodu põhjal tuleb maakohtu otsus tühistada osaliselt, osas, milles hagi rahuldati ja tsiviilasi saata selles osas maakohtule uueks lahendamiseks eelmenetluse staadiumis. Maakohtul tuleb eelmenetlus viia läbi nõuetekohaselt, selgitada pooltele vajadust tuua esile asjaolud ja tõendamiskoormust ning anda pooltele võimalus väidete ning vajadusel tõendite esitamiseks. Alles pärast seda on võimalik langetada põhjendatud ja seaduslik otsus.
32.Menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi esimese astme kohus asja uuel läbivaatamisel.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.