Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Määruse tegemise aeg ja koht
26. oktoober 2023, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-11982
Tsiviilasi
Vaino Vankov ja Evely Babenko avaldus XX korteriühistu 9. juuli 2022 ja 27. juuli 2022 korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 14. juuli 2023. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Evely Babenko määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Avaldaja Evely Babenko (isikukood XXXXXXXXXXX) Avaldaja Vaino Vankov (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik I XX korteriühistu (registrikood XXXXXXXX), esindaja juhatuse liige Reet Kõvask Puudutatud isik II Marieth Jelisejeva (isikukood
1.Jätta Tartu Maakohtu 14. juuli 2023. a määrus tsiviilasjas nr 2-22-11982 muutmata.
2.Jätta Evely Babenko määruskaebus rahuldamata.
3.Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Evely Babenko kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Evely Babenko (avaldaja 1) ja Vaino Vankov (avaldaja 2) (avaldajad) esitasid 16. augustil 2022 maakohtule avalduse, milles taotlesid XX korteriühistu (KÜ; puudutatud isik 1) 9. juuli 2022. a ja 27. juuli 2022. a korteriomanike üldkoosolekute otsuste tühisuse tuvastamist. Avalduse kohaselt on avaldajad KÜ liikmed. Avaldajad olid ka KÜ juhatuse liikmed, ning nad kutsusid 17. mail 2022 kokku korteriomanike üldkoosoleku, mis pidi toimuma 9. juulil 2022 kell 12.00. Sellel korteriomanike üldkoosolekul ei osalenud üle poole liikmetest ja seetõttu polnud koosolek otsustusvõimeline. Korteriomanikud Marieth Jelisejeva (puudutatud isik 2), Ave Jelisejeva (puudutatud isik 3), Vladimir Jelisejev (puudutatud isik 4) ja Laine Ikonen (puudutatud isik 5) tulid koosoleku ajaks kohale, kuid ei olnud nõus koosolekul osalema. Seejärel pidasid puudutatud isikud 2–5 korteriomanike üldkoosolekut kell 13.00. Seda koosolekut juhtis Olev Kaasik, protokollis Reet Kõvask. Kell 13.00 toimunud koosoleku läbiviimisel oli rikutud koosoleku kokkukutsumise ja läbiviimise korda, mh võeti vastu päevakorraväliseid otsuseid.
19.juulil 2022 a saatsid puudutatud isikud 2–5 kõigile korteriomanikele kutse 27. juulil 2022 toimuvale korteriomanike üldkoosolekule. Sel päeval toimus Olev Kaasiku ja Reet Kõvaski juhitud korteriomanike koosolek, mis kordas 9. juuli 2022. a üldkoosoleku sisu ja otsuseid. See üldkoosolek oli kokku kutsutud valel alusel, sest uus üldkoosolek oli enne seda väljakuulutatud. Avaldajad olid juba 9. juulil 2022 uue üldkoosoleku kokku kutsunud ja see pidi toimuma 13. augustil 2022. Lisaks võeti 27. juuli 2022. a üldkoosolekul vastu otsuseid, mida ei olnud õigus vastu võtta. Esiteks valiti juhatuse liige viieks aastaks, mis ei ole põhikirjaga lubatud ja teiseks otsustati kaasomandi eseme kasutamise üle (sh kasutamise keelamiseks).
2.Puudutatud isikud 1–5 vaidlesid avaldusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata. Puudutatud isikud leidsid, et 9. juuli 2022 korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei olnud rikutud, sest selle kutsusid kokku avaldajad ise. See koosolek pidi toimuma korteris nr 3, aga avaldajad keeldusid puudutatud isikuid 2–5 koos esindajatega korterisse lubamast.
Selle peale läksid puudutatud isikud 2–5 majast välja ja ka avaldajad tulid välja. Puudutatud isikud 2–5 soovisid üldkoosoleku läbiviimist, kuid tekkinud sõnavahetuse järel ei soovinud avaldajad tulla korteri nr 4 terrassile üldkoosolekut pidama. Otsustusvõimeline kvoorum oli koos, sest neli korteriomanikku seitsmest olid koosolekul kohal. Üldkoosolek otsustas päevakorda täiendada kuna väljakuulutatud päevakorras ei olnud juhatuse valimise küsimust vaid otsuseprojekt ühistut ühiselt juhtida. Kaasomandi kasutamise osas vastu võetud otsus ei olnud päevakorra väline, vaid see võeti vastu jooksvate küsimuste all. 27. juuli 2022. a korteriomanike üldkoosoleku kutsusid kokku puudutatud isikud 2–5, järgides kehtivat seadust ja korteriühistu põhikirja sätteid. Selleks saatsid nad 19. juulil 2022 kõigile korteriomanikele 27. juuli 2022. a üldkoosoleku kutse, kuna avaldajate volitused KÜ juhatuse liikmetena lõppesid 14. juunil 2022. Sellel üldkoosolekul järgiti väljakuulutatud päevakorda ning vastavalt sellele viidi ka üldkoosolek läbi. Juhatuse liikme kohta sätestab KÜ põhikirja p 7.1.3, et juhatus valitakse üldkoosoleku poolt ametisse üldkoosoleku poolt määratud ajaks. Üldkoosolek valis juhatuse viieks aastaks. Vaidlustatud üldkoosolekutel ei ole vastu võetud otsuseid, mis puudutaksid kaasomandi kasutuskorra muutmist. Nimelt ei ole ükski korteriomanik sõlminud kaasomandisse kuuluvate ja ühiselt kasutatavate ruumide osas kasutuskorda ega kellelegi ei ole antud erikasutusõigust. Küll aga on Silvi Babenko (puudutatud isik 6) enda ja oma pere ainuomandisse võtnud ruumid, mida on õigus kasutada kõigil ja mida sooviksid teised ühistu liikmed korda teha ning taaskasutusse võtta.
MAAKOHTU SEISUKOHT
3.Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ja tuvastas, et 9. juuli 2022. a korteriomanike üldkoosoleku otsused on tühised. Samuti tuvastas maakohus, et 27. juuli 2022. a korteriomanike üldkoosoleku otsus, millega valiti KÜ juhatuse liikmeks viieks aastaks Reet Kõvask, on tühine osas, milles Reet Kõvaski juhatuse liikme ametiaeg ületab kolme aastat. Ülejäänud osas, s.o osas, milles Reet Kõvask valiti KÜ juhatuse liikmeks kolmeks aastaks, on otsus kehtiv. Maakohus tuvastas ka selle, et kehtiv on 27. juuli 2022. a korteriomanike üldkoosoleku otsus, millega otsustati nõudekirja saatmine Silvi Babenkole kaasomanike ühises kasutuses olevate ruumide vabastamiseks. Maakohus määras, et jõustumisel tuleb kohtumäärus juhatuse liikme osas kande ja juhatuse liikme ametiaja osas muudatuste tegemiseks saata mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrile. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt olid avaldajad kokku kutsunud 9. juulil 2022 korteriomanike üldkoosoleku. See koosolek pidi toimuma kell 12.00 korteris nr 3. Koosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Samas kutses märgitud ajal ja kohas üldkoosolekut ei toimunud, kuna avaldajad ei lubanud teisi KÜ liikmeid ja nende volitatud esindajaid korterisse nr 3 sisse ning ka avaldajad ise ei saanud nimetatud ajal koosolekut läbi viia, kuna viibisid hoopis õues koos kohale kutsutud politseiga. Puudutatud isikud 2–5 viisid korteriomanike üldkoosoleku läbi samal päeval vahetult peale vaidlusi avaldajatega. Koosolek toimus seetõttu korteri nr 4 terrassil kell 13.00 ehk teisel ajal ja kohas, kui oli kutses märgitud. Asjaoludest tulenevalt on arusaadav, et tegemist oli olemuslikult sama koosolekuga, mille avaldajad olid
kokku kutsunud. Olude sunnil (avaldajate tegevuse tõttu) koosolek hilines ning tuli läbi viia korter 3 asemel korter 4 terrassil. Seega ei olnud tegemist omaalgatusliku koosolekuga, vaid korrektselt kokku kutsutud koosolekuga, mida avaldajad ise keeldusid korrektselt läbi viimast. Küll aga otsustati sellel koosolekul selliste küsimuste üle, mida ei olnud koosoleku päevakorras, s.t valida ühistule juhatust ning otsustada puudutatud isiku 6 kasutuses olevate ruumide vabastamise küsimus. 9. juuli 2022 korteriomanike üldkoosoleku päevakorras oli: (i) otsustada, et XX kõik korteriomanikud juhivad ja esindavad korteriühistut ühiselt ja (ii) jooksvad küsimused. Seega otsustas 9. juuli 2022. a üldkoosolek küsimuste üle, mida päevakorras polnud, mis muudab need otsused tühiseks. Seejärel kontrollis maakohus, kas 27. juuli 2022. a korteriomanike üldkoosoleku otsused võivad olla tühised. Selle koosoleku kutsusid kokku puudutatud isikud 2–5. KÜ põhikirja ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg 1 ja mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg 3 järgi oli korteriomanikel õigus kutsuda üldkoosolek ise kokku, puudutud isik 4 oli juba 3. mai 2022. a e-kirjas taotlenud juhatuselt korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumist, mille päevakorras oleks juhatuse liikmete ennetähtaegne tagasikutsumine ning uue juhatuse valimine. Nõutud päevakorraga koosolekut juhatus hoolimata taotlusest kokku ei kutsunud. Samuti võisid korteriomanikud kutsuda ise üldkoosoleku kokku seetõttu, et avaldajate ametiaeg KÜ juhatuse liikmetena oli juba 9. juuliks 2022 lõppenud. Korteriomanike õigust kutsuda ise kokku üldkoosolek ei välista see, et avaldajad olid juba ise uue üldkoosoleku toimumisajaga 13. augustil 2022 välja kuulutanud. Selle koosoleku päevakorda ei olnud lisatud küsimusi, mille üle otsustamiseks kutsuti kokku 27. juuli 2022 üldkoosolek. Koosoleku kokkukutsumise korda ei ole seega rikutud. 27. juuli 2022 üldkoosoleku päevakorras oli kaks punkti. Esimese punktina oli kirjas „KÜ XX juhatuse liikme valimine, mille all ka „ühistu sidevahendite täpsustamine“ ning teise punktina oli kirjas „jooksvad küsimused“, mille all ka „kaasomandisse kuuluvate ruumide vabastamisest (09. juulil 2022 vastuvõetud otsuse nö uuesti kinnitamine)“ ning „muud tekkivad küsimused“. Maakohus tuvastas, et KÜ põhikirja punkti 7.1.3. kohaselt valitakse juhatus üldkoosoleku poolt ametisse üldkoosoleku poolt määratud ajaks. Sellega ei ole ette nähtud juhatuse volituste tähtaega, vaid on antud üldkoosolekule volitus igakordselt määrata, missuguseks ajaks juhatus valitakse. Samas ei tulene MTÜS § 28 lg-st 11, et juhatuse liikme volituste tähtaega saaks määrata pikemana kui kolm aastat muul viisil kui põhikirjas. Järelikult sai korteriomanike üldkoosolek MTÜS § 28 lg 11 sätestatu kohaselt otsustada juhatuse liikme valimise maksimaalselt kolmeks aastaks. Seega on 27. juuli 2022. a üldkoosoleku otsus, millega kinnitati KÜ juhatuse liikmeks viieks aastaks Reet Kõvask, tühine osas, milles juhatuse liikme volituste tähtaeg ületab kolme aastat. Muus osas, s.t osas, milles KÜ juhatuse liikmeks valiti Reet Kõvask kolmeks aastaks, on otsus kehtiv. Õige on see, et koosolekul hääletades ei saa otsustada kaasomandi eseme kasutamise üle. Selleks on vaja KrtS § 14 lg 1 kohaselt korteriomanike kokkulepet. 27. juuli 2022. a üldkoosolekul võeti vastu ka otsus, mille kohaselt „KÜ XX juhataja saadab korter nr 2 omanikule, Silvi Babenkole nõudekirja, milles muuhulgas annab teada, et Silvi Babenko peab kõigi korterite kaasomandisse kuuluvad ruumid: rulliruum ja saun/pesuköök, isiklikest asjadest
vabastama hiljemalt 31. augustiks 2022 ja siis ruumid KÜ XX juhatajale üle andma/ ette näitama (et juhataja saaks teisi korteriomanikke üldkoosoleku otsuse täitmisest teavitada).“ Selle otsusega ei ole otsustatud kasutuskorra üle ega määratud ka osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse. Vastupidi, üldkoosolekul otsustati, et osa kaasomandi esemest tuleb ühel korteriomanikul oma ainukasutusest tagasi anda kõigi korteriomanike kasutusse. KÜ ei ole kehtestanud otsuses nimetatud ruumide osas kasutuskorda ning ei ole neid ka andnud korteriomanike kokkuleppega puudutatud isiku 6 erikasutusse. Seega kuuluvad nimetatud ruumid kõigi korteriomanike ühiskasutusse, mida kinnitati ka 27. juuli 2022. a üldkoosoleku otsusega. Seega ei ole rikutud nimetatud otsuse vastuvõtmisel KÜ põhikirja ega ka seadust. Väited Reet Kõvaski sobimatuse kohta KÜ juhatuse liikme kohale on asjakohatud, nagu ka väited selle kohta, kuidas oleks ühistu juhtimine otstarbekam Menetluskulud jättis maakohus vaidluse eset ja menetluse tulemust silmas pidades menetlusosaliste endi kanda.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Avaldaja 1 (kaebaja) esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega avaldus tervikuna rahuldada. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus ekslikult leidnud, et 27. juuli 2022. a üldkoosolekul ei otsustatud kaasomandi kasutamise üle. Otsustati, et keldriruumide kasutusotstarve tuleb ümber muuta ja rajada sinna saun või pesuruum. Selliseks otsustuseks on vaja korteriomanike kokkulepet ja seda ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames. Keldrit kasutatakse lähtuvalt väljakujunenud tavast. Keldris on igale korteriomanikule oma keldriruum ja puudutatud isik 6 ei ole midagi omavoliliselt hõivanud. Seega ei olnud alust otsustada, et ta peab selle ruumi vabastama. Juhatuse liikme valimisel on rikutud põhikirja ja seaduse nõudeid. KÜ põhikirja järgi saab korteriomanikku üldkoosolekul esindada üksnes ühistu liige või tema esindaja, kes peab samuti ühistu liige olema. Praegu esindas mitut korteriomanikku Reet Kõvask, kes ei olnud korteriühistu liige. Samuti võisid koosolekut juhatanud ja protokollinud Reet Kõvask ja Olev Kaasiku esindada üksnes hääletamiseks, aga mitte üldkoosoleku läbiviimiseks.
5.Puudutatud isikud 2–5 vaidlevad määruskaebusele vastu ja paluvad jätta see rahuldamata.
6.Avaldaja 2 nõustub kaebuse põhjendustega ja leiab, et üldkoosoleku otsused tuleks tühistada.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et kuigi avaldaja on määruskaebuses palunud tühistada maakohtu määruse tervikuna, on ta samas märkinud, et vaidlustab maakohtu määruse osas, milles tuvastati 27. juuli 2022. a korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtivus. Seega on kaebuse sisust arusaadav, et avaldaja vaidlustab maakohtu määrust osas, millega jäeti tema avaldus rahuldamata ja jaotati menetluskulud. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse
põhjendatust ja seaduslikkust tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 651 lg 1 alusel osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata (s.o maakohtu resolutsiooni p 3 osaliselt ja p-e 4–6). Maakohtu määrus on seega TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 alusel jõustunud osas, milles maakohus tuvastas 9. juuli 2022. a korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisuse (resolutsiooni p 2) ja 27. juuli 2022. a üldkoosoleku otsuse, millega valiti viieks aastaks KÜ juhatuse liikmeks Reet Kõvask, tühisuse osas, milles Reet Kõvaski juhatuse liikme ametiaeg ületab kolme aastat (resolutsiooni p 3 osaliselt).
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud ning tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel muutmata. Määruskaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus järgib maakohtu määruse põhjendusi ega korda neid (TsMS § 654 lg 6 ja § 659). Vastusena määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
9.Kaebaja leiab, et 27. juuli 2022. a üldkoosolekul otsustati kaasomandi kasutamise üle, milleks on vaja KrtS § 38 lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet. Ringkonnakohus avaldajaga ei nõustu. 27. juuli 2022. a üldkoosoleku protokolli kohaselt otsustati, et KÜ juhatus saadab puudutatud isikule 6 nõudekirja, milles annab teada, et viimane peab teatud kaasomandisse kuuluvad ruumid vabastama (päevakorra p-s 2 vastu võetud otsus). Sõltumata sellest, kas sellist otsust tuleb tõlgendada korteriomaniku hoiatamisena võimalikest tagajärgedest, mis saabuvad kaasomandisse kuuluvate ruumide vabastamata jätmisel, või otsusena õigusvastase kaasomandi eseme kasutamise lõpetamiseks, saab sellise otsuse teha tavapärase valitsemise raames (vt RKTKm 18.10.2023 2-21-9042/57, p-d 12–15.3). Kaebaja ei tugine sellele, et puudutatud isikule 6 oleks antud kaasomandisse kuuluvate keldriruumide osas erikasutusõigus KrtS § 14 lg 1 mõttes või et nende ruumide osas oleks varem sõlmitud kasutuskorra kokkulepe. Seega on keldriruumide kasutamine korteriomanike vahel reguleerimata ning neid võivad eelduslikult kasutada kõik korteriomanikud.
10.Kui üks korteriomanik kasutab kaasomandi eset seadusevastaselt või reguleerimata juhtudel korteriomanike huvide vastaselt, võib sellise tegevuse lõpetamist nõuda iseenesest iga korteriomanik (KrtS § 30 lg 2) või korteriühistu (KrtS § 30 lg 4) ja selleks ei ole vaja tingimata sellekohast üldkoosoleku otsust (vt ka RKTKm 7.12.2021 2-19-5506/43, p 17). Kui korteriomanikud otsustavad siiski sellise otsuse üldkoosolekul vastu võtta, siis on tegemist reguleerimata küsimusega, mille saab teha KrtS 35 lg 1 alusel häälteenamusega. Seega on maakohus õigesti leidnud, et päevakorra p-s 2 vastu võetud otsus kehtib.
11.Kaebaja tugineb määruskaebuses sellele, et juhatuse valimise otsus on tühine seetõttu, et selle tegemisel on rikutud põhikirja ja seaduse nõudeid. KÜ põhikirja järgi saab korteriomanikku üldkoosolekul esindada vaid tema abikaasa, täisealine perekonnaliige, korteri kaasomanik või teine ühistu liige. Seetõttu ei saanud kaebaja hinnangul Reet Kõvask korteriomanikke üldkoosolekul esindada. Maakohus on õigesti leidnud, et selline põhikirjapunkt on seadusega vastuolus ja selle asemel tuleb kohaldada seaduses sätestatut (KrtS § 17 lg 2 teine lause). 27. juuli 2022. a üldkoosoleku toimumise ajal kehtinud KrtS § 22 lg 5 ei andnud võimalust selliselt piirata korteriomaniku õigust esindaja määrata. 1. veebruaril
2023 jõustunud KrtS § 22 lg 5 muudatusega, millega lisati lause selle kohta, et põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust määrata esindaja, ei muudetud seletuskirja järgi kehtivat õiguslikku olukorda, vaid suurendati õigusselgust (641 SE seletuskiri, lk 15).
12.Samuti leiab kaebaja, et koosolekut juhtinud ja protokollinud Reet Kõvaskil ja Olev Kaasikul ei olnud selleks volitust, sest volikirjade järgi võisid nad korteriomanikke esindada vaid hääletustoiminguteks. Kaebaja on ekslikul seisukohal, sest seadus ei näe ette piirangut, et üldkoosolekut võiksid juhtida või protokollida üksnes korteriühistu liikmed. Üldkoosoleku juhataja ja protokollija ei esinda oma ülesandeid täites otseselt ühtegi korteriomanikku, vaid üksnes juhatavad ja protokollivad üldkoosolekut. Seega on neil õigus üldkoosolekut protokollida ja juhatada sõltumata sellest, kas korteriomanik on volikirjas enda esindamist üldkoosolekul millegagi piiranud.
13.Eelnevast tulenevalt tuleb maakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 järgi avaldaja kanda. Teised menetlusosalised ei ole ringkonnakohtule esitanud menetluskulude nimekirja ja asja materjalidest nähtuvalt ei ole neist keegi kasutanud ka õigusabi, mistõttu kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.