Eesistuja Kai Kullerkupp, liikmed Kalev Saare ja Urmas Volens
Kohtuasi
Alpter Invest OÜ hagi TARTU SCRAP TERMINAL OÜ ja JetGas OÜ vastu reaalservituudi teostamise koha muutmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 14. märtsi 2025. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Alpter Invest OÜ kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
639 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja Alpter Invest OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Cardo Soosaar Kostja TARTU SCRAP TERMINAL OÜ, seaduslik esindaja Igor Aleksejev Kostja JetGas OÜ, lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Masso
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RIIGIKOHUS OTSUSTAB
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 14. märtsi 2025. a otsus tsiviilasjas nr 2-23-3798 ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Alpter Invest OÜ (hageja) esitas 9. märtsil 2023 Tartu Maakohtule hagi TARTU SCRAP TERMINAL OÜ (kostja I) ja JetGas OÜ (kostja II) vastu, paludes muuta 9. augustil 2011 sõlmitud reaalservituudi seadmise lepingu punktis 5.1.1 kokkulepitud servituudiala nii, et uueks servituudialaks on hagiavaldusele lisatud plaanil punase viirutusega tähistatud kuue meetri laiune ala. Samuti palus hageja kohustada kostjaid andma nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks ja asendada kostjate tahteavaldused tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kohtulahendiga.
2-23-3798 Hagiavalduse kohaselt on hageja Ravila tn 57a ja Ravila tn 63a kinnisasjade omanik, kostja I Ravila tn 57 kinnisasja omanik ning kostja II Ravila tn 57b kinnisasja omanik. Kinnisasjade endised omanikud sõlmisid 9. augustil 2011 reaalservituudi seadmise lepingu, millega koormati hageja kinnisasi 11. augustil 2011 kinnistusraamatusse kantud reaalservituudiga Ravila tn 57, Ravila tn 57b ja Ravila tn 63a kinnisasjade igakordsete omanike kasuks. Kinnistusraamatu kande kohaselt on reaalservituudi sisuks tasuta ja tähtajatu sõiduteeservituut vastavalt lepingu punktile 5 ning lepingu lisaks olevale plaanile. Tartu Linnavalitsus andis 16. jaanuari 2023. a korraldusega nr 78 välja ehitusloa Ravila tn 57 kinnisasjal asuva laohoone laiendamiseks, mille asendiplaanile märgiti Ravila tn 57 kinnisasjale pääsemiseks kaks juurdepääsu. Hageja ei ole huvitatud, et temale kuuluval kinnisasjal on kaks juurdepääsu Ravila tn 57 kinnisasjale pääsemiseks, mistõttu tugineb ta lepingu punktis 5.1.4 sätestatule ja soovib paigutada tee teeniva kinnisasja piires ümber. Viidatud lepingupunkti kohaselt on hagejal kui teeniva kinnisasja omanikul õigus teenivale kinnisasjale rajatud teed teeniva kinnisasja piires ümber paigutada, arvestades, et tee peab viima valitsevate kinnisasjadeni ning tee minimaalne laius on kuus meetrit.
2.Kostja I hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata. Kostja I hinnangul on väär hageja seisukoht, nagu oleks hagejal õigus nõuda reaalservituudi teostamise koha muutmist ka juhul, kui asjaõigusseaduse (AÕS) § 181 lg 1 eeldused ei ole täidetud. Poolte kokkuleppega pole võimalik välistada seaduse regulatsiooni ning selline eesmärk ei nähtu ka lepingu punkti 5.1.4 sõnastusest. Hageja nõude sisuks ei ole tee ümberpaigutamine, vaid olemasoleva tee lühendamine selliselt, et kostjal I puuduks võimalus siseneda oma kinnisasjale vasakpoolsest väravast. Seega ei ole tegemist lepingu punktis 5.1.4 nimetatud olukorraga, vaid servituudi osalise lõpetamise nõudega. Samuti oli kostja I seisukohal, et AÕS §-de 180 ja 181 eeldused ei ole täidetud. Hageja eksis ka menetluse liigi valikul ning nõue tuleks vaadata läbi hagita menetluses. Kostja II palus samuti jätta hagi rahuldamata. Kostja II leidis kostja I seisukohtadega nõustudes, et sisuliselt nõuab hageja servituudi osalist lõpetamist. Lepingu punkti 5.1.4 eesmärgiks oli täiendada AÕS §-de 180 ja 181 kohaldamist, täpsustades tee minimaalset laiust, mitte aga luua erandlik võimalus asjaõiguse tekkimiseks või lõpetamiseks.
3.Tartu Maakohus jättis 7. juuni 2024. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus selgitas, et asi tuleb lahendada hagimenetluses, arvestades, et tegemist on asjaõigusliku vaidlusega ning hageja nõuab kostjate kohustamist tahteavaldusi andma. Kohtu hinnangul ei ole hageja eesmärk mitte servituudi teostamise asukoha muutmine AÕS § 181 lg 1 mõttes, vaid servituudi osaline lõpetamine. Hageja soov ei ole muuta servituudi teostamise asukohta tema enda kinnisasjal toimuvate ümberkorralduste tõttu, vaid kitsendada kostja I seniseid juurdepääsuvõimalusi. Tee lühendamist ei saa võrdsustada tee asukoha muutmisega. Niisuguse nõude puhul lepingu punkt 5.1.4 ei kohaldu ning see ei vasta ka AÕS § 181 lg-st 1 tulenevale ümberpaigutamise mõistele. Isegi kui käsitada hageja nõuet reaalservituudi teostamise koha muutmise nõudena, tuleb lepingu punkti 5.1.4 ja AÕS § 181 lg-t 1 käsitleda kogumis, s.o täidetud peavad olema ka seadusest tulenevad eeldused. Maakohus leidis, et AÕS § 181 lg 1 eeldused ei ole täidetud, kuivõrd ei ole põhjust arvata, et senisel alal sõidutee säilitamine oleks hagejale tunduvalt kahjulikum võrreldes taotletava teevariandiga. Servituudiala muutmine mõjutaks oluliselt kostja I majandustegevust. Kostja I on nii enne kui ka pärast lepingu sõlmimist kasutanud kuni 2021. või 2022. aastani kaht juurdepääsu ning arvestanud 2(8)
2-23-3798 selle võimaluse jätkumisega ka oma edasise majandustegevuse kavandamisel, sh teinud selleks kulutusi. Nii lepingust kui ka uuritud tõenditest ei selgu, mitu juurdepääsu pidi olema tagatud Ravila 57 kinnisasjale. Kuid ka lepingu võimaliku eesmärgi tuvastamine ei muuda maakohtu järeldust, et hageja nõude rahuldamine ei ole põhjendatud.
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsus tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Tegemist on servituudi teostamise koha ümberpaigutamise nõudega, kuivõrd ümberpaigutatud servituudi teostamise asukoht ei hakkaks asuma senisega samas kohas. Lepingu punktist 5.1.4 tuleneb iseseisev õiguslik alus reaalservituudi esemeks oleva tee asukohta muutmiseks. Samuti on täidetud AÕS § 181 lg 1 eeldused, seega maakohus kohaldas AÕS § 181 lg-t 1 ebaõigesti. Pooled ei ole kokku leppinud, et Ravila 57 kinnisasjale peab olema tagatud mitu juurdepääsu.
5.Kostja I ja kostja II vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldama. Maakohus kohaldas lepingu punkti 5.1.4 ja AÕS § 181 lg-t 1 õigesti. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus jättis 14. märtsi 2025. a otsustega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid täies mahus (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6). Ringkonnakohus märkis avaldaja apellatsioonkaebusele vastuseks, et lepingu punkti 5.1.4 ja AÕS § 181 lg-t 1 tuleb käsitleda kogumis. Praegustel asjaoludel nõude esitamist võib käsitada mh ka reaalservituudi teostamise koha muutmise nõudena AÕS § 181 lg 1 mõttes, kuid kuna maakohus on hinnangud mh ka AÕS § 181 lg 1 eeldusi ja leidnud, et need ei ole täidetud, ei ole alust maakohtu otsust tühistada. Lepingu punktist 5.1.4 ei tulene iseseisevat õiguslikku alust muuta reaalservituudi esemeks oleva tee asukohta, vaid see üksnes täiendab AÕS § 181 lg-t 1. Lisaks ei saa vaidlusalusest lepingust järeldada, et pooled pidasid lepingus silmas vaid ühe sissepääsu kasutamist, kuid jätsid selle servituudi seadmise lepingus reguleerimata. Maakohus on hinnanud nii hageja kui kostjate väiteid ja tõendeid ning leidnud põhjendatult, et kostja I on tõendanud kahe juurdepääsu vajalikkust. Tegemist ei ole mugavuse küsimusega, vaid vajadusega tagada mõistlik ja ohutu majandustegevus. Ringkonnakohus märkis ühtlasi, et senisel viisil reaalservituudi teostamise jätkamist ei ole alust pidada hagejale liiga koormavaks või tema taotletuga võrreldes tunduvalt kahjulikumaks. Hageja ei ole väitnud, et ta ei tea oma tõendamiskoormust, muuhulgas ei ole hageja esitanud kohtule lisaselgitusi ega tõendite vastuvõtmise taotlust.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, paludes ringkonnakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi tagasi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus kohaldas AÕS § 181 lg-t 1 ja lepingu punkti 5.1.4 vääralt ja rikkus ka menetlusõiguse normi. Tee ümberpaigutamise õiguslik alus tuleneb lepingust, kuivõrd pooled on lepingus kokku leppinud, millistel tingimustel on teeniva kinnisasja omanikul õigus tee asukohta 3(8)
2-23-3798 muuta. Seejuures täidab hageja välja pakutud reaalservituudi teostamise koht ka lepingus sätestatud tingimused. Menetluses on piisavalt põhistatud (TsMS § 235), mil viisil on reaalservituudi teostamine senisel osal tunduvalt kahjulikum võrreldes hageja välja pakutud variandiga. Kohtute seisukohad on üllatavad, kuivõrd maakohus ei selgitanud täiendavat vajadust põhistada või tõendada asjaolu, et reaalservituudi teostamine senisel osal on hagejale tema pakutud uue asukohaga võrreldes tunduvalt kahjulikum.
8.Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu, paludes jätta kaebus rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Hageja kassatsioonkaebus rahuldatakse.
10.Kassatsioonimenetluses on peamine õiguslik küsimus selles, kas reaalservituudi teostamise viisi või koha muutmine on lubatavad üksnes AÕS §-des 180 ja 181 sätestatud eelduste täidetuse korral või on poolte kokkuleppel võimalik reaalservituudi teostamise viisi ja/või kohta muuta ka enda valitud tingimustel. Teisisõnu on küsimus selles, kas ja missugusel määral saab AÕS §-e 180 ja 181 pidada dispositiivseteks säteteks, sh kas AÕS § 181 võimaldab pooltel kokku leppida ka nt selliselt, et teeniva kinnisasja omanikule antakse reaalservituudi teostamise koha (nt teeservituudi puhul tee konkreetse kulgemise koha) vaba ümberpaigutamise õigus, ilma et seejuures tuleks järgida AÕS §-s 181 sätestatud muid tingimusi.
11.Poolte õiguseellased sõlmisid 9. augustil 2011 reaalservituudi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille punkt 5.1.4 sätestab: „Teeniva kinnistu omanikul on õigus teenivale kinnistule rajatud teed teeniva kinnistu piires ümber paigutada arvestades, et tee peab viima valitsevate kinnistuteni ning tee minimaalne laius on kuus (6) meetrit. Tee ümberpaigutamisega seotud kulud kannab teeniva kinnistu omanik.“ Reaalservituut on kantud kinnistusraamatusse, kusjuures asjaomane kanne sisaldab viidet lepingu punktile 5 ja lepingu lisas toodud plaanile. Nagu ka muude piiratud asjaõiguste seadmisel saab ka reaalservituudi puhul eristada esiteks kohustustehingut (causa) reaalservituudi seadmise kohta ning teiseks asjaõiguslepingut reaalservituudi seadmiseks (AÕS § 641, mida vorminõude aspektist täpsustab AÕS § 173 lg 1), mis määrab reaalservituudi kui asjaõiguse konkreetsema sisu. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et eelviidatud pooltevahelise lepingu punkti 5.1.4 tuleb käsitada asjaõiguslepingu osana, kuna see puudutab vahetult teenivat kinnisasja koormava servituudi asjaõiguslikku ulatust.
12.AÕS § 53 lg 1 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses ettenähtud andmed. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 24 p 1 järgi on vajalik kanda kinnistusraamatusse (väljendada kande tekstis) mh kinnistatava asjaõiguse sisu. KRS § 1 lg 1 teise lause kohaselt on kinnistusraamatu peamiseks eesmärgiks koguda, säilitada ja avalikustada teavet muu hulgas kinnisasja koormavate asjaõiguste lõpetamise kohta. On oluline, et kinnistusraamatu põhjal oleks võimalik saada usaldusväärne ettekujutus sellest, missugused piiratud asjaõigused kinnisasja koormavad (vt ka RKTKm 29.11.2023, 2-22-15688/6, p 9). Võimaluse kirjeldada asjaõiguse sisu mitte kinnistusraamatu kandes, vaid viitena lepingule, annab AÕS § 571, mille kohaselt võib asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmisel õiguse sisu 4(8)
2-23-3798 täpsustamiseks viidata kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevatele dokumentidele ja andmetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seejuures aga tuleb siiski kontrollida, kas kandes viidatava lepingu punktid vastavad reaalservituudi mõistele (AÕS § 172) ega välju selle piiridest. Kui kokkulepetega kaldutakse kõrvale seaduses toodud asjaõiguse sisust, tuleb alati kaaluda, kas asjaomane asjaõiguse sisu sätestav norm on oma olemuselt dispositiivne ja võimaldab seadusest erinevat poolte kokkulepet (vrd ka RKTKm 19.11.2008, 3-2-1-106-08, p 13).
13.Õiguslikult koormab reaalservituut küll teenivat kinnisasja tervikuna, kuid servituudi teostamise täpsem asukoht võib tuleneda kas faktilistest (nt looduslikest) oludest või olla kindlaks määratud tehinguga, mille tulemusena võib valitseva kinnisasja omanik kasutada servituudi teostamiseks üksnes teeniva kinnisasja kindlaksmääratud osa. Seega, kui reaalservituudi teostamise täpne koht on kokku lepitud (mh näiteks viitega lepingu lisaks olevale plaanile) ning selle kohta on tehtud kanne kinnistusraamatusse, on reaalservituudi teostamise täpne koht muutunud reaalservituudi kui piiratud asjaõiguse sisuks. Selle muutmiseks on igal juhul nõutav uue asjaõiguslepingu sõlmimine ja kinnistusraamatusse kande tegemine. Kui teeniva kinnisasja omanik esitab hagi reaalservituudi teostamise koha muutmiseks, saab kohus TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kohustada valitseva kinnisasja omanikku andma vajalik tahteavaldus, kui valitseva kinnisasja omanikul on servituudi sisust tulenev kohustus niisugune tahteavaldus anda.
14.Reaalservituudi teostamise koha muutmist võib teeniva kinnisasja omanik nõuda esmalt AÕS §-s 181 sätestatud eelduste esinemise korral. Praegusel juhul tugines hageja eeskätt asjaõiguslepingu punktis 5.1.4 toodule, leides, et selle punkti alusel on tal AÕS §-st 181 sõltumatu õigus nõuda teenival kinnisasjal paikneva ja servituudi alusel kasutatava juurdesõidutee asukoha muutmist. Nagu eespool märgitud, sisaldab reaalservituudi kohta kinnistusraamatusse tehtud kanne viidet lepingu punktile 5 (sh järelikult ka alapunktile 5.1.4) ja lepingu lisas toodud plaanile, mistõttu lepingu punktis 5 sätestatu koos lisaks olevalt plaanilt nähtuvaga kuulub reaalservituudi asjaõiguslikku sisusse.
14.1.Kolleegium ei nõustu maa- ja ringkonnakohtu seisukohaga, justkui ei saaks hageja nõuet lahendades lähtuda üksnes asjaõiguslepingu punktis 5.1.4 sätestatust, kuivõrd poolte kokkuleppega ei saavat muuta seaduses sätestatud nõudeid ning AÕS § 181 lg-st 1 tulevat kohaldada lepinguga koostoimes.
14.2.AÕS § 178 lg 1 teise lause kohaselt määratakse reaalservituudi sisu poolte kokkuleppega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ehkki nii AÕS § 180 kui ka AÕS § 181 puudutavad reaalservituudi sisu, sätestades eeldused, mille puhul võib teeniva kinnisasja omanik nõuda reaalservituudi teostamise viisi või koha muutmist, välistaksid need sätted reaalservituudi sisu kokkuleppel täpsustamise vaid juhul, kui tegu oleks imperatiivsete normidega, millest pooltel ei ole lubatud kõrvale kalduda.
14.3.Kolleegium on seisukohal, et AÕS §-e 180 ja 181 tuleb käsitada imperatiivsetena küll selles osas, et neis sätestatud muudatuste nõudmise õigust ei saa kokkuleppega teeniva kinnisasja igakordse omaniku kahjuks välistada. Teisalt aga ei ole põhjust pidada lubamatuks kokkuleppeid, millega laiendatakse teeniva kinnisasja omaniku õigust nõuda servituudi teostamise viisi või koha muutmist. Selline lähenemine on kooskõlas AÕS §-s 178 sätestatud põhimõtetega, mille kohaselt annab reaalservituut õiguse teha üksnes neid tegusid, mis servituudi sisust tulenevalt on valitseva kinnisasja huvides vajalikud, ning millega nähakse ette kohustus teostada reaalservituuti teenivale kinnisasjale kõige vähem koormaval viisil. Seega on põhimõtteliselt võimalik anda teeniva kinnisasja omanikule ka ühepoolne õigus servituudi teostamise täpset asukohta teeniva kinnisasja piires vabalt ümber paigutada. 5(8)
2-23-3798 Kui teeniva kinnisasja omanikule on asjaõiguslepinguga antud õigus servituudi teostamise koha vabaks ümberpaigutamiseks teeniva kinnisasja piires, ei või sellega siiski valitseva kinnisasja omaniku võimalused servituudi teostamisel ega ka servituudi peamine funktsioon oluliselt kitseneda, kui just asjaõiguslepingust endast ei tulene teisiti.
15.Küsimus, kas kõnealuse lepingu punktiga 5.1.4 sooviti anda teeniva kinnisasja omanikule asjaõigusseaduses sätestatuga võrreldes laiemad õigused teenivale kinnisasjale rajatud tee ümberpaigutamiseks, tuleb lahendada tõlgendamise teel. Seejuures tuleb juhinduda VÕS §-st 29, kuid arvestama peab ka sellega, missuguses osas on kokkulepitu kinnistusraamatu kande vahendusel muudetud reaalservituudi asjaõiguslikuks sisuks. Servituudisuhte algsete poolte vahelises suhtes on servituudi sisu tõlgendamisel võimalik kasutada kõiki VÕS §-s 29 sätestatud tõlgendusreegleid. Kui aga valitseva ja/või teeniva kinnisasja omanik on vahetunud, tuleb piiratud asjaõiguse olemuse tõttu valida võimalikult objektiveeritud ja õiguskäibe vajadustest lähtuv tõlgendamisviis. Seega saab õigusjärglaste puhul reaalservituudi kui piiratud asjaõiguse sisu väljaselgitamisel võtta aluseks asjaomase servituudi kinnistamisdokumentidest (eelkõige asjaõigusleping ja kinnistamiseks vajalik puudutatud isiku nõusolek) nähtuva, jättes kõrvale õigussuhte algsete osaliste võimalikud soovid ja kavatsused, mis nendes dokumentides ei väljendu. Arvestades asjaolu, et praeguse vaidluse pooled ei osalenud vahetult kõnealuse lepingu sõlmimisel, vaid on nende eriõigusjärglased, saab lepingut VÕS § 29 lg 4 järgi tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg-s 4 sätestatu tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku positsioonilt (kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest). Samuti tuleb lg 6 järgi lepingutingimust tõlgendada koos teiste asjaomaste pooltevahelises suhtes kehtivate lepingutingimustega, andes sellele lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist tuleneva tähenduse.
16.Eeltoodut arvestades ei saa kohtute põhjendusi lepingu punkti 5.1.4 tõlgendamisel pidada piisavaks ega nõuetekohaseks. Kohtud on üldsõnaliselt nõustunud kostjate seisukohaga, et lepingu punkti 5.1.4 eesmärk oli täiendada reaalservituudi muutmist reguleerivate AÕS §-de 180 ja 181 kohaldamist. Seejuures on kohtud pööranud tähelepanu peamiselt küsimusele, kas lepinguga nähti ette üks või kaks juurdepääsu, kuid on jätnud servituudi õigusliku sisu välja selgitamata selles osas, mis puudutab teeniva kinnisasja omaniku õigust nõuda servituudi teostamise koha ümberpaigutamist. Seetõttu on nii maa- kui ka ringkonnakohus rikkunud TsMS § 436 lg-st 1, § 442 lg-st 8 ja § 639 lg-st 1 tulenevat kohtuotsuse põhjendamise kohustust, mis võis kaasa tuua vale otsuse. Sel põhjusel tuleb asi saata ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
17.Kui ringkonnakohus jõuab asja uuel arutamisel lepingut käesoleva otsuse punktis 15 nimetatud põhimõtetest lähtuvalt tõlgendades siiski järeldusele, et servituudi seadmisel ei peetud silmas anda teeniva kinnisasja omanikule ühepoolset õigust servituudi teostamise koha muutmiseks, tuleb kohtul kontrollida, kas seaduses sätestatud servituudi teostamise koha muutmise eeldused on täidetud.
17.1.Pooled vaidlesid mh selle üle, kas hageja nõue on kvalifitseeritav AÕS § 181 järgi reaalservituudi teostamise koha muutmise nõudena olukorras, kus juurdepääsutee asukoht jääb võrreldes praegu kinnistusraamatust nähtuvaga põhilises osas samaks, kuid lüheneks kostja I kinnisasjaga (Ravila tn 57) külgneva ala võrra, mis varem on võimaldanud kostjal I kasutada kaht väravat (kaht sissepääsu). Maakohus leidis, et tegemist ei ole servituudi teostamise koha muutmise nõudega, vaid sisuliselt reaalservituudi osalise lõpetamise nõudega (MKo, p 22). Ringkonnakohus nõustus apellandiga, et praegustel asjaoludel nõude esitamist saab käsitada mh ka reaalservituudi 6(8)
2-23-3798 teostamise koha muutmise nõudena (RgKo, p 10). Kolleegium jagab ringkonnakohtu seisukohta, et hageja nõuet on (servituudi enda sisust tuleneva nõudealuse puudumise korral) võimalik lahendada AÕS § 181 lg 1 alusel. AÕS § 181 lg 1 on kohaldatav ka juhtudel, kus servituudi teostamise asukoht muutuks üksnes osaliselt, samuti kui servituudi teostamiseks ettenähtud ala üksnes väheneks.
17.2.Menetluses on arutatud nii AÕS § 180 lg 1 kui § 181 lg 1 kohaldamist. Kolleegium möönab, et AÕS § 180 lg 1 ja § 181 lg 1 alusel esitatavaid nõudeid võib olla üksikjuhul keerukas eristada (võib olla vaieldav, kas muudatust peaks käsitama pigem kui reaalservituudi teostamise viisi või koha muutmisena). Samas on sätete regulatsioon sisult lähedane ning peaks üldjuhul viima samale tulemusele. Seega ei ole välistatud lahendada praegust nõuet alternatiivselt ka AÕS § 180 lg 1 järgi, s.o servituudi teostamise viisi muutmise nõudena. Kummalgi juhul peavad seejuures olema täidetud vastavalt kas AÕS § 180 lg-s 1 või § 181 lg-s 1 sätestatud eeldused. See tähendab, et valitseva kinnisasja omanikule ei tohi servituudist tulenevate õiguste teostamine muutuda oluliselt keerukamaks. Nõude lahendamisel tuleb nii valitseva kui teeniva kinnisasja omanike huve vastastikku kaaluda. Valitseva kinnisasja omanik võib olla kohustatud leppima väiksemate ebamugavuste lisandumisega muudetud teostamiskoha puhul (nt mõningane tee pikenemine), kuid samas peaks muudetud juurdepääs talle majanduslikust vaatepunktist võimaldama senisega võrreldes samaväärseid eeliseid ja kasutusmugavuse taset.
18.Küsimus selle kohta, kas vaidlusalusest servituudist tuleneb valitseva kinnisasja igakordsele omanikule õigus kasutada kaht juurdepääsuväravat, on seotud servituudi sisulise ulatuse väljaselgitamisega. Teeservituudi seadmise eesmärk võib piirduda ainuüksi sellega, et valitseva kinnisasja igakordsele omanikule tagatakse juurde- ja väljapääs avalikult teelt valitsevale kinnisasjale. Sõltuvalt kokkuleppest võib servituudi asjaõiguslik sisu olla aga ka laiem ja/või täpsemini määratletud. Kokkuleppe sisu selgitatakse välja tõlgendamise teel.
19.Küll aga tuleb ka servituudist tulenevate õiguste ulatuse hindamisel lähtuda esmajoones kinnistusraamatust nähtuvatest ja kande aluseks olnud andmetest (vt käesoleva otsuse p 15). Kuna kinnistusraamatu peamiseks eesmärgiks on anda usaldusväärne ettekujutus sellest, missugused piiratud asjaõigused kinnisasja koormavad, peavad reaalservituudi oluline sisu ja asjaõiguslik ulatus tulenema nii kolmandate heausksete isikute kui ka võimalike hilisemate kohustatud isikute ning õigusjärglaste jaoks selgelt kinnistusraamatu kandest. Aluseks saab seega võtta kinnistusraamatu kande, kusjuures AÕS § 571 kohaselt võib servituudi sisu täpsustamisel abiks võtta ka kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olnud dokumendid ja andmed. Nendeks on ennekõike kinnistamisavaldus ja nõusolek kande tegemiseks, samuti asjaõigusleping. Väljaspool kande aluseks olnud dokumente ja andmeid sisalduvat võimalikku teavet (nt servituudi seadmisele eelnenud poolte kirjavahetus vms) ei tule seega servituudi kui asjaõiguse sisu väljaselgitamisel üldjuhul arvestada olukorras, kus vaidluse poolteks on esialgse servituudisuhte poolte õigusjärglased.
20.Kolleegium märgib, et reaalservituudi teostamine kinnistusraamatust mittenähtuval viisil pikema aja jooksul ei muuda iseenesest servituudi sisu isegi juhul, kui teeniva kinnisasja omanik ei ole niisugusele kasutusele vastuväiteid esitanud. Samas võib pika aja jooksul teatava kasutusviisi talumine olla üheks asjaoluks, mida arvestada servituudi algse sisu väljaselgitamisel tõlgendamise abil, niivõrd kuivõrd servituudi tegeliku teostamise viis on vastavuses kinnistusraamatu kandest nähtuva ja kande aluseks olnud dokumentide sisuga.
7(8)
2-23-3798
21.Eeltoodust tulenevalt tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ning saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kuna kaebus rahuldatakse ja asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.