lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-24-18562/8

Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

TsiviilasiJõustunudRiigikohtu tsiviilkolleegium · 18.02.2026

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-24-18562/8
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
18.02.2026
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1822
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
AÕS § 226 lg 1, 2Isikliku kasutusõiguse üleandmine, allkasutusse andmine ja lõpetamineKrtS § 13 lg 1, 2, 3Suhete korraldamine kokkuleppelKrtS § 14 lg 2, 3ErikasutusõigusAÕS § 178 lg 1Reaalservituudi teostamise viisAÕS § 561AÕS § 641AÕS § 68 lg 1Omandi mõisteKRS § 35 lg 1KrtS § 1 lg 3Korteriomand ja korteriühistu

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-24-18562/3Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium18.09.2025

Lahendi tekst

Riigi Teataja

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

2-24-18562

Määruse kuupäev

Tartu, 18. veebruar 2026

Kohtukoosseis

Eesistuja Kalev Saare, liikmed Ants Kull ja Kai Kullerkupp

Kohtuasi

Tiit Pikma, Triin Pikma, Marko Pungari, Luminor Bank AS-i ja Swedbank AS-i kandeavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 18. septembri 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Marko Pungari määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

Avaldaja Marko Pungar, esindaja notar Tiina Tomberg Puudutatud isik Tiit Pikma Puudutatud isik Triin Pikma Puudutatud isik Luminor Bank AS Puudutatud isik Swedbank AS

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RIIGIKOHUS MÄÄRAB

1.Jätta Tartu Ringkonnakohtu 18. septembri 2025. a määrus tsiviilasjas nr 2-24-18562 muutmata, täiendades määruse õiguslikke põhjendusi.
2.Jätta Marko Pungari määruskaebus rahuldamata.
3.

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 28.08.20262-25-684/16Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Rüütli tänaval
  • 24.08.20262-24-17151/72Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 21.08.20262-24-10213/7Viru Maakohus Narva kohtumaja
  • 19.08.20262-26-504/13Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 17.08.20262-24-15308/39Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 13.08.20262-25-9431/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
KrtS § 3 lg 3Eriomandi loomine kokkuleppega
KrtS § 9 lg 2Eriomandi kokkuleppe muutmine
TsMS § 150 lg 32Riigilõivu ja muude kohtukulude tagastamine
TsMS § 171 lg 1Kõrgema astme kohtu menetluskulude kandmise erisused
TsMS § 654 lg 6Ringkonnakohtu otsuse sisu
TsMS § 663 lg 5Määruskaebuse menetlemine maakohtus
TsMS § 691Riigikohtu pädevus kassatsioonkaebuse lahendamisel
TsMS § 692 lg 2Kassatsiooni korras kohtuotsuse tühistamise alused
TsÜS § 111 lg 2Nõusoleku avaldamine
Jätta kassatsiooniastme menetluskulud Marko Pungari kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
4.Arvata määruskaebuselt tasutud riigilõiv riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.Marko Pungar (avaldaja), Tiit Pikma (puudutatud isik), Triin Pikma, Luminor Bank AS ja Swedbank AS esitasid 14. oktoobril 2024 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles avaldaja muu hulgas palus asjaõiguslepingu punkti 11.2.2 alusel muuta kinnistusraamatu registriosade nr 4405303, nr 4404603, nr 4404703, nr 4404803, nr 4404903, nr 4405003, nr 4405103, nr 4405203, nr 4405403, nr 4405503, nr 4405603, nr 4405703, nr 4405803, nr 4405903, nr 4406003, nr 4406103, nr 4406203, nr 4406303, nr 4406403, nr 4406503, nr 4406603, nr 4406703, nr 4406803, nr 4406903, nr 4407003, nr 4407103, nr 4407203, nr 4407303, nr 4407403, nr 4407503, nr 4407603, nr 4407703, nr 4407803, nr 4407903, nr 4408003 ja nr 4408103 kolmandasse jakku puudutatud isiku

2-24-18562 kasuks seatud isikliku kasutusõiguse kannet viisil, et edaspidi on puudutatud isiku asemel õigustatud isikuks avaldaja.

2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jättis 24. oktoobri 2024. a kandemäärusega nr 1045622024 kandeavalduse osaliselt rahuldamata, leides, et kokkuleppe sõlmijatel on tähelepanuta jäänud, et isiklik kasutusõigus koormab 35 korteriomandit. Kuna koos kinnistamisavaldusega ei esitatud kinnisasja kõigi korteriomanike notariaalselt tõestatud nõusolekuid isikliku kasutusõiguse üleandmise kohta, on kinnistamisavaldus esitatud puudustega. Kinnistusosakond andis puuduse kõrvaldamiseks aega kuni 12. novembrini 2024 ning märkis, et määratud tähtpäevaks puuduse kõrvaldamata jätmise ja sellekohaste dokumentide kinnistusosakonnale esitamata jätmise korral jäetakse kinnistamisavaldus rahuldamata. Kuna kinnistamisavalduses taotletud kande tegemiseks vajalikke nõusolekuid määratud tähtajaks ei esitatud, jättis kohtunikuabi 20. novembri 2024. a määrusega nr 1131192024 kandeavalduse isikliku kasutusõiguse üleandmist puudutavas osas rahuldamata.
3.Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna 20. novembri 2024. a kandemääruse peale määruskaebuse, milles palus kandemääruse tühistada ning rahuldada avaldaja 14. oktoobril 2024 esitatud kinnistamisavaldus. Määruskaebuse kohaselt koormati isiklike kasutusõiguste kannete aluseks oleva 13. augusti 2004. a lepingu punkti 2.2, kandeavalduse ning kinnistusraamatusse kantud kannete järgi vaidlusalused korteriomandid 28 üleantava isikliku kasutusõigusega. Asjaolu, et isiklikud kasutusõigused seati juba alguses üleantavana, nähtub ka kinnistusraamatu kannetest. Kuna kinnistusraamatu kande õigsust eeldatakse, siis ei kahjusta isikliku kasutusõiguse üleandmine korteriomandite omanike õigusi, seega ka sel põhjusel ei ole vajalik kinnistusosakonnale esitada isikliku kasutusõiguse üleandmiseks kõikide korteriomandite omanike täiendavaid nõusolekuid. Isikliku kasutusõiguse üleandmiseks on täidetud kõik eeldused.
4.Tartu Maakohtu kinnistusosakond võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja andis kaebuse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 18. septembri 2025. a määrusega maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus kandemääruse põhjendustega ega pidanud vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6). Ringkonnakohus märkis määruskaebusele vastuseks, et arvestades kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse sõnastust, ei ole praegusel juhul isiklik kasutusõigus seatud puudutatud isiku kasuks viisil, et selle üleandmiseks ei ole vaja kinnisasja igakordse omaniku nõusolekut. Isikliku kasutusõiguse seadmine üleantavana ei tähenda, et see sisaldab automaatselt kinnisasja igakordse omaniku nõusolekut kasutusõiguse üleandmiseks või et isikliku kasutusõiguse üleandmiseks ei oleks vaja igakordse omaniku nõusolekut.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

2(5)

2-24-18562

6.Avaldaja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määrus ja 20. novembri 2024. a kinnistusosakonna kandemäärus tühistada ning kinnistamisavaldus rahuldada. Määruskaebuse kohaselt on ringkonnakohus kaldunud kõrvale asjaõigusseadusest, kohtupraktikas avaldatud seisukohtadest ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas välja kujunenud kinnistamispraktikast ning rikkunud avaldaja õiguslikku ootust tugineda kinnistusraamatusse kantud õigusele üle anda ja omandada isiklik kasutusõigus teiste korteriomanike notariaalselt tõestatud nõusolekuteta. Kujunenud kohtupraktika hindamisel tuleb arvestada, et parkimiskohtade kasutamise kindlaksmääramine erikasutusõigusena sätestati korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (KrtS) alles 2018. aastal, seega kuni selle ajani oli parkimiskohade kasutamist võimalik reguleerida vaid kaasomanike vahel sõlmitava kasutuskorra kokkuleppega, mis praegusel juhul selleks ei sobinud. Kohtud on seni lähtunud seisukohast, et vaidlusalusel viisil seatud isiklikud kasutusõigused on juba alguses seatud nii, et nende üleandmiseks on etteulatuvalt antud igakordse omaniku nõusolek. Kui isiklik kasutusõigus on seatud üleantavana, kinnistusraamatusse kantud kanne kehtib ja kande andmete õigsust saab tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 56 lg-st 1 eeldada, siis ei ole selliste asjaõiguste üleandmiseks vaja kinnistusosakonnale esitada teiste kinnisasja korteriomandite omanike täiendavaid nõusolekuid.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7.Ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 691 p 1 ja § 695 alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata, kuid TsMS § 692 lg 2 ja § 695 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu määruse õiguslikke põhjendusi.
8.Kassatsioonimenetluses on peamiseks õiguslikuks küsimuseks, kas isikliku kasutusõiguse üleandmine AÕS § 226 lg 1 alusel on lubatav üksnes kõigi koormatud kinnisasjade igakordsete omanike notariaalselt tõestatud nõusolekul või on kinnisasja omanikel (õiguseellastel) võimalik nõusoleku andmises etteulatuvalt kokku leppida ja muuta pooltevaheline kokkulepe asjaõiguse sisuna kehtivaks ka eriõigusjärglaste suhtes.
9.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et isikliku kasutusõiguse seadmine üleantavana ei tähenda, et see hõlmab kinnisasja igakordse omaniku nõusolekut kasutusõiguse üleandmiseks. Küll aga on ringkonnakohus eksinud AÕS § 226 lg 1 tõlgendamisel, kui leidis, et isikliku kasutusõiguse üleandmine ilma kinnisasja igakordse omaniku nõusolekuta sõltub kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse sõnastusest. Siiski ei ole tegemist sellise eksimusega, mis oleks kaasa toonud lõppjäreldustes ebaõige määruse, mistõttu jätab Riigikohus määruskaebuse rahuldamata, kuid muudab ja täiendab ringkonnakohtu määruse õiguslikke põhjendusi (TsMS § 692 lg 2 ja § 695).
10.KrtS § 1 lg 3 kohaselt kohaldatakse korteriomandile asjaõigusseaduses kinnisomandi kohta sätestatut. See tähendab, et korteriomandit saab koormata piiratud asjaõigustega, sh isikliku kasutusõigusega. AÕS § 226 lg 1 kohaselt võib isikliku kasutusõiguse teisele isikule üle anda kinnisasja omaniku nõusolekul. Kuna isikliku kasutusõiguse üleantavus tuleneb otsesõnu seadusest, ei ole poolte kokkuleppel isikliku kasutusõiguse üleantavuse kohta täiendavat õiguslikku tähendust ega ole seda vaja kanda ka kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 täpsustab, et kinnistusraamatu kande muutmiseks on vajalik selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud 3(5)

2-24-18562 isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Olukorras, kus isiklik kasutusõigus koormab mitmeid korteriomandeid, tuleb puudutatud isikuteks pidada kõiki koormatud korteriomandite omanikke. Seega on AÕS § 226 lg-st 1 tulenevalt isikliku kasutusõiguse üleandmine võimalik üksnes kõigi koormatud kinnisasjade omanike nõusolekul.

10.1.Eeltoodud üldpõhimõttest saab kõrvale kalduda üksnes seaduses sätestatud juhtudel. Kui AÕS § 226 lg 2 näeb tehnovõrkude ja -rajatiste puhul ette selge erandi (vt RKTKm 06.02.2012, 3-2-1-160-11, p 8), lubades isikliku kasutusõiguse üle anda ka ilma omaniku nõusolekuta, siis AÕS § 226 lg 1 reguleerimisalasse kuuluvatele juhtudele ei ole seadusandja sarnast võimalust ette näinud. Isikliku kasutusõiguse üleandmine on AÕS § 226 lg 1 alusel võimalik üksnes seaduses sätestatud eelduste täidetuse korral. Isikliku kasutusõiguse üleandmisel AÕS § 226 lg 1 alusel tuleb järgida ka nõusolekule kehtestatud vorminõudeid. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 111 lg 2 ja AÕS § 641 kohaselt on isikliku kasutusõiguse üleandmiseks nõutav koormatud kinnisasja omaniku notariaalselt tõestatud nõusolek. Isikliku kasutusõiguse üleandmiseks ning kinnistusraamatu kande muutmiseks tuleb kõigi koormatud kinnisasjade omanike nõusolekud lisada ka kinnistamisavaldusele (KRS § 35 lg 1 p 2).
10.2.Piiratud asjaõiguse seaduses sätestatud sisu kokkuleppel muutmine on õiguslikult võimalik vaid juhul, kui asjaomane asjaõiguse sisu sätestav norm on oma olemuselt dispositiivne ja võimaldab seadusest erinevat poolte kokkulepet (vt RKTKo 10.12.2025, 2-23-3798/19, p 12). Erinevalt reaalservituudist, mille puhul AÕS § 178 lg 1 teine lause võimaldab pooltel määrata reaalservituudi sisu nendevahelise kokkuleppega, on AÕS § 226 lg 1 imperatiivne ega võimalda pooltel seaduses sätestatust kõrvale kalduda (vrd RKTKo 10.12.2025, 2-23-3798/19, p-d 14.2–14.3). Seejuures ei ole keelatud õigustatud isikul ja koormatud kinnisasja omanikul võlaõiguslikult seaduses sätestatust erinevalt kokku leppida, näiteks anda etteulatuvalt nõusolek isikliku kasutusõiguse üleandmiseks. Selline kokkulepe on aga siduv üksnes kokkuleppe sõlminud lepingupooltele ning seda ei saa muuta isikliku kasutusõiguse asjaõiguslikuks sisuks ka kinnistusraamatu kande vahendusel.
10.3.Kuna õigusjõud on vaid seadusega ette nähtud kannetel, saab üksnes seadusega ette nähtud kannete õigsust eeldada ja nendele andmetele tuginedes õigust AÕS § 561 järgi heauskselt omandada. Kuna seadusandja on ette näinud, et isikliku kasutusõiguse saab üle anda üksnes koormatud kinnisasja omaniku nõusolekul (v.a AÕS § 226 lg 2 olukord) ning kinnistusraamatu kande muutmiseks peavad nõusoleku andma kõigi koormatud kinnisasjade kõik omanikud TsÜS § 111 lg-s 2 ja AÕS §-s 641 sätestatud vorminõuet järgides, ei ole lepingupooltel võimalik kinnistusraamatu kande vahendusel AÕS § 226 lg-s 1 sätestatud tingimusi kokkuleppeliselt eriõigusjärglastele siduvaks muuta. Vastupidine tõlgendus muudaks AÕS § 226 lg 1 sisutühjaks. Isikliku kasutusõiguse üleandmise piiramine vastab isikliku kasutusõiguse olemusele, kuivõrd AÕS § 68 lg 1 järgi kuulub asja kasutamise üle otsustamise õigus omandiõiguse tuuma hulka ning isikliku kasutusõiguse üleandmisel selline oluline funktsioon omandist lahutatakse. Sellega sekkutakse eelkõige koormatud kinnisasja omaniku õigusesse otsustada ja teada, kelle kasuks ja millise sisuga õigus tema kinnisasja koormab. Seega tagavad seaduses sätestatud piirangud koormatud kinnisasja omaniku otsustusõiguse ning välistavad mh tagajärje, kus isikliku kasutusõiguse instituudi kaudu muudetaks korterelamu juures asuv parkimiskoht iseseisvalt käibevõimeliseks, s.o seda saaks omandada ja võõrandada lahutatuna kindlast korteriomandist.
10.4.Kuna praegusel juhul koormab isiklik kasutusõigus peale avaldaja korteriomandi veel 35 korteriomandit ning avaldaja kui varasema korteriomaniku eriõigusjärglane ei ole esitanud kinnistusosakonnale kõigi koormatud korteriomanike notariaalselt tõestatud nõusolekuid, on kohtud jõudnud õigele lõppjäreldusele ja jätnud kandeavalduse põhjendatult rahuldamata. 4(5)

2-24-18562

11.Arvestades, et isiklike kasutusõiguste üleandmine AÕS § 226 lg-s 1 sätestatud viisil võib osutuda korteriomanike jaoks keeruliseks ja kulukaks, on korteriomanikel võimalik sõlmida erikasutusõiguse kokkulepe (vt KrtS § 13 lg 1). Erikasutusõiguse kokkuleppega antakse korteriomanikule ainuõigus vallata ja kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt (KrtS § 14), kusjuures erikasutusõiguse esemeks võib mh olla ka parkimiskoht (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506/43, p 14; RKTKm 20.06.2022, 2-19-43/43, p 11).
11.1.Sarnaselt muude piiratud asjaõiguste seadmiseks sõlmitud kokkulepetega tuleb ka erikasutusõiguse kokkulepete puhul eristada võlaõiguslikku lepingut, mis kehtib vormivabana kokkuleppe sõlminud poolte (korteriomanike) vahel, ning notariaalselt tõestatud kokkulepet (KrtS § 3 lg 3 koosmõjus AÕS §-ga 120), mis on eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kantud. Üksnes viimasel juhul on kokkulepe KrtS § 13 lg 3 järgi kehtiv ka eriõigusjärglaste suhtes (RKTKm 01.06.2022, 2-19-16450/58, p 16). Seega, kui korteriomanikud ühiselt soovivad, et parkimiskoha erikasutusõigus kehtiks korteriomandi võõrandamisel ka uute korteriomanike suhtes, on selleks vajalik kõigi korteriomanike notariaalselt tõesatud erikasutusõiguse kokkuleppe sõlmimine ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Erinevalt isikliku kasutusõiguse üleandmisest saab korteriomanik talle kuuluva erikasutusõiguse üle anda vastavalt kas kolmandale isikule (KrtS § 14 lg 2) või teisele korteriomanikule (KrtS § 14 lg 3) ilma ülejäänud korteriomanike nõusolekuta.
11.2.Juhul, kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist (KrtS § 13 lg 2; KrtS § 9 lg 2; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506/43, p 14; RKTKm 20.06.2022, 2-19-43/43, p 11).
12.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi avaldaja kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.
13.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud riigilõiv TsMS § 150 lg 32 alusel arvata riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt)

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 11.08.20262-24-547/17Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 11.08.20262-23-10536/63Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium