(Eesistuja) kohtunik Krista Kirspuu, (liikmed) kohtunik Indrek Soots ja kohtunik Ulvi Loonurm
Määruse tegemise aeg ja koht 15.09.2023.a, Tallinn Kohtuasja number
2-20-144254
Kohtuasi
Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu avaldus Reval Capital OÜ vastu võlanõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 24.08.2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (määruskaebuse esitaja): Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu (registrikood 80182759), lepinguline esindaja Tanel Brandmeister (e-post:xxx) Puudutatud isik (vastustaja): Reval Capital OÜ (registrikood 10761237, aadress Järva maakond, Järva vald, Järva-Jaani alev, Kase tn 1, 73301), lepinguline esindaja Jaanus Silm (e-post:xxx)
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 24.08.2022. a määrus ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule.
2.Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu määruskaebus rahuldada. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu (avaldaja) esitas 09.12.2020. a Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Reval Capital OÜ-lt (võlgnik) 5632,51 euro saamiseks. Pärnu Maakohus tegi 10.12.2020. a võlgnikule makseettepaneku, millele võlgnik esitas 05.01.2021. a vastuväite. Pärnu Maakohus lõpetas 15.01.2021. a määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis avaldaja nõude võlgniku vastu üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Avaldaja esitas 03.02.2021. a Harju Maakohtule avalduse, milles palus Reval Capital OÜ-lt (puudutatud isik) välja mõista võlgnevuse summas 5190,12 eurot ja sellelt viivised seadusejärgses viivisemääras (VÕS § 113 lg 1) alates 04.02.2021. a kuni põhinõude kohase tasumiseni ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Avaldaja täpsustas avaldust 11.03.2021. a.
3.Avalduse kohaselt on puudutatud isik korteri asukohaga Vindi 9-27, Tallinn (korteriomand) omanik alates 14.12.2017. a. Kortermaja majandamiseks on loodud Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu (korteriühistu). Korteriühistu põhikirja kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma kord kuus elamu majandamise jooksvate kulutuste eest vastavalt korteri pindalale ja samuti kommunaalteenuste eest. 20.06.2018. a üldkoosoleku otsusega on kindlaks määratud hoolduskulude tasu summas 0,40 eurot/m2 ja remondifond summas 0,58 eurot/m2. Varem olid hoolduskulumäär 0,35 eurot/m2 ja remondifond 0,58 eurot/m2. Ülejäänud kulud lähtuvad tarbimisest ja teenuseosutajate arvetest.
4.Korteri võõrandamisel oli korteriga seotud võlg summas 2724,57 eurot. Eeltoodu oli märgitud korteri enampakkumise teates. Korteri võõrandamise ajaks oli võlgnevus 2917,78 eurot. Alates korteri ostmisest on tekkinud puudutatud isikul täiendav võlg 2018. aasta majandamiskulude eest summas 1823,31 eurot, 2019. aasta eest summas 1453,56 eurot ja 2020. aastal 1485,57 eurot. Võlgnevuselt on kogunenud viivist 1052,91 eurot. Puudutatud isik on tasunud või tema nimel on tasutud kindlate arvete katteks 1011,41 eurot ning 2533,60 eurot, mis on arvestatud võlgnevuste ja viiviste katteks. Korteriühistu nõuab puudutatud isikult põhivõla summas 4100,08 eurot, viivise summas 527,65 eurot ja tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise välja mõistmist seadusjärgses määras.
5.Avaldaja muutis 08.10.2021. a oma nõudeid ning esitas täiendavad nõuded 2021. aasta märtsi ja perioodi eest 2021. aasta juunist septembrini. Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista: 1) põhivõlgnevuse summas 4657,27 eurot (korteri soetamise hetkel korteriomandiga kaasnenud võlgnevus summas 175,25 eurot ja majandamiskulude võlgnevus summas 3924,83 eurot perioodil 01.12.2017. a - 30.12.2020. a esitatud arvete eest ja majandamiskulude võlgnevus summas 557,19 eurot perioodil 01.03.2021. a - 30.09.2021. a esitatud arvete eest); 2) põhivõlgnevuselt summas 4100,08 eurot sissenõutavaks muutunud viivise seisuga 11.03.2021. a summas 527,65 eurot ning viivise seadusejärgses viivisemääras (VÕS § 113 lg 1) alates 12.03.2021. a kuni põhinõude kohase tasumiseni; 3) põhivõlgnevuse summalt 557,19 eurot sissenõutavaks muutunud viivis seisuga 08.10.2021. a summas 14,61 eurot ning viivis seadusejärgses viivisemääras (VÕS § 113 lg 1) alates 09.10.2021. a kuni põhinõude kohase tasumiseni.
6.Pärast kohtu poolt menetluse uuendamist esitas hageja 13.06.2022. a kohtu nõudel arvestuse nõude osas, mis on tekkinud alates omandiõiguse üleminekust 05.01.2018. a. Seisuga
2-20-144254 13.06.2022. a on puudutatud isikul tasumata arve nr 2204 lõppjääk summas 140,11 eurot ja viivis summas 0,28 eurot. Puudutatud isiku poolt on avaldajale teostatud järgnevad maksed 30.11.2018. a makse summas 378,90 eurot; 30.01.2019. a makse summas 166,11 eurot; 24.09.2019. a makse summas 500 eurot; 05.05.2020. a makse summas 500 eurot; 31.08.2020. a makse summas 500 eurot; 31.01.2021. a makse summas 1000 eurot; 28.02.2021. a makse summas 1000 eurot; 31.05.2021. a makse summas 1000 eurot; 30.09.2021. a makse summas 1000 eurot; 31.10.2021. a makse summas 1000 eurot; 08.02.2022. a makse summas 500 eurot. Puudutatud isiku seisukoht
7.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu osas, milles võlgnevus tuleneb varasemate omanike kohustustest. Puudutatud isik sai valduse korterile alles 2018. aasta juulis. Enampakkumise aktis oli korteri varasema võlgnevusena märgitud 2724,57 eurot. Selles osas tuleks nõue esitada varasematele omanikele (ML ja AR). Puudutatud isik taotles kommunaalkulude arvestuse täpsustamist alates 2018. aastast. Vaidlus puudub, et puudutatud isik omandas korteri Vindi 927, Tallinn enampakkumisel. Puudutatud isik kanti omanikuna sisse 05.01.2018. a. Puudutatud isik on tasunud korteri kommunaalkulusid. Enampakkumise aktis on mainitud informatiivsena 31.10.2017. a korteri võlgnevuse suurus, seda ei saa käsitleda kinnisasja võõrandamise müügitingimusena. Oksjon toimus 12.12.2017. a ja kinnisturaamatu kanne tehti 05.01.2018. a. Alates 01.01.2018. a ei vastuta omandaja korteriomandi omandamisel täitemenetluses varasemate kohustuste eest. Puudutatud isik palus jätta avalduse selle ebaselguse tõttu rahuldamata ning arvestada tasutud summad puudutatud isiku omanikuks olemise perioodi eest alates perioodist 05.01.2018. a.
8.Puudutatud isiku 29.06.2022. a seisukoha kohaselt on avaldaja 13.06.2022. a esitatud viivisearvestus mittejälgitav. Avaldaja tunnistab, et 13.06.2022. a seisuga on puudutatud isiku võlgnevus 140,11 eurot. Puudutatud isik tasus 29.06.2022. a arvestusliku summa 140,11 eurot ja viivise 0,28 senti. Maakohtu määrus ja põhjendused
9.Harju Maakohus jättis 24.08.2022. a määrusega Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu avalduse Reval Capital OÜ vastu võlanõudes rahuldamata, menetluskulud avaldaja kanda ning määras kindlaks, et puudutatud isikul kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
10.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt leidis kohus, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Vaidlus on selles, kas puudutatud isik vastutab korteri omandajana varasemate korteriomanike võlgnevuse eest. Puudutatud isikule kuulub korteriomand asukohaga Vindi 9-27, Tallinn (dtl 14-18), mille ta omandas enampakkumisel. Kinnisasja asukohaga Vindi 9, Tallinn majandamiseks on asutatud Tallinn, Vindi tn 9 korteriühistu (korteriühistu) (dtl 123-131).
11.Kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist (VÕS § 108 lg 1). Kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine (VÕS § 100). Võlasuhe võib tuleneda seadusest (VÕS § 3 p 6). Nõuete kajastamine raamatupidamisdokumentides ehk arve esitamine kohustust ei tekita (RKTKo 3-21-107-99, 3-2-1-144-09, p 11). Korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 1). Korteriühistu ja puudutatud isiku vahel on seadusest tulenev võlasuhe.
12.Arvest nr 1712-27 nähtuvalt oli korteriomandi võlg detsember 2017 seisuga 3302,42 eurot (dtl 45). Avalduse kohaselt on alates korteri ostmisest tekkinud puudutatud isikul täiendav võlg
2-20-144254 2018. aasta majandamiskulude eest summas 1823,31 eurot, 2019. aasta eest summas 1453,56 eurot ja 2020. aastal 1485,57 eurot. Võlgnevuselt on kogunenud viivist 1052,91 eurot. Avaldaja muutis 08.10.2021. a oma nõudeid ning palus puudutatud isikult välja mõista täiendavalt majandamiskulude võlgnevuse summas 557,19 eurot perioodil 01.03.2021. a - 30.09.2021. a esitatud arvete eest. Arvetelt nähtub, et puudutatud isikult nõutakse järgnevate kulude kandmist – hooldustasu, remonditasu, laenu tagasimakse, küte, vesi ja kanalisatsioon, üldvesi, kindlustus, prügivedu ja üldelekter. Põhikirjaga on ette nähtud, et korteriomanik on kohustatud tasuma ühiste kommunikatsiooni kaudu kasutatavate kommunaalteenuste eest juhatuse poolt kehtestatud korras (põhikirja p 3.2(7)) ja elamu majandamise jooksvate kulutuste eest juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras (põhikirja p 3.2(6)). Korteriühistu esitas kulude tõendamiseks tarbimisest sõltuvate teenuse arved teenuseosutajatelt, 10.05.2007. a, 05.06.2018. a, 20.06.2018. a, 10.06.2019. a, 20.06.2019. a, 18.06.2020. a, 16.07.2021. a üldkoosoleku protokollid, volikirjad, üldkoosoleku kutsed, Vindi 9 renoveerimise tegevuskava, majandusaastaaruanded, kindlustuse poliisid (dtl 135-336 ja 448 – 587). Majanduskavade kohaselt on ette nähtud halduskulude ja hoolduskulude kandmine.
13.Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, kui põhikirjaga pole ette nähtud teistsugust kulude arvestamise korda (KrtS § 40 lg 1). Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis sisaldab korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel ja remondifondi tehtavate maksete suurust, kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositavat kogust ja maksumust (KrtS § 41 lg 1 p 3-5). Põhikirjaga võib ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud tasutakse pärast nende suuruse selgumist (KrtS § 41 lg 3). Majanduskava kinnitatakse üldkoosoleku otsusega (KrtS § 41 lg 3).
14.Kuni 2018. aastani reguleeris vaidlusaluseid küsimusi korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS). Korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud (KÜS § 5 lg 1). Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud (KÜS § 13 lg 4). Majandamiskuludeks on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest (KÜS § 151 lg 1). Korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud ja kannab kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega (KOS § 13 lg 1).
15.Kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti (KOS § 15 lg 1). Kokkuleppeid arvestades võivad korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse (KOS § 15 lg 3). Sellisteks küsimusteks on majanduskava koostamine, korrapärane kaasomandi eseme korrashoid ja remondifondi kogumine (KOS § 15 lg 6 p 2, 4 ja 5). Majanduskavaga otsustatakse kaasomandi eseme valitsemiseks kavandatavad sissetulekud ja väljaminekud korteriomanike kohustused kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel ja remondifondi tehtavate maksete suurus (KOS § 22 lg 1 p 2-4). Häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul (KOS § 17 lg 1). Seega oli korteriühistu ja puudutatud isiku või eelnevate omanike vahel kuni 01.01.2018. a KÜS § 5 lg 1 ja § 13 lg 4 alusel seadusest tulenev võlasuhe. Kaasomandi tavapärase valitsemisega seotud küsimused tuli vastu võtta korteriomanike häälteenamusega.
16.Enne 2018. aastat kehtinud seaduse kohaselt vastutab korteri omandaja sõltumata kinnisasja võõrandamise viisist varasema omaniku võlgnevuse eest. Korteriomandi võõrandamisel on
2-20-144254 korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest (KÜS § 7 lg 3). Kui korteriomand müüakse täitemenetluses ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud nõue (korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulud ja muud maksed) on ostjale teatavaks tehtud, puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku vastu (KÜS § 7 lg 31). Korteriomandi võõrandamisel vastutab selle omandaja võõrandaja sissenõutavaks muutunud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste eest käendajana (KOS § 13 lg 4).
17.Alates 2018. aastast kehtima hakanud seaduse kohaselt ei vastuta korteri omandaja varasema korteriomaniku võlgnevuse eest juhul, kui korter võõrandati täitemenetluses. Korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest (KrtS § 43 lg 1). Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest (KrtS § 43 lg 2). Kinnisomandi üleandmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti (AÕS § 641). Omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega (TMS § 156). Seetõttu läks vaidluse aluseks oleva võlgnevusega seotud korteriomand üle enampakkumise akti alusel pärast seda, kui oli tehtud omandikande muutus kinnistusraamatus. Omandikanne tehti kinnisturaamatus 05.01.2018. .a Vastavalt läks omand üle 05.01.2018. a.
18.Avaldaja arvates vastutab puudutatud isik varasema võlgnevuse eest. Avaldaja tugineb Tartu Ringkonnakohtu lahendile. Tartu Ringkonnakohus on leidnud, et olukorras, kus korter võõrandati täitemenetluses enampakkumisel 2017. aasta lõpus, enampakkumise teates oli nimetatud, et alghinnale lisandub korteriühistu võlg ning omandaja kinnitas, et on teadlik varasema võlgnevuse maksmise kohustusest, vastutab korteri omandanud isik varasema võlgnevuse eest tulenevalt enampakkumise teatega sätestatud müügitingimustest (TartuRK 218-134111, p 7.2).
19.Võla maksmise kohustuse ja omandiõiguse tekkimise aluseks on omandiõiguse üleminek 05.01.2018. a. Kohus oli seisukohal, et kohaldamisele ei kuulu enampakkumise ajal 2017. aastal kehtinud KÜS. Vastavalt vastutab puudutatud isik alates 05.01.2018. a tekkinud võlgnevuse eest. Kohus märkis, et vaidlus puudub, et võlgnevus oli kajastatud enampakkumise teates (dtl 41). Kordusenampakkumise aktis kinnitasid osavõtjad, et on tutvunud käesoleva enampakkumise läbiviimist reguleeritavate õigusnormide ja tingimustega, ostuhinna tasumise tingimustega ning on teadlikud käesoleval enampakkumisel müüdava vara seisukorrast (dtl 433-436). Nimetatud aktis on märgitud, et kohtutäiturile teadaolevalt moodustab seisuga 31.10.2017. a korteri nr 27 võlg korteriühistu ees 2724,57 eurot. Kohtu hinnangul ei saa võlgnevust aga pidada kinnisasja võõrandamise müügitingimuseks. Võlgnik ei ole selgesõnaliselt kinnitanud, et ta teadis, et alghinnale lisandub korteriühistu võlg. Samuti oli kohus seisukohal, et kohaldada tuleb alates 2018. aastast kehtima hakanud seadust.
20.Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (KrtS § 1 lg 4). Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1). Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis sisaldab korteriomanike kohustuste jaotust majandamiskulude kandmisel ja reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurust (KrtS § 41 lg 1 p 3 ja 4). Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 41 lg 3). Põhikirjaga võib ette näha, et tegelikust
2-20-144254 tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule (KrtS § 40 lg 1). Kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus (KrtS § 41 lg 2). Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemisena käsitatakse eelkõige kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont, korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine kindlustuslepingute sõlmimine, reservkapitali ja remondifondi loomine (KrtS § 35 lg 2 p-id 1,2,4 ja 5). Seega on avaldaja ja puudutatud isiku vahel KrtS § 1 lg 4 alusel seadusest tulenev võlasuhe. Puudutatud isikul on kohustus KrtS § 41 lg 1 ja põhikirja alusel tasuda majanduskava alusel perioodilisi makseid majandamiskulude kandmiseks. Majandamiskava ja seega majandamiskulude kandmine tuleb KrtS § 41 lg 3 alusel otsustada korteriomaniku üldkoosolekuga. Puudutatud isikul on kohustus KrtS § 40 lg 1 ja põhikirja alusel tasuda tarbitud teenuste eest.
21.Puudutatud isik kuludele vastuväiteid esitanud ei ole. Samuti ei vaidlusta ta kohustust tasuda alates 05.01.2018. a osutatud teenuste eest. Avaldaja esitas 13.06.2022. a nõude arvestuse alates 05.01.2018. a. Nimetatud arvestuse kohaselt on majandamiskulud perioodi 2018 jaanuar kuni 2018 detsember eest summas 1513,62 eurot; perioodi 2019 jaanuar kuni 2019 detsember eest summas 1453,56 eurot; perioodi 2020 jaanuar kuni 2020 detsember eest summas 1487,57 eurot; perioodi 2021 jaanuar kuni 2021 detsember eest summas 1569,34 eurot; perioodi 2022 jaanuar kuni 2022 aprilli eest summas 798,55 eurot. Kokku on puudutatud isiku poolt tasumisele kuuluvad kulud 6822,64 eurot. Nimetatud kuludele lisandusid ka tähtaegselt tasumata summadelt viivised.
22.13.06.2022. a menetlusdokumendis tõi avaldaja välja, et puudutatud isik on tasunud avaldajale järgnevad maksed: 30.11.2018. a makse summas 378,90 eurot; 30.01.2019. a makse summas 166,11 eurot; 24.09.2019. a makse summas 500 eurot; 05.05.2020. a makse summas 500 eurot; 31.08.2020. a makse summas 500 eurot; 31.01.2021. a makse summas 1000 eurot; 28.02.2021. a makse summas 1000 eurot; 31.05.2021. a makse summas 1000 eurot; 30.09.2021. a makse summas 1000 eurot; 31.10.2021. a makse summas 1000 eurot; 08.02.2022. a makse summas 500 eurot. Seega on puutatud isik tasunud kokku 7545,01 eurot. Endise omaniku poolt perioodil 13.05.2018. a - 14.06.2018. a tehtud makseid summas 500 eurot kohus arvesse ei võtnud. Kohus nõustus avaldajaga, et nimetatud summad tuleb arvestada varasema võlgnevuse katteks. Avaldaja tõi 13.06.2022. a menetlusdokumendis esile, et seisuga 13.06.2022. a on puudutatud isikul tasumata arve nr 2204 lõppjääk summas 140,11 eurot ja viivis 0,28 eurot (dtl 618). Puudutatud isik tasus 29.06.2022. a lõppjäägi 140,39 eurot. Seega on puudutatud isik täitnud enda kohustused avaldaja ees perioodil 05.01.2018. a kuni 30.09.2021. a. ning avaldus tuleb jätta rahuldamata.
23.Kohus leidis, et vastavalt avalduse rahuldamata jätmisele on õiglane jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda. Puudutatud isikul menetluskulud puuduvad. Seega ei tule menetluskulude rahalist suurust kindlaks määrata. Määruskaebus
24.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määrus ulatuses, milles kohus jättis avaldaja avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda; teha asjas uus määrus, millega rahuldada avaldus võlanõudes summas 2802,42 eurot; mõista avaldaja kasuks
2-20-144254 välja viivis võlanõudelt 2802,42 eurot perioodi 01.02.2018. a - 11.03.2021. a eest summas 696,54 eurot ning viivis seadusejärgses viivisemääras (VÕS § 113 lg 1) alates 12.03.2021. a kuni põhinõude kohase tasumiseni; jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda, määrata kindlaks ja mõista need puudutatud isikult avaldaja kasuks välja ning kohustada puudutatud isikut tasuma menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras viivist menetluskulusid kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni; alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule ning jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
25.Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus rikkunud nii materiaal- kui menetlusõiguse norme ja hinnanud tõendeid ebaõigesti, mis on toonud kaasa ebaõige lahendi tegemise. Kohus on ebaõigesti jätnud rahuldamata kaebaja nõude, mitte arvestanud kaebaja argumentide, tõendite ning kehtiva kohtupraktikaga. Kohus ei ole oma seisukohti põhistanud.
26.Kohus on määruses välja toonud, et tulenevalt asjaolust, et TMS § 156 kohaselt läheb enampakkumisel müüdava kinnisasja omand üle kinnistusraamatusse kande tegemisega ning kuna kinnistusraamatu kanne tehti 05.01.2018. a, siis läks omandiõigus üle kande tegemise hetkel. Seetõttu ei kuulu kohaldamisele enampakkumise ajal kehtinud KÜS ning puudutatud isik vastutab vaid alates 05.01.2018. a tekkinud võlgnevuse eest. Kohtu selline seisukoht on väär.
27.Peale seaduse paragrahvi ei ole kohus kuidagi põhjendanud, miks ta asus seisukohale, et kohaldada tuleb alates 2018 kehtima hakanud KrtS-i. Kohus on lähtunud vaid kinnistusraamatusse kande tegemise hetkest ning ei ole hinnanud kõiki tõendeid ja asjaolusid kogumis. Kaebaja on oma 03.02.2021. a avalduses ning 04.03.2022. a seisukohas selgesõnaliselt välja toonud Tartu Ringkonnakohtu seisukoha otsuses nr 2-18-134111 mille kohaselt “kui korteriühistu võla maksmise kohustus ja omandi tekkimise aluseks olev enampakkumise akt oli koostatud 2017 aastal, siis tuleb asjale kohaldada 2017 kehtinud KÜS § 7 lg-t 3. Ainuüksi see, et kanne kinnistusraamatusse tehti aastal 2018 ei anna alust kohaldada alates 01.01.2018. a kehtivat Krts § 43 lg-t 2“ (p 7.2). Praegusel juhul on maakohus oma määruses võtnud vastupidise seisukoha ning leidnud, et üksnes kinnistusraamatusse kande tegemise aeg on määrav. Antud seisukohta ei ole maakohus aga põhjendanud.
28.Kordusenampakkumine toimus ajavahemikus 05.12.2017. a - 12.12.2017. a; puudutatud isik tegi oma pakkumise 12.12.2017. a kell 11.37:47; kordusenampakkumise akt koostati 14.12.2017. a; 28.12.2017. a tehti kohtutäituri poolt avaldus kinnistusraamatule kande tegemiseks. Antud ajatabeli põhjal on selge, et kõik tegevused (välja arvatud kinnistusraamatu kanne) toimusid varasema seaduse (KÜS) kehtivuse ajal. Lisaks on jätnud maakohus arvesse võtmata, et TMS § 155 kohaselt kinnisasja ja sellega koos müüdud esemete hävimise riisiko läheb enampakkumisel ostjale üle pakkumise parimaks tunnistamisega. Pakkumise parimaks tunnistamisest alates kannab ostja kõik kulud ja koormatised ning saab kogu kasu. Seega tegelikkuses läksid kõik kohustused üle juba hetkel, mil puudutatud isiku pakkumine tunnistati parimaks ehk 14.12.2017. a.
29.Maakohus on ekslikult leidnud, et võla maksmise kohustuse ja omandiõiguse tekkimise aluseks on omandiõiguse üleminek 05.01.2018. a. TMS § 155 kohaselt tekib võla maksmise kohustus pakkumise parimaks tunnistamisega ehk võla maksmise kohustuse aluseks ei ole mitte omandiõiguse üleminek, vaid pakkumise parimaks tunnistamine. Seega antud juhul tekkis võla tasumise kohustus puudutatud isikul juba 14.12.2017. a ning põhjendatud ei ole kohaldada seadust, mis hakkas kehtima hiljem. Seetõttu vastutab puudutatud isik igal juhul ka võlgnevuste eest, mis tekkisid alates 14.12.2017. a, mitte aga alates 05.01.2018. a. Puudutatud isik vastutab kogu võlgnevuse eest, mis oli tekkinud enne omandi üleminekut.
2-20-144254
30.Maakohus on välja toonud, et vaidlust pole, et kordusenampakkumises oli võlgnevus välja toodud ning kordusenampakkumise aktis kinnitasid osavõtjad, et on tutvunud käesoleva enampakkumise läbiviimist reguleerivate õigusnormide ja tingimustega, ostuhinna tasumise tingimustega ning on teadlikud käesoleval enampakkumisel müüdava vara seisukorrast. Sellest lähtuvalt pidi puudutatud isik olema teadlik, et enampakkumise hetkel kehtis KÜS ning KÜS § 7 lg 3 kohaselt korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest ja lg 31 kohaselt - kui korteriomand müüakse täitemenetluses ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud nõue on ostjale teatavaks tehtud, puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku vastu. Puudutatud isik ei saanud enampakkumise hetkel eeldada, et kinnistusraamatu kanne toimub alles 2018, mil hakkab kehtima uus seadus, seega pidi puudutatud isik enampakkumise tegemise hetkel teadvustama, et ta hakkab vastutama võlgnevuse eest, mis oli korteriühistu ees enne enampakkumist ja omandiõiguse üleminekut.
31.Ühtlasi on kaebaja seisukohal, et korteriühistu võlgnevuse osas ei ole nõutud, et see oleks kajastatud enampakkumisel ning enampakkumisel osaleja oleks selgesõnaliselt kinnitanud võlgnevuse olemasolu ja asjaolu, et see lisandub enampakkumise hinnale. Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-97-16 (p 14) põhjal on korteriühistu võlgnevus automaatselt müügitingimuseks põhjusel, et võlgnevus on seotud korteriomandiga ning käib korteriomandiga kaasas. Korteriühistu võlgnevuse eest vastutab korteriomandi enampakkumise teel omandanud isik (enne 01.01.2018. a kehtinud seaduse alusel). Küsimuse alla tuleb üksnes asjaolu, kas korteri omandajal on õigus nõuda võlgnevust eelmiselt omanikult. Praegusel juhul läks antud võlgnevus automaatselt üle ning puudutatud isik vastutab eelmiste omanike tekitatud võlgnevuse eest ja tulenevalt asjaolust, et enampakkumise aktis oli võlgnevus korteriühistu ees välja toodud, ei ole puudutatud isikul võimalik nõuda võlgnevust korteriomandi eelmistelt omanikelt. Kui enampakkumine toimus KÜS kehtivuse ajal ehk enne 01.01.2018. a, saab kohaldada vaid enampakkumise hetkel kehtinud seadust. Maakohus on tekitanud hetkel olukorra, kus korteriühistul ei ole võimalik mitte kelleltki võlgnevust nõuda ning sisuliselt peavad antud võlgnevuse enda kanda võtma kõik korteriühistu omanikud ühiselt.
32.Maakohus on valesti asunud seisukohale, et kuna avaldus jäi rahuldamata, siis jäävad menetluskulud kaebaja kanda. Avaldus jäi rahuldamata üksnes osas, mis puudutas varasemate omanike poolt tekitatud võlgnevust, ülejäänud osa nõudest rahuldas puudutatud isik kohtumenetluse käigus. Asjas tuleb kohaldada TsMS § 168 lg-t 5, mille kohaselt kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on pärast hagi esitamist tema nõude rahuldanud, kannab kostja hageja menetluskulud. Samal seisukohal oli ka Tartu Ringkonnakohus oma lahendis nr 2-18-134111 (p 8). Sama põhimõte tuleneb ka TsMS § 172 lg-st 1, mille kohaselt võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane. Puudutatud isikul oli kohtule avalduse esitamise hetkeks tekkinud majandamiskulusid korteriomandi kohta kokku perioodi 05.01.2018. a - 31.01.2021. a eest summas 4454,75 eurot ning tasunud oli puudutatud isik üksnes 3045,01 ehk sisuliselt ühe aasta ulatuses olid majandamiskulud tasumata. Menetlusosaliste seisukohad
33.Puudutatud isik palus jätta määruskaebuse rahuldamata. TMS §-s 156 tuleneb selgelt, et omand kinnisasjale st korteriomandile tekib kinnistusraamatusse kande tegemisega. Tartu Ringkonnakohtu lahend tsiviilasjas 2-18-134111 ei ole antud tsiviilasjas kohaldatav, sest tegemist on teise vaidlusega teiste poolte vahel ja teistel asjaoludel. Avaldaja mõistab TMS § 155 sätestatut ebaõigesti. Normi eesmärk on reguleerida juhusliku hävimise riisiko üleminekut
2-20-144254 ja sellega seonduvat. TMS § 155 sõnastusest ei tulene, et pakkumise parimaks tunnistamisega läheks üle eelmise omaniku täitmata kohustus või tekiks solidaarvastutus. Ka kuni 31.12.2017. a kehtinud KÜS § 51 ja § 7 lg 3 kohaselt läks korteriomandi võõrandamisel senise korteriühistu liikme täitmata kohustus üle omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Alates 01.01.2018. a kehtiva KrtS § 43 lg 1 sätestab omakorda, et korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Ka avaldaja enda põhikirja punkt 2.2. kohaselt lähevad senise korteriomaniku korteriühistu liikmelisusest tulenevad õigused ja kohustused üle uuele ühistu liikmele ning ühistu liikmelisus tekib automaatselt omandiõiguse ülemineku päevast. Kuna kohustuste ülemineku ajal kehtis KrtS ja KÜS enam ei kehtinud, siis kohustuse ülemineku osas kuulub kohaldamisele KrtS, mille § 43 lg 2 aga välistab endise korteriomaniku kohustuste ülemineku olukorras, kus korteriomand võõrandatakse täite- või pankrotimenetluses. Asjaolu, et müügikuulutuses on märgitud täitmata kohustuse summa suurus korteriühistu ees, ei ole käsitletav müügi tingimusena. Kuna uus korteriomandi omanik vastutab käendajana, siis on tegemist seaduse alusel tekkiva käenduskohustusega, mitte müügilepingu tingimusega. Avaldaja ei ole siiani avaldanud ega tõendanud seda, millistest ja mis alusel esitatud majandamiskuludest koosneb määruskaebuses nõutav 2802,42 eurot. Maakohus on menetluskulud jaotanud õigesti. Avaldaja segane nõue on jäänud rahuldamata, mistõttu oli ja on ka põhjendatud jätta menetluskulud avaldaja kanda. Menetluse edasine käik
34.Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
35.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab tuginedes TsMS § 657 lg 1 p-le 3, §-le 659 ja § 667 lg-le 2, et esitatud määruskaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada selles esitatud alternatiivse nõude osas. Vaidlustatud kohtumäärus tuleb materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada ning tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule, kuna rikkumisi ei ole võimalik apellatsiooniastmes kõrvaldada ning ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgnevat.
36.Määruskaebemenetluses vaieldakse edasi selle üle, kas puudutatud isik on vastutav korteriomandi endiste omanike ajal tekkinud võlgnevuse eest avaldaja ees. Sealjuures on puudutatud isik seisukohal, et maakohtu määruse muutmiseks seaduslikku alust ei ole, avaldaja seevastu leiab, et puudutatud isik vastutab ka korteriomandi eelmistest omanikest jäänud võlgnevuse ees olenemata asjaolust, et omanikukanne tema kohta tehti 01.01.2018. a jõustunud KrtS järgselt. Määruskaebuse esitaja hinnangul on maakohus vääralt kohaldanud materiaalõigust. Ringkonnakohus nõustub sellega põhimõtteliselt.
37.Tsiviilasja materjalide põhjal on tuvastatavad järgmised asjaolud: (1) korteriomandit müüdi täitemenetluses korraldatava enampakkumise teel ning Ametlikes Teadaannetes avaldatud enampakkumise teate kohaselt oli korteriomandil seisuga 31.10.2017. a võlg 2724,57 eurot; (2) kohtutäitur võõrandas korteriomandi puudutatud isikule 14.12.2017. a kordusenampakkumisel, mille kohta koostatud aktis sisaldub märge, et kohtutäiturile teadaolevalt moodustab korteri nr 27 võlg korteriühistu ees seisuga 31.10.2017.a 2724,57 eurot; (3) puudutatud isik kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 05.01.2018. a.
2-20-144254
38.Iseenesest on maakohus vaidlustatud määruses õigesti selgitanud, et kuni 2018. aastani reguleerisid vaidlusaluseid küsimusi korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS) ning alates 01.01.2018. a korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS).
39.Sealjuures sätestas kuni 31.12.2017. a kehtinud KÜS § 51, et korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜS § 7 lg 3 kohaselt oli korteriomandi omandaja korteriomandi võõrandamisel või pärimisel kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. KÜS § 7 lg 31 sätestas, et kui korteriomand müüakse täitemenetluses ja käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud nõue on ostjale teatavaks tehtud, puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku vastu. Alates 01.01.2018. a kehtiva KrtS § 43 kohaselt lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle omandaja korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega.
40.Seadusandja ei ole regulatsiooni muutmise käigus kehtestanud eraldi rakendussätteid olukordadeks, kus korteriomandi võõrandamine on toimunud varem kehtinud seaduse ajal, kuid selle omandamine toimub uue seaduse alusel. Seega tuleb käesoleva vaidluse lahendamisel lähtuda ka õiguse üldpõhimõtetest.
41.TsÜS § 5 kohaselt tekivad tsiviilõigused ja -kohustused tehingutest, seaduses sätestatud sündmustest ja muudest toimingutest, millega seadus seob tsiviilõiguste ja -kohustuste tekkimise, samuti õigusvastastest tegudest. TsÜS § 6 lg-te 1 ja 2 kohaselt võivad tsiviilõigused ja -kohustused üle minna ühelt isikult teisele (õigusjärglus), kui need ei ole seadusest tulenevalt isikuga lahutamatult seotud. Õigusjärgluse aluseks on tehing või seadus. Sellisena kehtisid eelnimetatud sätted ka korteriomandi enampakkumisel 14.12.2017. a.
42.Praegusel juhul oli puudutatud isiku omandiõiguse tekkimise aluseks 14.12.2017. a enampakkumise akt. Ka kohtupraktikas on selgitatud, et omand enampakkumisel müüdud kinnisasjale tekib TMS § 156 järgi enampakkumise akti alusel kinnistusraamatusse kande tegemisega, st lepingut ei sõlmita ja vajalik ei ole ka notariaalne tõestamine. Kanded kinnistusraamatusse tehakse kohtutäituri avalduse alusel (TMS § 160) (vt RKTKo, 26.04.2017. a , 3-2-1-14-17, p 36.4.).
43.Eeltoodust tulenevalt on ringkonnakohus seisukohal, et kuigi korteriühistu liikme õigused ja kohustused tekkisid puudutatud isikul alates korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest 05.01.2018. a KrtS kehtivuse ajal, tuleb asjas rakendada enampakkumise ajal kehtinud KÜS. Rõhutada tuleb, et puudutatud isikul tekkis avaldajaga seadusest tulenev võlasuhe olenemata sellest, kas võla tasumine oli ka enampakkumise tingimuseks või kas puudutatud isik mõistis asjaolu, et seadusest tulenevalt vastutab ta nii või teisiti avaldaja ees endistest omanikest jäänud võlgnevuse tasumise eest ning tal puudub selle teatavakstegemisest enampakkumisel ka tagasinõude õigus endiste omanike vastu. Sealjuures oli see võlasuhe KÜS § 7 lg-s 3 sätestatut arvestades solidaarne ehk avaldaja ees jäid korteriomandiga seotud võlgnevuse eest vastutama nii korteriomandi endised omanikud kui ka puudutatud isik.
44.Ringkonnakohus juhib tähelepanu, et kohtupraktika kohaselt tekib KÜS § 7 lg 3 alusel omandaja ja võõrandaja solidaarvastutus, st viidatud sätte alusel võib korteriühistu nõuda
2-20-144254 korteriomandi võõrandamise korral võõrandaja tasumata jäänud maksete tasumist nii võõrandajalt kui ka omandajalt. Sätte eesmärk ei ole vabastada korteriomandi võõrandajat tema omanikuks oleku ajal tekkinud võlgnevuse tasumisest, vaid lihtsustada korteriühistu nõude maksmapanekut olukorras, kus korteriomandi omanik on vahetunud. KÜS § 7 lg-s 3 sätestatud võlgade ülemineku regulatsioon kehtib ka korteriomandi müümisel täitemenetluses toimunud enampakkumisel (vt ka RKTK0 23.02.2013. a, 3-2-1-192-12, p 15). Alates 23. märtsist 2014 jõustunud KÜS § 7 lg 31 järgi puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku vastu, kui korteriomand müüakse täitemenetluses ja KÜS § 7 lg-s 3 nimetatud nõue on ostjale teatavaks tehtud. KÜS § 7 lg 3 alusel tekib võõrandaja ja omandaja solidaarvastutus. Korteriomandaja vastutus tekib võõrandaja vastutuse kõrval, mitte selle asemel (vt RKTKm, 02.11.2016. a 3-2-1-97-16, p 14 -16). Korteriomanik on KÜ liikmena (KÜS § 5 lg 1) kohustatud täitma KÜS § 13 lg 4 järgi KÜ otsuseid elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta. Seega saab KÜ nõuda viidatud sättest tulenevalt korteri võõrandajalt võlga, mis on tekkinud tema korteriomandi omanikuks oleku ajal. Sellel ajavahemikul tekkinud võlga saab KÜ nõuda aga ka KÜS § 7 lgst 3 tulenevalt kostjalt kui korteriomandi omandajalt. VÕS § 65 lg 2 järgi tekib solidaarkohustus ka juhul, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra (vt RKTKo 15.05.2011. a, 3-2-1-48-11, p 12). Määruskaebuse esitaja arusaam, nagu lõppenuks korteriomandi eelmiste omanike vastutus avaldaja ees, on eeltoodust johtuvalt ekslik.
45.Ekslik on ka puudutatud isiku arusaam asjas kohalduvast õigusest, arvestades, et regulatsioon, mille kohaselt ei vastuta omandaja korteriomandi omandamisel täite- või pankrotimenetluses varasemate kohustuste eest ning selle asemel näeb KrtS § 44 ette korteriühistu seadusjärgse pandiõiguse korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks, hakkab kehtima alates 01.01.2018. a KrtS § 43 lg 2 kohaselt (vt RKTKm, 02.11.2016. a 3-2-1-97-16, p 15). Puudutatud isiku vastutuse välistamise eeldusena oleks võõrandamine täitemenetluses pidanud toimuma pärast 01.01.2018. a. Eeltoodud seisukohti kokkuvõtvalt ei anna ainuüksi asjaolu, et kanne puudutatud isiku kui korteriomandi uue omaniku kohta tehti kinnistusraamatusse 05.01.2018. a, alust kohaldada alates 01.01.2018. a kehtivat KrtS § 43 lgt 2.
46.Seega eksis maakohus materiaalõiguse kohaldamisel põhimõtteliselt selles, kui leidis, et võla maksmise kohustuse aluseks on omandiõiguse üleminek 05.01.2018. a ning vaidluse lahendamisel on üksnes oluline see, kas korteriomandi eelmistest omanikest jäänud võlgnevuse tasumist saab pidada korteriomandi võõrandamise müügitingimuseks. Ringkonnakohus selgitab, et selles mõttes erineb praegune vaidlus käesolevas asjas viidatud, Tartu Ringkonnakohtu menetluses olnud tsiviilasjast nr 2-18-134111, kus ostja kinnitust arvestades sai võlgnevuse tasumise lugeda enampakkumise tingimuseks ja kohtud lahendasid vaidluse sellest asjaolust lähtuvalt. Märkimist väärib, et maakohtu seisukohad materiaalõiguse kohaldamisel on ringkonnakohtu hinnangul ka vastuolulised, arvestades, et kohus on vaidlustatud määruse õiguslikest põhjendustest nähtuvalt samaaegselt leidnud seda, et puudutatud isikul oli avaldajaga kuni 01.01.2018. a seadusest tulenev võlasuhe.
47.Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et käesoleval juhul ei ole välistatud ka võimalus, et korteriomandi endistest omanikest jäänud võlgnevuse tasumine puudutatud isiku poolt oli siiski ka üheks enampakkumise tingimuseks. Nagu eespool märgitud, oli võlgnevus kohtutäituri poolt kajastatud nii enampakkumise teates kui ka kordusenampakkumise aktis. Seega ei saa vaidlust olla selles, et informatsioonina oli see asjaolu puudutatud isikule teada. Üheselt arusaadav ei ole aga see, kas see oli ka võõrandamise tingimuseks. Maakohtule saab eeltoodust tulenevalt ette heita TsMS § 477 lg-st 7 tuleneva uurimisprintsiibi rikkumist. Ringkonnakohus
2-20-144254 juhib tähelepanu, et kordusenampakkumise aktis kinnitasid osavõtjad, et on tutvunud käesoleva enampakkumise läbiviimist reguleeritavate õigusnormide ja tingimustega, ostuhinna tasumise tingimustega ning on teadlikud käesoleval enampakkumisel müüdava vara seisukorrast (dtl 433-436). Samuti nähtub asja materjalidest, et kuigi kohtutäitur ei ole avaldajale vastanud konkreetse enampakkumisega seonduvalt, on ta selgitanud, et tavapäraseks oli see, et kuna korteriühistul tekkis KÜS § 7 kohaselt nõudeõigus uue omaniku vastu, siis vältimaks võimalike etteheiteid korteriühistute, võlgnike või ostjate poolt viidatigi enampakkumiste teadetes ja aktis korteriühistu nõude suurusele ning selle võrra oli mõjutatud ka enampakkumisel pakutav hind – vara väärtust arvestati alghind pluss korteriühistu võlgnevuse suurus põhimõttel (dtl 614). Lisaks on avaldaja esitanud kirjavahetuse, millest nähtuvalt avaldas puudutatud isik 08.08.2018. a, et maksaks eelmiste võlga 500 eurot kuus (dtl 31). Maakohus ei ole vaidlustatud määruses eelnevaga seonduvat käsitlenud ning arusaadav ei ole, milline oli kohtu seisukoht selle tõendiga seonduvalt. Selliselt on maakohus rikkunud ka TsMS § 465 lg 2 p-s 8 sätestatud määruse põhjendamiskohustust.
48.Kuivõrd maakohus on vääralt kohaldanud materiaalõigust, rikkunud nii määruse põhjendamiskohustust kui ka hagita menetluses sätestatud uurimisprintsiipi ning asjas esineb vajadus oluliste asjaolude väljaselgitamiseks ja esmakordseks tuvastamiseks, tuleb maakohtu määrus tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks tagasi maakohtule, kuna ringkonnakohtul ei ole võimalik maakohtu eksimusi ise kõrvaldada. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul läbi viia seaduse nõuetele vastav eelmenetlus ning välja selgitada kõik avaldaja nõude lahendamiseks vajalikud asjaolud, sh anda avaldajale võimalus esitada võlgnevuse detailne arvestus ning puudutatud isikule võimalus vastuväidete esitamiseks. Praegusel juhul ei ole ka ringkonnakohtule arusaadav ja jälgitav võlgnevuse, mida avaldaja puudutatud isikult jätkuvalt nõuab, kujunemine.
49.Kuna maakohtu määrus tühistatakse eelpool kirjeldatud eksimuste tõttu ja asi saadetakse tagasi maakohtule uueks läbi vaatamiseks, ei pea ringkonnakohus menetlusökonoomiast tulenevalt vajalikuks vastata muudele määruskaebuse väidetele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
50.Kuna ringkonnakohus maakohtu määruse tühistab ja asja maakohtule uueks arutamiseks tagasi saadab, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohtu otsustada.
51.Tulenevalt TsMS § 696 lg 3 ja § 617 lg 2 koosmõjust ei ole käesolev määrus edasikaevatav, kuna ringkonnakohus ei tee menetlust lõpetavat lahendit (vt ka RKTKm, 28.05.2014. a, 3-2-146-14, p 11).