Üllar Roostoja, Indrek Parrest, Kersti Kerstna-Vaks
Määruse tegemise aeg ja koht
13. september 2023, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-15971
Tsiviilasi
Kase Kaubandus OÜ avaldus Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu 27. septembri 2022 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks või otsuse tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 12. aprilli 2023. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Valentin Korkuse määruskaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Avaldaja: Kase Kaubandus OÜ (registrikood 10200881), lepinguline esindaja Ülli Kastepõld
esindajad
Puudutatud isik: Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu (registrikood 80228349), seaduslikud esindajad (juhatuse liikmed) Anneli Kroon, Raivo Laasmägi ja Sivar Irval, lepinguline esindaja Ave-Ly Kõuts
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Viru Maakohtu 12. aprilli 2023 määrus ning teha uus määrus, millega rahuldada Kase Kaubandus OÜ avaldus osaliselt ja tunnistada Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu üldkoosoleku 27. septembri 2022 otsus Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu põhikirja muutmiseks ja uues redaktsioonis kinnitamiseks kehtetuks põhikirja punktis 2.2.13.1 Pikk 7 ja 7/1 küttekulude arvestust puudutavas osas.
2.2.Tunnistada Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu üldkoosoleku 27. septembri 2022 otsus osas, millega otsustati muuta Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu põhikirja ja kinnitada see uues redaktsioonis kehtetuks põhikirja punktis 2.2.13.1 Pikk 7 ja 7/1 küttekulude arvestust puudutavas osas.
3.Rahuldada Kase Kaubandus OÜ määruskaebus osaliselt.
4.Jätta Kase Kaubandus OÜ ja Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus menetlusosaliste endi kanda. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.Kase Kaubandus OÜ (avaldaja) esitas 25. oktoobril 2022 Viru Maakohtule avalduse Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu 27. septembri 2022 otsuse „Otsustati muuta Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu põhikiri ja kinnitada see tervikuna uues redaktsioonis“ kehtetuks tunnistamiseks ja alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks. Avalduse kohaselt on avaldaja Rakvere linn, Pikk tn 7 korteriühistu liige. 27. septembril 2022 toimus korteriühistu üldkoosolek, kus võeti vastu korteriühistu põhikirja uus redaktsioon. Kehtiv põhikiri on võetud vastu 19. mail 2011, mille järgi lähtutakse kütteks kuluva soojusenergia arvestamisel korteri üldpinna suurusest või korteritesse paigaldatud soojaarvestite näidust. Uue põhikirja, mille vastuvõtmise avaldaja vaidlustab, punkti 2.2.13.1. lg 1 järgi: Kütte arvestus Pikk 7, 7/1 toimub - Kogu maja tarbimine saadakse maja soojusmõõtja alusel. Soojusenergia kulub küttele ja soojale veele. Kütte arvestus toimub korteriomandite köetava pinna, m2 alusel. Sama punkti kolmas lõik uues põhikirjas: Kütte arvestus Pikk 7/2 ja 7/3 majad on sõlminud individuaalsed soojusenergia lepingud ja tasuvad vastavalt oma lepingu alusel otse soojusenergia müüjale. Heade kommetega on vastuolus korteriühistu liikmete enamuse vastuseis vähemuse õigustatud soovile kanda küttekulusid vastavalt teenuse tegelikult tarbitud mahule. Avaldaja õigustatud huvi on tasuda küttekulude eest vastavalt reaalsele tarbimisele ja avaldaja õigustatud ootus on, et ta ei peaks maksma kinni osaliselt nende korteriomanike, kelle korteriomanditel on kõrgemad laed ja/või radiaatorküte, küttekulusid. Maja nr 7 korteriomanditega võrreldes on avaldaja korteriomandil madalamad laed, mistõttu kütteenergiat kulub kütmiseks vähem. Maja nr 7/1, kus asub avaldaja korteriomand, on ainult põrandaküttel ja sellel majal on oma soojasõlm, kus küttevee temperatuur on oluliselt madalam kui majas nr 7, kus korterid on radiaatoriküttel. Põhikirja muudetud redaktsioonis on küttekulude jagamine reguleeritud hea usu põhimõtte vastaselt, kahjustades muuhulgas ka ülemääraselt nende korteriomanike huve kes soovivad tasuda teenuse eest vastavalt reaalsele tarbimisele. Vastuvõetud põhikirja sõnastus vastab küll korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 40 lõikele 1, ent tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lõikest 2 ei kohaldata suhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks
hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Riigikohtu tsiviilkolleegium on lahendi nr 3-2-1-50-11 punktis 11 leidnud, et hea usu põhimõtte vastane võib olla ka iseenesest õiguspärase põhikirja sätte alusel tehtud otsuse täitmise nõudmine. Kui küttekulude õiglaseks jagamiseks on takistuseks majal puuduv kasutusluba ja kütteprojekt, peab korteriühistu viivitamatult tegema vajalikud toimingud kasutusloa ja kütteprojekti saamiseks. Kui puudutatud isikul on etteheiteid avaldaja korteriomandisse paigaldatud küttemõõturile, tuleb tal konkreetselt selgitada, milliseid või kuidas paigaldatud mõõtureid ta peab nõuetekohaseks. Korteriomanike otsus kahjustab korteriomanike vähemust ehk kortermaja number 7/1 korteriomanikke, sealhulgas avaldajat.
2.Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Vastuväidete kohaselt avaldaja eksitab kohut väitega, et enne uue põhikirja vastuvõtmist koosolekul oli soojusenergia arvestamiseks kasutusel kaks meetodit: korteri üldpinna suuruse järgi või korterisse paigaldatud soojaarvesti järgi nagu näeb ette vana põhikirja punkt 3.2 6) b). Korteriühistu koosneb kolmest Pikk tn 7, Rakvere aadressil asuvast majast: Pikk 7/1, Pikk 7/2 ja Pikk 7/3. Avaldaja korteriomand nr 20 asub Pikk 7/1 majas. Pikk 7/2 ja Pikk 7/3 majades on eraldi soojussõlmed, mis ei puutu kokku Pikk 7/1 maja soojussõlmega. Pikk 7/2 ja Pikk 7/3 majadel on AS-iga Rakvere Soojus sõlmitud eraldiseisvad soojusenergia lepingud ning nende majade soojusenergia arved esitatakse igale korteriomanikule AS-i Rakvere Soojus poolt vastavalt tarbimisele, st tegemist ei ole korteriomanike vahel jagatavate majandamiskuludega KrtS § 40 mõttes. Selline lahendus on Pikk 7/2 ja Pikk 7/3 majade puhul võimalik, kuivõrd majadel on olemas kasutusload ning kehtivad kütteprojektid. Enne uue põhikirja kehtestamist tehti vastav erand ka Pikk 7/1 majas asuvale korteriomandile tähistusega M3, sest ka see korteriomanik täitis vajalikud nõuded küttesüsteemi ja soojamõõturi legitimeerimiseks. Pikk 7/1 majas, kus asub ka avaldajale kuuluv korteriomand numbriga 20, ei ole eeltoodud lahendus olnud võimalik, sest majal ei ole kasutusluba ega kehtivat kütteprojekti. 2021. aastal teostatud küttesüsteemide audit tuvastas, et avaldajale kuuluvas korteris nr 20 ei vasta küttesüsteem nõuetele. Ebaõige on avaldaja väide, et vana põhikirja alusel oli avaldajal õigus tasuda soojusenergia eest vastavalt tarbimisele. Kõik Pikk 7/1 majas asuvate korteriomanike omanikud tasuvad soojusenergia ja kasutatavate osade eest (trepikoda, koridorid) võrdselt vastavalt korteriomandite ruutmeetritele. Uue põhikirja vastuvõtmisega ei ole avaldaja jaoks midagi muutunud. Isegi kui uue põhikirja redaktsioon soojusenergia osas vastaks KrtS § 40 lg-s 2 sätestatud erandile, on kõiki faktilisi asjaolusid arvestades mõistlik, et Pikk 7/1 maja korteriomanikud tasuvad soojusenergia eest vastavalt korterite pindaladele seni kuni majaelanikud ei ole küttega seonduvaid probleeme majas lahendanud.
MAAKOHTU SEISUKOHT
3.Maakohus jättis 12. aprilli 2023 määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulud summas 825 eurot ning viivise menetluskuludelt alates määruse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Avalduse ja kinnistusregistri elektroonilise väljavõtte kohaselt on avaldaja korteriomandi Pikk 7-20, Rakvere, kinnistusregistriosa nr 3877431, omanik alates
19.septembrist 2017. Avaldaja on selgitanud, et korteriühistu moodustavad elumajades Pikk 7, Pikk 7/1, Pikk 7/2 ja Pikk 7/3 asuvad kokku 25 korteriomandit, nendest Pikk 7 elumajas 16 korteriomandit ja Pikk 7/1 elumajas 7 korteriomandit. Istungil antud menetlusosaliste
selgitusete järgi asub Pikk 7/2 majas 1 korteriomand ja Pikk 7/3 majas üks korteriomand. Avaldajale kuuluv korteriomand Pikk 7-20, asub tegelikult elumajas Pikk 7/1, Rakvere. Menetlusosalistel ei ole vaidlust eeltoodud asjaolude üle.
27.septembril 2022 toimus Rakvere linn, Pikk tn 7 KÜ erakorraline üldkoosolek päevakorra punktidega: 1) korteriühistu 27. juuni 2022 üldkoosoleku otsuse punkti 5, millega kinnitati korteriühistu uus põhikiri, kehtetuks tunnistamine; 2) korteriühistu põhikirja muutmine. Üldkoosolekust võtsid osa 25 liiget ehk üldkoosolekul olid esindatud kõik korteriomandite omanikud. Üldkoosolekul toimus hääletus põhikirja muutmiseks kütte arvestuse osas. Põhikirja muutmise poolt anti 17 häält, vastu 7 häält ja erapooletuks jäi 1 hääl. Sellest tingituna kehtestati korteriühistu põhikirja punkt 2.2.13.1. uues redaktsioonis: Kütte arvestus Pikk 7, 7/1 toimub Kogu maja tarbimine saadakse maja soojusmõõtja alusel. Soojusenergia kulub küttele ja soojale veele. Kutte arvestus toimub korteriomandite koetava pinna, m2 alusel. Kütte ühikuhind kujuneb selliselt, et kütte arvest voetakse maha vee soojendamise tasu ja jääk jagatakse vastavalt korterite m2-le. Küttevahelisel perioodil kulub kogu soojusenergia, soojale veele. Kütte arvestus Pikk 7/2 ja 7/3 majad on sõlminud individuaalsed soojusenergia lepingud ja tasuvad vastavalt oma lepingu alusel otse soojusenergia müüjale. Kuna tegelikult korteriühistu Pikk 7 liikmeteks on kõik Pikk 7, Pikk 7/1, Pikk 7/2 ja Pikk 7/3 korteriomanikud, siis oli kõigil korteriomanikel ka hääleõigus üldkoosolekul. Avaldaja peab üldkoosoleku otsust hea usu põhimõttega vastuolus olevaks seetõttu, et elumajade Pikk 7 ja Pikk 7/1 küttearvestuse aluste kohta on võetud vastu ka elumajade Pikk 7/2 ja Pikk 7/3 korteriomanike poolthäältega. Ühistu liikmeteks on kõik Pikk 7 Rakveres asuva elamu korteriomanikud ja neil kõigil on hääleõigus ka üldkoosolekul. Kuna üldkoosolekust võtsid osa kõik korteriomanikud (100%-lt) ja põhikirja p 2.2.13.1. muutmiseks andis poolthääle 17 korteriomanikku, siis põhikirja punkti muutmine on toimunud seaduse ja põhikirja sätteid järgides. Maakohus ei nõustunud avaldaja seisukohaga, et põhikirja punkti muutmise otsustamisel ei peaks Pikk 7/2 ja 7/3 majade korteriomanikele hääli andma, sest ei ole tuvastatav, kas nendes majades asuval kokku kahel korteriomanikel puudus avaldaja väidetav huvi Pikk 7/1 majas küttekulude jagamise vastu ja korteriühistu ei saa Pikk 7/2 ja 7/3 korteriomanike hääleõigust üldkoosolekul piirata, sest see annaks neile kahele korteriomanikule õiguse üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks. Maakohus ei nõustunud avaldaja väidetega, et korteriühistu üldkoosoleku vaidlustatud otsus on heade kommetega vastuolus. Mõõturite alusel küttekulude arvestamisega ei nõustunud korteriomanike enamus põhjusel, et avaldaja korteri üleminek põrandaküttele on toimunud ilma projektita ja korteriühistu kooskõlastust saamata, korteriühistul ei ole võimalik kütteperioodil soojamõõturiga korterites nõutava temperatuuri tagamist kontrollida, avaldaja küttelahendus on projektist mööda ehitatud, avaldaja korteri eelmine omanik oli santehnik, kes muutis ise küttesüsteemi. Avaldaja ei ole esitanud tõendeid tema korterisse paigaldatud põrandaküttesüsteemi vastavuse kohta projektile ning korteriomanike nõusolekut selle ehitamiseks. Isegi kui küttesüsteemi ümberehitused tagavad kütteperioodil korteris vajaliku temperatuuri, on jäänud lahendamata korterühistu üldkoosolekul tõusetunud ja arutatud küsimus, kuidas saaks sellisel juhul arvestada ja jaotada trassi ja trepikodade küttekulud. Sellises olukorras ei ole üldkoosoleku otsus heade kommetega vastuolus ega tühine. Tekkinud olukorras ei oleks üldkoosolek saanud teistsugust otsust vastu võtta, sest see rikuks suurema osa korteriomanike õigusi. Avaldaja arvates on tühine ka 27. juuni 2022. a üldkoosoleku otsus, millega kinnitati ühistu põhikiri tervikuna ja on esitanud selles osas alternatiivse nõude. Avaldaja ei ole 27. juuni 2022 üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks kohtule avaldust tähtaegselt esitanud, mistõttu on ta kaotanud õiguse selle üldkoosoleku otsuse vaidlustamiseks.
Kohus jättis kõik menetluskulud avaldaja kanda ja pidas põhjendatuks välja mõista avaldajalt puudutatud isiku lepingulise esindaja kulud 825 eurot (5,5 tundi x 150 eurot).
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
4.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse ja teha asjas uus lahend, millega rahuldada avaldus ja jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda. Maakohus leidis, et avaldaja on kaotanud õiguse üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks põhjusel, et trükiveana on sattunud avalduse teksti kuupäeva „27.09.2022“ asemel „27.06.2022“. Maakohus oleks pidanud täpsustama, millise otsuse tühisust avaldaja palub tuvastada, ehkki avalduse kontekstist tervikuna on ilmselge, et avaldaja on palunud kohtul tuvastada 27. septembri 2022 otsuse tühisuse. Maakohus on valesti kohaldanud materiaalõigust ja arvestanud menetlusnorme, mille tulemusel ei ole vaidlustatav kohtulahend õige ega õiglane. Protokollist on näha, et korteriomandi nr 1 omanik ei viibinud koosolekul, seega ei ole õige maakohtu väide, et korteriühistus on 25 korteriomandi omanikku. Korteriühistus on 25 liiget ehk korteriomanikku, kellele kuulub kokku 26 korteriomandit. Avaldaja korteri põrandaküte vastab korteri projektile ja kui see nii ei oleks, annaks see korteriühistule õiguse nõuda korteriomanikult esialgse olukorra taastamist. Korteriomanikul on õigus nõuda kulude jagamise sellist regulatsiooni, mis ei kahjusta oluliselt korteriomanike vähemust. Avaldaja ei ole kunagi keeldunud lubama korteriühistu juhatuse liikmeid või vajalikke eriteadmisi omavaid isikuid enda korterisse, kui selleks on vajadus. Avaldajale ei ole teada, et eelmine omanik oleks küttesüsteemi muutnud ja puudutatud isik ei ole seda ka tõendanud. Maakohus on tuginenud puudutatud isiku paljasõnalistele väidetele, arvestamata seda, et avaldaja ostis korteriomandi, kuhu oli paigaldatud soojamõõtur ning tarbitava soojusenergia koguse mõõtmine oli seeläbi võimaldatud korteriomandi projektikohase lahendusega. Avaldajal on õigustatud ootus, et vastavalt korteriomandi müügikuulutuses avaldatule saab ta korteriomanikuna tasuda soojusenergia eest vastavalt tegelikule tarbimisele. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et arvetega on tõendatud, et mõõturi järgi tasumisel on küttekulu väiksem ega selgitanud, miks tema hinnangul on selline küttekulude arvestus, kus kõik korteriomanikud peavad maksma küttekulusid vastavalt kaasomandi osa suurusele, õige, õiglane ja kooskõlas hea usu põhimõttega. Maakohus ei ole analüüsinud ühtegi avaldaja poolt esitatud tõendit. Maakohus oleks ise pidanud koguma hageja esitatud asjaolude tuvastamiseks vajalikud tõendid. Maakohus korraldas menetluse väga pealiskaudselt.
5.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu. Menetluskulud palub puudutatud isik jätta avaldaja kanda. Kulude jagamine vastab KrtS §-s 40 sätestatule ning enamuse tahtele, enamuse tahe on mõistlik ja vastab hea usu põhimõttele. Uue põhikirja vastuvõtmisega kaotati igasugune ebavõrdsus, mis võis eksisteerida tulenevalt sellest, et Pikk 7/1 maja korteriomanikele esitati arveid nii ruutmeetrite kui mõõturite järgi. Otsuse vastuvõtmisel osales 25 korteriomandi omanikku ning puudus 1 liige. Otsus võeti vastu hääleõiguse reegleid rikkumata. Avaldaja on küll ruutmeetrite järgi esitatud arved e-kirja teel
„vaidlustanud“ ja neid osaliselt maksmata jätnud, kuid see ei muuda asjaolu, et avaldajale on esitatud arveid alati ruutmeetrite järgi ja kuni 2019. aasta oktoobrini avaldaja neid arveid ja ruutmeetripõhist arvestust ka aktsepteeris. Pikk 7/1 majas ei ole kunagi kütteprojekti olnud, mistõttu ei ole lubatud sinna ka küttesüsteemi puudutavad erilahendused, sh soojamõõturite paigaldamine. Avaldaja ei ole tõendanud oma väiteid, et põrandakütte paigaldamine tema korterisse on teostatud nõuetekohaselt. Puudutatud isiku väiteid tõendab ka 29. oktoobri 2019 erakorralise üldkoosoleku protokoll. Rakvere Soojuse AS esindaja tõi koosolekul eraldi välja, et kuigi Pikk tn 7/1 majas asub 5 korterit, millest 2 korterit (krt 14 ja 20, s.o avaldaja) soovivad kütmist korterisse paigaldatud mõõturite alusel, on uus kütteprojekt tegemata, vana projekt ei vasta tegelikule ehitusele ning maja küttesüsteem on korrast ära. Kõik need asjaolud on avaldajale teada. Kui avaldus rahuldada ja otsus kehtetuks tunnistada või selle tühisus tuvastada, ei saavutaks avaldaja enda eesmärki, sest avaldaja pakutud lahendusega ei ole korteriomanikud nõustunud. Avaldaja soovitud lahendus tähendab, et üldkulude eest tasumine toimub nende korteriomanike arvelt, kes endale mõõtureid ei ole paigaldanud või ei soovi seda teha. Selline üldkulude jagamine on ebaõiglane ja ebavõrdne, sest soojamõõtureid paigaldanud isikud ei tasuks üldpindade (koridorid, trepikojad) eest midagi. Ainus variant seda ebaõiglust kõrvaldada oleks kehtestada ühesugune süsteem kõikidele Pikk 7/1 majaelanikele, mida uue põhikirjaga tehtigi. Enamik korteriomanikke on soojamõõturi paigaldamisest keeldunud, sest see toob kaasa lisakulusid, kuid ei hoia lõppkokkuvõttes kulusid madalamal.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada. Ringkonnakohus saab ise teha uue määruse, millega rahuldab avalduse osaliselt (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 koosmõjus §-ga 659). Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätab ringkonnakohus poolte endi kanda. Määruskaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
7.Menetlusosalised vaidlevad määruskaebemenetluses jätkuvalt korteriühistu 27. septembri 2022 üldkoosoleku otsuse üle osas, millega otsustati muuta korteriühistu 19. mai 2011 kinnitatud põhikirja ja kinnitada põhikirja uus tervikredaktsioon. Avaldaja ei nõustu, et vastuvõetud uue põhikirjaga (põhikirja p 2.2.13.1.) muudetakse kütte arvestust Pikk tn 7/1 osas nii, et küttearvestus toimub üksnes korteriomandi köetava pinna ruutmeetri alusel. Seni kehtinud põhikirja p 3.2.6. (b) järgi on maksete suuruse kindlaksmääramisel võimalik lähtuda kütteks kuuluva soojusenergia arvestamisel kas korteri üldpinna suurusest või korterisse paigaldatud soojaarvestite näitudest. Põhikirja muudatusega Pikk tn 7/1 majas küttekulu arvestamine korterisse paigaldatud soojaarvesti järgi enam võimalik ei ole. Avaldaja hinnangul peab üldkoosoleku otsuse tulemusena põrandakütet kasutav avaldaja osaliselt kinni maksma teiste korteriomanike küttekulud, kelle korteritel on kõrgemad laed ja radiaatorküte.
8.Ringkonnakohus märgib, et e-kinnistusraamatu kohaselt asub katastriüksusel aadressiga Lääne-Viru maakond, Rakvere linn, Pikk tn 7 (katastriüksuse tunnus 66301:010:0160) 26 korteromandit: Pikk tn 7/1 (mis koosneb kahest hooneosast) asub 24 korteriomandit, Pikk tn 7/2 asub üks korteriomand ja Pikk tn 7/3 asub üks korteriomand. Avaldaja on Pikk tn 7/1 korteri nr 20 omanik, mis asub Pikk 7/1 väiksemas osas.
9.Ringkonnakohus selgitab, et menetluse esemeks on korteriühistu üldkoosoleku, millega otsustati muuta põhikirja kehtinud redaktsiooni, kehtivus ja selle vaidluse lahendamiseks ei ole vajalik tuvastada, kas avaldaja korteris asuv küttesüsteem vastab nõuetele ja kas mõõturid on õigesti paigaldatud. Seega ei hinda ringkonnakohus ka poolte nende väidetega seotud tõendeid,
sest need ei ole asjakohased. Maakohtu määruse põhjendustest tuleb välja jätta kõik maakohtu hinnangud avaldaja korteri küttesüsteemi, sh põrandakütte ja soojamõõturi tehnilisele seisundile ja seaduses sätestatud nõuetele vastavusele, kuivõrd nende asjaolude tuvastamine ei olnud menetluse esemeks ega avalduse lahendamiseks vajalik.
10.TsÜS § 38 lg 2 järgi on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud.
10.1.Ringkonnakohus peab esmalt vajalikuks märkida, et maakohus on põhjendamatult lahendanud alternatiivnõudena korteriühistu 27. juuni 2022 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise nõuet. Kuigi avaldaja on maakohtule esitatud avalduses palunud alternatiivselt tuvastada 27. juuni 2022 otsuse tühisus, on maakohus enne määruse tegemist käsitlenud avaldaja esitatud alternatiivnõuet 27. septembri 2022 otsuse tühisuse tuvastamise nõudena, mitte 27. juuni 2022 otsuse tühisuse tuvastamise nõudena. Ka avaldaja ise selgitab määruskaebuses, et avalduse kontekstist tervikuna on ilmselge, et avaldaja on palunud kohtul tuvastada alternatiivselt 27. septembri 2022 otsuse tühisus osas, mille kehtetuks tunnistamist ta taotleb. Avaldaja soovib 27. septembri 2022 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamist.
10.2.Asja materjalidest ei nähtu, et üldkoosoleku kokkukutsumisel oleks rikutud seaduse või põhikirja nõudeid. Selle üle vaidlust ka ei ole. Seega oli koosolek õigustatud otsust vastu võtma.
10.3.Avaldaja on tuginenud otsuse tühisuse alusena heade kommete vastasusele. Riigikohtu pikaajalise praktika kohaselt on heade kommete vastane selline tehing, mis eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Kuna eraõigusliku juriidilise isiku juhtorgani otsus on tehingu üks liik, siis kohaldatakse selle heade kommete vastasuse hindamisel samu põhimõtteid nagu tehingu heade kommete vastasuse hindamisel (Riigikohtu 5. juuni 2023. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 26). Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis (vt Riigikohtu 18. juuni 2019. a otsus nr 2-16-7090, p 14). Heade kommete vastasus organi otsuse tühisuse alusena saab tulla kõne alla eelkõige juhul, kui heade kommete vastasus seondub otsuse sisuga ehk sellega, mida otsustati (vt Riigikohtu 23. mai 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-16-9415/41, p 23, p 27). Viidatud seisukohad on kohaldatav ka korteriühistu otsustele. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et 27. septembri 2022 üldkoosoleku otsus ei ole vastuolus heade kommetega ja seetõttu tühine. Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu hinnanguga, et vastuolu heade kommetega ei ole seetõttu, et üldkoosolek ei saanudki teistsugust otsust tekkinud olukorras (Pikk 7/1 küttesüsteemi olukorda arvestades) vastu võtta, sest see rikuks suurema osa korteriomanike õigusi. Avaldaja kohustuseks oli esile tuua ja tõendada asjaolud, millega ta seostab otsuse vastuolu heade kommetega. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole avaldaja esitatud asjaolud ning tõendid aluseks pidada üldkoosoleku otsust ebamoraalseks ja taunitavaks. See, et olulised asjaolud (korterite lagede kõrgus, radiaatorküte, hagejal soojamõõturi olemasolu jms) on avaldaja hinnangul jäetud põhikirja muutmisel küttekulude arvestuse osas arvesse võtmata, ei muuda otsust veel heade kommetega vastuolus olevaks. Põhikirja muutmine küttekulude arvestuse osas on korteriühistu üldkoosoleku pädevusse kuuluv tavapärane otsustus.
10.4.Ringkonnakohus leiab, et vaidlustatud üldkoosoleku otsus põhikirja uue redaktsiooni kehtestamiseks on vaidlustatud punktis Pikk 7 ja 7/1 küttekulude arvestuse osas tühine vastuolu tõttu seadusega (TsÜS § 38 lg 1). KrtS § 40 lg 1 kohaselt jaotatakse majandamiskulud vastavalt korteriomaniku kaasomandi osa suurusele, millest võib erandina kõrvale kalduda korteriühistu põhikirjas (KrtS § 40 lg 2). Selleks peab korteriühistu põhikirjas olema konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatuist ning milline on nende kulude arvestuse viis (vt RKTKo 25.05.2011 nr 3-2-1-28-11, p 11; 24.05.2023 nr 2-20-119460, p 16.1). Korteriühistu põhikirja uue vastuvõetud redaktsiooni p 2.2.13.1 näeb ette, et kütte arvestus Pikk 7, 7/1 toimub- Kogu maja tarbimine saadakse maja soojusmõõtja alusel. Soojusenergia kulub küttele ja soojale veele. Kütte arvestus toimub korteriomandite köetava pinna, m2 alusel. Kütte ühiku hind kujuneb selliselt, et kütte arvest võetakse maha vee soojendamise tasu ja jääk jagatakse vastavalt korterite m2-le. Küttevälisel perioodil kulub kogu soojusenergia, soojale veele. Regulatsioon on vastuoluline (esimese lause kohaselt on arvestuse aluseks korteriomandi köetava pinna suurus ja teise lause kohaselt on arvestuse aluseks korterite ruutmeetrid, st pindala) ning sellest ei nähtu selgelt ja ühemõtteliselt Pikk 7 ja 7/1 kütte arvestuse alus. Seetõttu ei vasta Pikk 7 ja 7/1 küttearvestuse regulatsioon ei KrtS § 40 lg-s 1 sätestatule, nagu on ekslikult leidnud korteriühistu ega ole lubatav ka KrtS § 40 lg 2 alusel. KrtS § 40 lg 1 kohaselt tuleb teistsuguse kokkuleppe puudumisel maksed korteriühistule teha vastavalt oma korteriomandi suurusele. Korteriomandi köetav pind võib olla korteriomandi suurusest erinev, mistõttu jääb põhikirja p 2.2.13.1 redaktsioonist kokkuvõtvalt ebaselgeks Pikk 7 ja 7/1 küttekulude arvestuse alus. Kuivõrd avalduse asjaoludest nähtuvalt on seadusega vastuolu tõttu tühine üksnes põhikirja p 2.2.13.1, rahuldab ringkonnakohus avalduse osaliselt.
11.Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas üldkoosolekul vastu võetud uue põhikirja redaktsiooni tühisuse vaidlustatud p-s 2.2.13.1 Pikk 7 ja 7/1 küttekulude arvestust puudutavas osas, ei pea ringkonnakohus võtma seisukohta avaldaja alternatiivse nõude osas ja kontrollima üldkoosoleku sama otsuse kehtetuse aluseid (TsMS § 442 lg 8 ja § 477 lg 1). Ringkonnakohus juhib üksnes tähelepanu Riigikohtu asjakohasele praktikale, et kui korteriomanik või tema õiguseellane on otsustanud enda eriomandi elamu ühisest küttesüsteemist lahti ühendada, ei vabasta see teda või tema õigusjärglast elamu soojusenergia kulude kandmisest ning asjaolu, et korteriomaniku isiklik soojusenergia tarbimine seetõttu väheneb, ei muuda olukorda hea usu põhimõtte vastaseks (VÕS § 6). Mh ei tulene hea usu põhimõttest teistele korteriomanikele kohustust teha kõnealusele korteriomanikule erisusi elamu soojusenergia kulude kandmisel, kuid soovi korral võivad nad seda siiski teha (vt RKTKm 24.05.2023 nr 2-20-119460, p 23).
12.Lähtuvalt eelnevast leiab ringkonnakohus, et maakohtu määrus tuleb tühistada ja teha uus määrus, millega ringkonnakohus rahuldab avalduse osaliselt ja tunnistab korteriühistu üldkoosoleku 27. septembri 2022 otsuse tühiseks osas, millega muudeti ja kehtestati põhikirja uus redaktsioon Pikk 7 ja 7/1 kütte arvestuse osas (põhikirja p 2.2.13.1). Avaldaja määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt. Kuna kohus tunnistab üldkoosoleku otsuse korteriühistu põhikirja muutmise ja uues redaktsioonis kehtestamise osas osaliselt tühiseks, tuleb lugeda, et põhikirja ei ole Pikk 7 ja 7/1 küttearvestuse osas põhikirja uue redaktsiooni punktiga p 2.2.13.1 muudetud ja selles osas kehtib jätkuvalt vana põhikirja p-s 3.2.6. (b) kehtestatud regulatsioon. Tegemist on kehtiva sättega, kuivõrd sellest nähtub tarbimise kindlaks tegemise viis (soojamõõturi abil) ja see vastab KrtS § 40 lg-s 2 ja kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KÜS § 151 lg-s 1 sätestatule. Kui korteriühistul tekib kahtlus avaldaja korterisse paigaldatud mõõturi korrasoleku osas, peab avaldaja võimaldama korteriühistul seda kontrollida.
13.Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse, tuleb muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3). Avalduse osalise rahuldamise tõttu tuleb jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaselt poolte endi kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
Üllar Roostoja
Indrek Parrest
Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.