Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu avaldus Vilmsi Estates OÜ vastu 1877,14 EUR nõudes asja lahendamine
Menetlustoiming Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu (registrikood 80365253, J. Vilmsi tn 31, Tallinn 10115); Avaldaja lepingulised esindajad: Irina Reva (e-post: [email protected]) ja Aleksei Budanov (e-post: [email protected]); Puudutatud isikud: 1) Vilmsi Estates OÜ (registrikood 16200155, Tornimäe tn 5, Tallinn 10145); Puudutatud isiku lepinguline esindaja: Kaili-Helina Kolts (Aachen Õigusabi OÜ, e-post: [email protected]); 2) K. J. O. (isikukood xxxx, e-post: xxxx); 3) K. S. (isikukood xxxx, e-post xxxx); 4) G. S. (isikukood xxxx, e-post: xxxx); 5) P. E. V. C. (xxxx isikukood xxxx, e-post: xxxx); 6) E. E. (isikukood xxxx, e-post: xxxx); 7) I. E. (isikukood xxxx); 8) T. T. (isikukood xxxx; e-post: xxxx); 9) L. T. (isikukood xxxx; e-post: xxxx); 10) M. S. (isikukood xxxx); 11) H. R. (isikukood xxxx, e-post: xxxx).
Mõista puudutatud isikult Vilmsi Estates OÜ-lt (registrikood 16200155) avaldaja Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu (registrikood 80365253) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt 1870,78 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 31.05.2022 kuni antud põhinõude täieliku tasumiseni.
4.Mõista puudutatud isikult Vilmsi Estates OÜ-lt (registrikood 16200155) avaldaja Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu (registrikood 80365253) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt 2525,24 eurolt alates 19.05.2023 kuni antud põhinõude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud
1.Jätta menetluskulud puudutatud isiku Vilmsi Estates OÜ kanda.
2.Mõista puudutatud isikult Vilmsi Estates OÜ-lt (registrikood 16200155) avaldaja Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu (registrikood 80365253) kasuks menetluskuludena välja 2002,50 (kaks tuhat kaks eurot ja 50 senti) eurot.
3.Mõista puudutatud isikult Vilmsi Estates OÜ-lt (registrikood 16200155) avaldaja Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu (registrikood 80365253) kasuks välja viivis menetluskulult 2002,50 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.
Edasikaebamise kord Käesolevale määrusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu määruskaebuse 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Avaldaja seisukohad
1.Avaldaja Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu valitseb korterelamut Tallinnas aadressil J. Vilmsi
31.Korteriühistu asutati jaanuaris 2014. Korteriomanikud teostavad korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu. Korteriühistu osutab korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist.
2.Kinnistul asuvad kaks eraldiseisvat elamut. Ühes hoones on kaheksa korteriomandit ja teises ainult üks ehk puudutatud isikule kuuluv korteriomand. Kokku on korteriühistus üheksa korteriomandit. Puudutatud isik Vilmsi Estate OÜ omandas korteriomandi J.Vilmsi 31 – 9 19.04.2021 ning on korteriühistu liige alates 19.04.2021.
3.Avaldaja esitab korterelamu omanikele sh puudutatud isikule igakuiselt arveid osutatud kommunaalteenuste eest ja majandamiseks vajalike kulude katteks. Kogu arveldus põhineb ühistu põhikirjal, üldkoosoleku kehtestatud majanduskavadel ning kommunaalteenust osutatavate firmade esitatud arvetel. Arvetel on välja toodud kululiigid, mille eest on puudutatud isik korteriomanikuna kohustatud tasuma, samuti maksete tasumise tähtaeg. Puudutatud isikule tasumiseks esitatud arved on hõlmanud endas järgnevaid kululiike: haldustasu, hooldustasu, heakord, remondifond (sh laenu tagasimaks), üldvesi, üldelekter, tarbitud külm vesi ja prügivedu.
4.Korteriühistus kehtib põhikiri, mis oli vastu võetud üldkoosoleku otsusega 28.01.2014. Vastavalt ühistu põhikirja punktile 4.2.8 on omanik kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus makseteatisel märgitud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja
selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid ning elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh kütte, vesi ja kanalisatsioon jm) eest makseid põhikirjas või üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras.
5.Hooldustasu tuleb maksta vastavalt üldkoosolekul kinnitatud majanduskavale ja korteriomandi ühe ruutmeetri suurusele. Haldustasu tuleb tasuda vastavalt üldkoosolekul kinnitatud majanduskavale vastavalt korteriomandi ruutmeetritele. Elamu remondi eest tuleb tasuda vastavalt üldkoosolekul kinnitatud majanduskavale ja korteriomandi suurusele. Üldelektri eest tuleb tasuda vastavalt eelmisel kuul tarbitud üldelektri näitudele tarnija esitatud arvel ning vastavalt korteriomandi suurusele. Vee- ja kanalisatsiooni eest tuleb tasuda vastavalt hoone veearvestiga mõõdetud tarbimisele, millest lahutatakse korteriomandite veetarbimiste kogusumma. Korteriomandite veemõõtjatega mõõdetud koguste suurus on aluseks ka kanaliseeritud reovee kogusele. Hoone üldveemõõtjate ja korteriomandite veemõõtjate summa vahe jagatakse korteriomandite arvestuskuu veetarbimise alusel.
6.Prügiveo eest tuleb tasuda vastavalt prügiveoteenust osutava ettevõttega sõlmitud lepingule ja korteriomandi suurusele. Hoone kindlustuse eest tuleb tasuda vastavalt kindlustuskaitset pakkuva ettevõttega sõlmitud lepingule ja korteriomandi suurusele. Korrashoiu eest tuleb tasuda vastavalt üldkoosolekul kinnitatud majanduskavale ja korteriomandi suurusele. Ühistu võetud laenude tagastamisega seotud makseid tuleb tasuda proportsionaalselt liikme korteriomandi suurusele kõigi elamu korteriomandite suurusest. Muude teenuste eest tuli tasuda vastavalt korteriomandi suurusele.
7.Avaldaja esitas nõude ajavahemiku eest alates 01.06.2021 kuni 31.01.2022. Avaldaja ei ole arvestanud viivist. Seisuga 31.01.2022 on puudutatud isiku võlgnevus avaldaja ees 1870,78 eurot. Puudutatud isik tasub arveid osaliselt. Maksete selgituses viitab ta arve numbrile ja osa arveid jääb tasumata. Alates maist 2021 kuni jaanuarini 2022 oli puudutatud isikule arvestatud põhikohustusena 1990,15 eurot. Puudutatud isik maksis kohustuste täitmiseks 119,37 eurot. Seega on jäänud täitmata põhikohustus seisuga 28.02.2022 summas 1870,78 eurot (1990,15 eurot – 119,37 eurot). Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista 1870,78 eurot.
8.Puudutatud isik ei ole nõustunud tasuma majandamiskulusid kooskõlas ühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsustega. Puudutatud isik on tuginenud omanike vahel 11.03.2014 sõlmitud notariaalse kasutamise korra kokkuleppe punktidele 8.4 ja 8.6 ja leidnud, et ühistu saab temalt nõuda üksnes prügiveo, värava hooldamise ja ühiskasutuses oleva kinnistu osa (tee parklasse) hooldamisega seotud kulude tasumist. Avaldaja esitas väljavõtte 11.03.2014 kasutuskorra kokkuleppest. Puudutatud isik viitas kasutuskorra punktidele 8.4. ja 8.6. ja leidis, et kuna tema ei kasuta hoonet Vilmsi tn 31/1, vaid üksnes Vilmsi tn 31/2, peaksid esimese hoonega seotud kulud jääma selles hoones olevate korterite omanike kanda. Puudutatud isik leidis, et ta ei pea tasuma teenuste eest, mida ta ei tarbi.
9.Avaldaja leidis, et puudutatud isiku seisukoht on eksitav. Avaldaja viitas KrtS § 12 lõikele 1, §-le 34 ja §-le 40. Vastavalt 11.03.2014 notariaalse kokkuleppe punkti 8.6 esimese lausele kannavad korteriomandite igakordsed omanikud kaasomandis oleval asjal lasuvaid koormatisi vastavalt neile kuuluvate osade suurusele ühises asjas. Kulud, mida korteriühistu esitab korteriomanikele tasumiseks, on seotud kaasomandis oleva osaga, mis ei ole omanike ainukasutuses ega valduses. Haldustasu, hooldustasu, heakorratasu, remonditasu, kulud üldelektri ja üldvee eest on vajalikud kulud kaasomandi haldamiseks ja korrashoiuks. Kulude tariifide suurus vastab üldkoosoleku kehtestatud majanduskavale.
10.Avaldaja arutas mitmel korral omanike üldkoosolekutel korteriühistu kulude jaotamise printsiipi,
soovides leida kompromissi. Puudutatud isik soovis aga enda täielikku vabastamist enamuse kulude kandmisest. Kulude jaotus on jäänud muutmata, kuna sel juhul kahjustatakse ülemääraselt teiste korteriomanike õigustatud huve (KrtS § 40 lg 2).
11.Puudutatud isik keeldub tasuma laenu tagasimakseid 1 eurot korteri ruutmeetri kohta kuus. Puudutatud isik väidab, et laenulepingu sisu on teadmata ja asjaolu, et lepingule kirjutas alla korteriomandi eelmine omanik, ei ole talle siduv. Avaldaja puudutatud isiku seisukohaga ei nõustu. Laenuleping nr 1401/V31 oli sõimitud 03.02.2014 Korteriühistu J.Vilmsi 31 ja Vintage Invest OÜ vahel. Laenu kasutamise sihtotstarbeks oli J. Vilmsi tn 31 elamu renoveerimine ja ehitustööde tegemine. Endine korteri J. Vilmsi tn 31 – 9 omanik VAKHOLD OÜ oli teadlik laenulepingust ja tasus laenu tagasimakseid kuni korteriomandi võõrandamiseni 09.04.2021.
12.03.06.2020 Vintage Invest OÜ, Fond Control OÜ ja Tallinn, J. Vilmsi tn 31 korteriühistu vahel sõlmitud kokkuleppega läksid laenulepingust tulenevad õigused ja kohustused Vintage Invest OÜ-lt üle Fond Control OÜ-le. Avaldaja andis selleks oma nõusoleku. Alates 03.06.2020 on laenu tagasimaksete saajaks Fond Control OÜ. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumisega 01.01.2018 tekkis korteriühistu juhatusel kohustus kanda korteriühistute registrisse märkus laenu kohustuse kohta, kuna laenu kohustus ületas korteriühistu eelmise majandusaasta majandamiskulude summa (KrtS § 36 lg 2). Vastav kanne oli tehtud korteriühistu registrikaardile 28.12.2018.
13.Korteriomandi J. Vilmsi tn 32-9 omandamisel pidi puudutatud isik olema teadlik ühistu laenukohustusest. Avaldaja viitas KrtS § 43 lõikele 1. Laenu tagasimaksmise kohustus läks puudutatud isikule üle korteri omandamise hetkest ehk alates 19.04.2021. Puudutatud isiku keeldumine laenu tagasimaksete tasumisest ei ole põhjendatud.
14.Tuginedes TsMS §-le 367 palus avaldaja puudutatud isikult viiviste väljamõistmist VÕS § 113 lõikes 1 teises lauses sätestatud määras alates avalduse esitamise päevast alates ehk alates 31.05.2022 kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
15.Puudutatud isiku vastuväidetega avaldaja ei nõustunud. Avaldaja leidis, et kulusid ainukasutuses ja -valduses oleva hoone ja maa-ala eest ei saa võrdsustada kaasomandite osa valitsemisega seotud kuludega KrtS § 34 lg 2 mõttes. Avaldaja viitas KrtS § 12 lõikele 1. Korteriühistu peab korraldama ühiskasutuses oleva maa-ala koristuse ja muruniitmise, sõidutee ja Vilmsi 31 kinnisasja vahel asuva kõnnitee koristuse, sealhulgas lume ja libeduse tõrje. Ühistul peavad olema vahendid kaasomandiga seotud remondi teostamiseks ja kaasomandi ühiskasutusega seotud kommunaalmaksete tasumiseks. Avaldaja ei jaga kinnistu valitsemiseks vajalikke kulusid omanike vahel sihtotstarbelise maksetena, iga kululiigi kohta eraldi. Vastavalt KrtS § 40 lg 1 esitab avaldaja omanikele arved vastavalt üldkoosoleku kehtestatud majanduskavale. Vastavalt kehtivale põhikirjale arvestatakse kõik kinnistu valitsemiseks vajalikud kulud vastavalt omanikele kuuluvate kaasomandite suurusele.
16.Majanduskavast nähtub, et haldustasu eest tasutakse haldusettevõtte KHAbi OÜ teenus, sh raamatupidamise teenus, riigilõivud, pangateenused ja muud ühistu haldamisega seotud kulud. Hooldustasu eest makstakse avariiteenuse ja vajaliku pisiremondi eest. Heakorraks korjatud raha läheb koristusteenuse tasustamiseks. Remonditasu arvel tasutakse korteriühistu kohustusi laenu tagastamisel. Ülejäänud summa jääb remondifondi ja seda kasutatakse üldkoosoleku otsuse alusel.
17.Avaldaja ei nõustunud, et puudutatud isik on talle teinud korduvaid päringuid kulude jaotuse kohta. Avaldaja esitas pooltevahelise kirjavahetuse majandamiskulude arvestamise kohta. Kõikide raamatupidamise andmete ja ühistu tegevusega seotud dokumentidega saab tutvuda kohapeal KrtS § 45 lg 1 alusel.
lõikest 3 on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Puudutatud isik ei ole 2022. a majanduskava kehtestamise üldkoosoleku otsust vaidlustanud. Seega on otsus kehtiv ja puudutatud isikule täitmiseks kohustuslik. Puudutatud isik ei nõudnud otsuste tühisuse tuvastamist. Kuni põhikirja muutmiseni ei saa avaldaja omal algatusel midagi arvestuses muuta. Vastavalt avaldaja põhikirja punktile 7.5.4 peavad ühistu põhikirja muutmiseks selle otsuse poolt hääletama kõik üldkoosolekul viibivad liikmed olenemata sellest, kas tegemist on esimese või korduva koosolekuga.
19.Ühistu liikmed on üldkoosolekutel korduvalt arutanud kulude jaotuse küsimust, et leida kompromiss. 22.06.20221 ja 17.09.2021 üldkoosolekutel, kus päevakorras oli korteriühistu kulude ja remondifondi jagamise otsustamine ja põhikirja muutmine, tegi juhatus ettepaneku määrata puudutatud isikule osa kuludest koefitsiendiga. Kahjuks ei õnnestunud otsust vastu võtta ühehäälselt, kuna puudutatud isik soovis enda vabastamist kulude kandmisest täielikult.
20.Avaldaja leidis, et puudutatud isik ei või keelduda majandamiskava ja põhikirja alusel määratud kulude kandmisest, sest kulude kandmise nõudmine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus. Avaldaja ei nõustunud, et korteriomand Vilmsi 31/2 ei saanud laenu võtmisest kasu. Ei vasta tõele, et laenukohustusest sai puudutatud isik teada alles pärast korteriomandi ostmist. Puudutatud isik pöördus ühistu halduri A. B. poole selles küsimuses enne korteriomandi omandamist ja sai selgituse, et laen oli võetud kinnistu Vilmsi 31 renoveerimiseks, sh kinnistu maa-ala kordategemiseks, kaasomandis olevate tehnosüsteemide renoveerimiseks ja ka korteriomandi 9 (elamu Vilmsi 31/2) remontimiseks.
21.Alates 05.08.2013 oli ainsaks kinnistu omanikuks VPM Development OÜ, registrikood 12488946, kellele kuulusid kõik 9 korteriomandit. Arendajana alustas ta kinnistu renoveerimist. 26.11.2013 võõrandas VPM Development OÜ korteriomandi nr 9 Praeda Bonorum OÜ-le, kelle juhatuse liikmed ja osanikud olid samad. 17.12.2013 asutati kõikide omanike nõusolekul Korteriühistu J. Vilmsi 31. Korteriühistu moodustamisel oli korteri 9 üldpind 57,3 m2. KÜ J. Vilmsi 31 üldkoosolekul 28.01.2014 kinnitati uus põhikiri, kodukord ning elamu osade kohustuste jaotus korteriomanike ja KÜ J. Vilmsi 31vahel. Üldkoosolekust võtsid osa kõik 9 korteriomanikku. Seetõttu võib 28.01.2014 üldkoosolekul vastu võetud otsuseid lugeda omanike vaheliseks kokkuleppeks.
22.Korteriühistu võttis enda kanda kohustuse korrastada kinnistu territoorium (piirdeaed, abihooned ja katusealused, välisvalgustus, vaibakloppimise alused, prügikonteinerid ja nende hoiuplatsid, muru, lilled, puud, põõsad, hekid) ning välja ehitada tehnosüsteemid ja elamu/elamute konstruktsioonid. Vastavalt kohustuste jaotusele ja enda kohustuste täitmiseks vormistas korteriühistu 03.02.2014 laenu Vintage Invest OÜ-ga.
23.Vastavalt 28.01.2014 kinnitatud põhikirja punktile 4.2.8. leppisid omanikud kokku, et ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, makseteatisel märgitud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste eest makseid põhikirjas või üldkoosoleku kehtestatud suuruses ja korras. Seega tekkis laenu tagastamise kohustus korteriomandi nr 9 omanikul juba 03.02.2014 laenu võtmisega ehk enne korteriomandite mõtteliste osade hulka kuuluvate hoone osade ja maatüki valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe sõlmimist 11.03.2014. 11.03.2014 kokkuleppest ei tulene, et korteri 9 omanik oleks vabastatud kinnistu renoveerimise ehk laenu tagastamisega seotud kulutuste kandmisest, mis tekkisid enne kokkuleppe sõlmimist. Vastupidi, kokkuleppe punkti 8.6. esimese lause järgi pidid korteriomandite igakordsed omanikud kandma kaasomandis oleval asjal lasuvaid koormatisi vastavalt neile kuuluvate osade suurusele ühises asjas.
24.Kaasomandi kasutamise kokkulepe 11.03.2014 oli sõlmitud korteriomandi 9 võõrandamisel VAKHOLD OÜ-le ja võõrandamislepinguga suurendati korteriomandi nr 9 üldpinda kuni 88,3 m2 (varem oli 57,3 m2). Seetõttu on kahtlane puudutatud isiku väide, et Vilmsi 31/2 ei ole kunagi saanud
kasu võetud laenust. Laen oli võetud kinnistu Vilmsi 31 renoveerimiseks. Avaldaja ei vaidle, et suurem osa laenust oli kasutatud elamu Vilmsi 31/1 renoveerimiseks. Kõikide korteriomanike võrdne kohustus laenu tagastamisel vastavalt nendele kuuluvale kaasomandi osale oli arvestatud korterite edasi müümisel praegustele omanikele ja müügihinna määramisel. Kaasomandis oleva maaala ainukasutusse ja valdusse andmine korteri 9 omanikule ning selleks kõikide ülejäänud omanike vajalike nõusolekute andmine oli võimalik vaid tingimusel, et kõik omanikud tasuvad korteriühistule laenu tagastamise maksed vastavalt nendele kuuluva kaasomandi osale.
25.KrtS jõustumisega 01.01.2018 tekkis korteriühistu juhatusel kohustus kanda korteriühistute registrisse märkus laenukohustuse kohta. Kanne tehti korteriühistu registrikaardile 28.12.2018. Seega oli puudutatud isik korteriomandi J. Vilmsi tn 32-9 omandamisel teadlik ühistu laenukohustusest. KrtS § 43 lg 1 näeb ette, et korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Eelmainitust tulenevalt, laenu tagasimakse tasumise kohustus läks puudutatud isikule üle korteri Vilmsi 31- 9 omandamise hetkest ehk alates 19.04.2021.
26.Avaldaja suurendas nõuet puudutatud isiku vastu ja palus talt põhivõlgnevusena välja mõista 4 396,02 eurot seisuga 01.02.2023. Avaldaja nõue puudutatud isiku vastu hõlmab tasumata arveid
01.juunist 2021 kuni 31.jaanuarini 2023.
27.19.05.2023 seisukohtades selgitas avaldaja, et on esitanud nõude majandamiskulude eest alates 01.06.2021 kuni 31.01.2023. Arved esitatakse omanikele kuu viimasel kuupäeval ja arved peavad olema tasutud järgmise kuu 27.-ks kuupäevaks. Korteriomanike otsustega kehtestatud majanduskavadest on näha, et haldustasu eest makstakse haldusettevõtte KHAbi OÜ teenuse eest. Hooldustasu eest makstakse avariiteenuse ja vajaliku pisiremondi eest. Heakorraks korjatud raha läheb koristusteenuse tasustamiseks. Remonditasust makstakse korteriühistu kohustused laenu tagastamise eest ja ülejäänud summa jääb remondifondi. Puudutatud isikule kuuluva korteri 9 üldpind on 88,30 m2. Kõikide korteriomandite üldpind moodustab 492,3 m2.
28.Vastavalt korteriühistu põhikirja punktile 4.2.8 tasutakse haldustasu, hooldustasu ja heakorratasu kooskõlas üldkoosolekul kinnitatud majanduskavaga ja lähtuvalt korteriomandi suurusest. Arvete perioodil oli halduskulude tariif 0,51 eurot/m2, hoolduskulude tariif oli 0,25 eurot/m2, heakorra tariif oli 0,49 eurot/m2. Eeltoodud tariifid kinnitati 30.10.2020 üldkoosolekul ja neid ei muudetud 01.07.2021 üldkoosolekul. 11.04.2022 üldkoosoleku otsusega suurendati heakorra tariifi kuni 0,54 euroni/m2. Haldustasu ja hooldustasu tariifid samaks jäid.
29.Eelmainitust tulenevalt on puudutatud isik kohustatud tasuma halduskulu 0,51 eurot/m2 x 88,30 m2 = 45,03 eurot kuus, hoolduskulu 0,25 eurot/m2 x 88,30 m2 = 22,08 eurot kuus, heakorra tasu 0,49 eurot/m2 x 88,30 m2 = 43,27 eurot kuus kuni juunini 2022 ning 0,54 eurot/m2 x 88,30 m2= 47,68 eurot/m2 alates juulist 2022. Vastavalt korteriühistu põhikirja punktile 4.2.8 tuli tasuda remonditasu vastavalt üldkoosolekul kinnitatud majanduskavale proportsionaalselt korteriomandi suurusele. Ühistu võetud laenu tagastamiseks vajaminevaid rahalisi vahendeid arvestati proportsionaalselt liikme korteriomandi suurusele. Remondifondi tariif suuruses 1,05 eurot/m2 kehtis pikemat aega majanduskavade alusel, mis olid kinnitatud 30.10.2020, 01.07.2021 ja 11.04.2022 üldkoosolekute otsustega. Suurem osa remondifondi rahast (1,00 eurot/m2) läheb laenu tagastamiseks. Laen võeti 28.01.2014 üldkoosoleku otsuse ellu viimiseks.
30.Korteriühistu laenukohustuse tõendamiseks esitas avaldaja notariaalsed korteriomandite nr 4 ja 5 müügilepingud. Notariaalsete lepingute punktides 2.1.8 ja 2.1.7 kinnitas müüja ning kinnistu arendaja VPM Development OÜ, et elamus, milles paiknes lepingu esemeks olev korteriomand, oli asutatud korteriühistu ja korteriühistul oli laenukohustus. Eelmainitust tulenevalt pidi puudutatud isik tasuma remondiks 1,05 eurot/m2 x 88,30 m2 = 92,72 eurot kuus. Korteriühistu tasub igakuiselt laenu
tagasimakse 492,30 eurot.
31.Prügiveo kulude jagamine toimub korteri üldpinna ruutmeetrite alusel vastavalt korteriühistu põhikirja punktile 4.2.8. Tariif muutub igakuiselt vastavalt tarbimise mahule. Avaldaja esitas Tallinna Jäätmete Taaskasutuskeskus AS arved, mis on prügiveo kulude arvestuse aluseks. Teenuse osutaja arve jagati vastavalt üldpinnale 492,30 m2 ja seejärel korrutati konkreetse korteri üldpinnaga. Puudutatud isikule kuuluva korteri 9 üldpind on 88,30 m2. Üldelektri kulude jagamine toimub korteri ruutmeetri alusel kooskõlas korteriühistu põhikirja punktiga 4.2.8. Tariif muutub igakuiselt vastavalt tarbimise mahule. Avaldaja esitas Eesti Energia AS arved, mis on üldelektri kulude arvestuse aluseks. Teenuse osutaja arve summa jagati kogupinnaga 492,30 m2 ja seejärel korrutati konkreetse korteri üldpinnaga.
32.Tarbitud vee ja üldvee eest tasutakse vastavalt ühistu põhikirja punktile 4.2.8. Arvestatakse hoone veearvestiga mõõdetud veel tarbimist, millest lahutatakse korteriomandite veetarbimiste kogusumma. Hoone üldveemõõtja ja korteriomandite veemõõtjate summa vahe jagatakse korteriomandite vahel korteriomandite üldpinna järgi. Omanikud esitavad ühistule näidud tarbitud vee kohta igakuiselt. Omanikele tasumiseks esitatavad tarbitud vee kulud arvutatakse vastavalt tarbitud kogusele. Ülejäänud osa tarbitud vee kulu jagatakse omanike vahel üldveena korteriomandi suuruse järgi. Avaldaja esitas AS Tallinna Vesi arved, mis on vee kulude arvestuse aluseks.
33.Avaldaja lähtub majandamiskulude jaotamisel seadusest, ühistu põhikirjast ja kehtestatud majanduskavast. Kõik omanikud on võrdsed ja kuni põhikirja muutmiseni või korteriomanike kokkuleppe saavutamiseni majandamiskulude tasumise osas ei ole avaldajal õigust arvestada puudutatud isikule majandamiskulusid teisel moel või vähendama neid.
34.Lõplikes seisukohtades jäi avaldaja oma väidete juurde. Puudutud isik esitas kohtule notariaalselt tõestatud kokkuleppe 11.03.2014, mille punktis 2.1.6 kinnitas müüja, et elamus on asutatud korteriühistu ja ostja peab täitma ühistu otsuseid. Punktis 4.1 kinnitas ostja, et ta on teadlik ühistu laenukohustusest. Müüja kinnitas, et laenumakse on 1 eurot kuus lepingu eseme ruutmeetri kohta (kuid mitte enam kui 88,30m2 eest). Seega on tõendatud, et oli omanike kokkulepe laenu tasumise kohustuse osas ja laenu tagasimaksmise kohustus ei ole seotud kokkuleppega kinnisasja valdamise ja kasutamise osas. Avaldaja viitas KrtS § 43 lõikele 1. Puudutatud isiku keeldumine laenumaksete tasumisest ei ole põhjendatud.
35.Avaldaja ei nõustunud puudutatud isiku väitega, et ühistu nõuab vastavalt põhikirjale temalt maamaksu 1 eurot/m2. Maamaksu tasub juba aastaid iga korteriomanik iseseisvalt, vastavalt temale kuuluva kaasomandi osa suurusele ja mitte korteriühistu kaudu. Seega maamaksu omanikelt korteriühistu ei nõua.
36.Korteriühistu kaudu tasutakse ainult kaasomandiga seotud elektritarbimise eest (valgustus kinnistu maa-alal, valgustus Vilmsi 31/1 korterelamu fassaadil, veemõõdusõlme valgustus, värava töötamiseks vajav elekter jne). Majandamiskulud arvutab avaldaja välja lähtudes elamu üldpinnast 492,30 m2, mis kõikide korterite üldpind, mitte 919 m2-st nagu toob välja puudutatud isik. Haldisettevõte ei saa korteriühistuga sõlmitud lepingut muuta või viia vastavusse kasutuskorraga oma äranägemise järgi ilma omanike otsuseta. Haldusettevõte lähtub kehtivast lepingust, seadusest ja ühistu põhikirjast. Kõik omanikud on võrdsed ja kuni põhikirja muutmiseni või korteriomanike kokkuleppe saavutamiseni majandamiskulude tasumise osas, ei ole avaldajal või haldusettevõttel õigust arvestada puudutatud isikule majandamiskulusid teisel moel.
37.Avaldaja viitas KrtS 12 lõikele 1, mille järgi lasub puudutatud isikul kohustus tasuda ka kulutusi, mis on seotud korteriühistu tegevusega, kaasomandis olevate tehnosüsteemide korrashoiuga, kaasomandis ja kaaskasutuses oleva maa-ala heakorraga. Samuti peab omanik tasuma
kaasomandiga seotud kommunaalmaksed. Korteriühistu peab korraldama ühiskasutuses oleva maaala koristuse ja muruniitmise, korraldama sõidutee ja Vilmsi 31 kinnisasja vahel asuva kõnnitee koristuse, sealhulgas lume ja libeduse tõrje vastavalt EhS § 97 lg 6. Ühistul peavad olema vahendid kaasomandiga seotud remondi teostamiseks ja kaasomandi ühiskasutusega seotud kommunaalmaksete tasumiseks.
38.Avaldaja ei jaga kinnistu valitsemiseks vajalikke kulusid omanike vahel sihtotstarbelise maksetena iga kululiigi kohta eraldi. Vastavalt KrtS § 40 lg 1 esitab avaldaja omanikele arved vastavalt üldkoosoleku poolt kehtestatud majanduskavale. Vastavalt kehtivale põhikirjale arvestatakse kõik kinnistu valitsemiseks vajalikud kulud vastavalt omanikele kuuluva kaasomandi osa suurusele. Kulude liigid nähtuvad majanduskavadest.
39.Vastavalt avaldaja põhikirja punktile 7.5.4 peavad ühistu põhikirja muutmiseks selle otsuse poolt hääletama kõik üldkoosolekul viibivad liikmed olenemata sellest, kas tegemist on esimese või korduva koosolekuga. Avaldaja leidis, et puudutatud isik ei või keelduda majanduskavas vastavalt põhikirjale määratud kulude kandmisest, kuna kulude kandmise nõudmine temalt ei ole hea usu põhimõttega vastuolus. Seega ei ole KrtS § 40 lg 3 kohaldav.
40.Menetluskuludena palus avaldaja puudutatud isikult Vilmsi Estates OÜ-lt välja mõista riigilõivu 50 eurot ja kulud õigusabile 1972,50 eurot. Maksekäsu kiirmenetluse kulu oli 20 eurot. Õigusabi osutati hinnaga 110 eurot tunnis. Kulud kokku on 2022,50 eurot. Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista ka viivise seadusjärgses määras. Puudutatud isiku Vilmsi Estates OÜ seisukohad
41.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Puudutatud isik leidis, et J. Vilmsi 31/1 ja J. Vilmsi 31/2 kaasomanike vahel on sõlmitud korduvalt muudetud kasutuskord, kuid J. Vilmis 31/2 osas muudatusi tehtud ei ole. Kasutuskorra kokkuleppe kohaselt on J. Vilmsi 31/2 omanik kohustatud tasuma enda ainukasutuses oleva hoone ja territooriumi eest. Kasutuskorra kokkulepe sõlmiti 11.03.2014 ning seda on muudetud 07.01.2015, 12.01.2015, 25.02.2015, 25.08.2015 ja 04.08.2016 lepingutega. Kasutuskorrast nähtub, et korteriomanikud tasuvad enda kasutuses ja valduses oleva maatüki ning ehitise osa alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju, kulutused, riiklikud maksed. Faktiliselt on Vilmsi Estates OÜ ainukasutuses üksnes J. Vilmsi 31/2, Tallinn üksikelamu. Teist elamut puudutatud isik ei kasuta ning tal puudub sellele ligipääs.
42.Puudutatud isik viitas kasutuskorra punktile 8.6. Puudutatud isik on tasunud nõude aluseks olevate arvete alusel omanikuks saamise järel alguses üldelektrikulu, kuni selgus, et üldelektri hulgas on korterelamu trepikoja elektrikulu ning seejärel igakuiselt vee (külm) ja prügiveo eest. Seadusega on vastuolus korteriühistu otsus, millega puudutatud isikut kohustatakse tasuma teenuste eest, mida ta faktiliselt ei tarbi (88,3 m2 haldustasu, -hooldustasu, -heakord, -remondifond). Puudutatud isik viitas TsÜS § 38 lõikele 2, MTÜS § 24 lõikele 1.
43.Puudutatud isik on teinud avaldajale korduvalt kirjalikke päringuid kulude jaotuse kohta, kuid ei ole saanud vastust. Puuduvad igasugused selgitused ja arvutused, mille põhjal oleks võimalik hinnata J. Vilmsi 31-9, Tallinn korteromaniku proportsiooni väidetavatest kuludest. Puudutatud isik ei nõustu võla suurusega 1870,78 eurot. Puudutatud isik möönab, et on õiglane, kui ka tema kanda on osa haldustasust (näiteks raamatupidamise korraldamine). Näiteks iga ostu- ja müügiarve kajastamisel raamatupidamisprogrammi tekib keskmiselt 3 kirjet, pangatehingu kajastamisel 2 kirjet. Ühe raamatupidamise kirje hind koos käibemaksuga on keskmiselt 0,50 eurot. Arvestades, et korteriühistusse tuleb elektriarve (kolm raamatupidamise kirjet, 1,5 eurot ja korteri kohta 0,16 eurot), veearve (0,16 eurot), prügiarve (0,16 eurot) ja ühistu raamatupidamise arve (0,16 eurot) ning
puudutatud isikule tuleb teha arve (1,5 eurot) ning arve tasumisel toimub panga väljavõttest raamatupidamisprogrammi kandmine (2 kannet ehk 1 euro), on mõistlik halduskulu puudutatud isikule igakuiselt 2,98 eurot.
44.Puudutatud isikul on oma elektri liitumine (liitumispunkt ja elektrileping) ning ta saab igakuiselt elektriarved, mistõttu on arusaamatu, mille alusel peab puudutatud isik kandma üldelektrikulu. Puudutatud isik möönab, et õiglane on, kui tema kanda on osa üldelektrist. Puudutatud isikule on teada, et automaatse elektrilise sõiduauto värava elekter tuleb avaldaja liitumispunktist. Käesoleval hetkel ei ole puudutatud isikul sellist dokumentatsiooni, et väravate elektrikulu tuleb avaldaja liitumispunktist.
45.Arvetel ei ole ühtegi rida majandamiskulu nime all, samuti ei ole avaldaja esitanud KrtS §-st 40 tulenevat majandamiskava. KrtS § 40 lg 3 alusel võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Puudutatud isikul puudub ligipääs J. Vilmsi 31/1 hoonesse, samuti ei kasuta ta võõraid parkimiskohti. Avaldaja ei ole enne kohtusse pöördumist tõendanud, millised kulud on puudutatud isiku kulud ühiskasutuses oleva alaga.
46.Arvetel puudub rida laenukohustuse kohta. Puudutatud isikul ei ole dokumente, millest nähtuks, et ta sai laenu. Laen võeti J. Vilmsi 31/1 hoone rekonstrueerimiseks ja laiendamiseks. Avaldaja ei ole esitanud korteriühistu laenu võtmise otsust. Asjaolu, et Vilmsi 31/2 eelmine omanik oma õigusi ei tundnud ja tema heausksust kuritarvitati, ei ole õigustus avaldajale. Ühtegi kulutuste kandmise suhet ei saa korteriühistu liikmete enamus ilma piiranguteta kehtestada selliselt, et seda tehakse enamuse huvides ja vähemuse arvelt. J. Vilmsi 31/2 üksikelamu ei ole saanud hüvesid saadud laenu arvelt, seega puudub puudutatud isikul J. Vilmsi 31 laenu tasumise kohustus.
47.Puudutatud isik sai pärast asja ostmist teada, et J. Vilmsi 31/1 on renoveeritud laenuga. J. Vilmsi 31/2 ei ole kunagi saanud osa J. Vilmsi 31/1 võetud laenust, seega puudub J. Vilmsi 31/2 üksikelamu omanikul avaldaja ees laenu tagasi maksmise kohustus. Majanduskava järgi oli remondifond 2022. a null eurot, kuid arvel on puudutatud isikule esitatud nõue 92,72 eurot, sarnaselt 2021. a esitatud arvetega. Olukorras, kus ei ole tõendatud kulude tekkimine, ei ole põhjendatud nõuete esitamine. Kuna kogu korteriühistu aasta remondifond on 295 eurot, on põhjendamatu esitada igakuiselt puudutatud isikule remondifondi nõuet 92,72 eurot.
48.02.04.2023 seisukohtades jäi puudutatud isik varasemate väidete juurde. Avaldaja ei ole tõendanud kulusid ega nende tekkimise aluseid. Puudutatud isik ei tea, kelle elektri liitumispunktist saab voolu sõiduauto elektriline värav. Kui see saab voolu J. Vilmsi 31/1 liitumispunktist, on põhjendatud puudutatud isiku üldelektrikulu vastavas proportsioonis. Kui sõiduauto värava saab voolu Vilmsi 31/2 liitumispunktist ,ei ole põhjendatud üldelektrikulu määramine puudutatud isikule.
49.Avaldaja ei ole tõendanud, millise osa laenust sai J. Vilmsi 31/1 ja millise osa laenust sai J. Vilmsi 31/2. Tõendamata on, milline osa laenust kasutati J. Vilmsi 31/2 ehitamiseks. Puudutatud isik on tõendanud, et laen on kasutatud vaid J. Vilmsi 31/1 jaoks. Avaldaja on ignoreerinud puudutatud isiku nägemust kulude jaotamisel. Korteriomanikul on õigus tugineda KrtS § 40 lõikele 3 olenemata sellest, kas ta on vaidlustanud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, millega majanduskava kehtestati.
50.Puudutatud isik tugines KrtS §-le 13 ja § 9 lõikele 2. Praeguses asjas esitab puudutatud isik taotluse teiste korteriomanike vastu majandamiskulude seadusest erinevaks jaotamiseks ja vastavate tahteavalduste TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtulahendiga asendamiseks. Puudutatud isik nõustus vaid halduskuluga summas 2,98 eurot ja üldelektrikuluga, kui sõiduauto elektriline värav saab voolu Vilmsi 31/1 liitumispunktist. Kui kohus sellega ei nõustu, peab kohus põhjendama, kuidas saab
puudatud isik kasu nõude aluseks olevatest nõuetest, kui tal on vajalike teenuste saamiseks sõlmitud otselepingud ja avaldaja ei ole tõendanud, et korteriomanik oleks teenuseid saanud suuremas ulatuses ehk Vilmsi 31/1 arvelt.
51.Puudutatud isik leidis, et üldkoosolekul häälte enamusega vastu võetud 2022. a majanduskava on kehtetu, sest see on tehtud enamuse huvides ja vähemuse arvelt ning ei ole oluline, kas otsus on kohtus vaidlustatud või mitte. Kui avaldajal on majandamiskulude tasumise nõue puudutatud isiku vastu majanduskava alusel, tuleb esmalt välja selgitada, kas korteriomanike üldkoosolek on majanduskava kehtestanud õigesti ja õiglaselt. Kõige olulisem on, et J. Vilmsi 31/1 ja J. Vilmsi 31/2 vahel on sõlmitud kasutuskord, milles on välja toodud, millised on J. Vilmsi 31/2 kohustused.
52.19.06.2023 seisukohtades leidis puudutatud isik jätkuvalt, et arvesse tuleb võtta kasutuskorra kokkulepet. Nimetatud kokkuleppe kohaselt sõlmib puudutatud isik vastavate teenuste osutajatega lepingud ise, tellib ise teenused ja katab teenuste osutamisega seotud kulud õiguseta nõuda kulude proportsionaalset hüvitamist korteriühistu vahenditest. Mõistlikult tuleb eeldada, et puudutatud isikul puuduvad vastukaaluks kohustused samasisuliste kulutuste katmiseks avaldaja ees. Vastupidine ei oleks kasutuskorra kokkuleppe mõttega kooskõlas ning oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
53.Avaldaja on välja toonud halduskulude, hoolduskulude ja heakorra tariifi, kuid ei ole välja toonud, kuidas nimetatud tariifid on kujunenud. Avaldaja ei ole tõendanud kulude alust ega asjaolu, et puudutatud isik kulust kasu saab. Avaldaja ei ole puudutatud isikule ega kohtule esitanud avaldaja kulude koosseisu ja suurust. Kasutuskorra kokkuleppe kohaselt tasub puudutatud isik korteriomandiga seotud kulud ja tal pole õigust nõuda nimetatud kulude katmist avaldaja eelarvest. Puudutatud isik ei välista, et tal võib olla kohustus kanda mõnda kulu, ent selleks on vaja välja selgitada, milliseid teenuseid kulurida hõlmab ning millised neist teenustest ei ole kaetud puudutatud isiku sõlmitud lepingutega. Seni kuni ühistu ei ole tõendanud ega põhistanud viimase 6 kuu arvetega Vilmsi Estates OÜ tegelikke ehk reaalselt tarbitud haldus-, hooldus-, heakorra- ning kommunaalteenuseid, puudub tal õigus makseid nõuda.
54.Puudutatud isik ei kasuta remondifondi. Ühistu saab remondifondi koguda raha vaid ühisomandis oleva ala hoolduseks. Kuid heauskselt seda teha ei ole võimalik, sest puudub kontroll, mis otstarbel ühistu remondifondi raha kasutab. Selleks pakkus puudutatud isik välja, et talle esitatakse ühiskasutatava ala jaoks vajavate remonditööde arve, millest on ta nõus maksma oma proportsiooni. Hetkel kogutakse remondifondi igakuiselt, kuid see läheb vastuollu kasutuskorraga ja rahade kasutusõigusega. Ei ole õige, et J. Vilmsi 31/2 omanik peab ülal pidama teist korterelamut, sest ta on korteriühistu liige.
55.Avaldaja on selgitanud, et suurem osa remondifondi maksest läheb laenu tagastamiseks. Laen oli sõlmitud 03.02.2014 Korteriühistu J. Vilmsi 31 ja Vintage Invest OÜ 3 vahel. Laenu kasutamise sihtotstarbeks oli J. Vilmsi tn 31 asuva elamu renoveerimine ja ehitustööde tegemine. Avaldajal puudub kohustus puudutatud isiku ainukasutuses oleva hoone korrashoiuks ja remontimiseks. Seega puudub puudutatud isikul võimalus saada vajadusel hoone korrashoiuks raha ühisest remondifondist. Kohustus tasuda avaldaja remondifondi makseid koormataks puudutatud isikut ebaõiglaselt ja oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
56.Vaidlus puudub selle üle, et avaldajal on laenukohustus. Avaldaja ei ole tõendanud, et puudutatud isiku ainukasutuses olev hoone on investeeringust osa saanud. Kuni pole tõendatud vastupidist, keeldub puudutatud isik remondifondi makseid tasumast.
57.Prügiveo kulu üle vaidlus puudub. Avaldaja nõustub kulu kandmisega ja on kulu alati tasunud. Vastavalt kasutuskorra kokkuleppele on puudutatud isikul oma elektri liitumise leping, mille alusel ta teenuseosutajale tasub. Üldelektri arved Vilmsi Estates OÜ-le ei tohiks sisaldada J. Vilmsi 31/1
elektrit. Vastavalt Eesti Energia arvetele on see J. Vilmsi 31/1 korterelamu kulu. Mõõtepunkt on 38ZEE-00401705-R. J. Vilmsi 31/2 on leping Elektrilevi OÜ-ga, mõõtepunkt on teine - 38ZEE00722336-P. Avaldaja väitis, et J. Vilmsi 31/1 korterelamu fassaadil on valgustid. Kuid ka J. Vilmsi 31/2 eramu fassaadil on valgustid, mille eest tasub puudutatud isik, kuigi valgus paistab J. Vilmsi 31/1 territooriumile.
58.Puudutatud isik nõustub tasuma külma vee (olles alltarbija) ja ühisalal kasutatava üldvee eest veemõõtja näitude alusel. Puudutatud isik ei tarbi J. Vilmsi 31/1 vett, J. Vilmsi 31/2 eramu on AS Tallinna Vesi alltarbija. Ühisveevärgi trassid jooksevad läbi J. Vilmsi 31/1 korterelamu ja vastavalt AS Tallinna Vesi nõuetele, projekteeritakse kinnistu veemõõdusõlm hoonesse sisendtorustikule lähima esimese tänava poolse välisseina taha, soojustatud ja valgustatud ruumi. Ühe kinnistu tarbeks ei ole lubatud rajada kahte trassi. AS Tallinna Vesi ei sõlmi alltarbijatega eraldi lepinguid, vaid rajas ühistule ja puudutatud isikule eraldi veelugejad ja eraldi sulgeseadmed, mis asuvad J. Vilmsi 31/1 korterelamu keldris, millele puudutatud isikul faktiliselt ligipääs puudub.
59.Avaldaja esitab puudutatud isikule arveid külma vee eest. Puudutatud isik on sellest teadlik ja ei keeldu maksmast külma vee eest. Vee soojendamine toimub küttekehaga, mis kasutab elektrit. Elektrienergialeping ja mõõtepunkt on puudutatud isikul endal. Avaldaja nõuab puudutatud isikult üldveekulu tasumist ja näitude teatamist, kuid ei võimalda ligipääsu veelugejale ja väidab kohtule, et omanikud ise teavitavad näidud. Avaldaja üldvee kulu sisaldab veekulu, mida kasutatakse vaid korterelamu trepikodade ja muude hooldustööde käigus. Kuid puudutatud isiku üldvett ühistu ei jaga, põhjendades seda kasutuskorraga. See on täielikult vastuolus seadusega ja vastuolus hea usu põhimõttega.
60.Ühistu nõuab vastavalt põhikirjale puudutatud isikult maamaksu 1 euro ruutmeetri kohta. Kasutuskorra järgi kuulub puudutatud isikule 883/4923 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana eluruum nr 9. Lisaks nõustub puudutatud isik tasuma värava hoolduse eest vastavalt arvele. Kasutuskorra järgi peab riigimaksud tasuma iga omanik ise ja ühistu ei saa seda puudutatud isikult nõuda.
61.Puudutatud isik kinnitab, et tema ainukasutuses ja valduses oleval alal ei ole haldusfirma mitte kunagi ühtegi tööd teostanud ega paku lepingujärgseid teenuseid, kuid esitab arveid kõikide teenust eest. Ühistu on selgitanud, et vastavalt kasutuskorrale ei pea nad hooldama J. Vilmsi 31/2 üksikelamu fassaadi, katust, aeda, piirdeid jne ehk kogu J. Vilmsi 31/2 ainukasutuse ja-valduses olevat ala ja maatükki. Hea usu põhimõtte vastane küsida tasu teenuste eest, mida isikule faktiliselt ei pakuta ja mida ta ei tarbi. Avaldaja haldusfirma peab oma lepingu viima vastavusse kasutuskorraga ja austama kasutuskorda. Majanduskulude jaotusel peab arvestama kasutuskorra kokkuleppega ja faktiga, et J. Vilmsi 31/2-le haldus-, heakorra- ja hooldusteenuseid ei osutata.
62.Puudutatud isik palub asja lahendades arvestada, et pooltel on sõlmitud lepingud kinnistu valdamise ja kasutamise kohta. Ühisomandis on J. Vilmis 31 kinnistul vaid parkimiskohtade vaheline osa, värav ja kinnistu piirded. Maakohus peab arvestama kehtiva kokkuleppega ja arvestama, et kokkuleppe kohaselt on ühistu õigustatud arveid esitama vaid ühiskasutuses oleva osa eest. Kasutuskord kehtib kõigi osanike suhtes.
63.Puudutatud isik vaidleb avaldaja 21.07.2023 dokumendile vastu ning palub see avaldajale tagastada. Kohus määras avaldajale tõendite esitamise tähtaja 19.05.2023 ning avaldaja väited tuleb jätta tähelepanuta. Puudutatud isik vaidleb esitatud menetluskuludele täielikult vastu, avaldaja ei ole tõendanud laenuvõtmist kõigi korteriühistu liikmete nõusolekul, tõendamata on laenu saamine ja tõendamata on laenu kasutamine Vilmsi tn 31/2 hüvanguks. Avaldaja menetluskulud on põhjendatud vaid istungil osalemise osas, mis on 2 h. Avaldaja ei ole kõiki arveid esitanud.
64.Puudutatud isiku menetluskulud käesolevas menetluses on 3840 eurot, 24 töötundi tasuga 160 eurot tunnis. Vilmsi Estates OÜ ei ole käibemaksukohustuslane ega saa käibemaksu tagasi küsida. 1. Puudutatud isik palub jätta kõik poolte menetluskulud avaldaja kanda tuginedes TsMS § 172 lg-le 1. Puudutatud isik palus avaldajalt välja mõista menetluskulud ja viivise seadusjärgses määras.
Teiste puudutatud isikute seisukohad
65.Kirjaliku seisukoha esitasid kohtule puudutatud isikutena kaasatud J. Vilmsi 31-1 omanik, J. Vilmsi 31-2 korteriomandi omanikud, J. Vilmsi 31-3 omanik, J. Vilmsi 31-4 omanik, J. Vilmsi 316 omanik ja J. Vilmsi 31-8 omanik.
66.Puudutatud isikud leidsid, et nad toetavad ühistu avaldust Vilmsi Estates OÜ vastu. Majandamiskulude jaotamisel omanike vahel tuleb lähtuda korteriühistu kehtivast põhikirjast. Korteri 9 omanikuna peab Vilmsi Estates OÜ maksma majandamiskulud võrdselt teiste omanikega ja vastutasuks on tal võimalus kasutada suurt osa kinnistust. Korteriomandi J.Vilmsi tn 31 - 9 omandamisel pidi Vilmsi Estates OÜ olema teadlik ühistu laenukohustusest, kuna vastav märkus laenu kohustuse kohta on olemas korteriühistu registrikaardile. Alates 2021. aastast on korteriomanikud soovinud kompromissi saavutamiseks muuta kulude jaotamise põhimõtteid ja põhikirja, kuid tulemusteta.
67.Puudutatud isikud nõustusid, et korterile nr 9 võib teatud majandamiskulude osas kohaldada vähenduskoefitsiente: haldustasu osas 0,3, heakorra osas 0,5, üldelektri osas 0,7.
KOHTU PÕHJENDUSED
68.Hinnates asjas kogutud tõendeid, leiab kohus, et avaldus kuulub rahuldamisele.
69.Pooled ei vaidle käesolevas asjas selle üle, et avaldaja näol on tegu korteriühistuga, kes valitseb elamuid Tallinnas, aadressil J. Vilmsi 31. Pooled ei vaidle selle üle, et J. Vilmsi 31 kinnistul asub kaks eraldiseisvat elamut ning ühes elamus on kaheksa korteriomandit ja teises ainult puudutatud isikule Vilmsi Estates OÜ-le kuuluv korteriomand nr 9. Pooled ei vaidle selle üle, et puudutatud isik Vilmsi Estates OÜ on korteriühistu liige. Avaldaja on talle esitanud elamu majandamiskulude arveid, mida puudutatud isik on tasunud osaliselt.
70.Pooled vaidlevad selle üle, kas puudutatud isik on kohustatud tasuma talle esitatud majandamiskulude arved täies ulatuses ning kas puudutatud isikult Vilmsi Estates OÜ-lt tuleb avaldaja kasuks välja mõista majandamiskulude tasumata jätmisest tulenev võlgnevus alates 01.06.2021 kuni 31.01.2023 summas 4 396,02 eurot.
71.Avaldaja leidis, et ta on esitanud puudutatud isikule arveid nõuetekohaselt ning kooskõlas ühistu põhikirja ja kinnitatud majanduskavaga. Avaldaja selgitas arvetel märgitud kulude liike ning nende maksumuse kujunemist. Ühistu põhikirja punkti 4.2.8 järgi peab ühistu liige tasuma majandamise jooksvate kulude eest regulaarselt kord kuus, kuid puudutatud isik tasus arveid vaid osaliselt.
72.Avaldaja pidas ekslikuks puudutatud isiku Vilmsi Estates OÜ järeldust, et 11.03.2014 notariaalselt tõestatud kasutuskorra järgi ta kaasomandiga seotud kulusid kandma ei pea. Sellist kokkulepet ei ole sõlmitud ning avaldaja nõuab puudutatud isikult vaid kaasomandis oleva osaga seotud kulude tasumist. Laenuleping sõlmiti 03.02.2014 mõlema elamu renoveerimiseks. Korteriomandi nr 9 eelmine omanik oli laenulepingust teadlik ning selle kohta oli tehtud märge ühistu registrikaardile. 11.03.2014 notariaalse võõrandamislepinguga suurendati korteriomandi nr 9 üldpinda, mistõttu ei ole õige puudutatud isiku väide, et J. Vilmsi 31/2 elamu ei ole laenust kasu
saanud. Ülejäänud korteriomandite omanikud, kes olid menetlusse kaasatud puudutatud isikutena, toetasid avaldaja väiteid.
73.Puudutatud isik Vilmsi Estates OÜ leidis, et 11.03.2014 sõlmiti korteriomanike vahel notariaalselt tõestatud kasutuskorra kokkulepe, mille järgi oli J. Vilmsi 31/2 omanik kohustatud tasuma vaid enda ainukasutuses oleva hoone ja territooriumi eest. Puudutatud isik ei kasuta teist samal kinnistul asuvat elamut. Seaduse ja hea usu põhimõttega on vastuolus olukord, kus puudutatud isikult nõutakse tasu teenuste eest, mida ta ei tarbi.
74.Puudutatud isik on sõlminud ise otselepingud. Menetluse käigus möönis Vilmsi Estates OÜ, et ta peaks tasuma mõistliku halduskuluna 2,98 eurot kuus, osaliselt üldelektri eest ning prügiveo eest. Elektri osas on puudutatud isikul sõlmitud ise liitumisleping, kuid ta on valmis tasuma osaliselt selle elektri eest, mida kasutatakse automaatse värava avamiseks. Avaldaja ei ole selle kulu suurust tõendanud. Laenulepingust sai puudutatud isik teada alles pärast korteriomandi ostmist. Kuna laenust ta ei ole kasu saanud, puudub tal laenumaksete tasumise kohustus.
75.Kohus leiab, et puudutatud isiku Vilmsi Estates OÜ vastuväited ei võimalda jätta avaldust täielikult ega osaliselt rahuldamata. Ekslik on puudutatud isiku järeldus, et notariaalselt sõlmitud kokkuleppe kohaselt puudub tal kohustus kanda mistahes kaasomandis oleva kinnistu osade majandamisega seotud kulusid, kuigi puudutatud isik on korteriühistu liige. Ekslik on ka puudutatud isiku järeldus, et kui majandamiskulude kohta koostatud arvetel on kulude suurus märgitud kooskõlas kehtiva põhikirja ja ühistu üldkoosolekul kinnitatud majandamiskavaga, on puudutatud isikul õigus iseseisvalt määrata, milliseid kulusid ja millises ulatuses ta on nõus tasuma. Puudutatud isiku Vilmsi Estates OÜ väited, et ta ei kasuta ühtegi teenust, mille eest temalt tasu nõutakse ning ta on iseseisvalt sõlminud vajalike teenuste lepingud, ei ole tõendamist leidnud.
76.KrtS § 1 lg 1 järgi on korteriomandiks eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. KrtS § 1 lg 2 järgi peavad korteriomandid olema ühe kinnisasja piires. KrtS § 2 näeb ette, et korteriomandid ja korteriühistu luuakse kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega. KrtS § 5 sätestab, et koos eriomandi loomise kokkuleppega võivad kinnisasja kaasomanikud sõlmida eriomandi sisu kohta ka muid kokkuleppeid, määrata korteriühistu põhikirja tingimused ja kehtestada korteriühistu majanduskava.
77.KrtS § 12 lg 1 näeb üldreeglina ette, et korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Eeltoodust tuleneb, et üldjuhul majandavad korteriühistu liikmed kaasomandit korteriühistu kaudu. KrtS § 13 lg 1 sätestab, et korteriomanikud võivad kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid käesolevas seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab.
78.KrtS § 40 lg 1 näeb ette, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 järgi võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha § 40 lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. KrtS § 40 lg 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
79.Kohtu hinnangul ei tulene eelviidatud sätetest, et korteriomanik võiks keelduda osade kulude kandmisest omal äranägemisel. Kui korteriomanike vahel puudub kokkulepe, mille järgi arvestatakse majandamiskava alusel kehtestatud kulusid mõnel muul moel peale kaasomandi osa suurusest lähtuva, ei saa üks korteriomanik nende kulude kandmisest keelduda pelgalt väite alusel, et ta nendest kuludest kasu ei saa.
80.KrtS § 17 lg 2 näeb ette, et korteriühistu põhikirjaga võib ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kui põhikirja säte on vastuolus eriomandi kokkuleppega, kohaldatakse kokkuleppes sätestatut. Antud juhul ei ole puudutatud isik Vilmsi Estates OÜ tõendanud, et avaldaja kui korteriühistu põhikirja sätted majandamiskulude jaotuse kohta oleksid vastuolus eriomandi kokkuleppega.
81.KrtS § 34 lg 1 sätestab, et korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Seega tuleb majandamiskulude tasumisel järgida eelkõige ühistu põhikirjast ja korteriomanike kokkulepetest tulenevaid nõudeid. Seadus ei näe ette, et majandamiskulude tasumise kohustus sõltuks vaid sellest, milliste kulude kandmisega üks korteriomanik nõustub ja millistega mitte.
82.KrtS § 35 lg 1 järgi otsustavad korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Tavapäraseks valitsemiseks loetakse muuhulgas KrtS § 32 lg 2 järgi korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist, aga ka reservkapitali ja remondifondi loomist. Seega tuleneb seadusest, et kui korteriomanikud on häälteenamuse alusel otsustanud luua remondifondi, ei saa otsuse vastu hääletanud korteriomanik keelduda sinna maksete tegemisest pelgalt põhjusel, et ta ei ole sellest huvitatud.
83.10.04.2023 eelistungil selgitas kohus (toimiku 2. kd, lk 11-13) puudutatud isikule OÜ-le Vilmsi Estates, et kohtule esitatud kasutuskorra kokkuleppest ei nähtu, et puudutatud isik oleks vabastatud kõigist kaasomandiga seotud kuludest. Kohus selgitas puudutatud isikule, et kui ta tasub ise otselepingu alusel mõnda kaasomandiga seotud kulu, tuleb tal seda tõendada. Vaatamata kohtu selgitustele ei tõendanud Vilmsi Estates OÜ väidet, et ta kannab ise kõik kulud, mis seonduvad talle kuuluva kaasomandi osaga.
84.Pooled ei vaidle selle üle, et avaldaja on korteriühistuna kantud registrisse ja esimene põhikiri kinnitati juba 17.12.2013 (toimiku 1. kd, lk 24, lk 168, lk 183-189, 190-205). 28.12.2018 on registrisse tehtud kanne, mille kohaselt ületavad ühistu laenukohustused eelmise majandusaasta majandamiskulude summat. Ühistu põhikiri kinnitati 28.01.2014 (toimiku 1. kd, lk 206-222) ning see sisaldas tabelit elamu osade kohustuste jaotuse kohta korteriomaniku ja ühistu vahel. Hoonete konstruktsioonidega seotud kohustused olid tabeli järgi ühistu kanda (sh välisseinad, katus, rõdud, sadevete ärajuhtimine, vahelaed, välistrepid jne). Ühistu kanda olid ka kohustused seoses kanalisatsioonipüstakuga, külma- ja sooja vee süsteemiga, elamu sisese elektrivõrguga ning elamu juurde kuuluva territooriumiga. Seega ei nähtud ühistu loomisel ette käesoleval ajal kehtiva seadusega võrreldes erinevat regulatsiooni kaasomandiga seotud kulude kandmisel.
85.Kinnistul aadressiga J. Vilmsi 31 on kaks elamut (toimiku 1. kd, lk 25). Elamutel on ühine aed, ühine parkla ja ühine piirdeaed. Puudutatud isikule kuulub korteriomand nr 9, mis asub elamus J. Vilmsi 31/2 (toimiku 1. kd, lk 26-30, lk 126). Puudutatud isikule kuulub 883/4923 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana eluruum nr 9, mille üldpind onn 88,3 m2. Kinnistusraamatusse on kaasomandi kasutamise ja valdamise osas sisse kantud märkus 11.03.2014 kokkuleppe kohta.
86.Puudutatud isik esitas kohtule 11.03.2014 notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse
korteriomandite mõtteliste ja reaalosade muutmiseks (toimiku 2. kd, lk 142-164, sama dokumendi väljavõte toimiku 1. kd, lk 86-87), milles muudeti korteriomandite reaalosade suurust ja lepiti punktis 8 kokku kasutuskord.
87.Lepingu punkti 8.1.1. järgi jäi ühe korteriomandi omaniku igakordse omaniku ainukasutusse ja valdusesse see osas maatükist, mis oli tähistatud leppele lisatud plaanil rohelise värviga, sealhulgas seal asuv üks parkimiskoht. Teiste korteriomanike kasutusse jäi punase värviga tähistatud maa-ala ning ülejäänud parkimiskohad. Lepingu punkt 8.2. nägi ette, et korteriomandi igakordsetel omanikel on õigus vallata ja kasutada selle lepingu alusel nende ainuvalduses ja -kasutuses olevat osa.
88.Kooskõlas punktiga 8.6 pidid korteriomandite igakordsed omanikud kandma kaasomandis oleval asjal lasuvaid koormatisi vastavalt neile kuuluvate osade suurusele ühises asjas. Korteriomandi igakordse omaniku ainukasutuses ja -valduses oleva maatüki või ehitise osa alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju, kulutusi, riiklikke makse jne pidi kandma selle korteriomandi omanik, kelle ainukasutuses on vastav maatüki või ehitise osa ning tal ei ole õigust nõuda teistelt korteriomandi igakordsetelt omanikelt nende kulude hüvitamist.
89.Puudutatud isik Vilmsi Estates OÜ ei ole põhistanud ega tõendanud väidet, et kasutuskorra 11.03.2014 kokkuleppega jagati kaasomandi kasutamine sellisel viisil, et korteriomandi nr 9 omaniku ainuvaldusesse ja ainukasutusse jäi kogu elamu Vilmsi 31/2 ning tal oli kokkuleppe järgi kohustus kanda eranditult vaid neid kulusid, mis olid seotud selle elamuga. Seesugust ühist poolte tahet kohtule esitatud lepingust ei nähtu.
90.VÕS § 29 lg 1 sätestab, et lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 4 näeb ette, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Puudutatud isik Vilmsi Estates OÜ ei ole esile toonud ega tõendanud asjaolusid, millistest lähtuvalt oleks pooltel olnud lepingu sõlmimisel tema väidetud ühine tahe. Lepingu tekstist nähtuvalt ei ole pooled sellist kokkulepet sõlminud, mille kohaselt oleks korteriomandi nr 9 igakordse omaniku ainuvaldusesse ning kasutusse jäänud kogu J. Vilmsi 31-2 ehitis tervikuna või et tema kanda oleksid jäänud kõik kogu ehitisega seotud kulud.
91.Kasutuskorraga on kokku lepitud vaid maatüki ja parkimiskohtade kasutamine, samuti panipaikade kasutamine. Tegemist on kohtu hinnangul korteriomandite puhul tavapärase kasutuskorraga, kus lepitakse kokku, kuidas panipaiku, aia osasid või parkimiskohti kasutada. Kasutuskorra punkt 8.6 näeb üldreeglina ette KrtS § 40 lõikega 1 kooskõlas oleva põhimõtte, mille järgi kantakse kaasomandis oleva asjaga seotud kulutusi ühiselt vastavalt osade suurusele. Punkti 8.6 järgmine lause näeb ette pelgalt selle, et kulutusi, mis on seotud konkreetselt korteriomandi reaalosa või korteriomandi valduses oleva aia osa, parkimiskoha või ka korteriomandi reaalosa endaga, kannab vastava korteriomandi omanik. Kuivõrd kahte elamut ennast ei ole kasutuskorra alusel reaalosadena korteriomanike vahel jaotatud, on elamute need osad, mis ei ole konkreetse korteriomandi eriosaks, endiselt kõigi korteriomanike kaasomandis. Seega tuleb kõik need kaasomandiga seotud kulud, mis ei ole otseselt seotud korteriomandi eriosa, parkimiskoha või aia kasutamisega kanda kõigil korteriomanikel vastavalt nende kaasomandi osa suurusele. Eeltoodust lähtuvalt ei ole tõendatud puudutatud isiku Vilmsi Estates OÜ väited, et tal oli õigus korteriomanike vahelise kasutuskorra alusel keelduda osade kinnistuga seotud kulude kandmisest.
92.Korteriühistu J. Vilmsi 31 põhikirja järgi (toimiku 1. kd, lk 31-36) on avaldaja tegevuse eesmärgiks J. Vilmsi 31 asuva kaasomandi eseme majandamine ja haldamine. Vastavalt põhikirja punktile 4.2.8 on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus makseteatisel märgitud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva
maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid ning elamu ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh kütte, vee ja kanalisatsiooni jm) eest makseid põhikirjas või üldkoosoleku kehtestatud suuruses ja korras.
93.Sama põhikirja punkti järgi võetakse arvestuse aluseks hooldustasu osas vastavalt üldkoosolekul kinnitatud majanduskavale proportsionaalselt korteriomandi suurusele 1 ruutmeetri kohta; haldustasu osas vastavalt üldkoosolekul kinnitatud majanduskavale proportsionaalselt korteriomandi suurusele 1 ruutmeetri kohta, elamu remondi osas vastavalt üldkoosolekul kinnitatud majanduskavale proportsionaalselt korteriomandi suurusele 1 ruutmeetri kohta, üldelektri osas vastavalt eelmisel kuul tarbitud üldelektri näitudele tarnija poolt esitatud arvele proportsionaalselt korteriomandi suurusele ühe ruutmeetri kohta; vee- ja kanalisatsiooni osas vastavalt hoone veearvestiga mõõdetud tarbimisele, millest lahutatakse korteriomandite veetarbimise kogusumma. Korteriomandite veemõõtjatega mõõdetud koguste suurus on aluseks ka kanaliseeritud reovee kogustele. Hoone üldveemõõtjate ja korteriomandite veemõõtjate summa vahe jagatakse korteriomandite arvestuskuu veetarbimise alusel.
94.Põhikirja järgi tuli kütte eest tasuda vastavalt eelmisel kuul tarbitud gaasi näitudele tarnija esitatud arvele proportsionaalselt korteriomandi suurusele ruutmeetri kohta. Vee soojendamise eest tuli tasuda vastavalt Tallinna Linnavalitsuse kinnitatud kulude arvestamise korrale ja põhikirjas märgitud valemile. Prügiveo eest tuli tasuda vastavalt prügiveoteenust osutava ettevõttega sõlmitud lepingule proportsionaalselt korteriomandi suurusele ühe ruutmeetri kohta. Korrashoiu eest tuli tasuda vastavalt üldkoosolekul kinnitatud majanduskavale proportsionaalselt korteriomandi suurusele 1 ruutmeetri kohta. Ühistu võetud laenude osas nägi põhikiri ette, et neid tuli tasuda proportsionaalselt vastavalt liikme korteriomandi suurusele kõigi elamu korteriomandite suurusest.
95.Avaldaja esitas kohtule arved, mis olid koostatud alates 31.05.2021 kuni 31.01.2022 ning milliste alusel ta puudutatud isikult võlgnevuse tasumist nõudis (toimiku 1. kd, lk 37-45). Täiendavalt esitas avaldaja kohtule puudutatud isikule esitatud arved 28.02.2022 kuni 27.01.2023 (toimiku 1. kd, lk 233-238). Arvete järgi tuli puudutatud isikul tasuda vastavalt korteriomandi suurusele haldustasu, hooldustasu, heakorra, remondifondi, üldelektri ja prügiveo eest. Samuti tuli tasuda vastavalt korteriomandi suurusele üldvee eest ning tarbimise alusel külma vee eest. Maamaksu tasumist arvetel nõutud ei ole, mistõttu on asjakohatud kõik puudutatud isiku väited seoses maamaksu tasumisega. Arved on esitatud kooskõlas põhikirjas märgituga.
96.Puudutatud isik tasus arveid osaliselt ning maksis nende alusel ajavahemikul 28.05.2021 kuni 09.05.2022 kokku 362,78 eurot ja 28.02.2022 kuni 27.01.2023 306,54 eurot (toimiku 1. kd, lk 46, lk 239). Puudutatud isiku maksetest ei ole võimalik järeldada, millisel õiguslikul ja faktilisel alusel on ta arveid osaliselt tasunud. Kohus ei saa maksetest tuvastada, et puudutatud isik oleks olnud mõnda liiki kulude tasumisega nõus. Avaldaja esitas kohtule puudutatud isiku maksete arvestuse (toimiku 1. kd, lk 47, lk 232), millele puudutatud isik vastuväiteid ei esitanud.
97.Korteriühistu 30.10.2020 üldkoosoleku protokollist (toimiku 1. kd, lk 48-49) nähtub, et koosolekul kinnitati 2021. aasta majanduskava. Majanduskava järgi oli haldustasuks 0,51 eurot ruutmeetri kohta kuus, hooldustasuks 0,25 eurot ruutmeetri kohta kuus, heakorra tasuks 0,49 eurot ruutmeetri kohta kuus ja remondifondi makseks 1,05 eurot ruutmeetri kohta kuus. Kommunaalkulude eest tuli tasuda vastavalt arvetele. 11.04.2022 toimus ühistu üldkoosolek (toimiku
1.kd, lk 67-85), millel kinnitati 2022. aasta majanduskava ja tõsteti alates 1. aprillist heakorra tariifi 0,05 eurot ruutmeetri kohta. Kuivõrd avaldaja esitatud arved on kooskõlas ühistu põhikirja ning üldkoosolekul kinnitatud majanduskavaga, ei saa puudutatud isik keelduda arvete tasumisest pelgalt ettekäändel, et talle ei ole tariifide kujunemine arusaadav ning sobiv.
98.Avaldaja esitas AS Eesti Energia arved elektrienergia ja võrguteenuse eest mõõtepunktis 38ZEE00401705-R alates 30.04.2021 kuni 31.12.2022 (toimiku 2. kd, lk 52-72). Avaldaja esitas AS Tallinna Vesi arved ühistule veevarustuse põhiteenuse ja reovee ärajuhtimise teenuse eest J. Vilmsi 31 kinnistul alates 03.05.2021 kuni 02.01.2023 (toimiku 2. kd, lk 73-83). Avaldaja kohtule Tallinna Jäätmete Taaskasutuskeskuse arved alates 01.03.2021 kuni 28.02.2022 (toimiku 2. kd, lk 41-51) J. Vilmsi 31 prügiveo eest. KH Abi esitas avaldajale 27.01.2014 hinnapakkumise J. Vilmsi 31 kinnistu haldamise ja hooldamise kohta (toimiku 2. kd, lk 101-102) ning antud ettevõttega sõlmis ühistu lepingu kinnisvara haldamise ja hooldamise kohta (toimiku 2. kd, lk 103-107). Avaldaja esitas oma raamatupidamise pearaamatu väljavõtte haldusettevõttele makstud tasude kohta (toimiku 2. kd, lk 108-112). Avaldaja esitas tasude arvestuse vastavalt kehtivatele tariifidele ja korteriomandite reaalosade suurustele (toimiku 2. kd, lk 84-94) ning väljavõtte oma kontost 01.04.2021 kuni 31.12.2022 (toimiku 2. kd, lk 95- 100), millest nähtub igakuiste kommunaalkulude arvete tasumine ühistu poolt.
99.Eelviidatud tõenditega kogumis on avaldaja tõendanud, milliseid kulusid tuli ühistul kanda ning kuidas on kujunenud puudutatud isikule esitatud arved. Kohtule on avaldaja koostatud arvestus arusaadav ning kulude kandmine, samuti arvete koostamine kooskõlas põhikirja ja kinnitatud majanduskavaga on tõendatud.
100.Puudutatud isik ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et ta oleks ise kandnud mistahes kulu seoses kaasomandi valdamise või kasutamisega. Puudutatud isik ei ole tõendanud, et ta oleks ise tasunud kaasomandis oleva kinnistu üldvee, üldelektri, hoolduse või heakorra eest. Puudutatud isiku vastavad väited on jäänud paljasõnalisteks. Puudutatud isik esitas kohtule vaid võrgulepingu Elektrilevi OÜ-ga (toimiku 2. kd, lk 136), kus tarbimiskohaks on märgitud eramu J. Vilmsi 31-2. Kohus osundab, et elektri tarbimise eest korteriomandi reaalosa piires pidigi puudutatud isik ise tasuma sarnaselt teiste korteriomanikega, kes tasuvad oma eriomandi piires elektrienergia tarbimise eest. Olukorras, kus majanduskava ja korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud viis, kuidas jagatakse kogu kinnistu üldelektri kulu ning ühistu on selle kulu kandmist tõendanud, ei saa puudutatud isik keelduda üldelektri kulu tasumisest ettekäändel, et avaldaja peaks esmalt tõendama, millisest liitumispunktist saab toidet kinnistu piirdeaia värav. Kui Vilmsi Estates OÜ on enda hinnangul tasunud mõne kaasomandiga seotud kulu, on tegu puudutatud isiku väitega, mida oleks tulnud viimasel tõendada.
101.Kohus leiab, et eelviidatud tõenditega kogumis on tõendatud, et avaldaja majandamiskuludest tulenev nõue on põhjendatud ning tõendatud. Kohus ei nõustu ka puudutatud isiku väidetega, et kuivõrd laenu arvelt J. Vilmsi 31/2 kinnistut ei renoveeritud, ei ole temal kui korteriühistu liikmel kohustust laenumakseid remondifondi maksete osana tasuda. Kohustus tasuda ühistu võetud laenu eest vajalikke makseid tuleneb ühistu põhikirja punktist 4.2.8. Seadusest ei tulene puudutatud isiku arusaam, et kui ühistu võetud laenu arvelt tema eriomandi piires renoveerimistöid tehtud ei ole, ei ole tal maksete tegemise kohustust. Analoogiliselt ei saa korterelamu esimesel korrusel asuva korteri omanik keelduda selliste laenude tasumisest, milliste arvelt on renoveeritud elamu katust. Lisaks ei ole tõendatud puudutatud isiku väited laenu kasutamise kohta ega selle kohta, et ta korteriomandit ostes ei olnud laenust teadlik.
102.Asjas kogutud tõenditest nähtub, et puudatud isik Vilmsi Estates OÜ kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse 19.04.2021. Mitu aastat varem ehk juba 28.12.2018 oli korteriühistu registrikaardile tehtud kanne ühistu võetud laenu kohta. Seega pidi puudutatud isik korteri ostmisel olema laenu võtmisest teadlik.
103.Avaldaja esitas kohtule mitmete korteriomandite müügilepingud (toimiku 2. kd, lk 19-30 ja lk 31-40), kus ostjaid teavitati punktis 2.1.8 ühistul laenukohustuse olemasolust. Lepingute üheks
osapooleks oli OÜ Vakhold, kellele kuulus korteriomand nr 9. 09.04.2021 lepinguga võõrandati OÜle Vakhold kuulunud korteriomand nr 9 (toimiku 1. kd, lk 129-138) ning lepingu punktis 1.6.7 kinnitas ostja, et ta on tutvunud ühistu arvetega, sealhulgas remondifondi suurusega. Puudutatud isik Vilmsi Estates OÜ ei ole tõendanud, et ta ei saanud enne korteriomandi nr 9 ostmist tutvuda majandamiskulude arvetega. Sisuliselt ei oma aga antud väide kohtu hinnangul tähtsust, sest KrtS § 43 lõikega 1 läksid talle korteri omandamisel üle sellega seotud õigused ja kohustused.
104.03.02.2014 on avaldaja ja Vintage Invest OÜ sõlminud laenulepingu (toimiku 1. kd, lk 88-93), mille kohaselt võttis ühistu laenu 180 000 eurot ning laenu eesmärgiks oli lepingu punkti 1.3 järgi J. Vilmsi tn 31 asuva elamu renoveerimine ja ehitustööde tegemine. Laen koos intressidega tuli tagasi maksta hiljemalt 01.01.2044. 03.06.2020 sõlmis korteriühistu laenuandja ja Fond Control OÜga kokkuleppe (toimiku 1. kd, lk 94-95), mille järgi senine laenuandja andis oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle uuele võlausaldajale. Seega oli ühistu võtnud kinnistu renoveerimiseks laenukohustuse, mis tuli täita. Põhikirja kohaselt tuli laenumakseid tasuda korteriomanikel.
105.Puudutatud isik esitas kohtule J. Vilmsi 31 korterelamu rekonstrueerimise ja laienemise muudatusprojekti, mis oli koostatud detsembris 2013 (toimiku 1. kd, lk 139-146). Ainuüksi ühe projekti alusel ei saa kohus teha järeldusi selle kohta, milliseks otstarbeks kasutas korteriühistu laenu. Asjas kogutud tõenditest võib järeldada, et korteriomandi nr 9 pindala suurenes pärast laenu võtmist. Muude tõendite puudumise tõttu ei saa kohus nõustuda puudutatud isiku väitega, et selles elamus, kus asub tema korterelamu, laenu arvelt ühtegi renoveerimistööd ei tehtud.
106.Kinnistusraamatu väljavõtetest nähtub, et 16.12.2013 oli reaalosaks oleva eluruumi nr 9 üldpinna suuruseks 57,3 m2 (toimiku 1. kd, lk 169). 11.03.2014 notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduses korteriomandite mõtteliste ja reaalosade muutmiseks (toimiku 2. kd, lk 142164) muudeti korteriomandite reaalosade suurust. Korteriomandi nr 9 reaalosa suuruseks sai 88,3 m2 (toimiku 2. kd, lk 165-166).
107.Eeltoodut kokku võttes leiab kohus, et puudutatud isik ei ole põhistanud ega tõendanud ühtegi asjaolu, mille tõttu tal ei oleks kohustust tasuda kaasomandisse kuuluva kinnistu osadega seotud majandamiskulude tasumist. Kuna puudutatud isik ei ole neid asjaolusid põhistanud ega tõendanud, ei ole asjakohased ka viited hea usu põhimõtte rikkumisele. Hea usu põhimõtte rikkumiseks ei ole see, et puudutatud isiku korteriomandi reaalosa kuulub eraldi asuvasse elamusse. Elamu üldised konstruktsioonid, samuti kogu kinnistu tervikuna kuulub kaasomandisse ning puudutatud isikul tuleb korteriühistu kaudu tasuda kinnistu majandamiskulusid.
108.Asjas kogutud tõenditest ühtlasi nähtub, et puudutatud isiku pöördumistele on vastatud ning talle on kulude kujunemist selgitatud (toimiku 1. kd, lk 4-10, lk 164-167). Korteriühistu üldkoosolek ei ole nõustunud puudutatud isiku ettepanekutega, milliste kohaselt ei peaks ta üldse ühistu majandamiskulusid tasuma (toimiku 1. kd, lk 50.51, lk 52-66, lk 161-162. Kuna puudutatud isik ei ole kulude kandmist vabastatud ei ole üldkoosoleku otsuse, ühistu põhikirja ega korteriomanike kokkuleppega, kuulub avaldaja nõue rahuldamisele. Puudutatud isikult OÜ-lt Vilmsi Estates tuleb avaldaja kasuks välja mõista põhinõudena 4 396,02 eurot.
109.Kuna avaldaja põhinõue kuulub rahuldamisele, tuleb rahuldada viivisenõue VÕS § 113 lg 1 alusel. Algses 31.05.2022 avalduses palus avaldaja puudutatud isikult välja mõista viivise seadusjärgses määras alates avalduse esitamisest 31.05.2022 kuni põhinõude tasumiseni võlgnevuse summalt 1870,78 eurolt. 19.05.2023 suurendas avaldaja oma nõuet ning palus välja mõista võlgnevuse 4396,02 eurot ning viivise sellelt summalt alates 31.05.2022. Kohus leiab, et viivist ei saa välja mõista aja eest, mil nõue ei ole veel sissenõutavaks muutunud. Seega ei saa avaldaja nõuda viivise väljamõistmist kogu võlgnevuse summalt alates 31.05.2022, sest osa nõutavast põhivõlgnevusest tekkis hiljem.
110.Puudutatud isikult Vilmsi Estates OÜ-lt tuleb avaldaja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt 1870,78 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates algse avalduse esitamisest 31.05.2022 kuni antud põhinõude täieliku tasumiseni. Ülejäänud põhinõude summalt 2525,24 eurolt tuleb viivis välja mõista alates nõude suurendamise avalduse esitamisest 19.05.2023 kuni antud põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
111.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline. Lisaks tuleneb TsMS § 172 lõikest 7, et kui kohus algatab hagita menetluse isiku tegevuse või avalduse tõttu, võib kohus jätta menetluskulud menetluse põhjustanud isiku kanda, kui menetlus on põhjendamatu ja põhjustati isiku poolt tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kui menetluse võib algatada üksnes avalduse alusel ja avaldus jääb rahuldamata, jätab kohus menetluskulud avaldaja kanda, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus leiab, et kuna kohus algatas hagita menetluse üksnes avaldaja avalduse alusel, mis kuulus rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.
112.Menetluskuludena palus avaldaja puudutatud isikult Vilmsi Estates OÜ-lt välja mõista riigilõivu 50 eurot ja kulud õigusabile 1972,50 eurot. Maksekäsu kiirmenetluse kulu oli 20 eurot. Õigusabi osutati hinnaga 110 eurot tunnis. Kulud kokku on 2022,50 eurot. Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras.
113.Kohus leiab, et avaldaja kulud õigusabile ja riigilõivule olid põhjendatud. Kohus ei nõustu puudutatud isiku põhistamata väitega, et vajalik oli vaid kulu kohtuistungil osalemiseks. Avaldajal tuli kohtule esitada põhistatud avaldus koos tõenditega, samuti vastata puudutatud isiku väidetele. Arvestades vaidluse sisu ja keerukust on avaldaja esindaja tunnitasu mõistlik.
114.Kohus ei loe aga põhjendatuks avaldaja maksekäsu kiirmenetluse kulu 20 eurot. TsMS § 4842 sätestab, et maksekäsu kiirmenetluses määrab kohus maksekäsus või menetluse lõpetamise määruses võla tasumise tõttu TsMS §-s 4881 ettenähtud juhul lisaks menetluskulude jaotusele kindlaks ka hüvitatava riigilõivu rahalise suuruse ning määrab 20 eurot avaldaja menetluskulude katteks. Muid avaldaja kantud menetluskulusid maksekäsu kiirmenetluses ei hüvitata. Eeltoodust tuleneb, et 20 eurot menetluskulu mõistetakse välja siis, kui koostatakse maksekäsk või maksekäsu menetlus lõpetatakse. Antud juhul maksekäsu menetlus jätkus hagimenetlusena, mistõttu 20 euro suurune kulu väljamõistmisele ei kuulu. Puudutatud isikult OÜ-lt Vilmsi Estates tuleb avaldaja kasuks menetluskuludena välja mõista 2002,50 eurot.
115.Kooskõlas avaldaja taotlusega tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista viivis menetluskulult 2002,50 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.