Osaühing H & H Kinnisvara, JJ, LL, RCT, GVT, GT ja RR avaldus Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu vastu tuvastada Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu 23.03.2023 korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsuste (st otsused nr 1-14) tühisus või, alternatiivselt, tunnistada Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu 23.03.2023 korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsused nr 2 (RP juhatuse liikmeks valimise osas), 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 kehtetuks
Menetlusosalised ja nende
Avaldaja 1: Osaühing H & H Kinnisvara (10173948) Avaldaja 2: JJ (xxxxxxxxxxx) Avaldaja 3: LL (xxxxxxxxxxx) Avaldaja 4: RCT (xxxxxxxxxxx) Avaldaja 5: GVT (xxxxxxxxxxx) Avaldaja 6: GT (xxxxxxxxxxx) Avaldaja 7: RR (xxxxxxxxxxx) Avaldajate esindajad vandeadvokaadid Peeter Viirsalu ja Grete Lind Puudutatud isik: Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu (80269176), esindaja advokaat Ardi Rebane
esindajad
RESOLUTSIOON:
1.Rahuldada avaldus ja tuvastada Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu 23.03.2023 korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsuste (st otsused nr 1-14) tühisus.
2.Jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
3.Välja mõista Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistult solidaarselt Osaühing H & H Kinnisvara, JJ, LL, RCT, GVT, GT ja RR kasuks menetluskuluna 1833,84 eurot.
4.Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistul tuleb välja mõistetud menetluskuludelt tasuda solidaarselt avaldajatele Osaühing H & H Kinnisvara, JJ, LL, RCT, GVT, GT ja RR viivist VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni.
Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tasutakse riigilõivu 70 eurot. Avalduse asjaolud
1.22.05.2023 esitasid Osaühing H & H Kinnisvara, JJ, LL, RCT, GVT, GT ja RR kohtule avalduse Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu vastu, paludes tuvastada Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu 23.03.2023 korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsuste (st otsused nr 1-14) tühisus või, alternatiivselt, tunnistada Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu 23.03.2023 korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsused nr 2 (RP juhatuse liikmeks valimise osas), 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 kehtetuks.
2.Avaldajad leiavad, et rikutud on nii koosoleku kokkukutsumise korda ja otsused on sisuliselt vastuolus nii seaduse kui põhikirjaga. Vaidlusaluste otsustega on mh korteriühistu juhatusse valitud RP, kes ei vasta põhikirjas sätestatud nõuetele, ning avaldajaid kohustatakse tasuma kulusid, mille sisu ja kasutus on ebaselge, samuti otsustati koosolekul valitud juhatuse liikme RPga seotud suurvõlgnikest ettevõtetega peetavate kohtu- ja täitemenetluste lõpetamine ning anti Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 elamud, milles asuvad avaldajate eriomandid, korteriühistu juhatuse liikme RPga seotud ettevõtte hallata, sh teenuslepingute sõlmimise korteriühistu asemel. Puudutatud isik haldab Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 kinnistul asuvaid elamuid. Kinnistul on neli elamut: Malmi tn 3/1, Malmi tn 3/2, Malmi tn 3/3 ja Kopli tn 18. Kokku on kinnisasjal 33 eriomandit. RPl on otsustusõigus 33-st liikmest 16 korteriühistu liikme eest. Selgelt on tegemist ühingutega, mis on loodud omamaks ühte korteriomandit ning mille olemasolul puudub igasugune majanduslik eesmärk. Ühingud on loodud selleks, et saada ümber KÜ põhikirjaga seatud piirangust, mille p 7.8.2 kohaselt on igal ühistu liikmel üks hääl, sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust. RP on KÜ nimel asunud esitama korteriomanikele põhjendamatuid arveid.
3.Otsused on tühised koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu. Praegusel juhul esitati koosoleku kokkukutsumise teade 17.03 ja koosolek toimus juba 23.03., mistõttu ei olnud liikmetele tagatud seitse päeva koosoleku ettevalmistamiseks. Otsuste eesmärk on vabastada RPt, kelle mitmetel ühingutel on KÜ ees ulatuslik võlg, nendest võlgadest ning lõpetada nende ühingute suhtes käivad menetlused võlgade sissenõudmiseks. Samal ajal valitakse RP ka KÜ juhatusse ning volitatakse teda sõlmima tema enda juhitava ühinguga lepinguid kinnisasjal Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majade haldamiseks olukorras, kus korteriomanikele teadaolevalt on RP ja temaga seotud ühingud juba varasemalt esitanud korteriomanikele alusetuid arveid ning kus RP juhitavatel ühingutel on KÜ ees ulatuslikud võlad, mis on nii kohtumenetluste kui ka täitemenetluste esemeks. Teisalt tehakse otsuseid ulatuslike ning ebamõistlike piirangute kohaldamiseks Malmi tn 3/1 ja 3/2 korteriomandite omanikele.
4.Alternatiivselt paluvad avaldajad tunnistada otsused kehtetuks, sest RP juhatusse valimine oli põhikirjaga vastuolus. Otsused on vastuolus põhikirjast tuleneva hääleõiguse piiranguga. Otsus nr 6 on vastuolus heade kommetega, sest anti nõusolek lõpetada RPga seotud ettevõtete osas kohtu- ja täitemenetlused enne, kui võlgnikud on nõuded täitnud, sh anti nõusolek menetluskulud jätta poolte endi kanda. Otsused nr 4 ja 5 on vastu võetud põhikirja rikkudes ning Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majades asuvad korteriomanikud peavad majandamiskava järgi tasuma ebaproportsionaalselt suuri kulusid. Otsus nr 7 on kehtetu, sest KÜ kohustused seoses Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 majadega anti sisuliselt juhatuse liikme RPga seotud ettevõttele. Otsused annavad osale KÜ liikmetele eelise teiste KÜ liikmete kahjuks. Otsused nr 8, 10 ja 11 on kehtetud, sest otsustega piiratakse ainult Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 korteriomanike huve ning otsuse nr 12 puhul põhjendamatult piiratakse korteriomanike huvisid. Otsus nr 9 on
kehtetu, sest Malmi 3/1 ja Malmi 3/2 korteriomanikele pannakse kohustus tasuda kulusid eraldisesivale arvelduskontole, mis on RP kontrolli all.
5.Vaidlusalused otsused kahjustavad avaldajate huve, sest elamu, milles asuvad avaldajate korteriomandid, on sisuliselt RCH Haldus OÜ ja tema juhatuse liikme kontrolli all. RPga seotud ettevõtted on olnud ühistu pikaaegsed võlglased tuhandetes eurodes. RPle, kellel on KÜ ees oma ühingute kaudu suured võlad, ulatuslike volituste andmine viib selgelt nende kuritarvitamiseni – ja on ka juba viinud, väljastades avaldajatele alusetuid arveid. RP juhitava ühingu haldusfirmaks valimine ning RPle juhatuse liikme volituste andmise tagajärjel on RP juba asunud korteriomanikele (avaldajatele) esitama arveid kuluartiklitega, milleks puudub alus. Raha kogumine ega selle kasutamine ei ole läbipaistev ning RP varasem tegevus juhatuse liikmena annab aluse järeldamaks, et tõenäoline on olukord, kus teenusepakkujatele (gaas, vesi jne) jäetakse kohustused tasumata, millest tulenevalt jäävad avaldajad ilma eluks vajalikest teenustest. Volituste edasise kuritarvitamise vastu kohtumenetluse ajal esineb avaldajatel vajadus esialgse õiguskaitse suhtes. Otsuste vastuvõtmiseks korraldatud koosoleku kokkukutsumise korda rikuti oluliselt, mistõttu on otsused tühised. Selliselt on õigustatud kohtu poolt korteriühistu olukorda ajutiselt kohtumenetluse ajaks reguleerida ning esineb esialgse õiguskaitse kohaldamise alus. Avaldajate hinnangul on otsuste kehtivuse peatamine ja samasisuliste otsuste vastuvõtmise keelamine esialgse õiguskaitse abinõuna õigustatud, kuna on ilmne, et otsused on vastu võetud seadust ja põhikirja rikkudes. Otsused on niivõrd ulatuslike puudustega, et KÜ-l ega selle liikmetel ei ole saanud tekkida ootust otsuste kehtivuse säilimise osas. Lisaks ei ole otsuste peatamine ja samasisuliste otsuste vastuvõtmise keelamisel KÜ-le ega selle liikmetele kohtumenetluse ajaks mingisuguseid õigusi riivavaid tagajärgi, mistõttu on õigustatud vaidluseelse olukorra säilitamine kohtumenetluse ajaks. Avalduses toodud põhjustel on otsused sellised, mis kahjustavad KÜ liikmeid ning on olemuselt heade kommetega vastuolus. Juhul, kui otsuste nr 2 (RP valimise osas), 4-12 kehtivust ei peatata, kaasneb avaldajatele oluline kahju – avaldajad kohustuvad väljastatud arvete alusel tasuma ebamõistlikke ning alusetuid kulusid, korteriomandite kasutamiseks vajalikud teenuslepingud sõlmitakse KÜ asemel RCH Haldus OÜ-ga, mistõttu ei ole tagatud teenuste kättesaadavus liikmetele ning esineb reaalne oht, et KÜ nõuded RP ettevõtete vastu on muutumas perspektiivituks, tuues avaldajatele, kes on tasunud RP ettevõtetega seotud võlgnevusi aastaid, kaasa reaalse kahju (rahast ilmajäämine). Lisaks aitab samasisuliste või sarnaste otsuste vastuvõtmise keelamine vältida uute vaidluste ja ebaselguste tekkimist. Kohtumenetluse ajaks tuleb peatada KÜ juhatuse liikme RP volitused. RP juhitavatel ühingutel on KÜ ees ulatuslik võlg, mistõttu ei saa RP põhikirja kohaselt olla juhatuses. Juhul, kui kohus ei pea põhjendatuks kõikide avaldajate taotletud otsuste peatamist, palume peatada otsuse nr 2 (RP juhatuse liikmeks valimise osas), 4 (majanduskava vastuvõtmine), 6 (korterite 15, 16, 17, 18 võlgnevused ja nendega seoses kohtu- ja täitemenetluste lõpetamine), 7 (RCH Haldus OÜ-le Malmi 3/1 ja 3/2 majade haldamise andmine) kehtivus, kuivõrd nende otsuste täitmine toob avaldajatele reaalselt kaasa rahalist kahju, mille nii-öelda tagasitäitmine tulevikus on eelduslikult perspektiivitu. Puudutatud isiku seisukoht
6.Puudutatud isik möönab, et juhatuse inimliku eksimuse tõttu ei olnud 7-päevane etteteatamise nõue täidetud. Seetõttu nõustub puudutatud isik avaldajate seisukohaga, et koosolek oli selle kokkukutsumise korra rikkumise tõttu tühine. Siit tulenevalt võtab puudutatud isik avaldajate nõude - tuvastada Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu (registrikood 80269176) 23.03.2023 korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsuste (st otsused nr 1-14) tühisus õigeks.
7.Puudutatud isik palub jätta kõik menetluskulud avaldajate kanda või alternatiivselt, kui kohus leiab, et kulud tuleks jätta puudutatud isiku kanda, jätta avaldajata menetluskulud suuremas osas puudutatud isikult välja mõistmata.
Kohtumääruse põhjendused
8.Esitatud avalduse lahendab kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 29 lg 2 järgi hagita menetluses.
9.Kohus, tutvunud menetlusosaliste esitatud seisukohtade ja tõenditega, on seisukohal, et avaldaja avaldus tuleb rahuldada.
10.Puudutatud isiku põhikirja punkti 7.6.4. kohaselt, üldkoosoleku kokkukutsumisest peab liikmetele ette teatama vähemalt seitse (7) kalendripäeva.
11.Avaldajad on välja toonund, et praegusel juhul esitati koosoleku kokkukutsumise teade 17.03 ja koosolek toimus juba 23.03., mistõttu ei olnud liikmetele tagatud seitse päeva koosoleku ettevalmistamiseks. Puudutatud isik möönab, et 7-päevane etteteatamise nõue ei olnud täidetud ja seetõttu nõustub puudutatud isik avaldajate seisukohaga, et koosolek oli selle kokkukutsumise korra rikkumise tõttu tühine.
12.TsÜS § 38 lg 2 kohaselt, juriidilise isiku organi otsus on tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, siis sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised.
13.Kohus tuvastas, et käesoleval juhul rikuti oluliselt koosoleku kokkukutsumise korda, kuna ühistu põhikirja punktis 7.6.4 sätestatud 7-päevast etteteatamise tähtaega ei järgitud. Seega on Tallinn, Kopli tn 18 // Malmi tn 3 korteriühistu 23.03.2023 korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsused (st otsused nr 1-14) tühised.
14.Kohus ei hinda avaldajate alternatiivseid väiteid otsuste kehtetusest, sest kohus tuvastas eespool, et 23.03.2023 üldkoosoleku otsused on tühised ainuüksi üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu.
15.Menetluskulud
15.1.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
15.2.Kohus on seisukohal, et käesoleval juhul tuleb jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda, kuna kohus rahuldab avalduse. Avaldajad ei saanud oma õigusi kohtusse pöördumata kaitsta, sest huvitatud isik saab otsuse tühisusele tugineda siis, kui kohus on otsuse tühisuse tuvastanud.
15.3.Kohus määrab käesolevas määruses kindlaks kulude rahalise suuruse.
15.4.Avaldaja põhjendatud kuluks on avalduselt tasutud riigilõiv 50 eurot ja kulu kinnistusraamatu väljavõtete eest 133,20 eurot (käibemaksuga summa). Esialgse õiguskaitse taotluselt tasutud lõiv 70 eurot jääb avaldajate kanda, kuna kohus seda taotlust ei rahuldanud ja selle puudutatud isikult välja mõistmine ei ole seetõttu põhjendatud.
15.5.Riigikohus on lahendis 2-19-10324 asunud seisukohale, et menetlusosalisele hüvitatavate esindajakulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks tuleb lähtuda kuludest, mis menetlusosalisel on tekkinud vajadusest teha menetluses esindaja abil oma õiguste kaitseks vajalikud menetlustoimingud. Põhjendatud ja vajaliku menetluskuluna TsMS § 175 lg 1 tähenduses saab vastaspoolelt välja mõista lepingulise esindaja kulu ulatuses, mis vastab nõutava kvalifikatsiooniga ja hoolsalt tegutseva esindaja menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu ja põhjendatud tunnitasu määra korrutisele. Seejuures võimaldab TsMS § 175 lg 1 arvestada menetlusosalise esindamiseks vajalike menetlustoimingute tegemiseks tavapäraselt vajaliku ajakulu hindamisel menetluse ja asja liiki, asja keerukust ja mahukust,
menetlusdokumentide sisu ja mahtu. Lisaks tuleb selle sätte järgi arvestada esindaja põhjendatud tunnitasu suurust.
15.6.Taotluse kohaselt on avaldajatele osutatud õigusabi 15,8 töötundi, hinnaga 206,33 (ilma käibemaksuta) tund.
15.7.Maakohus, hinnates avaldajate esindajate teostatud toiminguid ja nende mahtu ning esindajate kvalifikatsiooni, samuti tunnitasu suurust, leiab, et antud juhul on taotlus põhjendatud osaliselt. Kohus leiab, et menetluskulude hüvitist tuleb vähendada, sest puudutatud isik teatas koheselt, et nõustub avaldusega. Samuti saanuks avaldajad oma menetluskulusid suuremas osas vältida sellega, et oleksid välja toonud tühisuse alused ja mitte kulutanud suurt ressurssi alternatiivsele kehtetuks tunnistamise nõudele. Lisaks jättis kohus avaldajate taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks rahuldamata, mistõttu ei ole põhjendatud jätta seda osa kulust puudutatud isiku kanda. Kohus leiab, et avaldajatele on osutatud põhjendatud õigusabi 8 tundi ja arvestades esindaja tunnihinda 206,33 eurot (ilma käibemaksuta), tuleb puudutatud isikul avaldajatele hüvitada õigusabikuluna 1650,64 eurot. Kokku on hüvitamisele kuuluvad menetluskulud 1833,84 eurot.
15.8.Avaldajad on taotlenud märkida vastavalt TsMS § 177 lg 2 menetluskulude kindlaksmääramisel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse.
15.9.TsMS § 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Moonika Tähtväli kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 15.01.2024. a määrusega nr 2-237492.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.