Võlaõigus › Võõrandamislepingud

ettenähtud määras.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõuded ja põhjendused

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 03.08.2021 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille alusel kostja müüs hagejale korteriomandi aadressiga XXX. Viidatud müügilepingu p 1.5.3. järgi kinnitas kostja, et lepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Hageja tuvastas 17.11.2021 korteris XXX varjatud puuduse. Vannitoas puudus hüdroisolatsioon, mille tõttu said veekahjustusi vannitoa ja korteri põrand. Korter osutus elamiskõlbmatuks. Hageja teavitas koheselt 17.11.2021 kirjalikult kostja seaduslikku esindajat R. K. varjatud puudusest ning puuduse kõrvaldamise tööde hüvitamise soovist. Hageja teavituse peale kostja soovitas esmalt oodata ära kindlustusandja otsuse. Otsuse saamisel hageja teavitas koheselt kostjat negatiivsest otsusest – juhtum ei kvalifitseeru kindlustusjuhtumiks vigase ehitus- ja remonditöö tõttu (hüdroisolatsiooni puudumine). Hageja edastas 09.12.2021 R. K.’le ehitaja hinnapakkumuse kalkuleeritud tööde loeteluga kogumaksumuses käibemaksuga 4097,76 eurot. Objektil on tuvastatud järgmised nõuetele mittevastavused: põrandal puudus nõutud hüdroisolatsioon ülespöördega min 10 cm seinale. Seintel puudus nõutud hüdroisolatsioon. Seinte kipskartongplaat ei vastanud niiskuskindluse nõuetele. Laes puudus nõutud aurutõke või niiskustõkkega töödeldud kipskartongplaat. Põrandal puudus märgruumis nõutud põrandatrapp. Varjatud puudused likvideeriti xxx korteris 16.01.2022. Ehitustööde käigus teostati põrandaküttepaigaldus ja vannitoa trapi paigaldus, põrandakütte paigaldus ei olnud otseselt seotud varjatud puuduse kõrvaldamisega. Kostja kalkuleeris maha hüvitamisele mittekuuluva summa käibemaksuga 408 eurot. Kostja on eelnevalt (valduse üleandmisel) tasunud vannitoa lahtiste põrandaplaatide tagasiliimimise kompenseerimiseks käibemaksuga 100 eurot, mille osas hageja on nõus tegema tagasiarvestuse. Hageja tegi ettepaneku, et esitatud kalkulatsioonist summaarselt käibemaksuga 508 eurot hüvitamisele ei kuulu. Varjatud puuduse kõrvaldamisega seotud kostjale algselt esitatud kahjunõude summa käibemaksuga on 3589,76 eurot. Lisaks otsesele remonditööde kulule varjatud puuduse kõrvaldamise eesmärgil jäi

hagejal saamata üüritulu ja kommunaalkulud perioodil, mil korter oli elamiskõlbmatu. Hagejal jäi saamata üüritulu alates 18.11.2021. Saamata jäänud üüritulu ja kommunaalkulude summa on kokku 903,50 eurot. Kuivõrd kostja polnud nõuet vabatahtlikult täitma asunud ning hagejal puuduvad õigusalased teadmised, oli hageja sunnitud kasutama õigusabiteenust täiendava nõude koostamiseks ja kostjale esitamiseks. Seetõttu nõuab hageja kostjalt tekkinud kahju hüvitist 396 eurot. Hageja on nõudnud 08.04.2022 kohtuvälises nõudes kostjalt kostjale varasemalt teada antud võlasummast 3589,76 eurot viivist 56,65 eurot alates 27.01.2022-08.04.2022. Kuivõrd kostja hageja poolt antud tähtajaks 18.04.2022 võlakohustust ei täitnud, on põhjendatud nõuda kostjalt viivist 7,87 eurot ka perioodi 09.04.2022- 18.04.2022 eest lähtuvalt 3589,76 eurost. Alates 19.04.2022 nõuab hageja kostjalt viivist kuni hagi esitamiseni lähtuvalt 4889,26 eurost summas 47,15 eurot. Hageja nõue hagiavalduse esitamise seisuga koosneb varjatud puuduse kõrvaldamise kulust korteri duširuumis ning esikus summas 3889,76 eurot (tõendatud asjatundja arvamuse ja faktiliselt teostatud tööde ja kantud kuluga), kohtuvälise nõude koostamise kulu summas 396 eurot, kompromissläbirääkimiste kulu 288 eurot, saamata jäänud üüritulu ning kommunaalkulude summa 903,50 eurot ning viivisest 56,65+7,87+47,15=111,67 eurot. Kokku nõuab hageja kostjalt 3889,76+396+288+903,50+111,67=5588,93 eurot. Hageja selgitab, et otsest kahju antud lahtised (logisevad 2 plaati, kuival veekokkupuuteta alal) ei saanud tekitada. Antud plaadid ei paiknenud dušinurga märgalas ega olnud veega kokkupuutes. Dušinurgas oli veevalgumise piiramiseks dušialus ja dušikardin. Dušialuse all aga puudus trapp ja plaaditud pindade all puudus ka hüdroisolatsioon, mis oleks pidanud veelekked juhtima konstruktsioonide asemele trapi kaudu äravoolu kanalisatsiooni. Hageja vaatas ostuhuvilisena korteri ostueelselt koos kostjaga kohapeal visuaalselt üle. Ülevaatusele ei olnud kaastatud kolmandaid isikuid ega ehituseksperte. Ühtegi puudust kostja ise välja ei toonud. Ka lahtised vannitoa põrandaplaadid tuvastas hageja ise, kuigi plaadid olid vaibaga kaetud. Nende avastamisel ja tähelepanu juhtimisel oli kostja logisevatest plaatidest teadlik. Hagis etteheidetud varjatud puudustest hageja teadlik ei olnud. Korter oli visuaalselt heas seisukorras, elamiseks ja üürikorteriks koheselt suhteliselt kõrge ruutmeetrihinnaga kõlbulik. Hageja ei olnud teadlik vigasest ehitustööst ja hüdroisolatsiooni puudumisest. Hageja oli teadlik, et kaks põrandaplaati logisevad, plaatimissegu on osaliselt aluspõranda küljest lahti. Plaadid olid terved ja osaliselt põranda küljes kinni, koputamisel kumisesid. Hageja hinnangul piisas lahtiste plaatide tagasiliimisest (lihtkalkulatsioon (100 EUR) ning müügihinnast tagasiarvestus sai tehtud sellest lähtuvalt. Kostja väidab, et on justkui varjatud puudusest tingitud ulatusliku kahju hüvitanud 700 euro ulatuses. Hageja sellise käsitlusega ei nõustu. Kokkuleppel alandati müügihinda 700 eurot ja seda üksnes eelnevalt fikseeritud visuaalselt nähtavate ja üleandmise ajaks kostja poolt mittekõrvaldatud puuduste arvelt. Kohtusse esitatud kahjunõue ei puuduta müügieelse kokkuleppega kooskõlastatud 700 eurot tasumist. Hageja palub menetluskulud jätta kostja kanda ning välja mõista kostjalt riigilõiv summas 700 eurot, ekspertarvamuse kulu 2400 eurot ja esindajakulu summas 3701,35 eurot. Samuti palub hageja välja mõista menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Kostja vastuväited ja põhjendused

eesmärgipäraselt kasutatav ja vastab kvaliteedile, mis on tavaliselt sarnase vanuse ja omadustega hoonetel ja eluruumidel.

Tõendamaks varjatud puuduse olemasolu, kahju ulatust, ehitustööde maksumust, mahtu ja kvaliteeti on hageja esitanud ehitusinseneri S. K. (kutsetunnistuse nr xxx) kui asjatundja arvamuse. Kutsekoda SA (https://www.kutsekoda.ee/) andmetel on nimetatud isik spetsialiseerunud hoonete ehitusele ja tema kompetentsiks on ehitustegevuse juhtimine. See tähendab, et Siim Kutsaril puudub kompetents ja pädevus ehitustehnilise ekspertiisi tegemiseks ning ehitustööde maksumuse, mahu, kvaliteedi, remondi ja renoveerimistööde kohta arvamuse andmiseks.

Kohus tuvastab vaidlustamata asjaoludena järgmised peamised asjaolud:

hageja ja kostja sõlmisid 03.08.2021 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille alusel kostja müüs hagejale korteriomandi aadressiga xxx (dtl 134-141).

03.08.2021 anti hagejale kostja poolt üle korteri valdus (vt. hageja 19.07.2022 seisukoht p 1.2, dtl 338; kostja 27.06.2022 vastus p 1.9, dtl 239).

17.11.2021 e-kirjaga (dtl 274) teavitas hageja kostjat, et vannitoas tuli lahtiseid plaate eemaldades välja „niiske aluspõrand, mis kopitas ja on täiesti pehkinud. Plaaditud oli otse puitlaastplaadi peale, igasugune hüdroisolatsioon puudus. Kuna ka esikus oli seina ääres kahjustust näha, siis võtsin ka sealt lahti ja vesi ja kahjustused on jõudnud poolde esikusse“.

Hageja on esitanud nõude varjatud puuduse (vannitoas hüdroisolatsiooni puudumisest tekkinud veekahjustus) likvideerimisest tuleneva kahju hüvitamiseks. Kostja vaidleb hagiavaldusele tervikuna vastu. Pooled vaidlevad selle üle, kas müüdud kinnisasi vastab lepingutingimustele; kas kostja müüjana on müügilepingut rikkunud; müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse korral, kas esineb kostja (müüja) vastutusest vabanemise aluseid; müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse korral, milline on kahju koosseis ja hüvitise suurus.

Hagiavalduse kohaselt on kostja müügilepingut oluliselt rikkunud, kuivõrd müügilepingu esemeks olnud korter oli lepingutingimustele mittevastav. Kostja vastuväidete kohaselt on hoone ja seal asuv eluruum eesmärgipäraselt kasutatav ja vastab kvaliteedile, mis on tavaliselt sarnase vanuse ja omadustega hoonetel ja eluruumidel. Enne korteri müügilepingu sõlmimist vaatas hageja korteri põhjalikult üle.

Ülevaatuse korras fikseeris hageja korteris elanud üürniku põhjustatud võimaliku kahju nagu rikutud uks, katkine valamu, elutoaakna pale ja köögikapi värvi kriimustused. Samuti tuvastati korteri ülevaatuse käigus, et vannitoapõrandal dušinurga juures on põrandaplaadid lahti. Tõendeid selle kohta, et vannitoas oleks olnud niiskuskahju, esitatud ei ole.

Riigikohus on tsiviilasjas otsuses nr 2-17-1937 punktides 15 ja 16 selgitanud, et müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele ehk on puudustega. Müügilepingu ese on puudustega, kui see ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lõige 1 ja VÕS § 217 lõige 2 punkt 2). Müüja vastutab sellise puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgnevad tingimused: 1) puudus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lõige 1); 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lõige 3); 3) ostja ei teadnud ega pidanudki lepingu sõlmimise ajal puudusest teadma (VÕS § 218 lõige 4); 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või müüja ei saa sellele tugineda (VÕS § 221 lõige 2); 5) ostja on müüjale mõistliku aja jooksul puudusest teatanud (VÕS § 220 lõige 1), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lõige 1).

Selleks, et otsustada, kas müüja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Käsitleda tuleb VÕS § 217 kohaldamise eeldusi.

VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 217 lg-s 1 on sätestatud, et ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele. VÕS 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 77 lg 1 alusel peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga.

Kohus tuvastab, et pooled ei olnud müügilepingus korteri kvaliteedinõuetes eraldi kokku leppinud. Lepingu esemeks oli eluruum (dtl 134, p 1.1) ja vaidlus puudub selles, et seda korterit eluruumina ka kasutati. Seega pidi korteri vastama tavaliselt eluruumile esitatavatele nõuetele.

Kostja kinnitas lepingu p 1.5.3 kohaselt, et lepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejat teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel (dtl 135). Hageja kinnitas, et ta oli üle vaadanud korteriomandi koosseisu kuuluva eriomandi eseme ning talle kostja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik korteriomandi koosseisu kuuluva eriomandi eseme seisukorrast.

Kohtu hinnangul tuleneb eluruumiks olevale korterile tavaliselt esitatavatest nõuetest, et

märgruumides pesemiseks vms kasutatav vesi põrandale või seintele sattumisel ei või imbuda seina- või põrandaplaadi vuukide kaudu korteri või hoone aluskonstruktsioonidesse. Selle peab ära hoidma vastav hüdroisolatsioon, mis ei lase tungida veel ja niiskusel aluskonstruktsioonidesse. Antud juhul kostja poolt müüdud korteris vannitoas hüdroisolatsiooni polnud paigaldatud. Kohtu hinnangul on üldteada asjaolu, et vesi ja liigniiskus põhjustavad puitosadel hallitust ja lõpuks mädanemist ja metallosadel korrosiooni ja seetõttu korteri- ja hooneosade kasutuskõlbmatuks muutumist ja hävimist. Seetõttu ei vasta tänapäevasele eluruumile esitatavatele nõuetele korter, mille vannitoa põrandalt ja seintelt pääseb vesi ja niiskus aluskonstruktsioonidesse.

Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud kostja vastuväide, et kuna hageja vaatas korteri enne ostu üle ja fikseeriti teatud puudused, mille tõttu alandati ka korteri hinda 700 euro võrra, siis oli hageja teadlik puudusest ja aktsepteeris neid ning ostis korteri sellisena, nagu see oli.

Enne müügilepingu sõlmimist toimunud poolte e-kirjavahetuse alusel (dtl 268; dtl 271-272) tuvastab kohus, et hageja oli ostjana teadlik järgmistest puudustest ja selle kõrvaldamise eeldatavast tööst ja maksumusest: 1) Uste vahetus (materjal - uks, leng, piirdeliist, link) 300 eurot 2) Köögi valamu vahetus 75 eurot 3) Ukse ja valamu vahetuse tööraha - 160 eurot 4) Vannitoapõranda plaatimine (ülevaatusel tuvastatud lahtiste (vanade) plaatide tagasiliimine) – lahti võtmine, vuukide puhastus, plaatide tagasiliimimine, vuukimine) – materjal ja töö 100 eurot 5) Elutoaakna pale augu korda tegemine ja värvimine – materjal ja töö 50 eurot 6) Köögi kapi kriimustuste ülevärvimine - 15 eurot.

Käesoleva asja lahendamisel on oluline käsitleda eeltoodud loetelust vannitoa põrandaga seonduvat ja mida hageja ostueelse ülevaatuse käigus tuvastas. Kostja vastuse kohaselt (dtl 239) tuvastati korteri ülevaatuse käigus, et vannitoapõrandal dušinurga juures on põrandaplaadid lahti, kuid veekahjustust ei tuvastatud.

Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et ostueelsel ülevaatusel mõnede lahtiste keraamiliste põrandaplaatide tuvastamisel sai või pidi ostja (hageja) aru saama, et vannitoas puudub hüdroisolatsiooni ja korteris esineb varjatud veekahjustus. Kostja on ise kinnitanud, et veekahjustust ülevaatusel ei tuvastatud. Pooltevahelise ekirjavahetusest tuleneb, et pooled hindasid lahtiseid põrandaplaate nö kosmeetiliseks puuduseks ehk plaadid tulnuks 100 eurose kuluga (nii materjali kui töö maksumus) põrandale kinnitada ja vuukida. Ilmselgelt ei arvestatud sellesse maksumusse veekahjustuse kõrvaldamise kulusid. Ühestki tõendist ei tulene, et hageja enne korteri ostmist ja enne 17.11.2021 teadis või pidi teadma vannitoas hüdroisolatsiooni puudumisest ja tekkinud veekahjustusest.

Järgnevalt analüüsib kohus, kas ja milliste puuduste esinemise on hageja tõendanud.

Kostja esitatud e-kirjaga (dtl 274) loeb kohus tõendatuks, et hageja teavitas kostjat 17.11.2021 sellest, et lahtiste põrandaplaatide tagasiliimimise käigus avastas ta plaatide ja dušinurga alt veekahjustusega niiske aluspõranda, mis kopitas ja oli täiesti pehkinud. Plaaditud oli otse puitlaastplaadi peale, igasugune hüdroisolatsioon puudus. Kahjustust oli ka esikus seina ääres näha, seega võttis hageja ka sealt põranda lahti ja tuvastas, et vesi ja kahjustused on jõudnud poolde esikusse.

Hageja esitas varakindlustuslepingu raames 18.11.2021 nõude kindlustusandjale, kes vastas 25.11.2021 kirjaga (dtl 159), et kindlustusandja esindaja LKB OÜ koostatud ehituse ülevaatusakti kohaselt on kahju põhjuseks niiskustõkke puudumine (vigane ehitus- ja remonditöö), mistõttu ei kuulu kahju ehitus- või remonditöö vea tõttu hüvitamisele. Kindlustusandja täiendavas e-kirjas (dtl 161) on selgitatud, et kindlustusandja hinnangul oli rikutud nõuet, et dušširuumis puudus hüdroisolatsioon ja kui see oleks olnud olemas, poleks antud kahju saanud juhtuda.

Hageja on esitanud kohtule S. K. poolt koostatud „Ekspertarvamuse Roo 32/1-8 korteri rekonstrueerimisel teostatud tööde vastavuse kohta kvaliteedinõuetele; veekahjustuste põhjustele, taastamistööde vajalikkusele ja maksumusele“ (dtl 6-17). Kohus käsitleb seda asjatundja arvamuse ja dokumentaalse tõendina vastavalt TsMS § 293 lg 2.

Eksperthinnang koostati teostatud taastamistööde-eelsete, lammutustööde ja ehitusaegse fotomaterjali ülevaatuse ning lammutustööde käigus eemaldatud seinadetaili ülevaatuse ja objekti paikvaatluse tulemusel. Ekspertiisi käigus kontrolliti fotode ja muude tõendusmaterjalide pinnalt ehitise osa (veekahjustuse lähtekoht duširuum), korteri põrandat (veekahjustuse laiaulatusliku leviku ala). Ekspertiisil pöörati rõhku läheülesandele: objekti vastavus ehitusnõuetele, puudustele, veekahjustuse põhjustele, anti hinnang teostatud taastamistööde otstarbekusele (vajadus ja maksumus) (dtl 8).

Asjatundja tuvastas, et aluspõranda OSB-plaat oli tugevalt märgunud (läbivettimine), pehkinud. Põranda aluskarkass oli märgunud. Hüdroisolatsioon puudus, plaaditud oli otse OSB-plaadi peale. Asjatundja kirjutas arvamuses, et vannitoa põrand oli täielikult kahjustatud, vajalik põrand täielikult demonteerida ja asendada. Hoone kandekonstruktsioonid oli võimalik säilitada. Foto 3 põhjal ekspert asus seisukohale, et veekahjustused on alguse saanud põranda keraamiliste plaatide vuugikohtadest läbiimbunud vee tõttu. Fotolt 4 on asjatundjale näha, et veekahjustus ei ole tekkinud ootamatu veeavarii tõttu. Vesi on pidevalt ja pikaaegselt tunginud läbi OSB-plaadi ja aluspõrand on seetõttu läbimädanenud ja aluspõrand vajas välja vahetamist. Veekahjutus mõjutas ka kõrvalruumi: esiku parkett oli märgunud, esiku aluspõrand (OSB-plaat) märgunud. Vajalik oli OSB-plaat välja vahetada ja paigaldada uus põrandaviimistlus (laminaatparkett). Seinte hüdroisolatsioon plaaditud pindade all täielikult puudus. Seinte alustarindiks olev kipsplaat ei vastanud märgruumi nõuetele, kuna ei ole niiskuskindel. Seinte aluskarkass (metallist) ja hoone puit kandeseinad olid osaliselt märgunud, vajalik on konstruktsioonid põhjalikult kuivatada ning need on seejärel taaskasutavad. Nõuetele mittevastavus on tuvastatav ka lammutamisel säilitatud seina detailil: keraamilise plaadi alla ei ole paigaldatud hüdroisolatsiooni, alusplaat (kipskartongplaat) ei ole niiskus- ega veekindel. Metallripplaes hüdroisolatsioon ja aurutõke puudusid, vajalik on paigaldada minimaalselt aurutõke.

Asjatundja tuvastas (dtl 20), et veekahjustusega või nõuetele mittevastavad ehitusmaterjalid olid arvamuse koostamise ajaks välja vahetatud. Viimistlus on taastatud ja tööd on lõpetatud. Põrandale on paigaldatud trapp. Põranda pind on täies ulatuses plaaditud, vuugitud ja silikoonitud. Paigaldatud on põrandaküte. Seinad on täies ulatuses plaaditud, vuugitud ja silikoonitud. Lagi on taastatud (kipskartonglagi) ja viimistletud. Paigaldatud on klaasist voldikliigendiga veetõkkesein. Duširuumis on ventilatsioon (väljatõmbeventilaator laes). Duširuum on valmis ja kasutamiskõlblik. Korteri põrand on taastatud ja viimistletud laminaatparketiga.

Kokkuvõtvalt märkis asjatundja (dtl 26), et veekahjustuste põhjus oli hüdroisolatsiooni täielik puudumine põrandal ja seintel. Keraamilise plaadi vuuk ei

ole veekindel. Vuukidest immitseb vesi aluskonstruktsioonidesse põhjustades seal hallitust ja veekahjustusi. Taastamistöödel oli vajalik kõik tarindid märgruuminõuetele vastavateks teha ja paigaldada hüdroisolatsioon, mida sai teostada kõikide alustarindite väljavahetamisel (demontaaž, utiliseerimine ja taastamine).

Hageja poolt täiendavalt 13.03.2023 esitatud kirjas kinnitas asjatundja, et tema hinnangul sai kahju tekkimine alguse alates varasema remonttöö lõppemisest, mille puhul hüdroisolatsioon paigaldamata jäi. Vesi sattus läbi plaadivuukide põrandakonstruktsiooni ja ei saanud sealt enam välja kuivada. Kahjustus on tekkinud pikema, kui 3-kuulise perioodi jooksul, hinnanguliselt 1 kuni 2 aasta jooksul.

Kohus peab asjatundja arvamust usaldusväärseks. Selle on koostanud diplomeeritud ehitusinsener tase 7, kohtul puudub kahtlus isiku pädevuses arvamuse andmiseks vaidlusaluses küsimuses. Asjatundja arvamuse koostamise ülevaatuse aluseks oli teostatud taastamistööde-eelsete, lammutustööde ja ehitusaegse fotomaterjali perioodist november 2021 kuni jaanuar 2022 ülevaatus ning lammutustööde käigus eemaldatud seinadetaili ülevaatus ja objekti paikvaatlus 18.05.2022 (dtl 8). Kohus leiab, et asjatundja arvamuse andmine on võimalik ka objektist tehtud fotode põhjal, ilma kahjustusi oma silmaga üle vaatamata. Asjatundja ei ole väitnud, et ta esitatud küsimustele vaid fotode põhjal vastata ei saa. Lisaks oli asjatundjal võimalik analüüsida veekahjustuse-aegset duširuumi seinatükki, mis säilitati demonteerimisel. Kostja ei ole omapoolselt esitanud tõendeid, mis hageja esitatud asjatundja arvamuse ja seal kirja pandud järeldused kahjustuste ja puuduste kohta ümber lükkaks. Kostja poolt kohtule esitatud asjatundja on oma arvamuses möönnud, et „teaduslikult põhjendatud ekspertarvamust on võimalik anda sündmuskohal käimata, kahjustuste (antud juhul veekahjustuse) tegelikku levikuala mõõtmata“ (dtl 295) ja „ei saa ümber lükata fotodelt selgelt tuvastatavaid ja ilmeksimatuid asjaolusid, isegi mitte siis, kui lähtematerjali analüüs ei baseeru paikvaatlusel“ (dtl 295).

Asjatundja arvamusele tuginedes tuvastab kohus, et hageja on tõendanud järgmiste varjatud puuduste olemasolu korteris: 1) Vannitoa aluspõranda OSB-plaat oli tugevalt märgunud (läbivettimine), pehkinud. 2) Vannitoa põranda aluskarkass oli märgunud. 3) Hüdroisolatsioon ja põrandatrapp vannitoas puudus, plaaditud oli otse OSB-plaadi peale. Kuna vannitoa põrand oli täielikult kahjustatud, oli vajalik põrand täielikult demonteerida ja asendada. 4) Vannitoa kõrval asuva esiku parkett oli märgunud, esiku aluspõrand (OSB-plaat) märgunud. Vajalik oli OSB-plaat välja vahetada ja paigaldada uus põrandaviimistlus (laminaatparkett). 5) Vannitoa seinte hüdroisolatsioon plaaditud pindade all täielikult puudus. 6) Vannitoa seinte alustarindiks olev kipsplaat ei vastanud märgruumi nõuetele, kuna ei ole niiskuskindel. 7) Vannitoa laes puudus aurutõke.

Kohtu hinnangul on asjatundja arvamusega tõendatud, et veekahjustused on alguse saanud põranda keraamiliste plaatide vuugikohtadest läbiimbunud vee tõttu, mitte näiteks ootamatu veeavarii tõttu, sest vesi on pidevalt ja pikaaegselt tunginud läbi OSBplaadi ja aluspõrand on seetõttu läbimädanenud ja aluspõrand vajas välja vahetamist. Veekahjustuste põhjuseks oli hüdroisolatsiooni täielik puudumine vannitoa põrandal ja seintel. Kuna keraamilise plaadi vuuk ei ole veekindel, siis vuukidest immitseb seintele ja põrandale sattunud vesi aluskonstruktsioonidesse, põhjustades seal veekahjustusi ja hallitust. Taastamistöödel oli vajalik kõik tarindid märgruuminõuetele vastavateks teha ja paigaldada hüdroisolatsioon, mida sai teostada kõikide alustarindite väljavahetamisel

(demontaaž, utiliseerimine ja taastamine).

Asjatundja arvamusele tuginedes tuvastab kohus, et puudus oli korteris olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1). VÕS § 218 lg 1 esimene lause sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Asjatundja arvates on kahjustus tekkinud pikema, kui kolmekuulise perioodi jooksul, hinnanguliselt ühe kuni kahe eelneva aasta jooksul (dtl 428). Võttes arvesse, et hageja omandas korteri 03.08.2021 ja tuvastas hüdroisolatsiooni puudumise ja veekahjustuse 17.11.2021, asub kohus seisukohale, et varjatud puudus oli olemas korteri omandi üleminekul kostjalt hagejale.

VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et hageja ei olnud teadlik ega pidanud teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hagejatel ei olnud kohustust kinnisasja puudusi enne müügilepingu sõlmimist otsida või nende avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja. Pooled on kinnitanud kohtule, et enne korteri ostmist toimunud ülevaatusel niiskuskahjustusi ei tuvastatud. Üldjuhul ei ole hüdroisolatsiooni puudumist ja konstruktsioonide niiskuskahjustust võimalik tuvastada tavapärase ülevaatuse käigus, sest seda ei ole näha ilma seina- või põrandakonstruktsioone avamata. Tegu oli varjatud puudustega. Kohus leiab ülalmärgitule tuginedes, et hageja ei teadnud korteris esinevatest varjatud puudustest. Seega ei vabane kostja müüjana vastutusest VÕS § 218 lg 4 alusel.

VÕS § 101 lg 3 sätestab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Kohtule ei ole esitatud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et korteris esinenud niiskuskahjustus ja hallituseene levik võis olla põhjustatud hageja enda tegevusest. Selliseid tõendeid kostja ei ole esitanud. Kuivõrd asjatundja arvamuse kohaselt on niiskuskahjustuse põhjustanud ehituslik puudujääk (hüdroisolatsiooni puudumine), leiab kohus, et puudus ei tulenenud ostja (hageja) tegevusest.

VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Antud juhul teatas hageja kostjale avastatud varjatud puudusest 17.11.2021 e-kirjaga (dtl 274). Korteriomandi müügileping sõlmiti ja valdus anti hagejale üle 03.08.2021. Asjas puuduvad tõendid, et hageja oleks puudused avastanud või nendest teadlik olnud varem kui 17.11.2021. Varjatud puudusest on võimalik teavitada pärast seda, kui see on tuvastatud. Kohus asub seisukohale, et ostja (hageja) on teatanud puudusest müüjale (kostjale) mõistliku aja jooksul pärast puudusest teadasaamist.

Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostja on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi (müügilepingu p 1.5.3, dtl 135) ja vastutab rikkumise eest, kuna kostja poolt müüdud kinnisasja ei olnud lepingutingimustele vastav müügieseme üleandmise hetkel. Korteri vannitoas puudus hüdroisolatsioon, konstruktsioonides esines niiskuskahjustus, mida saab pidada varjatud puuduseks müügilepingu mõttes. Kohus on seisukohal, et ostja kinnitus müügilepingu punktis 1.6.2, et ta on üle vaadanud korteriomandi koosseisu kuuluva eriomandi eseme ja on teadlik selle seisukorrast, ei välista ega piira müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest (vt RK 3-2-1-100-15, p 33).

Hageja on õiguskaitsevahendina esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude. VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

Hagiavalduse (dtl 124) kohaselt on hageja kahju koosseis ja arvestus järgmine: 1) Varjatud puuduse kõrvaldamisega seotud kahju käibemaksuga on 3889,76 eurot (dtl 125, hagi p 17). 2) Puuduse kõrvaldamise tõttu saamata jäänud üüritulu ja kommunaalkulude summa 903,50 eurot (dtl 124, hagi p 11). 3) Kohtueelse õigusabi kulu 624 eurot (396 +288) (dtl 124, hagi p 12 ja p 19). Kokku seega nõuab hageja kahju 5477,26 eurot hüvitamist, millele lisandub seadusjärgne viivisenõue arvestusega alates 27.01.2022 (dtl 125, hagi p 18).

Hageja esitatud asjatundja on samuti koostanud arvamuse nimetatud korteri duširuumi ja korteri põranda taastamistööde maksumuse kalkulatsiooni osas (dtl 3841). Asjatundja asus seisukohale, et pakkumises toodud positsioonid (v.a. põrandaküttekaabel, üks pistikupeas) on vajalikud, kõik toodud mahud on arvamuse koostaja hinnangul põhjendatud ja reaalsed. Pakkumise positsioonides ei sisaldu duširuumi põranda konstruktsioonide – keraamiline plaat, OSB-alusplaat, puidust aluskarkass – demonteerimist, mille oli eelnevalt teostanud hankija (hageja)

iseseisvalt. Elektriosade demontaaži ja hiljem montaaži antud hinnapakkumises ei sisaldu. Ühikhinnad vastavad pakkumise ajal kehtivale turuväärtusele, olles kohati ka turuväärtusest madalamad. Arvamuse koostaja hinnangul veekahjutuse likvideerimise ja nõuetekohase taastamistöö maksumus hinnapakkumise kogusummast on 3889,76 eurot (koos käibemaksuga) (dtl 39).

Kostja poolt esitatud asjatundja on oma arvamuses kommentaariks hageja asjatundja arvamusele kirjutanud, et „[h]üdroisolatsiooni puudumine vahetus märjas tsoonis viib varem või hiljem niiskuskahjudeni ning avatud ning rekonstrueeritud konstruktsioonide ruumiline maht ja tööd olid vajalikud“ (dtl 297).

Kohus eeltoodu alusel asub seisukohale, et hageja on tõendanud puuduse kõrvaldamise kahju summas 3889,76 eurot. Kohus leiab, et hageja poolt esile toodud kulud puuduste kõrvaldamiseks on vajalikud ja mõistlikud ning tõendatud. Kohus ei nõustu kostja väitega, mille kohaselt oleks hageja pidanud tekkinud kahju suuruse tõendamiseks võtma konkureerivaid hinnapakkumisi. Sellist kohustust kahju kannatanule seadus ei sätesta.

Kohus on küsinud kostjalt 10.02.2023 istungil, millisele hinnakalkulatsiooni summale kostja konkreetselt vastu vaidleb (dtl 421, 00:46:29). Kostja on välja toonud vaid parketipaigalduse, demonteerimistööd elutoas ning leidis, et maksimum 900 eurot võib veekahju hüvitamise hind olla (dtl 421, 00:46:43). Kohus leiab, et see kostja seisukoht ei ole põhjendatud. Tegemist on väikse ühetoalise korteriga (üldpind 19,5 m2), millest esiku ja elutoa pindala oli 16,9 m2 (dtl 62). Kuna niiskuskahjustus oli vannitoast levinud esikusse, tuli asjatundja arvates välja vahetada ka esikus olev laminaatparkett. Kohtu jaoks on usutav põhjendus, et samasugust laminaatparketti ei olnud võimalik saada, mistõttu vahetati laminaat kogu korteris. Kohus peab seda tööd ja materjalikulu põhjendatuks, kuna esteetiliselt mõjuks lohaka ja kohatuna, kui visuaalselt ühe ruumina mõjuvas esikus ja elutoas oleks erinev põrandakatte materjal. See muudaks korteri sisekujunduse esteetilisest vaatepunktist ilmselt halvemaks kui enne remonti, mida ei saa pidada põhjendatuks. Ka kostja 22.06.2022 asjatundja arvamuse kohaselt „Esteetilise mõttes kogu põranda ühes stiilis katmine on korrektne, kuid antud kontekstis demagoogiline võte“ (dtl 297) (kohus märgib, et täielikult jääb siinkohal arusaamatuks, kuidas põranda katmine saab olla demagoogiline võte). Kogu laminaadiga seotud kulu vastavalt hinnapakkumisele on kokku 469,08 eurot koos käibemaksuga (185,9+205+KM20%). Kostja ei ole ka esile toonud, kui suur oleks olnud esiku põrandaga seotud põhjendatud kulu.

Tõendatud ei ole kostja väide, et hageja nõuab tegelikult vannitoa „upgrade’iga“ seotud kulude hüvitamist. Hageja on esitatud töövõtja hinnapakkumisest maha arvanud kulud, mis varjatud puudusega ei seondunud – põrandaküte, üks pistikupesa – ja lisaks 100 eurot, mille võrra kostja alandas korteri müügihinda seoses lahtise põrandaplaadiga. Hinnapakkumisest ja asjatundja arvamusest nähtuvalt kõrvaldati varjatud puudused – hüdroisolatsiooni puudumine ja vee- ja niiskuskahjustused konstruktsioonides. Seega ei ole kostja tõendanud oma väidet, et tegu oli vannitoa ja korteri parendamisega (v.a. vannitoa põrandaküte, mille kulusid hageja kahju koosseisus ei nõua).

Kohus leiab, et kostja poolt 06.04.2023 esitatud „korteri duširuumi avariiremondi maksumuse hinnang“ (dtl 440) ei tõenda usaldusväärselt, et hageja poolt esile toodud tööde tegelik maksumus olnuks 1002,60 eurot. Selle hinnangu kohaselt on see „koostatud ainult neile töödele, mis on seotud niiskuskahjustuse likvideerimiseks, et korter oleks kasutatav“. Kohtule jääb nimetatud kalkulatsioon umbmääraseks, seal ei ole kirjeldatud, mis töödega ja mis mahus on arvestatud. Seetõttu ei saa kohus seda

otsuse tegemisel aluseks võtta. Pealegi on hageja tõendanud, et ta on tema nõutud summas kulusid puuduste kõrvaldamiseks ka tegelikult kandnud. Ka kostja 22.06.2022 asjatundja arvamuses on kirjas, et „lähtudes oma kogemusest ja parimast ehituspraktikast on dušširuumi taastamine tehtud Tellija poolt teatud positsioonides siiski minimaalse ehituseelarvega ning säästetud tehniliste lahenduste korrektsuselt“ (dtl 298), seega on kostja eelarve vastuolus tema poolt esitatud asjatundja arvamusega.

VÕS § 128 lg 3 alusel peab lepingulist kohustust rikkunud lepingupool hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohtu hinnangul ei ole hageja tõendanud, et kostja pidi ette nägema, et hagejal tekib varjatud puudustest ja nende likvideerimisest remondi ajal saamata jäänud üüri näol kahju. Kostja ei pidanud eeldama ega ette nägema, et hageja annab korteri üürile. Hageja ei ole samuti tõendanud, et ta enne varjatud puuduste avastamist sai üüritulu ja kommunaalarvete tasumist tema nimetatud üürnikult ja mis summas.

Samuti ei ole hageja tõendanud, et hageja poolt üürnikuga sõlmitud üürilepingu lõppemine oleks seotud varjatud puudustega. VÕS § 127 lg 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Hageja esitas kohtule tõendina omakäeliselt koostatud ja allakirjutatud üürilepingu ülesütlemise avalduse (dtl 429), mille kohaselt on hageja 18.11.2021 ise lõpetanud väidetava üürnikuga väidetava üürilepingu, kuna hageja enda hinnangul ei ole üürnikul korteris võimalik elada. Muid tõendeid seoses üürilepingu lõpetamisega lisatud ei ole. Nimetatud tõend ei tõenda kohtu arvates, et üürileping lõppes mitte hagejast endast tulenevalt varjatud puuduste tõttu. Hageja on ise üürilepingu üles öelnud, puuduvad tõendid, et seda oleks soovinud teha üürnik ja et üürileping tegelikult lõppes.

Hageja ei ole esile toonud asjaolusid ega tõendanud, et vastavat nõuet oleks võimalik rahuldada muul alusel, näiteks kasutuseelise hüvitamise raames (VÕS § 132 lg 4 teine lause).

VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju ka kahju tekitamise tõttu kantud või tulevikus kantavaid mõistlikke kulutusi, sealhulgas mõistlikke kulusid hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Riigikohus on 09.02.2011 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-138-10 punktis 29 selgitanud, et kolleegiumi arvates võib advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele aidata kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid. Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on seega vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Riigikohus on 03.04.2013 kohtuotsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-19-13 punktis 11 selgitanud, et kohtuvälise õigusabi kulude hüvitamisel peab kohus VÕS § 128 lg 3 kohaldamisel kõigepealt hindama, kas

õigusabi kasutamine oli mõistlikult võttes vajalik, st kas ilma selleta oleks hageja saanud oma õigusi tõhusalt kaitsta. Juhul kui õigusabi kasutamine oli vajalik, peab kohus hindama, kas hageja kantud kulud on mõistliku suurusega. Õigusabiteenuse korral peab hageja tõendama, mitu tundi talle teenust osutati ning kui suurt tasu ta ühe tunni eest maksis või peab maksma. Juhul kui kostja ei ole nõus hageja esitatud tõenditest nähtuva tasuga, mida hageja peab maksma, peab kostja taotlema VÕS § 139 lg 1 kohaldamist, kuivõrd valides ebamõistlikult kalli õigusabiteenuse osutaja suurendab hageja enda kahju. Kostja peab TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi esitama tõendid, millest nähtub, et hageja oleks saanud sama teenust odavamalt.

Kohus tuvastab, et (1) arve nr M-32 järgi oli õigusabi sisuks eluruumi varjatud puudusest tuleneva nõude analüüs, nõude koostamine ja läkitus Kratos Solutions OÜle 2,75 h hinnaga 144 eurot tund (koos käibemaksuga) ning (2) arve nr M-38 (dtl 97) järgi oli õigusabi sisuks eluruumi varjatud puudusest tuleneva nõude asjas kompromissläbirääkimised Kratos Solutions OÜ lepingulise esindajaga, vastuväidete analüüs 2 h hinnaga 144 eurot tund (koos käibemaksuga). Kohus on seisukohal, et hageja lepingulise esindaja nõustamine olid suunatud sellele, et vaidlus kohtueelselt lahendada. Õigusabi maht oli vajalik ja tunnitasu oli mõistlik. Seega on kohtueelse õigusabikulu väljamõistmine kahju hüvitisena põhjendatud. Seda ei muuda asjaolu, et hagi rahuldatakse osaliselt, kuna kostja ei ole kohtueelselt hagejale midagi hüvitanud ning õigusabi maht ja hind eeldatavalt oluliselt ei oleks erinenud, kui hageja ei oleks üürilepingust saamata jäänud tulu nõuet kostjale kohtueelselt esitanud.

Hageja väitel andis ta kostjale 3589,76 euro tasumiseks kirjaliku kahjunõudega tähtaja 26.01.2022 (hagi p 10, dtl 124). Samas ei ole hageja osundanud, millisest tõendist sellise nõude esitamine ja tähtaja andmine tuleneb. Kohus ei otsi ise tõenditest kinnitusi poole esitatud väitele. Seega kohus seda hageja väidet tõendatuks ei loe ning vastav viivise arvestus ja nõue perioodi 27.01.2022-08.04.2022 eest rahuldamisele ei kuulu.

Hageja on nõudnud 08.04.2022 kohtuvälises nõudes (dtl 173-178) kostjalt 4945,91 euro tasumist hiljemalt 18.04.2022. Kostja ei ole esitanud vastuväidet, et tegemist ei oleks mõistliku tähtajaga. Kohus leiab, et seega on hageja õigustatud nõudma kostjalt seadusjärgset viivist põhjendatud ja tõendatud kahju hüvitise summalt 4513,76 eurot alates 19.04.2022.

Perioodil 19.04.2022-31.12.2022 oli 257 päeva ja VÕS § 113 lg 1 nimetatud viivise määraks 8%. Summalt 4513,76 eurot on selle perioodi viivis 254,25 eurot (4513,76 x 8% / 365 x 257).

Perioodil 01.01.2023-01.06.2023 oli 152 päeva ja VÕS § 113 lg 1 nimetatud viivise määraks 10,5%. Summalt 4513,76 eurot on selle perioodi viivis 197,37

eurot (4513,76 x 10,5% / 365 x 152).

Kokku tuleb kostjalt välja mõista viivis 451,62 eurot seisuga 01.06.2023.

TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

Hageja taotlusel tuleb kostjalt välja mõista viivis põhinõude summalt 4513,76 eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 02.06.2023 (s.o. alates kohtuotsusele järgnevast kuupäevast) kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Kõige eelpooltoodu alusel asub kohus kokkuvõtlikult seisukohale, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kostjalt mõistetakse välja põhinõue 4513,76 eurot ja viivis 451,62 eurot seisuga 01.06.2023 ning alates 02.06.2023 arvestatav viivis.

Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine

Hageja palub kostjalt välja mõista riigilõivu summas 700 eurot, esindajakulu summas 3701,35 eurot ja asjatundja arvamuse kulu 2400 eurot (dtl 460). Kostja leiab, et hageja esindajakulu on ülepaisutatud ja vaidleb sellele vastu.

Hageja esindaja tunnitasu määr on 120 eurot, millele lisandub käibemaks. Kostja hageja esindaja tunnitasu määrale vastuväiteid esitanud ei ole ning kohus leiab, et tunnitasu määr 120 eurot, millele lisandub käibemaks ei ületa turu keskmist õigusabiteenuse hinda ning on kooskõlas Riigikohtu praktikaga (vt. Riigikohtu 11.02.2015.a kohtumäärus kohtuasjas nr. 3-2-1-115-14 p. 14 ja Riigikohtu 03.03.2015.a kohtuotsus kohtuasjas nr. 3-3-1-82-14).

Hageja ei ole 28.04.2023 menetlusdokumendis välja toonud talle ostutatud õigusabi sisu ja mahtu, mistõttu kohus ei saa selle alusel hinnata selle põhjendatust ja vajalikkust.

Hageja on 17.06.2022 esitanud menetluskulude nimekirja (dtl 227-229) ja 21.06.2022 arved (dtl 234-235), millest nähtuvalt koosneb õigusabi hagiavalduse koostamise, tõendite komplekteerimise ja kohtusse esitamise eest 5 töötunni ulatuses tunnihinnaga 120 eurot käibemaksuta, seega käibemaksuga summas 720 eurot. Lisaks menetluskulude nimekirjale koostamisele kulus 0,75 töötundi hinnaga 120 eurot käibemaksuta, seega käibemaksuga 108 eurot. Kokku on hagejal 17.06.2022 seisuga kulunud õigusabile 5,75 töötundi hinnaga 120 eurot käibemaksuta, seega kokku käibemaksuga 828 eurot. Lisaks on hageja esitanud 23.04.2023 maksekorralduse (dtl 465), millelt nähtub lepingulisele esindajale makstud õigusabitasu 10.02.2023 kohtuistungi eest 468 eurot. Võttes arvesse 10.02.2023 istungi kestust 1,5 h (dtl 417-424) ja lepingulise esindaja tunnihinda 144 eurot käibemaksuga, saab sellest pidada muude selgituste ja tõendite puudumisel põhjendatuks 216 eurot (1,5h x 144€).

Kohus leiab, et eelmises punktis välja toodud hageja esindaja menetluskulu maht ja suurus kokku 1044 eurot on arvestades antud tsiviilasja asjaolusid põhjendatud ja vastab asja keerukusele. Seega on põhjendatud hageja esindaja ajakulu summas 835,20 eurot (1044 x 80%).

Hageja on taotlenud hagiavalduse esitamisel kohtule esitatud eksperdiarvamuse saamise kulu summas 2400 eurot väljamõistmist (dtl 230). TsMS § 143 p 2 sätestab, et asja läbivaatamise kulud on dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud. Nimetatud dokumenti ei olnud kohtueelselt kostjale esitatud, vaid see esitati esmakordselt kohtumenetluses. Seega kuulub see kulu vastavalt TsMS § 143 p 2 põhimõtteliselt hüvitamisele menetluskulude koosseisus. Kohus leiab, et võttes aga arvesse arvamuse mahtu ja keerukust oleks selle põhjendatud maksumus kuni 1500 eurot. Vastavalt TsMS § 143 p 2 tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista eksperdiarvamuse esitamise kulu summas 1200 (1500 x 80%).

Kostja palub hagejalt välja mõista menetluskulu summas 3110 eurot, s.o esindajakulu summas 2160 eurot, asjatundja I.L.’i ehitustehnilise nõustamise eest tasu summas 900 eurot ja ehitusinsener I. P. võimaliku niiskuskahjustuse likvideerimise maksumuse koostamise eest 240 eurot (dtl 451). Hageja vaidleb kostja esindajakulu suurusele vastu.

Kohus esmalt osundab, et õigusabi kuni 09.05.2022 on kostjale osutatud kohtueelselt ning kohtumenetluse kuludena hüvitamisele ei kuulu.

Kohtumenetluses on kostja lepinguline esindaja osutanud õigusabi 14 tundi hinnaga 80 eurot, seega summas 1120 eurot. Kohus leiab, et kostja esindaja ajakulu on arvestades antud tsiviilasja asjaolusid põhjendatud ja vastab esindaja poolt tehtud menetlustoimingute mahule ning asja keerukusele. Seega on põhjendatud kostja esindajakulu summas 224 eurot (1120 eurot x 20%).

Samuti kuulub rahuldamisele kostja taotlus välja mõista hagejalt asjatundja arvamuse esitamisega seotud kulu summas 190 eurot (750+200 = 950 x 20%) kooskõlas TsMS § 143 p 2.

TsMS § 445 lg 1 kohaselt, kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. TsMS § 463 lg 2 kohaselt kohtumäärusele kohaldatakse vastavalt otsuse kohta sätestatut, kui seadusest või määruse olemusest ei tulene teisiti. Lähtudes eeltoodust tasaarvestab kohus hageja ja kostja vastastikused kohtumäärusega välja mõistetavad menetluskulud ning tasaarvestuse tagajärjel mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu summas 2181,20 eurot (2595,2 - 414).

Kooskõlas TsMS § 177 lg 4 tuleb rahuldada hageja taotlus menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.

/allkirjastatud digitaalselt/ Janek Väli Kohtunik Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu lahendiga

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.