Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Krista Kirspuu, Aleksandr Kondrašov, Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
28.11.2025, Tallinn
Kohtuasja number
2-24-15690
Kohtuasi
Bohman Lookivi OÜ hagi A.C vastu 18 711 euro saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19.05.2025 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
A.C 17.06.2025 apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
18 711 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): Bohman Lookivi OÜ (registrikood 12756814), lepinguline esindaja advokaat Anette Jaani Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): A.C (isikukood XXX)
Menetluse liik
Istungimenetlus, istung 30.10.2025
Harju Maakohtu 19.05.2025 otsus jätta muutmata. A.C apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus kostja kanda. Mõista välja A.C-lt Bohman Lookivi OÜ-u kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks 1 800 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 ls-s 2 ettenähtud määras.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Hagi aluseks olevad asjaolud, nõue 1.16.10.2024 esitas Bohman Lookivi OÜ Harju Maakohtusse hagi A.C vastu 18 711 euro saamiseks, mida ta täpsustas 22.10.2024. 2.Hagi asjaolude kohaselt sõlmisid 24.06.2019 hageja ja OÜ Industry Distribution (uue ärinimega Zogolzoundy Boukzengal OÜ) mitteeluruumide üürilepingu, millega hageja andis OÜ-le Industry Distribution tasuliseks kasutamiseks laopinna. Üürilepingu tähtaeg oli viis aastat. Üürniku kohustus oli tasuda üüri ja kommunaal- ja hooldusteenuste eest, seejuures eelnevaga hilinemisel viivist 0,07% iga viivitatud päeva eest. 3.09.07.2019 sõlmisid hageja ja kostja käenduslepingu, millega kostja võttis OÜ Industry Distribution ees kohustuse vastutada üürilepingust ning selle täiendustest, muudatustest ja lisadest tulenevate kõikide OÜ Industry Distribution kohustuste täitmise eest maksimumsumma 18 711 euro ulatuses solidaarselt teise käendajaga ja OÜ-a Industry Distribution ees. 4.Üürilepingu täiendavale kokkuleppele lisatud üleandmise ja vastuvõtmise aktis loetakse üüripind üürnikule üle antuks alates 17.09.2019. 22.07.2019 sõlmisid üürilepingu pooled täiendava üürilepingu kokkuleppe, millega lepiti kokku üüripinna osalises ümberehituses, s.o laopinna ümberehitamine büroo- ja sotsiaalpinnaks. Alates 20.03.2024 on üürnik üürilepingust tulenevate üüri- ja kõrvalkulude arvete tasumisega viivituses. 02.10.2024 esitas hageja tsiviilasjas nr 2-24-14952 avalduse OÜ Industry Distribution pankroti välja kuulutamiseks. Üürnik ise võlga tasunud ei ole. Hageja esitas 29.08.2024 kostja kui käendaja vastu nõude võla tasumiseks. Käendaja võlga ei tasunud. Üürileping lõppes 17.09.2024. Hageja on väljastanud üürnikule üüri- ja kõrvalkulude arved nr 24056, 24073, 24098, 24130, 24142, 24165, 24176, 24201, 24210, 24233 ja 24250 kogusummas 47 219,48 eurot, mis on tasumata. Üürnik oli kohustatud maksma üürilepingu täiendava kokkuleppe p 2.1 kohaselt alates 17.09.2019 hagejale muudetava üüripinna (üürilepingu täiendava kokkuleppe p-st 1.1 tulenevalt ligikaudu 20.35 m2) eest igakuiselt üüri 7,50 eurot ruutmeetri kohta, millele lisandus käibemaks. Muu üüripinna osas oli üürilepingu p-st 2.1 tulenevalt üürnik kohustatud maksma üüri 4,50 eurot iga üüripinna ruutmeetri (üürilepingu p-st 1.1.1 tulenevalt ligikaudu 1155 m2 - 20.35 m2) eest. Lisaks suurenes nii muudetava üüripinna kui ka ülejäänud üürpinna üür automaatselt 2,5% võrra iga 12-kuulise perioodi möödumisel üürilepingu p 2.5 ja üürilepingu täiendava kokkuleppe p 2.3 kohaselt. Üürnik oli kohustatud tasuma hooldusteenuste eest summas 0,45 eurot iga üüripinna ruutmeetri eest üürilepingu p 2.6 ja üürilepingu täiendava kokkuleppe p 2.4 kohaselt, millele lisandus p-st 2.6 tulenevalt käibemaks ja mis suurenes automaatselt 2,5% võrra iga 12-kuulise perioodi möödumisel alates üürilepingu sõlmimise kuupäevast, s.o 17.09.2019. Lisaks oli üürnik kohustatud maksma üürilepingu p-st 2.7 ja üürilepingu täiendava kokkuleppe p-st 2.4 tulenevalt kõrvalkulude (elektri, vee, kütte ja muude üürniku poolt kasutatavate kommunaalteenuste) eest vastava teenuse suhtes kehtestatud tariifidele ja vastavate mõõdikute näitudele.
2
5.Eeltoodule tuginedes on OÜ Industry Distribution igakuised maksmata arved kujunenud järgmiselt: 2024 veebruari kõrvalkulude (tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest 987,59 eurot; 2024 märtsi üüri, sh haldusteenuse eest 7736,74 eurot; 2024 aprilli üüri, sh haldusteenuse eest 7736,74 eurot ja kõrvalkulude (tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest 814,37 eurot; 2024 mai üüri, sh haldusteenuse eest 7736,74 eurot ja kõrvalkulude (tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest 515,85 eurot; 2024 juuni üüri, sh haldusteenuse eest 7736,74 eurot ja kõrvalkulude (tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest 580,2 eurot; 2024 juuli üüri, sh haldusteenuse eest 7929,38 eurot ja kõrvalkulude (tarbimisteenus, elekter, küttekulu, vesi ja kanalisatsioon) eest 494,83 eurot; 2024 augusti üüri, sh haldusteenuse eest 7929,38 eurot. 6.Üürnik on osaliselt maksnud arve nr 24056, mis on esitatud märtsi üüri, sh haldusteenuse eest summas 7736,74 eurot. Üürnik on jätnud arve nr 24056 alusel maksmata 4757,66 eurot. Kokku on seega üürniku võlgnevus 47 219,48 eurot, mille tasumise eest kostja vastutab käenduslepingu p-st 1.1 tulenevalt maksimumsummas 18 711 eurot. Üürimaksete puhul, mis on tehtud peale 20.03.2024, on tegemist varasemate võlgnevuste tasumisega, mida ka hagiavalduse nõude suurusel arvestati. Kostja vastuväited 7.Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Hageja käitumine on vastuolus hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetega. Kostja teavitas üürniku juhatuse liikmena 21.09.2023 ja 22.10.2023 hageja esindajat soovist vähendada üüritavat laopinda poole võrra või üürileping poolte kokkuleppel lõpetada, kuivõrd seoses Covid-kriisist tulenenud turuolukorra muutumisega oli üürnikul langenud ära senine vajadus senises mahus üüripinna järele. Teated olid ühtaegu käsitletavad VÕS § 102 sätestatud võlgniku teatamiskohustuse täitmisena seoses üürileandja ees selleks ajaks tekkinud makseraskustest. 8.Üürilepingu punkti 8.1.4.5 kohaselt oli hagejal kui üürileandjal võimalik üürileping ka ühepoolselt ennetähtaegselt üles öelda, mh juhul, kui üürniku võlgnevus üürileandja ees ületas kahe kuu üürisumma. Hoolimata sellest ei lõpetanud üürileandja üürilepingut ei kokkuleppel ega ka ühepoolselt ennetähtaegselt. Kostja on seisukohal, et sellega rikkus üürileandja VÕS § 6 lõikes 1 sätestatud heas usus käitumise kohustust ja kuritarvitas oma õigusi. Maakohtu otsus 9.Maakohus rahuldas hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 18 711 eurot, menetluskulud jättis kostja kanda.
3
12.Üürnik viitas makseraskustele 2023 aasta septembris ja oktoobris. Peale teavituste saatmist tasus üürnik korrektselt arveid veel 6 kuu jooksul. Üürnik oli ka enne 2024. märtsist üürivõlgnevuse tekkimist hagejale võlgu, kuid peale meeldetuletusi tasus võlgnevusi (dtl 171180). Üürnik tasus osaliselt varasemaid kohustusi veel kuni 04.07.2024 kokku 34 456,53 euro ulatuses (dtl 165). Seega pole võimalik kindlaks teha, kas tegemist oli üürniku makseraskustega või soovimatusega edaspidi üüripinnal tegutseda. 13.Hagejal oli viieks aastaks sõlmitud üürilepingu puhul õigustatud ootus viidatud perioodil üüritulu saamiseks. Üürniku üüri tasumise (rahalise) kohustuse täitmata jätmine ei ole vabandatav rikkumine. Osundatust tulenevalt võlgneb üürnik hagejale 47 219,48 eurot, millele lisanduvad muud kõrvalnõuded ja viivis üürilepingu p-s 2.10 sätestatud määras. Seega tuleb kostjalt kui käendajalt hageja kasuks välja mõista käendaja vastutuse maksimumsumma 18 711 eurot. Menetluskulud jäävad kostja kanda. Apellatsioonkaebus 14.Apellatsioonkaebuses palus kostja maakohtu otsuse tühistada. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole maakohus andnud hinnangut kostja väitele, et lepingu muutmata jätmine, kuigi kostja soovis üüripinna vähendamist, oli hea usu põhimõtte vastane. Apellant ei nõustu ka sellega, et hageja ei käitunud hea usu põhimõtte vastaselt jättes üürilepingu poolte kokkuleppel lõpetamata. Vastus apellatsioonkaebusele 15.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht 16.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata, apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega TsMS § 654 lg 6 järgi neid pikemalt kordamata. Vastuseks apellatsioonkaebusele toob ringkonnakohus esile järgmise. 17.Asja materjalidest nähtub: -24.06.2019 ja 22.07.2019 sõlmisid hageja ja OÜ Industry Distribution (uue ärinimega Zogolzoundy Boukzengal OÜ, edaspidi ka üürnik) viieks aastaks mitteeluruumide üürilepingu ja täiendava kokkuleppe, millega hageja andis OÜ-le Industry Distribution tasuliseks kasutamiseks laopinna (dtl 6-31); -09.07.2019 sõlmisid hageja ja kostja käenduslepingu, millega kostja võttis OÜ Industry Distribution ees kohustuse vastutada üürilepingust ning selle täiendustest, muudatustest ja lisadest tulenevate kõikide OÜ Industry Distribution kohustuste täitmise eest maksimumsumma 18 711 euro ulatuses solidaarselt teise käendaja ja OÜ-ga Industry Distribution (dtl 32-39); -Üürnik pöördus 21.09.2023 hageja poole sooviga vähendada laopinda poole võrra ja 22.10.2023 palus kostja hagejal kaaluda üürilepingu lõpetamist (dtl 163-164); -Hageja üürilepingut üles ei öelnud, pooled kokkulepet üürilepingu muutmiseks ei saavutanud; -Hageja on väljastanud üürnikule üüri- ja kõrvalkulude arved nr 24056, 24073, 24098, 24130, 24142, 24165, 24176, 24201, 24210, 24233 ja 24250 kogusummas 47 219,48 eurot, mida üürnik ei ole tasunud st. üürnik oli üüriarvete tasumisega viivituses alates 20.03.2024 (dtl 49);
4
-Hageja pöördus kostja kui käendaja poole üürniku kohustuse täitmiseks, kuid kostja kohustust ei täitnud (dtl 41-48; dtl 171-179); -Zogolzoundy Boukzengal OÜ (endine OÜ Industry Distribution) pankrot kuulutati välja 05.12.2024 (dtl 196). 18.Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et maakohus tuvastas ebaõigesti hageja õiguspärase käitumise, kuigi hageja jättis üürilepingu poolte kokkuleppel ennetähtaegselt lõpetamata. Ringkonnakohtu arvates leidis maakohus põhjendatult, et hageja käitumisele etteheiteid, sh olukorras, kus poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping ning kostja ei tõendanud majanduslike raskuste olemasolu, teha ei saa.
/allkirjastatud digitaalselt/
5
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.