13. jaanuar 2023.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn
Tsiviilasja number
2-19-15310
Tsiviilasi
AS-i Morrison Invest hagi Stylish Events OÜ ja I. R. vastu raha tasumise nõudes
Tsiviilasja hind
24 725,19 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja
AS Morrison Invest (registrikood 10378065, aadress Tulbi tn 6, 10612 Tallinn) Lepinguline esindaja R. S.
Kostjad
Stylish Events OÜ (registrikood 14119288, aadress Ahtme mnt 73-11, 31021 Kohtla-Järve) Seaduslik esindaja juhatuse liige I. R. I. R. (isikukood XXX, aadress XXX)
Viimase kohtuistungi aeg või viide asja lahendamisele kirjalikus menetluses
Istung 09.06.2022.a
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagiavaldus osaliselt.
2.Välja mõista solidaarselt Stylish Events OÜ-lt (registrikood 14119288) ja I. R.lt (R., isikukood XXX) AS-i Morrison Invest (registrikood 10378065) kasuks 6466 (kuus tuhat nelisada kuuskümmend kuus) eurot ja 99 (üheksakümmend üheksa) senti.
3.Jätta rahuldamata AS-i Morrison Invest (registrikood 10378065) hagiavaldus Stylish Events OÜ (registrikood 14119288) ja I. R. (isikukood XXX) vastu leppetrahvi 2380 eurot, viivise 330,04 eurot, viivise 840,16 eurot ja üüri ja kõrvalkulude 1190 eurot tasumise nõuetes.
4.Jätta rahuldamata AS-i Morrison Invest (registrikood 10378065) hagiavaldus Stylish Events OÜ (registrikood 14119288) vastu kahjuhüvitise 13 518 eurot tasumise nõudes ja alternatiivses kahjuhüvitise 17 068,20 eurot tasumise nõudes. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
5.Jätta menetluskuludest solidaarselt Stylish Events OÜ (registrikood 14119288) ja I. R. (isikukood XXX) kanda 26,16% (kakskümmend kuus koma kuusteist protsenti).
6.Jätta menetluskuludest AS-i Morrison Invest (registrikood 10378065) kanda 73,84% (seitsekümmend kolm koma kaheksakümmend neli protsenti). 1 (17)
7.Rahuldada osaliselt AS-i Morrison Invest (registrikood 10378065), Stylish Events OÜ (registrikood 14119288) ja I. R. (isikukood XXX) menetluskulude kindlaksmääramise avaldused.
8.Kindlaks määrata menetluskulude jaotuse järgne AS-i Morrison Invest (registrikood 10378065) menetluskulude suurus 667,08 eurot.
9.Jätta kindlaks määramata ja Stylish Events OÜ-lt (registrikood 14119288) ja I. R.lt (R., isikukood XXX) AS-i Morrison Invest (registrikood 10378065) kasuks välja mõistmata menetluskulud 1982,92 eurot.
10.Kindlaks määrata menetluskulude jaotuse järgne Stylish Events OÜ (registrikood 14119288) ja I. R. (isikukood XXX) menetluskulude suurus 369,20 eurot.
11.Jätta kindlaks määramata ja AS-ilt Morrison Invest (registrikood 10378065) Stylish Events OÜ (registrikood 14119288) ja I. R. (isikukood XXX) kasuks välja mõistmata menetluskulud 1982,92 eurot.
12.Tasaarvestada AS-i Morrison Invest (registrikood 10378065) menetluskulude 667,08 eurot hüvitamise nõue ning Stylish Events OÜ (registrikood 14119288) ja I. R. (isikukood XXX) menetluskulude 369,20 eurot hüvitamise nõue.
13.Välja mõista solidaarselt Stylish Events OÜ-lt (registrikood 14119288) ja I. R.lt (R., isikukood XXX) AS-i Morrison Invest (registrikood 10378065) kasuks) kasuks menetluskulud 297 (kakssada üheksakümmend seitse) eurot ja 88 (kaheksakümmend kaheksa) senti. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 187 lg 6 kohaselt peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. I.
Kohtuotsuse kirjeldav osa
1.AS Morrison Invest (hageja) esitas 02.10.2019 Harju Maakohtule hagi Stylish Events OÜ ja I. R. (kostjad) vastu raha tasumise nõudes (dtl 1-69). Kohus võttis hagi 04.10.2019 menetlusse (dtl 71-74). Kohus rahuldas 10.01.2020 tagaseljaotsusega hagi ja mõistis kostja Stylish Events OÜ-lt hageja kasuks välja 17 585,19 eurot ja kostja I. R.lt hageja kasuks välja 7140 eurot. Kohus jättis menetluskulud solidaarselt kostjate kanda (dtl 87-89). Kostjad esitasid 10.03.2020 tagaseljaotsuse peale kaja koos vastusega hagile, milles ühtlasi taotlesid tagastada kaja eest makstud kautsjon (dtl 99103). Kohus keeldus 18.03.2020 määrusega kaja menetlusse võtmisest (dtl 144-147). Kohus rahuldas 25.03.2020 määrusega kostjate määruskaebuse tagamise avalduse ja peatas täitemenetluse täiteasjas nr 026/2020/321 kuni määruskaebust lahendava kohtumääruse jõustumiseni (dtl 183-185). Kohus rahuldas 26.03.2020 määrusega kostjate määruskaebuse tagamise avalduse ja peatas täitemenetluse täiteasjas nr 026/2020/320 kuni määruskaebust lahendava kohtumääruse jõustumiseni (dtl 200-202). Tallinna Ringkonnakohus tühistas 15.07.2020 määrusega maakohtu 18.03.2020 määruse kaja menetlusse võtmisest keeldumise kohta ja saatis asja kaja menetlusse võtmise otsustamiseks maakohtule. Kohus rahuldas 12.11.2020 määrusega 10.03.2020 esitatud kaja 10.01.2020 tagaseljaotsuse peale ning taastas menetluse vastavalt kaja ulatusele olukorras, millises see oli enne 2 (17)
tagaseljaotsuse põhjustanud toimingu tegemata jätmist. Kohus rahuldas kostjate avalduse kautsjoni tagastamiseks ja tagastas kostjatele kajalt tasutud kautsjoni 600 eurot (dtl 253-255). Kostjad esitasid 01.02.2021 seisukoha menetlusdokumendi (dtl 305-309). Hageja esitas 17.03.2022 seisukoha menetlusdokumendi koos alternatiivse nõudega (dtl 375-378). Kostja I. R. esitas 23.03.2022 kohtule menetlusdokumendi (dtl 409). Kohtuasjas toimus 24.03.2022 istung (dtl 416-420). Hageja esitas 18.04.2022 seisukoha menetlusdokumendi (dlt 427-430). Kostja I. R. esitas 07.06.2022 kohtule menetlusdokumendid (dtl 449-466). Kohtuasjas toimus 09.06.2022 istung (dtl 471). Kohus teavitas 30.12.2022 pooli, et määrab uue otsuse teatavakstegemise aja 13.01.2023.
2.Hageja põhjendab hagiavaldust järgmiste asjaoludega. Hageja sõlmis Tallinnas Narva mnt X hoones nr 1 I korrusel asuvate äriruumide (119 m2) kasutada andmiseks kostja Stylish Events OÜ-ga (edaspidi kostja Stylish Events OÜ või üürnik) 13.11.2018 äriruumide üürilepingu perioodiks 15.11.2018 kuni 14.11.2019. Kostja Stylish Events OÜ võttis 15.11.2018 üleandmise-vastuvõtmise aktiga ruumid vastu. Üürniku klient lõhkus 13.04.2019 aknaklaasi. Üürnik viivitas uue klaasi paigaldamisega vaatamata üürileandja 16.04.2019 kirjale ega võimaldanud seda teha ka üürileandjal, kes tõi selle uuesti esile 22.04.2019 kirjas. Kirjast avaldub üürisuhte pidev erinev rikkumine üürniku poolt, kusjuures seoses teravnenud olukorraga tõstatas üürnik pahauskselt tõendamata väite üürileandja poolsete kohustuste mittetäitmisest, hoidudes samas täitmast võimalike puuduste kõrvaldamiseks vajalikku koostöökohustust. 25.04.2019 lõhuti üürniku oskamatute töömeeste poolt aknapiit, mille kohta üürileandja saatis järjekordse 30.04.2019 kirja. Üürnik korraldas hiljem uue aknaklaasi paigaldamise, kuid see ei olnud karastatud, nagu lõhutud klaas. Hageja oli sellele juba varem tähelepanu juhtinud, sh 16.04.2019 kirjas. Hageja esitas 15.05.2019 eelmärgitud asjaoludel üürnikule pretensiooni koos leppetrahvi nõudega. 24.05.2019 toimus ruumide ülevaatus, mis sai võimalikuks seoses elektrikatkestusega. Ülevaatusel selgus ruumide elektrisüsteemi omavoliline ümberehitamine üürniku poolt, mille pärast elektrikatkestus tekkis, ja mis on kirjeldatud ülevaatuse aktis. Hageja selgitas 24.05.2019 saadetud kirjas üürnikule, et tema tõttu on takistatud elektrisüsteemi parandamine, ja teavitas leppetrahvinõudest. Kostja Stylish Events OÜ nõudis 25.05.2019 vastuses hagejalt juurdepääsu maja tehnosüsteemidele. Kostja Stylish Events OÜ avaldas kostja I. R.le kuuluva Instagrami konto kaudu 23.05.2019 andmeid hageja ja tema esindaja kohta seoses üürisuhtes tekkinud eelpool esitatud lahkhelidega. Hageja esitas 25.05.2019 üürnikule pretensiooni ja teatas 27.05.2019 leppetrahvinõude esitamisest, kui sai sellest teada. Hageja esitas 04.06.2019 seoses tasumata leppetrahvidega hagihoiatuse. Hageja teatas 01.07.2019 kostja Stylish Events OÜ-le lisaabinõudest seoses võlgnevuse suurenemisega ja ruumide ülevaatuse teostamisest kas üürniku osavõtul või selleta. 09.07.2019 ruumide ülevaatuse aktis fikseeriti kahjustused. Kostja Stylish Events OÜ esitas 12.07.2019 kirjaga üürilepingu ülesütlemise avalduse lepingu lõpetamiseks tagasiulatuvalt
1.juulist. Põhjusena esitati poolte vahel lepingulise vaidluse tekkimise, väideti üürniku võlgnevuse üle vaidluse puudumist. Avalduses esitati hulk väärväiteid (sooja vee ja elektri puudumine, ebapiisav temperatuur), mis keset suve toodi lepingu ülesütlemise põhjenduseks. Eeltoodud asjaoludel on ilmselt tegu lepingupoolte hea usu põhimõtte rikkumisega. Kostja Stylish Events OÜ lubas esitada oma majandustegevuse kahjustamise eest hageja vastu kirjaliku varalise kahju nõude, mida ei ole seni esitatud. Kostja Stylish Events OÜ lubas eraldi kirjaliku nõudena esitada üürniku alternatiivse nõude üüri hinna alandamiseks, mida ei ole esitatud. Kostja Stylish Events OÜ jättis sisuliselt vastamata hageja pretensioonidele. Hageja esitas 29.08.2019 kirjaga nr 19/105 kostja Stylish Events OÜ-le pretensiooni võlgnevuse 9754,56 eurot tasumiseks ja teatas garantiisumma tasaarvestamisest ja kahjunõudest summas 11 265 eurot üüritud ruumide kahjustamise eest ning andis nõuete tasumiseks tähtpäeva 05.09.2017. Äriruumide üürileping lõpeb vastavalt lepingu punktile 7.6.2 kostja Stylish Events OÜ 12.07.2019 avalduse alusel 09.11.2019 põhjusel, et puudus alus selle varasemaks lõppemiseks. Kostja I. R. käendab üürilepingu punkti 5.18 järgi isiklikult kostja Stylish Events OÜ lepingulisi kohustusi summas 7140 eurot. Kostja Stylish Events OÜ on jätnud lepingulised kohustused täitmata, mistõttu esitab hageja käendatud summa ulatuses hagi kostja I. R. vastu ja ülejäänud osas kostja Stylish Events OÜ vastu. Hageja taotleb, et kohus mõistaks hageja kasuks kostja I. R.lt välja üüritud äriruumide lepingulised maksed summas 7140 eurot, kostja Stylish Events OÜ-lt üüritud äriruumide lepingulised maksed summas 17 585,19 eurot ning kostjatelt solidaarselt hageja menetluskulud. Kostja Stylish Events OÜ tasutud lepingulise garantiisumma 2380 eurot on hageja 3 (17)
tasaarvestanud nõudega ja vastavalt üürilepingu punktidele 3.2 ja 5.13 eelkõige esitatud arvete viivistega. Hageja esitas lisaks lepinguliste tasude nõuetele 29.08.2019 kirjaga kostja Stylish Events OÜ-le lepingulise kahju hüvitamise nõude. 09.07.2019 ruumide ülevaatuse aktis fikseeritud kahjustuste maksumuse 11 265 eurot määramisel on kasutatud OÜ X 29.08.2019 hinnapakkumist. Hageja on koostanud nõude kohta 29.08.2019 makseteatise nr 29082019 summas 13 518 eurot (sh käibemaks). Hageja edasta teatise koos hagiavaldusega. Kostja Stylish Events OÜ ei ole hüvitise arvestusele esitanud vastuväiteid. Hageja rahaline nõue kokku on 24 725,19 eurot. Kostja Stylish Events OÜ ja tema esindajana kostja I. R. on sõlminud 13.11.2018 äriruumide üürilepingu ning jätnud tasumata hagiavalduses esitatud põhjendatud üüri ja kommunaalteenuste nõuded 2019 maist kuni septembrini, leppetrahvinõuded ja kahju hüvitamise nõude. Arvetes on lahti kirjutatud, mida üüri ja kommunaalteenuste arved vastavalt üürilepingule sisaldavad. Hagi terviknõude koosseisu kuuluvad üür, kommunaalteenused, viivised, leppetrahvid, valehäire ja lepingu punkti 4.2.8 rikkumisega tekitatud kahju hüvitamine, kusjuures kostja I. R. on seda isiklikult käendanud. Hagejal on nõue esmajärjekorras kostja I. R. vastu käenduse ulatuses 7140 eurot ja ülejäänud 17 585,19 euro osas nõue kostja Stylish Events OÜ vastu. Kostja I. R. alaline elukoht ei ole Soomes. Asjaolu, et hagejal on rohkesti üüripinda, mida ta välja üürib ning lahendab tekkinud vaidlused kohtus, samuti nende vaidluste nimekirja väljavõte, ei puutu antud vaidluse lahendamisse. Kostjate väidetud üürileandja pahatahtlik tegevus alates jaanuarist 2019 on üldsõnaline ja tõendamata. Kostjatele peab olema teada, et hageja leppetrahvinõuded on olnud põhjendatud. Kostjatel ei ole alust väita kütte- ja elektrikatkestuste korraldamist hageja poolt. Üürnik ei ole selliseid pretensioone enne üürilepingu ülesütlemise avaldust üürileandjale esitanud. Kostjatel on kohustus tasuda üüri ja kommunaalmakseid pärast kostja Stylish Events OÜ poolt üürilepingu ülesütlemise avalduse esitamist, sest kostjal Stylish Events OÜ puudus lepingu ülesütlemiseks õiguslik alus. Hageja ei olnud kohustatud 09.07.2019 ruumide ülevaatusel ruume ja võtmeid vastu võtma. Kostjatele oli teada, et hageja ei nõustunud 12.07.2019 ülesütlemise avaldusega. Kostjad ei saa garantiisummat hagis esitatud nõuetega tasaarvestada, sest garantiisumma on vastavalt seadusele ja üürilepingule tasaarvestatud varasemate viivistega, mille suhtes ei ole hagiga nõuet esitatud. Kostja OÜ Stylish Events tekitas muinsuskaitsealusele ehitisele (autentne apteegihoone) kehtestatud nõudeid eirates ning remontööde ja nende teostaja kooskõlastuse tingimust rikkudes hagejale kahju vajaduse tõttu ruumid nõuetekohaselt taastada. Kostjad esitasid 08.10.2020 Europrojekt Invest OÜ hinnapakkumise summas 1035,20 eurot. Pakkumise tegija ei ole ilmselt ruumides viibinud ja kursis hoone sisekujunduse nõuetega. Tööks on märgitud sisuliselt vaid seinte värvimine. Hageja esitas 15.05.2019 leppetrahvinõue põhjusel, et üürniku kliendi poolt lõhutud ja üürniku poolt asendatud akna klaas ei olnud vastav ja oskamatul parandamisel lõhuti aknapiit. Üürnikule anti 30.04.2019 kirjaga enne leppetrahvinõude esitamist võimalus rikkumine kõrvaldada. Üürnik ehitas omavoliliselt ümber Narva mnt x hoone elektrisüsteemi ja põhjustas sellega elektrikatkestuse. Rikkumine selgus 24.05.2019 ülevaatusel ja hageja esitas selle kohta üürnikule 24.05.2019 pretensiooni, milles teatas leppetrahvinõude esitamisest. Hageja ei tea, et oleks saanud üürniku 15.05.2019 kirja. Kostjate esitatud fotod, millelt nähtub ruumide temperatuur, on kunstlikult loodud tõendid ega tõenda kütte ebapiisavust, sest näitu saab kunstlikult alandada ja esitada seda kui ruumide temperatuuri näitu. Hagejal oli lepingu punkti 3.4 järgi normaaltemperatuuri kohustus kell 8-22. Kütteperioodil tehtud fotod temperatuuri kohta ei saanud olla aluseks 01.07.2019 üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel. Üürnikul oli olemas soe vesi üürniku käsitletaval perioodil. Üürnik sai korrapäraselt kõiki lepingulisi teenuseid. Lepinguline viivisemäär 0,5% võlgnevusest päevas on õiguspärane. Üürileping ei olnud tüüptingimustel sõlmitud leping. Lepinguprojekt oli läbiräägitav, kuid üürnik ei esitanud muudatusettepanekuid. Üürnik ei saanud lepingut üles öelda ilma puuduste kõrvaldamiseks mõistlikku tähtaega andmata. Üürnik ei esitanud hagejale varem pretensioone või esitas alusetuid pretensioone. Hageja taotleb kohtult alternatiivselt, kui hageja mõni nõue jääb rahuldamata, aga kohus rahuldab ruumide kahjustamise eest esitatud kahjuhüvitise nõude, kohus mõistaks rahuldamata nõuete ulatuses välja täiendava hüvitise ruumide kahjustamise eest. Hageja vee- ja elektrikulu nõue hõlmab 2019.a mai, juuni, juuli ja augusti vee- ja elektrikulu, kusjuures maikuu kulud on osaliselt tasutud. Arvestite näidud kirjutati üles üürilepingu sõlmimisel ja need kuulusid esitamisele üürniku poolt iga kalendrikuu lõpu seisuga. Hageja on toonud esile konkreetsed üürniku poolsed üüri ja kommunaalkulude tasumise kohustuse rikkumised, ruumide kahjustamisel üürniku leppetrahvi 4 (17)
tasumise kohustuse rikkumise, mis hõlmab omavolilise remontimise ja ümberehituse keelu rikkumise. Ühel juhul lõhuti ja taastati oskamatult aknaklaas ning teisel juhul muudeti elektrisüsteemi. Üürilepingu rikkumised, sh omavoliline remontimise ja ümberehituse keelu rikkumine, millega üürnik põhjustas ruumide üle värvimisega üürileandjale materiaalse kahju põhjusel, et muinsuskaitse aluse hoone ruumide kujunduse suhtes kehtivad kindlad nõuded. Neid nõudeid mitte järgides on üürnik tekitanud vajaduse taastada ruumide ettenähtud värvilahendus, mis on üürileandja reaalseks kahjuks, olenemata kas ta on füüsilise kahju kõrvaldamiseks vajalikud kulutused kandnud või mitte. Kahju on senini likvideerimata. Käsitletud kahju puhul on tegu vähemalt üürniku poolse raske hooletusega, aga võimalik on ka tahtlus, sest üürnik soovis ilmselt ruume muuta oma maitse järgi. Vastasel juhul oleks teostatud sama värvilahendus, mis oli ruumide üürile võtmisel. Niisamuti on üürniku poolt tahtlik üürileandja lepinguliste nõuete mittetäitmine, kuivõrd üürnik peab olema teadlik nii nõuetest kui ka oma kohustustest. Seoses mõlema lepingupoole tegutsemisega majandus- või kutsetegevuses ja tegu on tahtliku rikkumisega kuulub kohaldamisele VÕS 105 ja § 106. Hagi rahuldamisel soovib hageja, et esmajärjekorras rahuldataks üüri ja kommunaalteenuste nõuded, teises järjekorras leppetrahvide nõuded, kolmandas järjekorras viiviste nõuded ning neljandana kahju hüvitamise nõue.
3.Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta hageja hagi kostja vastu läbi vaatamata või menetlusse võtmata või rahuldamata. Hageja nõue kostjate vastu koosneb põhinõudest 11 207,19 eurot ja lepingulise kahju hüvitamise nõudest 13 518 eurot. Kostja vaidleb hagi menetlusse võtmisele vastu. Hagist ei ole võimalik aru saada, mis on hagi ese ja alus. Hagejale jääb arusaamatuks, mida ja mille alusel temalt nõutakse. Maksekohustuse tekkimise aluseid peab esile tooma ja tõendama hageja. Hageja arved iseenesest maksekohustusi ei tekita. Nõude aluseks peab olema seadusest või lepingust tulenev ja sissenõutavaks muutunud nõue. Hageja nõuab teatud rahasummade tasumist. Ei ole võimalik aru saada, millest nõuded koosnevad ja millest tulenevad ning millega tõendatakse. Kui nõutakse üüri ja kõrvalkulusid, siis ei ole aru saada, milliste summade ulatuses, milliste teenuste ja milliste kuude eest. Selge ei ole, kas kostjate vastu esitatakse üks ja sama nõue või kaks erinevat nõuet. Ei ole teada, millest koosneb iga kostja vastu esitatud nõue. Kostja I. R. on füüsiline isik, kelle alaline elukoht on Soomes ja ta ei ela Eestis. Hagis märgitud aadress xxx on kostja Stylish Events OÜ juriidiline aadress. Tegemist on tühja ja elamiskõlbmatu korteriga. Kostja I. R. vastu tuleb hagi esitada Soomes, asi Eesti kohtule ei allu. Eesti Vabariigi ja Soome Vabariigi vahel kehtib kohtualluvuse kohaldamisel Euroopa Liidu Nõukogu määrus (EÜ) nr 1215/2012 kohtualluvuse ja kohtuotsuste tunnustamise ja täitmise kohta tsiviil- ja kaubandusasjades (Brüsseli I bis määrus). Seega kostja I. R. vastu esitatud hagi tuleb jätta menetlusse võtmata või läbi vaatamata. Hagejal on väga halb ärimaine. Pidevalt vaidleb hageja oma üürnikega. Suurem osa vaidlusi on hageja enda poolt kunstlikult tekitatud, sest hageja tegeleb tahtlikult alusetute nõuete üürnikele esitamisega ja kütte/elektrivarustuses katkestuste tekitamisega. Kõike seda on hageja teinud ka kostjate suhtes. Hageja pahatahtlik tegevus algas jaanuaris 2019.a koheselt pärast seda, kui kostja I. R. keeldus hageja juhatuse liikme poolt pakutud isiklikust lähedasest suhtest. Hageja hakkas kostja ruumides kütte- ja elektrikatkestusi korraldama ning alusetuid leppetrahvinõudeid esitama. Elektri- ja küttesüsteemid asuvad Narva mnt 50 hoones hageja valduses olevates ruumides. Alates jaanuarist 2019 tegeles hageja pidevalt kostja ruumides kütte ja elektri välja lülitamisega, tekitades sellega olulist kahju, sest kütmata ja elektrivarustuseta ruumides ei saanud kostja kliente teenindada (klientidel oli külm, turvakaamerad, kassa ja makseterminal ning kõik muud elektriseadmed ei töötanud). Kostjad vaidlevad kõikidele hageja nõude aluseks olevatele väidetele vastu. Kõik nõude aluseks olevad väited on tõendamata. Hageja on lepingut oluliselt rikkunud. Hagejal ei ole õigust leppetrahvi nõuda. Kostjad ei ole lepingulisi kohustusi rikkunud ega hagejale kahju tekitanud. Väidetava kahju suurus on tõendamata. Kostja poolt tasutud tagatisega on kõik hageja nõuded kaetud. Kostja teatab tagatisraha tagastamise nõude hageja nõuetega tasaarvestamisest. Hageja nõuab leppetrahvi väidetava rikkumise eest, mida ei ole olnud. Kostjad vaidlevad nõudele täielikult vastu. Hageja nõuab üüriruumi väidetava kahjustamise eest 11 265 eurot. Kostjad ei ole kahju tekitanud ning kahju tekitamine ja suurus on tõendamata. Hageja andis ruumid järgmisele üürnikule üürile ruumides midagi muutmata ja parandustöid teostamata. Seega kahju ei ole tekkinud. Hageja nõuab üüri ja kommunaalteenuste (sh kütte ja elektri) eest tasumist, kuid ei ole neid teenuseid lepinguga ettenähtud korras ja mahus 5 (17)
osutanud. Kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles 01.07.2019 seoses pideva rikkumisega hageja poolt (kütte ja elektrivarustuse tagamata jätmine ning alusetute pretensioonide pidev esitamine). Alates 01.07.2019 ei või hageja üüri ega kommunaalmakseid nõuda. Hageja keeldus 09.07.2019 toimunud ruumide ülevaatamisel hageja põhjendamatult ja alusetult ruumide ja võtmete vastuvõtmisest. Hageja ei ole nõuetekohaselt reageerinud kostja esindaja poolt 12.07.2019 esitatud ülesütlemisavaldusele. Lepingu sõlmimisel tasus kostja tagatise summas 2380 eurot. Kostja teatab selle rahasumma tagastamise nõude tasaarvestamisest hagi aluseks olevate nõuetega. Leppetrahv seinte värvimise eest on alusetu. Poolte lahkarvamused algasid seinte värvimise eest hageja poolt alusetu leppetrahvinõude esitamisest. Ruumide siseviimistlus oli üürilepingu sõlmimisel kulunud, remontivajavas seisundis. Kostja kavatses kasutada ruume luksusliku ööklubina (mille kliendiks sai ka hageja juhatuse liige), mistõttu oli pooltele algusest peale selge, et kostja teostab ruumides viimistluse värskendamise ja dekoreerimise töid. Hageja esindaja andis nõusoleku tööde teostamiseks, käis töid vaatamas ja jäi rahule. Pärast kostja juhatuse liikmega isikliku vaidluse tekkimist hakkas alusetuid leppetrahvi nõudeid esitama. Leppetrahvinõue on alusetu, sest kostja ei ole üürilepingu punktis 4.2.8 märgitud töid teostanud. Seinte värvimine ei ole ehitus ega remont (ei ole ümberehitus, parendus, aukude puurimine). Isegi kui kostja teostatud seinte värvimine oleks vastanud lepingu p 4.2.8 kirjeldusele, siis arvestades värvimisele eelnenud seisundit ei oleks tegemist olnud olulise rikkumisega, mis annaks hagejale õiguse nõuda leppetrahvi ühe kuu üüri ulatuses. Hageja võib eelnenud olukorra taastamist nõuda. Üürilepingu p 5.5 kohaselt: „üürilepingu p 4.2.8. rikkumisel või mistahes viisil ruumide kahjustamise korral on üürnik kohustatud tasuma leppetrahvi ühe kuu üüri summa ulatuses. Lisaks leppetrahvile tuleb üürnikul kompenseerida üürileandjale tekitatud kahjude parandamine.“ Tegemist on ebamõistlikult kahjustava ja seetõttu võlaõigusseaduse § 42 lg 1 järgi tühise tüüptingimusega. Tegemist on just tüüptingimusega ning selle osas ei saa olla vaidlust, sest üürileping on hageja poolt ettevalmistatud ja pidevalt kasutatav standardne dokument. Selle tingimusi (v.a üüri suurus ja lepingu tähtaeg) ei ole kostjaga eraldi arutatud. Leppetrahvinõue akna remondi eest on alusetu, põhjendamata ja tõendamata. Aken oli nõuetekohaselt parandatud. Hagejal ei olnud õigust leppetrahvi nõuda. Nõue on asjaolusid arvestades ebamõistlikult suur. Lepingupunkt, mille alusel leppetrahvi nõutakse on tühine, kui ebamõistlikult kahjustav tüüptingimus. Hageja nõuab kostjalt seinte ja lae värvimise vajaduse põhjustamisega tekitatud kahju hüvitamist. Seinte värvimine oli kostja tegevuse jaoks vajalik ja hageja oli sellest algusest peale teadlik ning oli värvimisega nõus. Seinad vajasid värvimist, sest eelnev värvkate oli vana ja kulunud. Üüriruumid olid viimati remonditud aastal 2002. Üürilepingu sõlmimise ajaks oli kogu siseviimistlus väga kulunud ja vajas taastamist. Hageja andis kostja värvitud seintega ruumid muutmata seisundis kolmandale isikule üürile, kes korraldas ruumides ööklubi IBIZA. Kolmanda isiku kasutusse ruumide andmisega kiitis hageja kostja värvimistöid heaks ja kaotas õiguse nõuda värvimisele eelnenud olukorra taastamist. Kolmanda isiku kasutuses on seinad amortiseerunud, nende seisund on muutunud. Kostjalt ei või nõuda kolmanda isiku poolt kasutatud seinte taastamist. Hageja esitatud ja hagi aluseks oleva hinnapakkumise summa on ülepaisutatud. Europroject Invest OÜ hinnapakkumine seinte pindalaga 116 m2 ümbervärvimisele (sh tööd ja materjalid) on 1035,20 eurot, millele lisandub. Värvimise hinnale summas 1035,20 eurot amortisatsiooni 50% kohaldamisel osutub, et vaidlusaluste seinte värvimise turuväärtus ei ületa 517,60 eurot. Hageja ei või seda kostjatelt nõuda ka seetõttu, et lepingu p 5.5 on tühine ja kostja ei ole lepingu p 4.2.8 rikkunud. Kostjad vaidlevad viivisenõudele täielikult vastu. Lepinguga ettenähtud viivisemäär 0,5% päevas, see on 180% aastas, on ebamõislikult suur ja kahjustav ning tüüptingimusena tühine. Viivisenõue on alusetu sest hageja nõuab viivist alusetute ja sissenõutavaks mittemuutunud nõuete (nt leppetrahv) eest. Lepingu p 5.2 sätestab „maksekohustusega viivitamise korral kohustub selles süüdi olev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5%...“ Viivisenõude eeldusena peab kostjate süü tõendatud olema. Hageja ei ole süüd põhjendanud ega tõendanud. Kostjad ei ole viivituses süüdi, sest hageja on esitanud alusetuid nõudeid ning on rikkunud pidevalt lepingut. Kui kostjad oleksid tasumisega viivituses olnud, siis hageja pidi neid põhinõudeid tagatise arvel rahuldama ja esitama tagatise täiendamise nõude. Tagatisega on kaetud kõik seaduslikud ja esimestena sissenõutavaks muutunud nõuded. Nõuete pealt viivise arvutamine on alusetu. Lepingu kehtivuse ajal esitas hageja tühise lepingupunkti alusel alusetu leppetrahvinõuded, mille täitmata jätmise eest hakkas üüriruumide kasutamist ja äritegevuse teostamist takistama ja muuhulgas lülitas üüriruumides välja elektri ja kütte. Kostjalt ei võinud mõistlikult oodata, et ta 6 (17)
lepingu täitmist jätkab. See andis kostjale aluse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. See andis kostjale õiguse üüri ja kõrvalkulude tasumisest keeldumiseks, sest ilma elektri ja kütteta oli üüriruumide kasutamine oluliselt piiratud. Hageja nõuab üüri ja kommunaalteenuste (sh kütte ja elektri) eest tasumist, kuid tema ei ole neid teenuseid lepinguga ettenähtud korras ja mahus osutanud. Alates detsembrist 2018 tekkisid tõsised probleemid lepingu objekti kasutamisel. Korduvalt puudus objektil soe vesi ja elekter ning ruumide temperatuur ei olnud piisav ruumide sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Kostja Stylish Events OÜ on korduvalt kirjavahetuses 20.12.2018, 21.12.2018, 09.01.2019, 30.01.2019, 13.03.2019, 27.03.2019, 28.03.2019, 29.03.2019, 30.03.2019, 12.04.2019, 29.04.2019, 14.05.2019, 23.05.2019, 25.05.2019, 19.06.2019 ja 24.06.2019 üürileandjat teavitanud, et objektil puudub elekter, soe vesi ning ruumi temperatuur ei ole piisav lepingus kokkulepitud sihtotstabel kasutamiseks. Hageja puudusi ei kõrvaldanud ning ruumide kasutamine sihtotstarbeliselt ei olnud võimalik. Madal temperatuur, pidev elektri ja sooja vee puudumine piiravad oluliselt üüripinna sihtotstarbelist kasutamist. Hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik, et kostja eesmärk üüripinna kasutamisel on viia läbi majandustegevust klubi pidamise ning ürituste korraldamise näol. Kostjal ei ole võimalik korraldada kliendiüritusi 15-kraadise või isegi madalama temperatuuriga siseruumis. Ürituste korraldamine ei ole võimalik, kuivõrd üüritud ruumides puudus korduvalt elekter ja soe vesi. Üüripinnal on esinenud korduvalt olulised puudused, mis piiravad ebamõistlikult üüripinna kasutamist sihtotstarbeliselt ning üürileandja ei teinud midagi selleks, et neid puudusi mõistlikul viisil kõrvaldada ega nende korduvat esinemist vältida. Puudused tekkisid lepingu kehtivuse ajal. Hageja ei ole kostja Stylish Events OÜ-d enne lepingu sõlmimist teavitanud, et üüripinnal esinevad olulised temperatuuriprobleemid (temperatuuri pidev langemine 15 kraadini või alla selle) ning toimuvad pidevad elektrikatkestused. Lepingu sõlmimisel ei juhitud tähelepanu asjaolule, et objektil puudub püsiv sooja vee kasutamise võimalus. Puudused on tekkinud lepingu kehtivuse ajal või alternatiivselt on tegemist varjatud puudustega, millest üürileandja üürnikku nõuetekohaselt ei teavitanud. Kostja Stylish Events OÜ on 01.07.2019 e-kirja teel teavitanud hagejat, et on vabastanud üüritud ruumid ja soovib hageja poolsete lepingurikkumiste tõttu lõpetada 13.11.2018 sõlmitud äriruumide üürilepingu. Hageja keeldus 09.07.2019 toimunud ruumide ülevaatusel põhjendamatult üüriruumide ja võtmete vastu võtmisest. Alates 09.07.2019 asuvad kõik ruumide võtmed kostja esindaja käes ja hagejale oli pakutud tulla nende järgi igal temale sobival päeval. Alates 09.07.2019 on hageja vastuvõtuviivituses. II.
Kohtuotsuse põhjendav osa
4.Hageja põhjendab oma nõuet asjaoluga, et hageja ja kostja Stylish Events OÜ sõlmisid 13.11.2018 äriruumide üürilepingu, mille alusel kohustus hageja andma kostja Stylish Events OÜ kasutusse Tallinnas Narva mnt x hoones nr 1 I korrusel asuvad äriruumid pindala 119m2 tähtajaga 15.11.2018 kuni 14.11.2019. Kohus loeb hageja ja kostja Stylish Events OÜ vahel lepingu sõlmimise tõendamist mittevajavaks asjaoluks, sest pooled selle üle ei vaidle (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Lepingutingimuste sisu on tõendatud üürilepingu dokumendiga (I kd, tl-d 5-11). Ruumide üleandmine 15.11.2018 on tõendatud üleandmis-vastuvõtmise aktiga, mis on allkirjastatud lepingupoolte juhatuse liikmete poolt (I kd, tl 11).
5.Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et kostja esitas hagejale 12.07.2019 e-kirjaga üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille hageja on kätte saanud. Kostja põhjendab vastuväiteid hagile samade asjaoludega. Kohus loeb asjaolud tõendamist mittevajavaks, sest pooled nende üle ei vaidle (TsMS § 231 lg 2 ja 238 lg 1 p 1). Ülesütlemisavalduse sisu on tõendatud ülesütlemisavalduse dokumendiga (I kd, tl-d 24-25). Kostjad on esitanud kohtule 01.07.2019 kell 16:35 e-kirja, millest nähtuvalt on kostjad teatanud, et peavad alates 1.07.2019 ennetähtaegselt lõpetama rendilepingu ruumidele (I kd, tl 84). Kostjad ei ole tõendanud e-kirja jõudmist hageja e-posti teenusepakkuja serverisse. Samuti ei ole hageja kinnitanud e-kirja kättesaamist. Seetõttu ei ole ülesütlemisavalduse tegemine 01.07.2019 e-kirjaga tõendatud.
6.Pooled vaidlevad selle üle, kas ja millised õiguslikud tagajärjed üürniku ülesütlemisavaldusel olid. Kostja leiab, et üürileping lõppes erakorralise ülesütlemisega ülesütlemisavalduses märgitud ajal 7 (17)
01.07.2019. Hageja leiab, et üürileping lõppes korralise ülesütlemisega 12.11.2019. Leping saab lõppeda korraliselt üksnes siis, kui lepingu erakorralisel ülesütlemisel ei olnud õiguslikke tagajärgi. Seetõttu selgitab kohus esmalt välja, kas leping on lõppenud erakorralise ülesütlemise tõttu.
7.VÕS § 195 lg 1 sätestab, et lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg-te 1 ja 2 kohaselt muutub tahteavaldus kättesaamisega kehtivaks. Lepingut ei ole võimalik üles öelda tagasiulatuvalt. Ülesütlemine lõpetab kestvuslepingu tulevikku suunatult. Seega lõpeb leping igal juhul alles ülesütlemisavalduse kättetoimetamise järel, st kas avalduse kättetoimetamisest või tahteavalduses või seaduses määratud tähtaja möödumisel (vt ka RKTKo 3-2-1-53-16 p 13, RKTKo 2-20-6269 p 14). Hageja sai ülesütlemisavalduse kätte 12.07.2019. Seega jõustus kostja Stylish Events OÜ ülesütlemisavaldus tahteavaldusena 12.07.2019. Seetõttu ei saanud leping lõppeda tagasiulatuvalt alates 01.07.2019, nagu üürnik on märkinud ülesütlemisavalduses. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu lõppemise aeg saaks seega olla kõige varem 12.07.2019, kui hageja ülesütlemisavalduse kätte sai.
8.Üürilepingu erakorraliselt ülesöelduks lugemisel peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja Stylish Events OÜ on teinud ülesütlemisavalduse, mille hageja on kätte saanud. Seega on üks ülesütlemise formaalsetest eeldustest, milleks on ülesütlemisavalduse tegemine ja vastaspoolele kättetoimetamine, täidetud. Üürilepingu materiaalsed eeldused on täidetud, kui esinevad kokkulepitud või seadusest tulenevad asjaolud, mis annavad õiguse lepingu ülesütlemiseks.
9.Lepingupooled on sõlminud üürilepingu, milles sisalduvad eraldi kokkulepped üürilepingu ülesütlemise kohta. Üürilepingu punkt 8.2 sisaldab järgmisi kokkuleppeid: „8.2. Üürnik võib alljärgnevate Lepingurikkumise asjaolude ilmnemisel Lepingu üles öelda ning tagastada Lepingu objekti viivitamatult Üürileandjale: 8.2.1. kui Lepingu objekt osutub kasutamiskõlbmatuks asjaolude tõttu, mille eest Üürnik ei vastuta ning Üürileandja ei kõrvalda puudusi mõistliku aja jooksul; 8.2.2 kui ilmnevad muud asjaolud, mis teevad Üürnikust mittesõltuvatel asjaoludel võimatuks Lepingu objekti sihipärase kasutuse ning Üürileandja ei kõrvalda või ei ole suuteline kõrvaldama selliseid asjaolusid kolmekümne (30) päeva jooksul peale vastavasisulise hoiatuse saamist“ (I kd, tl 8). Pooled on sõlminud lepingu oma majandustegevuses, mistõttu on neil õigus leppida kokku üürilepingu ülesütlemise alustes ja korras seaduses sätestatust erinevalt. Kohtu hinnangul on pooled lepinguga ammendavalt kokku leppinud, millal ja millistel alustel saab lepingu üles öelda. Seetõttu ei kohaldu võlaõigusseaduses äriruumi üürilepingu ülesütlemise kohta sätestatu. Kohus kontrollib, kas esinesid üürilepingu punktis 8.2 kokkulepitud ülesütlemise alused.
10.Kostja Stylish Events OÜ on lepingu ülesütlemise leidnud, et hageja kohustus oli tagada ruumides vee- ja elektriühendus ning küte (I kd, tl 25). Kohus leiab, et hageja kohustus tuleneb üürilepingu punkti 4.1.3 esimesest lausest (I kd, tl 5 pöördel, p 4.1.3). Kostja Stylish Events OÜ on hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduses teinud järgmised etteheited: 2018.a detsembrist tekkisid tõsised probleemid, objektilt puudusid korduvalt soe vesi ja elekter, temperatuur ruumides ei olnud piisav ruumide sihtotstarbeliseks kasutamiseks (I kd, tl 25, p 2.3); üürnik on korduvalt (20.12.2018, 21.12.2018, 09.01.2019, 30.01.2019, 13.03.2019, 27.03.2019, 28.03.2019, 29.03.2019, 30.03.2019, 12.04.2019; 29.04.2019, 14.05.2019, 23.05.2019, 25.05.2019, 19.06.2019 ja 24.06.2019 kirjavahetus) üürileandjat teavitanud, et objektil puudub elekter, soe vesi ning ruumi temperatuur ei ole piisav lepingus kokkulepitud sihtotstabel kasutamiseks (I kd, tl 25, p 2.5); üürileandja ei ole teinud midagi, et puudusi mõistlikul viisil kõrvaldada (I kd, tl 25 pöördel, p 2.10). Kohtu hinnangul võivad ruumides vee ja elektri puudumine ning madal temperatuur kujutada endast üürileandja poolset lepingurikkumist. Kohus kontrollib, kas kostjad on tõendanud ruumides vee ja elektri puudumise ning madala temperatuuri korduva esinemise.
11.Kostjad on esitanud mobiiltelefoni sõnumirakenduse kuvatõmmised, millest nähtuvalt on adressaadile nimega Margus 05.12.2018 kell 18:09 saadetud sõnum, mille kohaselt radiaatorid üldse 8 (17)
ei soojenda. Sõnumile on vastuseks saadetud sõnum, milles on teatatud, et „peaks olema ok, minu andmetel“. Sellele sõnumile on vastatud, et „Juba tunnen natukene! Tänan!“ (I kd, tl 207). Sõnumirakenduse kuvatõmmisest nähtuvalt on adressaat Margusele teatatud 20.12.2018 kell 17:40, et kõik radiaatorid on külmad (I kd, tl 207). Sõnumirakenduse kuvatõmmisest nähtuvalt on adressaat Margusele saadetud teated külmade radiaatorite kohta ka 27.03.2019 kell 19:20, 27.03.2019 kell 22:28 ja 28.03.2019 kell 15:07 (I kd, tl 209). Kohtu hinnangul ei ole hageja vaidlustanud, et sõnumivahetus on toimunud hageja juhatuse liikme ja I. R. vahel. Kostja I. R. kasutatavalt e-postiaadressilt [email protected] on 30.03.2019 kell 08:09 saadetud hageja kasutuses olevale e-postiaadressile kiri pealkirjaga „Külmad ruumid!!!“, milles on märgitud: „Kas Teie mõttes ruumide temperatuur, kus töötavad inimesed, ja ruumides mille eest ma maksan umbes 4500€ kuus kommunaal makse ja rendi eest, on 14-15*C????“ E-kirjale on lisatud foto kellaajaga 8:00, millelt nähtub termomeetri näit tähisega „IN“ 15,6°C (I kd, tl 193 pöördel, tl-d 194, 206). Samuti on e-kirjale on lisatud foto kellaajaga 7:56, millelt nähtub termomeetri näit tähisega „IN“ 13,7°C (I kd, tl 193 pöördel, tl-d 194 pöördel, 205). Hageja kasutatavalt e-postiaadressilt [email protected] on 02.04.2019 kell 18:15 saadetud kostja kasutuses olevale e-postiaadressile kiri pealkirjaga „RE: Külmad ruumid!!!“, milles on märgitud: „Täname Teid informatsiooni eest, aga meie andmetel oli täna hommikul kell 8:00 temperatuur Tallinnas 3°C. Teie poolt saadetud foto ei ole adekvaatne, kuna Teie kraadiklaas näitab kahte näitu, millest üks on 18,3°C. ja 15,6°C, pildistamisaeg on samuti ebaselge. Kui Teil on pidev probleem temperatuuriga, teeme ettepaneku alustada temperatuuri mõõtmisi alates homsest , so. 3.04.19, alates kl. 8.00 ja teha seda iga 4 h(8.00, 12.00, 16.00, 20.00) tagant. Näidud märgime tabelisse. Igatahes meie andmetel on Teil temperatuur pidevalt üle 18°C“ (I kd, tl 193). Kohus leiab, et e-kirjavahetusega on tõendatud kostjate poolt hagejale saadetud fotode tegemine äriruumides. Kohus leiab, et kostjate e-kirja saatmise aega 30.03.2019 arvestades on usutav, et fotod on tehtud e-kirjade saatmisele lähedase aja seisuga. Kostja I. R. kasutatavalt e-postiaadressilt [email protected] on 12.04.2019 kell 12:22 saadetud hageja kasutuses olevale e-postiaadressile kiri pealkirjaga „Re: FW: Ruumide temperatuur“, milles on märgitud: „Aga see pil tehtud nüüd kell 12:09 12.04.2019. Mina rendin kallid ruumid, mitte külmata garaaz!!! Siin on minu Asjad ja Antiik mööbel min. sum 150 000€, Aga ruumide niiskus ja külmus rikuvad neid, minu tervist, klientide tervist!!!!! inimesed klubis külmades ruumides istuvad jakidesse või lahkuvad“ (I kd, tl 198 pöördel). E-kirjale on lisatud foto, millelt nähtub termomeetri näit tähisega „IN“ 16,5°C (I kd, tl-d 199, 190). Hageja 12.04.2019 kell 17:06 e-kirjast nähtuvalt on hageja e-kirja kätte saanud. Kohus leiab, et tõendeid kogumis hinnates on usutav, et hageja ei taganud ruumides stabiilset sisetemperatuuri. Sisetemperatuuriga esinesid probleemid juba 2018.a detsembris ning pooled suhtlesid sellel teemal, kusjuures hageja ei esitanud vastuväited kostja väidetele ebapiisava temperatuuri kohta ruumides. Poolte vahel puudusid õigusvaidlused, mis annaksid alust pooli kahtlustada õigusnäivuse loomises, mistõttu on tõendatud kohtu hinnangul probleemid stabiilse temperatuuri tagamisega. Kohus peab seetõttu usutavaks, et probleemid stabiilse temperatuuri tagamisega jätkusid ka 2019.a märtsis ja aprillis, kui aktiivne kütteperiood ei olnud veel lõppenud ning äriruumid, milles viibivad inimesed, vajavad stabiilset sisetemperatuuri. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kostja I. R. poolt 30.03.2019 ja 12.04.2019 saadetud e-kirjad ja nendele lisatud tõendid on usaldusväärsed ning näitavad, et äriruumides oli kostja väidetud aegadel temperatuur ligikaudu 15°C. Kohus arvestab seejuures, et mais ja juunis 2019 ei ole kostjad ruumide sisetemperatuuri osas hageja poole pöördunud, mis tähendab, et ilmade soojenedes kütteprobleemid kadusid. Hageja on vastuseks saadetud e-kirjades kostjate väiteid eitanud ning toonud välja, et päevasel ajal on temperatuur äriruumides olnud nõuetekohane. Seejuures on hageja tuginenud sellele, et vastavalt üürilepingu punktile 3.4 on ruumides normaalküte ajavahemikus 8:00-22:00 (I kd, tl 199 pöördel). Kohus leiab, et selline kokkulepe on majandustegevuses tegutsevate lepingupoolte vahel lubatav ega ole tühine. Samas on tunnistaja E. K. andnud ütlused, mille kohaselt tõmmati ööseks temperatuur 18°C peale (II kd, tl 78). Kohus peab tunnistaja ütlusi arvestades tõendatuks, et hageja kohustus oli tagada ajavahemikus 22:00 kuni 08:00 ruumides temperatuurina vähemalt 18°C. Kohtu hinnangul hageja seda teinud ei ole ning on sellega üürilepingut rikkunud. 9 (17)
12.VÕS § 118 lg 1 p 1 sätestab, et taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. VÕS § 196 lg 3 sätestab, et ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Kostja Stylish Events OÜ ütles lepingu üles 12.07.2019. Kohus leiab, et lepingu ülesütlemine ei ole toimunud mõistliku aja jooksul. Kohtu hinnangul ilmnes hageja rikkumine märtsis ja aprillis 2019 korduvalt, mistõttu rikkumise olulisuse korral oli üürnikul võimalik leping viivitamata üles öelda. Kostja Stylish Events OÜ ütles lepingu üles alles kaks kuud pärast viimast rikkumist ega ole välja toonud takistusi, mis ei võimaldanud tal lepingut varem üles öelda. Seetõttu ei saanud kostja Stylish Events OÜ 12.07.2019 enam tugineda hageja kohustuste rikkumisele seonduvalt ruumide siseruumide temperatuuri tagamisega. Kohus leiab, et ülesütlemise formaalne eeldus, milleks on ülesütlemisavalduse õigeaegselt tegemine, on ruumide temperatuuri tagamise kohustuse rikkumise osas täitmata.
13.Kostjad on esitanud mobiiltelefoni sõnumirakenduse kuvatõmmised, millest nähtuvalt on adressaadile nimega M. 14.05.2019 kell 13:34 saadetud sõnumid, milles on palutud elektri sisselülitamist (I kd, tl 210). Kohtu hinnangul ei ole hageja vaidlustanud, et sõnumid on hageja juhatuse liikmele saatnud I. R. vahel. Kohtu hinnangul ei nähtu sõnumitest, millistest ruumidest puudub elekter. Kostja I. R. on 15.05.2019 kell 23:14 saatnud hagejale e-kirja, milles on märkinud järgmist: „Alatest homsest 17-19.05 on planeeritud suured üritused, kuhu tulevad ajakirjanikud, Venemaalt artistid ning tähtsad inimesed. Väga palun Teid nende kuupäevadel lülitada sisse elektrit. [---] Antud üritus on seotud ametliku avapeoga COCO Art Club ning minu juubeli sünnipäevaga“ (I kd, tl 197). Kohus leiab, et e-kiri ei tõenda kostja Stylish Events OÜ ruumides elektri puudumist. Ekirjast nähtuvalt on soovitud elektri sisselülitamist seoses COCO Art Club üritusega. Tunnistaja E. K. ütlustest ja 24.05.2019.a ruumide ülevaatuse aktist nähtuvalt puudus elekter 24.05.2019 eelnenud ajal X OÜ ruumides. Hageja on 24.05.2019 kell 16:26 e-kirjas, mis kannab pealkirja „Pretensioon“ ja on adresseeritud kostja I. R.le, on märgitud: „Täna, 24.05.19, kell 13.00, käisime seoses elektrisüsteemi katkestusega Teie ruumides. Selgus, et katkestuse põhjuseks on väljalülitunud kaitsmed, mille põhjuseks omakorda on omavoliline elektrisüsteemi ümberehitus (Foto lisatud). Kuna Teie ei soovinud suhelda, et selgitada olukorda ning võimalusel seda parandada, siis pidime lahkuma. Kahjuks ei saa me Teie ruumides elektrit sisse lülitada kuni eelpoolnimetatud olukorra likvideerimiseni“ (I kd, tl 17). Hageja juhatuse liikme ja E. K, allkirjastatud 24.05.2019.a ruumide ülevaatuse aktis on märgitud järgmist: „Stylish Events OÜ ruumide elektrisüsteemi on lisatud täiendavaid tarbijaid ja tekitatud lisakoormus hoone Narva mnt. x elektrisüsteemile. Nimelt oli ühte seinapistikusse (2kW) paigaldatud jõukaabel, mis jooksis üle koridori X OÜ ruumidesse ja andis toite kõigile nendes ruumides asuvatele elektriseadmetele koguvõimsusega orj. 25kW. Selle tulemusena lõi välja kaitselüliti“ (I kd, tl 16). Tunnistaja E. K. andis järgmised ütlused: „Elektriprobleemidest mäletan seda, et minu poole pöörduti, kui haldusteenust osutava isiku poole, et renditavatest ruumidest on vool läinud, voolu katkestus. Paluti kohale tulla. Kohale minnes selgus, et kilbist on renditavate ruumide elektrisüsteemide avariikaitse välja lülitunud. Selle silmnähtavaks põhjuseks oli see, et oli kaabel veetud kõrvalruumi ja kaabliga teisele ruumile elektri andmisest oli ilmselgelt ülekoormus tekkinud, kui sama kaitsme alla oli rohkem tarbijaid ühendatud, kui ettenähtud“ (II kd, tl 78). Kostjad on saatnud 25.05.2019 kell 2:39 või 2:40 e-kirja hagejale, milles on teatanud elektri puudumisest ruumides ning nõudnud hiljemalt 27.05.2019 klassifitseeritud elektritöötaja poolt järeldust elektritakistuse põhjuse osas (I kd, tl-d 19, 201). Kostja I. R. on 19.06.2019 kell 4:48 saatnud hagejale e-kirja, milles on avaldanud, et hageja lülitas 24.05 välja elektri (I kd, tl 191).
14.Kohus on seisukohal, et kostjate esitatud tõenditest ei nähtu hageja poolt korduv elektri väljalülitamine kostja Stylish Events OÜ kasutusse antud äriruumides. Kostjate esitatud tõenditest nähtuvalt on elekter olnud välja lülitatud X OÜ ruumides ning Stylish Events OÜ kasutusse antud äriruumides on elektrikatkestus toimunud 24.05.2019, kusjuures 25.05.2019 seisuga ei olnud elektriühendust taastatud. Kohtu hinnangul nähtub tunnistaja E. Kaare ütlustest ning 24.05.2019 ruumide ülevaatuse aktist, et elektrikatkestus oli põhjustatud kaitsmete väljalülitumisest, mitte hageja 10 (17)
tegevusest. Kostjad ei ole vastupidist tõendatud. Kostjad ei ole tuginenud sellele, et pärast 24.05.2019 jäi Stylish Events OÜ kasutusse antud äriruumides elektrivarustus taastamata. Samuti ei ole kostjad tuginenud pärast 24.05.2019 toimunud korduvatele elektrikatkestustele. Kohtu hinnangul ei ole kostjad tõendanud hageja lepingurikkumist, mis seisneb kostja Stylish Events OÜ kasutusse antud äriruumides elektrivarustuse korduvas katkestamises.
15.Kohus leiab ülaltoodut arvestades, et kostjad ei ole tõendanud üürilepingu erakorralise ülesütlemise eelduste esinemist üürilepingu punkti 8.2 järgi. Seetõttu ei lõppenud pooltevaheline üürileping erakorraliselt kostja Stylish Events OÜ 12.07.2019 ülesütlemisavalduse alusel.
16.Üürilepingu punkt 7.6.2 sisaldab järgmist kokkulepet: „7.6. Leping loetakse lõppenuks: [---]
7.6.2.Kui üks pool on teatanud teisele ette 4 (neli) kuud lepingu lõpetamise soovist“ (I kd, tl 8). Kohtu hinnangul nähtub kostja Stylish Events OÜ 12.07.2019 ülesütlemisavaldusest tahteavaldus lepingu ülesütlemiseks, see tähendab lepingu lõpetamiseks. Seega lõppes pooltevaheline üürileping korralise ülesütlemise tulemusel nelja kuu möödumisel alates päevast, millal kostja Stylish Events OÜ teatas hagejale lepingu ülesütlemisest, see on 12.11.2019.
17.Hageja nõuab kostjatelt üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist. Kohus selgitab järgnevalt välja, millised üürilepingust tulenevad nõuded on hagejale kostja Stylish Events OÜ vastu.
17.1.Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on kostja Stylish Events OÜ vastu leppetrahvi 1190 eurot tasumise nõue seoses akna lõhkumisega. Üürilepingu punkt 5.5 sisaldab järgmises sõnastuses kokkulepet: „5.5. Üürilepingu p.4.2.8 rikkumisel või mistahes viisil ruumide kahjustamise korral on Üürnik esmakordselt selle fakti tuvastamisel kohustatud tasuma Üürileandjale leppetrahvi 1 (ühe) kuu üürisumma ulatuses, teistkordsel rikkumisel, samuti rikkumise mittelõpetamisel 10 (kümne) päeva jooksul, aga 3 (kolme) kuu üürisumma ulatuses. Lisaks leppetrahvile tuleb Üürnikul kompenseerida Üürileandjale tekitatud kahjude parandamine (Kahjude maksumust hinnatakse litsentseeritud ehitusettevõtte hinnapakkumise alusel)“ (I kd, tl 7, p 5.5). Kostjad on seisukohal, et leppetrahvikokkulepe on ebamõistlikult kahjustava tüüptingimusena tühine. Hageja on leidnud, et lepingut ei sõlmitud tüüptingimustel. Tüüptingimuste muutumine lepingu osaks on asjaolu, mille tõendamise koormis on poolel, kes tugineb tüüptingimuste tühisusele. Kostjad ei ole esitanud tõendeid, millest nähtub lepingu sõlmimine tüüptingimustel, sh hageja poolt lepingutingimuste kasutamine kostjate suhtes ning kostjatel lepingutingimuste läbirääkimise võimaluste puudumine. Eeltoodut arvestades ei ole lepingutingimus kehtetu. Hageja on väljastanud leppetrahvi tasumiseks 15.05.2019 arve nr 18948L (I kd, tl 33). Hageja on tõendanud, et on nõudnud äriruumide lõhutud aknaklaasi remontimist üürnikult (I kd, tl 13 – 22.04.2019 e-kiri). Hageja on teatanud üürnikule leppetrahvinõudest 15.05.2019.a nt 19/52 kirjaga, milles on leidnud, et aken on nõuetekohaselt parandamata ning lõhutud on aknapiit (I kd, tl 15). Kostjad on akna parandamata jätmise väitele vastu vaielnud. Tunnistaja E. Kaar on 09.06.2022 antud ütlustes kinnitanud aknale ebaõige klaasi paigaldamist ning aknaraami sisemise piida lõhkumist (I kd, tl 77). Kohus on eeltoodut arvestades seisukohal, et hagejal on õigus nõuda üürnikult leppetrahvi 1190 eurot tasumist.
17.2.Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on kostja Stylish Events OÜ vastu leppetrahvi 1190 eurot tasumise nõue seoses elektrisüsteemi rikkumise/omavolilise ümberehitamise ja ülekoormuse tekitamise eest. Hageja on väljastanud leppetrahvi tasumiseks 30.05.2019 arve nr 19007L (I kd, tl 34). Hageja on 24.05.2019 e-kirjaga kostjatele teatanud leppetrahvi nõude esitamisest (I kd, tl 24).
11 (17)
Kohus on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud elektrisüsteemi omavolilist ümberehitamist, mille eest leppetrahvi nõudmisest on 24.05.2019 e-kirjas teatatud. Hageja juhatuse liikme ja E. K.i allkirjastatud 24.05.2019.a ruumide ülevaatuse aktist nähtuvalt oli äriruumides asuvasse pistikusse ühendatud kaabel (I kd, tl 16). Elektrijuhtme ühendamine pistikusse ei ole ehitamine ehitusseadustiku (EhS) § 4 mõistes. Üürilepingus ei ole märgitud piiranguid selle kohta, millise äriruumide vooluvõrku ühendatavate seadmete maksimaalne koguvõimsus ühe pistiku kohta. Eeltoodut arvestades puudub hagejal õigus leppetrahvi nõudmiseks üürilepingu punktide 5.4 ja 5.5 alusel.
17.3.Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on kostja Stylish Events OÜ vastu üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue 1114,18 eurot. Hageja on väljastanud üüri ja kõrvalkulude tasumiseks 01.06.2019 arve nr 18969 (I kd, tl 35), millest nähtuvalt oli üüri ja kõrvalkulude suuruseks 2256,94 eurot, milles tasutud oli 1142,76 eurot ning tasuda jäi 1114,18 eurot. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud üüritasu ja kõrvalkulude suurust arvega ning teenuspakkujate arvetega (II kd, tl-d 48-57). Kohus on seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude 1114,18 eurot tasumist.
17.4.Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on kostja Stylish Events OÜ vastu G4S patrullekipaaži väljasõiduga 19:21:34 30.05.2019 seonduvalt raha tasumise nõue 78 eurot. Hageja on väljastanud nõude tasumiseks 25.06.2019 arve nr 19026 (I kd, tl 36). Juhtum on tõendatud häireraportiga (I kd, tl 41). Kohtu hinnangul on tegemist valveteenuse kuluga üürilepingu punkti 3.4 tähenduses, mistõttu on üürnikul kohustus sellise kulu kandmiseks.
17.5.Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on kostja Stylish Events OÜ vastu üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue 2229,22 eurot. Hageja on väljastanud üüri ja kõrvalkulude tasumiseks 01.07.2019 arve nr 19050 (I kd, tl 38), millest nähtuvalt oli üüri ja kõrvalkulude suuruseks 2229,22 eurot. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud üüritasu ja kõrvalkulude suurust arvega ning teenuspakkujate arvetega (II kd, tl-d 48-57). Kohus on seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude 2229,22 eurot tasumist.
17.6.Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on kostja Stylish Events OÜ vastu üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue 2121,31 eurot. Hageja on väljastanud üüri ja kõrvalkulude tasumiseks 01.08.2019 makseteatise nr 01082019 (I kd, tl 39), millest nähtuvalt oli üüri ja kõrvalkulude suuruseks 2121,31 eurot. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud üüritasu ja kõrvalkulude suurust arvega ning teenuspakkujate arvetega (II kd, tl-d 48-57). Kohus on seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude 2121,31 eurot tasumist.
17.7.Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on kostja Stylish Events OÜ vastu üüri ja kõrvalkulude tasumise nõue 2113,44 eurot. Hageja on väljastanud üüri ja kõrvalkulude tasumiseks 01.09.2019 makseteatise nr 01092019 (I kd, tl 40), millest nähtuvalt oli üüri ja kõrvalkulude suuruseks 2113,44 eurot. Kohtu hinnangul on hageja tõendanud üüritasu ja kõrvalkulude suurust arvega ning teenuspakkujate arvetega (II kd, tl-d 48-57). Kohus on seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude 2113,44 eurot tasumist.
17.8.Hageja on põhjendanud oma raha tasumise nõuet kostjate vastu väitega, et tal on õigus nõuda kostjatelt leppetrahvi ning üüri ja kõrvalkohustuse täitmisega viivitamise eest viivist 3220,16 eurot, mis on arvestatud hagile eelneval ajal ning millise nõude on hageja tasaarvestanud 2380 euro ulatuses garantiisummaga ja esitanud hagis 840,16 euro ulatuses. Lisaks eeltoodule on hageja põhjendanud oma raha tasumise nõuet õigusega nõuda 30.06.2019 arvel nr 19036V märgitud viivist 652,18 eurot (I kd, tl 37, viivisearvestus I kd, tl 42), mille tasumist on hageja nõudnud 330,04 euro ulatuses. Pooled sõlmisid viivise osas järgmise sisuga kokkuleppe: „5.2. Lepingus sätestatud maksekohustustega viivitamise korral kohustub selles süüdiolev pool tasuma teisele poolele viivist 0,5% (null koma viis protsenti) tasumata summast päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest“ (I kd, tl 7, p 5.2). VÕS § 104 lg 2 sätestab, et süü vormid on hooletus, raske hooletus ja tahtlus. Kohus on 12 (17)
seisukohal, et pooled on kokku leppinud viivise tasumises juhul, kui pool rikub raha tasumise kohustust ehk maksekohustust süüliselt. VÕS § 104 lg 3 sätestab, et hooletus on käibes vajaliku hoole järgimata jätmine. VÕS § 104 lg 4 sätestab, et raske hooletus on käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmine. VÕS § 104 lg 5 sätestab, et tahtlus on õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtub kostja Stylish Events OÜ süüline käitumine raha tasumise kohustuse täitmata jätmisel. Asjaolu, et pool võib olla rikkunud süüliselt lepingust tulenevat kohustust, mis annab teisele lepingupoolele õiguse nõuda rikkunud poolelt raha tasumist, ei too automaatselt kaasa tekkinud raha tasumise kohustuse süülist rikkumist. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja kohtu hinnangul tõendanud viivisenõude aluseks olevat asjaolu, mis on kostja Stylish Events OÜ süü maksekohustuse täitmata jätmisel. Seetõttu ei ole tõendatud hageja väide, et tal oli viivise tasumise nõue 3220,16 eurot, mille hageja on tasaarvestanud garantiisummaga. Hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt viivise 840,16 eurot tasumist. Samuti ei ole hageja tõendanud, et tal on 30.06.2019 arvel nr 19036V märgitud viivise 652,18 eurot tasumise nõue, mille hageja on hagis esitanud 330,04 euro ulatuses. Eeltoodust tulenevalt ei ole kostja Stylish Events OÜ garantiisumma tagastamise nõue tasaarvestuse teel lõppenud. Samuti puudub hagejal viivisenõue 330,04 euro ulatuses.
18.Kostjad on esitanud protsessuaalse tasaarvestuse vastuväite, mille kohaselt nad tasaarvestavad hageja nõuded tagatisraha (garantiisumma) 2380 eurot tagastamise nõudega. Hageja vaidles sellele vastu, sest leidis, et nõue on tasaarvestuse tulemusel lõppenud. Kohus tuvastas eelnevalt, et tagatisraha (garantiisumma) 2380 eurot tagastamise nõue ei ole lõppenud. Lepingupunkti 5.12 kohaselt määratud tasaarvestuse järjekorra kohaselt tasaarvestatakse esmalt viivise, siis leppetrahvi, seejärel kahjuhüvitise ja viimaks põhivõlgnevuse nõue (I kd, tl 7, p 5.13). Kohus tasaarvestab seetõttu kostjate tagatisraha 2380 eurot tagastamise nõude hageja leppetrahvi 1190 eurot (15.05.2019 arve nr 18948L) tasumise nõudega, mille tulemusel leppetrahvi tasumise nõue lõpeb tervikuna ning tagatisraha tagastamise nõue lõpeb 1190 euro ulatuses, misjärel on kostja Stylish Events OÜ-l tagatisraha 1190 eurot tagastamise nõue. Ülaltoodut arvestades leiab kohus, et hagejal on kostja Stylish Events OÜ vastu üüri ja kõrvalkulude 1114,18 eurot (01.06.2019 arve nr 18969), kõrvalkulude 78 eurot (25.06.2019 arve nr 19026), üüri ja kõrvalkulude 2229,22 eurot (01.07.2019 arve nr 19050), üüri ja kõrvalkulude 2121,31 eurot (01.08.2019 makseteatis nr 01082019) ning üüri ja kõrvalkulude 2113,44 eurot (01.09.2019 makseteatis nr 01092019) tasumise nõuded, kokku 7656,99 euro tasumise nõue. Kohus tuvastas, et hagejal puudub leppetrahvi 1190 eurot tasumise nõue, viivise 330,04 eurot tasumise nõue, viivise 840,16 eurot tasumise nõue ning et leppetrahvi 1190 euro tasumise nõue on protsessuaalse tasaarvestuse tulemusel lõppenud.
19.VÕS § 334 lg 1 sätestab, et üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Hageja ja kostjad on allkirjastanud 15.11.2018.a üleandmis-vastuvõtmisakti, milles on loetletud üürnikule üleantud ruume ja nende sisustust (I kd, tl 11). Aktis ei ole kirjeldatud äriruumide ja selle sisustuse seisundit. Seetõttu ei ole võimalik eeldada äriruumide seisundit, milles need kostja Stylish Event OÜ üle anti. VÕS § 334 lg 2 sätestab, et üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellele ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega.
13 (17)
VÕS § 334 lõigetest 1 ja 2 tulenevalt on hagejal koormis välja tuua ja tõendada äriruumide seisund kostja Stylish Event OÜ-le üleandmise aja seisuga, see on 15.11.2018 seisuga. Tunnistaja E. Kaar on andnud järgmised ütlused: „Ruumide seisund ruumide üleandmisel oli korras ruumid. Seinad olid tapeedi katte all, laes olid valgustid, aknad ja uksed olid terved, ruumides oli toimiv küttesüsteem ja elektrisüsteem. Narva mnt 50 ruumides oli teostatud korralik remont. Pärast remondi teostamist ei olnud neid ruume kasutatud (II kd, tl 77). Kohtu hinnangul on tunnistaja ütlused üldsõnalised ning nendest ei nähtu ruumide detailsem kirjeldus. Tunnistaja ütlustega on kohtu hinnangul tõendatud, et kostja Stylish Event OÜ-le andi üle korras ruumid. Hageja on esitanud äriruumide seisundi 09.07.2019 seisuga tõendamiseks ruumide ülevaatuse akti, milles on loetletud erinevaid ruumides avastatud kahjustusi, millest osasid kahjustusi on kostjad tunnistanud (puudused nr 2, 3, 8 osaliselt, 18) (I kd, tl 23). Tunnistaja E. Kaar on andnud järgmised ütlused: „Üürnik teadis väga hästi, et ta ei tohi seal ruumides midagi omavoliliselt teha. Ta otsustas mingil hetkel, et tualetti on vaja mingid pildid seina peale panna. Seal on mosaiikkahhel ja ta puuris sinna sisse lihtsalt augud. Lisaks ta liimis tualeti ustele raamitud pildid, mida ei saanud ilma ust kahjustamata eemaldada. Ei olnud võimalik, et sa võtad selle lihtsalt maha. Mingi hetk ta värvis seinad üle. Seal oli selline hele tapeet, mis andis avarust. Ta värvis lihtsalt tumeda tooniga selle üle. Ta oli selleks kvalifitseerimata tööjõudu kasutanud, laega kokkupuute kohad olid sama värviga, millega ta tapeeti värvis, kokku mäkerdatud. Ma ei tea, kas tal oli selleks tegevuseks luba. Hiljem senise olukorra taastamiseks tuli tapeet maha võtta. Värv tegi pabertapeedi pinna kõvaks. Krohvipind sai maha võtmise käigus kahjustatud. Lihtsast tapeedi vahetuse tööst sai mõttetult mahukas töö. Selle kulu ilmselt kandis rendileandja. Seal oli viisakas tapeet, ei olnud odav tapeet. Seal oli ka mingeid sodimisi. Osa radiaatoreid oli mingil põhjusel üle värvitud. Põrandaliiste oli mingil põhjusel üle värvitud. Uksepiidad olid ära soditud“ (II kd, tl-d 77-78). Kohtu hinnangul on tunnistaja kinnitanud sisuliselt samade puuduste esinemist, millega on kostjad 09.07.2019 aktis nõustunud. Hageja on esitanud 28.10.2019 koostatud üleandmisvastuvõtmisakti, mis on koostatud äriruumide üleandmisel uuele üürnikule (II kd, tl-d 58). Aktis puuduvad viited ruumide kahjustustele, mis olid kajastatud 09.07.2019 ruumide ülevaatuse aktis. Hageja on tuginenud sellele, et talle tekivad remonttöödega kulud tulevikus. Hageja ei ole põhjendanud oma nõuet remonttööde teostamisega äriruumides pärast kostja Stylish Event OÜ ruumidest lahkumist ning ruumide uuele üürnikule üleandmist. Kohtu hinnangul on eluliselt ebausutav, et uus üürnik võttis vastu ulatuslikult kahjustatud äriruumide valduse ilma 28.10.2019 aktis kahjustusi kirjeldamata. Eeltoodust tulenevalt on hageja tõendanud akti punktides 2, 3, 8 ja 18 märgitud puuduste esinemise. Hageja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtub äriruumide detailsem seisund nende kostja Stylish Events OÜ-le üleandmisel ega ole esitanud tõendeid, millest nähtub tõsikindlalt ruumide kahjustumine pärast kostja valdusse andmist. Seetõttu ei ole hageja muid kahjustusi tõendanud.
20.VÕS § 132 lg 3 sätestab, et kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise. Kui asja parandamine on asja väärtusega võrreldes ebamõistlikult kulukas, tuleb maksta hüvitist vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1. Hagejal on VÕS § 132 lg 3 järgi koormis välja tuua ja tõendada asja parandamise mõistlikud kulud. VÕS § 128 lg 3 järgi on kahjuks ka tulevikus kantavad mõistlikud kulud. Hageja ei ole tõendanud äriruumide kahjustuste kõrvaldamist ja tehtud kulutusi, vaid on soovinud A OÜ 17.02.2021 hinnapakkumisega tõendada tulevikus kantavate kulude suurust (II kd, tl-d 19-20). Hinnapakkumise kohaselt remonttööde maksumus 25 972,67 eurot (II kd, tl 20). Tunnistaja E. K. on kirjeldanud ütlustes äriruumide kahjustusi ning nende kõrvaldamist pärast kostja Stylish Event OÜ lahkumist äriruumidest: „Lisaks ta liimis tualeti ustele raamitud pildid, mida ei saanud ilma ust kahjustamata eemaldada. Ei olnud võimalik, et sa võtad selle lihtsalt maha. Mingi hetk ta värvis seinad üle. Seal oli selline hele tapeet, mis andis avarust. Ta värvis lihtsalt tumeda tooniga selle üle. Ta oli selleks kvalifitseerimata tööjõudu kasutanud, laega kokkupuute kohad olid sama värviga, millega ta tapeeti värvis, kokku mäkerdatud. Ma ei tea, kas tal oli selleks tegevuseks luba. Hiljem senise olukorra taastamiseks tuli tapeet maha võtta. Värv tegi pabertapeedi pinna kõvaks. Krohvipind sai maha võtmise käigus kahjustatud. Lihtsast tapeedi vahetuse tööst sai mõttetult mahukas töö. Selle kulu 14 (17)
ilmselt kandis rendileandja“ (II kd, tl-d 77-78). Hageja on tõendanud äriruumide üleandmist uuele üürnikule, kusjuures pooled ei ole äriruumide uuele üürnikule üleandmisel ruumide kahjustusi fikseerinud (II kd, tl-d 58 – 28.10.2019 koostatud üleandmis-vastuvõtmisakt). Kohtu hinnangul nähtub tunnistaja ütlustest remonttööde tegemine äriruumides pärast Stylish Event OÜ ruumidest lahkumist. Tunnistaja ütluste usaldusväärsust kinnitab asjaolu, et uus üürnik on võtnud ruumid vastu pretensioonideta. Kohus ei pea eeltoodut arvestades tõendatuks hageja väidet, et ruumides ei ole tehtud remonttöösid ning hagejal tekivad kulud tulevikus. Kui kahjustatud isik on juba teinud kulutused kahjustuste kõrvaldamiseks, ei saa ta enam tugineda VÕS § 128 lg 3 järgi kulutuste tekkimisele tulevikus, vaid peab tõendama juba tehtud kulutusi. Nii hageja esitatud OÜ Valdusehitus 29.08.2019 hinnapakkumine (I kd, tl 32 pöördel) kui ka A OÜ 17.02.2021 hinnapakkumine (II kd, tld 19-20) ei tõenda tulevikus tekkivaid kulusid. Seetõttu ei ole hageja tõendanud endale kahju tekkimist. Hagejal puudub seetõttu kostja Stylish Events OÜ vastu kahju hüvitamise nõue.
21.Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja Stylish Events OÜ-l on kohustus lepingu alusel hagejale tasuda 7656,99 eurot. Samuti tuvastas kohus, et hagejal puudub õigus nõuda kostja Stylish Event OÜlt 3550,20 euro tasumist. Hageja nõudis kostjalt kahjuhüvitise 13 518 eurot tasumist. Hageja esitas lisaks alternatiivse nõude, mille kohaselt palub lepinguliste maksete nõude osalisel rahuldamata jätmisel suurendada rahuldamata jäetud osa arvel kahjuhüvitise nõuet. Arvestades kohtu poolt tuvastatud hageja lepingulise nõude suurust , on hageja alternatiivse nõude suurus kahjuhüvitise maksmiseks 17 068,20 eurot (3550,20+ 13 518 = 17 068,20). Kohus tuvastas, et hagejal puudub kostja Stylish Events OÜ vastu kahju hüvitamise nõue. Kohus jätab seetõttu hagiavalduse rahuldamata nii kahjuhüvitise 13 518 eurot tasumise nõudes kui ka alternatiivsest kahjuhüvitise 17 068,20 eurot tasumise nõudes.
22.Hageja põhjendab hagiavaldust väitega, et hageja ja kostja I. R. vahel on sõlmitud käendusleping, mis sisaldub üürilepingu punktis 5.18. Üürilepingu punkt 5.18 sisaldab järgmist kokkulepet: „5.18. Üürilepingu alla kirjutanud Üürniku esindaja, I. R., isiklikult käendab käesoleva üürilepingu täitmise summas 7140.- (seitse tuhat ükssada nelikümmend) EUR-i ulatuses enda isikliku varaga“ (I kd, tl 7 pöördel, p 5.18). VÕS § 145 lg 1 sätestab, et kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Kohus on seisukohal, et käenduslepinguga ei ole käendaja vastutust piiratud. Seega vastutab kostja I. R. kostja Stylish Events OÜ-ga solidaarselt käendaja vastutuse rahalises maksimumsumma 7140 eurot ulatuses. Kohus tuvastas eelnevalt, et kostja Stylish Events OÜ-l on kohustus lepingu alusel hagejale tasuda 7656,99 eurot. Kostjad vastutavad nimetatud kohustuse tasumise eest solidaarselt 7140 euro ulatuses. Kostjad esitasid tasaarvestuse vastuväite, mille kohaselt tasaarvestavad nad tagatisraha tagastamise nõude hageja nõuetega. Kohus rahuldab tasaarvestuse vastuväite ning tasaarvestab kostja Stylish Events OÜ tagatisraha tagastamise nõude 1190 eurot hageja 7656,99 euro tasumise nõudega, mille tulemusel tagatisraha tagastamise nõue lõpeb tervikuna ning hageja 7656,99 euro tasumise nõue lõpeb 1190 euro ulatuses. Kohus rahuldab hagiavalduse 6466,99 euro tasumise nõudes (7656,991190=6466,99) ja mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 6466,99 eurot. Kohus jätab hagiavalduse rahuldamata leppetrahvi 2380 eurot, viivise 330,04 eurot, viivise 840,16 eurot ja üüri ja kõrvalkulude 1190 eurot tasumise nõuetes.
23.Tõendeid, mille analüüsimist otsuses ei ole eraldi kirjeldatud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
24.TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagihind oli 24 725,19 eurot. Kohus rahuldas hagiavalduse solidaarses nõudes kostjate vastu 6466,99 euro tasumise nõudes. Seega rahuldas kohus hagiavalduse kostjate vastu solidaarselt 26,16% ulatuses (6466,99 24 725,19-st on 15 (17)
26,16%). Kohus jätab eeltoodust tulenevalt menetluskuludest 26,16% solidaarselt kostjate kanda ja 73,84% hageja kanda.
25.Hageja esitas menetluskulude nimekirja, mille kohaselt koosnevad hageja menetluskulud lepingulise esindaja kulust 1750 eurot ja riigilõivust 900 eurot; menetluskulude nimekirja kohaselt on õigusabile kulunud 35 tundi (II kd, tl-d 84-85). Kostjad ei ole menetluskulude nimekirja kohta arvamust avaldanud.
26.Kohus leiab, et menetluskulude kindlaksmääramise avaldus on põhjendatud riigilõivu 900 eurot osas, sest riigilõiv on vältimatu kohtukulu, mille hageja peab kohtusse pöördumisel tegema. Kohus määrab kindlaks hageja kohtukulud 900 eurot ning mõistab menetluskulude jaotust arvestades kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja 235,44 eurot. Kohus jätab rahuldamata hageja avalduse riigilõivu 664,56 eurot kindlaksmääramiseks ja kostjatelt väljamõistmiseks.
27.Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja lepinguline esindaja teinud ajavahemikus hagi koostamisest ja esitamisest (hagi esitati 02.10.2019) kuni menetluskulude nimekirja esitamiseni 20.06.2022 toiminguid mahus 35 tundi. Kohus leiab, et hageja esindaja toimingud on olnud vajalikud ja põhjendatud osaliselt. Hagi koostamine ja esitamine on vältimatult vajalik toiming õiguste kohtuliku kaitse saamiseks. Kohtu hinnangul oli kohtuasi vähese mahuga ning madala õigusliku keerukusastmega. Asja vähest mahtu ja keerukusastet arvestades on hagiavalduse ettevalmistamise, kohtule esitamise ja hagi puuduste kõrvaldamise ajakulu osaliselt mittevajalik ja põhjendamatu. Põhjendatud ja vajalik aeg sarnase mahu ja keerukusastmega kohtuasjas nõuetekohase hagi koostamiseks ja kohtule esitamiseks on 4 tundi. Eeltoodut arvestades Mataros OÜ 14.01.20 arvel nr 20/7 märgitud õigusabi põhjendamatu ühe tunni ulatuses. Kostja vastuse kohta arvamuse kujundamine, sellele vastamine ja esindaja poolt teavituskohustuse täitmine on vajalikud toimingud. Arvestades kostja vastuse vähest mahtu ning vähest õiguslikku keerukust ning hageja poolt eelnevalt tehtud toimingute sisu ja väljakujundatud õiguslikku positsiooni, on hageja esindaja ajakulu 4 tundi seoses kostja 01.02.2021 menetlusdokumendiga olnud osaliselt mittevajalik ja põhjendamatu. Põhjendatud ja vajalik aeg sarnase mahu ja keerukusastmega kohtuasjas sarnaste toimingute tegemiseks on 3 tundi. Eeltoodut arvestades on Mataros OÜ 31.03.22 arvel nr 22/11 märgitud õigusabi põhjendamatu 1 tunni ulatuses Eeltoodust tulenevalt on hageja lepingulise esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu 33 tundi. Hageja lepingulise esindaja tunnitasumäära suurus on 50 eurot tunnis, arvestades menetluskulude nimekirjas märgitud lepingulise esindaja kulu suurust 1750 eurot ja ajakulu 35 tundi (1750:35=50). Kohus on seisukohal, et hageja esindaja tunnitasumäär 50 eurot tunnis ei ületa sarnase teenuse eest makstava tasu turuhinda. Kohus määrab eeltoodut arvestades lepingulise esindaja kulu suuruseks 1650 eurot (tunnitasu 50 eurot x ajakulu 33 tundi = 1650 eurot). Kohus mõistab menetluskulude jaotust arvestades kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja 431,64 eurot. Kohus jätab rahuldamata hageja avalduse lepingulise esindaja kulu 1318,36 eurot kindlaksmääramiseks ja kostjatelt väljamõistmiseks.
28.Kostjad esitasid 16.06.2020 ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja seonduvalt kostjate esitatud määruskaebusega (I kd, tl 157). Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on kostjatele osutatud õigusabi viis tundi tasumääraga 120 eurot tunnis. Samuti on kostjad tasunud asjas riigilõivu 100 eurot. Kohus on seisukohal, et riigilõivu tasumine määruskaebuselt ja määruskaebuse tagamise avalduselt on olnud seadusest tulenev vältimatu menetluskulu. Kohus määrab kostjate kohtukulu 100 eurot kindlaks ning mõistab hagejalt kostjate kasuks menetluskulude jaotust arvestades välja 73,84 eurot. Kohus jätab rahuldamata kostjate avalduse riigilõivu 26,16 eurot kindlaksmääramiseks ja hagejalt väljamõistmiseks.
29.Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate lepinguline esindaja teinud määruskaebuse koostamisel, tõendite kogumisel ja komplekteerimisel toiminguid mahuga viis tundi. Kohus leiab, et kostjate esindaja toimingud on olnud vajalikud ja põhjendatud osaliselt. Kohtu hinnangul on asja vähest õiguslikku keerukust ning määruskaebuse mahtu arvestatud ajakulu põhjendatud nelja tunni 16 (17)
ulatuses. Kohus määrab kostjate lepingulise esindaja kulu 400 eurot kindlaks ning mõistab hagejalt kostja kasuks menetluskulude jaotust arvestades välja 295,36 eurot. Kohus jätab rahuldamata kostjate avalduse lepingulise esindaja kulu 104,64 eurot kindlaksmääramiseks ja hagejalt väljamõistmiseks.
30.TsMS § 445 lg 1 teine lause sätestab, et kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Kui pooled esitavad kohtumenetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tuleb kohtul poolte nõuded rahuldatud osas omal algatusel tasaarvestada (vt ka RKTKm 32-1-56-06 14). Käesolevas asjas on pooled teineteise vastu esitanud tasaarvestatavad nõuded. Kohus tasaarvestab poolte rahuldatud nõuded (kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja mõistetud menetluskulud 667,08 eurot ning hagejalt kostjate kasuks välja mõistetud menetluskulud 369,20 eurot). Tasaarvestuse tulemusena lõpeb kostjate menetluskulude hüvitamise nõue tervikuna ning hageja oma 369,20 euro ulatuses. Kohus mõistab kostjatelt hageja kasuks solidaarselt välja menetluskulud 297,88 eurot (667,08-369,20=297,88). /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik Osaliselt tühistatud TRK määrusega
17 (17)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.