VJ hagi AS MSI vastu üürilepingu ülesütlemise heausksuse põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja VJ (isikukood xxx, elukoht xxx), esindaja Stanislav Buldakov Kostja AS MSI (registrikood xxx, asukoht xxx, esindaja Uve Jürgens (Õigusbüroo Jürgens & Ko, Orava 20, Tabasalu alevik, 76901 Harju vald, Harju maakond)
Kohtustungi toimumise aeg
11.11.2008
Kohtuistungil osalesid
Hageja VJ Hageja esindaja Stanislav Buldakov Kostja esindaja Uve Jürgens
RESOLUTSIOON
Rahuldada hagi. Tunnistada AS MSI poolt 12.09.2006 tehtud 01.07.2002 üürilepingu eluruumi Xxx ülesütlemine heausksuse põhimõttega vastuolus olevaks.
2.Menetluskulude jaotus Mõista AS MSI menetluskulud täies ulatuses välja VJ kasuks. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Asjaolud
2.Kostjal on maja xxxhoonestusõiguse 36-ks aastaks.
3.01.07.2002 sõlmisid pooled eluruumi üürilepingu, mille kohaselt kostja andis hagejale üürile eluruumid xxx(tl 12-16).
4.12.09.2006 esitas kostja hagejale 01.07.2002 eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse alates 19.12.2006 (tl 10). Hageja nõue ja põhjendused
5.Hageja palub tunnistada üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Hageja tugineb oma nõudes VÕS § 311 lg 1, § 312 lg 1, § 327 lg 1 p 3 ja lg 2.
6.Hagiavalduse kohaselt elab hageja koos perega eluruumis xxx alates 1996. Eluruum asus AS K kuuluvas majas. 1998 sai hageja maja all oleva krundi omanikuks ning AS K maja hoonestajaks. 24.10.2002 sai maja hoonestusõiguse 36-ks aastaks tasuta kostja, seoses millega anti ka hageja kasutusse eluruumid tasuta. Peale eluruumide omaniku juhtkonna vahetust sunniti hagejat sõlmima 01.07.2002 üürileping üüriga 2000 krooni kuus. 22.09.2006 edastas kostja hagejale eluruumi ülesütlemisavalduse üürilepingu ülesütlemiseks alates 19.12.2006 (tl 10).
7.Hageja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemisavaldus on vastuolus hea usu põhimõttega vastavalt VÕS § 327 lg 1 p 3, kuna kostja soovis kallutada hagejat eluruume ostma.
8.07.09.2005 rahuldas Tallinna Linnakohus hageja hagi, millega hageja vaidlustas 25.11.2004 üürilepingu ülesütlemiseavalduse sama üürileandja poolt (tl 8-9). Vastavalt VÕS § 327 lg 2 ei ole kostjal õigus öelda üürilepingut üles enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest. Seega on kostja käitunud pahauskselt ning üürilepingu ülesütlemiseavaldus on vastuolu hea usu põhimõttega. Kostja vastuväited
7.Kostja ei tunnista hagi ja palub jätta selle rahuldamata.
8.Kostja leiab, et ei ole tegutsenud üürilepingu lõpetamisel vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ei ole soovinud kallutada hagejat üüritud eluruume ostma. Kostja on hoonestusõiguse omanik, mille oluliseks osaks on hagejale üüritud elamispind. Hageja väide selle kohta, et kostja jaoks on hoonestusõigus tasuta 36-ks aastaks, on eksitav. Kostja omandas hoonestusõiguse AS K tasu eest, mistõttu ei ole kostja jaoks hoonestusõigus tasuta. Alusetud ning tõendamata on hageja väited selle kohta, et seoses tasuta hoonestusõigusega 36-ks aastaks anti hageja kasutuses olevad eluruumid hageja kasutusse tasuta. Kostjale jääb selgusetuks, missuguse õiguse või materiaalse hüve sai või pidi saama algne hoonestuseõiguse omanik AS K hagejalt selle eest, et ta tegi kulutusi ehitise püstitamiseks kinnistule või kostja selle eest, et ta tegi kulutusi hoonestusõiguse (koos ehitisega) omandamiseks AS K .
9.Kostja väitel ei ole hagejat sunnitud sõlmima üürilepingut üüriga 2000 krooni kuus. Hageja ei ole 01.07.2002 sõlmitud üürilepingut kunagi vaidlustanud, vaid vaidlustas kohtus üürilepingu ülesütlemisavalduse.
10.Kostja soovib temale kuuluvat hoonestusõigust võõrandada ning kostja jaoks ei ole oluline, kas hoonestusõiguse omandab hageja või mõni kolmas isik. Kostja andis hagejale 2004 võimaluse hoonestusõigus kostjalt ise omandada. Kostja lõpetas alates 2006. detsembrikuust hagejaga sõlmitud
2-06-34629/34 tähtajatu üürilepingu, kuivõrd see on tema seaduslik õigus ning teatas hagejale sellest ette seaduses ettenähtud tähtaja võrra. Hoonestusõiguse võõrandamine olukorras, kus hoonestusõiguse oluliseks osaks oleva elamispinna suhtes kehtib üürileping, on komplitseeritud ning kostja jaoks majanduslikult kahjulik.
11.Kostja väitel takistab hageja kostjal tegeleda hoonestusõiguse võõrandamisega. Hageja ei võimalda potentsiaalsetel ostjatel tutvuda hoonestusõiguse oluliseks osaks olevate eluruumidega. Kostja leiab, et hageja on alustanud käesolevat menetlust pahauskselt, takistamaks kostjal temale kuuluva hoonestusõiguse vaba käsutamist. Kostja leiab, et hageja soov on kallutada kostjat võõrandama hoonestusõigus hagejale alla selle turuväärtuse või kallutada kostjat omandama kinnistu, mille suhtes hoonestusõigus on seatud, turuhinnast kõrgema hinnaga.
12.Kostja on seisukohal, et käesolevas asjas ei kuulu kohaldamisele VÕS § 327 lg 2 sätestatu. Nimetatud sätte sisu ja mõte seisneb kostja arvates selles, et üürikomisjoni või kohtumenetluse (e. vaidluse tekkimine) üürileandja ja üürniku vahel ei tohi olla ajendiks üürilepingu ülesütlemisel. Üürileandja (kostja) ütles üürilepingu 2004 hagejale üles ajal, mil ei olnud käimas poolte vahel üürikomisjoni või kohtuvaidlust üürilepingu üle. Seega ei saa antud juhul kõne alla tulla kolme aastane periood sellise kohtuvaidluse lõppemisest, kuivõrd VÕS § 327 lg 2 sätestatud kohtuvaidlust pole kunagi toimunud. Kui aga isegi asuda seisukohale, et käesolevas asjas kuulub kohaldamisele VÕS § 327 lg 2 sätestatu, leiab kostja, et üürilepingu lõpetamiseks on tal mõjuvad põhjused.
13.Kostja leiab, et hagi on aegunud ning palub kohtul kohaldada aegumist. Kostja leiab, et puuduvad alused hagi esitamise tähtaja tamiseks. Kohtuotsuse põhjendus
14.Kohus, kuulanud ära hageja ja hageja esindaja ning kostja esindaja seletused, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
15.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
16.Vaidlust ei ole, et hageja kasutab eluruumi 01.07.2002 sõlmitud tähtajatu üürilepingu alusel ja üürileandjaks on kostja. Hageja on alates 1998.a kinnistu omanik. 27.06.2002 kinnistamise avalduse alusel on kinnistusraamatusse tehtud 24.10.2002 kanne, et kostja omandas hoonestusõiguse 36-ks aastaks AS K .
17.VÕS § 311 lg 1 kohaselt lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Sama paragrahvi lõike 2 järgi kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. 12.09.2006 esitas kostja hagejale eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse 01.07.2002 üürilepingu ülesütlemiseks alates 19.12.2006 (tl 10). Seega kostja esitatud ülesütlemisavalduse ettenähtud tähtaeg on kooskõlas üürilepingu punktis 7.3 kokkulepituga, mistõttu on etteteatamise tähtaeg kooskõlas seaduses sätestatuga. Kohus leiab, et ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 sätestatud vormi nõuetele. Kostja märge ühe vaidlustamise võimalusena üürivaidluskomisjonis ajal, mil seda Harju maakonnas ei ole ei ole nii oluline rikkumine, mis võiks avalduse kehtivust muuta.
18.Hageja on Tallinna üürikomisjoni 23.10.2006 menetlusse mitte võtmise määruse kätte saanud vastavalt ümbrikule tehtud märkele 17.11.2006 (tl 5 pöördel). Kohtul puuduvad tõendid eelmärgitud määruse varasema kättetoimetamise kohta. Kuna hagi on esitatud kohtule 20.11.2006, siis saab kohus lugeda hagi esitatuks tähtaegselt. Kostja väide varasema kättesaamise kohta on jäänud paljasõnaliseks. Kohus soovib juhtida tähelepanu ümbrikul olevatele templi jäljenditele, mille kohaselt on puuduliku aadressi tõttu
2-06-34629/34 tagastatud kiri Jüri sideasutusest 26.10.2006 ja see on jõudnud Tallinna 27.10.2006 s.o neljapäevasel päeval. Võttes arvesse väljastusteate saatmise aega hagejale, nädalavahetust ja hageja võimalikku järeleminemise aega, siis leiab kohus, et isegi juhul kui käsikirjaliselt tehtud märge ei vasta tõele on tõenäoline esimene võimalus määruse kätte saamiseks oktoobri viimasel või detsembrikuu esimesel päeval. Ka eelnimetatud kättesaamise juhul on hagi esitatud tähtaegselt. Tuginedes eeltoodule tuleb kostja taotlus aegumise kohaldamiseks jätta rahuldamata.
19.VÕS § 327 lg 2 sätestab, et üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. 07.09.2005 rahuldas Tallinna Linnakohus hageja hagi, millega hageja vaidlustas 25.11.2004 üürilepingu ülesütlemiseavalduse sama üürileandja poolt ja sama üürilepingu alusel (tl 8-9). Juhinduvalt VÕS § 327 lg-st 2 tekkis kostjal õigus esitada eluruumi üürilepingu ülesütlemine kolme aasta möödumisel s.o 07.09.2008. Kostja esitas eluruumi üürilepingu ülesütlemise hagejale 12.09.2006, seega enne kolme aasta möödumist, mis on vastuolus VÕS § 327 lg 2 sätestatuga. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hagi kuulub rahuldamisele.
20.Vastavalt VÕS § 327 lg 1 p 3 üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama. Kohtuistungil poolte antud selgitustest ilmnes, et nii hageja kui kostja on nõus oma osa müüma või ostma. Pooled ei saavuta kokkulepet hinnas. Kostja on lasknud teha ekspertiisi ja määrata kinnistu hinna, millega hageja ei nõustu. Hageja nõuab lisaks kinnistu hinnale ka raha koguses, mille eest saaks osta uue eluruumi. Eeltoodu põhjal asub kohus seisukohale, et kostja käitumises puudub vastuolu hea usu põhimõttega st soov kallutada hagejat üüritud eluruumi omandama, kostja on nõus ka ise ära ostma. Kohus leiab, et hagejal on soov võõrandada asja üle selle turuhinna või omandada asja alla selle turuväärtuse. Kohus soovib rõhutada, et hageja ise on oma varasema käitumisega loonud komplitseeritud olukorra, st ostab kinnistu, kuid jätab ostmata sellele ehitatava eluruumi. Menetluskulud
21.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 jätab kohus hageja menetluskulud täielikult kostja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.