Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Eesistuja Urmas Reinola, liikmed Ülle Jänes ja Ande Tänav
Otsuse tegemise aeg ja koht
24.november 2009.a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-06-34629
Tsiviilasi
Viktor Jerofejevi hagi AS-i MSI Grupp vastu üürilepingu ülesütlemise heausksuse põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16. detsembri 2008.a otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
24 000 krooni
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Kostja AS-i MSI Grupp apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Viktor Jerofejev (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxx x-x, xxxxxx xxxx, xxxxx xxx xxxx, xxxxx xxxxxxx), esindaja advokaat Vladimir Sadekov (Tartu mnt 51-12, Tallinn 10115) Kostja AS MSI Grupp (registrikood 10243614, asukoht Rävala pst 6, 10143 Tallinn), esindaja Uve Jürgens (Õigusbüroo Jürgens & Ko, Orava 20, Tabasalu alevik, 76901 Harju vald, Harju maakond)
1.Jätta Harju Maakohtu 16. detsembri 2008.a otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. 2.Esimese astme kohtu ja apellatsioonikohtu menetluskulud jätta kostja AS MSI Grupp kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemise avalduse koos menetluskulude nimekirjaga
võib esitada käesolevas asjas otsuse teinud maakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusabi taotlemise selgitus TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Viktor Jerofejev esitas kohtule 20.11.2006.a hagi AS MSI GRUPP vastu üürilepingu ülesütlemise heausksuse põhimõttega vastuolus olevaks tunnistamiseks. Hageja elab koos perega eluruumis Xxxxxxxx x-x, xxxxxx xxxxx, xxx xxxxxx alates 1996.a. Eluruum asus AS-le Kennis kuuluvas majas. 1998.a sai hageja maja all oleva krundi omanikuks ning AS Kennis maja hoonestajaks. 24.10.2002.a sai maja hoonestusõiguse 36-ks aastaks tasuta kostja, seoses millega anti ka hageja kasutusse eluruumid tasuta. Peale eluruumide omaniku juhtkonna vahetust sunniti hagejat sõlmima 01.07.2002.a üürileping üüriga 2000 krooni kuus. 22.09.2006.a edastas kostja hagejale avalduse eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks alates 19.12.2006.a. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on vastuolus hea usu põhimõttega vastavalt VÕS § 327 lg 1 p 3, kuna kostja soovis kallutada hagejat eluruume ostma. 07.09.2005.a rahuldas Tallinna Linnakohus hageja hagi, millega hageja vaidlustas 25.11.2004.a üürilepingu ülesütlemiseavalduse sama üürileandja poolt. Vastavalt VÕS § 327 lg 2 ei ole kostjal õigust öelda üürilepingut üles enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemist. Seega on kostja käitunud pahauskselt. Kostja vastuväited 07.02.2007.a vastuses palub kostja jätta hagi rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda. Kostja taotleb hagi aegumise kohaldamist. Kostja ei ole tegutsenud üürilepingu lõpetamisel vastuolus hea usu põhimõttega ega ole soovinud kallutada hagejat üüritud eluruume ostma. Kostja on hoonestusõiguse omanik, mille oluliseks osaks on hagejale üüritud elamispind. Hageja väide selle kohta, et kostja jaoks on hoonestusõigus tasuta 36-ks aastaks, on eksitav. Kostja omandas hoonestusõiguse AS-ilt Kennis tasu eest, mistõttu ei ole kostja jaoks hoonestusõigus tasuta. Alusetud ning tõendamata on hageja väited selle kohta, et seoses tasuta hoonestusõigusega 36-ks aastaks anti hageja kasutuses olevad eluruumid hageja kasutusse tasuta. Sellisel juhul jääks selgusetuks, missuguse
õiguse või materiaalse hüve sai või pidi saama algne hoonestuseõiguse omanik AS Kennis hagejalt selle eest, et ta tegi kulutusi ehitise püstitamiseks kinnistule või kostja selle eest, et ta tegi kulutusi hoonestusõiguse (koos ehitisega) omandamiseks AS-ilt Kennis. Tõele ei vasta hageja väide, et teda on sunnitud sõlmima üürilepingut üüriga 2000 krooni kuus. Hageja ei ole 01.07.2002 sõlmitud üürilepingut kunagi vaidlustanud, vaid vaidlustas kohtus üürilepingu ülesütlemisavalduse. Kostja soovib temale kuuluvat hoonestusõigust võõrandada ning kostja jaoks ei ole oluline, kas hoonestusõiguse omandab hageja või mõni kolmas isik. Kostja andis hagejale 2004.a võimaluse hoonestusõigus kostjalt ise omandada. Kostja lõpetas alates 2006.a detsembrikuust hagejaga sõlmitud tähtajatu üürilepingu, kuivõrd see on tema seaduslik õigus ning teatas hagejale sellest ette seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Hoonestusõiguse võõrandamine olukorras, kus hoonestusõiguse oluliseks osaks oleva elamispinna suhtes kehtib üürileping, on komplitseeritud ning kostja jaoks majanduslikult kahjulik. Hageja takistab kostjal tegeleda hoonestusõiguse võõrandamisega. Hageja ei võimalda potentsiaalsetel ostjatel tutvuda hoonestusõiguse oluliseks osaks olevate eluruumidega. Kostja leiab, et hageja on alustanud käesolevat menetlust pahauskselt, takistamaks kostjal temale kuuluva hoonestusõiguse vaba käsutamist. Hageja soov võib olla kallutada kostjat võõrandama hoonestusõigus hagejale alla selle turuväärtuse või kallutada kostjat omandama kinnistu, mille suhtes hoonestusõigus on seatud, turuhinnast kõrgema hinnaga. Käesolevas asjas ei kuulu kohaldamisele VÕS § 327 lg 2 sätestatu. Nimetatud sätte sisu ja mõte seisneb kostja arvates selles, et üürikomisjoni või kohtumenetluse (e. vaidluse tekkimine) üürileandja ja üürniku vahel ei tohi olla ajendiks üürilepingu ülesütlemisel. Üürileandja (kostja) ütles üürilepingu 2004.a hagejale üles ajal, mil ei olnud käimas poolte vahel üürikomisjoni või kohtuvaidlust üürilepingu üle. Seega ei saa antud juhul kõne alla tulla kolme aastane periood sellise kohtuvaidluse lõppemisest, kuivõrd VÕS § 327 lg 2 sätestatud kohtuvaidlust pole kunagi toimunud. Kui aga isegi asuda seisukohale, et käesolevas asjas kuulub kohaldamisele VÕS § 327 lg 2 sätestatu, siis on kostjal üürilepingu lõpetamiseks mõjuvad põhjused, kuna hageja on alustanud käimasolevat menetlust pahauskselt. Mõjuvaks põhjuseks on antud juhul ka asjaolu, et kostjal on üürilepingut lõpetamata oluliselt raskendatud hoonestusõiguse võõrandamine. Hageja nõue on aegunud, puuduvad alused hagi esitamise tähtaja ennistamiseks. VÕS § 329 lg 1 tuleneb, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt VÕS § - le 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemise avalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Hageja seaduses sätestatud tähtaja jooksul kohtule ega pädevale üürikomisjonile taotlust üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ei esitanud. Üürivaidluse lahendamise seaduse § 21 lg 1 tuleneb, et kui pool ei nõustu komisjoni otsusega või üürivaidluse läbivaatamisel tehtud menetlusotsuste või –toimingutega, võib ta sama üürivaidluse läbivaatamiseks pöörduda maakohtusse komisjoni otsuse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates 20 päeva jooksul. Käesoleva hagiavalusega ei vaidlusta hageja ka Tallinna Üürikomisjoni menetlusse mitte võtmise määrust 23.10.2006.a. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus 16.12.2008.a otsusega rahuldas hagi ja tunnistas AS-i MSI GRUPP poolt 12.09.2006.a tehtud üürilepingu ülesütlemise heausksuse põhimõttega vastuolus olevaks. Kostja taotluse hagi aegumise kohaldamiseks jättis kohus rahuldamata. Hageja menetluskulud jättis kohus täielikult kostja kanda.
TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud. Vaidlust ei ole, et hageja kasutab eluruumi 01.07.2002.a sõlmitud tähtajatu üürilepingu alusel ja üürileandjaks on kostja. Hageja on alates 1998.a kinnistu omanik. 27.06.2002.a kinnistamise avalduse alusel on kinnistusraamatusse tehtud 24.10.2002.a kanne, et kostja omandas hoonestusõiguse 36-ks aastaks AS-lt Kennis. VÕS § 311 lg 1 kohaselt lepingupooled võivad tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. Sama paragrahvi lõike 2 järgi kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. 12.09.2006.a esitas kostja hagejale eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse 01.07.2002.a üürilepingu ülesütlemiseks alates 19.12.2006.a. Seega kostja esitatud ülesütlemisavalduse ettenähtud tähtaeg on kooskõlas üürilepingu punktis 7.3 kokkulepituga, mistõttu on etteteatamise tähtaeg kooskõlas seaduses sätestatuga. Kohus leiab, et ülesütlemisavaldus vastab VÕS § 325 sätestatud vormi nõuetele. Kostja märge ühe vaidlustamise võimalusena üürivaidluskomisjonis ajal, mil seda Harju maakonnas ei ole, ei ole nii oluline rikkumine, mis võiks avalduse kehtivust muuta. Hageja on Tallinna üürikomisjoni 23.10.2006.a menetlusse mitte võtmise määruse kätte saanud vastavalt ümbrikule tehtud märkele 17.11.2006.a. Kohtul puuduvad tõendid eelmärgitud määruse varasema kättetoimetamise kohta. Kuna hagi on esitatud kohtule 20.11.2006.a, siis saab kohus lugeda hagi esitatuks tähtaegselt. Kostja väide varasema kättesaamise kohta on jäänud paljasõnaliseks. Kohus juhib tähelepanu ümbrikul olevatele templi jäljenditele, mille kohaselt on puuduliku aadressi tõttu tagastatud kiri Jüri sideasutusest 26.10.2006.a ja see on jõudnud Tallinna 27.10.2006.a s.o neljapäevasel päeval. Võttes arvesse väljastusteate saatmise aega hagejale, nädalavahetust ja hageja võimalikku järeleminemise aega, siis leiab kohus, et isegi juhul kui käsikirjaliselt tehtud märge ei vasta tõele on tõenäoline esimene võimalus määruse kätte saamiseks oktoobri viimasel või novembrikuu esimesel päeval. Ka eelnimetatud kättesaamise juhul on hagi esitatud tähtaegselt. VÕS § 327 lg 2 sätestab, et üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. 07.09.2005.a rahuldas Tallinna Linnakohus hageja hagi, millega hageja vaidlustas 25.11.2004.a üürilepingu ülesütlemiseavalduse sama üürileandja poolt ja sama üürilepingu alusel. Juhinduvalt VÕS § 327 lg-st 2 tekkis kostjal õigus esitada eluruumi üürilepingu ülesütlemine kolme aasta möödumisel s.o 07.09.2008.a. Kostja esitas eluruumi üürilepingu ülesütlemise hagejale 12.09.2006.a, seega enne kolme aasta möödumist, mis on vastuolus VÕS § 327 lg 2 sätestatuga. Vastavalt VÕS § 327 lg 1 p 3 üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega eelkõige juhul, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et
üürileandja soovis kallutada üürnikku üüritud eluruumi omandama. Kohtuistungil poolte antud selgitustest ilmnes, et nii hageja kui kostja on nõus oma osa müüma või ostma. Pooled ei saavuta kokkulepet hinnas. Kostja on lasknud teha ekspertiisi ja määrata kinnistu hinna, millega hageja ei nõustu. Hageja nõuab lisaks kinnistu hinnale ka raha koguses, mille eest saaks osta uue eluruumi. Seega kostja käitumises puudub vastuolu hea usu põhimõttega st soov kallutada hagejat üüritud eluruumi omandama, kostja on nõus ka ise ära ostma. Kohus leiab, et hagejal on soov võõrandada asja üle selle turuhinna või omandada asja alla selle turuväärtuse. Hageja ise on oma varasema käitumisega loonud komplitseeritud olukorra, st ostab kinnistu, kuid jätab ostmata sellele ehitatava eluruumi. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus 04.02.2009.a esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse täielikult ning teha uus otsus millega jätta Viktor Jerofejevi hagi rahuldamata ning kohtukulud hageja kanda. Kostja taotleb hagi aegumise kohaldamist. Esimese astme kohus on kohtuotsuse tegemisel ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme ning jätnud ebaõigesti kohaldamata hagi aegumise. Maakohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 327 lg 2, mille kohaselt on üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Käesolevas asjas ei kuulu VÕS § 327 lg 2 sätestatu kohaldamisele. Nimetatud sätte eesmärgiks on anda eluruumi üürnikule oluline õiguskindlus selleks, et eluruumi üürnik julgeks oma õigusi kohtusse või üürikomisjoni realiseerima minna, mistõttu üürilepingu üle tekkinud üürileandja ja üürniku vahelise vaidluse lahendamiseks üürikomisjoni pöördumine või kohtumenetluse algatamine ei tohi olla ajendiks üürilepingu ülesütlemisel ning muudab sellisel juhul üürileandja käitumise eelduslikult pahauskseks. Kostja ütles üürilepingu hagejale üles esmakordselt 25.11.2004.a ning üürilepingu ülesütlemise hetkel ei olnud poolte vahel käimas üürikomisjoni või kohtuvaidlust üürilepingu üle. Seega ei saa käesoleval juhul kõne alla tulla kolme aastane periood sellise kohtuvaidluse lõppemisest, kuivõrd VÕS § 327 lg 2 sätestatud kohtuvaidlust, mis oleks olnud ajendiks üürilepingu lõpetamisele 12.09.2006.a, pole toimunud. Harju Maakohtu 16.12.2008.a. otsus on ka vastuoluline, kuivõrd kohus leiab, et kostja pole käitunud vastuolus hea usu põhimõttega tulenevalt VÕS § 327 lg 1 p 3. Samas hageja vaidlustas 25.11.2004.a. üürilepingu ülesütlemise vastuolu tõttu hea usu põhimõttega ja Tallinna Linnakohus rahuldas 07.09.2005.a. hagi VÕS § 327 lg 1 p 3 alusel. Seega on kohus sisuliselt asunud seisukohale, et sisuliselt puudub üürilepingu ülesütlemisel kostja käitumises vastuolu hea usu põhimõttega. Veel enam, kohus on leidnud, et hagejal on soov võõrandada temale kuuluvat kinnistut kostjale üle selle turuhinna või omandada hoonestusõigust (mille osaks on üürilepingu objektiks olev eluruum) alla selle turuväärtuse. Sellise hageja käitumisega tekitatakse aga kostjale kahju. Seega on hoopis hageja käitunud vastuolus Tsiviilseadustiku (TsÜS) § 138 lg 1 sätestatud põhimõttega, mille kohaselt õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus ning lg 2, millest tuleneb, et õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine
teisele isikule. Ka VÕS § 6 lg 1 sätestab, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Apellant leiab, et kohus oleks VÕS § 327 lg 2 sätestatu pidanud kohaldamata jätma seetõttu ka tulenevalt VÕS § 6 lg 2, mis sätestab, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Maakohus ei ole VÕS § 327 lg 2 kohaldamisel arvesse võtnud VÕS § 327 lg 3 sätestatut. VÕS § 327 lg 3 sätestab, et VÕS § 327 lg 2 nimetatud juhul ei ole üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel. VÕS § 327 lg 3 toodud mõjuvate põhjuste loetelu ei ole ammendav. Kostja leidis, et antud juhul on mõjuvaks põhjuseks asjaolu, et kostjal on üürilepingut lõpetamata oluliselt raskendatud hoonestusõiguse võõrandamine. Hoonestusõiguse võõrandamine enne üürilepingu lõpetamist oleks kostja jaoks majanduslikult kahjulik. Tähtajatust üürilepingust tulenevate üürniku õigustega ei saa kitsendada käesoleval juhul sellisel olulisel määral kostja varalisi õigusi ehk üürileandjalt ei saa mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda üürilepingu jätkamist. Kohus on põhjendamatult jätnud kohaldamata ka hagi aegumise. VÕS § 329 lg 1 tuleneb, et eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt VÕS § -le 326 peab üürnik 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Hageja seaduses sätestatud tähtaja jooksul kohtule ega pädevale üürikomisjonile taotlust üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ei esitanud. Hageja esitas kohtusse hagi 20.11.2006.a, kuigi ülesütlemisavalduse sai kostjalt 12.09. 2006.a. Kuivõrd Tallinna üürikomisjon hageja avaldust menetlusse ei võtnud, ei saa hagejat lugeda üürikomisjonile avalduse esitanuks ning hagi aegumise tähtaega pidi hakkama arvestama ülesütlemisavalduse saamisest, mitte üürikomisjonilt määruse saamisest nagu kohus seda tegi. Vastustaja seisukoht Hageja leiab, et apellatsioonkaebuses toodud väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Maakohus on kohaldanud materaalõiguse norme õigesti ning ei ole rikkunud menetlusõiguse norme. Apellatsioonkaebuses kordab hageja põhiliselt esimese astme kohtule esitatud väiteid, maakohus on neile piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Tulenevalt TsMS § 652 lg 1 p-s 1 sätestatust võttis ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus kohaldas hageja nõude rahuldamisel õigesti VÕS § 372 lg-s 2 sätestatut, mille kohaselt üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või
kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Asjas on tõendatud, et 07.09.2005.a jõustunud kohtuotsusega rahuldas Tallinna Linnakohus hageja nõude kostja vastu, millega ta vaidlustas kostja 25.11.2004.a üürilepingu ülesütlemiseavalduse samal alusel (tlk. 8-9). Vaidlust ei ole selles, et kostja esitas hagejale 01.07.2002.a sõlmitud eluruumi üürilepingu ülesütlemiseavalduse teistkordselt 12.09.2006 (tlk. 10). Seega tulenevalt seadusest ja nagu maakohus õigesti leidis, saanuks kostjal tekkida õigus eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 327 lg-s 2 sätestatud tähtaja kohaselt mitte varem kui 07.09.2008.a. Seega on kostja, esitades hagi enne kolme aastase tähtaja möödumist, käitunud pahauskselt. Seega kaebuse väide, mille kohaselt kohtuvaidlust, mis oleks ajendiks 12.09.2006.a üürilepingu ülesütlemisele, pole toimunud, ei tugine asjas kogutud tõenditele. Tähtsust ei oma asjaolu, et esmakordsel üürilepingu ülesütlemisel 25.11.2004.a puudus poolte vahel üürikomisjoni või kohtuvaidlus. Nähtuvalt asjas kogutud tõenditest on vaidlus üürilepingu alusel hageja kasutuses oleva eluruumi hinnas, milles pooled ei ole menetluse käigus kokkulepet saavutanud. Nii hageja kui kostja on nõus oma osa müüma või ostma. Maakohus leidis, tulenevalt VÕS § 327 lg 1 p-s 3 sätestatust, et kuivõrd kostja käitumises puudub soov kallutada hagejat üüritud eluruumi omandama, puudub kostja käitumises vastuolu hea usu põhimõttega. Nõustuda tuleb kaebuse väitega, et selles osas on kohtuotsus vastuoluline. Tulenevalt VÕS § 327 lg-st 3 ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul üürilepingu üürileandjapoolne ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kui üürileandja ütles lepingu üles mõjuval põhjusel, eelkõige seetõttu, et: 1) üürnik alustas käimasolevat menetlust pahauskselt; 2) eluruum on üürileandjale endale tungivalt vajalik; 3) üürnikul on maksevõlgnevus; 4) üürnik rikkus oluliselt hoolsuse ja arvestamise kohustust (käesoleva seaduse § 276 lõiked 2 ja 3); 5) kuulutati välja üürniku pankrot. Ei vastuses hagile ega kaebuses ei ole kostja esile toonud, milles seisneb ja kui suur on talle tekkida võiv kahju juhul, kui kostja võõrandab hoonestusõiguse enne üürilepingu lõpetamist. Seega ei pidanudki maakohus VÕS § 327 lg-s 3 sätestatut VÕS § 327 lg 2 kohaldamisel arvesse võtma. Kolleegium nõustub kohtuga selles, et hagi on kohtule esitatud tähtaegselt. Kaebuse väide kohtu poolt aegumise põhjendamatult kohaldamata jätmises ei ole põhjendatud. Maakohus leidis õigesti, et hagi aegumise tähtaega tuleb hakata lugema üürikomisjonilt määruse saamisest 17.11.2006.a, mitte üürilepingu ülesütlemisavalduse saamisest 12.09.2006.a, nagu kostja ekslikult leiab. Kostja ei ole üürikomisjoni määruse varasemat kostjale kättetoimetamist tõendanud. Et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 171 lg-ga 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, s.o antud juhul kostja AS MSI Grupp.
Urmas Reinola
Ülle Jänes
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.