Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

10.03.2008.a. esitas OÜ Finklord Tartu Maakohtule hagi Mare-Reet Vaikmäe vastu võla nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled maaklerilepingu, mille kohaselt hageja kohustus otsima

kostjale kuuluvale kinnistule asukohaga Tartumaal, Haaslava vallas ostja. Kostja kohustus tasuma hagejale teostatud töö eest 95 000 krooni. Hageja alustas tööd, avaldas kuulutusi, suhtles ostuhuvilistega ning leidsidki kostjale kuuluvale kinnistule ostja. Kostja keeldus hageja poolt leitud ostjaga suhtlemast. Hiljem selgus, et kostja oli juba kinnistu võõrandanud hagejat sellest informeerimata. Oma 07.08.2006.a. kirjaga palus hageja võlgnevus tasuda. Kostja keeldus igasuguse tasu maksmisest. Seega soovib hageja, et kostjalt mõistetakse välja osaliselt maakleritasu 30 000 krooni.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED JA MENETLUSE KÄIK

Kostja oma 08.08.2008.a. vastuses hagi ei tunnistanud. Mare-Reet Vaikmäele kuulus 1⁄2 mõttelist osa Haaslava vallas asuvast Eerika kinnistust, ülejäänud 1⁄2 mõtteline osa kuulus Maie Kõivule. Kostja oli huvitatud oma poole kinnistu võõrandamisest ja Toomas Treufeldti pealekäimisel sõlmiti 10.03.2005.a. maaklerileping Eerika kinnistule ostja leidmiseks. Leping sõlmiti ühes originaaleksemplaris, mis jäi hageja valdusesse, maakleritasus lepiti kokku 5 000 krooni. Kuivõrd hageja edastas kostjale ühes eksemplaris lepingu projekti läbi kostja abikaasa, siis ei kohtunudki pooled omavahel vahetult. Kostja esitab asja juurde enda valduses oleva maaklerilepingu koopia, mis on edastatud hageja poolt kohtuvälise nõudmise raames. Sellelt on näha, et vastupidiselt hageja poolt kohtule esitatud lepinguvariandile, puudub lepingu p-is 5.5. viide hageja arveldusarvele, samuti on muutunud algselt kokkulepitud maakleritasu suurus. Peale maaklerilepingu allkirjastamist hageja enam kostjaga ühendust ei võtnud, samuti ei ole kostjale teadaolevalt võetud ette mingeid maakleritegevusi, et objektile ostjat leida – puuduvad andmed, et hageja oleks mingeid kuulutusi avaldanud, objekti pildistanud, võimalikke ostjaid otsinud jne. Hageja ei ole esitlenud kostjale kunagi ühtegi võimalikku ostuhuvilist. Peale aasta möödumist maaklerilepingu sõlmimisest, otsustasid kostja ja teine kaasomanik Maie Kõiv võõrandada koos ja tervikuna enda omanduses olevad kinnistud (sh algselt müügis olnud kinnistu mõttelise osaga), selleks sõlmiti 05.04.2006.a. maaklerileping OÜ-ga Karlova Kinnisvara. Kostjal ja Maie Kõivul ei tekkinud soovi otsida kinnistutele ostjat läbi hageja ettevõtte, sest üle aastase perioodi jooksul ei suutnud hageja teha mitte midagi, et leida ostjat 1⁄2 mõttelisele osale kostja kinnistust, kuigi 2005-2006 aastad olid teadaolevalt kinnisvaraturul väga aktiivsed ja ostuhuviliste leidmisega ei saanud tekkida probleeme. OÜ-l Karlova Kinnisvara õnnestus leida kinnistutele ostjad paari kuu jooksul ja kostja müüs oma vara OÜ Karlova Kinnisvara poolt leitud ostjale. Kostja tasus maaklerifirmale kokkulepitud maakleritasud. Hoolimata asjaolust, et hageja ei teinud midagi, et oma maaklerikohustusi täita või ostjat leida, asus hageja kostja käest maakleritasu nõudma, väites, et kostja võlgneb talle maakleritasuna 95 000 krooni. Kostja edastas hagejale 26.06.2006.a. kirja, milles andis teada, et ta ei soovi hageja teenuseid, ja et 10.03.2005.a. sõlmitud maaklerilepingule oli tehtud ühepoolseid juurdekirjutusi. Kuivõrd hageja jätkas praktiliselt igapäevaselt 95 000 krooni nõudmist, edastas kostja hagejale täiendava kirja, milles selgitas olukorda ja väljendas, et tasub hagejale 5 000 krooni enda tülitamise lõpetamise eest. Peale 5 000 krooni saamist (mida hagiavalduses millegipärast ei mainita) lõppesid hagejapoolsed nõudmised kuni käesoleva hagiavalduse esitamiseni. Kostja leiab, et kuna hageja ei ole maaklerina teinud midagi, et kostja kinnistule ostjat leida, samuti ei andnud hageja mingeid vihjeid või panust kinnistute müümiseks nende praegustele omanikele, siis ei ole hagejal tekkinud mingit õigust maaklerilepingus sätestatud tasule. Hagejale ei saa tekkida tasunõue pelgalt tulenevalt faktist, et kostjale kuulunud kinnistu on võõrandatud, maakler peab andma panuse konkreetse müügilepingu toimumisse, vahendama lepingupooli, lepingu sõlmimine peabki olema maakleri töö tulemus. Samuti leiab kostja, et maakleritasu suurusena ei lepitud kokku 95 000 krooni, vaid kostja teadmist mööda 5 000 krooni. Kostja hinnangul on maaklerilepingut muudetud nõnda, et tasu suurusena nähtub lepingust 95 000 krooni – numbrile 5 000 on ette kirjutatud number 9. Antud asjaolu on saanud võimalikuks seetõttu, et kostjale ei jäänud maaklerilepingu sõlmimise järgselt lepingu

originaali ega koopiat ning hagejale oli see teada. Samuti oleks 95 000 krooni müüdava objekti kohta, mille koguhind on alla poole miljoni krooni, ebamõistlikult suur ja ilmselgelt ebaõige. 5 000 krooni tasumise puhul kostja poolt ei olnud tegemist maakleri kulude hüvitamisega.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Poolte vahel on 10.03.2005.a. sõlmitud maaklerileping, millega maakler kohustus leidma kinnistule asukohaga Haaslava vald, Eerika ostja, kes tasub lepinguobjekti eest vähemalt 65 krooni ruutmeetri kohta. VÕS § 664 lg 1 järgi on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Kohtule esitatud lepingu originaalilt (tl 39) nähtub, et käsundiandja (kostja) kohustus tasuma peale lepinguobjekti ostu-müügitehingu notariaalset vormistamist või VÕS § 664 alusel maakleritasu 95 000 krooni. Poolte vahel tekkis vaidlus maakleritasu suuruse üle. Kohus leiab, et enne maakleritasu suuruse üle otsustamist tuleb tuvastada kostja kohustus tasuda hagejale maakleritasu. Juhul, kui maakleritasu maksmise kohustus puudus, ei ole kohtu arvates võimalik lahendada vaidlust maakleritasu suuruse üle. VÕS § 664 lg 2 järgi kui maaklerilepingu kohaselt tekib maakleril õigus maakleritasule pärast vahendatud või osutatud lepingust tuleneva kohustuse täitmist käsundiandja suhtes, on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Hageja on seisukohal, et maaklerilepingu lõpptulemus jäi saavutamata, kuna käsundiandja ei lõpetanud lepingut ära seaduses ettenähtud korras. Kostja võõrandas kinnistu, ilma maaklerit teavitamata (tl 47). Kostja leiab, et hageja ei teinud peaaegu 1 aasta jooksul mitte midagi, et leida kinnistule ostjat. On tõendamata, et hageja oleks suhelnud kostjaga ning avaldanud Internetis kinnistu müügikuulutusi (tl 49). Kostja ei rikkunud esialgset maaklerilepingut, sest kinnistust oli moodustatud 3 uut kinnistut, mille tõttu algne objekt oli kadunud (tl 50). Riigikohtu tsiviilkolleegium on analoogses tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08 asunud järgmisele seisukohale: „Ka nimetatud sätte (VÕS § 664 lg 2) järgi on maakleritasu saamise eelduseks maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Selles sättes reguleeritakse olukorda, kui maaklerilepingus on kokku lepitud maakleritasu saamine alles pärast maakleri vahendatud lepingu täitmist käsundiandjale. Sellisel juhul on maakleril õigus tasule ka siis, kui vahendatud lepingust tulenev kohustus on käsundiandja suhtes täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. VÕS § 664 lg 2 ei sätesta maakleri õigust maakleritasule juhul, kui leping jääb tema poolt täitmata põhjusel, et käsundiandja on valinud ka teise maakleri, kelle vahendamise või osutamise tulemusel sõlmitakse leping.“ Antud juhul on kostja valinud teise maakleri, kuna hageja ei leidnud kostja kinnistule ostjat. Kostja märkis vastuses hagile, et teadaolevalt olid 2005-2006. aastad kinnisvaraturud väga aktiivsed ja ostuhuviliste leidmisega ei saanud tekkida probleeme (tl 17). Kostja pöördus teise maakleri poole, kellel õnnestus leida kinnistutele ostjad paari kuu jooksul. Uue lepingu sõlmis kostja teise maakleriga 05.04.2006.a. Kohtule esitatud kinnistu mõttelise osa ostu-müügilepingult nähtub, et leping sõlmiti 11.07.2006.a. (tl 40).

Järelikult ei ole hagejal õigust maakleritasule, kui leping jäi tema poolt täitmata põhjusel, et kostja oli valinud teise maakleri, kellel õnnestus kinnistutele ostjad leida. Seega tuleb hagi jätta rahuldamata. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesolevas asjas tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.