Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Tiit Kollom ja Jüri Paap
Otsuse tegemise aeg ja koht
7.otoober 2008, Tallinn
Tsiviilasi
OÜ Vellorda hagi FIE Igor Bulkini vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.03.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Igor Bulkini apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
16. september 2008, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Vellorda (registrikood 11255370, asukoht: Tammsaare tee 143-33, 12915 Tallinn), esindaja adv Toivo Viilup Kostja Igor Bulkin (IK xxxxxxxxxxx, elukoht: xxxxxx xx-x, xxxxx xxxxxxx), esindaja adv Raivo Laus
Resolutsioon
1.Jätta Harju Maakohtu 10.03.2008 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda. Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.
Asjaolud ja menetluse käik
1.Pooled sõlmisid 19.06.2006 üürilepingu, mille kohaselt hageja üüris kostjalt Mustamäe tee 43 Tallinnas asuva hoone II korruse ruumi suurusega 120 m2, ühe kuu üüriga 120 krooni/m2 kohta. Lepingu p 2.1 kohaselt sõlmiti üürileping tähtajaliselt kuni 31.08.2010.
03.01.2007 edastas kostja esindaja hagejale lepingu üleütlemisavalduse, mille kohaselt ütleb kostja lepingu üles alates 05.04.2007. Hageja vastas kostja kirjale, et kostjal puudub alus lepingu ülesütlemiseks ja leping on kehtiv. Kostja on lepingut tõlgendanud vääralt, asudes seisukohale, et kostja võis öelda lepingu üles kolmekuulise etteteatamise tähtajaga ka siis, kui hageja lepingut ei rikkunud. Pooled ei olnud kokku leppinud selles, et kostja võib lepingu üles öelda ilma, et esineksid võlaõigusseaduse (VÕS) § 315 ja 316 ettenähtud eeldused või ilma, et esineks mõjuvat põhjust.
2.Lepingu sõlmimisel oli poole ühiseks tegelikuks tahteks leppida kokku selles, et kostjal on õigus leping lõpetada vaid VÕS § 315 ja 316 ettenähtud juhtudel ja korras. Ei saa mõistlikult eeldada, et hageja oleks teinud lepingu objektile kulutusi, uskudes, et leping kehtib kuni 2010, kui kostjal oleks olnud poolte kokkuleppe järgi õigus leping ilma põhjuseta kolmekuulise etteteatamise tähtaja jooksul üles öelda.
3.Hageja palus tuvastada 03.01.2007 üürilepingu ülesütlemise tühisuse.
4.Kostja ei tunnistanud hagi. Pooltevahelise 19.06.2006 üürilepingu p 7.1 sätestab üürniku õigust ja lepingu p 7.2 üürileandja õigust lõpetada leping ennetähtaegselt. Kuna tegemist on äriruumiga, mille poolteks on füüsilisest isikust ettevõtja ning juriidiline isik, siis kohaldub võlaõigusseaduses sätestatule dispositiivsuse põhimõte ning puuduvad alused VÕS-is üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni tõlgendamiseks imperatiivsete normidena.. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
5.Harju Maakohus rahuldas hagi ning tuvastas 03.01.2007 üürilepingu ülesütlemise tühisuse. Menetluskulud jäid kostja kanda.
6.Pooltel ei ole vaidlust selles, et nad sõlmisid 19.06.2006 tähtajalise üürilepingu alates 01.07.2006 kuni 31.08.2010; et 01.09.2006 tõstis kostja üüri suurust kuus 140 krooni/m2 ja hageja ei vaidlustanud seda; et 15.12.2006 edastas kostja hagejale kirja, milles avaldas soovi tõsta uuesti üüri suurust kuus vastavalt lepingu p-le 3.1 01.01.2007 alates 160 krooni/m2; et 27.12.2006 kirjaga hageja keeldus lepingut muutmast; et 03.01.2007 edastas kostja esindaja hagejale lepingu üleütlemise avalduse, mille kohaselt ütleb hageja lepingu üles alates 05.04.2007.
7.Hageja ja kostja vaidlevad järgmises: kas kostjal oli õigus lepingu p 7.2 alusel leping üles öelda mõjuva põhjuseta 3-kuulise etteteatamise tähtajaga või mitte ning milline oli poolte tahe lepingu p 7.2 sisustamisel.
8.Vande all üle kuulatud hageja juhatuse liikme J. N. ja kostja nimel lepingu sõlminud tunnistaja K. U.i ütlustega ei saa lugeda tõendatuks, et pooled leppisid kokku selles, et üürileandja saab lisaks erakorralisele lepingu lõpetamisele p 7.4 järgi lõpetada lepingu veel ennetähtaegselt p 7.2 järgi mõjuva põhjuseta üksnes 3-kuulise etteteatamise tähtajaga. Asjas esitatud tõenditest, vande all üle kuulatud J. N. ja tunnistaja K. U.i ütlustest nähtuvalt said pooled lepingu p-dest 7.1, 7.2 ja 7.4, mis reguleerivad tähtaegselt kuni 31.08.2010 sõlmitud lepingu lõpetamist, erinevalt aru, ka mäletavad nad lepingu sõlmimise asjaolusid erinevalt.
9.Hageja juhatuse liikme J. N. ütlustega on tõendatud, et ta sai lepingu sõlmimisel aru p-st 7.2 selliselt, et seda punkti kohaldatakse juhul, kui ta rikub lepingut, kusjuures samamoodi oli selgitanud talle lepingu sätteid ka tema jurist; et ta ei oleks sõlminud lepingut, mida saab igal hetkel lõpetada ning et ta arvestas lepingu sõlmimisel ruumide kasutamisega kuni 31.08.2010, millest lähtuvalt ostis eelmiselt rentnikult välja umbes 400 000 krooni maksma läinud salongisisustuse; et lepingus ettenähtud sanktsioonide vältimiseks hoidus ta üürilepingu rikkumisest ja nõustus hinna tõstmisega üks kord aastas; et üürilepingu osas pidas ta läbirääkimisi tunnistaja K. U.iga, seejuures arutati tema ettepanekul üüri suurust ja õigeaegselt tasumata arvete eest sätestatud 0,5%-st viivise määra käsitlevaid punkte,
2(5)
kuid üürilepingu lõpetamist sätestavate punktide üle arutelu ei olnud, mistõttu ta ei teadnud, kuidas üürileandja neid tõlgendas.
10.Kostja nimel lepingu sõlminud tunnistaja K. U.i ütlustega on tõendatud, et lepingu sõlmimisel toimus arutelu kõigi lepingu punktide üle, pärast ütluste täpsustamist aga, et lepingu punktide üle, mis olid hageja esindaja jaoks ebaselged; et hageja võttis üle eelmise üürnikuga sõlmitud lepingu enamjaolt samadel tingimustel, mistõttu selgitas J. N.le üürilepingu lõpetamist käsitlevaid punkte, sh punkti 7.2, eelmise üürniku esindaja Anatoli Olešenko; et kostja tahe oli sõlmida leping, mille saab lõpetada ennetähtaegselt 3-kuulise etteteatamistähtajaga ja erakorraliselt mõjuval põhjusel ette teatamata.
11.Asjas on tuvastatud, et hageja mõistis lepingut selliselt, et see on sõlmitud tähtajaliselt pikema ajaperioodi peale, kuna lepingu p 2.1 kohaselt kehtis leping kuni 31.08.2010, ning käitus sellega kooskõlas.
12.Kostja kui lepingu ettevalmistaja pidi olema eriti tähelepanelik, et leping vastaks poolte tegelikule tahtele. Seetõttu võttis ta endale riisiko võimalike vastuolude osas lepingus. Arvestades seda, et kostja valmistas ette lepingu projekti, ei ole usutav, et poolte ühiseks tegelikuks taheteks või hageja tahteks oleks olnud lepinguga kostjale ette näha võimalus leping ennetähtaegselt lõpetada ilma, et hageja oleks lepingut rikkunud.
13.Kuna eeltoodud tõendite vastuolulisuse ja puudulikkuse tõttu ei saa lepingupoolte ühist tegelikku tahet lepingu lõpetamist käsitlevate sätete osas kindlaks teha, tuleb arvesse võtta VÕS § 29 lg 4 järgi ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik.
14.Üürilepingu lõpetamist käsitlevate sätete tõlgendamisel tuleb tõlgendada neid kooskõlas teiste lepingu punktidega. Üürilepingu p-d 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 3.7, 4.3 ja 5.3 iseloomustavad lepingut kui pikaks ajaks sõlmitavat lepingut.
15.Et lepingu p-dest 7.1 ja 7.2 tuleneb üksnes lepingu lõpetamisest etteteatamise tähtaeg esimeses üürnikule ja teises üürileandjale ning p-st 7.4 lõpetamise alused nii üürileandjale kui ka üürnikule, siis lepingupooltega sarnane mõistlik isik pidigi lepingut tõlgendades lepingu lõpetamisest aru saama selliselt, et p-e 7.1 ja 7.2 kasutatakse koosmõjus p-ga 7.4, kusjuures lõpetamise tähtaeg tuleb p-dest 7.1 ja 7.2 ning alused p-st 7.4, kui ei ole eraldi lepitud kokku selles, et lepinguga luuakse seaduses sätestatule lisaks iseseisev lepingu lõpetamise alus.
16.Tõendatud ei ole, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et kostja võib lepingu üles öelda ilma, et esineksid VÕS § 315 ja 316 ettenähtud eeldused või ilma, et esineks mõjuvat põhjust, üksnes 3-kuulise etteteatamise tähtaja möödumisel. Ka hageja poolt umbes 400 000 krooni investeerimine ruumidesse sobivasse salongisisustusse, näitab, et hageja arvestas ruumide pikaajalise kasutamisega, mitte lepingu ülesütlemise võimalusega igal ajal.
17.Asja menetlemise käigus ei ole tuvastatud, et üürnik oleks asja lepinguvastaselt kasutanud või üüri tasumisega viivitanud. Samuti puudus kostjal mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 mõttes, mis andnuks kostjale õiguse lepingu lõpetamiseks, kuna üürilepingu erakorraline ülesütlemine on VÕS § 313 lg 2 kohaselt lubatud eelõige sama seaduse §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
18.Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
19.Maakohus rikkus menetlusõiguse norme ning kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme. Kohus jättis täiesti analüüsimata kostja õiguslikud väited, mis käsitlevad üürilepingu korralise ülesütlemise õigust. Samuti tegi kohus osaliselt vasturääkiva otsuse ja jättis lahendamata kostja 04.02.2008 taotluse. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse
3(5)
norme, mis puudutavad lepingupoolte kokkuleppevabadust lepingu lõpetamise tingimuste sisustamise üle ja lepingu tõlgendamist puudutavaid aspekte.
20.Sisuliselt piirdus maakohtu hinnang kostja väidetele ühe lausega, nimelt kostja arvamus, et VÕS §-st 5 tulenevalt võivad lepingupooled vabalt lepingu tingimustes kokku leppida on õige, kuid poolte ütlustega on tõendatud, et pooled ei leppinud kokku lepingu korralises ennetähtaegses lõpetamises. Nimetatud maakohtu seisukoht on sisuliselt vastusolus kohtuotsuses hiljem avaldatuga, mille kohaselt poolte menetluse käigus antud ütlused on puudulikud ning nendest ei saa teha järeldust poolte tahte kohta lepingu lõpetamise tingimuste osas.
21.Samuti ei nähtu maakohtu otsusest, kuidas kohus on lahendanud kostja 04.02.2008 taotluse 30.01.2008 toimunud kohtuistungi protokolli parandamiseks. Nimetatud taotlusega palus kostja 30.01.2008 protokolli paranduse tegemist kostja rendimaksete väite osas ja soovis repliiki „Lepingu lõpetamine oli õiguspärane” täiendada lausetega „Hageja investeeris väidetavat 400 000 krooni mitte üüriruumidesse, vaid seadmetesse mida ta ise kasutab oma äris ja mida ta saab vajadusel kasutada ka teistes kohtades” ja „seega ei saa hageja üüriruumidest välja kolides ka mingit varalist kahju saada”.
22.Kohus on jätnud hindamata tunnistaja K. U.i ütlused. Tunnistaja andis ütlusi: „Lepingu sõlmimisel käisime läbi veel kord kõik lepingu punktid. Julia teadis hästi, et meil on punkt vastastikuse lepingu lõpetamiseks mis lubab lepingu lõpetada 3-kuulise etteteatamise jooksul, või kui on mõjuv põhjus siis ette teatamata. Samad tingimused olid ka Eurocomil. J. võttis selle äri üle ning A. selgitas talle seda punkti ja seega oli ta teadlik selle olemasolust”.
23.Maakohus on valesti kohaldanud seaduse dispositiivsuse põhimõtet ja lepingupoolte kokkuleppevabadust lepingu tingimuste sisustamise üle, leides, et VÕS ei luba tähtajalist üürilepingut korraliselt üles õielda enne tähtaega saabumist.
24.Maakohus kohaldas valesti VÕS § 29 lg-s 4 sätestatud lepingu tõlgendamise põhimõtteid. Kohus ei ole vaadanud 19.06.2006 üürilepingu korralist ülesütlemist käsitlevaid lepingu sätteid 7.1 ja 7.2 koosmõjus ja tervikuna VÕS § 29 lg 6 mõistes ja seetõttu kohtu arvamus, et üürilepingu punkt 7.2 reguleerib lepingu erakorralist lõpetamist, on väär. Vastustaja seisukoht
25.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
26.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et kohtuotsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
27.Ringkonnakohus ei tuvastanud menetlusnormi rikkumist ega materiaalõigusnormi ebaõiget kohaldamist esimese astme kohtu poolt. Kohus on otsuses kostja seisukohtadele ammendavalt vastanud. Asjaolu, et kostja ei nõustu kohtu hinnanguga tuvastatud asjaoludele ja esitatud tõenditele, ei anna alust lugeda kohtu põhjendusi ebapiisavaks.
28.Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et tähtajalist üürilepingut ei ole võimalik korraliselt üles öelda. Seadus ei sätesta tähtajalise üürilepingu korralise ülesütlemise regulatsiooni. VÕS § 309 lg 1 sätestab, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Seega igasugune üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine on erakorraline. Äriruumi üürilepingu puhul võivad pooled dispositiivsuse põhimõttest lähtudes leppida kokku mistahes põhjusel üürilepingu ennetähtaegses ülesütlemises, kuid ikkagi on sellisel juhul tegemist
4(5)
erakorralise ülesütlemisega. Kui üürilepingu pooled lepivad kokku, et mõlemal poolel on ilma mingi põhjuseta igal ajal võimalik leping üles öelda, on sisuliselt tegemist tähtajatu lepinguga.
29.Kohtu otsus ei ole vasturääkiv. Kohus tuvastas üürileandja tahte lepingu sõlmimisel lepingu sõlmimise juures viibinud K. U.i ütluste alusel, mille kohaselt mõlemale poolele pidi jääma, vaatamata kokkulepitud tähtajale, siiski õigus leping igal ajal üles öelda, ja üürniku tahte lepingule alla kirjutanud J. N. vande all antud ütlustega, mille kohaselt sai ta lepingu sõlmimisel aru p-st 7.2 selliselt, et seda punkti kohaldatakse juhul, kui ta rikub lepingut. Tõendeid, mis kinnitaksid, et J. N. sai lepingust aru teisiti, kui ta väidab, kostja esitanud ei ole. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses ka osundanud konkreetsetele tõenditele, mida kohus jättis arvestamata, ja mis lükkavad ümber J. N. vande all antud ütlused. Seega leidis kohus õigesti, et poolte ühist tahet lepingu lõpetamise küsimuses ei ole võimalik tuvastada ja seetõttu tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda VÕS § 29 lg-s 4 sätestatust ja tõlgendada lepingut nii nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma.
30.Kolleegiumi arvates ei ole üürilepingu p-st 7.2 võimalik välja lugeda iseseisvat alust tähtaegse üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, kuna mingit alust see punkt ei sisalda, vaid üksnes tähtaega lepingu lõpetamisest ette teatamiseks. Üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise alused on toodud p-s 7.4 viitega võlaõigusseaduse vastavatele paragrahvidele. Seega on tõenäoline, et hageja pidas neid punkte koos kohaldatavateks.
31.Ringkonnakohus nõustub kostjaga selles, et lepingu p-s 7.2 on lepingu sisust tulenevalt tegemist kirjaveaga ning mõeldud on, et üürileandja teatab lepingu lõpetamisest üürnikule, mitte üürileandjale. Käesolevas vaidluses ei ole sellel asjaolul aga sisulist tähendust.
32.Asjaolu, et kohus ei rahuldanud kostja poolt 04.02.2008 esitatud taotlust kohtuistungi protokolli parandamiseks, ei riku kostja õigusi ega muuda otsust ebaõigeks. Kohus on vastavalt TsMS § 53 lg-le 4 kostja vastuväited protokollile lisanud. Asja lahendamisel kostja poolt tehtud parandused tähtsust ei oma. Poolte vahel ei ole kunagi olnud vaidlust selle üle, millele üürnik 400 000 krooni kulutas. Üürnik väitis, et ta pidi välja ostma ilusalongis oleva varustuse ja maksma eelmisele üürnikule kompensatsiooni selle eest, et ta oleks nõus hageja asumisega uueks üürnikuks. Kostja ei ole neid hageja väiteid ümber lükanud. Kostja väide, et hageja ei saaks üürilepingu ennetähtaegsel lõppemisel mingit kahju, on tema paljasõnaline oletus ega tõenda kuidagi kostja positsiooni, et hageja pidi lepingu sõlmimisel aru saama, et lepingu võib igal ajal ilma mingi põhjuseta lõpetada, teatades sellest kolm kuud ette.
33.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta apellatsioonimenetluse kulud apellandi kanda.
Gaida Kivinurm
Tiit Kollom
Jüri Paap
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.