Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

muutmiseks. Hageja vastas kostja 15.12.2006.a kirjale 27.12.2006.a, keeldudes lepingut muutmast. 03.01.2007.a edastas kostja esindaja hagejale lepingu üleütlemisavalduse, mille kohaselt ütleb kostja lepingu üles alates 05.04.2007.a. Hageja vastas kostja kirjale, et kostjal puudub alus lepingu üleütlemiseks ja leping on kehtiv. 14.03.2007.a kirjas jäi kostja esindaja vastupidisele seisukohale. Hagi põhjenduste kohaselt on kostja lepingut tõlgendanud vääralt, asudes seisukohale, et käesoleval juhul võis kostja öelda lepingu üles kolmekuulise etteteatamise tähtajaga ka siis, kui hageja lepingut ei rikkunud. Lepingu punktis 7.2. on pooled sätestanud, et üürileandjal on õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest üürileandjale kirjalikult 3 kuud ette. Lepingu punktis 7.4. on pooled kokku leppinud, et üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles ütelda võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 315 ja 316 ettenähtud juhtudel ja korras. Üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles ütelda VÕS § 314 ettenähtud juhtudel ja korras. Hageja on seisukohal, et pooled on eksinud lepingu punkti 7.2. sisustamisel selliselt, et on lülitanud lepingusse punkti 7.2. ekslikult, st lepingu punkti 7.1. on ekslikult korratud kaks korda, kusjuures sõna „Üürnik“ on asendatud sõnaga „Üürileandja“. Käesoleval juhul ei olnud pooled kokku leppinud selles, et kostja võib lepingu üles öelda ilma, et esineksid VÕS § 315 ja 316 ettenähtud eeldused või ilma, et esineks mõjuvat põhjust. Lepingu punkti 7.2. kohaselt ei saanud kostja öelda lepingut üles, sest nimetatud säte ei näinud ette ülesütlemisavalduse tegemist hagejale, so teisele lepingupoolele VÕS § 195 järgi. Lisaks olid pooled reguleerinud lepingu ülesütlemist lepingu punktis 7.4, mitte lepingu punktis 7.2. Arvestada tuleb ka asjaoluga, et VÕS-ist tulenevalt ei ole tähtajalise kestvuslepingu korraline ennetähtaegne ülesütlemine reeglina lubatav, st tähtajalise lepingu puhul eeldatakse, et lepingupooltel puudub õigus selle ülesütlemiseks juhul, kui teine pool lepingut rikkunud ei ole. Hageja märgib, et lepingu sõlmimisel oli poole ühiseks tegelikuks tahteks leppida kokku selles, et kostjal on õigus leping lõpetada vaid VÕS § 315 ja 316 ettenähtud juhtudel ja korras. Ei saa mõistlikult eeldada, et hageja oleks teinud lepingu objektile kulutusi, uskudes, et leping kehtib kuni 2010. aastani, kui kostjal oleks olnud poolte kokkuleppe järgi õigus leping ilma põhjuseta kolmekuulise etteteatamise tähtaja jooksul üles öelda. 29.03.2007.a Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palub hageja tuvastada kostja esindaja poolt 03.01.2007.a edastatud ülesütlemisavalduse tühisus ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja ei tunnista hagi. Vastuväidete kohaselt sätestab poolte vahelise 19.06.2006.a. üürilepingu p 7.1 üürniku õigust ja lepingu p 7.2 üürileandja õigust lõpetada leping ennetähtaegselt. Lepingu p-s 7.2 on tekkinud ilmselged kirjavead, kuna see sisaldab 2 korda järjest sõna „õigus” ning asjaolu, et üürileandja teavitab üürileandjat lepingu ennetähtaegset lõpetamist. VÕS § 29 lg 8 järgi tuleb lepingutingimuse tõlgendamisel eelistada tõlgendust, mille kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv, kui seadusest ei tulene teisiti. Lepingu p-d 7.1 ja 7.2 on mõtte järgi identsed ning seepärast tuleb lepingu p-i 7.2 lugeda järgmiselt „Üürileandjal on õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest Üürnikule kirjalikult 3 (kolm) kuud ette”. Kostja on seisukohal, et kuna tegemist on äriruumiga, mille poolteks on füüsilisest isikust ettevõtja ning juriidiline isik, siis kohaldub võlaõigusseaduses sätestatule dispositiivsuse põhimõte ning puuduvad alused VÕS-s üürilepingu ülesütlemise regulatsiooni tõlgendamiseks imperatiivsete normidena. Tulenevalt VÕS §-st 5 võivad lepingupooled sätestatud reeglist teistmoodi kokku leppida. Antud juhul mõlemad lepingupooled olid lepingu p-des 7.1 ja 7.2 kokku leppinud, et nendel on õigus leping ennetähtaegselt üles öelda teavitades sellest teist poolt 3 kuud ette. Poolte vaheline leping nägi ette sellist võimalust mõlema poole jaoks. Lepingust nähtub, et pooled olid reguleerinud lepingu ülesütlemist p-des 7.1, 7.2 ja 7.4. Lepingu p-ides 7.1 ja 7.2 olid pooled kokkuleppinud lepingu ülesütlemisest

teatades sellest ette 3 kuud. Lepingu p 7.4 aga sätestab tingimused, millal pooled võivad lepingu erakorraliselt üles öelda, ilma eelneva etteteatamiseta. Tegemist on 2 erineva juhuga s.o. korraline vs erakorraline lõpetamine, kus on sätestatud erinevad ülesütlemise alused ning tähtajad. Kui lepingu sõlmimisel oleks poolte ühine tegelik tahe olnud kokku leppida, et üürileandjal on õigus leping lõpetada vaid juhul kui üürnik kasutab asja lepinguvastaselt või kui viivitab üüri tasumisega, siis ei oleks lepingusse jäetud p 7.1, 7.2 ning 7.5. Kostja tahe oli lepingut sõlmida selliselt, et mõlemal poolel on võimalus leping ennetähtaegselt üles öelda ja mitte ainult seaduses sätestatud juhtudel. Kostja on täitnud lepingu p-s 7.2. ülesütlemise tingimusi, milleks on kirjalik etteteatamine 3 kuud enne. Seega ülesütlemine on õiguspärane ning poolte vaheline üürileping on lõppenud alates 5. aprill 2007.a. Kohtuotsuse põhjendused Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 5 järgi tekivad tsiviilõigused ja -kohustused muu hulgas tehingutest. TsÜS § 67 lg 1 järgi on tehing toiming või omavahel seotud toimingute kogum, milles sisaldub kindla õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldus. VÕS § 8 kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma ning leping on pooletele täitmiseks kohustuslik. Pooltel ei ole vaidlust selles, et nad sõlmisid 19.06.2006.a tähtajalise üürilepingu alates 01.07.2006 kuni 31.08.2010; et 01.09.2006.a tõstis kostja üüri suurust kuus 140.00 krooni/m2 ja hageja ei vaidlustanud seda; et 15.12.2006.a edastas kostja hagejale kirja, milles avaldas soovi tõsta uuesti üüri suurust kuus vastavalt lepingu p-le 3.1. alates 01.01.2007.a 160.00 krooni/m2; et 27.12.2006.a kirjaga hageja keeldus lepingut muutmast; et 03.01.2007.a edastas kostja esindaja hagejale lepingu üleütlemise avalduse, mille kohaselt ütleb hageja lepingu üles alates 05.04.2007.a. Hageja ja kostja vaidlevad järgmises: kas kostjal oli õigus lepingu p 7.2 alusel leping üles öelda mõjuva põhjuseta 3-kuulise etteteatamise tähtajaga või mitte ning milline oli poolte tahe lepingu p 7.2. sisustamisel. Kostja seisukoht, et VÕS-st § 5 tulenevalt võivad lepingu pooled vabalt lepingu tingimustes kokku leppida on õige, kuid käesolevas vaidluses ei saa kohus vande all üle kuulatud hageja juhatuse liikme JNja kostja nimel lepingu sõlminud tunnistaja KUütlustega lugeda tõendatuks, et pooled leppisid kokku selles, et üürileandja saab lisaks erakorralisele lepingu lõpetamisele p 7.4. järgi lõpetada lepingu veel ennetähtaegselt p 7.2 järgi mõjuva põhjuseta üksnes 3kuulise etteteatamise tähtajaga. Asjas esitatud tõenditest, vande all üle kuulatud JN ja tunnistaja KU ütlustest nähtuvalt said pooled lepingu punktidest 7.1, 7.2 ja 7.4, mis reguleerivad tähtaegselt kuni 31.08.2010 sõlmitud lepingu lõpetamist erinevalt aru, ka mäletavad nad lepingu sõlmimise asjaolusid erinevalt. Hageja juhatuse liikme JN ütlustega on tõendatud, et ta sai lepingu sõlmimisel aru punktist 7.2 selliselt, et seda punkti kohaldatakse juhul, kui ta rikub lepingut, kusjuures samamoodi oli selgitanud talle lepingu sätteid ka tema jurist; et ta ei oleks sõlminud lepingut, mida saab igal hetkel lõpetada ning et ta arvestas lepingu sõlmimisel ruumide kasutamisega kuni 31.08.2010, millest lähtuvalt ostis eelmiselt rentnikult välja umbes 400 000,00 krooni maksma läinud salongisisustuse; et lepingus ettenähtud sanktsioonide vältimiseks hoidus ta üürilepingu rikkumisest ja nõustus hinna tõstmisega üks kord aastas; et üürilepingu osas pidas ta läbirääkimisi tunnistaja KU, seejuures arutati tema ettepanekul üüri suurust ja õigeaegselt tasumata arvete eest sätestatud 0,5%-st viivise määra käsitlevaid punkte, kuid üürilepingu lõpetamist sätestavate punktide üle arutelu ei olnud, mistõttu ta ei teadnud, kuidas üürileandja neid tõlgendas.

Kostja nimel lepingu sõlminud tunnistaja KU ütlustega on tõendatud, et lepingu sõlmimisel toimus arutelu kõigi lepingu punktide üle, pärast ütluste täpsustamist aga et lepingu punktide üle, mis olid hageja esindaja jaoks ebaselged; et hageja võttis üle eelmise üürnikuga sõlmitud lepingu enamjaolt samadel tingimustel, mistõttu selgitas JN üürilepingu lõpetamist käsitlevaid punkte sh. punkti 7.2, eelmise üürniku esindaja AO; et kostja tahe oli sõlmida leping, mille saab lõpetada ennetähtaegselt 3-kuulise etteteatamistähtajaga ja erakorraliselt mõjuval põhjusel ette teatamata. Kirjaliku lepingu p-s 7.2 ei ole selgesõnaliselt sätestatud üürileandja õigust lõpetada üürnikuga üürileping 3-kuulise etteteatamise tähtaja möödumisel. VÕS § 29 lg 1 järgi on lepingu tõlgendamisel määravaks poolte ühine tegelik tahe ning VÕS § 29 lg 3 määratleb, et kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Asjas on tuvastatud, et hageja mõistis lepingut selliselt, et see on sõlmitud tähtajaliselt pikema ajaperioodi peale, kuna lepingu punkti 2.1. kohaselt kehtis leping kuni 31. augustini 2010. aastal ning käitus sellega kooskõlas. Kostja kui lepingu ettevalmistaja pidi olema eriti tähelepanelik, et leping vastaks poolte tegelikule tahtele. Seetõttu võttis ta endale riisiko võimalike vastuolude osas lepingus. Arvestades seda, et kostja valmistas ette lepingu projekti, ei ole usutav, et poolte ühiseks tegelikuks taheteks või hageja tahteks oleks olnud lepinguga kostjale ette näha võimalus leping ennetähtaegselt lõpetada ilma, et hageja oleks lepingut rikkunud. Kuna eeltoodud tõendite vastuolulisuse ja puudulikkuse tõttu ei saa kohus lepingupoolte ühist tegelikku tahet lepingu lõpetamist käsitlevate sätete üle kindlaks teha, tuleb arvesse võtta VÕS § 29 lg 4 järgi ka seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega sarnane mõistlik isik. VÕS § 29 lg-s 4 sätestatu tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Kohus on seisukohal, et üürilepingu lõpetamist käsitlevate sätete tõlgendamisel tuleb tõlgendada neid kooskõlas teiste lepingu punktidega. 19.06.2006.a poolte vahel sõlmitud üürilepingu p-st 2.1. ja 2.2 nähtuvalt sõlmiti leping tähtajalisena alates 01.07.2006 kuni 31.08.2010 ning juhul kui üürileandja ei teata teisele poolele kolm kuud enne p.2.1 määratud tähtaega oma soovist leping lõpetada, pikendatakse lepingut 2 aastat, kusjuures seda kohaldatakse ka uuendatud tähtaja igakordsel möödumisel. Punktis 3.1 sätestati üüritasu suurus ja punktis 3.7 selle igaaastane korrigeerimine. Lepingu punktis 3.2 lepiti täiendavalt kokku renditasu suurus Eesti krooni kursi muutumisel, punktis 4.3 lubas üürileandja üürnikul anda ruume allüürile, punktis 5.3 kohustus üürnik muuhulgas remontima vajadusel üüritud vara. Eeltoodud lepingu punktid iseloomustavad lepingut kui pikaks ajaks sõlmitavat lepingut. Lepingu punktis 7.1. on sätestatud, et üürnikul on õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest üürileandjale kirjalikult 3 (kolm) kuud ette. Lepingu p-s 7.2. on sätestatud, et üürileandjal on õigus leping ennetähtaegselt lõpetada, teatades sellest üürileandjale kirjalikult 3 (kolm) kuud ette. Lepingu p-s 7.4. on sätestatud, et üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles ütelda võlaõigusseaduse § 315 ja § 316 ettenähtud juhtudel ja korras. Üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles ütelda võlaõigusseaduse § 314 ettenähtud juhtudel ja korras. VÕS §-st 341 tuleneb, et rendilepingule kohaldatakse üürilepingu kohta sätestatut, §-st 309, et tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud, 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 310 lg-st 1 tuleneb veel, et kui pärast üürilepingu

tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks. Eelnimetatud võlaõigusseaduse sätetest tuleneb, et tähtajaline üürileping lõpeb kas tähtaja möödumisel või lõpetatakse erakorraliselt, eelkõige VÕS §-s 314-319 nimetatud asjaoludel. VÕS-ist tulenevalt ei ole tähtajalise kestvuslepingu korraline ennetähtaegne ülesütlemine reeglina lubatav, st tähtajalise lepingu puhul eeldatakse, et lepingupooltel puudub õigus selle ülesütlemiseks juhul, kui teine pool lepingut rikkunud ei ole. VÕS § 315 lg 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi; 2) üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult; 3) üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist. VÕS § 316 lg 1 kohaselt võib üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Võlaõigusseadus ei näe tähtajatu ega tähtajalise üürilepingu täiendava lõpetamise alusena ette ennetähtaegset lepingu lõpetamist, mistõttu selliselt sõnastatuna on lepingu punkti 7.2 kerge samastada seaduses sätestatud erakorralise ülesütlemisega. Et lepingu punktidest 7.1 ja 7.2 tuleneb üksnes lepingu lõpetamisest etteteatamise tähtaeg esimeses üürnikule ja teises üürileandjale ning punktist 7.4 lõpetamise alused nii üürileandjale kui ka üürnikule, siis lepingupooltega sarnane mõistlik isik pidigi lepingut tõlgendades lepingu lõpetamisest aru saama selliselt, et punkte 7.1 ja 7.2 kasutatakse koosmõjus punktiga 7.4, kusjuures lõpetamise tähtaeg tuleb punktidest 7.1 ja 7.2 ning alused punktist 7.4, kui ei ole eraldi lepitud kokku selles, et lepinguga luuakse seaduses sätestatule lisaks iseseisev lepingu lõpetamise alus. Käesoleval juhul ei ole tõendatud, et pooled oleksid kokku leppinud selles, et kostja võib lepingu üles öelda ilma, et esineksid VÕS § 315 ja 316 ettenähtud eeldused või ilma, et esineks mõjuvat põhjust, üksnes 3-kuulise etteteatamise tähtaja möödumisel. Ka hageja käitumine – umbes 400 000,00 krooni investeerimine ruumidesse sobivasse salongisisustusse näitab, et hageja arvestas ruumide pikaajalise kasutamisega, mitte lepingu ülesütlemise võimalusega igal ajal. VÕS § 195 lg 1 sätestab, et lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele ning VÕS § 195 lg 2 kohaselt kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 325 lg 1 ja 2 kohaselt üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi; lepingu lõppemise päev; ülesütlemise alus; eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. VÕS § 325 lg 5 kohaselt on käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Tuginedes eelnenule asub kohus seisukohale, et lepingu punkti 7.2. kohaselt ei saanud kostja öelda lepingut üles, sest nimetatud säte ei näinud ette ülesütlemisavalduse tegemist hagejale,

so teisele lepingupoolele VÕS § 195 järgi, vaid kostjale endale; et kostjal oli õigus punktis

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.