Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Ande Tänav, Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
15.09.2008, Tallinn
Tsiviilasja number
2-07-22193
Tsiviilasi
Tallinna linna hagi Leo Aadeli vastu valduse vabastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 23.01.2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinna linna apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Tallinna Linn (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu, asukoht Nunne 18, Tallinn) ja tema esindaja Angela Reinlaid; Leo Aadel (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxx xx-x xxxxxxx) ja tema esindaja Mariann Tusti
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 23.01.2008 otsus Tallinna linna hagis Leo Aadeli vastu valduse vabastamiseks ja teha uus otsus.
2.Hagi rahuldada. Kohustada Leo Aadelit vabastama Tallinnas Xxxxxxxxxx xx asuvad ruumid nr xx-xx (xxxxxx x) kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval.
Apellatsioonkaebus rahuldada. Menetluskulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viis kuud pärast otsuse avalikult teatavakstegemist.
Hageja nõue ja põhjendused
1.Pooled sõlmisid 23.04.1996 mitteeluruumide rendilepingu nr 01-96288, millega hageja andis kostjale tähtajatult üürile Tallinnas Xxxxxxxxxx xx katusekorrusel asuvad ruumid nr xx-xx (xxxxxx xx x), üldpinnaga 38,8 m2.
2.Hageja esitas 30.01.2007 kosjale üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse, mille kohaselt on üürile antud ruumid eluruumid ja kuuluvad väljaandmisele linnaosavalitsuses arvel olevatele eluruumi üürimist taotlevatele isikutele. Seetõttu puudub Tallinna Kesklinna Valitsusel õigus jätkata üürilepingu täitmist ja ta ütleb üürilepingu korraliselt üles. Hageja palus kostjat vabastada ruumid hiljemalt 30.04.2007, mis on ka üürilepingu kehtivuse viimane päev.
3.Kostja vastas 26.04.2007 ülesütlemise avaldusele taotlusega müüa Xxxxxxxxxx xx-x eluruum otsustuskorras või sõlmida kostjaga uus üüri- või kasutusvalduse leping. Hageja vastas 30.04.2007 kostja avaldusele eitavalt, jäädes oma varasemate seisukohtade juurde ja paludes üüritud ruumid vabastada koheselt.
4.Vaidlusalused ruumid on eluruumid, mis kuuluvad väljaandmisele linnaosavalitsuses arvel olevatele eluruumi üürimist taotlevatele isikutele. Üürilepingu p 4.3.5 kohaselt on hagejal õigus nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui tekib riiklik või linnaline vajadus üüritavate ruumide kasutamiseks uuel otstarbel, nende lammutamise või ümberehitamise vajadus (vastavalt Tallinna Linnavalitsuse määrusele või korraldusele). Tähtajatu üürilepingu korraliseks lõpetamiseks ei ole pooltel vaja erilist ülesütlemispõhjust. Ülesütlemisavaldus ei pidanud sisaldama ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega. Üürilepingu lõppemine toob kaasa üüritud asja tagastamise kohustuse.
5.Hageja palus kohustada kostjat vabastama lepingu esemeks olevad ruumid kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval. Kostja vastuväited
6.Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt on vaidlusalused ruumid eluruumid. Hageja ei järginud üürilepingu ülesütlemisel VÕS §-s 325 sätestatud üürilepingu ülesütlemise korda. Ülesütlemisteatises puudub ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Tuginedes VÕS § 325 lg-le 5 on ülesütlemisteade tühine ja tuleb lugeda, et üürilepingut ei ole üles öeldud. Maakohtu otsuse põhjendused
7.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
8.Otsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selles, et poolte vahel sõlmiti 23.04.1996 mitteeluruumide tähtajatu rendileping nr 01-96288. Samuti ei ole vaidlust selles, et hageja poolt kostjale 30.01.2007 esitatud üürilepingu korralise ülesütlemise avalduses puudub viide ülesütlemise vaidlustamise korrale ja tähtajale.
9.Maakohtu hinnangul on poolte vahel sõlmitud leping olemuselt üürileping, kuna lepingust ei nähtu, et kostjal oleks õigus saada Tallinnas Xxxxxxxxxx xx katusekorrusel asuvate ruumide nr xx-xx (xxxxxx xx x) korrapärase majandamise reeglite järgi saadavat vilja.
10.VÕS § 272 lg 1 kohaselt on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks, äriruum on aga majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Hageja ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu p 2.1 kohaselt on üüritud ruumide otstarve panipaik. Hageja ei tõendanud, et kostja kasutab nimetatud ruume majandus- või kutsetegevuses, seega on üüritud ruumid eluruumid. Kohus ei nõustunud hageja väitega, mille kohaselt ei ole eluruumiga tegemist, kuna kostjale anti ruumid kasutamiseks panipaigana, ladustamisruumina. Nimetatud väide ei ole asjakohane, kuna kostjale kuulub samas elumajas ka korter. Seetõttu ei nõustunud kohus ka hageja väitega, et kuna 1996.a ei
2(5)
saanud hageja ette näha, et üürile antud ruume saab eluruumina kasutada, on tegemist mitteeluruumi üürilepinguga. Eluruumide hulka kuuluvad ka ruumid, milles isik pikemat aega ei pruugi ise viibida, kuid mis on inimese igapäevaseks elamiseks kasutatavad. Hageja ei tõendanud, et vaidlusalused ruumid ei ole eluruumidena kasutatavad.
11.Hageja seisukohad on vastuolulised, kuna hageja möönab ka ise, et käsitletavad ruumid on eluruumid. Hageja teatas üürilepingu ülesütlemise avalduses, et kostja kasutusse antud ruumid on eluruumid ning kuuluvad väljaandmisele linnaosavalitsuses arvel olevatele eluruumi üürimist taotlevatele isikutele. Samuti esitas hageja Harju Maakohtu kinnistuosakonna registriosa nr 4675301 väljavõtte, millest nähtuvalt on Tallinnas Xxxxxxxxxx xx kinnistu sihtotstarbeks elamumaa. VÕS üürilepingut reguleerivate normide mõtte kohaselt ei saa üüritav ruum olla samaaegselt eluruum ja äriruum, mitteeluruumi mõistet VÕS ei tunne. Eeltooduga on tõendatud, et vaidlusaluse ruumi näol on tegemist eluruumiga, millele laienevad eluruumide üürisuhteid reguleerivad erinormid.
12.VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt peab üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Hageja poolt kostjale 30.01.2007 esitatud üürilepingu korralise ülesütlemise avaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 p 4 nõuetele. VÕS § 325 lg 5 kohaselt on VÕS § 325 lg 2 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine tühine. Seega ei ole 23.04.1996 hageja ja kostja vahel tähtajatult sõlmitud üürilepingu ülesütlemist toimunud ja üürileping on kehtiv. Kostja valdab Tallinnas Xxxxxxxxxx xx katusekorrusel asuvaid ruume nr xx-xx (xxxxxx xx x) seaduslikult, millest tulenevalt tuleb hagi jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjendused
13.Tallinna linn palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.
14.Kaebuse kohaselt on ebaõige kohtu seisukoht, et kui kostja ei kasuta nimetatud ruume majandus- ja kutsetegevuses, on tegemist eluruumiga. Äriruumi määratleb VÕS sisuliste kriteeriumite järgi – äriruumiks on majandus- või kutsetegevuses kasutatav ruum. Tegemist on väga laia määratlusega, ka eluruumi saab kasutada majandus- või kutsetegevuses kasutatava ruumina. See, kas tegemist on elu-, äri- või mõne muu ruumiga, määratakse üürilepingu sõlmimisel. VÕS § 276 lg 2 kohaselt on üürniku üheks kohustuseks kasutada asja hoolikalt vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Selline sihtotstarve võib olla määratletud ka abstraktselt. Mitteeluruumide rendilepingu nr 01-96288 p 2.1 sätestab, et ruume kasutatakse panipaigana. Seega oleks maakohus pidanud lahendama küsimuse, kas tegemist on elu- või äriruumi üürilepinguga, tuvastades, millises kasutusotstarbes pooled lepingu sõlmimisel kokku leppisid. Kui üürnik lubas kasutada ruumi panipaigana, pärast lepingu sõlmimist mõtles ümber ja asus sinna elama, ei teki üürileandjal eluruumi üürileandja kohustusi, sest üürileandja tahe ei olnud lepingu sõlmimisel suunatud eluruumi üürilepingust tulenevate kohustuste võtmisele. Elu- või äriruumi määratlemisel ei ole primaarne ruumi olemus, vaid poolte tahe lepingu sõlmimisel – kas pooled leppisid kokku, et üürnik hakkab ruumis elama või kasutama seda muul otstarbel.
15.Kohus kohaldas ebaõigesti VÕS § 272. Väär on kohtu seisukoht, et hageja ei tõendanud, et vaidlusalused ruumid ei ole eluruumidena kasutatavad. Mitteeluruumide rendilepingu nr 01-96288 p 2.1 kohaselt kasutab üürnik ruume panipaigana. VÕS § 276 lg 2 kohaselt peab üürnik kasutama asja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Hageja esitas kohtule dokumentaalse tõendi – mitteeluruumide rendilepingu, milles väljendati poolte tahe sõlmida üürileping ruumide panipaigana kasutamiseks, mitte eluruumina kasutamiseks. Kostja nimetatud väidet ümber ei lükanud. Kohus hindas tõendeid
3(5)
ebaõigesti ja sellest tulenevalt järeldas ekslikult, et tegemist on VÕS § 272 mõistes eluruumi üürilepinguga ning hageja ei järginud ülesütlemisel vorminõudeid. Vastus apellatsioonkaebusele
16.Leo Aadel ei nõustunud apellatsioonkaebuse väidetega ja palus jätta kaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu põhjendused
17.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada. Asjas saab teha uue, hagi rahuldava otsuse.
18.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja oleks pidanud vaidlusaluse lepingu üles ütlema VÕS-s eluruumi üürilepingu lõpetamise kohta käivate sätete alusel. Maakohus on lepingu tõlgendamisel jätnud kõrvale lepingu sõlmimisel väljendatud poolte tahte ning teinud seetõttu eksliku otsuse.
19.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et nad sõlmisid 23.04.1996 mitteeluruumide rendilepingu nr 01-96288, millega hageja andis kostjale tähtajatult panipaigana rendile Tallinnas Xxxxxxxxxx xx katusekorrusel asuvad ruumid nr xx-xx (xxxxxx x). Samuti ei ole vaidlust selle üle, et hageja esitas 30.01.2007 kostjale lepingu korralise ülesütlemise avalduse, mille kohaselt kuuluvad kostja kasutusse antud ruumid väljaandmisele linnaosavalitsuses arvel olevatele eluruumi üürimist taotlevatele isikutele. Hageja palus kostjat vabastada ruumid hiljemalt 30.04.2007, mis on ka lepingu kehtivuse viimane päev. Vaidlus puudub ka selles, et kostja ei ole lepingu esemeks olevaid ruume seni vabastanud.
20.Kõnealuse lepingu p-st 2.1 nähtuvalt on pooled sõlminud panipaiga üürilepingu. Kuigi panipaik võib oma olemuselt kuuluda eluruumi juurde, võiks selle üürimiseks sõlmitud lepingu ülesütlemisel eluruumi üürilepingu ülesütlemise sätete kohaldamist eeldada vaid juhul, kui panipaika saaks pidada osaks üürniku eluruumist s.t kodust. Õige on hageja seisukoht, et üürilepingu eseme määratlemisel ei ole seejuures primaarne ruumi olemus, vaid poolte tahe lepingu sõlmimisel, s.t see, kas pooled leppisid kokku, et üürnik hakkab ruumis elama või kasutama seda muul otstarbel. Kui üürnik pidi lepingu kohaselt kasutama ruumi panipaigana, kuid peab seda endamisi ka eluruumina kasutatavaks pinnaks, ei teki üürileandjal eluruumi üürileandja kohustusi, sest üürileandja tahe ei olnud lepingu sõlmimisel suunatud eluruumi üürilepingust tulenevate kohustuste võtmisele. Täpne on ka hageja viide VÕS § 276 lg-le 2, mille kohaselt peab üürnik kasutama asja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Et kostja ei ole ka ise üüritud panipaika seni enda eluruumiks pidanud, viitab kostja poolt hagejale 26.04.2007 saadetud vastus, milles kostja on andnud hagejale teada soovist seni panipaigana kasutatud ruumidesse elamispinda laiendada. Kostja selline kavatsus ei muuda pooltevahelist kokkulepet panipaiga üürimiseks eluruumiüürilepinguks, samuti ei muuda lepingu sõlmimisel väljendatud poolte tahet asjaolu, et hageja on tunnistanud üüripinna hiljem eluruumiks ja kavatseb selle anda üürile elukohta vajavatele isikutele.
21.Maakohus on VÕSRakS § 12 lg-st 1 juhindudes õigesti leidnud, et pooltevahelisele vaidlusele tuleb kohaldada VÕS-i sätteid. Õige on ka maakohtu järeldus, et pooltevaheline leping vastab üürilepingu tunnustele ja kuulub seetõttu lõpetamisele VÕS-s üürilepingute kohta käivate sätete alusel. Täpne ei ole aga maakohtu arusaam, et kõiki enne VÕS-i jõustumist sõlmitud üürilepinguid saab täna lõpetada vaid äri- või eluruumi üürilepingute kohta käivate sätete kohaselt. Tuleb silmas pidada, et seaduses elu- ja äriruumide kohta käiv regulatsioon on eriregulatsioon, mille eesmärk on nendele üürnikele täiendava õiguskaitse andmine, kes kasutavad üüritud ruume koduna või oma majandus- ja kutsetegevuse läbiviimiseks ning vajavad seetõttu elu- või tegevuskoha paiknemise
4(5)
stabiilsuse tagamiseks üldregulatsiooniga võrreldes tõhusamat kaitset. VÕS-s üürilepingute kohta sätestatud regulatsioon katab aga elu- ja äriruumide kõrval ka muude asjade s.h selliste ruumide kasutamist, mille ese ei pruugi vastata elu- ega äriruumi mõistele – nt garaažid, parkimiskohad, keldrid, kuurid, panipaigad, vms. Selliste ruumide üürilepingutele kohalduvad need VÕS normid, mis elu- või äriruumide kohta käivat eriregulatsiooni ei sisalda. Elu- või äriruumiks mitteolevate ruumide tähtajatu üürilepingu korralise lõpetamise reeglid sätestab VÕS § 311 lg 1, mille kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 312 ettenähtud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. VÕS § 311 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemiseks ei ole seejuures vaja lisaks mingit täiendavat alust. Samuti ei sätesta üürilepingute regulatsioon sellel alusel tehtud ülesütlemise avaldusele kohustuslikke vorminõudeid ning tahteavalduse tegemisel tuleb seega silmas pidada üksnes VÕS § 195 ja TsÜS 4. osa 3. ptk regulatsiooni.
22.Hageja poolt kostjale 30.01.2007 esitatud lepingu korralise ülesütlemise kirjalik avaldus vastab lepingu lõpetamisele suunatud tahteavalduse nõuetele – tahteavaldus on otsene, suunatud kostjale kui teisele lepingu poolele, on ühese ja selge sisuga ning järgib VÕS § 312 sätestatud etteteatamise tähtaegu. Kuna vaidlust ei ole selle üle, et kostja on lepingu ülesütlemisavalduse kätte saanud, tuleb pooltevaheline üürileping lugeda VÕS § 186 p 6 ja 309 lg 1 kohaselt alates 30.04.2007 lõppenuks. Üürilepingu lõppemise tõttu tuleb kostjal üüritud ruumid VÕS § 334 lg 1 alusel vabastada.
23.Eeltoodu põhjal tuleb hagi rahuldada ja kohustada kostjat vabastama poolte vahel 23.04.1996 sõlmitud üürilepingu esemeks olevad ruumid kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval.
24.Hagi rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 põhjal kostja kanda.
Iko Nõmm
Malle Seppik
Ande Tänav
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.