Tartu Maakohus
Kohtukoosseis
kohtunik Lea Aavastik
Otsuse tegemise aeg ja koht
15. september 2008 a, Tartu Kohtumaja, Kalevi 1
Tsiviilasja number
2-07-52233
Tsiviilasi
Lennart Kaarma, Berit Tafenau, Lauri Keedus ja Merle Keedus hagi Veronika Maranik vastu 85 668 krooni väljamõistmiseks ja Veronika Maranik vastuhagi hoonestatud kinnistu 30.04.2007 müügilepingu punktide 5.4 ja 5.4.2 tühistamise tühisuse tuvastamiseks
Menetlusosalised ja nende
hageja Lennart Kaarma, hageja Berit Tafenau, hageja Lauri Keedus, hageja Merle Keedus, hagejate lepinguline esindaja vandeadv Marko Paabumets, AB InJure, Riia 15b, 51010 Tartu; kostja Veronika Maranik, kostja esindaja Mehis Aadamson, Actum Consult OÜ, Turu 17-21, 51004 Tartu.
esindajad
Kohtuistungi aeg
26. august 2008
Protokollija
istungisekretär Tiia Lepp
Juhindudes Tsiviilkohtumenetluse seadustiku §-dest 173 lg 1 ja 3, 436, 632, kohus o t s u s t a s: Jätta rahuldamata Lennart Kaarma, Berit Tafenau, Lauri Keedus ja Merle Keedus hagi Veronika Maranik vastu 85 668 krooni väljamõistmiseks. Rahuldada Veronika Maranik vastuhagi Lennart Kaarma, Berit Tafenau, Lauri Keedus ja Merle Keedus vastu hoonestatud kinnistu 30.04.2007 müügilepingu punktide 5.4 ja 5.4.2 tühistamise tühisuse tuvastamiseks. Menetluskulude jaotus Kõik Veronika Maraniku menetluskulud jäävad solidaarselt Lennart Kaarma, Berit Tafenau,
Lauri Keedus ja Merle Keedus kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on pooltel õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hagejate nõue Hagejad sõlmisid kostjaga 30.04.2007 hoonestatud kinnistu müügi- ja olemasoleva hüpoteegi ülekandmise ning muutmise lepingu, mille järgi müüsid hagejad kostjale kinnistu asukohaga X 2, X küla, Ülenurme vald, Tartumaa, registriosa number 2938904. Hagejad omandasid nimetatud kinnistu 11.05.2006 kinnistu müügilepingu, kokkuleppe kinnistu kasutamiskorra kohta, kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel OÜ-lt Robyland. 17.10.2007 esitasid hagejad kostjale avalduse hoonestatud kinnistu müügilepingu 30.04.2007 punktide 5.4 ja 5.4.2 tühistamiseks TsÜS § 92 alusel, sest hagejad sõlmisid nimetatud lepingu punktid teadmises, et müügilepinguga lähevad üle kõik lepingust tulenevad nõuded ja kohustused. Lepingus avaldasid müüjad, et OÜ Robyland on jätnud täitmata lepingulised kohustused: hiljemalt 31.12.2006 ehitada kinnistu piirini elektriliin koos liitumisega, vee- ja kanalisatsioonitrass, teed (kruusakattega) ja kruntide vahelistel teedel tänavavalgustus. Müüjad loovutasid 30.04.2007 lepingu sõlmimisega kostjale kõik 11.05.2006 sõlmitud müügilepingust tulenevad õigused ja nõuded sõlmitud lepingu tingimustel. Hagejatel oli kinnistu võõrandamise ajaks tasumata OÜ-le Robyland II osamaks 85 668 krooni kommunikatsioonide eest, mille lubas tasuda kostja. Kostja kinnitas nimetatud lubadust ka hilisemalt, kuid kui OÜ Robyland esitas tehtud tööde eest arve, keeldus kostja arvet tasumast. Kostja tugines asjaolule, et 30.04.2007 müügilepingus ei ole kokku lepitud kostja kohustust tasuda OÜ-le Robyland II osamaks. OÜ Robyland esitas hagejatele 10.09.2007 arve nr 127 kommunikatsioonide eest summas 85 668 krooni, mis on hagejate poolt tasutud. Hagejad leiavad, et on olnud lepingu punktide 5.4 ja 5.4.2 sõlmimisel eksimuses, kui arvasid, et nimetatud lepingupunktide alusel tekib kostjal kohustus tasuda kommunikatsioonide II osamakse. Hagejad ei oleks loovutanud müügilepingust 11.05.2006 tulenevaid kõiki õigusi ja nõudeid, kui oleksid teadnud, et müügilepingu punkt 5.4.2 ei kohusta kostjat maksma OÜ-le Robyland II osamakset ja kostja ei täida lepingu sõlmimisel tema poolt hagejatele väljendatud tahet. VÕS § 1042 alusel nõuavad hagejad kostjalt 85 668 krooni maksmist, sest nad on teinud teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi ja need kulutused on sellele isikule kasulikud. Kostja on rikastunud hagis nõutava summa võrra, kuivõrd hagejad on kandnud kulutused kommunikatsioonide eest, mis on kasulikud kostjale, ilma milleta ei ole kostjal võimalik kasutada oma kinnistut ja mille eest tulnuks kostjal nii või teisti maksta. Kostjate vastuväited hagile Kostja hagi ei tunnista. Hagejad esitasid kostjale adv M. Paabumetsa vahendusel 17.10.2007 lihtkirjaliku taotluse hoonestatud kinnistu müügilepingu punktide 5.4 ja 5.4.2 tühistamiseks. Kostja hinnangul ei ole pole hagejate poolt tehingu osa tühistamine lihtkirjaliku avaldusega võimalik põhjustel, et antud juhul polnud tehing TsÜS § 85 järgi trasse puudutavas osas osadeks jagatav, sest kostja sooviks oli osta hagejatelt kinnistu koos sellel asuva elamuga, trassidega ja juurdeviiva teega ning notariaalset müügilepingut saab tühistada ainult notariaalse avaldusega TsÜS § 77 lg 3 järgi. Hagejad ei ole tõendanud, millisest 11.05.2006 hagejate ja OÜ Robyland vahelisest kinnistu müügilepingu punktist tuleneb hagejate kohustus tasuda eraldi kommunikatsioonide ja teede eest peale nende valmimist. Hagejatel puudus mistahes kohustus tasuda OÜ-le Robyland kommunikatsioonide eest. Kuivõrd kohustust ei olnud, siis ei saanud ka notar lisada sellise
kohustuse ülekandmist 30.04.2007 lepingu punkti 5.4.2. Hagejad ei ole teinud mingeid kulutusi kostja kinnistu osas, vaid on tasunud OÜ Robyland arve, mille esitamise alus jääb kostjale arusaamatuks. Kostja ei ole alusetult rikastunud, sest ostis kinnistu sellisena nagu hagejad seda müüsid, so hinnaga 2 085 000 krooni, millel puudusid kolmandate isikute, sh OÜ Robylandi nõuded. Kostja on seisukohal, et hagejad ei olekski saanud loovutada OÜ Robyland nõuet hagejate vastu kostjale, sest see oleks saanud toimuda VÕS § 175 lg 2 kohaselt ainult võlausaldaja nõusolekul. OÜ Robyland nõusolek puudub 30.04.2007 lepingu juurest. Hagejad ei ole põhistanud eksimuse tunnuste olemasolu, koos sellega ka 30.04.2007 müügilepingu punktide 5.4 ja 5.4.2 tühistamise alust. Vastuhagi Kostja on esitanud vastuhagi hoonestatud kinnistu müügilepingu 30.04.2007 punktide 5.4 ja 5.4.2 tühistamise tühisuse tuvastamiseks. Puudus eksimus, mis oleks lepingu punktide tühistamise alus. 11.05.2006 hagejate ja OÜ Robyland vahel sõlmitud lepingu punktis 3.2 on märgitud, et tasu kommunikatsioonide rajamise eest ning nendega liitumise tasud sisalduvad müügihinnas. Sellele lepingule viidatakse ka 30.04.2007 sõlmitud lepingus. Seega tasusid kostjad OÜ-le Robyland kõikide kommunikatsioonide eest ühekordse maksega. Kuna kohustust ei eksisteerinud, siis ei saanud notar lisada sellise kohustuse üleandmist 30.04.2007 lepingu punkti 5.4.2. Vastuhagis kostjatel puudub eksimuses olemise võimalus, sest võlga ei olnud olemas. Tehingu tühistamiseks peavad lisaks formaalsetele tingimustele olema täidetud ka materiaalsed eeldused, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks. Vastuhagis hageja jääb ka selle juurde, et kostjad ei oleks saanudki loovutada OÜ-le Robyland tasumise kohustust, sest neid saanuks üle anda ainult võlausaldaja nõusolekul. Vastuhagis kostjad hagiga nõus ei olnud hagiavalduses toodud põhjendustel. Vastuhagis hagejale kinnistu müügi hetkeks ei olnud kinnistuni kommunikatsioone välja ehitatud, mistõttu osa müügihinnast oli vastuhagis kostjate poolt OÜ-le Robyland tasumata. Kostjad sõlmisid tehingu teadmises, et hageja täidab loovutatud varalistest õigustest tulenevad varalised kohustused ning sellega nõustus ka OÜ Robyland. Kostjate eksimus seisneski selles, et loovutati varaline nõue ja seda tehti tasuta. Kinnistut ei ostetud funktsioneerivate kommunikatsioonidega, sest need ei olnud valmis ja nende ehitamise eest ei olnud tasutud. OÜ Robyland oli nõus võlakohustuse ülevõtmisega, mida kinnitab OÜ Robyland juhatuse liige tunnistajana kohtuistungil. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja vastuhagi tuleb rahuldada. Hagejad omandasid kinnistu asukohaga X 2, X küla, Ülenurme vald, Tartumaa, registriosa number 2938904, 11.05.2006 sõlmitud kinnistu müügilepingu, kokkuleppe kinnistu kasutamiskorra kohta, kinnistu hüpoteegiga koormamise lepingu ja asjaõiguslepingu alusel OÜ-lt Robyland. Lepingu punktide 2.1., 2.2. ja 2.3. kohaselt oli kinnistu müügihind 425 436 krooni, millest 42 543.60 krooni oli enne lepingu sõlmimist tasutud, 255 261 krooni kuulus tasumisele kolme pangapäeva jooksul lepingu sõlmimisest ning viimase osa – 127 630 krooni – kohustusid hagejad tasuma hiljemalt 11.07.2006 võrdsetes osades. Teisi kirjalikke kokkuleppeid kinnistu müügihinna tasumiseks ei ole sõlmitud. Hagejate väitel ja tunnistaja Andrus Borki (OÜ Robyland juhataja) kinnitusel aga lepiti poolte vahel suuliselt kokku, et kinnistu eest oli makstud, kuid liitumistasud jäid maksmata. Trasside eest pidi makstama hiljem. Teine osamakse tuli tasuda siis, kui trassid on üle antud. Tunnistaja A. Borki ütluse kohaselt 171 336 krooni oli kogu liitumine, sellest maksti ära 85 668 krooni, maksta jäi teine samapalju. Notariaalset lepingut ei ole muudetud, A. Borkile teadaolevalt on see sellisena jõus, nagu sõlmiti. Lepingu punkti 3.2. kohaselt „Müüja kohustub kinnistu piirini välja ehitama elektriliini (3x16A) koos liitumisega, vee- ja kanalisatsioonitrassid, teed (kruusakattega) ja
kruntide vahelistel teedel tänavavalgustuse hiljemalt käesoleva aasta lõpuks (31.12.2006). Tasu eelpool nimetatud kommunikatsioonide rajamise eest ning nendega liitumise tasud sisalduvad müügihinnas.“ Kohus on seisukohal, et 425 436 krooni suurune müügihind hõlmas X 2 kinnistu maatüki ja kommunikatsioonitrasside ehitamise ning liitumistasude hinda. Seda kinnitab lisaks lepingu sõnastusele ka tunnistaja A. Borki ütlus. Ei ole välistatud asjaolu, et kuivõrd OÜ Robyland ei suutnud tähtajaks valmis ehitada lubatud kommunikatsioonitrasse, siis lepiti suusõnaliselt kokku selles, et osa müügihinnast tasutakse hiljem. 30.04.2007, so päevaks, mil hagejad võõrandasid X 2 asuva kinnistu, oli neil OÜ-ga Robyland sõlmitud müügilepingu alusel veel tasumata 85 668 krooni, sest OÜ Robyland ei olnud trasse üle andnud, tulenevalt tunnistaja A. Borki ütlusest: „Trassid olid eelmiste omanike ajal olemas, maksekohustus tekib siis, kui on trassid Ülenurme vallale üle antud.“ Sellekohast kokkulepet sõlmitud notariaalsest lepingust ei nähtu. Samuti ei nähtu sellest suusõnalisest kokkuleppest tulenevate kohustuste üleandmist kostjale kostjaga sõlmitud notariaalsest lepingust. Hagejate ja kostja vahel 30.04.2007 sõlmitud lepingu punkti 3.2. kohaselt „Lepinguobjektiks oleva kinnisasja suhtes ei ole sõlmitud ühtegi asjaõigust, võlaõiguslikku kokkulepet või hüpoteegi seadmist käsitlevat lepingut...“. Lepingu punkti 3.3. kohaselt „Kinnisasja olulised osad ja päraldised on vabad kolmandate isikute mistahes nõuetest...“. Kohus on seisukohal, et kostjale oleks saanud panna ja kostja oleks saanud endale võtta 85 668 krooni maksmise kohustust OÜ-le Robyland ainult siis, kui see oleks kantud 30.04.2007 sõlmitud notariaalsesse lepingusse või lihtkirjalikult fikseeritud koos OÜ Robyland nõusolekuga VÕS § 175 lõikes 2 sätestatu kohaselt. Samas ei ole käesolevas vaidluses oluline OÜ Robyland nõustumise tõendamine (mis võib toimuda ka hilisemalt nõusoleku andmisega, seadus ei nõua eelnevat nõusolekut), vaid võlgniku kohustuse olemasolu ja selle üleandmise tõendamine. Kostja väitel ei ole tema mingit kohustust OÜ Robyland ees hagejatelt üle võtnud. Seda kinnitab ka 30.04.2007 lepingu punkt 5.4.2., mille kohaselt hagejad loovutasid kostjale lepingu sõlmimisega kõik 11.05.2006 sõlmitud müügilepingust tulenevad õigused ja nõuded. Silmas on peetud 30.04.2007 lepingu punktis 5.4.1. märgitud elektriliini, vee- ja kanalisatsioonitrassi, teede ja tänavavalgustuse väljaehitamise nõudmise õigusi OÜ Robyland vastu. Asjaolu, et hagejatel on 30.04.2007 lepingu sõlmimise hetkel võlgnevus OÜ Robyland ees, ei nähtu mitte ühestki kostjaga sõlmitud müügilepingu punktist. Kohus on seisukohal, et kostja Veronika Maranikul ei olnud pärast kinnistu müügihinna 2 085 000 krooni tasumist mingeid kohustusi seoses X 2 kinnistuga, mille hagejad oleksid saanud täita kostja eest, nõudes VÕS 1042 lg 1 alusel teise isiku esemele õigusliku aluseta tehtud kulutuste hüvitamist. Asjaolu, et hagejad täitsid 11.05.2006 sõlmitud müügilepingust tuleneva raha maksmise kohustuse alles pärast omandatud kinnistu võõrandamist, ei muuda hagejate poolt tasutud summat kostja heaks ja tema huvides tehtud kulutuseks. Tasu kommunikatsioonide ehitamise ja vajalike liitumiste eest pidid maksma hagejad OÜ-ga Robyland sõlmitud lepingu alusel müügihinnana, sest kommunikatsioonide ja liitumiste hinda ei olnud lepingus eraldi välja toodud. Kinnistu müügihinna pidi hagejad lepingu kohaselt tasuma OÜ-le Robyland konkreetseks kuupäevaks, sõltumata kommunikatsioonitrasside valmimisest ning liitumise võimaldamisest. Hagejad on teatanud kostjale, et tühistavad 30.04.2007 sõlmitud müügilepingu punktid 5.4. ja 5.4.2., sest selline kokkulepe on sõlmitud eksimuse tõttu. Tühistamise avaldus on tahteavaldus, millel ei ole eraldi vorminõudeid, oluline on ainult tahteavalduse teise pooleni jõudmine. Vaidlust ei ole selles, et kostja on hagejate tahteavalduse lepingu punktide tühistamiseks eksimuse tõttu, kätte saanud. TsÜS § 90 lg 1 kohaselt tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse tõttu, võib seaduses sätestatud korras tühistada.
Kohus on seisukohal, et kostjad ei saanud olla olulises eksimuses 30.04.2007 lepingu sõlmimisel selle punktide 5.4. ja 5.4.2. sõnastamisega, sest nende punktide sõnastus on kooskõlas sama lepingu punktides 3.2. ja 3.3. hagejate poolt antud kinnistustega selle kohta, et müüdava kinnistu suhtes ei ole sõlmitud ühtegi võlaõiguslikku kokkulepet ning kinnisasja olulised osad ja päraldised on vabad kolmandate isikute mistahes nõuetest. Hagejate ja kostja vahel sõlmitud lepingus ei piisa ainult lepingu punktidesse 5.4. ja 5.4.2. sõna „kohustus“ lisamisest, et kostjal tekiks kohustus 11.05.2006 lepingu alusel OÜ Robyland ees, sest 11.05.2006 lepingust ei ilmnenud ühtegi kinnistu ostja kohustust, mille peaks ostja täitma pärast 30.04.2007. Sõna „kohustus“ puudumine ei tähenda seda, et õiguste üleandmise kokkulepe oleks olulise eksimuse tõttu lepingusse kirja pandud. Kui OÜ Robyland on jätnud kinnistu võõrandamise ajaks välja ehitamata elektriliinid, vee- ja kanalisatsioonitrassi, teed ja tänavavalgustuse, siis oli pooltel õigus kokku leppida nimetatud kommunikatsioonide väljaehitamise nõudmise õiguse üleandmise kostjale, kui viimane omandas kinnistu. Kohus ei pea võimalikuks ja vajalikuks tunnustada 30.04.2007 sõlmitud müügilepingu punktide 5.4. ja
Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.