2-08-2796/21 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

Hageja palub asja lahendamisel eelkõige lähtuda kostjate ebaseaduslikust valdusest AÕS § 34 lg 1 järgi ja valduse rikkumise kõrvaldamise nõudest (AÕS § 44). Kui kohus leiab, et nimetatud alus ei ole põhjendatud, siis palub hageja lähtuda alternatiivselt VÕS § 393 lg 3 järgi tasuta kasutamise lepingu lõppemisest ja siit tulenevast kostjate kohustusest asi tagastada. 1. juuli 2008. a hagi täpsustusega palus hageja kohustada kostjaid vabastama Tartus K. 11 asuva kinnistu ja kinnistul asuvate eluruumide valdus; Kinnistu ja kinnistul asuvate eluruumide valduse vabastamisest keeldumise korral tõsta kostjad välja K. 11 asuvatest eluruumidest ja kinnistult (lk 95). KOSTJATE SEISUKOHAD (tl 26-29, ) Kostja U. Valk 18. märtsi 2008. a kirjaliku vastuse kohaselt on tema elanud K. 11 hoones kogu oma teadliku elu. Elumaja on ehitatud kostja perekonna st ema, isa ja kostja enda isiklike vahendite ning töö tulemusena. Isa kinnitas enne oma surma, et kostja saab elada vaidlusalusel kinnistul ka pärast isa surma. Sellise teadmisega renoveeris kostja maja ja eluruume ja hoidis korras aia. Hageja on tõepoolest kinnistu testamendi alusel pärinud, võimalik, et ebaseaduslikult. Hageja tuli detsembris 2006. a ja pakkus sõlmida tähtajatu üürileping üüritasuga 1000 krooni kuus. Samuti pakkus hageja, et kostja vormistaks elektrienergia lepingu enda nimele. Kostja oli nõus sellistel tingimustel üürisuhet looma. 2007. a alguses teatas hageja, et kostja on kohustatud ära vahetama maja katuse, mis ei olnud kooskõlas kehtiva üürilepinguga. Seetõttu peatas kostja üüri tasumise. Elektrienergia ja muude teenuste eest on kostja tasunud. Hageja väide selles, et kostja ei ole hoone kasutamise eest kellelegi maksnud, ei vasta tõele. Isa eluajal 22. veebruaril 2000. a sõlmis kostja sideteenuste kasutamise lepingu ja 22. septembril 2000. a a olmejäätmete käitlemise lepingu, lepingud on kehtivad. Kostja perekonna valdus on seaduslik. Üürileping on sõlmitud suulises vormis ja on kehtiv. Kostja U. Valk 3. juuni 2008. a vastuses hagi täiendusele leiab kostja, et hageja nõue on alusetu ja põhjendamata. Hageja õiguste rikkumine ei ole hagi alusena toodud faktilistele asjaoludele tuginedes võimalik. Samas hageja saab kasutada eluruume samas hoones. Poolte vahel on üürisuhe, hagi on esitatud muul eesmärgil. Kostja U. Valk on vastanud kirjalikult ka hageja esindaja 15. mai 2008. a lepingu ülesütlemisavaldusele (lk 81). Kostja vaidlustab lepingu ülesütlemise, leides, et lepingu ülesütlemise alus jääb arusaamatus ja mõistetamatuks. Puudub viide seadusele ja õigusnormile. Etteteatamistähtaeg 7 päeva on selgelt ebaseaduslik. Kostja K. Uuk 3. juuni 2008.a kirjaliku vastuse kohaselt on tegemist hageja ebaselgusega nõude esitamisel. Vaidlusalused eluruumid on kostjate koduks. Pärandvara on olnud kostjate kasutuses ja valduses nii enne kui ka pärast Kaljo Valgu surma. Poolte vahel on sõlmitud suuline üürileping. Hageja nõue on alusetu ja põhjendamata.

kostja kirjalike tõendite ja tunnistaja V. Uuki, kes on kostja K. Uuki poeg, ütlustega. Tunnistaja ilmumise lubas kostja U. Valk ise tagada. K.Uuk elab K. 11 alates 1998. a-st. Viimasele 25. augusti 2008. a kohtuistungile kostjad ja tunnistaja V. Uuk ei ilmunud. Kostja U. Valk kohtule enda ja tunnistaja kohtuistungile mitteilmumise põhjust ei teatanud. Kostja K. Uuk esitas kohtule 22. augustil 2008. a taotluse enda kohtuistungist vabastamiseks, kuna ta ei viibi Eestis. K. Uuk jäi kirjalikus vastuses antud ütluste juurde. Kohus leidis, et asja on võimalik arutada ilma kostjate kohalolekuta. KOHTU SEISUKOHT ja PÕHJENDUSED Pooltel ei ole vaidlust selles, et hageja on kinnistu asukohaga K. 11, Tartus omanik. Hageja päris kinnistu kostja U. Valki isalt testamendi alusel. Kostjad kasutavad hagejale kuuluvat kinnistut ja seal asuvaid eluruume - U. Valk alates 1994. a-st ja K. Uuk alates 1998. a-st. Pooled vaidlevad selles, kas kostjatel on olema seaduslik alus K. 11 kinnistu valdamiseks ja kasutamiseks. Hageja soovib, et kostjad kinnistu ja seal asuvad eluruumid vabastaksid. Hagi on esitatud kahel alternatiivsel alusel. Esmalt väidab hageja, et kostjate valdus on omavoliline ja nõuab asja välja kostjate ebaseaduslikust valdusest AÕS § 34 lg 1, § 35 lg 1, § 40 lg 3, § 44 alusel (valduse kaitse hagi). Kui kohus peaks leidma, et kostjate valdus ei ole omavoliline, siis peab hageja kostjate valduse aluseks tasuta kasutamise lepingut, mis on hageja poolt 15. mail 2008. a alates 22. maist 2008. a-st üles öeldud ja kostjatel on tekkinud VÕS § 393 lg 3 alusel asja tagastamise kohustus (lepingust tulenev nõue). AÕS § 40 lg 2 kohaselt on omavoli valdaja nõusolekuta seadusevastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline. Kohus leiab, et hageja ei ole esitanud mittemingisuguseid tõendeid selles, et kostjate valdus on omavoliline. Mõlemad pooled on selgitanud kohtule, et kostja U. Valk on hageja õiguseelase Kaljo Valgu poeg, kes elab oma isakodus jälle alates 1994. a-st ja koos elukaaslase Kai Uukiga alates 1998. a-st, seega juba isa Kaljo Valgu eluajal. Hageja pole tõendanud, et kostjad on asunud elama K. 11 ilma Kaljo Valgu nõusolekuta. Hageja väited selles, et isa ja poja suhted ei olnud head, ei tõenda kostjate poolset omavoli valduse saamisel. Puuduvad tõendid, et Kaljo Valk oleks soovinud kostjate lahkumist vaidlusaluselt kinnistult. Vastupidi, asja materjalide kohaselt on U. Valk sõlminud aastatel 2000-2008 mitmeid lepinguid kinnistu K. 11 teenindamiseks, sh võrgu- ja elektrileping, olmejäätmete veoteenuse leping, liitumisleping Eesti Telefoniga (lk 33-46). Kui kostjate valdus oleks omavoliline, ei oleks kinnistu omanik nimetatud lepingute sõlmimist U. Valgul võimaldanud. Kuna hageja ei ole esitanud ja tõendanud asjaolusid, mille alusel võiks pidada kostjaid omavoli tarvitajaks, siis jääb valduse kaitse hagi rahuldamata. Samas ei ole tõendatud ka kostjate vastuväide selles, et nad kasutavad kinnistut ja seal asuvaid eluruume 2006. a detsembris hagejaga sõlmitud suulise määramata tähtajaga üürilepingu alusel, millega lepiti kokku ka üür 1000 krooni kuus. Kostjad soovivad oma väidet tõendada erinevate üürilepingu projektidega ja kostja K.Uuk poja tunnistaja V. Uuki ütlustega. Leping on tehing kahe või enama isiku vahel, millega lepingupool kohustub midagi tegema (VÕS § 8 lg 1). Leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Pakkumusele nõustumuse andmisega on leping sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumuse kätte sai (VÕS § 9 lg 1 ja lg 2). Kohus leiab, et kostjate endi tõendid on vastuolulised, mis ei võimalda pidada üürilepingut sõlmituks kostjate poolt väidetud ajal ja väidetud tingimustel. Küll nähtub asjas esitatud tõenditest, et poolte vahel toimusid 2006 detsember – 2007 algus lepingueelsed läbirääkimised üürilepingu sõlmimiseks ja pooled vahetasid mitmeid kirjalikke üürilepingu projekte. Kostja U. Valk on allkirjastanud ühepoolselt üürilepingu projekti, mis on dateeritud pärast väidetava üürilepingu sõlmimist 11.

veebruar 2007. a (lk 72-75). Hageja on kohtule esitanud poolte kirjavahetusest ka U.Valgu nimelt 25. aprillil 2007. a saadetud allkirjata kirja (lk 59, 67), milles U. Valk kinnitab, et üüri suurus on fikseerimata ja hageja poolt esitatud üürilepingut ei saanud käsitleda selle puuduste tõttu lepinguna. Samuti on selles kirjas U. Valk avaldanud soovi pöörduda üürilepingu sõlmimiseks kohtu poole. Kostja U. Valk on hageja tõendite esitamise taotlusele vastanud (lk 70) ja ei ole nimetatud 25. aprilli 2007. a kirja saatmist enda nimelt vaidlustanud. Seega tõendavad kohtule esitatud kirjalikud tõendid tõsikindlalt, et pooled pidasid ka 2007. a esimeses pooles läbirääkimisi üürilepingu tingimuste üle, mistõttu ei saa pidada üürilepingut sõlmituks detsembris 2006. a. Pooltevaheliste suhete hindamisel tuleb arvestada ka kostja U. Valk poolt omaksvõetud asjaoluga, et ta ei ole maksnud kordagi hagejale väidetava üürilepingu järgi kokkulepitud üüri 1000 krooni kuus. Üürilepingu järgi on üürimaksmine üürniku kõige peamine kohustus (VÕS § 271). Kostja U.Valk väited selles, et üüri ei maksnud ta seetõttu, et hageja hakkas nõudma katuse vahetamist iseloomustavad samuti lepingueelsete läbirääkimiste jätkumist peale kostjate poolt märgitud väidetava üürilepingu sõlmimise aega detsembris 2006. a. Seega ei ole kostjad tõendanud oma väidet, et neil on õigus kasutada kinnistut ja seal asuvaid eluruume kehtiva määramata tähtajaga sõlmitud üürilepingu alusel. Alternatiivse nõudena on hageja esitanud tasuta kasutamise lepingust tuleneva nõude asja tagastamiseks VÕS § 393 lg 3 alusel. TsMS § 438 kohaselt peab kohus asja lahendamisel otsustama, mis asjaolud on tuvastatud ja millist õigusakti tuleb kohaldada. Kohus peab asjas tõendatuks, et kostjad kasutavad kinnistut ja seal asuvaid eluruume tasuta kasutamise lepingu alusel, milline kokkulepe oli sõlmitud kostja U. Valk ja tema isa Kaljo Valk vahel. Hageja K. Valgu õigusjärglasena on muutunud selle lepingu pooleks. Tasuta kasutamise lepinguga kohustub üks isik (kasutusse andja) andma teisele isikule(kasutaja) üle eseme tasuta kasutamiseks (VÕS § 389). VÕS § 391 lg 1 kohaselt peab kasutaja kandma kasutamiseks antud eseme säilitamiseks vajalikud kulud. VÕS § 393 lg 1 kohaselt peab kasutaja kasutusse antud eseme kasutustähtaja lõppemisel tagastama. Sama paragrahvi lg 3 kohaselt kui kasutustähtaega ei olnud määratud ja see ei tulene eseme kasutamise eesmärgist, võib kasutusse andja lepingu üles öelda ja nõuda eseme tagastamist igal ajal pärast lepingu sõlmimist. Hageja on tasuta kasutamise lepingu kostja U. Valk ́ile üles öelnud 15. mail 2008. a alates 22. maist 2008. a, kui kohus peaks selle lepingu olemasolu U. Valk ́i ja hageja vahel tuvastama (lk 56). Kostja U. Valk on lepingu ülesütlemisteate kätte saanud hiljemalt 22. mail 2008. a, mil ta on sellele vastanud. Tähtajatu tasuta kasutamise lepingu ülesütlemisele kohaldatakse VÕS-i üldosa sätteid (VÕS § 195 lg 3). Lepingu ülesütlemisõigust kui kujundusõigust ei või kasutada avaldusega, mis on tingimuslik või ebaselge. Kohus leiab, et hageja poolt kostja U. Valk ́ile edastatud lepingu ülesütlemisavaldus on tingimuslik, sest seostab hageja tahte leping üles öelda kohtu võimaliku tulevikus tehtava otsusega. Ülesütlemisteate kohaselt pidi kostja U. Valk vabastama kinnistu ja sellel asuvad eluruumid 22. maiks 2008. a, seega enne kui oleks täitunud avalduses endas sisalduv tingimus – lepingu olemasolu tuvastamine kohtu poolt. Tingimuslikule tahteavaldusele ei saa anda kujundusõiguse jõudu, kuna sellise õiguse kasutamine peab olema selge. Kohus leiab, et tasuta kasutamise leping ei ole lõppenud ja kostjatel ei ole tekkinud kinnistu ja seal asuvate eluruumide tagastamise kohustust VÕS § 393 lg 3 alusel. VÕS § 195 lg 3 kohaselt peab lepingu korralisel ülesütlemisel etteteatamistähtaeg olema mõistlik. Kui pikk on mõistlikult vajalik aeg, tuleb otsustada vastavalt asjaoludele, arvestades eelkõige täitmise viisi ja kohustuse olemust. Etteteatamistähtaeg peab tagama teisele poolele mõistliku võimaluse oma tegevust ülesütlemist arvestades piisavalt korraldada. Kohus leiab, et hageja poolt lepingu ülesütlemisel antud tähtaeg 7 päeva ei ole arvestades asjaolusid ja lepingu olemust mõistlik. Tähtaeg on antud olukorras, kus mõlemad pooled ei tunnista tasuta kasutamise lepingu olemasolu ja ülesütlemine on seotud kohtu otsustusega.