2-05-19700/15 - Muud - Muud hagiasjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Menetluse käik, hageja nõuded ja põhjendused. I 13.10.2005 esitas AS H üürilepingu ülesütlemisavalduse, millega teatas, et lõpetab 10.01.2006 üürilepingu xxxx asuva eluruumi kasutamiseks VÕS § 312 lg 1. Teates on märgitud, et hagejad kasutavad eluruumi suulise tähtajatu üürilepingu alusel. Teate said kätte 13.10.2005. Hagejad ei ole nõus üürilepingu ülesütlemisega. Hagejad on seal elanud 24 aastat. Poolte vahel on alates 1994.a. suuline tähtajatu üürileping. Märget kinnistusraamatus üürilepingu kohta ei ole. 09.12.2004 esitas kostja üürilepingu ülesütlemise teate, kus märgiti, et üürileping lõpeb 04.01.2005 VÕS § 313 lg 2, lg 3 ja 316 lg 2,3 alusel. Hagejad sellega ei nõustunud ja esitasid hagi 28.12.2004 /tsiviilasi nr 2/32-1397/05/, kuna poolte vahel oli käimas kohtuvaidlus tsiviilasjas nr 2/3310604/03 ja seega oli ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejatel võlga 19114,99 seisuga 01.12.2004 ei olnud ( otsus 2/33-10604/03, jõustus). Kostja esitas üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate 13.10.2005, kuid hagejad ei saanud kostjatega kokkulepet üürilepingu osas. 11.12.2004 olid hagejad esitanud taotluse tähtajatut üürilepingut pikendada kuni 5 aastat, selle üle käis vaidlus. Kokkulepet suulise tähtajatu üürilepingu ülesütlemise kohta ei ole, ja seega 13.10.2005 üürilepingu ülesütlemine on vastuolus ja tühine VÕS § 309 lg 3 alusel, lisaks on ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega § 327 lg 2 järgi ja üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil käimas oli teine kohtuvaidlus nr 2/32-1397/05 selle üürilepingu üle. Hagejad tasuvad regulaarselt üüri ja kommunaalteenuste eest. Ei ole selge, millise hinnaga müüb kostja teenuseid. Hagejad on tasunud jaanuarist oktoobrini 2005.a. 13273,88 krooni. Hagejad paluvad tunnustada tähtajatu suulise üürilepingu ülesütlemise tühisust ja et see on vastuolus hea usu põhimõttega ja lisaks paluvad tunnustada üürisuhte kestvust alates 10.01.2006 suulise tähtajatu üürilepingu alusel (hagiavaldus ja selle täpsustatud avaldus lk 6,24-27). Märgitud hagi oli kohtule esitatud tsiviilasjas nr 2/231-25703/05). Muudatused eluruumile on tehtud kostja nõusolekul ( I lk27.02.2006, I kd lk 67-69.78-81). Tõendid: kohtulahendid, kirjavahetus kostjata (I kd lk 82-89), linnaplaneerimise ameti kiri 13.02.2006, 05.05.06 (I kd lk 90, 97), elamu xxx ülemõõtmisprojekt (I kd lk 91), kohtuotsus 2/3333-10604/04 08.03.2005 (I kd lk 94), foto, joonised (I kd lk 99 ja 99p). II 10.12.2005 (post.) esitasid hagejad hagi kohtule, milles palusid tunnustada tähtajatu suulise üürilepingu ülesütlemine 21.11.2005 (vt I kd lk 104-106) hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ja tunnistada suhete jätkumist alates 19.02.2006. Kuna hagiavaldus oli puudustega, määras kohus tähtaja nende kõrvaldamiseks ja hagejad täpsustasid oma nõuet avaldusega 06.04.2006 ( I kd lk 133-134) ning 27.04.2006 võttis kohus määrusega menetlusse hagejate nõude tunnustada üürisuhte jätkuvust eluruumi Männiku 89-217/218 kasutamiseks tähtajatu suulise üürilepingu alusel alates 08.02.2006 (Id lk 169). Asjaolude kohaselt ütles kostja neile üürilepingu üles 21.11.2005, teade oli koostatud kostja poolt 10.11.2005 ja vastavalt teatele pidi leping lõpetatama 19.02.2006. Põhjuseks oli asjaolu, et kostja ei saa jätkuvalt majandada maja ning pakub hagejale teist eluruumi. Hagejad ei olnud nõus üürilepingu ülesütlemisega. Hagi põhjendasid samade asjaoludega, millega põhjendasid hagi tsiviilasjas nr 2/231-25703/05 (vt ülal otsuse kirjeldav osa I) ning lisaks märkisid ja tuginesid asjaolule, et käimas oli juba ka vaidlus tsiviilasjas 2/231-25703/05, seega on lepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega. Lisaks oli käimas kostjal vaidlus D. E , kus hagejad olid kolmandad isikud ja kus tõusetus küsimus sellest, et üürnikud ei saanud erastada eluruume.

Tõendid: teade 10.11.2005 (I lk 107), Nõmme LOV registriosa tõend (I kd lk 108-109), hagejate kiri kostjale 02.12.2005 koos tähitud kirja teatega (I kd lk 111-112), hagiavalduse ärakiri, taotlus üürilepingu sõlmimiseks 09.12.2005 (I kd lk 118). III Pärast kahe tsiviilasja liitmist täpsustasid hagejad asjaolusid ja märkisid, et üürileping on üles öeldud vastuolus hea usu põhimõttega, kuna käimas oli kohtuvaidlus tsiviilasjas nr 2/276-23833/05 ja ei olnud möödunud kolme aastat vaidluse lõppemisest tsiviilasjas 2/33-10604/03. Hagejad palusid tunnistada üürileping kehtivaks kuni 14.07.2008 (I lk 201-202, sama II kd lk 208), lisaks märkisid hagejad, et nad esitasid kostja vastu 27.12.2006 kohtuväliselt nõude, et kostja märgiks ehitusplaani teatud ruumid (köök) ja 09.01.2007 esitasid nõude (taotluse) saada kasutada teatud ruume (pesukuivatamise ja põrandavaiba kloppimise plats), kuna tehti takistusi kasutamiseks. Seega on ülesütlemine VÕS § 327 lg 1 alusel tühine. IV 12.02.2007 täpsustasid hagejad hagi ja asjaolude kohaselt on 07.10.2005 esitatud üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 2 alusel ja üürileping on kehtiv kuni 14.07.2008, sest tsiviilasjas nr 2/33-10604/03 jõustus otsus 15.07.2005. Tegemist on tähtajalise üürilepinguga. Tähtajalist üürilepingut saab üles öelda vaid VÕS § 313-319 mõjuvatel põhjustel, kuid kostja ei ole neid esile toonud. Hageja palub tunnistada üürilepingu ülesütlemine 07.10.2005 tühiseks, lugeda üürileping kehtivaks kuni 14.07.2008 (lk 211-212, protokoll 13.06.07, II kd 253). Tõendid: taotlused kostjale (I lk 205-207) V 28.03.2007 täpsustasid hagejad, et kuivõrd kohtumenetlus tsiviilasjas nr 2/33-10604703 lõppes 14.07.2008, siis ei saa kostja lepingut üles öelda enne 14.07.2008 VÕS § 327 lg 2 mõttest tulenevalt. Hagejate hagi esitamine pahatahtlikult on kostja poolt tõendamata (II kd lk 238) VI 13.06.2007 loobusid hagejad nõudest, millega nad palusid tunnustada üürisuhte tähtajatust ehk et üürileping on tähtajatu, milles kohus lõpetas menetluse määrusega 14.06.2007 (II kd lk 257-258). VII 12.09.2007 (II kd lk 285) palusid hagejad tunnistada üürilepingu ülesütlemine 09.12.2004 tühiseks, millest aga loobusid istungil 17.09.2007, kuna vaidlus oli juba lahendatud samas asjas ja mille tõttu lõpetas kohus esitatud nõudes menetluse määrusega 17.09.2007 (II kd lk 290-291).

XI Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et nende vahel oli sõlmitud suuline üürileping Tallinnas Männiku tee asuva 89-217/218 eluruumi kasutamiseks. XII Vaidlus tõusetus selle üle, kas lepingu ülesütlemine 07.10.2005 kehtiv või mitte ja kas lepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. XIII VÕS § 309 lg 2 järgi lõpeb üürileping tähtaja möödumisega kui lepingut ei ole erakorraliselt varem üles öeldud ning tähtajatut üürilepingut võib üürilendaja üles öelda üksnes seaduses sätestatud juhtudel. Kohtule hagejate poolt esitatud üürilepingu ülesütlemise teatest 07.10.2005 (I kd lk 8) nähtub, et kostja on lepingu hagejatele üles öelnud VÕS § 312 lg 1 alusel, ehkki ei ole ülesütlemise alust asjaoludega põhistanud, st on teinud vaid viite õigusnormile. Kostja on vaid viidanud sellele, et poolte vahel on tähtajatu üürileping. Vaidlust ei ole selles, et hagejad said teate lepingu lõpetamise kohta kätte 13,10.2005, seega on kostja tahteavaldus hagejatele kätte toimetatud. VÕS § 312 lg 1 alusel võib üürilepingu kumbki lepingu pool üles öelda, teatades sellest vaid kolm kuud ette. Kostja on teates märkinud, millal leping hagejatega lõpetatakse. Hinnates märgitud lepingu ülesütlemise teadet, leiab kohus, et kostja on pidanud lepingut tähtajatuks üürilepinguks, mida on võimalik VÕS § 312 lg 1 alusel sõltumata põhjustest üles öelda. Kuigi kohus on menetluses märkinud ja palunud hagejaid täpsustada, millega nad põhjendavad üürilepingu tähtajalisust (vt t II kd lk 210, 219, 271), ei ole hagejad neid asjaolusid täpsustanud, kostja vaidles lepingu tähtajalisusele vastu ju kuna hagejad ei ole oma lepingu tähtajalisust täpsustanud ja veel vähem tõendanud, leiab kohus, et poolte vahel oli lepingu ülesütlemise ajal, so 07.10.2005 ja mille hagejad said kätte 13.10.2005, sõlmitud tähtajatu üürileping. Nimetatud asjaolust tulenevalt oli kostjal õigus VÕS § 312 lg 1 alusel leping üles öelda põhjuseta. Küll aga leiab kohus, et märgitu ei välista üürniku õigust vaidlustada lepingu ülesütlemine ja ka seda, et ka tähtajatu üürilepingu ülesütlemine VÕS § 312 lg 1 alususel ei tohi olla vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja väitis, et hagejad tegid muudatusi ilma kostja nõusolekuta üürilepingu esemes, mis võimaldas kostjal lepingu ikkagi üles öelda. Samas ei nähtu lepingu ülesütlemise teates neid asjaolusid, et lepingu lõpetamise põhjuseks oleks lepingu rikkumine üürniku poolt ja seega on kohtu arvates alusetud

kostja väited võimalikkusest leping üles öelda VÕS § 327 lg 3 p 4 järgi. Pärast lepingu ülesütlemist selle ülesütlemise hilisem põhjendamine, sj asjaoludega, millest vastavas teates ei ole isegi viidet, ei ole võimalik, kuivõrd ei tulene seadusest. Kostja väitis, et hagejad esitasid korduvalt pahatahtlikult hagisid, millest kohus on keeldunud, ent kostjad ei ole tõendanud, et tegemist oleks olnud pahatahtlike hagidega, pealegi on kostja ise kinnitanud, et märgitud hagide menetlusse võtmisest keeldumine määrused on ka apellatsioonikohtu poolt vastavalt tühistatud, mistõttu ei pea kohus ka täiendavalt märgitud Ringkonnakohtu määrustele hinnangut anda. XIV Vaidlust ei olnud selle üle, et poolte vahel oli käimas kohtuvaidlus tsiviilasjas nr 2/3310604/03 samast üürilepingust ja et märgitud tsiviilasjas jõustus otsus 15.07.2005 ning mis tehti kostja kahjuks. Kostja ütles lepingu üles sama aasta oktoobris, st et eelmainitud kohtuasjast ei olnud möödunud veel 3 aastat. Samuti oli käimas poolte vahel vaidlus tsiviilasjas 2/276-23833 seoses 09.12.2004 esitatud üürilepingu ülesütlemisega, milles pooled saavutasid kompromissi 18.05.2007 (määrus uue kohtuinfosüsteemi numbriga vastavalt 2-04-2007). Eeltoodu alusel leiab kohus, et hagejad on tõendanud, et kostja ütles lepingu üles ajal, mil ühest kostja kahjuks tehtud otsusest ei olnud möödunud 3 aastat ja teine vaidlus lepingu üle oli käimas, mistõttu on kohtu arvates lepingu ülesütlemine 07.10.2005 eluruumi Männiku 89-217/218 kasutamiseks hea usu põhimõttega vastuolus VÕS § 327 lg 1 p 4 alusel ja kostjad ei ole tõendanud, et see ei oleks hea usu põhimõttega vastuolus VÕS § 327 lg 3 p1 ja 4 alusel. Seda seost aga, et kostja oleks öelnud lepingu selle tõttu hagejatega üles, et hagejad esitasid kostjale üürilepingust tuleneva nõude teatud ruumide kasutamiseks (taotlus pesukuivatusruumi saamiseks, köögi märkimiseks plaanidele), ei ole hageja tõendanud ja seetõttu ei ole õiged hageja väited, et lepingu ülesütlemine oleks vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 1 alusel. XV Kohus peab vajalikuks märkida ka järgmist. Nimelt on kohus eelpool tuvastanud, et üürilepingu ülesütlemise teates on vaid viide õigusnormile ja sisulisi ülesütlemise põhjendusi ei ole esile toodud. VÕS § 325 lg 2 p 1-4 sätestavad kohustuslikud nõuded lepingu ülesütlemise teatele ja nimelt peab seal p 2 järgi olema märgitud lepingu lõppemise alus, mis ei saa olla aga viide õigusnormile; selleks saab olla vaid faktiline alus. Kuivõrd märgitud faktilist alust teates ei ole, on ülesütlemise teade ka tühine VÕS 325 lg 5 alusel tühine. XVI Kõike ülaltoodut arvestades leiab kohus, et üürilepingu ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi ülesütlemise teate vorminõude rikkumise tõttu kui ka hea usu põhimõttega vastuolu tõttu, leping ei ole lõppenud ja kuna kostja tunnistas hagi selles osas, et leping on kehtiv kuni 14.07.2008, mida hagejad ka hagis palusid, siis tuleb hagi rahuldada täies ulatuses. Eeltoodu alusel tuleb tunnustada, et AS H poolt Tallinnas xxx asuva eluruumi üürilepingu ülesütlemine 07.10.2005, mille hagejad said 13.10.2005 kätte, on tühine ja tunnustada üürilepingu kehtivust kuni 14.07.2008 (incl.). XVII Kohus peab vajalikuks märkida ka seda, et 2005a. novembris esitasid kostjad hagejatele teate, ent märgitu ei ole lepingu ülesütlemise teade, mistõttu on hagejate väide võimalikust lepingu ülesütlemisest 2005.a novembris ebaõige; tegemist on üldise teatega majaelanikele võimalikest teistest eluruumidest, mida võiksid elanikud mujal üürida (I kd lk 107). XVIII Kuna hagi kuulub märgitud asjaoludel ja ülalmärgitud tõendite kohaselt rahuldamisele, ei puutu vaidlusesse hagejate väited sellest, kuidas nad on tasunud üüri, kommunaalkulusid, kas nad on teinud muudatusi eluruumis, oli see lubatud või mitte kostja poolt, samuti asjaolud, kas teised hagejad teistes kohtuvaidlustes said õiguse eluruumi erastada või mitte. Seega ei puutu vaidlusesse hagejate esitatud teated kostjatele, kirjavahetus teiste ametitega, plaanid ja joonised, hagiavaldused teistes asjades ja kohtul puudub vajadus nendele hinnang anda.