nende Hageja KÜ(registrikood XXX; asukoht XXX) Hageja esindaja Heidi Rajamäe (Viruvärava Advokaadibüroo) Kostja HF (isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja seaduslik esindaja, eestkostja V K (sündinud XXX; elukoht XXX) Kostja lepinguline esindaja Jüri Asari (ÕB Invictus, Kentmanni 22, 10116 Tallinn)
Kohtuistungi toimumise aeg
29. aprill 2008. a, 22. mai 2008. a.
Kohtuistungil osalenud isikud
-
hageja esindaja lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Heidi Rajamäe
-
kostja seaduslik esindaja VK
-
kostja lepinguline esindaja Jüri Asari
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud KÜ kanda. Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada käesoleva kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 11. juunil 2008. a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.21.06.2007. a. esitas KÜ kohtule hagi HF vastu korteriomandi võõrandamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale korteriomand asukohaga XXX Tallinnas. Hageja nõuab kostjalt tema korteriomandi võõrandamist, kuna kostja häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist – öösiti on ta röökinud, kolistanud vastu seinu ja radiaatorit, seganud valju muusikat kuulates öörahu. Tema korterist imbub majja haisu, korteris on kasimatuse tõttu hiired ja prussakad ning lisaks on kostja korduvalt seadnud ka teised majaelanikud ohtlikku olukorda – teinud ümber maja lõkkeid, loopinud aknast välja pudeleid ja prahti ning teinud toas tuld. Kuna majas on gaasiahi ja kuumaveeboiler, siis võib kostja tegevus maja ka lõpuks hävitada. KÜ liikmed otsustasid kostjale esitada võõrandamise nõude ja esitasid selle kostja seaduslikule esindajale – HF eestkostjale VKle, kuid erinevate põhjendustega kostja korteriomandit võõrandatud ei ole. Hageja palub kostjale kuuluv korteriomand aadressil XXX Tallinn võõrandada ning jätta kohtukulud kostja kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
2.Kostja lepingulise esindaja poolt 21.09.2007. a. kohtule esitatud vastuväidete kohaselt kostja hagi ei tunnista. Kostja ei vaidlusta hagiavalduses toodud faktilisi asjaolusid, kuid juhib tähelepanu asjaolule, et 08.06.2007. a on kostja suhtes läbiviidud kohtupsühhiaatriline ekspertiis, mille tulemusena selgus, et kostjal esinevate psüühikahäirete tõttu on tema toimetuleku tagamiseks vajalik sotsiaalselt turvatud, olmeliselt tagatud ja raviga toetatud keskkond. Ilma ööpäevaringse tugevdatud järelvalveta ning regulaarse ravita võib ta oma psüühilise seisundi tõttu olla ohtlik endale ja ümbritsevatele. Arvestades kostja haiguse eripära, ei saa VKlt nõuda kostja hooldamist ning eestkostja ülesannete täitmist täies mahus, kuivõrd tal puuduvad selleks vajalikud meditsiinilised teadmised ja oskused ning ka võimalus. Kostja haigus on sedavõrd süvenenud, et ta on muutunud ohtlikuks ka hooldaja ja eestkostja jaoks ning tulenevalt eelpool nimetatud eksperdiarvamusest esitas Tallinna linn Harju Maakohtusse avalduse paigutada kostja kinnisesse asutusse tahtevastasele ravile ööpäevaringse tugevdatud järelevalve all. Harju Maakohtu 04.09.2007. a määrusega tsiviilasjas nr 2-07-13371 Tallinna linna avaldus rahuldati ning peale määruse jõustumist paigutatakse kostja erihooldekodusse tähtajaga 1 aasta. Eeltoodust ilmneb, et vastuse esitamise hetkeks on ära langenud hagi alus, kuna kostja ei viibi enam oma alalises elukohas pikema aja jooksul, kuid hagis toodud nõude rahuldamisel jääks kostja kodutuks. Tulenevalt ülaltoodust palub kostja jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda.
MENETLUSE KÄIK
3.15.01.2008. a. esitas hageja vastuse kostja kirjalikule vastusele. Vastuse kohaselt ei nõustu hageja kostja esindaja seisukohaga selles, et hagi alus on ära langenud, kuivõrd hageja seisukoha esitamise hetkeks ei ole kostja veel kinnisesse asutusse paigutatud. Hageja on seisukohal, et isegi kostja üheks aastaks paigutamine kinnisesse asutusse ei tähenda hagi aluseks olevate asjaolude ära langemist ning seda isegi mitte ajutiselt, kuivõrd ära ei ole langenud teised asjaolud nagu hais, hiired ja prussakad. Seega ei ole olukord muutunud. 29.01.2008. a esitas hageja kohtule taotluse kohtuotsuse täitmise viisi määramiseks ning palus hagi rahuldamise korral kohustada kostjat kolme kuu jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist võõrandama korteriomand aadressil XXX , Tallinn ja kolm kuud pärast kohtuotsuse jõustumist, juhul kui kostja ei ole korteriomandit võõrandanud, võõrandada korteriomand täitemenetluse korras enampakkumise teel.
4.29.01.2008. a. esitas kostja kohtule täiendatud vastuse hagiavaldusele. Kostja esindaja on seisukohal, et hageja väited selle kohta, et kostja korteris on hiired ja prussakad on paljasõnalised ja tõendamata, samuti ei ole tõesed hageja väited selle kohta, et kostja teeb maja ümber lõkkeid (see juhtus ainult ühel korral ning mitu aastat tagasi) või tuld korteris sees. Samuti on vale hageja väide, et kostja taob öösiti vastu radiaatoreid – korteris on radiaatorid kinni ehitatud puidust katetega ning nendeni on võimatu ulatuda. Kostja esindaja on seisukohal, et VK ei ole kohustatud HF peale abielulahutust ülal pidama – HF ja VK on lahutatud XXX . a. ning XXX . a. sõlmisid nad abieluvaralepingu, millest ilmneb, et neil ei ole ühisvara.
5.05.03.2008. a. toimunud kohtu eelistungil esitas kostja lepinguline esindaja kohtule tõendi Sotsiaalkindlustusametist, millest nähtub, et alates 21.02.2008. a kuni 21.02.2009. a on kostjal koht hoolekandeteenuse osas Hooldekodus. 29.04.2008. a toimunud kohtu eelistungil avaldas kostja lepinguline esindaja, et alates 02.04.2008. a on kostja paigutatud kinnisesse raviasutusse – Hooldekodusse.
6.22.05.2008. a. toimunud kohtuistungil jäi hageja esindaja hagi juurde ning leidis, et korteriomand tuleb võõrandada. Hageja esindaja palus hagi rahuldada ja määrata kohtuotsuse täitmise viis. Kostja lepinguline esindaja palus kohtuistungil jätta hagi rahuldamata kui alusetu ning menetluskulud jätta hageja kanda. Mõistlik ei ole ka hageja taotletav kohtuotsuse täitmise aeg käesoleva aja kinnisvara turu tingimustes.
KOHTU SEISUKOHAD
7.Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
8.Kohtu poolt on tuvastatud järgmised asjaolud: • HF on korteriomandi aadressil XXX , Tallinn omanik. Asjaolu on tõendatud väljatrükiga kinnistusraamatu elektroonilisest registriosast (tl 11). • KÜ 32 liiget - korteriomanikku on allkirjastanud nõude HF le kuuluva korteriomandi aadressil XXX võõrandamiseks (tl 5 ja 6). Asjaolu üle vaidlust ei ole. • HF le on määratud eeskostjaks VK. Asjaolu on tõendatud Harju Maakohtu 13. novembri 2006. a. määrusega tsiviilasjas nr 2-06-14725 (tl 67-69). • Hageja on esitanud 9. aprillil 2007. a. kostja eestkostjale nõude HF le kuuluva korteriomandi võõrandamiseks (tl 7 ja 8). Asjaolu üle vaidlust ei ole. • Harju Maakohtu 04. septembri 2007. a. määrusega on kohus otsustanud paigutada HF kinnisesse asutusse (erihooldekodu) tahtevastasele ööpäevaringsele tugevdatud järelevalvega hooldamisele tähtajaga 1 aasta. Asjaolu on tõendatud Harju Maakohtu 04. septembri 2007. a. määrusega tsiviilasjas nr 2-07-13371 (tl 26-29). • HF viibib alates 02. aprillist 2008. a. ööpäevaringse järelevalvega Hooldekodus. Asjaolu üle vaidlust ei ole (tl 96). • HF on enne aprilli 2007. a. oma korteris aadressil XXX , Tallinnas röökinud ja lõhkunud vastu radiaatorit. Asjaolu on tõendatud tunnistajate Ž G ütlustega “...HF kohta võin öelda enne aprilli 2007. a. tekitab väga palju lärmi....See lärm oli nii päeval kui ka öisel ajal ja see häiris majaelanike magamist. See lärm võis olla nädala kestel 3-4 päeva jooksul (tl 98), võis olla ka kord kuus ja tunnistaja V K ütlustega: “Enne aprilli 2007. a. häiris HF mul oma korteri kasutamist, kuna ma ei saanud öösel magada, sest ta pidevalt koputas kas vastu radiaatorit mingi raske esemega, siis ta lõhkus vannitoa ust ja pidevalt karjus, seda oli tihti.“ (tl 99). • HF korterist on enne aprilli 2007. a. imbunud majja haisu. Asjaolu on tõendatud tunnistajate Ž G ütlustega “...kui ta korteri uks lahti oli, siis tuli ta korterist ebameeldivat haisu.“ (tl 98) ja tunnistaja V K ütlustega: “...Enne aprilli 2007. a. olen tundnud nii F korteris kui ka koridoris mustuse haisu“ (tl 99). • HF on enne aprilli 2007. a. loopinud aknast välja pudeleid, kaltse ja kotte. Asjaolu on tõendatud tunnistaja Ž G ütlustega “...Ma olen näinud, kui H. F loopis prahti maja ette, see oli enne aprilli 2007. a. ja see prahi loopimine oli 1 kord kuus tema poolt“ (tl 98). • HF korteris olid 2006-2007. a. prussakad. Asjaolu on tõendatud tunnistaja V K ütlustega: “H kutsus mind tihti enda poole ja ütles mulle, et tulge kööki, seal olevat hiir, tema kardab. Kuid mina seal hiiri momendil ei näinud ega pole kunagi näinud, prussakaid olen näinud küll 2006-2007“ (tl 99).
9.Korteriomandi seaduse (KOS) § 14 lg 1 kohaselt, kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandaks. Sama
paragrahvi 3. lõike kohaselt otsustavad lõikes 1 nimetatud nõude esitamise üle korteriomanikud häälteenamuse alusel. Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 8 lugenud tuvastatuks, et KÜ korteriomanikku on allkirjastanud nõude HF kuuluva korteriomandi võõrandamiseks ning esitanud selle 9. aprillil 2007. a. kostja eestkostjale VKle. Nimetatu alusel loeb kohus tõendatuks, et korteriomanikud on KOS § 14 lg 3 mõttes häälteenamusega otsustanud nõuda korteriomandi võõrandamist ning korteriomanikud ei pea kostja ühisusse kuulumist enam võimalikuks. Seega on korteriomanike poolt korteriomandi võõrandamisnõude esitamise formaalne eeldus täidetud.
10.Võõrandamisnõude materiaalsed eeldused on toodud KOS § 14 lg-s 2, vastavalt millele võivad korteriomanikud võõrandamisnõude KOS § 14 lg 2 p-de 1-3 järgi esitada eelkõige juhul, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata KOS §-s 11 loetletud kohustused või on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu või häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Seega on KOS § 14 lg 2 p-ides 2-3 esitatud mitteammendav näidisloetelu võõrandamisnõude esitamise alustest, mis ei ole hõlmatud sama seaduse §-is 11 sätestatud kohustustega. Hageja nõuab hagiavalduse kohaselt kostjalt korteriomandi võõrandamist, sest kostja häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist ning on tuginenud asjaoludele, et korterist imbub majja haisu, korteris on hiired ja prussakad, 2006. a. on kostja teinud ümber maja lõkke, loopinud aknast välja pudeleid, kaltse ja kotte, teinud toas tuld, röökinud, kolkinud vastu naabrite seinu ning kuulanud valjult muusikat.
11.Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 8 tuvastanud, et HF on enne aprilli 2007. a. oma korteris aadressil XXX , Tallinnas röökinud ja lõhkunud vastu radiaatorit, et HF korterist on enne aprilli 2007. a. imbunud majja haisu ja HF on enne aprilli 2007. a. loopinud aknast välja pudeleid, kaltse ja kotte ning HF korteris olid 2006-2007. a. prussakad. Tõendamist ei ole leidnud, et HF oleks 2006. a. teinud ümber maja lõkke või teinud toas tuld, sest tunnistajate ütlused seda ei kinnitanud. Seega annavad tõendamist leidnud asjaolud alust järeldada, et kostja on häirinud oma tegevusega enne aprilli 2007. a. oluliselt teiste korteriomandite kasutamist ning on sellel perioodil rikkunud kohustust hoiduda tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.
12.Kohus leiab, et antud asjaoludel ei ole võõrandamisnõude materiaalsed eeldused täidetud, sest teisi korteriomanikke häiriv tegevus on osaliselt enne hagi esitamist kohtusse ning täielikult menetluse kestel lõpetatud. Kohtu hinnangul tuleneb KOS § 14 lg 2 sõnastusest, et mitte iga rikkumine ei saa olla võõrandamisnõude aluseks. Korteriomandi võõrandamisele sundimine kujutab endast isiku ühe põhiõiguse (omandiõiguse) rasket riivet, mistõttu on tegemist äärmusliku abinõuga ning kohtu hinnangul peab võõrandamisnõude sisulise eelduse täitmiseks esinema oluline põhjus KOS § 14 lg 2 tähenduses. KOS-is § 14 sätestatud nõudenormi eesmärgiks on kaitsta teisi korteriomanikke ühe korteriomaniku poolt korteriomandite kasutamist häiriva tegevuse eest, milline tegevus on aga antud juhul teiste õiguskaitsevahenditega lõpetatud. Seega on KOS §-s 14 sätestatud normi eesmärk saavutatud ning seetõttu ei esine kohtu hinnangul KOS § 14 lg 2 tähenduses võõrandamisnõude materiaalse eelduse täitmiseks vajalikku olulist põhjust. Kohus on käesoleva kohtuotsuse p-is 8 tuvastanud, et HF le on määratud eestkostja, mistõttu on TsÜS § 8 lg 3 alusel tegemist piiratud teovõimega isikuga, kelle suhtes on kohus kohaldanud tahtevastast hooldust ööpäevaringse tugevdatud järelevalvega kinnises asutuses ning HF viibib antud tingimustele vastavas asutuses alates 02. aprillist 2008. a. Seega ei viibi kostja oma korteris ning sellega on kõrvaldatud teisi korteriomanikke häiriv tegevus, mis seisnes HF poolt röökimises ja vastu radiaatorit lõhkumises, samuti pudelite, kaltsude ja kottide aknast välja loopimises. Kohus leiab, et ka käesoleva kohtuotsuse p-is 8 tuvastatu, et HF korterist on 2007. a. imbunud majja haisu ning seal olid 2006-2007. a. prussakad, millest võiks järeldada KOS § 11 lg-s 1 sätestatud kohustuste rikkumist, ei alust võõrandamisnõude rahuldamiseks, sest kohustuste rikkumine on kostja eemalviibimisega kõrvaldatud ning viimane ei saa seetõttu mõjutada prussakate ja haisu tekitamisega seonduvat. Tunnistaja V K on avaldanud: “Kui tegime majas üldprussakatõrjet 2007. a, siis prussakaid enam polnud.“ Kohus tuvastas kostja korteris läbiviidud vaatlusel, et lutikaid, prussakaid ega närilisi näha ei olnud ning väliskoridoris on
trepikodadele omane lõhn ja kuigi korterit on just õhutatud, on tunda tolmu ja mustusega kaasnevat lõhna (tl 86). Vaatluse läbiviimise ajal haisu kui subjektiivset kategooriat vahetu mulje põhjal hinnates, on kohus seisukohal, et kostja korteris olnud tolmu ja mustuse lõhn oli küll ebameeldiv, kuid selle toimet teistele korteriomanikele ei saaks lugeda omandi tavakasutusest tekkivat mõju ületavaks KOS § 11 lg 1 p-1 mõistes. Kohus leiab eeltoodu alusel, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.
13.Vastuseks kostja väitele kostja poolse kohustuse rikkumise vabandatavuse kohta seoses tema psüühikahäiretega KOS § 11 lg 3 järgi märgib kohus järgmist. Korteriomanike vaheliste õigussuhete tekkimise aluseks on nende liikmelisus korteriühistus. Antud vaidlusaluse õigussuhte näol on kohtu hinnangul tegemist lepingusarnase suhtega, mistõttu KOS § 11 sätestatud kohustuste rikkumise eest vastutamisel isiku süü iseenesest tähendust ei oma põhjusel, et korteriomandi seadus seda ette ei näe.
14.Kohus ei analüüsi KÜ juhatuse avaldusi VKle ja Kristiine Linnaosa Valitsusele ja viimase vastust hagejale (tl 12-15), sest HF elu korraldamise ja VK poolt eestkostja ülesannete täitmise kohasus ei ole käesolevas tsiviilasjas vaidluse esemeks. Kohus jätab tähelepanuta 16.10.2007. a. esitatud hageja seisukohale lisatud kaks fotot korteri aknast (tl 36-37), kuna hageja ei ole asjaolu sodikottide tekkimise kohta akendele selgelt märkinud hagiavalduses võõrandamisnõude aluseks.
15.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Kostja võib nõuda menetluskulude rahalist kindlaksmääramist asja lahendanud esimese astme kohtult 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimeses astme kohtule, avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ja kulusid tõendavad dokumendid.
Kaija Kaijanen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.