Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Malle Preimer
Otsuse tegemise aeg ja koht
27. mai 2008, Tallinn
Tsiviilasi
KÜ Videviku x hagi Villi Simsoni ja Rita Simsoni vastu korteriomandi võõrandamise kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 27.11.2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Villi Simsoni ja Rita Simsoni apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
15. aprill 2008, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja KÜ Videviku x (reg.kood xxxxxxxx, Videviku x, 10139 Tallinn), esindaja Kaspar Kamsakann Kostjad Villi Simson (IK xxxxxxxxxxx, x, Rita Simson (IK xxxxxxxxxxx, x), kostjate esindaja adv Ain Kiis Kolmas isik Reijo Simson (IK xxxxxxxxxxx, x), esindaja adv Ain Kiis
Resolutsioon
1.Harju Maakohtu 27.11.2007 otsus jätta muutmata ja rahuldamata.
2.Kostjate apellatsiooniastme kohtukulud jätta nende endi kanda.
apellatsioonkaebus
Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest. Asjaolud ja menetluse käik
1.Villi Simson, Rita Simson ja nende täisealine poeg Reijo Simson elavad aadressil x Tallinnas.
2.V. Simson on aastate vältel häirinud pidevalt oma käitumisega teisi majaelanikke, tülitades naabreid erinevate otsitud etteheidetega nii korteriühistu kui majaelanike aadressil. Tavapäraseks on muutunud V. Simsoni poolt alusetult välja kutsutud politseinike visiidid (ka öörahu ajal), mis häirivad oluliselt majaelanike rahu. V. Simson on esitanud ka alusetuid kaebusi erinevatesse institutsioonidesse (Tuletõrje- ja Päästeamet, Tervisekaitseamet, Politsei) korteriühistu või korteriomanike tegevuse peale. Sageli prõmmib V. Simson lakke ja seintele, ettekäändega, et naabrite televiisor või raadio mängivad liiga valjult. Pidevad on V. Simsoni visiidid naabrite ukse taha ning prõmmimine ustele ning öised telefonikõned otsitud ettekäänetel. Nii tellis V. Simson torumehed ummistuse likvideerimiseks majas, mille eest ühistu tasus 590 krooni. Mingisugust torude ummistust aga majas ei olnud. Lisaks on V. Simson korduvalt takistanud kommunaalteenuste ja avariiteenuste ligipääsu objektidele. Niisamuti on kostja takistanud majaelanike sõidukite sissesõitu maja territooriumile. Pidevalt on V. Simson avanud maja tagaukse vahetult peale selle sulgemist ettekäändel, et maja vajab tuulutamist. Nii on ta korduvalt seadnud ohtu majaelanike vara. Kostjad on kasutanud elamu õuel asunud ebaseaduslikult püstitatud puukuuri vaatamata korteriühistu üldkoosoleku korduvatele otsustele ja nõudmistele selle kasutamine lõpetada ja ebaseaduslik ehitis lammutada. Kuur lammutati korteriühistu kulul. Pidevad on räuskamised naabrite ja nende alaealiste laste aadressil, mistõttu on lapsed muutunud pelglikeks ja kardavad korterist väljuda ning õues mängida ilma oma vanemate juuresolekuta.
3.V. Simsoni poolne terror ja üldkoosoleku otsustele allumatu käitumine on olnud aastatepikkune ning majaelanike kannatus on katkenud. 05.01.2005 toimunud KÜ Videviku x üldkoosolekul võeti vastu otsus teha V. Simsonile ettepanek korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks. 29.06.2005 toimunud üldkoosolekul avaldas V. Simson üheselt, et keeldub vabatahtlikult talle kuuluvat korterit võõrandamast.
4.Hageja palub V. Simsoni ja R. Simsoni ühisomandis oleva korteri võõrandamist korteriomandiseaduse (KOS) § 14 alusel täitemenetluse korras, andes kostjatele võõrandamiskohustuse vabatahtlikuks täitmiseks aega 3 kuud arvates võõrandamiseks kohustava kohtuotsuse jõustumisest.
5.Kostjad hagi ei tunnista. Nad ei ole KOS §-s 11 loetletud kohustusi täitmata jätnud. Samuti ei ole kostjad oma tegevusega häirinud teiste korteriomandite kasutamist. Kostjate kasutuses olnud väidetavalt ebaseaduslikult ehitatud puukuur tuli ühistu kulul lammutada. Hageja ei ole tõendanud, et V. Simson oleks teinud alusetuid avaldusi nii Politseile kui Tervisekaitsetalitusele. Keldritule põlema unustamist ja ebatsensuursete väljendite kasutamine ei saa olla selliseks korteriühistu liikme kohustuste rikkumine, mille tõttu oleks alus nõuda korteriomandi võõrandamist.
6.Kolmas isik toetab kostjate arvamust. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
7.Harju Maakohus rahuldas hagi ja kohustas kostjaid võõrandama neile omandiõiguse alusel kuuluv Tallinnas, x asuv korter täitemenetluse korras, andes võõrandamiskohustuse vabatahtlikuks täitmiseks 3 kuud arvates kohtuotsuse jõustumisest. Kohus mõistis kostjatelt solidaarselt välja hageja kasuks menetluskulud 6060 krooni.
8.Kohus leidis, et korteri võõrandamisnõude alus KOS § 14 lg 2 p 2 järgi puudub. Hageja koostatud tabelist kostjate võlgnevuse kohta 2002 kuni 2005 nähtub, et kostjate võlg hageja ees kogu perioodi vältel ei ületa kahe kuu majanduskulude summat. Samuti ei saanud puukuuri lammutamata jätmine kuidagi häirida teiste korteriomandite kasutamist.
2(6)
Pealegi on puukuur lammutatud. Tõendamata on ka asjaolu, et V. Simson oleks 2005 välja kutsunud Toru Abi. Samuti ei tõenda 06.08.2004 koostatud akt seda, et kostjad keeldusid oma keldriust avamast seoses veeavariiga.
9.Kohus leidis, et korteri võõrandamise tingimused vastavalt KOS § 14 lg 2 p 3 on täidetud. Tunnistajate A. P, E. L, Ž.P, R.L ja M. L ütlustega on tõendatud, et V. Simson häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. V. Simson on majaelanikke pidevalt alusetult tülitanud.
10.Tunnistajad E. L ja M. L väitsid, et V. Simsonit häirib WC vee solin, laste mängimine õues, elamu uste sulgemine. Majaelanikele etteheidete tegemisel kasutab V. Simson ebatsensuurseid väljendeid, räuskab ja ähvardab. V. Simson on kasutanud M. L suhtes füüsilist vägivalda ning ähvardanud teda õues vikatiga. Lapsed kardavad üksi õues mängida. Tunnistaja R. L seletuse kohaselt on V. Simson pidevalt häirinud nende rahu, koputades lakke ning käies ukse taga sõimlemas. V. Simson on sülitanud tema auto akende peale, toonud palgi auto rataste alla, mis oleks võinud autole tekitada kahjustusi, kui seda poleks märgatud. Ka Ž. P väidab, et V. Simsonile ei meeldi nende külmkapi müra ning ta koputab seinale. V. Simson on tunnistajat solvanud, soovitades tal sõita tagasi Gruusiasse. V. Simson kutsus tunnistaja lastele politsei, süüdistades lapsi aknaklaasi lõhkumises. Politsei tuli kohale ning tõdes, et klaas oli terve. Tunnistajate ütlusi kinnitavad ka Tallinna Politseiprefektuuri Kesklinna Politseiosakonna kirjad 26.01.2001, 27.07.2001, 14.08.2002 ja 08.10.2002.
11.V. Simsoni selline käitumine on õigustamatu ning teised korteriomanikud ei pea seda jätkuvalt taluma. Selline psühhoterror on kestnud tunnistajate ütluse kohaselt viimase kümne aasta vältel. Tunnistajate R. L ja M. L ütluste kohaselt on V. Simson häirinud majaelanike elu ka tsiviilasja menetlemise ajal. Põhjendamatu on kostjate viide sellele, et tunnistajad ei ole erapooletud, kuna nad on või olid seotud korteriühistu juhatusega. Korteri võõrandamise kohustamise otsustas korteriühistu üldkoosolek. Kõik tunnistajad peale A.L on korteriühistu liikmed või nende abikaasad. Seega hagi esitamisel on korteriühistu lähtunud oma liikmete ühiste huvide kaitsest.
12.Tunnistaja A. L ütlused tõendavad seda, et V. Simson on pöördunud MTÜ Tallinna Tarbijakaitse nõuandla poole oma muredega korstna tõmbe puudumise, üldelektri liiga suure arve ning remondirahade kohta informatsiooni puudumise tõttu. Kõik nimetatud küsimused puudutavad korteriühistu majandustegevuse korraldamist ning ei oma tähtsust antud vaidluses.
13.Tuginedes KOS § 11 lg-le 2 ei ole R. Simson taganud V. Simsoni poolt KOS §-s 11 toodud kohustuste täitmist. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
14.Kostjad paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
15.Maakohus on rikkunud nii menetlus- kui materiaalõigusnorme.
16.Maakohus rikkus TsMS § 652 lg 3 p 1, jättes põhjendamatult tähelepanuta kostjate esitatud tõendid ja asjaolud, millele kostjad tuginesid ning käsitledes tõendeid vaid valikuliselt, tuginedes vaid hageja taotlusel üle kuulatud tunnistajate ütlustele.
17.Kohus jättis tähelepanuta tülide tekkimise põhjused, milleks on elamu reaalosade juurde kuuluvate kaasomandi osade kasutamine ja maja haldava korteriühistu juhtimine. Tülisid on põhjustanud elamu teenindusmaa, elamu ventilatsioonisüsteemi, kanalisatsiooni, üldkasutuses olevate ruumide kasutamine, nende ruumide õhutamine, koridoriuste lukustamise režiim, üldruumide elektrivalgustus jms. Peale selle on arusaamatusi tekitanud asjaolu, et ühistu juhatus esitab ühistu liikmetele väljamaksmiseks arved, mis ei ole arusaadavad. Need on kõik küsimused, millega hageja peaks aktiivselt tegelema. V.
3(6)
Simson on juhatust kritiseerinud ja sellest on tekkinud tülid. Hageja tunnistajad, peale A. P, on ühistu juhatusega seotud. Ž. P ja M. L on endised juhatuse liikmed, R. L praeguse juhatuse liikme K.K elukaaslane, E. L endise juhatuse liikme abikaasa.
18.Hageja esitatud tõendid ei ole usaldusväärsed. Elamus kõlbmatu ventilatsioonisüsteemi ja korstna halva tõmbe tõendamiseks on kostja esitanud 26.09.2003 kirja Talinna Tuletõrje- ja Päästeametile koos suitsu- ja ventilatsioonikanalite uuringu akti skeemiga ja korstnapühkija L. K ettepanekuga 04.12.2002 korstna remontimiseks ning OÜ Erland hooldusjuhi R. K 18.09.2006 ekspertarvamuse Videviku x korterite nr x ja x köökide väljatõmbe kohta. Et korteriühistu esitab liikmetele väljamaksmiseks arveid, mis ei ole koostatud nõuetekohaselt, selle tõendamiseks on kostjad esitanud kirja KÜ Videviku x esimehele 31.08.2004. Samas küsimuses on V. Simson pöördunud abi saamiseks ka MTÜ Tallinna Tarbijakaitse nõuandlasse.
19.Kohus luges tunnistaja A. L ütlusi tähtsusetuteks, mis on kinnituseks, et kohus hindas tõendeid valikuliselt või tegi neist ebaõiged järeldused. A. L on asjas ainus erapooletu tunnistaja. A. L kinnitas kohtus, et V. Simson on korduvalt pöördunud muredega korstna tõmbe puudumise ja juhatuse poolt koostatud arvete läbipaistmatuse tõttu. Tunnistaja ütlused on kinnituseks selle kohta, et V. Simson räägib õigust: tülid on saanud alguse ühistu tegematajätmistest.
20.Hagi rahuldamist Rita Simsoni suhtes ei ole kohus üldse põhjendanud. Kohtuotsuses on vaid öeldud, et R. Simson ei ole taganud V. Simsoni KOS § 11 lg l p-s 1 toodud kohustuste täitmist. Milles konkreetselt see tagamiskohustus seisneb, seda kohus oma otsuses ei ole selgitanud. R. Simson on alati teadnud, et tema abikaasa V. Simson on hoolikalt täitnud korteriomandi reaalosa korrashoiukohustust. Aastaid on R. Simson pidanud oma korteris kannatama naaberkorteritest lähtuvat saastatud õhku, kuulma ventilaatorite müra, teisisõnu pidanud ise koos oma perekonnaga kannatama naabrite seadusevastaseid mõjutusi. Ta on lootnud, et tema abikaasa suudab ühistu juhatuse kaudu olukorrale lahenduse leida. Ühistu juhatuse kiuslikkuse tõttu ei ole see aga õnnestunud. Ühistu, kes ise on jätnud oma kohustused täitmata, süüdistab kohustuste täitmata jätmises kostjaid ja nõuab nende korteriomandi võõrandamist. Vastustaja seisukoht
21.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
22.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda.
23.Hageja nõude õiguslikuks aluseks on KOS § 14 lg l, mille kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Sama paragrahvi lg 2 annab loetelu eeldustest, eelkõige mille esinemisel on võõrandamisnõue põhjendatud. Kohus hindas kõiki esiletoodud asjaolusid ja asja juurde võetud tõendeid, mille alusel tuvastas, et esinevad KOS § 14 lg-s 1 nimetatud eeldused - kostjad on korduvalt jätnud täitmata KOS §-s 11 loetletud kohustused ja teised korteriomanikud on võtnud vastu otsuse nõuda, et Villi Simson ja Rita Simson oma korteriomandi võõrandaksid. Ringkonnakohtul ei ole alust hinnata tõendeid teisiti kui seda tegi esimese astme kohus. Kohtu poolt tõenditele teistsuguse
4(6)
hinnangu andmine, kui seda soovisid kostjad, ei tähenda, et kohus oleks jätnud kostjate esitatud tõendeid ja asjaolusid tähelepanuta.
24.Asjaolu, et Villi Simsoni poolt majaelanikega peetavad tülid on kostjate arvates valdavalt põhjustatud elamu teenindusmaa, ventilatsioonisüsteemi, kanalisatsiooni, üldkasutuses olevate ruumide kasutamise, nende ruumide õhutamise, uste lukustamise režiimi, üldruumide elektrivalgustuse, arvete väljastamise jne probleemide ebarahuldavast lahendamisest korteriühistu poolt, ei anna Villi Simsonile õigust käituda teiste korteriomanike ja nende perekonnaliikmete suhtes viisil, mis häirib oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Selliseid küsimusi lahendatakse seaduses sätestatud korras korteriühistu üldkoosolekul, kus vastuvõetud otsused on kõigile majaelanikele täitmiseks kohustuslikud. Üldkoosoleku otsustega mittenõustumisel on korteriomanikul õigus neid kohtus vaidlustada.
25.Ühelgi juhul ei ole ühel majaelanikul õigus teisi solvata, ebatsensuursete väljenditega sõimata, ähvardada, kasutada füüsilist vägivalda, karjuda laste peale, tahtlikult rikkuda teiste vara, millised asjaolud on maakohus õigesti tuvastanud. Kohtu järeldused tuginevad tõenditele antud hinnangule. Kohtul ei olnud alust pidada tunnistajate ütlusi ebausaldusväärseteks selle tõttu, et tegemist on endiste ühistu juhatuse liikmete, nende perekonnaliikmete või praeguste ühistu juhatuse liikmete perekonnaliikmetega. Tunnistajad kirjeldasid majas ja hoovis asetleidnud sündmusi, mille kohta oskavadki ütlusi anda sama maja elanikud. Samas kostjad ei ole suutnud leida ühtegi majaelanikku, kes oleks andnud nende positsiooni toetavaid ütlusi või mingilgi viisil õigustanud Villi Simsoni käitumist teiste majaelanike suhtes. Kostjate tunnistajana andis ütlusi Tallinna Tarbijakaitse nõuandla juhataja A. L, kelle ütluste kohaselt on Villi Simson korduvalt pöördunud MTÜ Tallinna Tarbijakaitse nõuandlasse kaebustega ühistu tegevuse peale. Sellised pöördumised ei saa kuidagi õigustada Villi Simsoni käitumist, vaid vastupidi näitavad teiste korteriomanike peale alusetut kaebamist. Villi Simson on ise üks ühistut moodustavast korteriomanikust ja ei ole ühistu suhtes tarbija positsioonis. Korteriomanikud otsustavad ühiselt häälteenamusega maja haldamise probleemide üle.
26.KOS § 11 lg 1 p 2 paneb korteriomanikule kohustuse taluda mõjusid, mis jäävad omandi tavakasutusest tekkivate mõjude piiridesse. Seda kohustust on Villi Simson korduvalt rikkunud. Teda häirib naabrite külmkapi müra, WC vee solin, väikelaste jooksmine mööda põrandat, laste mängimine õues. Oma rahulolematust väljendab Villi Simson teisi oluliselt häirival viisil: koputab naabritele lakke ja seintele, prõmmib ukse taga, sõimab majaelanikke, ähvardab neid tapmisega, karjub laste peale. Politsei poolt väljastatud teadete registreerimise lehelt nähtub, et Villi Simson on korduvalt kutsunud välja politsei sellistel põhjustel, nagu valgustatakse tugevalt tema toa aknaid, naaberkorteris on lärm, tahetakse pööningult välja visata tema asju, vali muusika, konflikt naabritega, lapsed tahavad tema aknaid ära lõhkuda. Kuna ühegi sellise väljakutse puhul ei ole tuvastatud teiste majaelanike lubamatut käitumist, leidis kohus õigesti, et tegemist on alusetute pöördumistega, millega Villi Simson on oma talumiskohustust teiste korteriomanike suhtes oluliselt rikkunud. Samas Villi Simsoni käitumise suhtes on politsei korduvalt tarvitusele võtnud meetmeid. Jaanuaris 2001 viidi perekond Simpsonitega läbi profülaktiline vestlus, et vältida edaspidiseid korrarikkumisi nende poolt. Hoolimata sellest tungis Villi Simson juulis 2001 majaelanikule kallale, mille eest karistati teda haldusõigusrikkumise korras rahatrahviga. Aasta pärast karistati Villi Simsonit uuesti rahatrahviga majaelaniku sõimamise ja vikatiga ähvardamise eest. Ehkki Villi Simson sai korduvalt karistada, jätkab ta tunnistajate ütluste kohaselt majaelanike sõimamist ja ähvardamist.
27.Paljasõnalisteks ja tõendamata jäid kostjate väited selle kohta nagu tungiks nende korterisse tahma, teistest korteritest saastunud õhku ja ventilaatorite müra. Korstnapühkija
5(6)
L.K ettepanek ja Villi Simsoni kirjad Tallinna- Tuletõrje- ja Päästeametile näitavad kostjate pöördumisi vastavas küsimuses, mitte asjade tegelikku seisu. Kostja kütte- ja ventilatsiooni probleemidega on tegelenud nii korteriühistu kui Päästekeskus, kuid lubamatuid mõjutusi kostjate korterile teiste korteriomanike poolt pole tuvastatud. Toimikus on Põhja-Eesti Päästekeskuse Tuleohutusbüroo poolt 26.04.2006 väljastatud kiri, mille kohaselt Villi Simsoni poolt tõstatud probleemi lahendamiseks kutsus korteriühistu kohale korstnapühkija J. V, kelle poolt koostatud aktist selgus, et korter nr x omanik Villi Simson ei võimaldanud sissepääsu oma korterisse asjaolude täpsustamiseks ja rohkem taotlusi ei ole Villi Simson esitanud.
28.Ehkki korteriomandi võõrandamisele sundimine on äärmuslik abinõu, ei saa antud juhul korteriühistu vastavat otsust pidada läbimõtlematuks või ennatlikuks. Villi Simson on häirinud oma tegevusega teiste korteriomandite kasutamist juba paljude aastate vältel, vestlused temaga ja määratud halduskaristused ei ole tulemusi andnud ning teiste korteriomanike taluvuspiir on ületatud.
29.Mis puudutab kostja Rita Simsoni suhtes hagi rahuldamist, siis on kohus õigesti leidnud, et KOS § 11 lg 2 kohustab korteriomanikku tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 1 ja 2 sätestatut. Seega vastutab korteri omanik kõigi tema korteris elavate isikute käitumise eest teiste korteriomanike õigustega arvestamisel nagu enda käitumise eest. Seega pole võõrandamiskohustuse tuvastamise mõttes oluline, kas korteriomanik ise oma tegevusega häirib oluliselt teiste korteriomandite kasutamist või teeb seda keegi tema korteris elavatest isikutest.
30.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne 01.01.2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud seaduses sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad kostjate apellatsioonimenetluse kohtukulud nende endi kanda. Hageja ei ole apellatsiooniastme kohtukulude nimekirja esitanud.
Reet Allikvere
Gaida Kivinurm
Malle Preimer
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.