Harju Maakohus
Kohtunik
Jaanus Saaremõts
Otsuse avalikult teatavaks
23. mai 2008.a Tallinn, Kentmanni kohtumaja
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-07-49582
Tsiviilasi
AS Phagi MS vastu 30 834.45 krooni saamiseks
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja AS P(registrikood xxx, asukoht xxx) Hageja lepinguline esindaja Margus Sardis Kostja MS (isikukood xxx, elukoht xxx) Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Kersti Kägi
Kohtuistungi toimumise aeg
25. aprill 2008
Hagi rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja 30 834 (kolmkümmend tuhat kaheksasada kolmkümmend neli ) krooni ja 45 senti. Menetluskulude jaotus Kohtukulud jätta kostja kanda Edasikaebamise kord Pooled võivad esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hageja nõue 28.11.2007 esitas AS P(edaspidi hageja) hagi MSe (edaspidi kostja) vastu maakleritasu summas 30 834.45 krooni saamiseks. Hagiavalduse kohaselt saatis kostja 20.03.2007 hageja esindajale E E e-kirja, milles palus panna aprilli esimesel nädalal müüki korteriomand asukohaga xxx hinnaga 1 490 000 krooni. Hageja vastas kostja e-kirjale, teatades, et paneb korteri müüki ning et müügihind sisaldab maakleritasu 2,5%. Nimetatud asjaolu on tõendatud e-kirjaga (t lk 10). 22.03.2007 saatis kostja hagejale uue e-kirja (t lk 10), milles küsis hageja soovitust selle kohta, kas tasuks korter kohe müüki panna seoses kinnisvarahindade langemisega Lätis ning selle võimaliku mõjuga Eesti kinnisvarahindadele. Samal kuupäeval vastas hageja kostjale (t lk 11), et korteri võib ka kohe müüki panna. Hageja avaldas
müügikuulutused ajalehtedes „Postimees“ ja „Kuldne Börs“ ning kinnisvaraportaalides City ja KV.EE. 30.04.2007 teavitas hageja kostjat e-kirja teel (t lk 12), et kuna korteri vastu huvi ei tunta, siis tuleks hinda alandada. Kostja küsimusele, milline võiks olla korteri õige hind (t lk 13), vastas hageja e-kirjaga (t lk 13), et reaalseim müügitõenäosus oleks hinnaga 1 350 000 krooni, kuid ka see ei pruugi ostjat tagada. 18.06.2007 e-kirjaga teavitas hageja kostjat, et kuigi City kinnisvaraportaalis on kuulutust vaadatud 877 korda, ei ole keegi ühendust võtnud. Hageja lisas, et kui müügiga kiireks läheb, tuleb hinda veelgi alandada. Samal päeval vastas kostja, et hinna võib lasta 1 320 000 krooni tasemele. 12.07.2007 võttis hagejaga telefoni teel ühendust AV, kes oli nimetatud korterist huvitatud. Hageja ja AV leppisid kokku, et kohtuvad sama päeva õhtul kell 18.00. Nimetatud asjaolust teavitas hageja ka kostjat. Kuna kostja viibis Saaremaal, pidi korterit näitama kostja abikaasa. Sama päeva õhtul kell 18.00 viidi läbi korteri vaatlus hageja, kostja abikaasa, AV ja tema sõbranna osavõtul. AVle korter meeldis ja ta avaldas soovi korter omandada. Kuna AV rääkis, et soovib korteri ostuks võtta laenu Ühispangast, edastas hageja talle telefoni teel lühisõnumiga Ühispanga laenuhalduri TTi kontaktid. Samuti edastas hageja 13.07.2007 e-kirjaga (t lk 15) kostja andmed ja ostusoovi hinnatasemel 1 320 000 krooni Ühispanga laenuhaldurile TT . Samuti leppisid hageja ja AV kokku, et pangalaenu taotluse esitab AV pangale 13.07.2007 ning et edasi arutatakse omavahel müügiga seotud üksikasju 16.07.2007. 13.07.2007 helistas hageja ka kostjale ja teavitas teda, et on leidnud tema korterile ostja. 16.07.2007 üritas hageja AVga telefoni teel ühendust saada, kuid see ei õnnestunud. Hageja teavitas sellest asjaolust ka kostjat. 24.07.2007 e-kirjaga (t lk 16) kostja hagejale teada, et on leidnud oma korterile ostja ning palus müügikuulutuse maha võtta. Samal päeval vastas hageja kostja e-kirjale, et on kuulutused maha võtnud ning uuris, kuidas õnnestus kostjal ostja leida. Selle peale vastas kostja hagejale (t lk 17), et „vahel jookseb ka magavale kassile hiir suhu, lihtsalt soovitati“. 26.07.2007 sõlmisid hageja ja kostja kokkuleppe, et kostja tasub hageja arve alusel hageja tehtud reklaamikulud summas 2 165.35 krooni. 06.08.2007 kostja nimetatud reklaamkulud ka hüvitas. 02.10.2007 kontrollides, kes on vaidlusaluse korteri uue omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud, ilmnes kinnistusraamatu väljavõttest (t lk 19-20), et 16.08.2007 kanti korteri omanikuna sisse 03.08.2007 sõlmitud asjaõiguslepingu alusel AV. Eeltoodu alusel, kuna pooled leppisid maakleritasumääraks 2,5% korteri hinnast ning hind, mida AV oli nõus korteri eest tasuma oli 1 320 000 krooni, siis on maakleritasu kokku 33 000 krooni. Kuna kostja tasus hagejale 2 156.55 krooni reklaamkulude hüvitusena, on hageja nõue kostja vastu 30 843.45 krooni. Vastuseks kostja vastusele märgib hageja, et ei nõustu kostja seisukohaga, et vaidlusaluse korteri müügitehing toimus ilma maakleri vahenduseta. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele. Hageja seisukohalt on ilmne, et hageja osutaski kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, tehes seda esimesena, kui võimaldas potentsiaalsel ostjal müüdava korteriga tutvuda. Seega oli maakler omapoolse maaklerilepingust tuleneva põhikohustuse täitnud juba enne seda kui ostja väidetavalt kostja kuulutuse peale kostjaga vahetult ühendust võttis. VÕS § 664 lg 3 kohaselt maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. Eeltoodu alusel on ebaõige ka kostja väide, mille kohaselt jäi müügitehing sõlmimata maakleri kohustuste täitmata jätmise tõttu, sest just maakleri kohustuste täitmise tulemusel sõlmiti müügitehing. Hageja on seisukohal, et ka kostja taotlus hagi rahuldamisel vähendada maakleritasu mõistliku suuruseni, ei ole õigustatud, kuna nõutav tasu 2,5% ei ole ebamõistlikult suur, jäädes alla tavalise maakleritasu ülemmäärale, milleks on 5 %. Nimetatud asjaolu kinnitavad erinevate kinnisvarabüroode kodulehekülgedelt saadav info. PAS-i hinnakirja järgi on maakleritasu kuni 5%, R K AS-i hinnakirja järgi 3-5%, E K OÜ hinnakirja järgi 5%.
Hageja on seisukohal, et lepinguvabadus tähendab mistahes lepingute sõlmimist kellega tahes, kuid juba sõlmitud leping on pooltele kohustuslik. Luues pretsedendi, et maaklerilepingutest võibki vastutust kartmata mööda hiilida, muutuks maakleripraktika ebastabiilseks ning tekitaks pooltevahelistesse suhetesse usaldamatust. Sisulisel kohtuistungil jäi hageja esindaja esitatud nõude ja põhjenduste juurde. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Kostja on seisukohal, et hagejal puudub õigus maakleritasule, kuna maakleri kohustuste täitmata jätmise tõttu korteri müügitehingut kliendiga ei sõlmitud. Nimelt 25.05.2007 seisuga oli kostja korter olnud hageja kaudu müügis ligi kaks kuud. Kuna kostja seisukohalt muutusi ei olnud, hakkas ta ise kinnisvaralise tegevusega tegelema ning 25.05.2007 pani kostja korteriomandi asukohaga XXX müüki KV.EE kinnisvaraweb kaudu (t lk 41-47). Korterit käisid vaatamas mitmed kliendid. Ühel päeval isegi üks ja sama klient hageja juures töötava maakleri E E ning tund aega hiljem maakler M K . 2007 juulikuu teisel nädalal viibis kostja Kuressaares. Kostjale helistas maakler E E , kes teatas, et soovib ühele kliendile korterit näidata. Kuna kostja viibis Kuressaares, näitas nimetatud korterit ostjale kostja meestuttav, kelle sõnul korter vist meeldis kliendile. Järgmisel päeval helistas kostjale keegi naisterahvas ja ütles, et luges kostja korteri müügikuulutust. 24.07.2007 teatas kostja hagejale, et soovib lõpetada lepingu XXX tee korteri osas. Alates sellest hetkest lõppes hagejal ja maakler E E igasugune huvi XXX korteri müügiga seoses. Seega ei olnud ostja enam hageja poolt leitud klient. AV oli ostja, kes oli ise leidnud kostja poolt kinnisvaraportaali üles pandud kuulutuse, milles oli korteri hinnaks märgitud 1 300 000 krooni. Vastavaid kostja seisukohti kinnitab AV seletuskiri (t lk 50). Korteri müügileping sõlmiti 03.08.2007 ostja poolt valitud notaribüroos ostja poolt valitud ajal. Kostja ei ole hagejaga kliendilepingut sõlminud. Samuti ei ole poolte vahel suulist ega kirjalikku kokkulepet, mis oleks kitsendanud kostja õigusi otsustada, kellel korter müüa. Samuti ei olnud kostja kohustatud maakler E E andma infot ostja kohta. Eeltoodu alusel on kostja seisukohal, et Roosi tee 2-40 korteri müügitehing toimus kostja ja AV vahel otse, ilma, et selleks oleks AS P vahendusteenuseid kasutatud. Kostja on seisukohal, et hageja nõue kostja vastu on alusetu, kuna maakler ei ole peale temale helistanud kliendi kohaletoomise müüdavasse korterisse, midagi teinud. Otsesed korteri müügiga seotud kulud nagu kulutused reklaamile, on kostja hagejale ära maksnud. Eeltoodu alusel palub kostja jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lgst 1 hagi rahuldamisel vähendada hageja kasuks väljamõistetavat maakleritasu mõistliku suuruseni, arvestades ebaproportsionaalsust nõutava maakleritasu ja osutatud maakleriteenuse mahu ja kvaliteedi vahel. Sisulisel kohtuistungil jäi kostja esindaja esitatud seisukohtade juurde ning lisas, et maakler käis tunnistajaga korteris, kuid edasi ei toimunud maakleriga midagi. Maakler ei ole kostjat ja tunnistajat omavahel kokku viinud. Tunnistaja teadis, kellega ta lepingu sõlmib ja selleks oli kostja. Hagejal ei olnud tunnistajaga rohkem kokkupuudet kui vaid kord kui tunnistaja müügikuulutuse peale helistas. Kohtu põhjendused Kohus on seisukohal, et põhjendatud on hagi rahuldamine. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja müüs korteri AVle, s.t isikule, kellele maakler korterit tutvustas.
VÕS § 9 lg1 kohaselt leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Kohus on seisukohal, et pooled on sõlminud maaklerlepingu Viimsis Roosi 2-40 asuva korteriomandi müümiseks. Poolte
kirjavahetusest nähtuvalt leppisid pooled kokku maakleritasus 2,5%. Nimetatud asjaolud tulenevat poolte kirjavahetusest (tl 9-10). Maakler asus tegelema müügiga, pannes üles müügikuulutused korrigeerides vastavalt turusituatsiooni muutumisele kostjaga kooskõlastatult hinda (tl 11-15). Poolte vahel on vaidlus, kas hagejal on õigus maakleritasule olukorras, kus kostja on müünud korteri otse maakleri poolt leitud ostjale. VÕS § 658 lg1 kohaselt maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 664 lg1 kohaselt maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. VÕS § 629 lg1 kohaselt: „Kui käsundisaajale tuleb tasu maksta pärast käsundi täitmist või käsundi täitmiseks antud tähtaja möödumist ja käsundusleping lõpeb enne käsundi täitmist või selle täitmiseks antud tähtaja möödumist, on käsundisaajal õigus mõistlikule osale tasust. Sel juhul on käsundisaajal õigus saada kogu tasu üksnes juhul, kui leping lõppes käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu ja tasu maksmine on asjaolusid arvestades õiglane.“ Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt tasu suuruse määramisel käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul tuleb arvestada muu hulgas käsundisaaja poolt juba tehtut, käsundiandjale sellest tekkivat kasu ja lepingu lõppemise põhjust. Tulenevalt VÕS §-dest 664 lg 1ja 4 ja 629 lg1 on kohus seisukohal, et hagejal õigus saada maakleritasu. Tunnistaja A. V ütlustest nähtuvalt tutvustas talle korterit maakler EE. Tunnistaja avaldas maaklerile soovi korter osta. Hageja on asunud maaklerlepingut täitma, leidnud korterile ostja, kostja on maaklerlepingu lõpetanud, sõlmides ostu-müügilepingu hageja poolt osundatud kliendiga. Lepingu lõpetamisel ei ole kostja hagejale ostumüügilepingu sõlmimise tegelikke asjaolusid teatanud (tl 17). Eeltoodud asjaoludest ja VÕS §629 lõigetest 1 ja 2 on põhjendatud maakleritasu väljamõistmine täies ulatuses, s.o 2,5% 1320000 kroonilt, millest on maha võetud kostja poolt juba tasutud 2165,55 krooni. Nimetatud maakleritasu on kohalik tavaline maakleritasu ja seda on kinnitanud ka kostja ise. Kostja on avaldanud seisukohta, et maaklerlepingu täitmise on toimunud mittekohaselt ja see peaks tooma kaasa maaklertasu suuruse vähendamise. Kohus seda seisukohta ei jaga. Tõendamist pole leidnud asjaolu, nagu oleks täitmine toimunud mittekohaselt. Tulenevalt VÕS§ 658 lg1 maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele. Seega, leides kliendi ja tutvustades viimasele korterit osundas maakler lepingu sõlmimise võimalusele. Maakleri vahendustegevus lepingu sõlmimisel jäi pooleli, kuna kostja sõlmis lepingu hageja poolt osundatud kliendiga peale lepingu lõpetamist hagejaga. Eeltoodust tulenevalt on ebaõige kostja väide, maakleri kohustuste täitmata jätmise tõttu korteri müügilepingut ei sõlmitud, kuivõrd müügitehing ju sõlmitigi maakleri kohustuse täitmise tulemusel. Kostja on avaldanud ka seisukohta, et alates maaklerlepingu lõpetamisest hagejaga lõppes hagejal igasugune huvi Roosi 2-40 korteri müügiga seoses. Seega ei olnud ostja hageja poolt otsitud klient, vaid ostja oli leitud kostja poolt. Kohus sellise seisukohaga ei nõustu. Tulenevalt VÕS §664 lg 3 ja VÕS 629 lg 1 säilis maakleri õigus tasule ka pärast lepingu lõpetamist. TsMS §162 lg1 kohaselt jäävad kohtukulud kostja kanda.
Jaanus Saaremõts Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.