2-07-34876/23 - Asjaõigus - Korteriomandi ja kaasomandi asjad - Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja - lahend.ee

2-05-16303 Hageja on kostjale saatnud kaks kirja ettepanekutega kaasomandi lõpetamiseks. Viimase kirja koos ettepanekutega on kostja kätte saanud 08.08.2007 (tl.9-11). Hageja palus kirjas juurdepääsu võimaldamist korteriomandile kinnisvarahindamise toimingute sooritamiseks ja selgitas kostjale tagajärgi juhuks, kui kaasomandi lõpetamist ei ole võimalik teostada kaasomanike kokkuleppe alusel. Kostja ei ole kirjadele reageerinud. Hageja avaldab, et kaasomandisuhte jätkamine kostjaga ei ole enam hageja huvides ja ei ole kõiki asjaolusid arvestades ka mõistlik. Kaasomanikul on asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 76 sätestatud alusel õigus nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on tsiviilasjas 09.05.2006 nr 3-2-1-45-06 (RT III 2006, 20, 188) leidnud, et: “Tulenevalt AÕS § 76 lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud." Hagiavalduses märgiti, et poolte kaasomandis oleva kinnisasja puhul ei ole kaasomandi lõpetamine kokkuleppega välistatud, mistõttu piisab hageja nõudest kaasomandi lõpetamiseks. Tulenevalt AÕS § 77 lg 1 jagatakse vara kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Hageja on kostjale esitanud pakkumise, mille sisuks oli kaasomandi jagamine viisil, mille kohaselt on võimalik kaasomand lõpetada müügi kaudu avaliku enampakkumise korras ja saadav rahasumma jagada, alternatiivselt viisil, et üks kaasomanikest saab korteriomandi ainuomanikuks ja maksab teisele kaasomanikule hüvitusena pool korteriomandi turuväärtusest. Kostja hageja pakkumistele ei reageerinud. Mistõttu tuleb asuda seisukohale, et kostja ei soovi kaasomandit jagada kokkuleppega. AÕS § 77 lg 2 on sätestatud, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on 21.12.2004 lahendis 3-2-1-143-04 leidnud (RT III 2005, 3, 26), et alates 01.07.2003 saab kohus AÕS § 77 lg 2 järgi valida nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Seega tuleb hagis näidata soovitav kaasomandi lõpetamise viis. Lõpetamise viisid võib esitada ka alternatiivsena. Hageja nõuab kaasomandi jagamist viisil, mille kohaselt asi müüakse avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt kaasomandi osa suurusele asjas, alternatiivsena taotleb hageja, et kaasomand jääb hageja omandisse ja hageja maksab kostjale kuuluva osa välja rahas. Käesoleval juhul on hagejal välistamatu õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja selle kohta on hageja teinud kostjale kirjalikud ettepanekud. Hageja leiab, et kostja, kes ei ole hageja korduvatele ettepanekutele reageerinud on oma tegevusetusega põhjustanud kohtuvaidluse. Eeltoodu alusel on hageja hagiavalduses esitanud järgmised taotlused: 1) lõpetada kaasomand, müües korteriomandi avalikul enampakkumisel ja jagades saadava rahasumma poolte vahel vastavalt kaasomandi osade suurusele asjas; 2) alternatiivselt: kaasomandi esemeks olev korteriomand jätta hageja ainuomandisse, koos kohustusega kostjale välja maksta kaasomandi osa rahas. 3) menetluskulud, sh hageja õigusabikulud, määrata kostja kanda. Hageja leiab, et menetluskulud tuleb jätta selle osapoole kanda, kes on asjatult põhjustanud kohtuskäimise. Hageja on hinnanud poolte kaasomandi väärtuse 500000.00 kroonile. Hageja täiendused kohtulikus menetluses oma hagiavaldusele

2-05-16303 Kuna kohtulikus menetluses kostja ei nõustunud hageja poolt pakutud kompromissettepanekutega, milleks oli kaasomand lõpetada ja lõpetamise korral: 1) korter jääb kostjale ja kostja hüvitab hagejale pool korteriväärtusest – so. 250000.00 krooni; 2) korter jääb hagejale ja hageja hüvitab kostjale 250000.00 krooni; 3) kaasomand lõpetada kaasomanikevahelise enampakkumise teel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. siis on hageja lõplik nõue : 1) Kaasomandi lõpetamisel jätta kaasomandi esemeks olev korteriomand hageja ainuomandisse, koos kohustusega kostjale välja maksta kaasomandi hüvitis rahas (hüvitise suurus 250000 krooni); 2) alternatiivselt : kaasomand lõpetada kaasomanikevahelise enampakkumise teel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Lisaks hagiavalduses märgitule on hageja leidnud, et kostja käitumine menetluses on olnud pahatahtlik, kostja ei ole hageja korduvatele ettepanekutele kompromissi leidmiseks vastanud. Kostja väited hüvitise suuruse arvestamise kohta ei ole heausksed ega mõistlikud ning ei vasta euroopaliku tsiviilõiguse põhimõtetele. Hageja ei pea õigeks kostja vastuväidet, mille kohaselt õiglane hüvitis omandi kaotuse eest ei pea olema reaalselt pakutav summa, vaid oluline pidavat olema üksnes keskmine turuhinna arvestamine hüvitise määramisel. Hageja leiab, et kaasomanikud, kes omavad asja võrdsetes osades, on võrdselt õigustatud saama kaasomandi lõpetamisel ja omandi kaotuse korral kompensatsiooni, mis on õiglane ja kohene ehk parim reaalne võimalus antud hetkel. Kostja vastuhagis viidatud kinnisvarahindamised on indikatiivsed ja neid on võimalik arvestada orienteeruva müügihinna tõendamisel, kui reaalne müügihind ei ole teada. Käeoleval juhul on hageja pakkunud korteriomandi hinnaks 500000.00 krooni ja pakub kaasomandi lõpetamisel kostjale hüvitisena 250000.00 krooni ehk 39% rohkem. Kostja on enda poolt pakutud korteriomandi väärtusega summas 360000.00 krooni nõus ainult juhul, kui kostja saaks korteriomandi enda ainuomandisse ja peaks maksma hagejale hüvist. Samas ei ole kostja sugugi nõus olema see pool, kes saab hüvitist 180000.00 krooni. Hageja leiab, et 250000.00 krooni on kaasomandi lõpetamisel parim reaalselt võimalik rahasumma.

2-05-16303 1) et tema on täitnud seni kõiki eluruumiga seotud lepingulisi kohustusi; 2) M. S elab Kuressaares ja kasutab korterit eluruumina. Hageja elab HXXmaal ja eeldatavalt soovib korterit kasutada tulu teenimiseks. Seega tuleks eelistada kostja M S’ u ja jätta korter tema ainuomandisse. 3) Otsustamaks selle üle, kelle omandisse kaasomandi lõpetamisel korteriomand jääb, ei oma valmisolek omandi osa turuväärtusest suurema hüvituse maksmiseks õiguslikku ja sisulist tähtsust. Hüvitus peab olema võimalikult õiglane ja kohene. Kindlasti ei saa seejuures sisustada mõistet „õiglane“ mõistega „suurem“. Sellest tulenevalt on kostja nõus hüvitama hagejale pool korteri turuväärtusest, so. 180000.00 krooni. Hageja seisukoht vastuhagi osas Hageja leiab, et kaasomand kuulub lõpetamisele, kuid ei nõustu kostja taotlusega kaasomandi jagamise viisi kohta. Hageja vastuväited vastuhagile on kokkuvõtlikult järgmised: 1) vastuhagi on esitatud pahatahtlikult, eesmärgiga venitada tsiviilasja menetlust; 2) kostja hüvitise suuruse arvestamise kohta ei ole heausksed ega mõistlikud ning ei vasta euroopaliku tsiviilõiguse põhimõtetele; 3) kostja on vastuhagis esitanud teadlikult valeväiteid, mis seisnevad järgmises: a) Kosja väide, et vaidlusalune korter on tema eluruum ei ole õige. Ajal, mil hageja M. A püüdis siseneda kaasomandiks olevasse eluruumi, elasid seal võõrad isikud, mis annab alust arvamuseks, et kostja on andnud korteri üürile. Kostja selgituste kohaselt olid korteris elanud tema sugulased, kuna aga elukaaslasega on erimeelsused, siis elavat ta nüüd ise seal. Samas on kostja taotlenud protsessi nõustajana oma elukaaslase A R, kellega koos kostja elab ja kellega kahasse on nende kaasomandis 4-toaline korter Kuressaares . Hageja on lisanud selle kohta väljavõtte kinnisturaamatust. Viidatud neljatoalise korteri ühine kasutamine on ka omanike erimeelsuste korral võimalik, sest tube saab reaalosadeks jagada, vaidlusalust korterit aga mitte; b) Kostja viide sissekirjutusele ja elamuhoolduse tõenditele ei oma siiski asjas tähtsust, sest esiteks ei tõenda kostja poolt kohtule esitatud paber väidetavat sissekirjutust ja teiseks ei omaks kostja sissekirjutus asja lahendamise osas ka mingit tähtsust; c) Kostja on viidanud võimalikule kohtuvaidlusele korteriomandiga seotud kulutuste hüvitamiseks. Kohtusse pöördumine on kostja põhiseaduslik õigus, kuid antud hetkel on viide sellele nõudele hüpoteetiline. d) Hageja leiab, et antud kaasomandi lõpetamise kohtuvaidluses on vastakuti samasisulised nõuded, millest tulenevalt mõlemad pooled nõuavad kaasomandiks olevat asja oma ainuomandisse, mistõttu saab asja objektiivselt ja õiglaselt lahendada hageja esitatud alternatiivnõude rahuldamise teel, milleks on kaasomandi lõpetamine pooltevahelise enampakkumise korraldamise teel ja saadud rahasumma jagamine vastavalt kaasomandi osale asjas, mis tagab igal juhul õiglase ja poolte huvidele vastava lahendi.

2-05-16303 Poolte kaasomandis on korteriomand (ühe toaline) asukohaga Saaremaal, Kuressaare linnas XX tn 7 korter nr1 (registriosa number XXXXX). Hageja M Aule kuulub 1⁄2 osa kaasomandist ja kostja M Sule 1⁄2 osa kaasomandist. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg.1 ja 2 kohaselt võib kaasomanik nõuda igal ajal kaasomandi lõpetamist ning kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistab ainult kaasomanike vaheline kokkulepe. Kaasomanike vaheline kokkulepe kaasomandi lõpetamise kohta pooltel puudub. Poolte vahel ei ole küll vaidlust vajaduse üle kaasomand lõpetada, kuid nende vahel on vaidlus kaasomandi lõpetamise viisi üle. AÕS § 77 lg 1 ja 2 tulenevalt – jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele, kui kaasomanikevahelist kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes ei saavutata, otsustab hageja nõudel kohus, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Kuna vaidlusaluse korteriomandi puhul on tegemist ühetoalise korteriga, siis ei pea kumbki pooltest korteri jagamist reaalosadeks võimalikuks ja on selle kaasomandi jagamise viisi välistanud. Hageja soovib jagada kaasomandit selliselt, et korter jääks hageja ainuomandisse ning temale pandaks kohustus maksta kostjale M Sule välja kaasomandi hüvitis rahas. Hageja on nõus, et selleks hüvitise suuruseks oleks 250000.00 krooni. Hageja on nõus ka alternatiivse jagamise viisiga, mille kohaselt kaasomand lõpetataks kaasomanike vahelise enampakkumise teel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kostja on menetluse algusest peale pidanud võimalikuks ainult ühte kaasomandi jagamise viisi, milleks on kaasomandi lõpetamisel jätta korter tema ainuomandisse, ning, et teda kohustataks hagejale välja maksma hüvitis kaotatud kaasomandi osa eest. Hüvitise suuruse määramisel tuleks kostja arvates lähtuda korteri hetke turuväärtusest, milleks on 320000360000 krooni, pool sellest oleks 180000.00 krooni. Muude jagamise viisidega kostja nõus ei ole. Kohtulikus menetluses on uuritud järgmisi dokumentaalseid tõendeid: - Kinnistusregistrist väljatükk, millest nähtub korteriomandi Kuressaare linnas XX 7-1, reg. osa nrXXXXX kuulumine 1⁄2 osas hageja M Aule ja 1⁄2 osas kostja M Sule. M S on saanud kaasomanikuks 1⁄2 osale 24. augustil 2006.a. väljastatud pärimisõiguse tunnistuse alusel ja M A 1⁄2 osale 25.09.2006.a. väljastatud pärimisõiguse tunnistuse alusel (tl.8); - Koopia hageja M. Au kohtueelsest kaasomandi jaotuse ettepanekust kostjale 30.07.3007.a. koos koopiaga väljastusteatest (tl.9-11); - Päring rahvastikuregistrist, millest nähtub, et M Su registri järgne elukoht on Kuressaare linn XX 1 alates 02.08.2007.a. (tl.23); - Hageja ettepanek kostjale kompromissilepingu sõlmiseks (tl.49), millest nähtub, et kompromisslepingu allkirjastamisel oleks hageja võtnud endale kohustuse tasuda 45 päeva jooksul kompromissi kinnitava määruse jõustumisest kostja pangaarvele 250000.00 krooni kostjale kuuluva kaasomandi osa eest hüvitisena (tl.49); - Koopia võrgu- ja elektrilepingust nr51002113/1, milline on sõlmitud M Suga elektrikasutusele Kuressaare linnas XX 7-1 03.04.2006.a. (tl.59-60); - Koopiaga lepingust nr 140, milline on sõlmitud 03.04.2006.a. OÜ Kuressaare Elamute Hoolduse ja M Su vahel Kuressaare linnas XX 7-1 korterile (tl.61-63); - OÜ Kinlux Vara hinnang, mille kohaselt on korteriomandi Kuressaare linnas XX 7-1 turuväärtuseks hinnataud 330000.00 krooni (tl.64-66);

2-05-16303 - LVM Kinnisvara eksperthinnang 26.02.2008.a. Kuressaare linnas XX tn 7-1 asuva korteriomandi turuväärtusele, milleks on 320000-360000.00 krooni (tl. 67-68); - Kinnistusregistri väljavõttega, millest nähtub, et kostja M Sule kuulub alates 25.11.2003.a. Kuressaare linnas korteriomandist (nelja toaline) 1⁄2 mõttelist osa, teine 1⁄2 osa kuulub A Rle. Korteri üldpind 79,0 m2. Kohus kaaludes poolte poolt taotletud kolme kaasomandi lõpetamise viisi vahel, milleks on: - Kaasomandi lõpetamisel jätta kaasomandi esemeks olev korteriomand hageja ainuomandisse, koos kohustusega kostjale välja maksta kaasomandi hüvitis rahas summas 250000.00 krooni (hageja taotlus); - Alternatiivselt : kaasomand lõpetada kaasomanikevahelise enampakkumise teel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele (hageja taotlus); - jätta korteriomand kostja M Su ainuomandisse ning mõista kostjalt välja hageja M Au kasuks 180000.00 krooni kompensatsiooniks korteriomandi kaotuse eest. Kompensatsiooni arvestamise aluseks korteri turuväärtus 360000 krooni; peab esimesena nimetatud kaasomandi lõpetamise viisi. Hageja esindaja põhjenduste kohaselt soovib hageja saada endale elamisvõimalust Kuressaarde, kuna hagejal seni on selleks võimalus puudunud. Kostja on leidnud, et tema eelis korteriomandi saamisel on senine kohustuste ja kulutuste kandmine seoses korteri hooldamisega, asjaolu, et ta kasutab seda korterit eluruumina ja on sinna korterisse sissekirjutatud. Kohtuistungil uuritud tõenditest nähtub, et kostja on korterisse XX 7-1 Kuressaare linnas sisseregistreeritud 02.08.2007.a., so. vahetult peale hageja M Au poolt kirjalikult esitatud ettepanekut kaasomandi lõpetamiseks. Kostja on kohtus väitnud, et inimesel võib olla mitu elukohta ja kostja üheks elukohaks on vaidlusalune korter. Kostja ja tema elukaaslase kaasomandis on võrdsetes 1⁄2 osades Kuressaare linnas teine nelja toaline korteriomand. Kostja on andnud vaidlusalust korterit kasutada kolmandatele isikutele. Eeltoodust tuleneb, et kumbki pooltest ei kasuta korterit alaliseks elamiseks ja korteriomandi kaotuse korral ei jää kostja elamispinnata. Seega ei kaalu kohtu arvates kostja soov omada vaidlusalust ühetoalist korterit täiendava eluruumina Kuressaares üles mandril elava hageja soovi omandada elamispinda Kuressaarde. Kostja väited eluruumi hooldamisega seotud kulude kandmise kohta ei saa olla määravaks kaasomandi lõpetamise viisi määramisel kostja kasuks. Kaasomandis olevale asjale tehtud kulutuste hüvitamist reguleerib asjaõigusseadus. Kulutuste hüvitamisega seotud nõuet kohtule ei ole esitatud. RK otsuses 3-2-1-102-05 M.M. hagis V. L. vastu kaasomandi lõpetamiseks on märgitud: „ AÕS §-st 77 lg2 ei nähtu üheselt, mida tähendab kaasomandi lõpetamisel asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel talle kohustuse panemine „maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas“. Kolleegiumi arvates tähendab selline kaasomandiosade lõpetamise viis, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestades selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte nt ainuüksi mõttelise osa, harilikust väärtusest“. Kostja on kohtule esitanud kaks kinnisvara spetsialistide poolt koostatud korteri hindamisakti, millede kohaselt korteri turuväärtus kõigub vahemikus 320000-360000 krooni. Hageja ei ole neid akte vaidlustanud, kuid ta on algusest peale ise hinnanud korteri õiglaseks väärtuseks 500000.00 krooni ja leidnud, et selle summaga tuleks ka omandi jagamise viisi määramisel arvestada. Hageja on menetluse kestel olnud nõus ka oma omandiosast loobuma, kui kostja maksab temale 250000.00 krooni hüvitiseks omandiõiguse kaotamise eest. Kostja eirates esialgselt kohtu kirjalikult saadetud ettepanekut, teha oma seisukoht hagi osas teatavaks kirjalikult on edasises menetluses välistanud kõik kaasomandi jagamise viisid peale enda poolt pakutu, so. korteri ainuomand temale ja hagejale kompensatsioon korteri turuväärtusest

2-05-16303 lähtuvalt, so. 180000.00 krooni. Kohus olukorras, kus mõlema kaasomaniku põhjendused soovi kohta saada korter enda ainuomandusse omavad võrdset kaalu peab põhjendatuks poolte huvide kaalumisel lähtuda omandi kaotamisel pakutava hüvitise suurusest. Kostja poolt esitatud hindamisaktide kohaselt on korteri turuväärtuseks 320000-360000 kroonini, kusjuures ühest aktist (tl. 67-68) nähtub, et korteri väärtust vähendavaks asjaoluks on kulud korterelamu põhikonstruktsioonide seisukorra ja korteri küttesüsteemi parendamiseks. Kohus leiab, et hageja poolt pakutud hüvituse suurus 250000.00 krooni, mis ületab poolte kaasomandi osa maksimaalse turuväärtuse 70000.00 krooni võrra, on kostjale kaasomandiosa kaotuse eest piisav ja õiglane hüvitis. Hageja on korduvalt kinnitanud, et hüvitise summa suudab ta tasuda kostjale võrdlemisi kiiresti peale kohtulahendi jõustumist. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, mille kohaselt kaasomandi lõpetamisel kaasomandi kaotuse korral on õiglase täieliku hüvitise arvestamise aluseks ainult asja turuväärtus. Hageja poolt pakutav hüvitise suurus on kostja poolt pakutud hüvitisest suurem ja seega omandiõiguse kaotuse korral õiglasem. Kohus leiab, et eeltoodud kaalulustest lähtuvalt, ei ole otsatarbekohane määrata kaasomandi jagamise viisiks hageja poolt pakutud alternatiiv varianti, milleks on kaasomandi lõpetamine kaasomanike vahelise enampakkumise teel. Menetluskulude jaotis TsMS § 162 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 ja 3 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodule tuginedes asub maakohus seisukohale, et kostja peab kandma hageja menetluskulud. Kostja menetluskulud jäävad tema enda kanda. Hageja menetluskulud hagiavalduse esitamise seisuga on riigilõiv 12750.00 krooni. Kostja menetluskuluks hagiavalduse esitamise seisuga on riigituludesse tasutud riigilõiv 9250.00 krooni vastuhagilt. Menetluskulude kohta võivad menetlusosalised nõuda Pärnu Maakohtult (Kuressaare kohtumaja) menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest - TsMS § 174 lg 1. Otsuse tegemisel juhindub kohus veel TsMS §-dest 404, 413, 434-442, 468.