2-07-31540/15 - Võlaõigus - Muud - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

29.augustil 2007.a esitasid T.N. ’i ja M.K. Tartu Maakohtule hagi L. OÜ vastu 395 000,00 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 30.02.2007.a kinnistu jagamisel tekkiva kinnistu müügilepingud ja asjaõiguslepingu ning avalduse eelmärke kinnistamiseks. Vastavalt lepingu punktile 4.2 oli kostja kohustatud 15.07.2007.a hagejatele üle andma lepingu eseme otsese valduse, samuti kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu päraldiseks olevad dokumendid. Lepingu punkti 4.4 kohaselt pidi kostja hiljemalt 15.07.2007.a enne lepingu esemeks oleva omandi üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimist teostama lepingu esemeks oleval kinnistul elamu ehitus- ja viimistlustööd vastavalt kehtivalt projekteerimisdokumentatsioonile ja lepingu lisale. Lepingu punkti 5.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks kostjalt hagejatele hiljemalt kahe nädala jooksul arvates lepingus kokkulepitud elamu ehitustööde lõpetamisest, kuid mitte enne, kui kostja poolt on teostatud kõik lepingu punktis 4.4 nimetatud tööd. Lepingu punkt 4.8 garanteerib, et kostja ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse Eesti Vabariigi tunnustatud ehitus- ja kvaliteedinormidele, sh RYL 200 nõuetele ja Eesti Vabariigi Standarditele. Tööde käigus avastasid hagejad olulisi puudusi ja ebakvaliteetsust, mis põhjustas lepingust taganemise avalduse esitamise. Hagejad avastasid, et põrandakütte torustik oli ehitustööde käigus rikutud ning seejärel parandatud, kusjuures seda ilma tootjapoolse garantiita. Hageja jaoks on põrandakütte korrashoid olulise tähendusega. Hagejad said aru, et kostja ei ole võimaeline nimetatud ebakvaliteetsust kõrvaldama ilma lepingutähtaja edasilükkamiseta määramatusse kaugusesse. Hagejad ei soovinud omandada ebakvaliteetset asja ja seda ka oluliselt hilisemal tähtajal. Hagejad omistasid lepingu tähtajale olulise tähtsuse, kuna arvestasid lõpetada selleks ajaks töölekäimise Tartusse Võru linnast. Kuivõrd kostja ei täitnud lepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt, esitasid hagejad 07.08.2007.a lepingust taganemise avalduse. Nimetatud avalduses palusid hagejad lepingu punkti 3 alusel makstud rahasumma 295 000,00 krooni tagastamist. Kostja ei ole rahasummat tagastanud. Vastavalt lepingu punktile 6.2 nõuavad hagejad leppetrahvi summas 100 000,00 krooni, kuna kostja on oma lepingukohustusi rikkunud. Hagejad käisid elamu ehitusel 24. augustil 2007.a, kus avastasid, et vaatamata kostja poolt esitatud väidatele, et ehitis on 100 % valmis juba 15.08.2007.a, polnud seal endiselt juurdesõidutee-, jalgrajad- ja autode seisuplats kaetud ettenähtud betoonkivist parkettkattega. Hagejad nõuavad hagiavalduses kostjalt lepingu järgi üleantud 295 000,00 krooni tagastamist ning leppetrahvi summas 100 000,00 krooni, kokku 395 000,00 krooni väljamõistmist. Kohtukulud paluvad hagejad jätta kostja kanda. 08.04.2007.a toimunud kohtuistungil vähendas hageja nõuet 195 000,00 krooni võrra, kuna hagejatele on tasutud lepingu alusel üleantud 295 000,00 kroonist 195 000,00 krooni.

Käesolevas tsiviilasjas puudub vaidlus lepingu olemasolu ja kehtivuse üle. Peamiseks küsimuseks on, kas hagejatel oli 07.08.2007.a lepingust taganemise õigus ja kas seda on kasutatud kooskõlas pooltevahelise lepinguga ning võlaõigusseadusega. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Sarnaselt on sõnastatud ka pooltevahelise lepingu punkt 6.1: Ostjatel on õigus käesolevast lepingust taganeda, kui Müüja II ei täida käesolevat lepingut nõuetekohaselt ning kui lepingu rikkumist saab lugeda lepingu eesmärki arvestades oluliseks. Nii pooltevahelise lepingu kui ka võlaõigusseaduse kohaselt on lepingust taganemise esimeseks eelduseks teise lepingupoole oluline lepingurikkumine. Hagejate poolt esitatud taganemise avalduses on toodud välja, et kostja on lepingut oluliselt rikkunud, täitmata pooltevahelise lepingu punkti 4.4, 4.8 ja 4.2 sätestatud kohustusi. Kohus peab analüüsima, kas vähemalt üks hagejate poolt kostjale etteheidetavatest lepingutingimuste rikkumistest on aset leidnud ja kas sellist rikkumist võib lugeda oluliseks lepingu rikkumiseks, mis andis hagejatele õiguse lepingust taganeda. Pooltevahelise lepingu punkt 4.4 sätestas kostja kohustuse hiljemalt 15.07.2007.a enne lepingu esemeks oleva omandi üleandmise asjaõiguslepingu sõlmimist teostama lepingu esemeks oleval kinnistul elamu ehitus- ja viimistlustööd vastavalt kehtivale projekteerimisdokumentatsioonile ja lepingu lisale. Hageja on esitanud kohtule 24.08.2007.a tehtud pilte kõnealusest kinnistust, millest nähtub, et täielikult on teostamata elamu ümber välitööd. „Tartu maakonnas Haaslava vallas Haaslava külas Võsu kinnistu Võsu tee 11 ehitatava üksikelamu“ tehnilise projekti kohaselt on tuleb juurdesõidu teed, jalgrajad ja autode seisuplatsid katta betoonkivist parkettkattega. Samuti on kokku lepitud, et kinnistu piiratakse kolmest küljest rohelise PVC kattega meevisvõrgust piirdega ja tänava poolt puitpiirdega. Nimetatud tingimusi ei olnud ka 24. augustiks 2007.a täidetud. Kohtule esiatud piltidelt nähtub, et korda tegemata elamu ümbrus piirab oluliselt ligipääsu elamule, luues sellega olukorra, mis põhjustaks olulisi ebameeldivusi majas elavatele inimestele. Kohus leiab, et kinnistu omandamisel elamuga tuleb sellise kohustuse rikkumist lugeda oluliseks müüjapoolseks lepingurikkumiseks VÕS § 116 lg 1 mõttes.

Kostja on juhtinud tähelepanu asjaolule, et pooltevahelises lepingus on kokku lepitud lepingu rikkumise olulise tingimusena punktis 6.1.1 elamu valmimistähtaja pikenemine üle ühe kuu, s.o vähemalt 15.08.2007.a. Hageja esitas lepingust taganemise avalduse aga 07.08.2007.a. Seega esitas kostja arvates hageja lepingust taganemise avalduse liiga vara, mistõttu ei too hageja taganemisavaldus kaasa õiguslikke tagajärgi ja on tühine. Kohus sellise järeldusega ei nõustu. VÕS § 117 lg 1 sätestab, et kui enne ühe lepingupoole kohustuse sissenõutavaks muutumist on ilmne, et see lepingupool paneb toime olulise lepingurikkumise, eelkõige, kui ta teatab, et ei kavatse lepingut täita, võib teine lepingupool lepingust taganeda juba enne kohustuse sissenõutavaks muutumist. 07.08.2007.a esitatud taganemisavalduse ajal ei saanud nimetatud kinnistu olla valmis pooltevahelise lepingu punkti 4.4 mõttes. Seda tõendavad kohtule esitatud pildid, mis on tehtud 24.08.2007.a. Piltidelt nähtub, et kinnistu välitööd olid ka veel siis täies ulatuses tegemata. Selline olukord 24. augustil 2007.a näitab, et isegi 15.08.2007.a ei oleks kostja saanud valmis töödega ilma, et rikuks käesoleva lepingu punkti 4.4 oluliselt. Seetõttu on kohus seisukohal, et hagejate 07.08.2007.a tehtud taganemisavaldus on põhjendatud VÕS § 116 lg 1 ja VÕS § 117 lg 1 kohaselt. Kuna esineb vähemalt üks taganemisalus, mis teeb hagejate poolt tehtud taganemisavalduse kehtivaks, ei analüüsi kohus teisi hagiavalduses toodud taganemisaluste põhjendusi. Kohus on tuvastanud, et kostja pani toime olulise lepingurikkumise, rikkudes pooltevahelise lepingu punkti 4.4, mille tagajärjel hagejad lepingust taganesid. Pooltevahelise lepingu punkti 6.2 kohaselt peab müüja tagastama ostjale kogu tasutud müügihinna ja lisaks leppetrahvi 100 000,00 krooni, kui ostja lepingust taganeb. Kohus leiab, et kuna on põhjendatud hagejate lepingust taganemine on ka põhjendatud hagejate leppetrahvi nõue. VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Pooltevahelise lepingu punkti 3.4 kohaselt andsid hagejad kostjale üle 295 000,00 krooni. Nimetatud summast nõuavad hagejad tagastamise 100 000,00 krooni ulatuses, kuna hagejatele on tagastatud 195 000,00 krooni. Kostja ei ole 100 000,00 krooni tasumisega nõus, viidates hagejate ja maakler T.S. vahel sõlmitud ja Tartu notari Edgar Grünberg’i poolt notariaalselt tõestatud kokkuleppele. Nimetatud kokkuleppes leppisid pooled muuhulgas kokku ka selles, et kinnistusraamatusse eelmärke kustutamise lubamisel kantakse hagejatele notar Edgar Grünberg’i notarikontole kantud 100 000,00 krooni. Eelmärke kustutamise kanne tehti 28. detsembril 2007.a. Kohus on seisukohal, et kohtule esitatud tõendist nähtub, et hagejatele on tagastatud nii 195 000,00 krooni (tl 108) kui ka 100 000,00 krooni (tl 111). Seetõttu on hagejate nõue pooltevahelise lepinguga üleantud 100 000,00 krooni tagastamiseks alusetu. Kohus peab veel vajalikuks märkida järgmist. Kostja on esitanud 30.08.2007.a läbi notar Edgar Grünberg’i hagejatele lepingust taganemise avalduse. Kohus aga leidis, et hagejate 07.08.2007.a esitatud lepingust taganemise nõue on põhjendatud. Seetõttu kadus ka lepingu juriidiline siduvus ja kostjal puudus võimalus lepingust omakorda taganeda. Seetõttu on õiguslikult tühised ka kõik tehingud, mis tehti nimetatud lepingust taganemise avaldusele tuginedes. Arvestades eeltoodut, rahuldab kohus T.N. ’i ja M.K. hagi L. OÜ vastu 200 000,00 krooni nõudes osaliselt- leppetrahvi 100 000 krooni summas. Hagejad on õigustatud saama kostjalt leppetrahvi pooltevahelise lepingu p. 6.2 alusel. Tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 163 lg 1 alusel jätab kohus menetluskulud poolte kanda võrdsetes osades.