Realty Agent Estonia OÜ hagi X vastu maakleritasu nõudes
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 20. mai 2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus
Asja hind ringkonnakohtus
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja): Realty Agent Estonia OÜ (registrikood 12385212), lepinguline esindaja Aleksandra Dobbs Kostja (apellant): X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Viktor Särgava
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata hageja 24. augusti 2022 taotlused ja mitte võtta toimikusse sel päeval esitatud kinnistusraamatu ja ehitisregistri väljavõtteid, vaid tagastada need hagejale.
2.Harju Maakohtu 20. mai 2022 otsus tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
4.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda. Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.
NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.Realty Agent Estonia OÜ (hageja) esitas 31. mail 2021 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse X (kostja) vastu 3223,32 euro saamiseks. Kohus tegi 2. juunil 2021 kostjale makseettepaneku, millele kostja esitas 14. juunil 2021 vastuväite. Maksekäsuosakond lõpetas 15. juuni 2021 määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Harju Maakohtule (edaspidi: maakohus) menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Hageja esitas 1. juulil 2021 maakohtule hagi kostja vastu 3196 euro, sissenõutava viivise 48,50 eurot ja edasiulatuva viivise nõudes. Hageja peamised väited on järgmised: -
-
-
-
-
-
hageja pani maakleriteenuste reklaami Tallinnas aadressil Pelguranna 51 asuva kortermaja trepikodadesse. Y (edaspidi: kostja ema) helistas 29. märtsil 2021 hagejale ja soovis kostja nimel kasutada maakleriteenust; kostja ema ja hageja töötaja kohtusid 30. märtsil 2021 kostjale kuuluvas korteris aadressil Pelguranna 51-30 (edaspidi: kostja korter), et vaadata korter üle, teha pilte ja arutada müügiprotsessi. Kohtumise käigus jõudsid hageja ja kostja kokkuleppele, et hageja hakkab osutama kostjale maakleriteenust. Telefonisõnumitega kinnitas kostja, et läbiräägitud tingimused talle sobivad, korteri alghind on 79 900 eurot ja maakleritasu on 4% kostja korteri müügihinnast, st 3196 eurot. Kostja palus saata maaklerilepingu ja mitte avalikustada korteri müügikuulutust enne, kui ta on tutvunud lepingu muude tingimustega. Hageja saatis lepinguprojekti samal päeval e-kirjaga. Kostja kinnitas telefonitsi, et tingimused sobivad, ja palus alustada müügiprotsessi. Hageja avalikustas
1.aprillil 2021 müügikuulutused erinevates kinnisvaraportaalides enda kulul; hageja korraldas 5. aprillil 2021 kostja korteris kliendipäeva. Kohtumised olid kokku lepitud 13 ostuhuvilisega, kes pidid tulema korterit vaatama. Esimesele huvilisele korter sobis ja selle tulemusel sõlmis kostja temaga lepingueelsete kavatsuste protokolli korteri müügilepingu sõlmimiseks. Osapooled leppisid kokku hinna 79 900 eurot. Hageja tühistas kõik ülejäänud klientide kohtumised, pani müügikuulutustesse märke „broneeritud“ ning alustas suhtlust notari ja pangaga, kes pidi ostu rahastama. Järgmisel päeval tellis hageja huvitatud ostja palvel korteri hindamise, mis oli vajalik ostjale laenu saamiseks; hageja pakkus kostjale ja huvitatud ostjale kolm erinevat notariaega, kuid kostja ei nõustunud neist ühegagi; kostja teatas 16. aprillil 2021 hagejale, et temaga võttis ühendust isik, kes nägi hageja avaldatud müügikuulutust ja soovib ka korterit osta. Sellega seoses palus kostja tühistada kõik varasemad kokkulepped eelneva ostuhuvilisega. Hageja palus sel juhul maksta talle maakleritasu. Hageja võttis samal päeval maha kõik müügikuulutused; kostja saatis 18. aprillil 2021 hagejale kirja, milles teatas, et keeldub hageja vahendusteenusest seoses korteri müügiga. Samuti mainis kostja, et pooled ei sõlminud kirjalikku maaklerilepingut. Maakler sai kostja kirja samal päeval kätte ja pidas seda kostjapoolseks lepingu ülesütlemiseks. Selleks ajaks olid kõik hageja kui maakleri kohustused juba täidetud: ta oli leidnud kostja korterile ostja, aga tehing jäi sõlmimata kostja tõttu. Kostja ei esitanud pretensioone hageja teenustele; lepingu p 5.5 nägi ette, kui kostja ütleb lepingu ennetähtaegselt üles ja müügileping jääb sõlmimata, kohustub ta tasuma hagejale maakleritasu summa 3196 eurot kolme pangapäeva jooksul pärast vastava arve saatmist. Hageja esitas kostja palvel
19.aprillil 2021 arve nr 4112001 summas 3116 eurot. Kuivõrd kostja soodsamas summas arvet ei tasunud, nõuab hageja nüüd kogu tasu 3196 eurot; 2 (8)
-
-
hageja arvutas välja viivise alates 23. aprillist 2021 kuni hagi esitamise päevani seaduses sätestatud ulatuses summas 49,03 eurot. Ta vähendas nõuet 48,50 euroni ja palus lisaks välja mõista viivise alates hagi esitamisele järgnevast päevast; kui kohus leiab, et pooled ei sõlminud maaklerilepingut, siis palus hageja nõude rahuldada käsundita asjaajamise sätete järgi.
3.Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised: -
-
-
-
-
-
hagi kohaselt hõlmas poolte kokkulepe vaid korteri müüki, kuid kostja soovis, et kokkulepe hõlmaks üheaegselt nii kostja korteri müüki kui ka Pelguranna piirkonda 3-toalise korteri ostu. Lepinguprojektis oli maakleriteenusena märgitud vaid kostja korteri müük, millega kostja ei nõustunud ja seetõttu lepingut ka ei allkirjastanud. Kostja ema tegutses kosta esindajana ja selgitas hagejale, et kui hageja müüb kostja korteri ja leiab sobiva uue korteri, siis on kostja nõus maksma kokkulepitud maakleritasu kirjaliku lepinguta. Muudetud maaklerilepingut hageja ei saatnud; kostja nõustus, et 5. aprillil 2021 vaatas esimene huviline korteri üle ja oli kohe valmis korteri 79 900 euro eest ostma. Kostja oli nõus müügitehingu tegema hiljemalt ühe kuu pärast, sest soovis enne korteri müüki leida endale sobiliku 3-toalise korteri. Kohapeal vormistati lepingueelsete kavatsuste protokoll, milles lepiti kokku, et müügitehing sõlmitakse 5. mail 2021. Seejärel hakkas hageja kostja emale korduvalt helistama, et kiirelt notaritehing ära teha. Kostja ema vastas, et müügitehingut ei tehta enne sobiva 3-toalise korteri leidmist; kostja ema leidis ise sobiva 3-toalise korteri, mida pakuti müüa 110 000 euro eest. Kostja ema soovis hinda alla kaubelda, kuid hageja selgitas, et see pole reaalne, sest Pelguranna piirkond on kallis. Kostja emal tekkis kahtlus, et hageja võis tahtlikult määrata kostja korterile turuhinnast madalama müügihinna, et see kiirelt müüa ja saada maakleritasu. AnnaBella kinnisvara OÜ maakler hindas kostja korteri turuväärtuseks vähemalt 85 000 eurot. Järelikult osutas hageja omakasu huvides teadlikult korteri müügil ebakvaliteetset maakleriteenust, nõustades kostjat müüma korteri märgatavalt alla turuhinna. Ühtlasi keeldus hageja kostjale 3-toalise korteri otsimisest, kuigi see oli kostja tingimus lepingu sõlmimisel; kostja ema teatas 16. aprillil 2021 hagejale, et kostja loobub tema teenustest, sest müügitehingu teostamise korral saanuks kostja hageja ebakvaliteetse maakleriteenuse tõttu 5100 eurot kahju ja hageja keeldus kostjale 3-toaliste korteri otsimisest. Kostja teatas 18. aprillil 2021 hagejale, et hageja ei saa maaklertasu nõuda, sest poolte vahel ei ole maaklerilepingut sõlmitud; kostjal puudus huvi üksnes osalise maakleriteenuse vastu, st ainult kostja korteri müügiks. Seda kinnitab tõsiasi, et kostja korter on siiani müümata. Hageja jättis maakleriteenuse osutamise pooleli, seega on kostjal õigus maakleritasu maksmisest keelduda. Tavapäraselt on kinnisvara puhul maakleritasu suurus 2–5%. Pooled leppisid kokku maakleritasu 4%, mis on üle keskmise. Seda enam pidanuks hageja osutama maakleriteenust kõrgendatud hoolsusega. Kostjal on õigus maakleritasu maksmisest keelduda ka põhjusel, et hageja osutas kostjale maakleriteenust olulises ulatuses ebakvaliteetselt. Kostja huvi maakleriteenuse tellimisel oli korteri müügil saada maksimaalne müügihind. Samas hageja soovitusel määrati korteri müügihinnaks 79 900 eurot, kuigi korteri turuväärtus oli 85 000 eurot; alusetu on hageja tuginemine käsundita asjaajamise sätetele. Kostja huvi ei olnud müüa oma korterit alla turuhinna ja saada seeläbi kahju 5100 eurot. Lisaks oli kostja huvi müüa korter vaid tingimusel, et ta saab samaaegselt soetada Pelguranna piirkonda 3-toalise korteri, mis võimaldaks tal ühest korterist teise kolida. Hageja tegevus ei vastanud kostja huvile ega tahtele. 3 (8)
MAAKOHTU OTSUS
4.Maakohus rahuldas hagi 20. mai 2022 otsusega (vaidlustatud otsus). Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.
4.1.Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud: -
-
pooled kohtusid 30. märtsil 2021 kostja korteris eesmärgiga leppida kokku võimaliku maaklerilepingu tingimustes; hageja saatis samal päeval maaklerilepingu projekti. Kostja ema palus, et hageja ei paneks korterit enne müüki, kui kostja ise loeb lepingu projekti läbi; kostja ema avaldas, et kui maakleritasu on 4%, siis tuleb panna müügihinnaks 79 900 eurot; kirjalikku esinduslepingut (maaklerilepingut) pooled ei sõlminud; hageja avaldas 1. aprillil 2021 korteri müügikuulutused kinnisvaraportaalides; hageja korraldas 5. aprillil 2021 korteris kliendipäeva. Kostja ema osales kliendipäeval ja sõlmis kostja esindajana esimese ostuhuvilisega lepingueelsete kavatsuste protokolli korteri müügilepingu sõlmimiseks. Müügilepingut selle ostuhuvilisega ei sõlmitud; kostja teatas 18. aprillil 2021 e-kirjaga, et keeldub hageja vahendusteenustest seoses korteri müügiga.
4.2.Maakohus kohaldas võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 lg 1, § 11 lg 1, § 8 lg 1, § 9 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 77 lg 1, § 68 lg-d 1–3 ning leidis, et pooled sõlmisid suuliselt maaklerilepingu neil tingimustel, mida kajastas hagejalt kostjale saadetud lepingudokumendi projekt.
4.2.1.Maakleritasu kokkulepe on maaklerilepingu oluline tingimus, milles kokkuleppe sõlmimisest saab järeldada kogu lepingu sõlmimist. Samuti on oluline hinnata, kas maakler käsundisaajana võttis endale konkreetsed ülesanded lepingu sõlmimise vahendamiseks või selle sõlmimise võimalusele osutamiseks. Hageja saatis kostjale lepinguprojekti, mida kostja ei allkirjastanud. Kostja nõustus küll maakleritasu suurusega 4% ja hageja pakutud müügihinnaga, kuid ei avaldanud selget nõusolekut projektis märgitud muude tingimustega.
4.2.2.Veenev on kostja väide, et ta oli huvitatud vaid tervikteenuse saamisest – uue korteri ostust ja senise müügist. Sellise lepingu sõlmimise soovi kinnitas istungil kostja ema, kes leppis hagejaga kokku, et kostjale otsitakse 3-toalist korterit, paralleelselt müüakse tema korter ning võib-olla õnnestub seda teha nii, et ost ja müük toimuvad samal päeval. Kostja ema kinnitas, et kostja ei allkirjastanud hageja saadetud projekti, sest seal oli kirjas ainult korteri müük.
4.2.3.Hageja käitumine kinnitab ka, et kostja huvi võis olla suunatud uue korteri otsimisele. Nii on hageja kostjale otsinud ja pakkunud võimalikke kortereid. Lisaks kajastub hageja esitatud arvel mh rida uue objekti otsimise kohta. Kostja väidet, et ta ei olnud huvitatud ainult korteri müügist, kinnitab asjaolu, et ta ei ole oma korterit senini müünud, sest tal ei ole kuskil elada.
4.2.4.Asjaoludest nähtuvalt arutasid pooled suuliselt kostja korteri ülevaatusel lepingutingimusi ja hageja tegi korterist pilte. Hageja edastas lepinguprojekti kostjale tutvumiseks ja allkirjastamiseks, kostja teatas sama päeva õhtul, et kui maakleri vahendustasu on 4%, siis tuleb müügihinnaks panna 79 900 eurot. Nii väljendas kostja heakskiitu ja nõusolekut hageja saadetud lepinguprojektile, kuigi ta seda ei allkirjastanud. Kostja ei ole SMS-is või mõnes muus taasesitatavas vormis märkinud, et heakskiit on vaid osaline ja tingimuslikult seotud lepingu väidetava teise osaga. Sellega andis kostja heakskiidu hageja saadetud kogu lepingule. Pooled saavutasid maakleritasu osas kokkuleppe ja hageja asus tegutsema kostja maaklerina. 4 (8)
4.2.5.Kokkuleppe tulemusel avaldas hageja kostja korteri müügikuulutused ja korraldas kliendipäeva, millel osales kostja esindajana tema ema, kes sõlmis esimese huvilisega heade kavatsuste protokolli. Ka siis ei avaldanud kostja, et hageja mõni kohustus on täitmata. Asja materjalidest ei nähtu, et pooled leppinuks kokku korteri ostu vahendamise tasu, tähtaja vm tingimused. Õige on hageja väide, et kostja keeldus korteri müügiteenuse kasutamisest, mitte ostu vahendamisest. Seega oli poolte vahel vaid leping korteri müügi vahendamiseks.
4.3.Maakohus ei nõustunud kostja etteheidetega, et hageja määras valesti kostja korteri hinna ja rikkus nii oma kohustusi maaklerina.
4.3.1.Hageja väidetav rikkumine või eksimus müügihinnas ei ole tõendatud. Usaldusväärne ei ole kostja esitatud hindamisakti, mille kohaselt on kostja korteri turuhind 85 000 eurot. Aktist ei nähtu, kuidas asjatundja jõudis aktis märgitud järeldusele, kuidas kujunes tema arvamus ja millised on võrdluskorterid. Tegemist ei ole ka kutselise hindajaga, seega ole hindamisakt kohtule veenev. Samas esitas hageja OBER-HAUS HINDAMISTEENUSTE OSAÜHINGU hindamisakti, mille kohaselt on korteri turuhind 80 000 eurot, mis kattub hageja hinnanguga. Selle arvamuse andsid kutselised hindajad, tuues selgelt esile võrdluse korteriturul toimuvaga. Järelikult ei eksinud hageja kostja korteri müügihinda määrates.
4.3.2.Kostjal müüjana ei olnud kohustust müüa korter maaklerilepingus ette nähtud hinnaga. Ta ei pidanud sõlmima heade kavatsuste kokkulepet juba esimese ostjaga olukorras, kus kliendipäevale registreerus 13 huvilist. Turuhind kujuneb pakkumise käigus ja huviliste suur arv viitas, et turuhind võib olla kostja soovitust ja maakleri pakutust suurem. Pole ebatavaline, et suure ostuhuviliste arvu tõttu korteri hind müügiprotsessis tõuseb ja selleks ei pea korraldama oksjonit. Kostja ei toonud esile, et hageja kallutas teda esimese ostuhuvilisega kavatsuste protokolli sõlmima, sellise otsuse sai teha kostja ise.
4.4.Põhjendatud pole ka etteheited, et hageja ei leidnud kostjale tema tingimustele vastavat korterit. Pooled sõlmisid lepingu 30. märtsil 2021 ja kostja ütles selle üles 18. aprillil 2021, st kolme nädala möödudes. Samas ei toonud kostja esile, millise tähtaja jooksul pidi hageja uue korteri leidma. Uue elamispinna leidmise vajadus sõltus kostja ja võimaliku ostja kokkuleppest. Hageja ei saanud tagada, et kostjale vajalikul ajavahemikul tuleb müüki kostjale sobiv korter. Samas ei andnud kostja hagejale ka täiendavat tähtaega lepingu täitmiseks.
4.5.Pooled sõlmisid maaklerilepingu hageja saadetud projektis märgitud tingimustel. Seega on pooled VÕS § 664 lg 2 tähenduses kokku leppinud maakleritasu tasumises ka juhul, kui lepingu lõpetab käsundiandja temast tuleneval põhjusel. Hageja osutas kohaselt kostjale maakleriteenust, leidis ostja, kuid kostja ütles lepingu ennetähtaegselt üles. VÕS § 108 lg 1 ja lepingu p 5.5 alusel on kostjal kohustus tasuda hagejale kokkulepitud 3196 eurot. Viivise nõudmiseks annab aluse VÕS § 113 lg 1 esimene lause, määr tuleneb sama sätte teisest lausest.
POOLTE SEISUKOHAD
5.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.
5.1.Esiteks leidis maakohus ekslikult, et pooled sõlmisid lepingu hageja saadetud projektist nähtuvatel tingimustel. Kohtu seisukohad on vastuolulised. Kohus tuvastas, et kostja lepingut ei allkirjastanud ega avaldanud lepingudokumendis märgitud tingimuste suhtes selget nõusolekut. Lisaks pidas kohus veenvaks kostja väidet, et ta oli huvitatud vaid tervikteenuse saamisest – uue korteri ostust ja senise müügist. Sellise lepingu sõlmimise soovi kinnitas ka istungil tunnistajana üle kuulatud kostja ema. Kostja ei allkirjastanud hageja saadetud projekti, sest seal käsitleti ainult korteri müüki, mistõttu polnud projekt kostjale vastuvõetav. Lepingu allkirjastamata jätmine kinnitab, et kostja ei nõustunud selle tingimustega. Kohus pidanuks tuvastama, et pooled ei saavutanud kokkulepet lepingu sõlmimiseks olulistes tingimustes. 5 (8)
5.2.Teiseks on kostja korter müümata ja uus korter leidmata, seega ei ole hageja kokkulepitud maakleriteenust osutanud ja tal ei ole ka tasunõuet. Kostjal oli huvi vaid tervikteenuse suhtes, aga seda ei osutatud, sest hageja keeldus uue korteri otsimisest. Pooled ei leppinud kokku kulude hüvitamises. Hageja nõue on VÕS § 627 lg 1 ja § 667 lg 2 järgi alusetu.
5.3.Kolmandaks pidanuks maakohus järeldama, et maaklerileping sõlmiti pakett-teenusena, mis sisaldab üheaegselt nii kostja korteri müüki kui ka uue korteri leidmist. Seda kinnitab lisaks kostja ema ütlustele hageja arvel maakleriteenuse hulka kuuluva teenuse komponendina märgitud uue korteri otsimine. Kostja ema tunnistajaütluste kohaselt tegeles hageja uue korteri otsimisega, kuid tema pakutud korter ei vastanud soovitud tingimustele. Hageja ei tõendanud, et ta pakkus kostjale sobivat uut korterit. Seega oli kostjal õigus leping lõpetada.
5.4.Neljandaks tegi maakohus tõenditest valed järeldused. Maakohus hindas ekslikult kostja
18.aprilli 2021 e-kirja. Selles ei kirjuta kostja lepingu ülesütlemisest, vaid märgib, et maaklerilepingut ei eksisteeri. Seega ei saa e-kirja käsitleda ülesütlemisavaldusena. Samuti leidis maakohus põhjendamatult, et kostja esitatud hindamisakti on ebausaldusväärne, sest seda ei koostanud kutseline hindaja. TsMS ei sätesta, et vaid kutselise hindaja koostatud hindamisakt on usaldusväärne. Hindamisaktis on selgelt välja toodud hindamisalused ja neil põhinev järeldus kostja korteri turuhinna kohta.
5.5.Viiendaks on alusetu hageja viivisnõue, sest põhinõue on alusetu.
6.Hageja vaidleb kaebusele vastu. Koos vastusega esitas hageja kinnistusraamatu ja ehitisregistri väljavõtted kostja ema ostetud korteri kohta.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja jätab uue otsusega hagi rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus on edukas ja hageja kannab kõik menetluskulud.
8.TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel lähtuda maakohtu tuvastatud ja eespool p-s 4.1 refereeritud vaidlustamata asjaoludest. Ühtlasi nõustub ringkonnakohus maakohtu õigusliku kvalifikatsiooniga, et poolte õigussuhe vastab maaklerilepingu tunnustele (VÕS § 658 lg 1). Samas ei nõustu ringkonnakohus maakohtuga osas, milles maakohus tuvastas maaklerilepingu tingimused ja otsustas, et hageja nõude rahuldamise eeldused on täidetud.
9.Hageja põhinõude esmane õiguslik alus on VÕS § 664 lg 1, mille järgi on tal õigus nõuda maakleritasu alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest (vt nt Riigikohtu 30. oktoobri 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-18-1521, p 13 esimene lõik). Hageja väitel leppisid pooled siiski kokku tingimuse, et tasu tuleb maksta ka juhul, kui vahendatud tehing jääb sõlmimata kostja tõttu (lepinguprojekti p 5.5).
10.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et pooled sõlmisid lepingu neil tingimustel, mis on märgitud hageja saadetud projektis (dtl 44–47). Kumbki pool ei ole lepingudokumenti allkirjastanud. Pooled leppisid suuliselt kokku maakleriteenuse osutamise, hinna ja kostja korteri müügiks pakkumisel avaldatava hinna, aga ei sõlminud kokkulepet, et maakleritasu makstakse ka juhul, kui vahendatud tehingut ei sõlmita. Ühtlasi on õige kostja väide, et maakleriteenusena lepiti kokku kostja korteri müügi ja uue korteri ostu vahendamine, aga selles mahus teenust hageja ei osutanud. Põhjendused on järgmised.
10.1.Leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe (VÕS § 9 lg 1). Pakkumusele nõustumuse andmisega on leping sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja nõustumuse kätte sai. Kui nõustumus väljendub teos, mis ei ole otsene tahteavaldus, on leping sõlmitud ajast, mil pakkumuse esitaja teost teada sai, v.a juhul, kui pakkumusest, lepingupoolte vahelisest praktikast või tavast tulenevalt loetakse leping 6 (8)
sõlmituks teo tegemisest (VÕS § 9 lg 2). Kui vastavalt lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb saavutada kokkulepe teatud tingimustes, siis ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui nendes tingimustes on kokkulepe saavutatud, kui seadusest ei tulene teisiti (VÕS § 9 lg 3). Ringkonnakohtu hinnangul saab hageja 30. märtsi 2021 e-kirja (dtl 43) käsitleda pakkumuse esitamisena sõlmida maaklerileping kirjale lisatud projektis märgitud tingimustel.
10.2.Lepingu võib sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi (VÕS § 11 lg 1). Seadusest ei tulene maaklerilepingu kirjalikult sõlmimise kohustust. Nii võis hageja saata pakkumuse e-kirjaga ilma allkirjastamata ja kostja võis avaldada nõustumuse muul viisil kui lepingudokumendile allkirja andes. Kostja sai oma tahet avaldada mis tahes viisil, sh otseselt või kaudselt (TsÜS § 68 lg-d 1–3). Vaikimist ei saa käesoleval juhul lugeda nõustumuseks, sest see ei tulene seadusest, poolte kokkuleppest ega nendevahelisest praktikast (TsÜS § 68 lg 4). Järelikult tuleb järgmiseks kontrollida, kas kostja avaldas otseselt või kaudselt nõustumuse hageja pakutud tingimustega.
10.3.Kostja nõustumust ei nähtu 30. märtsi 2021 SMS-ide vahetusest (dtl 39–42) ega hageja kõneeristustest (dtl 70–77), samuti ei saa seda järeldada 5. aprilli 2021 protokollist (dtl 58–59). Kostjale kui tarbijale saadetud lepingule kirjalikult (või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis) vastamata jätmist ei saa tõlgendada nõustumusena (VÕS § 99 lg 1 teine lause). Kostja ema tunnistajaütlustest (dtl 220–224) nähtub, et ema teatas hageja töötajale lepinguga sellisel kujul mittenõustumisest. Kostja nõustumust lepinguprojekti tingimustega ei saa järeldada sellestki, et ta talus hageja tegevust kostja korteri müügikuulutuste avaldamisel ja kliendipäeva korraldamisel. Nimelt vastas hageja tegevus neile tingimustele, millel ringkonnakohus järgnevalt tuvastab poolte vahel lepingu sõlmimise. Seega ei ole hageja tõendanud oma väidet, et kostja nõustus hageja saadetud lepinguprojektis märgitud tingimustel lepingut sõlmima.
10.4.Kostja ema tunnistajaütluste põhjal tuvastab ringkonnakohus, et ema kostja esindajana ja hageja leppisid suuliselt kokku kostja korteri müügi ja uue korteri ostu vahendamise teenuse osutamises. Uus korter pidi olema kolmetoaline, asuma samas rajoonis ja kokku lepiti ka see, mis korrusel ja millise hinnaga. Pooled pidasid võimalikuks mõlema tehingu toimumist samal päeval. Nii kirjeldas tunnistaja kokku lepitud teenuse sisu ja tingimusi piisavalt täpselt. Põhjendatud ei ole hageja vastuväide, et korteri ostu vahendamine on tasuline teenus, sest kahe eraldi tasu kokku leppimist hageja esile ei toonud ega tõendanud. Samuti ei välista eeltoodud tingimustel kokkuleppe tuvastamist hageja poolt mitme notariaja pakkumine, sest kostja ei nõustunud neil aegadel oma korterit võõrandama. Nii käitus kostja kooskõlas oma arusaamaga lepingust, st ootas hagejalt uue korteri ostu vahendamist. Hageja arusaama maakleriteenuse sisust kirjeldab 19. aprilli 2021 arve (dtl 62), millel on mh märgitud „uue objekti (korteri) otsimine“ ja „nõustamine hüpoteegi saamisega seotud küsimustes“. Need toimingud poleks vajalikud, kui pooled leppinuks maakleriteenusena kokku ainult kostja korteri müügi vahendamise. Kuivõrd tunnistaja ütlused ja hageja enda koostatud arve on hinnatavas osas kattuvad, siis ei ole alust pidada ütlusi ebausaldusväärseks. Järelikult leppisid pooled kokku, et hageja vahendab kostjale tema korteri müüki ja uue korteri ostu.
11.Vaidlustamata asjaoludel pole kostja sõlminud oma korteri müügilepingut ega ka soovitud uue korteri ostulepingut hageja kui maakleri vahendusel või muul viisil. Nii ei ole VÕS § 664 lg-s 1 nimetatud tasunõude tekkimise eeldus täidetud. Ringkonnakohus tuvastas otsuse eelmises punktis, et maakleriteenuse sisu oli vahendada kostja korteri müüki ja uue korteri ostu. Selles mahus tervikuna teenuse osutamist hageja ei väida. Järelikult pole hageja täitnud endale lepinguga võetud kohustust. Hageja tasunõuet ei saa rahuldada käsundita asjaajamise sätete (VÕS § 1018 jj) alusel, sest ringkonnakohtu tuvastatud asjaoludel oli poolte vahel sõlmitud suuline maaklerileping, st kostja korteri müügi vahendamiseks oli tehingust tulenev alus. Põhinõude rahuldamise eelduse puudumise tõttu ei saa VÕS § 113 lg 1 alusel rahuldada viivise nõuet. Neil kaalutlustel tuleb maakohtu otsus tühistada ja jätta hagi tervikuna rahuldamata. Poolte ülejäänud väiteid ega tõendeid pole vaja käsitleda. Apellatsioonkaebus rahuldatakse. 7 (8)
12.Eelnevate põhjenduste kohaselt ei oma asja lahendamisel tähtsust, kas kostja ema ostis endale hiljem korteri ja kus see asub. Kostja ema õigussuhted ei mõjuta hageja ja kostja vahelisi õigusi ja kohustusi. Lisaks ei ole hageja väitnud, et ema korter osteti hageja vahendustegevuse tulemusena. Seetõttu jäävad TsMS § 238 lg 1 esimese lause alusel rahuldamata hageja taotlused vastusele lisatud kahe dokumentaalse tõendi vastuvõtmiseks. Hageja esitas tõendid elektrooniliselt ja kohus tagastab need samal viisil.
13.Kõik menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab kulud rahaliselt kindlaks maakohus. (allkirjastatud digitaalselt)
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.