Tallinn, Xxx-Xxx tn 11 KÜ avaldus H Li vastu võla nõudes
Menetlustoiming
asja lahendamine
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja: Tallinn, Xxx-Xxx xxx KÜ (registrikood xxx, Xxxxxx); Avaldaja lepinguline esindaja: I R (Eesti Korteriühistute Liit, Sakala 23A, 10141 Tallinn, telefon xxx, 6275 744, e-post: xxx), Puudutatud isik: H L (isikukood xxx, xxx); Puudutatud isiku lepinguline esindaja: M J (Bene Est Law Office OÜ, Raua 34, 10120, e-post: xxx).
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata puudutatud isiku 07.11.2022 taotlus tagastada avaldajale 24.10.2022 esitatud tõendid.
2.Avaldus rahuldada.
3.Mõista puudutatud isikult H Lilt (isikukood xxx) avaldaja Tallinn, xxx KÜ (registrikood xxx) kasuks välja 3311,73 (kolm tuhat kolmsada üksteist eurot ja 73 senti) eurot, millest 3 293,91 eurot on põhinõue ja 17,82 eurot on sissenõutavaks muutunud viivis.
4.Mõista puudutatud isikult H Lilt (isikukood xxx) avaldaja Tallinn, xxx KÜ (registrikood xxx) kasuks välja sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt 3 293,91 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täieliku tasumiseni. Menetluskulud
2.Mõista puudutatud isikult H Lilt (isikukood xxx) avaldaja Tallinn, xxx KÜ (registrikood xxx) kasuks menetluskuludena välja 2072,50 (kaks tuhat seitsekümmend kaks eurot ja 50 senti) eurot, millest 50 eurot on menetluses tasutud riigilõiv ja 2022,5 eurot avaldaja kulud õigusabile.
3.Mõista puudutatud isikult H Lilt (isikukood xxx) avaldaja Tallinn, xxx KÜ (registrikood xxx) kasuks välja viivis menetluskuludelt 2072,50 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Käesolevale määrusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu määruskaebuse 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Avaldaja seisukohad
1.Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista 2657,31 eurot. Puudutatud isik on xxx korteriomandi omanik alates 14. septembrist 2005. Sellest ajast on ta korteriühistu liige. Korteriühistu kehtiva põhikirja punkti 3.2.3 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma tähtaegselt sihtotstarbelisi makseid, mille suurus või selle arvestamise kord määratakse üldkoosoleku otsusega.
2.Korteriühistu on puudutatud isikule esitanud regulaarselt arveid tema ühistule avaldatud e-postile xxx. Puudutatud isik ei ole esitanud arvete osa ühtegi vastuväidet. Alates veebruarist 2020 on ta tasunud ainult võlgnevuselt arvestatud viiviseid, kuid on jätnud tasumata põhivõla.
3.Avaldaja viitas KrtS § 34 lõikele 2 ja §-le 40. Üksikasjalikult on majanduskulude arvestuse alused, arvete koostamise põhimõtted ja tasumise kord reguleeritud korteriühistu põhikirjas. Puudutatud isikul tekkis seaduse ning ühistu põhikirja alusel kohustus tasuda igakuiste arvete alusel elamu majandamiseks vajalike jooksvate kulude eest. Puudutatud isik tasus arveid kuni veebruarini 2020, mil tasumata jäi osa ehk 34,29 eurot arvel esitatud summast. Korteriühistu kodukorras olid korteriomanikud kokku leppinud, et arvete tasumine toimub igakuiselt jooksva kuu 25.-ndaks kuupäevaks. Puudutatud isik ei ole arveid õigeaegselt tasunud ega esitanud neile vastuväiteid.
4.Avaldaja viitas VÕS §-le 113. Korteriühistu 8. Juari 2016 üldkoosoleku otsusega on kokku lepitud, et rahalise kohustuse tähtaegse täitmata jätmise korral on ühistul õigus nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitanud isikult viivist 0,05 % tasumata summalt päevas iga tasumisega viivitatud päeva eest kuni kohustuse täitmiseni. Alates korteriomandi- ja korteriühistu seaduse jõustumisest on korteriühistu viivise korrigeeritud määr 0,02 %-ni päevas. Viivise arvestamine algab kooskõlas üldkoosoleku otsusega 30 päeva möödumisest makse sissenõutavaks muutumisest. Avalduse esitamise seisuga võlgneb puudutatud isik 2830,79 eurot, millest 173,48 euro maksmise tähtaeg saabub 25. septembril 2021.
5.29.09.2020 avalduse täienduses selgitas avaldaja, et Tallinn, xxx korteriühistu valitseb korterelamut Tallinnas xxx. Korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi korteriühistu kaudu. Korteriühistu teostab korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist. Puudutatud isikule H Lile kuulub korteriomand xxx ning ta on korteriühistu liige. Avaldaja esitab korteriomanikele igakuiselt arveid osutatud kommunaalteenuste eest ja majandamiseks vajalike kulude katteks. Arveldus põhineb korteriühistu põhikirja, üldkoosoleku poolt kinnitatud otsuste ning kommunaalteenust osutatavate firmade esitatud arvete alusel. Avaldaja saadab puudutatud isikule arveid tema ühistule avaldatud eposti aadressile xxx.
6.Vastavalt ühistu põhikirja punktile 3.3.5 on ühistu kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus juhatuse kindlaksmääratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks makseid üldkoosoleku kehtestatud suuruses ja korras. Arvestuse aluseks võetakse punkti 3.3.5.1 järgi
remondifondi osas korteriomandi 1 m2, punkti 3.3.5.2 järgi hoolduskulud jagatuna korterite arvuga ja punkti 3.3.5.3 järgi vee ja kanalisatsiooni osas vastavalt omanike esitatud näitudele ning andmete esitamata jätmisel määratakse kulud vastavalt juhatuse otsusele. Põhikirja punkti 3.3.5.4 järgi jaotatakse prügiveo kulud vastavalt korterite arvule, punkti 3.3.5.5 järgi koristamise kulud vastavalt korteriomandi ruutmeetrite arvule. Kooskõlas põhikirja punktiga 3.3.6 tuleb majandamiskulude maksmisega viivitamisel tasuda viivist seadusega ettenähtud ulatuses.
7.Halduskuludena on arvetes kajastatud igakuiselt tegelikult tehtud kulusid raamatupidamise-, üldelektri ja käidutasu eest, mis on jagatud võrdselt korterite vahel (majas on xxx korterit). Remondifondi ja renoveerimislaenu tariifid on määratud üldkoosoleku otsustega. Puudutatud isik ei ole kohustusi avaldaja ees nõuetekohaselt täitnud, kuna tasub arveid vaid osalised ja oma äranägemise järgi. Avaldaja esitas tabeli võlgnevuse kujundamise kohta, kus on välja toodud iga tasumata arve osas arvest tulenev põhivõlgnevus ja põhinõude sissenõutavaks muutmise aeg. Tabelis on välja toodud puudutatud isiku maksed ja see, kuidas on toimunud nende maksete alusel kohustuste täitmine. Makse laekumisel toimub kohustuste täitmine järgmises järjekorras: kõigepealt sissenõutavaks muutunud viivis ja seejärel kõige varem sissenõutavaks muutunud kohustus.
8.Avaldaja nõude perioodiks on 01.03.2020 – 31.08.2021. Seisuga 27.09.2021 moodustas puudutatud isiku võlgnevus 2 830,79 eurot, millest on põhinõue 2815,41 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 15,38 eurot. Avaldaja esitas tõenditena korteriühistu põhikirja, puudutatud isikule esitatud arved alates märtsist 2020 kuni augustini 2021, raamatupidamise tõendi võlgnevuse kujundamise kohta, panga väljavõtted arvete tasumise kohta, korteriühistu 31.03.2015 üldkoosoleku otsuse remondifondi/renoveerimislaenu tariifi määramise kohta ja korteriühistu 08.01.2016 üldkoosoleku otsuse viivise suuruse määramise kohta. Avaldaja märkis, et alates 01.01.2018 arvestatakse viivist KrtS § 42 lg 1 alusel.
9.Avaldaja esitas kohtule korteriühistu 08.11.2019 üldkoosoleku otsuse remondifondi ja renoveerimislaenu tariifide suuruse määramise kohta ning korteriühistu 04.05.2021 üldkoosoleku otsuse koos vastu võetud 2021. a majanduskavaga. Eelnimetatud dokumentide alusel esitab avaldaja nõude puudutatud isiku vastu 2 830,79 euro ulatuses seisuga 27.09.2021, millest on põhinõue 2 815,41 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 15,38 eurot. Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista sissenõutavaks muutuva viivise VÕS § 113 lõikes 1 teises lauses sätestatud määras alates avalduse esitamise päevast alates kuni põhinõude täitmiseni.
10.Avaldaja viitas AÕS § 75 lõikele 1, KrtS § 12 lõikele 1, §-le 34, § 35 lõikele 1, § 40 lõikele 1, § 42 lõikele 1. Alates 01.01.2018 on viivise määraks 8 % aastas ehk 0,0219% päevas. Jättes õigeaegselt arved tasumata, on puudutatud isik rikkunud oma seadusest tulenevat kohustust, milleks oli korteri majandamiskulude maksmise kohustus.
11.Avalduse täienduses 07.10.2021 täpsustas avaldaja oma nõuet. Avaldaja nõude perioodiks on 01.03.2020 – 31.08.2021. Avaldaja põhinõude suuruseks on 2 815,41 eurot seisuga 27.09.2021 ning seisuga 01.09.2021 sissenõutavaks muutunud viivis on 15,38 eurot. Maksete laekumisel toimus kohustuste täitmine järgmises järjekorras: kõigepealt sissenõutavaks muutunud viivis ja seejärel kõige varem sissenõutavaks muutunud kohustus.
12.Majas on xxx korterit. Puudutatud isikule kuuluva korteri nr xxx üldpind on 74,5 m2. Korter asub teisel korrusel ning seisab tühjana. Seega puudus vee tarbimine. Avaldaja xxx korteriühistu tegutseb alates juulist 2002. Halduskulud, renoveerimislaenu tagastamisega seotud kulud, remondikulud ning prügiveo kulud esitatakse omanikele tasumiseks eelneva kuu eest. Arvetel kajastatakse täitmata põhikohustuselt arvestatud viivis arve perioodi eest. Näiteks augusti 2021 arvel nr 82021 – 5, mis on koostatud 07.09.2021, on kajastatud remondifond, halduskulud, renoveerimislaenu kulud ja prügiveo kulud 2021augusti eest ning viivis perioodi 01.08.2021-31.08.2021 eest.
13.2015. aastal võttis korteriühistu maja renoveerimiseks laenu 31.03.2015 üldkoosoleku otsuse alusel. 31.03.2015 üldkoosoleku otsuse punktis 1.5 kinnitati remonditasu suuruseks I korruse korteritel 1,3 eurot/m2 ja II korruse korteritel 1,9 eurot/m2. Otsustati, et remonditasu arvelt tagastatakse laenu ja sellelt arvestatavaid intresse ning muid laenulepinguga seonduvaid kulusid.
08.novembri 2019 üldkoosoleku otsuse punktides 2 ja 3 otsustati jätkata senise renoveerimiseks võetud laenu maksetega varem kokkulepitud tariifidega ehk I korruse korteritel 1,30 eurot/m2 ja teise korruse korteritel 1,90 eurot/m2. Lisaks otsustati moodustada uus remondifond ühistu jooksvate kulude katmiseks tariifiga 10 senti ruutmeetri kohta.
14.Üldkoosoleku 08.11.2019 otsuse alusel hakkas ühistu koguma täiendavalt remondifondi 0,10 eurot/m2 alates Juarist 2020. Järelikult oli puudutatud isik kohustatud tasuma kuni detsembrini 2019: remondifondi 1,90 eurot/m2 x 74,5 m2 =141,55 eurot kuus. Alates 01.01.2020 tuli tasuda renoveerimislaenu 1,90 eurot/m2 x 74,5 m2 =141,55 eurot kuus ning remondifondi 0,10 eurot/kuus x 74,5 m2 = 7,45 eurot kuus.
15.Halduskuludena on arvetes kajastatud igakuiselt tegelikult tehtud kulusid raamatupidamise-, üldelektri ja käidutasu eest, mis on jagatud võrdselt korterite vahel (majas on 11 korterit).
08.novembri 2019 üldkoosoleku otsuse punktis 4 otsustati muuta prügiveo tariifi ja võtta arvestuse ühikuks korter. Kulud otsustati jagada võrdselt korteriomandite vahel. 04. mai 2021 üldkoosoleku otsuse punktis 2 oli võeti vastu uus põhikiri. Uue põhikirja punkti 3.3.5.4 järgi jagatakse prügiveo kulud vastavalt korterite arvule. Üldkoosolekute 08.11.2019 ning 04.05.2021 otsuseid ei ole vaidlustatud ja seega on need korteriomanikele täitmiseks kohustuslikud.
16.Maksete laekumisel loeti esmalt täidetuks sissenõutavaks muutunud viivis ning seejärel kõige varem sissenõutavaks muutunud põhikohustus. Arvetel märgiti viivis täitmata jäänud põhikohustustelt esitatava arve perioodi eest. Vastavalt 08.02.2016 üldkoosoleku otsusele punktile 3, rakendus viivise nõue, kui maksetähtajast oli möödunud 30 päeva. Viivis kajastus igakuiselt korteriühistu arvel. Avaldaja esitas viivise arvestuse. Kui puudutatud isik esitab vastuväite viivise arvestuse osas, esitab avaldaja nõutava viivise arvutuse esimesel võimalusel.
17.Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista põhivõlgnevuse 2 815,41 eurot seisuga 27.09.2021 ja seisuga 01.09.2021 sissenõutavaks muutunud viivise 15,38 eurot. Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumisele kuuluvast põhinõudest alates 01.09.2021 kuni põhinõude täitmiseni.
18.Avalduse täienduses 11.10.2021 selgitas avaldaja, et tema põhinõue perioodi 01.03.2020 kuni 31.08.2021 eest on 2 815,41 eurot seisuga 27.09.2021. 31.08.2021 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise nõue on 15,38 eurot. Viivise arvestamise perioodiks on 01.08.2021 – 31.08.2021. Viivise summa hõlmab kõigi arvete viivist, mille maksetähtaeg oli ületatud. Arve 62021-5 alusel oli viivis 0,19 eurot (viivise sissenõudmise tähtaeg saabus 25.08.2021 ja viivist arvestati perioodi 25.08.2021 kuni 31.08.2021 eest). Arve 52021-5 alusel oli viivis 0,98 eurot. Arve 42021-5 alusel oli viivis 0,98 eurot. Arve 32021-5 alusel oli viivis 0,97 eurot. Arve 22021-5 alusel oli viivis 0,98 eurot. Arve 12021-5 alusel oli viivis 0,97 eurot. Arve 122020-5 alusel oli viivis 0,98 eurot. Arve 112020-5 alisel oli viivis 0,97 eurot. Arve 102020-5 alusel oli viivis 0,98 eurot. Arve 92020-5 alusel oli viivis 0,97 eurot. Arve 82020-5 alusel oli viivis 0,98 eurot. Arve 72020-5 alusel oli viivis 0,98 eurot. Arve 62020-5 alusel oli viivis 0,99 eurot. Arve 52020-5 alusel oli viivis 0,98 eurot. Arve 42020-5 alusel oli viivis 0,98 eurot. Arve 32020-5 alusel oli viivis 0,98 eurot. Arve 22020-5 alusel oli viivis 0,52 eurot. Kokku on viivis 15,38 eurot (periood 01.08.-31.08.2021).
19.08.08.2022 seisukohas täpsustas avaldaja nõuet. Puudutatud isik tasus korteriomandiga seotud arveid tähtajaliselt kuni märtsini 2016. Puudutatud isikule kuuluva korteri nr xxx üldpind suurenes
pööningu pinna arvelt 46,3 ruutmeetri võrra võrreldes kinnistusraamatusse kantud andmetega. 09.02.2016 tehtud kandega on andmeid korteri nr 5 kohta muudetud ja tegelikkusega vastavusse viidud. Seega oli alates 09.02.2016 korteri 5 üldpinnaks 74,50 m2 ja kaasomandi osa suuruseks 745/8009.
20.Alates 2016. aasta maist tasus puudutatud isik arveid vaid osaliselt. Arvete tasumisel on puudutatud isik enamasti märkinud, et ta tasub „korterimakseid”. Alates Juarist 2020 on selgitusena märgitud ”remondifond 1,6 eurot/m2 (renov.laen 83,48 + remondifond 35,72€) + XXX € halduskulu”. Tasumise laekumisel luges avaldaja kõigepealt tasutuks sissenõutavaks muutunud viivise ja seejärel kõige varem sissenõutavaks muutunud kohustuse.
21.Korteriühistu põhikirja esimene redaktsioon kehtis 09.03.2004 – 02.03.2021. Käesoleval ajal kehtib 02.03.2021 registrisse kantud põhikirja redaktsioon, mis võeti vastu 03.12.2020 üldkoosoleku otsusega. 02.03.2021 ja 20.05.2021 registrisse kantud põhikirjade redaktsioonid on sarnased. Kuna 03.12.2020 üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikuti, kutsuti üldkoosolek nõuetekohaselt kokku 04.05.2021. Avaldaja esitas registriväljavõtte põhikirja kehtivuse kohta. Kuni 02.03.2021 kehtinud põhikirja punkti 3.2.3. järgi oli ühistu liige kohustatud tasuma tähtajaliselt sihtotstarbelisi makseid, mille suurus või selle arvestamise kord määratakse üldkoosoleku otsusega. Tulenevalt alates 02.03.2021 kehtinud põhikirja punktist 3.3.5 on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Järgnevates põhikirja punktides on selgitatud arvestuse aluseid.
22.Avaldaja viitas VÕS § 88 lõikele 8, mille alusel luges avaldaja makstud suma arvelt kõigepealt tasutuks sissenõutavaks muutunud viivised ja seejärel kõige varem sissenõutavaks muutunud kohustuse. Avaldaja esitas selgituse laekumiste ja esitatud arvete kohta. Andmete järgi tekkis puudutatud isikul võlgnevus alates aprillist 2016, kuna märtsi 2016 arvet ta tähtaegselt ei tasunud. Korteriühistu raamatupidaja arvestuses on välja toodud arve periood, tasumise tähtaeg, arve suurus, laekumiste summad ja see, millises ulatuses ning palju läks põhikohustuse ja palju viivise tasumiseks. Samuti on näha, kui suur osa arvest on jäänud tasumata.
23.Esitatud raamatupidamisandmetest on näha, et kõik puudutatud isikule arvetes esitatud viivised seisuga 01.07.2022 on tasutud täies ulatuses ja tasumata on jäänud põhikohustused perioodil 01.10.2022 – 30.06.2002. Arvestuste alusel täpsustas avaldaja nõuet. Nõude perioodiks on 01.10.2020 – 30.06.2022. Arve 102020-5 esitati summas 158,81 eurot oktoobri 2020 eest. Arve alusel jäi tasumata 141,04 eurot. Arve 112020-5 esitati summas 156,22 eurot novembri 2020 eest. Arve 122020-5 esitati summas 157,37 eurot detsembri 2020 eest. Arve 12021-5 esitati summas 157,22 eurot Juari 2021 kuu. Arve 22021-5 esitati summas 157,57 eurot veebruari 2021 eest. Arve 32021-5 esitati summas 157,05 eurot märtsi 2021 eest. Arve 42021-5 esitati summas 158,10 eurot aprilli 2021 eest. Arve 52021-5 esitati summas 157,81 eurot mai 2021 eest. Arve 62021-5 esitati summas 157,85 eurot juuni 2021 eest. Arve 72021-5 esitati summas 158 eurot juuli 2021 eest. Arve 82021-5 esitati summas 158,10 eurot augusti 2021 eest. Arve 92021-5 esitati summas 158,56 eurot septembri 2021 eest. Arve 102021-5 esitati summas 158,34 eurot oktoobri 2021 eest. Arve 112021-5 esitati summas 157,72 eurot novembri 2021 eest. Arve 122021-5 esitati summas 158,87 eurot detsembri 2021 eest. Arve 12022-5 esitati summas 158,60 eurot Juari 2022 eest. Arve 22021-5 esitati summas 157,32 eurot veebruari 2022 eest. Arve 32022-5 esitati summas 157,78 eurot märtsi 2022 eest. Arve 42022-5 esitati summas 157,02 eurot aprilli 2022 eest. Arve 52022-5 esitati summas 156,24 eurot mai 2022 eest. Arve 62022-5 esitati summas 157,13 eurot juuni 2022 eest.
24.Kokku jättis puudutatud isik tasumata põhivõlana 3 293,91 eurot. Avaldaja nõue on perioodi 01.10.2020 – 30.06.2022 eest 3293,91 eurot seisuga 27.07.2022. Avaldaja nõuab puudutatud isikult järgmiste kulude tasumist: halduskulud, renoveerimislaenu tagastamisega seotud kulud,
remondikulud ning prügiveo kulud. 2015. aastal võttis korteriühistu maja renoveerimiseks laenu 31.03.2015 üldkoosoleku otsuse alusel. Üldkoosolekul otsustati teostada korterelamu säilitamiseks vajalikud renoveerimistööd ehk teha maja fassaadi renoveerimine, katuse väljaehitamine ja renoveerimine, korstnate ja ventilatsiooni renoveerimine. Kuna osa töödest olid otseselt seotud teisel korrusel asuvate korterite laiendamisega ja töid otsustati finantseerida ühistu võetava laenuga, otsustasid omanikud üldkoosoleku otsuse punktis 1.5 määrata remonditasu suuruseks I korruse korteritele 1,3 eurot/m2 ja II korruse korteritel 1,9 eurot/m2. Otsustati, et remonditasu arvelt tagastatakse laenu ja sellelt arvestatavaid intresse ning muid laenulepinguga seonduvaid kulusid.
25.08. novembri 2019 üldkoosoleku otsuste punktides 2 ja 3 otsustati jätkata senise renoveerimiseks võetud laenu maksetega varem kokkulepitud tariifidega ehk I korruse korterite omanikel tuli tasuda 1,30 eurot ruutmeetri kohta ja II korruse korterite omanikel 1,90 eurot ruutmeetri kohta. Otsustati moodustada uus remondifond ühistu jooksvate kulude katmiseks tariifiga 10 senti ruutmeetri kohta. Üldkoosoleku 08.11.2019 otsuse alusel hakkas ühistu koguma täiendavalt remondifondi 0,10 eurot/m2 alates Juarist 2020. Puudutatud isik oli kohustatud tasuma kuni detsembrini 2019 remondifondi 141,55 eurot kuus, alates 01.01.2020 renoveerimislaenu eest 141,55 eurot kuus ja remondifondi 7,45 eurot kuus. Üldkoosoleku otsuseid puudutatud isik vaidlustanud ei ole.
26.Avaldaja esitas andmed halduskulude ja prügiveo kulude suuruse ja tariifide osas ning teenuste osutajate korteriühistule esitatud arved alates oktoobrist 2020 kuni juunini 2022. Halduskuludena on arvetes kajastatud igakuiselt tehtud kulusid raamatupidamise ja üldelektri eest, mis on jagatud võrdselt korterite vahel (majas on xxx korterit). Avaldajal puuduvad üldkoosolekute otsused halduskulude jaotamise kohta. Halduskulude jaotuse metoodika oli esimest korda kantud põhikirja 03.12.2020 ja 04.05.2021 üldkoosolekute otsuste alusel. Kuni 02.03.2021 oli kulude jaotus halduskulude osas seadusega ja põhikirjaga vastuolus. Puudutatud isikult nõutavad halduskulud ei ole tema jaoks kahjulikud. Kui lähtuda seadusest (KrtS § 40 lg 1) ja jagada kulud ruutmeetrite alusel, oleks puudutatud isiku tasumisele kuuluv osa halduskuludest suurem võrreldes nõutavaga.
27.Prügiveo kulud esitatakse omanikele tasumiseks eelneva kuu eest. Prügikonteinerid on paigaldatud kahe kinnistu jaoks ehk xxx ja xxx jaoks. Arved esitatakse avaldajale xxx korteriühistule. Prügiveo kulud jagatakse mõlema kinnitu vahel pooleks. 08. novembri 2019 üldkoosoleku otsuse punktis 4 otsustati muuta prügiveo tariifi ja võtta tasumise ühikuks korter. Kulud jagatakse võrdselt korteriomandite vahel. Enne seda jaotati prügikulusid korteris elavate isikute arvu järgi. Puudutatud isikult prügikulude tasumist ei nõutud kuni Juarini 2020, sest korteris kedagi ei elanud. 04. mai 2021 üldkoosoleku otsusega võeti vastu uus põhikiri. Uue põhikirja punkti 3.3.5.4 järgi jaotati prügiveo kulud vastavalt korterite arvule. Üldkoosolekute 08.11.2019 ning 04.05.2021 otsuseid ei ole vaidlustatud ja need on kehtivad.
28.Kuigi ühistus võeti kehtiv majanduskulude jaotuse kord põhikirjaga vastu alles 02.03.2021, saab ühistu nõuda puudutatud isikult prügikulude hüvitamist 08.11.2019 üldkoosoleku otsuse alusel, kuna prügikulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Avaldaja tunnistas, et ühistus kehtiv majanduskulude jaotuse kord viidi põhikirja sisse hilinemisega, kuid puudutatud isikult nõutud tasu prügivedu eest ei olnud teda kahjustav. 04.05.2021 üldkoosolekul kehtestati ühistu 2021. a majanduskava. 28.12.2021 toimunud üldkoosolekul oli kehtestati korteriühistu 2022. a majanduskava. Alates 02.03.2021 toimub halduskulude ja prügiveo kulude jaotus vastavalt põhikirjale.
29.Vastavalt 08.01.2016 üldkoosoleku otsuse punktile 3 rakendub viivise nõue, kui maksetähtajast on möödunud 30 päeva. Viivis kajastub igakuiselt korteriühistu arvel. Avaldaja viivise nõue on 17,82 eurot. See hõlmab kõiki nende arvete viivist, mille maksetähtaeg oli ületatud alates augustist 2020 kuni aprillini 2022. Avaldaja palus mõista puudutatud isikult välja põhivõlgnevus 3 293,91 eurot seisuga 27.07.2022 ja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumisele
kuuluvalt põhinõudelt alates 01.07.2022 kuni põhinõude tasumiseni.
30.Lõplikes seisukohtades jäi avaldaja varasemate väidete juurde. Avaldaja ei nõustunud puudutatud isiku 23.09.2022 esitatud väitega, et avaldaja on ebaõigesti tehtud maksete alusel lugenud esmalt täidetuks sissenõutavaks muutunud viivise ja seejärel kõige varem sissenõutavaks muutunud kohustuse. Puudutatud isik ei ole maksetega täpselt määratlenud, millised kohustusi ta täitis. Panga väljavõtetega on tõendatud, et kuni 2019. a esitatud arvete tasumisel märkis puudutatud isik selgitusena, et ta tasus „korterimaksed”. Alates Juarist 2020 selgitustes märgitud ”remondifond 1,6 €m2 (renov.laen 83,48 + remondifond 35,72€) + XXX € halduskulu”. Selgitustes puuduvad viited, millise konkreetse kuu majandamiskulusid tasutakse. Ainult viimase kahe makse tegemisel 01.06.2022 ja 01.07.2022 on selgitustes märgitud kuu, mille eest tasutakse majandamiskulud.
31.Kuna korteriarved olid tasutud vaid osaliselt ning hilinemisega, on avaldajal õigus arvestada viivist. Lisaks tõendavad igakuiselt esitatud arved, et seal on välja toodud viivisesumma. Igal arvel on välja toodud, et viivis perioodi alguseks on 0,00 eurot, mis tähendab, et varem tehtud maksega oli kaetud nimelt kogu eelneva perioodi viivis. Arvetel oli eraldi reana märgitud viivis täitmata jäänud põhikohustustelt. Viivis hõlmab kõiki arveid, mille maksetähtaeg oli ületatud. Vastavalt 08.01.2016 üldkoosoleku otsuse punktile 3 rakendus viivise nõue, kui maksetähtajast oli möödunud 30 päeva. Igal arvel on välja toodud, et viivis perioodi alguseks on 0,00 eurot, mis tähendab, et omaniku tehtud maksega kõige pealt tasutakse kõik kogunenud viivised. Avaldaja tugines VÕS § 88 lõikele 8 ja lõikele 9. Puudutatud isik ei ole avaldajale kordagi teatanud, et ta ei nõustu kohustuste täitmise järjekorraga. Puudutatud isiku arvestusega avaldaja ei nõustunud. Kuigi puudutatud isik tunnistab, et arveid ei tasutud täies ulatuses ja maksed tehti tihti viivitustega, ei esita ta omapoolseid arvutusi viivise osas.
32.Avaldaja ei nõustunud, et 31.03.2015 üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikuti, sest puudutatud isikule ei saadetud üldkoosoleku toimumise teadet ning talle ei tehtud enne koosolekut kättesaadavaks dokumente, mida hääletama hakatakse. Puudutatud isiku väide on paljasõnaline ega vasta tõele. 2015. aastal kehtinud korteriühistu põhikirja punkt 5.7. ei näinud ette täpsemat korda üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks. 2015. aastal puudus kohustus saata korteriomanikule üldkoosoleku teadet koos vajalike dokumentidega elektronposti aadressile. 2015 aastal väljakujunenud korra järgi saadeti kõik üldkoosolekute korraldamisega seotud dokumendid, s.h. kutse, majandusaasta aruanne ja majanduskava projekt korterite postkastide kaudu. Täiendavalt pandi kutse üles trepikojas. Kutse 31.03.20105 üldkoosolekule edastati puudutatud isikule korteri postkasti kaudu. Seega ei rikutud 31.03.2015 üldkoosoleku kokkukutsumise korda.
33.Puudutatud isik sai 31.05.2015 üldkoosoleku otsusest teada õigeaegselt ja ta ei ole kunagi varem pöördunud avaldaja ega kohtu poole 31.03.2015 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise nõudega. Puudutatud isik on kaotanud õiguse tugineda vastuvõetud otsuste tühisusele. Korteriühistu suhe oma liikmetega on seadusega reguleeritud ning sellele kohalduvad TsÜS § 32 ja § 138 lg ning lg 2. Lisaks kohaldub juriidilise isiku ja tema liikme vahelisele suhtele VÕS § 6. Puudutatud isikul kui korteriühistu liikmel lasub hea usu põhimõttest tulenevalt kohustus korteriühistu tegevusele kaasa aidata, sealhulgas teavitada otsustusprotsessis esinenud protseduurilistest eksimustest.
34.Avaldaja ei nõustunud puudutatud isiku väitega, et viimane ei pea 31.03.2015 üldkoosoleku otsuse alusel tasuma remonditasu KOS § 13 lg 1 järgi. Kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 8 lg 1 nägi ette, et kui korteriomanikud otsustavad asutada korteriühistu korteriühistuseaduse nõuete kohaselt, valitsevad nad kaasomandi eset korteriühistu õigusvõime tekkimisest alates korteriühistuseaduse järgi. Seega majandamiskulude kandmise otsuste vastuvõtmisel tuli lähtuda korteriühistuseadusest mitte korteriomandiseadusest. Kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS § 2 lg 1 ja § 1 lg 2 on korteriühistu mittetulundusühing ja korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute (MTÜS) seaduse sätteid. MTÜS § 22 lg 1 kohaselt üldkoosoleku otsus
on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekus osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet.
35.Avaldaja 2015 üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud ühistu liikmetest või nende esindajatest. Tulenevalt KÜS § 13 lg 4 korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Eeltoodust lähtudes olid 31.05.2015 üldkoosoleku otsused vastu võetud õiguspäraselt ja puudutatud isikule täitmiseks kohustuslikud.
36.08.11.2019 toimunud üldkoosoleku kutse saadeti korteriomanikele 29.10.2019 ehk üldkoosolekust teavitati ette 8 kalendripäeva. Seega teavitati koosoleku toimumisest vähem ette 7 päeva kui põhikirja kohaselt oleks pidanud teavitama. 08.11.2019 üldkoosoleku protokolli lisaks olevalt registreerimislehelt nähtub, et puudutatud isik ei ole koosolekul osalenud, kuid ta on volitanud end esindama J Räägi. 08.11.2019 üldkoosoleku otsuste tühisusel puudub alus. Avaldaja ei nõustunud, et H L ei ole koosolekul osalenud ega ole J R volitanud. 08.01.2020 esitas puudutatud isik kohtule avalduse KÜ xxx 08.11.2019 üldkoosoleku otsuse osaliseks kehtetuks tunnistamiseks, mida lahendati tsiviilasjas nr 2-20-341. Harju Maakohus jättis 28. septembri 2020 määrusega avalduse läbi vaatamata põhjusel, sest avaldaja ei järginud KrtS § 29 lg-s 3 sätestatud tähtaega otsuse vaidlustamiseks ja avaldus oli esitatud kohtule hilinemisega. Kohtule esitatud avalduses kinnitas puudutatud isik, et ta vaidles üldkoosolekul vastu juhatuse ettepanekule, kuid 08.11.2019.a. toimunud ühistu üldkoosolek häälteenamusega otsustas juhatuse ettepaneku esitatud kujul vastu võtta. Järelikult väidab puudutatud isik pahauskselt, et ta ei osalenud 08.11.2019 üldkoosolekul. Kuna puudutatud isik osales 08.11.2019 üldkoosolekul esindaja kaudu ning hääletas otsuste vastuvõtmisel, ei saa lugeda, et 08.11.2019 üldkoosoleku kokkukutsumisel oli oluliselt rikutud selleks ettenähtud korda.
37.08.11.2019 üldkoosolek ei otsustanud uute laenu tasumise tariifide määramist. Ebatäpne päevakorra sõnastus ei takistanud puudutatud isikul koosolekuks ette valmistuda ja informeeritult hääletada. Puudutatud isik oma esindaja kaudu hääletas enamusele otsustele vastu. Päevakorra punktide ebatäpne väljendusviis ei too automaatselt kaasa otsuse tühisust. Tuleb hinnata otsuse sisu ja teha kindlaks otsuses väljendatud tegelik omanike tahe. Iga mõistlik korteriomanik pidi aru saama, et 08.11.2019 üldkoosolekul soovitakse arutada ja võimalikult muuta olemasoleva majandamikulude tasumise korda. 08.11.2019 päevakorrapunkti 1 sõnastus ei anna alust vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks.
38.Ebaõige on puudutatud isiku väide, et 31.03.2015 ja 08.11.2019 üldkoosolekul vastu võetud otsused remondifondi ja renoveerimislaenu jaotamise viisi osas on seadusega vastuolus ning puudutatud isik võib keelduda vastavate kulude kandmisest. Kuna ühistu võetud laenuga tasuti otseselt teisel korrusel asunud korterite laiendamisega seotud tööd, oli puudutatud isikule määratud renoveerimislaenu tagastamise tasu määr kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlik.
39.Puudutatud isiku alternatiivsele tasaarvestuse avaldusele vaidles avaldaja vastu. Puudutatud isiku 420 euro suurune nõue 07.03.2016 väljastatud tõendi alusel ei puuduta praegust kohtuvaidlust ja avaldaja nõuet. et 11.11.2014 Harju Maakohtu määrusega kinnitati kompromiss xxx omanike ja H Li vahel tsiviilasjas nr 2-13-42784. Tegu oli kaasomandist osa eraldamiseks vajalike tahteavalduste andmise kohustamise vaidlusega. Kompromissis leppisid pooled kokku, et kõikide menetlusosaliste menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi kanda. Kuna osa omanike kohtukuludest oli tasutud ühistu arvelt, esitas puudutatud isik ühistule avalduse, et talle tuleb tagastada temale kuuluv remondiosa, mida kasutati õigusabikulude tasumiseks. Oma esindajate kaudu pidasid pooled läbiRmisi, mille tulemusena oli ühistu nõus tagastama puudutatud isikule tema remondifondi osa 780 euro ulatuses.
40.780 eurot on ühistu tagastanud puudutatud isikule täies ulatuses tasaarvestusega tema kohustusega ühistu ees perioodil 11.2015 – 08.2016. Oma väite tõendamiseks esitas avaldaja lisas 5 arvet perioodil 11.2015 – 02.2016. Ülejäänud arved perioodi 03.2016 – 08.2016 eest on juba varem esitatud. Puudutatud isiku esitatud tõend korteriühistu liikme varaliste õiguste ja kohustuste kohta korteriühistu algdokumentides puudub. Puudub ametlik dokument eelmainitud tõendi väljastamiseks. Ühistu kohustused puudutatud isiku ees ei ole kajastatud ühistu 2016. a majandusaasta aruandes. Seega avaldaja ei nõustunud puudutatud isiku väitega, et korteriühistul on täitmata jäänud kohustus tema ees 420 euro ulatuses.
41.Avaldaja ei vaielnud vastu, et 07.03.2016 avaldaja väljastatud tõendit saab lugeda võlatunnistuseks. 07.03.2016 väljastatud tõendi järgi muutus puudutatud isiku nõue sissenõutavaks 01.02.2017. Sellest hetkest algas aegumistähtaeg. Seega on alates 01.02.2020 puudutatud isiku nõue aegunud. Avaldaja keeldub 420 euro tasumisest TsÜS § 142 lg 1 alusel nõude aegumise tõttu.
42.Menetluskuludena palus avaldaja puudutatud isikult välja mõista riigilõivu 50 eurot, maksekäsu kiirmenetluse kulud 20 eurot ja avaldaja lepingulise esindaja kulud 1922,50 eurot. Õigusabi osutati hinnaga 100 eurot tunnis. Kohtumaterjalidega tutvumiseks ja analüüsiks ning kliendiga nõupidamiseks kulus kokku 1 tund. Täpsustatud avalduse koostamiseks kulus 2,5 tundi. 13.06.2022 istungiks valmistumiseks ja selle osalemiseks kulus kokku 1,25 tundi. Kompromissettepaneku koostamiseks ja läbiRmisteks kulus 0,75 tundi. Nõude täpsustamiseks, avalduse tervikteksti koostamiseks, dokumentide komplekteerimiseks ja kohtule esitamiseks kulus kokku 8,5 tundi, Puudutatud isiku 23.09.2022 seisukohaga tutvumiseks, analüüsiks ning kliendiga nõupidamiseks kulus 1,5 tundi. Avaldaja lõplike seisukohtade koostamiseks kulus 3,5 tundi ja menetluskulude nimekirja koostamiseks 0,25 tundi hinnaga 90 eurot tunnis. Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista ka viivise menetluskuludelt. Teise poole menetluskuludele vastu vaidlemiseks kulus täiendavalt aega 1 tund hinnaga 100 eurot.
43.Puudutatud isiku menetluskuludele vaidles avaldaja vastu. Puudutatud isiku õigusabikulud 4987,98 eurot 41 tunni ja 34 minuti eest tunnitasuga 120 eurot on ülepaisutatud. Puudutatud isiku seisukohad
44.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Puudutatud isik leidis, et nõue on aegunud. Puudutatud isik nõustus, et ta on xxx kortermajas asuva korteriomandi nr xxx omanik ja kaasomandi esemeks olevat kinnistut ja korterelamut majandatakse xxx korteriühistu kaudu. Korteriühistu ja tema liikme vahel on tehingulaadne suhe. Puudutatud isik viitas TsÜS § 146 lõikele 1. Avaldaja on oma nõuet tõendanud majandamiskulude arvetega, mis on esitatud alates 2020 aprillist. 2020. aasta aprillikuu majandamiskulude arvele nr 42020-5 on lisatud punasega kirje, et lisandub tasumata arve 151105 summas 9696,18 eurot. Puudutatud isik leidis, et kui nõue on muutunud sissenõutavaks enne 01. Juari 2017, on nõue TsÜS § 146 lg 1 alusel aegunud. Kui tegemist on perioodiliste maksetega seonduva nõudega, mis muutus sissenõutavaks enne 01. Juari 2017, on ka see nõue aegunud vastavalt TsÜS § 147 lõikele 3.
45.Avaldaja ei ole tõendanud nõuet ega selle suuruse kujunemist. Avaldaja on paljasõnaliselt leidnud, et alates 2020. a veebruarist on puudutatud isik tasunud viiviseid. Puudutatud isik ei ole seda üheski dokumendis kinnitanud. Puudutatud isik ei tunnista põhinõuet ega viivisenõuet. Kõrvalkohustus aegub koos põhikohustusega.
46.03.12.2020 toimunud xxx korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud põhikirja kulude jaotuspõhimõtted on samasugused nagu need olid 04.05.20021 kinnitatud põhikirjas. Selles osas põhikirjas muudatusi ei tehtud. Põhikirja muudatus jõustub selle registrisse kandmisest. xxx korteriomanike 04.05.2021 toimunud üldkoosolekul vastuvõetud põhikiri avaldati äriregistris
20.05.2021 ja 03.12.2020 toimunud korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud põhikirja muudatus jõustus alates 02.03.2021.
47.Puudutatud isik leidis, et õiguslikus mõistes ei saa avaldaja nõude aluseks olla ei 02.03.2021 ega 20.05.2021 jõustunud põhikirjadega kehtestatud majandamiskulude jaotuspõhimõtted, sest avaldaja on esitanud nõude aluseks arved perioodide eest, mis osaliselt langesid põhikirjade jõustumise eelsele ajale. Puudutatud isik pidas arusaamatuks, miks on sama põhikirja kinnitatud kaks korda. Varasemates põhikirjades ei ole majandamiskulude arvestuspõhimõtteid reguleeritud ja seega kohaldus kuni 02.03.2021 (03.12.2020 korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud põhikirja jõustumise kuupäevani) majandamiskulude tasumisel põhimõte, mille kohaselt tuli majandamiskulusid tasuda vastavalt kaasomandi osa suurusele KOS § 13 lg 1 ja alates 01.01.2018 jõudunud KrtS § 40 lg 1 järgi.
48.Remondifondi ja renoveerimislaenu tariifid määrati kindlaks 31.03.2015 üldkoosoleku otsuse punktis 1.5. Samasisuline otsus on uuesti vastu võetud korteriomanike 08.11.2019 üldkoosoleku otsusega. Ebaõige on avaldaja seisukoht, et puudutatud isik ei ole esitanud nõudele vastuväiteid. Avaldaja esitatud protokollist nähtub, et otsusele esitas vastuväite puudutatud isiku volitatud esindaja J Rääk. Puudutatud isiku korteriomand asub 2. korrusel ja seega on ta kohustatud maksma korteriomanike otsuse alusel suuremat remondifondi makset. Puudutatud isiku hinnangul võttis korteriühistu laenu kaasomandi eseme renoveerimiseks. Seetõttu jääb selgusetuks, millisel põhjusel maksavad ühistu liikmed korteriühistu võetud laenu tagasi erinevates määrades. Erinevates määrades maksed on vastuolus hea usu põhimõtte ning KrtS § 34 lõikega 1.
49.Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1). Hoolduskulude ehk raamatupidamise, üldvee, üldelektri, prügiveo ja remondifondi maksete erinev suurus erinevate korruste lõikes ei ole mõistlik, on vastuolus hea usu põhimõttega ja diskrimineerib puudutatud isikut. Samuti ei ole põhikirja p-s 3.3.5.3 sätestatud otsustusõiguse delegeerimine ühistu juhatusele kooskõlas KrtS § 40 lõikes 2 sätestatuga ega anna ühistu juhatusele õigust otsustada kohustuste jaotuse ja tasumise korda erinevalt KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust. Seega on puudutatud isikul ühistu vastu tagasinõue, sest puudutatud isik on maksnud avaldajale remondifondi maksetena rohkem kui 1,3 eurot ruutmeetri kohta. Selles osas on korteriühistu alusetult rikastunud ja puudutatud isik taotleb selles osas tehtud laekumiste ümberarvestuse tegemist ja arvete viimist kehtivate õigusaktidega kooskõlla viimist.
50.Avaldaja esitatud üldkoosolekute protokollid ei ole vaadeldavad tõenditena. Dokumendid ei kajasta koosoleku päevakordi, koosolekul osalejate registreerimislehti, volikirju, koosoleku juhataja ja protokollija valimist jm asjakohaseid sätteid. Juhatuse pidevat hoolsuskohustuse rikkumist ilmestab asjaolu, et 08.11.2019 toimunud korteriomanike üldkoosoleku protokoll allkirjastati juhatuse liikme V K poolt alles 10.01.2020. Avaldaja on esitanud kohtule selliste üldkoosolekute protokolle, mille kokku kutsumisel ei järgitud kokku kutsumise korda.
51.Puudutatud isikule ei saadetud nii 31.03.2015 ja 04.05.2021 koosolekute kutseid ning tal ei olnud puudutatud isikul võimalik koosolekutel osaleda. 31.03.2015 koosoleku protokolli sai puudutatud isik alles pärast korduvaid pöördumisi. 08. Juaril 2016 toimunud koosoleku protokollist ei nähtu hääletustulemusi (juhatuse osas), päevakorda ning osalejate registreerimislehte. Punktis 3 nimetatud otsus otsustati vastu võtta kodukorra päevakorrapunktina. Koosoleku protokollist ei nähtu, et korteriomanikele saadetud koosoleku kutses oleks päevakorras sisaldunud kodukorra muutmine. Kui koosoleku otsused ei ole kooskõlas päevakorraga, ei ole otsus tehtud kooskõlas koosoleku kokkukutsumise korraga vastavalt MTÜS § 241 lõikele 1.
52.Puudutatud isik leidis, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu
võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised. 31.03.2015 xxx korteriomanike koosolekul vastuvõetud otsuse p 1.5, 08. novembri 2019 otsuse p-d 1 ja 2, 4 ja 04.05.2021 toimunud korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud põhikirja (jõustus 20.05.2021) p-d 3.3.5.2, 3.3.5.3 ja 3.3.5.4 on kehtetud. Puudutatud isikul ei ole kohustust tasuda tühiste otsuste alusel esitatud nõudeid.
53.Puudutatud isikul ei ole võimalik oma korteris tagada vajalikku temperatuuri põhjusel, et tema tellitud ehitustööde raames lasi ehitustööde teostaja küttekeha korstnasse segu, mis on küttekehas kivistunud. Teiseks on puudutatud isiku korteriomandis asuv soojustus kaasomanikuks oleva korteriomandi hr A poolt teisaldatud. Senikaua, kui hr A ei taasta enda poolt tekitatud kahju ja avaldaja ei tee puudutatud isiku korstnat ja küttekeha korda, ei ole puudutatud isikul objektiivsetel põhjustel võimalik tagada korteris seadusega sätestatud temperatuuri.
54.29.08.2022 seisukohtades viitas avaldaja TsMS § 376 lõigetele 1 ja 4 ja leidis, et avaldaja on 08.08.2022 menetlusdokumendis nõuet muutnud. 08.08.2022.a menetlusdokumendi kohaselt nõuab avaldaja võlgnevust täiendavalt perioodi eest 01.09.2021 – 30.06.2022. Selliselt avaldaja muudab nõude suurust ning nõude aluseks olevaid asjaolusid. Puudutatud isik teatas, et ta ei anna nõusolekut nõude muutmiseks. Lisaks leidis puudutatud isik, et avaldaja peab välja tooma, kas ta on nõudest osaliselt loobunud.
55.23.09.2022 vaidles puudutatud isik täpsustatud avaldusele vastu ja esitas alternatiivse tasaarvestuse avalduse. Puudutatud isik pidas paljasõnaliseks avaldaja väited, et puudutatud isik on korteriühistu arveid tasunud tähtajaliselt kuni märtsini 2016 ja alates maist vaid osaliselt. Avaldaja on osaliselt ise tekitanud võlgnevuse ja rikkunud hea usu põhimõtet. 07.03.2016 allkirjastas avaldaja juhatuse liige korteriühistu liikme varaliste õiguste ja kohustuste tõendi. Tõendi punkti 1 kohaselt on see välja antud seisuga 01.03.2016. Punkti 7 kohaselt võlgneb ühistu puudutatud isikule 960 eurot õigusabikulude kompensatsiooniks. Tasumine pidi toimuma igakuiselt 80 eurot kuus kuni Juarini 2017. Avaldaja täitis kohustuse osaliselt summas 540 eurot, tasaarvestades puudutatud isiku igakuised kohustused avaldaja ees. Poolte vahel tekkis tava, mille kohaselt lisas avaldaja puudutatud isikule esitatud arvetele „õigusabi tagastuse“ kirje, mille kohaselt vähenes puudutatud isiku jooksev kohustus korteriühistu ees. Puudutatud isik esitab kohtule ühe sellise arve. Avaldaja lõpetas kohustuse täitmise ühepoolselt ning puudutatud isikut sellest teavitamata. Sellise käitumisega lõi avaldaja ise olukorra, kus puudutatud isikul tekkis avaldaja ees justkui võlgnevus, millelt arvestati viivist. Avaldaja võlgnevuse ja viivise arvestus on ebaõige.
56.Praegusel juhul tekkis iga esitatud arve alusel uus kohustus ning seega oli puudutatud isikul VÕS § 88 lg 1 alusel õigus määrata, millise arve katteks tuleb tasutu lugeda. Puudutatud isik on igakuiste maksetega täpselt määratlenud, millised maksed ta on tasunud. Seega tuleb lugeda maksetega tasutuks vastavalt sel kuul tasumisele kuuluv see osa, millele puudutatud isik on maksekorralduses täpselt viidanud. Kui puudutatud isiku maksetest ei nähtu täpselt, millist kohustust on täidetud, tuleb omakorda lähtuda VÕS § 88 lg-dest 8 ja 9, mis reguleerivad, millises järjekorras tuleb täita kohustused ühe õigussuhte raames. Enne kohtumenetlust ei ole avaldaja määranud, millise kohustuse katteks on puudutatud isiku maksed loetud. Avaldaja ei ole esmalt tasutuks lugenud viivise, sest igakuiselt esitatud arvetel on viivis kajastatud.
57.Ebaõige on avaldaja seisukoht, et oktooberist 2020 kuni juunini 2022 on puudutatud isikul täitmata põhikohustus summas 3 293,91 eurot. Avaldaja on esitanud puudutatud isikule oktoobri 2020 kuu eest arve nr 102020-5 summas 158,81 eurot (ilma viiviseta) maksetähtajaga 25.11.2020. Puudutatud isik on 29.11.2020 tasunud avaldajale 123,67 eurot. Seega puudutatud isik on arve eest jätnud tasumata 35,14 eurot. Avaldaja on esitanud puudutatud isikule 2020 novembri eest arve nr 112020-5 summas 156,22 eurot (ilma viiviseta) maksetähtajaga 25.12.2020. Puudutatud isik on 29.12.2020 tasunud avaldajale 123,70 eurot ja jätnud tasumata 35,52 eurot. Avaldaja on esitanud
puudutatud isikule 2020 detsembri eest arve nr 122020-5 summas 157,37 eurot (ilma viiviseta) maksetähtajaga 25.01.2021. Puudutatud isik on 25.01.2021 tasunud avaldajale 123,60 eurot ja jätnud tasumata 33,77 eurot. Puudutatud isik loetles ka kõik järgnevad arved, nende summad ja tasumata jäetud summad. Puudutatud isik leidis, et tema arvestuste järgi ei saa avaldaja nõue tema vastu olla suurem kui 665,76 eurot.
58.Enne 1. Juari 2018 kehtinud KÜS ei näinud ette erisätteid korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse kohta. Korteriühistuseaduses reguleerimata küsimustes kohaldus MTÜS, mille § 241 lg 1 esimese lause kohaselt on mittetulundusühingu otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, kui otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsuse muu vastuolu seadusega oli otsuse kehtetuks tunnistamise alus KÜS § 13 lg 3 mõttes. Üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab üldjuhul neid toiminguid, mis tehakse enne koosolekut ja mis peavad tagama liikmele võimaluse koosolekul osaleda ja seal informeeritult hääletada. MTÜS § 241 lg 2 järgselt võib otsuse tühisusele kohtumenetluses tugineda ka vastuväite esitamisega.
59.31.03.2015 üldkoosoleku otsus on tühine, kuna rikuti oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Puudutatud isikule ei ole saadetud 31.03.2015 üldkoosoleku toimumise teadet ja teda ei teavitatud üldkoosoleku toimumisest kirjalikult ette vähemalt 15 kalendripäeva vastavalt tol ajal kehtinud põhikirja p-le 5.7. Samuti ei tehtud puudutatud isikule kättesaadavaks enne üldkoosoleku toimumist dokumente, mille kinnitamist koosolekul hääletama hakati. Poolte vahel puudub vaidlus, et puudutatud isik ei osalenud üldkoosolekul. Järelikult ei tulene puudutatud isikule kohustusi 31.03.2015 otsusest.
60.31.03.2015 otsuse alusel ei ole puudutatud isik kohustatud tasuma remondifondi 2. korruse korteriomanikuna tariifiga 1,90 eurot m2 st 141,55 eurot kuus alates 31.03.2015 kuni detsembrini 2019. Puudutatud isik ei ole vastuvõetud otsuseid tagantjärgi heaks kiitnud. Seetõttu on ebaõige avaldaja võlgnevuse arvestus. Alternatiivselt leidis puudutatud isik, et korteriomanike vahel puudub kokkulepe, mille kohaselt saaks majandamise kulutusi jagada erinevalt kaasomandiosa suurusega. Seega avaldaja ei saa nõuda puudutatud isikult 31.03.2015 üldkoosoleku otsuse alusel remonditasu, mis sisaldas laenu ja sellelt arvestatud intresse ning muid laenulepinguga seonduvaid kulusid erinevalt seaduses sätestatud suurusest.
61.31.03.2015 kehtinud korteriomandiseaduse § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. KOS § 13 lg 1 järgi peavad kokkuleppega nõus olema kõik korteriomanikud. Korteriomanike kokkulepet ei asenda häälteenamusega vastu võetud üldkoosoleku otsus. Puudutatud isik kui korteriomanik ei ole nõustunud seadusest sätestatust kõrvalekaldumisega.
62.Kuna üldkoosoleku otsused ei ole korteriomanike kokkulepped, siis ei ole vajalik korteriomanike üldkoosoleku otsuseid vaidlustada. Korteriomanike üldkoosoleku otsust saaks käsitada korteriomanike kokkuleppena üksnes juhul, kui koosolekul osaleksid kõik korteriomanikud ja kõik hääletaksid otsuse vastuvõtmise poolt.
63.08.11.2019 üldkoosoleku päevakorrapunktides 1–4 vastu võetud otsused on tühised, kuna on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Puudutatud isik viitas KrtS § 29 lõikele 1 ja lõikele 2.Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse MTÜS § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 20 lg 5 järgi üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette
teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. MTÜS § 20 lg 6 järgi üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Üldkoosoleku kokku kutsumise korra olulise rikkumisega on tegu siis, kui õigeaegselt kutset ei saadeta.
64.08.11.2019.a toimunud korteriühistu koosoleku ajal kehtinud põhikirja p 5.7 järgi tuli üldkoosoleku toimumisest liikmele kirjalikult ette teatada vähemalt 15 kalendripäeva. 08.11.2019 toimuva üldkoosoleku kutse saadeti korteriomanikele 29.10.2019 ehk üldkoosolekust teavitati ette 8 kalendripäeva. Seega teavitati koosoleku toimumisest vähem ette 7 päeva. Puudutatud isik ei ole koosolekust osa võtnud ega vastuvõetud otsuseid heaks kiitnud tagantjärgi.
65.08.11.2019 üldkoosoleku protokolli lisaks olevalt registreerimislehelt nähtub, et H L ei ole koosolekul osalenud. Väidetavalt on ta volitanud end esindama koosolekul J R. Puudutatud isik ei ole J R volitanud ning temale väidetavalt antud volikirja ei ole avaldaja esitanud.
66.Avaldaja 08.11.2019 kehtinud põhikirja punkti 5.8.3 kohaselt pidi teates üldkoosoleku toimumise kohta olema näidatud mh koosoleku päevakord. Puudutatud isikule edastatud kutse kohaselt oli üheks päevakorra punktiks „muudatus KÜ igakuiste maksete osas“. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et selle päevakorra punkti osas võeti vastu järgmised otsused: 1) „Jätkata tööd xxx trepikodade remondi ettevalmistamisel. Trepikodade remont on hädavajalik, et tagada hoones ohutus ja saada hoonele kasutusluba. Selleks vaja Ühistul võtta uus pangalaen, milleks omakorda vajalik, et Ühistul puuduksid probleemsed võlgnikud. Uue võetava laenu tasumise juures käsitleda kõigi liikmete makseid iga korteri kohta võrdselt.“, 2) „Jätkata senise renoveerimiseks võetud laenu maksetega selle võitmise eel kokkulepitud tariifidega: I korrus 1.30 €/m2, II korrus 1.90 €/m2“, 3) „Moodustada uus remondifond Ühistu jooksvate kulude katmiseks tariifiga 10 senti ruutmeetri kohta.“, 4) Muuta prügiveo tariif, ühikuks leppida kokku 1 iga korteriomandi kohta.“
67.Puudutatud isik leidis, et üldkoosoleku kokku kutsumisel on oluliselt korda rikutud, sest otsustamisele tulev küsimus oli kutses ebapiisavalt avaldatud. Avaldaja ei teatanud üldkoosoleku kutses, et otsustamisele tuleb uue laenu tasumise tariifide määramine, senise laenumakse tariifide kinnitamine, uue remondifondi moodustamine ja prügiveo tariifi muutmine. Päevakorras märgitud „muudatus KÜ igakuiste maksete osas“ on liiga üldsõnaline.
68.Kui kohus leiab, et 31.03.2015 ja 08.11.2019 üldkoosoleku otsused ei ole tühised, ei pea puudutatud isik täitma vastavatest üldkoosoleku otsutest suuremas ulatuses kohustusi, mis seonduvad vastavalt varasemas otsuses nimetatud remonditasu (arvel nimetatud remondifond sh laenumakse) ning hilisemas otsuses nimetatud renoveerimislaen maksetega, kui on kehtestatud I korrusele.
69.31.03.2015 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud KÜS § 1 lg 2 ja MTÜS § 241 lg 1 esimese lause järgi on otsus tühine mh siis, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsuse täitmine on vastuolus hea usu põhimõttega, sest see otsus on puudutatud isiku suhtes ebaproportsionaalne.
70.08.11.2019 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise ajal kehtiva KrtS § 40 lg 1 järgselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 esimese lause kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha eeltoodust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Sätte sisulisest eesmärgist lähtudes tuleb KrtS § 40 lg-s 2 lubatud erandit mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel. KrtS § 40 lg 3 kohaselt korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise
nõudmine temal oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
71.Üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise ajal kehtinud avaldaja põhikirjas ei ole sätestatud laenumaksete tagasimaksmise viisi erinevalt seadusest tulenevalt. Seega juba seetõttu ei tulene puudutatud isikule kohustusi üldkoosoleku otsusest, mis ei ole põhikirjaga kooskõlas ehk tasuda tuleb makseid võrdse tariifi alusel lähtudes kaasomandi osa suurusest. Sõltumata eeltoodust ei tule üldkoosoleku otsuseid täita suuremas ulatuses, kui on kehtestatud I korrusele, sest vaidlusalused punktid kahjustavad puudutatud isiku õigustatud huve. Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. Ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, sest need kahjustavad puudutatud isiku huve.
72.Alates aprillist 2015 kuni detsembrini 2019 kohustus puudutatud isik üldkoosoleku otsuse kohaselt tasuma remondifondi igakuiselt pea 1/3 rohkem kui I korruse korteriomanikud. Alates jaanuarist 2020 kohustus puudutatud isik üldkoosoleku otsuse kohaselt tasuma renoveerimislaenu igakuiselt pea 1/3 rohkem kui I korruse korteriomanikud. Arvete kohaselt pidi puudutatud isik tasuma igakuiselt kokku 141,55 eurot, aga tariifiga 1,3 oleks ta pidanud tasuma 96,85 eurot. Seega oli puudutatud isiku kohustus igakuiselt võrreldes I korruse korteriomanikega 44,70 euro võrra suurem. Puudutatud isik ta ei ole nõustunud suurema tariifiga arvestatud kulude kandmisega.
73.Prügiveo kulude jaotamisel ei saa lähtuda 08.11.2019 üldkoosolekul vastuvõetud otsustest, sest rikuti koosoleku kokku kutsumise korda. Seega tuleb prügiveo kulude jaotamisel lähtuda kuni 23.05.2021 ehk ajani, mil kanti uus põhikirjamuudatus registrisse, varasemalt kokku lepitud jaotamise viisist, milleks oli jaotus korteris elavate isikute järgi. Kuna puudutatud isikule kuuluvas korteriomandis keegi kuni 23.05.2021 ei elanud, on prügikulu nõudmine puudutatud isikult kuni 23.05.2021 alusetu.
74.Puudutatud isik esitas alternatiivse tasaarvestuse avalduse VÕS § 197 alusel. Puudutatud isik ei ole kohustatud tasuma remondifondi ja renoveerimislaenu suuremas ulatuses kui arvestatuna tariifiga 1,3. Arvete kohaselt pidi puudutatud isik lähtudes tariifist 1,9 tasuma vastavalt remondifondi/renoveerimislaenu kokku 141,55 eurot, aga lähtudes tariifist 1,3 oleks ta pidanud tasuma 96,85 eurot. Alates aprillist 2015 kuni juunini 2022 (k.a) on avaldaja puudutatud isikule esitanud alusetult arveid 3 888,90 euro ulatuses (44,70 eurot x 87 kuud = 3 888,90). Lisaks ei pidanud puudutatud isik tasuma prügiveo eest alates Juarist 2020 kuni 23.05.2021, sest tema korteris keegi ei laenud. Samas on avaldaja esitanud puudutatud isikule prügiveo eest nõudeid kokku 79,21 euro eest.
75.08.08.2022 avaldaja täpsustatud nõude kohaselt on puudutatud isikul täitmata kohustusi summas 3 293,91 eurot. Kui võtta aluseks, et avaldaja on puudutatud isikule esitanud nõudeid suuremas ulatuses 3 968,11 euro võrra ning puudutatud isik on talle esitatud arvete kohaselt avaldajale võlgu 3 293,91 eurot, on puudutatud isik tasunud juuni 2022. a seisuga avaldajale rohkem 674,20 eurot. Puudutatud isik esitas tasaarvestuse avalduse VÕS § 1028 lg 1 alusel.
76.07.03.2016 on avaldaja juhatuse liige allkirjastanud korteriühistu liikme varaliste õiguste ja kohustuste tõendi, mille punkti 1 kohaselt on see välja antud seisuga 01.03.2016. Punkti 7 kohaselt võlgneb ühistu puudutatud isikule 960 eurot õigusabikulude kompensatsiooniks ja tasumine pidi toimuma igakuselt 80 euro suuruses summas kuni jaanuarini 2017. Avaldaja on oma kohustuse osaliselt ehk summas 540 eurot tasaarvestanud puudutatud isiku igakuiste kohustustega avaldaja ees. Seega avaldaja võlgnevus on jätkuvalt 420 eurot.
77.07.03.2016 tõend on võlatunnistus ja avaldajal tuli kohustust täita. Puudutatud isikul on õigus nõuda 420 euro tasumist. Kui kohus leiab, et avaldaja nõuded kuuluvad mingis osas tasumisele,
tasaarvestab puudutatud isik avaldaja nõude enda nõudega summas 420 eurot.
78.Lõplikes seisukohtades jäi puudutatud isik oma vastuväidete juurde. Puudutatud isik vaidles vastu avaldaja 24.10.2022 esitatud tõenditele ja leidis, et need on esitatud hilinemisega. Puudutatud isik palus tõendid tagastada, sest need on esitatud pärast eelmenetluse lõppemist ja avaldaja ei ole selgitanud, mis takistas tal tõendeid õigeaegselt esitada.
79.Puudutatud isik osad maksed määranud täidetuks konkludentselt. Kui puudutatud isik tasus eelmise kuu kommunaalteenuse eest järgmisel kuul vastavalt kas arvel toodud maksetähtajal või mõni päev peale seda, saab eeldada, et ta soovis just eelmisel kuul tarbitud ning järgmisel kuul tasutavat kohustust täita. Ebaõige on avaldaja seisukoht, et puudutatud isik ei ole määranud, millist kohustust ta soovis täita.
80.Iga arve alusel tekkis uus kohustus ja puudutatud isikul oli õigus määrata, mille katteks ta makse teeb. Avaldaja on ekslikult leidnud, et puudutatud isik peab tõendama, et 31.03.2015 üldkoosoleku otsus on tühine. Avaldaja peab tühisuse vastuväite esitamise korral tõendama, et nõude aluseks olev üldkoosoleku otsus ei ole tühine. Antud juhul avaldaja seda teinud ei ole. Tõendamata on avaldaja väited, et üldkoosolekute korraldamisega seotud dokumendid saadeti omanikele tutvumiseks korterite postkasti kaudu ning pandi üles trepikojas. Puudutatud isik ei saa tõendada negatiivset asjaolu.
81.Avaldaja leiab ekslikult, et puudutatud isikul oli kohustus korteriühistut teavitada otsustusprotsessis esinenud protseduurilistest eksimustest. Seadusest vastavaid kohustusi puudutatud isikule ei tule. Otsuse tühisuse tuvastamise nõudele ei näe seadus üldjuhul ette nõude maksepaneku tähtaega. Ainus tähtaeg, mis piirab otsuse tühisusele tuginemise aega, on sätestatud TsÜS § 38 lg 7 teises lauses. Nimetatud sätte kohaselt ei saa otsuse tühisusele tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne avalikku registrisse ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat. Sama sätestab MTÜS § 241 lg 3. Kuna praegusel juhul tuleb tuvastada selliste otsuste tühisus, mille alusel ei tehtud kannet registrisse, ei ole tühisusele tuginemine ajaliselt piiratud.
82.Ekslik on avaldaja seisukoht, et 31.03.2015 üldkoosoleku otsuste vastuvõtmisel tuli lähtuda korteriühistuseadusest, mitte korteriomandiseadusest kui lepiti kokku kulutuste jaotamise põhimõttes teisti kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurusele. Selliseks kõrvalekaldumiseks oli vaja korteriomanike kokkulepet. Vaidlus puudub selle üle, et puudutatud isik isiklikult ei osalenud 08.11.2019 üldkoosolekul. Tsiviilasjas nr 2-20-314 ei ole puudutatud isik väitnud, et ta osales 08.11.2019 korteriühistu koosolekul esindaja kaudu, vaid ta väitis, et oli vastuvõetud otsuste vastu. Tsiviilasjast nr 2-20-314 on järeldatav, et puudutatud isik on osalenud 08.11.2019 koosolekul isiklikult, kuid see on tõele mittevastav. Asjaolu, et puudutatud isik on tsiviilasjas nr 2-20-314 esitanud ekslikult ebaõigeid seisukohti, ei muuda tegelikkust olematuks või vastupidi. Puudutatud isik ei ole tagantjärgi otsuseid heaks kiitnud.
83.Puudutatud isik leidis, et kui laenuga laiendati/suurendati II korrusel asuvaid kortereid, siis tulenevalt pinna suuruse muutusest peavadki nad rohkem tasuma ehk täiendavalt ei ole vajalik tariifi suurendamine. Avaldaja väited teisel korrusel asuvate korterite laiendamisega seotud töödega on tõendamata ja põhistamata.
84.Puudutatud isik ei nõustunud, et võlatunnistusest tulenev nõue aegus 01.02.2020. Võlatunnistusest tulenev nõue on muutunud sissenõutavaks alates 01.02.2017. TsÜS § 146 lg 1 kohaselt tehingut tulenev nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. Seega algas võlatunnistusest tuleneva nõude aegumine 01.01.2018 ning nõue aegus 01.01.2021. VÕS § 200 lg 2 järgselt tasaarvestav pool võib oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada ka juhul, kui tasaarvestava poole nõue on aegunud, kui õigus nõuet tasaarvestada tekkis enne nõude aegumist. Esimeses
järjekorras soovis puudutatud isik tasaarvestada võlatunnistusest tuleneva nõude ja seejärel alusetult saadu nõude.
85.Menetluskuludena palus puudutatud isik avaldajalt välja mõista lepingulise esindaja kulud 4 987,98 eurot. Õigusabi osutati 41 tundi ja 34 minutit hinnaga 100 eurot tunnis, millele lisandus käibemaks. Materjalidega tutvumiseks, õiguslikuks analüüsiks, istungiks valmistumiseks ja menetluskulude nimekirja koostamiseks kulus 9 h 20 min. 08.08.2022 avaldaja täpsustatud avaldusega tutvumiseks, vastuse koostamiseks ja tähtaja pikendamise taotluse koostamiseks kulus 9 tundi ja 38 minutit. Avaldaja täpsustatud nõudele vastuväidete koostamiseks ja tasaarvestuse avalduse koostamiseks kulus 15 h ja 36 min. Lõplike seisukohtade koostamiseks ja menetluskulude taotluse koostamiseks kulus 7 tundi. Puudutatud isik palus kulud hüvitada koos käibemaksuga ning mõista avaldajalt välja ka viivis seadusjärgses määras.
KOHTU PÕHJENDUSED
86.Hinnates asjas kogutud tõendeid, leiab kohus, et avaldus kuulub rahuldamisele.
87.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) puudutatud isik on alates 14.09.2005 Tallinnas xxx korteri xxx omanik; 2) korteriomanikuna on puudutatud isik avaldaja kui korteriühistu liige; 3) Xxx-Xxx xxx elamus on xxx korterit; 4) puudutatud isiku korteri reaalosa suurus on pärast elamu renoveerimistööde teostamist 74,5 m2 ning korter asub elamu teisel korrusel; 5) alates 2016. aasta maist tasus puudutatud isik osaliselt talle avaldaja esitatud elamu majandamiskulude arveid; 6) arvete osalisel tasumisel on puudutatud isik märkinud, et ta tasub „korterimakseid“; 7) alates jaanuarist 2020 on puudutatud isik arvete osalisel tasumisel märkinud ”remondifond 1,6 eurot/m2 (renov.laen 83,48 + remondifond 35,72€) + XXX € halduskulu”.
88.Pooled vaidlevad selle üle, kas puudutatud isikul tuleb tasuda avaldaja arvete osalisest maksmisest tulenevalt põhivõlgnevusena 3 293,91 eurot, sissenõutavaks muutunud viivisena 17,82 eurot ning edaspidi sissenõutavaks muutuva viivise.
89.13.06.2022 eelistungil andis kohus avaldajale aega nõude täpsustamiseks kuni 08.08.2022 ning puudutatud isikule aega vastamiseks kuni 09.09.2022. Kohus teatas, et loeb pärast puudutatud isikule antud tähtaja möödumist eelmenetluse lõppenud. Avaldaja esitas kohtule 04.10.2022 taotluse pikendada eelmenetlust kuni 24.10.2022 ning võimaldada avaldajal esitada täiendavaid tõendeid. Avaldaja põhistas taotlust puudutatud isiku 23.09.2022 seisukoha esitamisega, millele viimane oli lisanud uusi tõendeid ja kus puudutatud isik oli välja toonud uusi asjaolusid. Kohus rahuldas selle taotluse. Varasemalt oli puudutatud isik taotlenud kohtult täiendavalt aega tõendite esitamiseks. Puudutatud isik leidis, et avaldajale tuleb tõendid tagastada, sest need on esitatud hilinemisega. Kohus sellega ei nõustu. TsMS § 330 lg 1 järgi tuleb avaldused, taotlused, tõendid ja vastuväited tuleb esitada enne eelmenetluse lõppemist või kirjalikus menetluses enne taotluste esitamise tähtaja möödumist. Avaldaja on esitanud täiendavad tõendid kohtu antud tähtaja jooksul. Avaldaja taotlus oli omakorda tingitud asjaolust, et puudutatud isik taotles talle antud tähtaja pikendamist. Seega puudub alus avaldaja 24.10.2022 tõendite tagastamiseks ning puudutatud isiku taotlus tuleb jätta rahuldamata.
90.Avaldaja on menetluse käigus oma nõuet suurendanud. Algselt palus avaldaja puudutatud isikult põhinõudena välja mõista 2815,41 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivisena 15,38 eurot.
Menetluse kestel suurendas avaldaja nõuet ja palus puudutatud isikult põhinõudena välja mõista 3 293,91 eurot võlgnevuse eest, mis oli tekkinud ajavahemikul 01.10.2020 kuni 30.06.2022. Sissenõutavaks muutunud viivisena palus avaldaja välja mõista 17,82 eurot. Ühtlasi palus avaldaja puudutatud isikult välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis alates 01.07.2022 kuni põhinõude tasumiseni seaduses sätestatud määras.
91.Avaldaja viitas, et majandamiskulude tasumist ja jaotust reguleerib ühistu kehtiv põhikiri. Laenu tasumise maksete tagastamine otsustati ühistu 31.03.2015. Viivis määrati kindlaks 08.01.2016 üldkoosoleku otsusega, kuid alates 01.01.2018 arvestatakse viivist KrtS § 42 lg 1 alusel. 08.11.2019 üldkoosolekul määrati uuesti renoveerimislaenu maksed ja remondifondi maksed. 02.03.2021 ja 04.05.2021 üldkoosoleku otsustega võeti vastu ühistu uus ja viimati kehtiv põhikiri. 08.02.2016 üldkoosoleku otsusega otsustati rakendada viivist, kui maksetähtajast oli möödunud 30 päeva. Puudutatud isik ei ole määratlenud, millist kohustust ta täitis, mistõttu luges avaldaja esmalt tasutuks viivise ja seejärel kõige varem sissenõutavaks muutunud kohustuse. Puudutatud isik ei ole kordagi teatanud, et ta sellega ei nõustu. Puudutatud isiku tasaarvestuse avaldustele vaidles avaldaja vastu ja leidis, et võlatunnistusest tulenev nõue on aegunud.
92.Puudutatud isik leidis esmalt nõudele vastu vaieldes, et kogu avaldaja nõue on aegunud. Kuna ühistu uus põhikiri kanti registrisse 02.03.2021, ei saa see olla aluseks varasemate kulude nõudmisel. KOS § 13 lg 1 järgi tuli kulusid jaotada vastavalt kaasomandiosa suurusele. 31.03.2015 ja 08.11.2019 üldkoosolekute otsused on tühised, sest koosolekute kokku kutsumise korda rikuti. Puudutatud isik ei osalenud kummalgi koosolekul. 08.11.2019 koosoleku toimumisest teatati ette vaid 7 päeva, mitte põhikirjas ette nähtud 15 päeva ning päevakord oli kutses ebaselgelt märgitud. Lisaks on otsused tühised, sest korteriomanike koheldi ebavõrdselt ja majandamiskulusid saab jaotada vaid vastavalt kaasomandi osa suurusele. Korteriomanike kokkulepet teistsuguse jaotuse kohta ei ole ning seda ei asenda hääletamine üldkoosolekul. Põhikirja punktid 3.3.5.2, 3.3.5.3 ja 3.3.5.4 on kehtetud ja puudutatud isikule ei ole kohustust tasuda tühiste otsuste alusel esitatud nõudeid. Puudutatud isik on maksete tegemisel avaldanud, milliseid makseid ta tasub.
93.Lisaks esitas puudutatud isik tasaarvestuse avaldused. 07.03.2016 tõendid kinnitas ühistu, et tal on puudutatud isiku ees kohustus 960 eurot, mida tuli tasuda 80 euro suuruste maksetega kuni jaanuarini 2017. Avaldaja võttis 80 eurot igakuistest arvetest maha, kuid täitis oma kohustuse puudutatud isiku ees vaid summas 540 eurot. Kui üldkoosolekute otsused ei ole tühised, ei pea puudutatud isik tasuma renoveerimislaenu makseid suuremas summas, kui esimese korruse korterite omanikud. Puudutatud isik on tasunud avaldajale seisuga juuni 2022 enam 674,20 eurot, mille ta tasaarvestab avaldaja nõudega. Prügiveo kulude osas ei saa lähtuda 08.11.2019 otsusest, sest see oli tühine. Lähtuda tuleb varasemalt kokku lepitud viisist, kus tuli tasuda vaid korteris elavate isikute alusel. Kuna puudutatud isiku korteris kedagi ei elanud, ei pea ta prügiveo eest maksma.
94.Kohus leiab, et puudutatud isiku vastuväited ei võimalda jätta avaldaja nõuet rahuldamata. Puudutatud isik on ekslikult leidnud, et vaid kõigi korteriomanike nõusolekul võib majandamiskulude jaotamisel kõrvale kalduda kaasomandi osa suurusele vastava jaotamise põhimõttest. Puudutatud isiku väited üldkoosolekute otsuste tühisuse kohta on tõendamata ning tasaarvestuse avaldused alusetud.
95.Esmalt ei nõustu kohus puudutatud isiku väitega, et avaldaja nõue tema vastu on aegunud. Kohus selgitas puudutatud isikule 13.06.2022 eelistungil (toimiku 1. kd, lk 124-125), et need väited ei ole põhjendatud. Ekslik on puudutatud isiku järeldus, et tema kohustus tasuda korteriühistule elamu majandamisega seotud makseid tuleneb tehingulaadsest suhtest. Antud kohustus tuleneb seadusest, sealhulgas korteriomandi- ja korteriühistu seadusest ja asjaõigusseadusest. TsÜS § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Teost hoidumisele suunatud nõude aegumistähtaeg algab
hoidumiskohustuse rikkumisest. Seega kohaldub avaldaja nõudele kümneaastane aegumistähtaeg. Kohus osundab, et isegi juhul, kui puudutatud isiku väited tehingulaadsest suhtest oleksid põhjendatud, ei oleks nõue aegunud. Avaldaja nõuab puudutatud isikult alates 01.10.2020 tekkinud võlgnevuse väljamõistmist ning avaldaja esitas maksekäsu kiirmenetluse avalduse kohtule 30.08.2021, mil nõue ei saanud olla aegunud ka kolmeaastase aegumistähtaja kohaselt. Nõude aegumisel ei oma tähtsust asjaolu, et puudutatud isik jättis arved osaliselt tasumata juba 2016. aastal, sest varasema võlgnevuse on avaldaja puudutatud isiku maksete alusel lugenud tasutuks.
96.AÕS § 75 lg 1 järgi kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seda, kuidas täpselt tuleb majandamiskulusid jaotada, reguleerib alates 01.01.2018 kehtiv korteriomandi- ja korteriühistu seadus. Kuna avaldaja nõuab puudutatud isikult alates 01.10.2020 tekkinud võlgnevust, tuleb kogu võlgnevuse nõude õiguslike aluste hindamisel lähtuda nõude tekkimise ajal kehtinud seadusest, mitte nendest õigusaktidest, mis kehtisid varem, sealhulgas 31.03.2015 üldkoosoleku vastuvõtmise ajal.
97.KrtS § 34 lg 1 näeb ette, et korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. KrtS § 35 lg 1 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. KrtS § 35 lg 2 p 5 ja p 6 järgi loetakse tavapäraseks valitsemiseks muuhulgas kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomist ning laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmist. Seega võimaldab seadus nendes küsimustes otsuse vastuvõtmist häälteenamusega üldkoosolekul.
98.KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 näeb ette, et korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha § 40 lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule. KrtS § 40 lõike 3 järgi võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.
99.Riigikohus on leidnud, et kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul siiski võimalik nõida korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kui majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud ka muu korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel (RK TKm 2-19-8045, p 11). Eeltoodust lähtuvalt ei pea kulude kandmise aluseks olema tingimata korteriomanike kokkulepe ega isegi majanduskava, vaid kulude tasumist võib nõuda üldkoosoleku otsuse alusel. RK M 2-18-12753
100.Riigikohus on samuti osundanud, et kui ühistu ei ole vastu võtnud põhikirja ega tõendanud korteriomanike kokkulepet kulude jaotamise kohta, tuleb kulude jaotamisel kohaldada vaid seadust. Riigikohus selgitas, et KrtS § 40 kohaldamine ei eelda põhikirja vastuvõtmist (RK TKm 2-19-8045, p 13). Seadus ei nõua korteriomanikelt kokkulepet KrtS § 40 lõikes 1 toodud normaalregulatsiooni ehk kaasomandi osa suurusel põhineva jaotuse muutmiseks, sest sellise regulatsiooni nägi ette kehtivuse kaotanud KOS § 13 lg 1 (RK TKm 2-18-12753, p 12). Riigikohus on ka rõhutanud, et
ebavõrdsed maksed ei ole lubatud, kui need kahjustavad ülemääraselt mõne korteriomaniku huve. Seejuures tuleb hinnata konkreetset kululiiki ja arvestada, kas ebavõrdne kohtlemine kahjustab mõnda korteriomanikku või korteriomanikke üldiselt (RK TKm 2-18-2753, p 13.2). Eeltoodust lähtudes ei ole põhjendatud avaldaja väited, et mistahes juhul ei saanud kõrvale kalduda seaduses sätestatud põhimõttest jaotada kulud vastavalt kaasomandi osa suurusele ning sellele mittevastavad maksed on automaatselt keelatud ja puudutatud isiku huve kahjustavad. Puudutatud isikul oleks tulnud põhistada, miks olukorras, kus ta suurendas oluliselt renoveerimislaenu abil oma korteri reaalosa suurust, pidi ta laenu tagasi maksma endiselt vaid lähtuvalt korteri reaalosa suurusest.
101.KrtS § 41 lg 1 sätestab, et korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb antud sättes loetletud osadest. Muuhulgas nähakse majanduskavas ette korteriomanike kohustuste jaotus ja reservkapitali ning remondifondi tehtavate maksete suurus. KrtS § 41 lg 3 kohaselt kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek. Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana (RK TKm 2-19-8045, p 11).
102.KrtS § 42 lg 1 näeb ette, et kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses. VÕS § 88 lg 1 näeb ette, et kui võlgnik peab võlausaldajale üle andma raha või liigitunnustega esemeid või osutama samaliigilisi teenuseid mitme erineva kohustuse täitmiseks ja üleantud rahast, esemetest või osutatud teenustest ei piisa kõigi kohustuste täitmiseks, võib võlgnik määrata, missuguse kohustuse täitmiseks on raha või esemed üle antud või teenus osutatud. VÕS § 88 lg 4 sätestab, et kui võlgnik ei ole enne kohustuse täitmist või mõistliku aja jooksul pärast kohustuse täitmist määranud, millise kohustuse ta on täitnud, võib selle määrata võlausaldaja, kui ta teatab määramisest võlgnikule mõistliku aja jooksul pärast kohustuse täitmist ja kohustuse täitmine ei ole õigusvastane ja kohustus on muutunud sissenõutavaks ja kohustust ei ole vaidlustatud. Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et puudutatud isik ei esitanud avaldaja arvetele ega sellest tulenevatele majandamiskuludele kordagi vastuväidet. Puudutatud isiku kohustus tasuda majandamiskulusid oli muutunud sissenõutavaks.
103.VÕS § 88 lg 5 näeb ette, et kui võlausaldaja on VÕS § 88 lõikes 4 nimetatud asjaoludel määranud, millise kohustuse on võlgnik täitnud, kuid võlgnik on sellele viivitamata vastu vaielnud, võib võlgnik ise määrata, millise kohustuse ta on täitnud. Sel juhul loetakse, et võlgnik on täitnud tema poolt määratud kohustuse. VÕS § 88 lg 8 sätestab, et kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. VÕS § 88 lg 9 järgi ei või võlgnik võlausaldaja nõusolekuta määrata kohustuse täitmiseks VÕS § 88 lõikes 8 sätestatust erinevat järjekorda. Seega ei võinud puudutatud isik ilma avaldaja nõusolekuta määrata, et ta tasub esmalt enda määratud ulatuses põhikohustuse, kuid jätab viivise tasumata.
104.Puudutatud isiku vaidlustatud 31.03.2015 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud KÜS § 1 lg 2 nägi ette, et antud seaduses reguleerimata küsimustes rakendatakse korteriühistu suhtes mittetulundusühingute seaduse sätteid. KÜS § 13 lg 1 sätestas, et korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. KÜS § 13 lg 3 järgi oli korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. KÜS § 13 lg 4 sätestas, et korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Pooled ei vaidle selle üle, et puudutatud isik ei pöördunud tähtaegselt kohtusse 31.03.2015 otsuse
vaidlustamiseks, mistõttu oli otsus talle täitmiseks kohustuslik.
105.Ühtlasi on Riigikohus osundanud, et (RK TKo 3-2-1-163-13, p 13, 3-2-1-53-10, p 15) pelgalt vastuolu seadusega ei too kaasa korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisust ning seadus ei näe ette, et KÜS § 151 lõikes 1 sätestatud kulude jaotamise põhimõttega vastuolus olev üldkoosoleku otsus on tühine. Sellise otsuse vaidlustamiseks tuleb tähtaegselt pöörduda kohtusse ning kui seda tehtud ei ole, on otsus kehtiv ja täitmiseks kohustuslik. Eeltoodust lähtudes ei saa puudutatud isik väita, et 31.03.2015 üldkoosoleku otsus on tühine üksnes põhjusel, et selle kohaselt ei jaotata majandamiskulusid vastavalt kaasomandi osa suurusele.
106.Riigikohus on möönnud, et korteriühistu üldkoosoleku otsuse täitmine võib erandlikel asjaoludel olla täielikult või osaliselt eelkõige otsuse vastu hääletanud korteriomaniku suhtes vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib viimane sel põhjusel otsuse täitmisest keelduda. Sellisel juhul tuleb korteriomanikul esile tuua asjaolud, millest vastuolu hea usu põhimõttega võiks tuleneda. Tegemist peaks olema asjaoludega, millest nähtuks, et otsuse täitmine tooks korteriomanikele kaasa rasked tagajärjed (RK TKo 3-2-1-163-13, p 14, 3-2-1-116-11, p 24). Käesolevas asjas ei ole puudutatud isik välja toonud ega tõendanud asjaolusid, milliste esinemise tõttu oleks korteriühistu otsus toonud talle kaasa rasked tagajärjed.
107.MTÜS § 241 lg 1 sätestab, et üldkoosoleku otsus on tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. MTÜS § 241 lg 2 järgi võib otsuse tühisusele kohtumenetluses tugineda nii hagi kui ka vastuväite esitamisega.
108.Seega on iseenesest õige puudutatud isiku väide, et ta võib avaldaja nõude aluseks olevate üldkoosolekute otsuste tühisusele tugineda vastuväitega, kui koosolekute kokku kutsumisel rikuti kokkukutsumise korda. Ekslik on aga puudutatud isiku arusaam, et sellise vastuväite esitamisel tuli nõuetekohast kokku kutsumist tõendada avaldajal. Riigikohus on selgitanud, et pool, kes väidab, et otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, peab neid asjaolusid tõendama (RK TKo 3-2-1-53-10, p 15). Päevakorra punkti osas on Riigikohus osundanud, et lähtuda tuleb sellest, kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada. Riigikohus on pidanud arusaadavaks, et kui päevakorda on märgitud näiteks renoveerimistööde ja laenuvõtmise otsustamine, pidi mõistlik ühistu liige aru saama, et nende küsimuste otsustamine võib hõlmata tööde ja laenu võtmisega seotud kohustuste kandmise otsustamist (RK TKo 3-2-1-181-12, p 14).
109.Avaldaja esitas kohtule oma 27.02.2004 põhikirja (toimiku 1. kd, lk 13-15), mille punkti 3.2.3 järgi oli ühistu liige kohustatud tasuma tähtaegselt sihtotstarbelisi makseid, mille suurus või arvestamise kord määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega. Maksete mittetähtajalisel tasumisel pidi ühistu liige tasuma iga viivitatud päeva eest viivist. Maksmise tähtaeg ja viivise suurus määratakse kindlaks ühistu kodukorras. Sama põhikirja punkti 5.7. järgi tuli üldkoosoleku toimumisest ette teatada 15 päeva. Põhikiri ei reguleerinud, kuidas tuli teade ühistu liikmele kätte toimetada.
110.Avaldaja 03.12.2020 esimest korda vastu võetud ja 04.05.2021 teist korda kinnitatud samasisulise põhikirja (toimiku 1. kd, lk 16-18, lk 99-101) punkti 3.3.5 järgi pidi ühistu liige tasuma regulaarselt üks kord kuus juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Punkti
3.3.5.1.alusel tuli remondifondi eest tasuda korteriomandi ruutmeetrite alusel. Punkti 3.3.5.2. järgi tuli hoolduskulusid ehk raamatupidamise, üldvee ja üldelektri eest tasuda jagatuna korterite arvule.
Punkti 3.3.5.3 järgi tuli vee ja kanalisatsiooni eest tasuda vastavalt esitatud näidule. Prügiveo eest tuli punkti 3.3.5.4 järgi tasuda vastavalt korterite arvule. Punkti 3.3.5.5. järgi tuli tasuda koristamise eest vastavalt korteriomandi ruutmeetrite arvule. Punkti 3.3.6 kohaselt tuli viivitamisel tasuma viivist seadusega ettenähtud ulatuses. Puudutatud isik on paljasõnaliselt ja ilma põhistusteta väitnud, et need põhikirja punktid on kehtetud. Kohtu hinnangul on põhikirja punktid kooskõlas KrtS § 40 lõikega 2, sest uue põhikirja võttis vastu üldkoosolek.
111.Puudutatud isiku esitatud äriregistri väljavõttest (toimiku 1. kd, lk 101 pöördel) nähtub, et 04.05.2021 kinnitatud põhikiri kanti registrisse 20.05.2021 ja 03.12.2020 põhikiri 02.03.2021. Varasemalt esitatud põhikiri kanti registrisse 09.03.2004. Seega oli avaldajal õigus lähtuda alates 02.03.2021 majandamiskulude jaotamisel uuest põhikirjast.
112.04.05.2021 üldkoosolekul (toimiku 1. kd, lk 47-51, koos lisadega toimiku 2. kd, lk 156-175) otsustati kinnitada uus põhikiri ja alates 01.01.2021 kehtiv majanduskava. Ühistu 28.12.2021 üldkoosolekul otsustati kinnitada 2022. aasta majanduskava (toimiku 2. d, lk 176-191). Avaldaja nõue on kooskõlas 2021. a ja 2022. a vastu võetud ja kehtiva majanduskavaga. Puudutatud isik ei ole selgitanud ega põhistanud, miks ei saanud temalt 2021. aastal ja 2022. aastal nõuda majandamiskulude tasumist kooskõlas kehtiva põhikirja ning kehtivate majanduskavadega.
113.Avaldaja esitas kohtule korteriühistu üldkoosoleku 31.03.2015 protokolli (toimiku 1. kd, lk 44, koos osalejate nimekirjaga ja teiste lisadega toimiku 2. kd, lk 49-53), milles otsustati teha fassaadi renoveerimise, katuse väljaehitamise ja renoveerimise ning avatäidete renoveerimise tööd. Punktis
1.5.otsustati kinnitada remonditasu suuruseks esimese korruse korteritele 1,3 ja teise korruse korteritele 1,9 eurot ruutmeetri kohta, mille arvelt sooviti tagastada laenu ja tasuda intressi. Puudutatud isik koosolekul ei osalenud. Puudutatud isik ei ole põhistanud, miks olukorras, kus kogu elamu tarbeks võetava laenu abil suurendati ka tema korteri reaalosa, oli üldkoosoleku otsus teda oluliselt kahjustav ning seetõttu vastuolus seaduse või hea usu põhimõttega.
114.Avaldaja esitas kinnistusraamatu väljavõtte (toimiku 2. kd, lk 7), millest nähtub korteriomandi suuruse muutus. Puudutatud isiku korterile lisandus eluruum pööningukorrusel. Seega eksisteerisid objektiivsed asjaolud korteriomanike ebavõrdseks kohtlemiseks. Puudutatud isik ei ole välja toonud, kuidas tema korteromandi reaalosa suurusele vastavad maksed oleksid kompenseerinud eelist, mida ta sai ühistu võetud laenu arvelt. Puudutatud isiku väited selle kohta, et koosoleku kokku kutsumisel rikuti oluliselt kokku kutsumise korda, ei ole põhistatud ega millegagi tõendatud. Avaldaja on osundanud, et kutsed asetati korteriomanike postkastidesse ning põhikirjast ei tulenenud kohustust saata neid e-posti aadressile või muul moel. Koosoleku protokolli lisatud osalejate allkirja lehest võib järeldada, et enamik korteriomanikke said kutsed kätte ning osalesid koosolekul. Ainuüksi asjaolust, et puudutatud isik koosolekul ei osalenud, ei saa kohus järeldada, et kogu koosoleku kokku kutsumisel rikuti oluliselt seadust. Puudutatud isik ei ole põhistanud, miks ta ei saanud kutset kätte postkastist või kuidas oleks tulnud kutse kätte toimetada. Puudutatud isik ei ole põhistanud, kuidas saaks postkasti kaudu kutsete kättetoimetamisel avaldaja täiendavalt tõendada kutsete nõuetekohast saatmist.
115.08.01.2016 ühistu üldkoosolekul (toimiku 1. kd, lk 45-46, koos lisadega toimiku 2. kd, lk 192194) otsustati punktis 3, et alates 01.02.2016 tuleb arvete tasumisega hilinemisel maksta viivist 0,05% päevas ning viivise nõue pidi rakenduma, kui maksetähtajast on möödunud 30 päeva. Iseenesest ei ole puudutatud isik vastu vaielnud sellele, et ühistu alustas viivise arvestamist alles 30 päeva möödumisel maksetähtajast.
116.Ühistu 08.11.2019 üldkoosolekul (toimiku 1. kd, lk 74-75, koos lisadega toimiku 2. kd, lk 5459) otsustati punktis 2 jätkata senise renoveerimiseks võetud laenu maksetega varem kokku lepitud tariifide alusel. Lisaks otsustati punktis 3 moodustada uus remondifond tariifiga 10 senti ruutmeetri
kohta. Punktis 4 otsustati muuta prügiveo tariifi ja leppida kokku 1 korteriomandi kohta. Puudutatud isiku esindajana osales koosolekul J R, kelle volikirja protokollile lisatud ei ole. Kuigi sellel üldkoosolekul ei kinnitatud 2020. aasta majanduskava, sai majandamiskulusid jaotada kohtu hinnangul seaduslikult ka üldkoosoleku otsuse ja varasema põhikirja alusel.
117.Puudutatud isiku väited selle kohta, et koosoleku kokku kutsumisel rikuti kokkukutsumise korda, ei ole taas põhistatud ega tõendatud. Puudutatud isik osales koosolekul oma esindaja kaudu ning tema esindaja olemasolu koosolekul ei muuda asjaolu, et avaldaja esitatud tõendile ei ole esindaja volikirja lisatud. Nimelt esitas puudutatud isik 08.01.2020 kohtule avalduse 08.11.2019 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks (toimiku 3. kd, lk 32-34). Avalduses kinnitas puudutatud isik, et ta osales üldkoosolekul. Kohus jättis avalduse läbi vaatamata (toimiku 3. kd, lk 35-37). Käesolevas asjas kohtule 08.03.2022 esitatud vastuses avaldusele (vastuse punkt 1.17) kinnitas puudutatud isik samuti, et ta osales koosolekul esindaja kaudu. Seega on puudutatud isik asunud kohut eksitavalt menetluse käigus eelnevat eitama. TsMS § 231 lg 2 näeb ette, et omaksvõtt on faktilise väitega tingimusteta ja selgesõnaline nõustumine kohtule adresseeritud kirjalikus avalduses või kohtuistungil, kus nõustumine protokollitakse. TsMS § 231 lg 3 järgi võib omaksvõtu tagasi võtta üksnes teise poole nõusolekul või juhul, kui tagasivõttev pool tõendab, et väide asjaolu olemasolu või puudumise kohta, mis omaks võeti, ei vasta tõele ja omaksvõtt oli tingitud ebaõigest ettekujutusest asjaolust. Sel juhul ei loeta asjaolu omaksvõetuks.
118.Avaldaja on juhtinud tähelepanu eelviidatud vastuoludele ega ole nõustunud omaksvõtu tagasivõtuga. Seega oleks puudutatud isikul tulnud tõendada, et omaks võetud asjaolu ei vastanud tõele ja tegu oli tema ebaõige ettekujutusega. Puudutatud isik ei ole seda tõendanud. Puudutatud isik ei ole tõendanud ühtegi asjaolu, millest lähtuvalt rikuti üldkoosoleku kokku kutsumisel oluliselt seadust.
119.Puudutatud isik esitas talle 29.10.2019 saadetud kutse 08.11.2019 üldkoosoleku toimumise kohta (toimiku 3. kd, lk 22). Muuhulgas oli päevakorras muudatus korteriühistu igakuiste maksete osas. Kuna puudutatud isik ja teised korteriomanikud osalesid koosolekul, ei saa põhikirjas toodud koosolekust ette teatamise tähtaja rikkumine olla kohtu hinnangul selline oluline kokku kutsumise korra rikkumine, mis tooks kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse. Samuti nõustub kohus avaldaja väitega, et väljendist „muudatus KÜ igakuiste maksete osas“ pidi mõistlik ühistu liige arusaama, et otsustada soovitakse, kas või millises ulatuses muuta korteriomanike igakuiselt tasutavaid makseid.
120.Puudutatud isiku väited, milliste kohaselt ei olnud tal kohustust tasuda muuhulgas prügiveo kulude eest, sest 08.11.2019 üldkoosoleku otsus oli tühine, ei ole põhistatud. Ühtlasi ei ole puudutatud isik tõendanud väidet, et enne 08.11.2019 üldkoosoleku otsust tuli tasuda vastavalt korteris elanu inimeste arvule ning korteris keegi ei elanud. Avaldaja nõuab käesolevas asjas puudutatud isikult majandamiskulusid alates 01.10.2020 kuni 30.06.2022 ning puudutatud isik ei ole väitnud ega tõendanud, et sellel perioodil korteris keegi ei elanud.
121.Avaldaja esitas kohtule prügikulude arvestuse ning osutatud haldusteenuste ja muude teenuste arved koos kulude jaotuse arvestusega (toimiku 2. kd, lk 60, lk 61-155). Avaldaja arvestustest nähtub, et kui kulude jaotamisel oleks lähtutud puudutatud isiku korteri reaalosa suurusest, oleks tal tulnud tasuda enam avaldaja nõutust.
122.Avaldaja esitas kohtule puudutatud isikule koostatud arved 09.07.2021, 05.08.2021 ja 07.09.2021 (toimiku 1. kd, lk 19-21). Arvete alusel tuli puudutatud isikul tasuda remondifondi eest 7,45 eurot kuus ja renoveerimislaenu eest 141,55 eurot kuus. Halduskulude ja prügiveo eest tuli tasuda vastavalt jaotisele, mis saadi kulude jaotamisel korterite arvuga. Igal arvel on märgitud eelmise perioodi võlgnevus ja viivis ning viivis perioodi alguseks, mis oli 0 eurot.
123.Avaldaja esitas puudutatud isiku võlgnevuse arvestuse alates 05.04.2020 kuni 07.09.2021 (toimiku 1. kd, lk 22). Arvestuses on märgitud puudutatud isiku tasutud summad ning sellest tulenev võlgnevus. Avaldaja esitas menetluse käigus täpsustatud arvestuse (toimiku 1. kd, lk 40). Täiendavalt esitas avaldaja nõude arvestuse, mille oli kinnitanud raamatupidaja (toimiku 2. kd, lk 89) ning väljavõtted avaldaja raamatupidamise andmetest (toimiku 2. kd, lk 10-15, toimiku 2. kd, lk 46-48). Avaldaja esitas täiendavalt kõik ülejäänud arved, milliste alusel tema nõue kujunes (toimiku
1.kd, lk 52-66). 05.04.2020 arves on märgitud remondifondi makseks 7,45 eurot, laenumakseks 141,55 eurot. Arvel on märgitud viivis 10,48 eurot, mis on arve lõpposas loetud tasutuks. Kompromissi alusel on arve summast maha arvestatud 80 eurot. Sarnasel viisil on koostatud kõik järgnevad arved alates 08.05.2020 kuni 07.01.2021. 05.02.2021 arves on kompromissi lõppmakseks märgitud -97,50 eurot. Alates 06.03.2021 esitatud arvetes kompromissi summat enam maha arvutatud ei ole. Igal arvel on märgitud puudutatud isiku tasutud summa. Avaldaja esitas puudutatud isikule koostatud arved alates 10.04.2016 kuni 07.07.2022, sest alates sellest ajast hakkas puudutatud isikul tekkima võlgnevus (toimiku 2. kd, lk 16-44).
124.Esitatud arvetest ja kuludokumentidest nähtub, kuidas on avaldaja nõue kujunenud ja kuidas on kujunenud kulud, mida avaldaja nõuab. Samuti saab esitatud arvetest järeldada, et avaldaja on igakordselt arvestanud viivise, kuid on tasumisele kuuluvaks viivise summaks teatanud 0 eurot. Seega määras avaldaja tasumise järjekorra ning teavitas sellest puudutatud isikut. Puudutatud isik ei ole sellisele maksete jaotamisele kordagi vastu vaielnud. Alusetu on puudutatud isiku arusaam, et iga uue arve esitamisega tekkis pooltel uus õigussuhe. Poolte õigussuhe tulenes seadusest ega sõltunud arvete esitamisest.
125.Avaldaja esitas konto väljavõtte puudutatud isiku tehtud maksete kohta alates 26.09.2015 kuni 26.09.2021 (toimiku 1. kd, lk 41-43) ja 01.09.2021 kuni 27.07.2022 (toimiku 2. kd, lk 45). Puudutatud isik esitas eelnevaga kattuva enda konto väljavõtte 01.04.2020 kuni 31.03.2022 (toimiku
3.kd, lk 12). Alates 30.01.2020 on puudutatud isik märkinud, milliseid kulusid ja millises summas on ta tasunud. Varem on ta märkinud selgituseks „korterimaksed“. Puudutatud isik esitas enda konto väljavõtte vahemikus 01.01.2021 kuni 22.09.2022 (toimiku 3. kd, lk 13). Lisaks esitas puudutud isik E R erinevates summades tehtud maksed alates 10.11.2021, 10.02.2022, 09.05.2022, 01.06.2022, 01.07.2022, 10.8.2022 (toimiku 3. kd, lk 14-19). Kohus osundab, et kõiki neid makseid on avaldaja oma arvestuses arvesse võtnud ning järelikult puudub poolte vahel sisuline vaidlus selle üle, kui palju, millal ja milliseid makseid on puudutatud isik teinud.
126.Kohus nõustub avaldajaga, et enne 30.01.2020 ei teatanud puudutatud isik avaldajale, milliseid makseid ta tasuda soovib. Pärast seda kuupäeva on puudutatud isik ebaselgelt määratlenud, mida ta tasub, viitamata konkreetsele arvele. VÕS § 88 lg 9 alusel ei olnud puudutatud isikul õigust otsustada, et ta viiviseid ei tasu. Lisaks oli enne seda juba avaldaja määratlenud, millise kohustuse ta täidetuks loeb. Kokkuvõttes ei ole puudutatud isik põhistanud ega tõendanud, et avaldaja põhivõlgnevuse ja viivise arvestused oleksid ebaõiged.
127.Puudutatud isiku tasaarvestuse avaldused on alusetud. Puudutatud isik esitas kohtule korteriühistu liikme varaliste õiguste ja kohustuste tõendi (toimiku 3. kd, lk 9-10), mis oli koostatud 01.03.2016 ja mille kohaselt ühistu võlgnes puudutatud isikule 960 eurot õigusabikulude kompensatsiooniks ning see summa tuli tasuda 80 euro kaupa igakuiselt kuni jaanuarini 2017. Seega tuli tasaarvestust teha 12 korda järjest, kuid märgitud ei olnud tasaarvestuse aega. Puudutatud isik esitas vaid ühe arve sellise tasaarvestusega, kuigi tasaarvestust on tehtud palju suuremas ulatuses.
128.Avaldaja esitas kohtule omakorda 11.11.2014 tsiviilasjas nr 2-13-42784 kinnitatud kompromissi (toimiku 3. kd, lk 38-47), milles menetluskulud jäeti poolte endi kanda. Poolte e-kirjadest novembris 2015 (toimiku 3. kd, lk 48-49) nähtub, et pooled leppisid kokku puudutatud isikule 780 euro tagastamises. Alates 08.12.2015 peeti puudutatud isikule esitatud arvetest kinni 80 eurot (toimiku 3.
kd, lk 50-51). Avaldaja 2016. aasta majandusaasta aruandes (toimiku 3. kd, lk 52-58) ei ole märgitud, et kohustus puudutatud isiku ees oleks jäänud täitmata.
129.Puudutatud isik ei ole tõendanud ega põhistanud, et avaldaja ei täitnud 01.03.2016 tõendis märgitud kohustust. Vastupidiselt nähtub kõigist avaldaja esitatud arvetest alates 10.04.2016 kuni 05.02.2021 (toimiku 2. kd, lk 16-44), et arveid on igakuiselt kompromissile viidates vähendatud 80 euro võrra kuni 05.02.2021, mil lõppmaksena on maha arvatud -97,50 eurot. Puudutatud isik ei ole ühegi tõendiga tõendanud, et avaldaja jättis oma kohustuse täitmata. Seega ei saa puudutatud isikul olla tasaarvestatavat nõuet avaldaja vastu. Puudutatud isiku alternatiivne tasaarvestuse avaldus on samuti alusetu, sest puudutatud isiku väited selle kohta, et ta ei pidanud tasuma esimese korruse korteriomanikega võrreldes enam, on jäänud paljasõnalisteks. Paljasõnalisteks on jäänud ka puudutatud isiku arvestused selle kohta, milline on tema tegelik võlgnevus avaldaja ees.
130.Kuna puudutatud isiku vastuväited on alusetud, kuulub avaldaja nõue rahuldamisele. Puudutatud isikult tuleb avaldaja kasuks põhinõudena välja mõista 3 293,91 eurot ning sissenõutavaks muutunud viivisena 17,82 eurot. Alates 01.07.2022 tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis põhinõudelt 3 293,91 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täieliku tasumiseni.
131.TsMS § 172 lg 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline. Lisaks tuleneb TsMS § 172 lõikest 7, et kui kohus algatab hagita menetluse isiku tegevuse või avalduse tõttu, võib kohus jätta menetluskulud menetluse põhjustanud isiku kanda, kui menetlus on põhjendamatu ja põhjustati isiku poolt tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kui menetluse võib algatada üksnes avalduse alusel ja avaldus jääb rahuldamata, jätab kohus menetluskulud avaldaja kanda, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus leiab, et kuna kohus algatas hagita menetluse üksnes avaldaja avalduse alusel, mis kuulus rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.
132.Menetluskuludena palus avaldaja puudutatud isikult välja mõista riigilõivu 50 eurot, maksekäsu kiirmenetluse kulud 20 eurot ja avaldaja lepingulise esindaja kulud 1922,50 eurot. Õigusabi osutati hinnaga 100 eurot tunnis. Kohtumaterjalidega tutvumiseks ja analüüsiks ning kliendiga nõupidamiseks kulus kokku 1 tund. Täpsustatud avalduse koostamiseks kulus 2,5 tundi. 13.06.2022 istungiks valmistumiseks ja selle osalemiseks kulus kokku 1,25 tundi. Kompromissettepaneku koostamiseks ja läbirääkmisteks kulus 0,75 tundi. Nõude täpsustamiseks, avalduse tervikteksti koostamiseks, dokumentide komplekteerimiseks ja kohtule esitamiseks kulus kokku 8,5 tundi, Puudutatud isiku 23.09.2022 seisukohaga tutvumiseks, analüüsiks ning kliendiga nõupidamiseks kulus 1,5 tundi. Avaldaja lõplike seisukohtade koostamiseks kulus 3,5 tundi ja menetluskulude nimekirja koostamiseks 0,25 tundi hinnaga 90 eurot tunnis. Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista ka viivise menetluskuludelt. Teise poole menetluskuludele vastu vaidlemiseks kulus täiendavalt aega 1 tund hinnaga 100 eurot.
133.Kohus leiab, et avaldaja lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja tunnitasu kooskõlas vaidluse keerukusega. Samuti leiab kohus, et lepingulise esindaja menetlustoimingute tegemiseks ja dokumentide koostamiseks kulunud aeg on põhjendatud ja kooskõlas menetlusdokumentide sisuga. Küll aga peab kohus alusetuks maksekäsu kiirmenetluse kulude nõuet summas 20 eurot, sest menetlus ei lõppenud maksekäsu kiirmenetluse järgus, vaid lõppes hagimenetlusega. TsMS § 4842 järgi määratakse maksekäsu kiirmenetluse kulud 20 eurot kindlaks siis, kui kohus koostab maksekäsu või menetluse lõpetamise määruse võla tasumise tõttu.
134.Kogumis tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks menetluskuludena välja mõista 2072,50 eurot, millest 50 eurot on menetluses tasutud riigilõiv ja 2022,5 eurot avaldaja kulud õigusabile.
Kooskõlas avaldaja taotlusega tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista viivis menetluskuludelt 2072,50 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. /allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.