Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest. Määruskaebust ei saa esitada peale viie kuu möödumist määruse tegemisest arvates. Määruskaebuselt tuleb tasuda riigilõivu. Kohus selgitab, et määruskaebuse esitamisel menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks

2-22-11550 peab tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Avaldaja esitas Viru Maakohtule avalduse puudutatud isiku 09.06.2022 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamise nõudes või alternatiivselt kehtetuks tunnistamise nõudes. Avalduse kohaselt on avaldaja korteriomandi asukohaga XXX omanik ja seega asjast puudutatud isiku liige. 09.06.2022.a toimus korteriühistu korduv üldkoosolek, millel võeti vastu järgmised otsused: a) valida juhatuse esemeheks Jevgeni Faraon, määrata juhatuse esimehe tasu suuruseks 220 eurot kuus (neto) ja c) suurendada teenindustasu suurus ja kehtestada tasu suuruseks 0,51 eurot kuus ruutmeetrist. Teates korduva üldkoosoleku kokkukutsumisest oli avaldatud järgmine koosoleku päevakord: a) 2021.a revisjoni aruanne kinnitamine, b) juhatuse aruanne 2021. majandusaasta eest, c) teostatud tööde eest tasu variantide läbivaatamine ja c) muud jooksvad küsimused. Avaldaja on seisukohal, et vastu võetud otsused on tühised. Avaldaja arvates, ei ole juhatuse esimehe valimine üldkoosoleku pädevuses. Korteriühistu põhikirja p 6.12 kohaselt valivad juhatuse esimehe juhatuse liikmed või üldkoosolek, kuid antud põhikirja säte on vastuolus seadusega. Ühe ja sama küsimuse lahendamine ei või olla üheaegselt kahe erineva korteriühistu organite pädevuses. Seetõttu on põhikirja p. 6.12 tühine ja seoses sellega on tühised ka igasugused antud punkti alusel tehtud otsused. Juhatuse liikmete staatus on seadusega määratud ning seaduste sätted ei näe ette juhatuse esimehe staatust. Põhikirjas võib ette näha, et juhatuse liikmed või mõned neist võivad esindada mittetulundusühingut ainult ühiselt. Kuid korteriühistu ainuisikulise esindusõiguse andmine ei tohiks toimuda korteriühistu juhatuse esimehe valimise kaudu. Üldkoosoleku päevakorra teatavaks tegemisel tuleb lähtuda sellest, et päevakord peab olema sõnastatud sellise täpsusega, et korteriühistu liikmed saaksid piisaval määral aru koosoleku arutlemisele kuuluvate küsimuste sisust ja vajadusel võiksid mh esitada arvamused ja vastuväited. Käesoleval juhul korduva koosoleku kokkukutsumisel (samuti 27.05.2022.a üldkoosoleku kokkukutsumisel) päevakorra p-ga 4 olid määratud „muud küsimused“. Koosolekul otsustati muuhulgas määrata sihtotstarbeline makse remonditööde rahastamiseks 5 eurot ruutmeetrist. Korteriühistu 2022.a majanduskava sellist kulu aga ette ei näe. Avaldaja on seisukohal, et korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel ei tohi juhatuse liige esitada eksitavat ega peidetud teavet arutamisele kuuluvate küsimuste kohta. Korteriühistu põhikirja p. 6.12 kohaselt juhatuse esimehel on korteriühistu eriesindusõigus, mis annab temale õigust esindada korteriühistu ainuisikuliselt. Seega on küsimus olulise tähtsusega ja igal korteriomanikul on õigus teada üldkoosoleku kokkukutsumisel, et koosolekul kavatsetakse valida korterühistu esindaja, kes edaspidi tegeleb korteriühistu esindamisega. Avaldaja märkis ka, et igal korteriomanikul on õigus osaleda ka juhatuse liige tasu määramisel, kuna korteriühistu esimehe tööd tasustatakse kõigi korteriomanike arvelt. Seoses sellega peab teates üldkoosoleku kokkukutsumise kohta olema selgelt määratud see asjaolu, et üldkoosolekul kavatsetakse vastu võtta otsus juhatuse esimehe tasu suuruse kohta. Samuti kui

2-22-11550 üldkoosolekul kavatsetakse vastu võtta otsus täiendavate maksete tegemisest, peaks selline punkt olema selgesõnaliselt kajastatud päevakorras. Avaldaja leiab ka, et lisakulude kehtestamine on üldse võimalik ainult pärast seda, kui korteriühistu üldkoosolek on kinnitanud uut majanduskava. Seega on p-s 3 tehtud otsus ka vastuolus seadusega. Kuna vaidlusalused otsused - p 3 ja p-d 4.1 -4.3 ei olnud korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates mainitud, on sellega rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise kord. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob kaasa otsuse tühisust antud punktide osas. Avaldaja paluski kohtul tuvastada nimetatud punktides tehtud otsuste tühisus. Kohus algatas hagita menetluse ning edastas avalduse koos lisadega puudutatud isikule. Puudutatud isik esitas seisukoha, milles võttis avalduses toodud asjaolud õigeks, kuid palus jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja leidis omakorda, et ei ole põhjendatud jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, kuna avaldaja kohtusse pöördumist põhjustas korteriühistu käitumine. Korteriühistu leiab aga vastupidi, et asja oleks võimalik lahendada kohtuväliselt.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada. TsMS § 477 lg-te 5 ja 7 alusel ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel. Avaldaja põhiliseks väiteks on see, et korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumisel oli rikutud kord ning päevakorras ei olnud kajastatud punkte, mida korteriühistu koosolekul arutas ja mille kohta olid otsused vastu võetud. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg-te 1 ja 2 alusel kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega KrtS § 20 lg-te 1-3 kohaselt võetakse vastu käesoleva seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks käesolevas seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.Kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku

2-22-11550 teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. KrtS § 23 järgi kui korteriomanike üldkoosolek on käesoleva seaduse § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata. Uue üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadetakse otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates kümne päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe päeva pärast. KrtS § 41 järgi lg-te 1 ja 3 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb järgmistest osadest: 1) ülevaade kaasomandi eseme seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; 2) korteriühistu kavandatavad tulud ja kulud; 3) korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel; 4) reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus; 5) kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja maksumus. Kui korteriomanike kokkuleppe või korteriühistu põhikirjaga on ette nähtud tegelikust tarbimisest sõltuvate majandamiskulude tasumine pärast kulude suuruse selgumist, määratakse majanduskavas kindlaks ainult ülejäänud kulude suurus. Majanduskava kehtestab korteriomanike üldkoosolek. Kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõttest (dtl 7-8) nähtub, et avaldaja A F on korteri asukohaga XXX omanik ja seega ka puudutatud isiku liige. Avaldaja palub tuvastada 09.06.2022 üldkoosoleku otsuse p-de 3, 4.1, 4.2 ja 4.3 tühisus. Nende punktidega koosolek otsustas: määrata sihtotstarbeline makse 5 eurot ruutmeetrist remonditööde lõpetamiseks, valida juhatuse esimeheks Jevgeni Faraon, määrata temale juhatuse esimehe tasu summas 220 eurot (neto) kuus ja määrata teenindamistasu suuruseks 0,51 eurot 1 ruutmeetrist alates 01.06.2022.a. Avaldaja esitas tõendina 09.06.2022 üldkoosoleku otsuse protokolli, millest nähtub, et tegemist on korduva koosolekuga, päevakorras olid järgmised punktid: 1. 2021. a revisjoni aruanne, 2. 2021. majandusaasta juhatuse aruanne; 3. Remonttööde tasustamine (ühekordne sissemakse ja igakuised maksed, Kredexi garantiiga pangalaen); 4. Muud küsimused. Avaldaja selgitas avalduses, et muude küsimuste all olidki vastu võetud otsused, mida avaldaja nüüd vaidlustab. Punkti 3 all oli otsustatud kehtestada ühekordse maksena 5 eur/m2 alustatud remonditööde tasustamiseks. Avaldaja ei ole esitanud tõendina üldkoosoleku teadet, kust oleks näha, millise päevakorraga oli koosolek kutsutud. Kuid kuna puudutatud isik võttis avalduses toodud asjaolud õigeks, lähtub kohus sellest, et otsustatud küsimused ei olnud päevakorras märgitud ning korteriomanikud ei saanud ette teada, millised küsimused arutamisele tulevad. Kohus nõustub ka sellega, et juhatuse esimehe valimine, talle tasu määramine ja sihtotstarbeliste maksete suuruse kehtestamine on olulise tähtsusega küsimused ning nende küsimuste päevakorras mainimata jätmine on oluline rikkumine. Avaldaja väitis ka seda, et tasu ja maksete suuruse kehtestamine eeldaks majanduskava muutmist, kuid sellist punkti ei olnud päevakorras. Seega on tegemist olulise rikkumisega, kuna vastavalt KrtS § 20 lg-3 pidi olema korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates olema ka viide kohale, kus saab uue majanduskavaga tutvuda. Kuna puudutatud isik ei vaidlustanud asjaolusid, tuleb kohtul lugeda, et seda ei olnud nõuetekohaselt tehtud ning tegemist on koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega.

2-22-11550 Kuna kohus loeb tuvastatuks, et koosoleku kutsumisel oli oluliselt rikutud kord ja seetõttu vastu võetud ja avaldaja vaidlustatud otsused on tühised, ei pea kohus vajalikuks anda hinnangut avaldaja muudele väidetele. Seega ei analüüsi kohus, kas juhatuse esimehe valimine võib olla samaaegselt nii juhatuse liikmete kui ka üldkoosoleku pädevuses. Kohus ei anna hinnangut ka väitele, et üldkoosolek ei tohi kehtestada makseid, mida ei ole majanduskavas ette nähtud. Samuti jätab kohus kohtule esitatud korteriühistu põhikirja (dtl 915) tõendina tähelepanuta.

Menetluskulude jaotus Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 ls-st 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et antud juhul on õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Avalduse asjaoludest ei nähtu, et korteriühistu oleks mingil viisil andnud põhjust kohtusse pöördumiseks. Menetlusosalistel oli võimalik vaidlust kohtuväliselt lahendada. Seda kinnitab ka puudutatud isiku 05.10.2022 esitatud arvamus, millest selgub, et 30.06.2022 oli avaldaja algatusel läbi viidud veel üks üldkoosolek, millel oli võimalik arutada ka vaidlusaluseid küsimusi. Avaldus kohtusse oli esitatud pärast nimetatud koosoleku toimumist ja seega oli ka avaldajale teada, et küsimusi on võimalik lahendada kohtuväliselt.

/allkirjastatud digitaalselt/ Liina Naaber-Kivisoo Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.