Tallinna Ringkonnakohus Ele Liiv, Peeter Pällin ja Siret Siilbek
Kohtukoosseis 04.11.2025, Tallinn Määruse tegemise aeg ja koht 2-24-11180 Tsiviilasja number
Tsiviilasi
X avaldus Tallinn, Muhu tn 8 korteriühistu vastu 16.06.2024 korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt otsuse nr 4 kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 15.11.2024 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
X määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja X (XXXXXXXXX), lepinguline esindaja Lia Niitaru Puudutatud isik Tallinn, Muhu tn 8 korteriühistu (80160290), lepinguline esindaja Aleksei Smelov
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 15.11.2024 määrus muutmata ja X määruskaebus rahuldamata.
2.Jätta määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud X kanda. 1
3.Määrata Tallinn, Muhu tn 8 korteriühistu menetluskulude suuruseks määruskaebemenetluses 225 eurot ja mõista see Xlt Tallinn, Muhu tn 8 korteriühistu kasuks välja.
4.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Xl tasuda Tallinn, Muhu tn 8 korteriühistule menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.
Edasikaebamise kord Määruse resolutsiooni p-de 1–2 peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruse resolutsiooni p-d 4–5 ei ole edasikaevatavad (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 178 lg 2). Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud
1.X (avaldaja) esitas 23.07.2024 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Muhu tn 8 korteriühistu (puudutatud isik) vastu tuvastada 16.06.2024 korteriomanike üldkoosoleku otsuste tühisus või alternatiivselt tunnistada otsus nr 4 (majandamiskava kinnitamine, remondifondi kogumine) kehtetuks.
1.1.Avaldaja on korteriomandi Muhu 8-91 omanik. 16.06.2024 korduval üldkoosolekul võtsid korteriomanikud vastu järgmised otsused: 1) põhikirja muutmine; 2) juhatuse aruanne 2023. a. majandustegevuse kohta; 3) revisjonikomisjoni aruanne 2023. a. kohta; 4) kinnitada 2024. a. majandustegevuskava. Puudutatud isik on üldkoosoleku kokkukutsumisel oluliselt rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Nii 27.05 kui ka 16.06.2024 üldkoosoleku kokkukutsumise teade ei vasta korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg-le 3, kuna teate kohaselt peavad korteriomanikud ise pöörduma juhatuse poole dokumentide saamiseks ning puudub selge kord, kuidas seda teha. Kokkukutsumise teates ei ole märgitud telefoninumbrit ning äriregistris on olemas vaid e-posti aadress. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates seatud nõue, et dokumentidega tutvumiseks esitatav pöördumine peab olema digitaalselt allkirjastatud, on vastuolus seadusega. Avaldaja on teatanud puudutatud isikule oma e-posti aadressi, kuid puudutatud isik ei saatnud avaldajale KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumente e-posti aadressile. Avaldaja sai 2
majanduskava eelnõu paberkandjal teiselt korteriomanikult üks päev enne üldkoosoleku toimumist ehk 15.06.2024.
1.2.Otsuse nr 4 all otsustati tõsta remondifondi makset kütteperioodil 0,5 eurole ruutmeetrilt ja mittekütteperioodil 0,7 eurole ruutmeetrilt. Otsuses ei ole põhistatud remondifondi makse tõstmist. Avaldaja eriarvamus remondifondi tõstmise kohta on protokollitud. Sama otsuse all võeti vastu otsused teha 2024. aastal järgmisi töid: vuukide remont maja fassaadil; keldrite puhastamine prahist; deflektorite paigaldamine; kanalisatsioonipüstikute ümberjagamine ning rohelise tsooni piirdestamine autode eest. Majandamiskava kohaselt on vuukide remondi hinnaks 18 000 eurot, keldrite puhastamise hinnaks 1230 eurot; deflektorite paigaldamise hinnaks 8640 eurot ning kanalisatsioonipüstikute ümberpaigutamise hinnaks 4200 eurot. Rohelise tsooni piiritlemise hinda polnud kirjas. Avaldaja arvestuse kohaselt on ka ilma remondifondi makse tõstmiseta vahendid nende tööde tegemiseks olemas. Korteriomanikele suuremate kohustuste panemine võrreldes kaasomandi eseme korrasoleku kuludega on seadusega vastuolus. Puudutatud isiku seisukoht
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.
2.1.Kõik korteriomanikud, kes teatasid ühistule oma e-posti aadressid, said ühistu poolt saadetud lingi vahendusel tutvuda 16.06.2024 üldkoosoleku päevakorraga seotud dokumentidega. Vaatamata sellele, et avaldaja ei ole ühistule oma e-posti aadressi teatanud, edastas korteriühistu juhatus avaldajale e-postile XXX 16.06.2024 üldkoosoleku päevakorraga seotud dokumendid. KrtS § 20 lg 3 ja 4 nõuded olid täidetud, kuna teates oli kirjas, mida tuleb dokumentidega tutvumiseks teha. 27.05.2024 koosoleku ja 16.06.2024 korduskoosoleku kokkukutsumise teated pandi Muhu tn 8 maja iga trepikoja infotahvlile.
2.2.Remondifondimäära tõstmise vajaduse üle arutlemisel lähtusid üldkoosolekul osalenud korteriomanikud sellest, et kõik kallineb. Korteriühistul peab olema piisavaid vahendeid, et võlgnike tekkimisel oleks ühistu suuteline maksma kütte ja vee eest ning et raha jääks ka ettenägematuteks kuludeks. Remondifondimäära otsustati suurendada korteriomanike enamushäältega. Maakohtu määrus
3.Maakohus jättis avalduse rahuldamata, menetluskulud avaldaja kanda, mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulud 550 eurot ning märkis, et avaldajal tuleb välja mõistetud menetluskuludelt tasuda puudutatud isikule viivist VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.
3.1.Maakohus leidis, et vaidlustatud otsused ei ole KrtS § 29 lg 1 alusel tühised.
3.1.1.27.05.2024 üldkoosolek ja 16.06.2024 korduskoosolek on kokku kutsutud kooskõlas puudutatud isiku sel ajal kehtinud põhikirjaga, mille p 6.4 kohaselt pidi üldkoosoleku kokkukutsumisest informeerima liikmeid vähemalt 15 päeva ette. 27.05.2024 koosoleku ja 16.06.2024 korduskoosoleku kokkukutsumise teated pandi Muhu tn 8 iga trepikoja infotahvlile ja teateid on ka pildistatud. 10.05.2024 ja 31.05.2024 piltide originaalfailidest ehk JPG failide metaandmetest nähtub, et 27.05.2024 üldkoosoleku kokkukutsumise teate pilt on 3
tehtud 10.05.2024 kell 20.29 ning 16.06.2024 korduskoosoleku kokkukutsumise teate pilt 31.05.2024 kell 19.27. Koosoleku teadete avaldamise ja koosoleku toimumise vahele jäi 15 päeva.
3.1.2.27.05.2024 üldkoosoleku päevakorras olid järgmised küsimused: põhikirja muutmine; juhatuse aruanne 2023. a. majandustegevuse kohta; revisjonikomisjoni aruanne 2023. a. kohta; 2024. a. majandustegevuskava kinnitamine. Vaidlust pole, et kuna 27.05.2024 üldkoosolek ei olnud otsustusvõimeline, kutsuti kokku 16.06.2024 korduskoosolek. 16.06.2024 korduskoosolek on kutsutud kokku sama päevakorraga. Vastavalt 16.06.2024 üldkoosoleku protokollile on võetud vastu järgmised otsused: kinnitada uus põhikiri (päevakorra p 1) ja kinnitada 2024. majandustegevuskava (päevakorra p 4). Juhatuse aruande osas 2023. a majandustegevuse kohta (päevakorra p 2) ja revisjonkomisjoni aruande 2023. a kohta (päevakorra p 3) otsuseid vastu ei võetud.
3.1.3.Rikutud ei ole KrtS § 20 lg-t 3, mille kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. 27.05.2024 kutses on teavitatud, et dokumentidega tutvumiseks või nende e-postile saamiseks tuleb pöörduda juhatuse poole kas suuliselt või kirjalikult e-posti aadressi YYY kaudu. 16.06.2024 korduskoosoleku kutses on teada antud, et päevakorraga seotud dokumentidele on antud ligipääs kõikidele, kes edastasid korteriühistule oma e-posti aadressi, samuti on korratud teadet, et dokumentidega tutvumiseks või nende e-postile saamiseks tuleb pöörduda juhatuse poole kas suuliselt või e-postile teel. Mõlemas kutses on märgitud, et kirjalik pöördumine tuleb digiallkirjastada. Seega oli kutsel olemas info, kuidas saab dokumentidega tutvuda. Puudutatud isiku poolt seatud nõue, et selleks tuleks esitada allkirjastatud avaldus, ei tulene seadusest ning sellist piirangut ei tohiks seada. Samas ei ole tegemist sellise olulise kokkukutsumise korra rikkumisega, mille tõttu oleksid vastuvõetud otsused tühised. Avaldaja ei väitnud, et ta ei tahtnud allkirja anda ja ei saanud seetõttu dokumentidega tutvuda. Puudutatud isik on tõendanud, et igale korteriomanikule, kelle e-posti aadressid olid korteriühistule teada (sh avaldajale) on antud ligipääs dokumentidele. Ka avaldaja ise on esitanud tõendina e-kirja, kus kinnitab, et 28.05.2024 sai ta aadressilt CCC kirja, et tal on võimalus tutvuda 27.05.2024 koosoleku dokumentidega. Puudutatud isik ei ole vastutav selles eest, kui avaldajal puudus tehniline võimelikus dokumentide avamiseks. Asja materjalide põhjal nähtub, et avaldaja on dokumendid kätte saanud, ta on saanud nendega tutvuda ning koosoleku osas ette ka valmistada, sest ta on esitanud eriarvamuse. Kuigi suulise pöördumise puhul ei ole täpsustatud, mil viisil seda tuleks teha (puudub telefoninumber), ei ole see kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Suuliselt saab pöörduda ka vahetult otse juhatuse liikme poole.
3.2.Maakohus leidis, et puudub alus ka avaldaja alternatiivse nõude rahuldamiseks. 16.06.2024 üldkoosoleku protokollist ja avaldaja 10.09.2024 seisukohast järeldub, et avaldaja esitas üldkoosolekul eriarvamuse remondifondi suurendamise kohta ja see on protokollitud. Avaldaja ei ole esile toonud otsuste vastuvõtmise korra rikkumisi, mis annaks aluse otsuse p 4
4
kehtetuks tunnistamiseks. Asjaolu, et avaldaja hinnangul puudus vajadus remondifondi maksete suurendamiseks, ei muuda häälteenamusega vastu võetud otsust kehtetuks.
3.3.Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel avaldaja kanda. Maakohus määras puudutatus isiku põhjendatud menetluskulude suuruseks 550 eurot (s.o lepingulise esindaja kulu 5,5 tunni ulatuses tunnitasu suurusega 100 eurot käibemaksuga), mille mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja. Maakohus märkis puudutatud isiku taotlusel ja TsMS § 177 lg 2 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb avaldajal tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Määruskaebus
4.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha uus määrus, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda. Vaatamata sellele, et üldkoosolekute kokkukutsumise teadetes ei olnud märgitud kohta, kus on võimalik tutvuda uue põhikirjaga, majanduskava eelnõuga ning majandusaasta aruandega, leidis maakohus, et üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Selline kohtu seisukoht on otseses vastuolus KrtS § 20 lg 3 sätetega. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt on remondifondi makset õiguspärane tõsta ka siis, kui majanduskavas ette nähtud töödeks on rahalised vahendid olemas, on vastuolus KrtS § 41 lg 1 p-dega 1, 2 ja 4 ning KrtS § 12 lg-ga 2. Seadus paneb juhatusele kohustuse anda majanduskavas ülevaate kaasomandi seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest ning selles tulenevalt kehtestada maksed remondifondi. Kuna majanduskava kehtestati 2024. aasta kohta, puudub õiguslik alus tõsta remondifondi makset mingil ajal tulevikus tehtavate tööde tarbeks, seda enam, et puudub kindlus, et tuleviku tööde tegemise kohta korteriomanikud otsuse vastu võtavad. Menetluse edasine käik
5.Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.
6.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks alus puudub. Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel muutmata.
8.Maakohus leidis õigesti, et vaidlustatud otsused ei ole KrtS § 29 lg 1 alusel tühised, kuna avaldaja poolt esile toodud asjaoludel ei ole tegemist koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega. Korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise reeglite kohaselt peab korteriomanikele olema tagatud võimalus saada teada, kus ja millal üldkoosolek toimub ja mida seal otsustama hakatakse, samuti üldkoosolekul osaleda ja informeeritult hääletada (RKTKm 18.12.2024, 223-7156, p 16.1). 5
Põhjendamatu on avaldaja seisukoht, mille kohaselt ei olnud 27.05.2024 üldkoosoleku ega 16.06.2024 korduskoosoleku kokkukutsumise teadetes märgitud kohta, kus on võimalik tutvuda uue põhikirja, majanduskava eelnõu ning majandusaasta aruandega. Maja infotahvlitel avaldatud teadetel (dtl 187–188) oli kirjas, et dokumentidega tutvumiseks tuleb võtta ühistuga ühendust e-posti teel, samuti paiknesid vastavate teadete kõrval ka andmed korteriühistu juhatuse liikmete telefoninumbritega. On tavapärane, et KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumentidega tutvumiseks (kas elektrooniliselt või paberkandjal) tuleb selleks korteriühistu juhatusega ühendust võtta. Lisaks on puudutatud isik 03.06.2025 KrtS § 20 lg-st 4 tulenevalt edastanud avaldajale e-posti teel Google Drive ́i lingi, kus 16.06.2025 üldkoosolekuga seonduvad dokumendid asusid (dtl 76 ja 78). Avaldaja andmete ja tõendite kohaselt pöördus ta 04.07.2024 korteriühistu juhatuse poole infoga, et tal ei ole õnnestunud Google Drive ́i vahendusel dokumentidega tutvuda (dtl 176-177). Koosolek toimus 16.06.2024. Avaldaja ei ole esile toonud ega tõendanud, et ta oleks enne üldkoosolekut puudutatud isiku poole pöördunud. Kuna trepikodades asuvatel infotahvlitel olid kättesaadavad ka juhatuse liikmete telefoninumbrid, saanuks avaldaja dokumentide avamise probleemi tõttu korteriühistu juhatuse poole pöörduda. Asja materjalide põhjal pole võimalik järeldada, et koosoleku kokkukutsumise korda rikuti oluliselt, mistõttu see tooks kaasa vastuvõetud otsuste tühisuse.
9.Samuti on õige maakohtu seisukoht, et puudub alus 16.06.2024 korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsuse nr 4 (remondifondi makse tõstmine) kehtetuks tunnistamiseks TsÜS § 38 lg 1 alusel. Remondifondi suurus ei ole seotud sellega, kas majanduskavas ettenähtud töödeks on korteriühistul rahalised vahendid olemas või mitte. Korteriühistul võib lisaks majanduskavas prognoositavatele töödele tulla ette ka ootamatuid töid, mille tarbeks võivad korteriomanikud remondifondi suurendamist põhjendatuks pidada. Maakohus leidis õigesti, et asjaolu, et avaldaja remondifondi makse tõstmisega ei nõustunud, ei anna alust vastava otsuse kehtetuks tunnistamiseks.
10.Eeltoodust tulenevalt jääb määruskaebus rahuldamata.
11.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebusega seonduvad menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.
12.Puudutatud isiku menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isiku menetluskuluks lepingulise esindaja kulu 300 eurot koos käibemaksuga. Lepingulisel esindajal on kulunud maakohtu määrusega tutvumisele, analüüsimisele ja kliendiga konsulteerimisele 1,5 tundi; määruskaebusele seisukoha koostamisele ja kohtusse saatmisele 1,25 tundi ning menetluskulude nimekirja koostamisele 0,25 tundi. Lepingulise esindaja tunnitasu suuruseks on 100 eurot koos käibemaksuga. Puudutatud isik palub menetluskulud välja mõista koos käibemaksuga, sest puudutatud isik ei ole käibemaksukohustuslane. Puudutatud isik palub kohustada avaldajat tasuma TsMS § 177 lg 4 alusel menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg-s 1 ettenähtud ulatuses. Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku lepingulise esindaja ajakulu on põhjendatud osaliselt. Arvestades maakohtu määruse mahtu (maakohtu põhjenduste osa ca 3 lk), on sellega tutvumise, analüüsimise ja sellest kliendile ülevaate andmise põhjendatud ajakulu maksimaalselt 1 tund. Arvestades, et puudutatud isiku 12.12.2024 vastus on ca 1 lk pikkune, on selle koostamise ja kohtule esitamise põhjendatud ajakulu samuti põhjendatud 1 tunni 6
ulatuses. Menetluskulude nimekirja koostamise aeg 0,25 tundi on põhjendatud. Kokku on puudutatud isiku lepingulise esindaja kulu põhjendatud seega 2,25 tunni ulatuses. Arvestades asja sisu ja mahtu, esindaja kvalifikatsiooni ning tavapäraseid õigusteenuse osutamise tasusid, on puudutatud isiku lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot (sh käibemaks) põhjendatud. Puudutatud isiku põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud on seega kokku 225 eurot (2,25 tundi x 100 eurot). Nimetatud summa kuulub avaldajalt puudutatud isiku kasuks menetluskuluna väljamõistmisele. Avaldaja taotlusel märgib kohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
13.TsMS § 178 lg-te 1 ja 2 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt)
7
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.