Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant) Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jüri Sirel Kostja (vastustaja) W (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Jevgeni Tverdohlebov
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 16.03.2021 otsus muutmata. Y apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu menetluskulud jätta Y kanda. W taotlus menetluskulude hüvitamiseks rahuldada osaliselt. Määrata W ringkonnakohtu menetluskulude suuruseks 1008 eurot.
5.Välja mõista Y-lt W kasuks 1008 eurot. Kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-20-18729 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.Y (hageja) esitas 18.12.2020 Harju Maakohtule hagi W (kostja) vastu kahju hüvitamiseks. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja kahju hüvitise 36 641,26 eurot ja viivise VÕS § 113 lg-s 1 ja § 94 lg-s 1 sätestatud määras kuni kohustuse kohase täitmiseni.
2.Hagiavalduse kohaselt ostis hageja kostjalt 12.07.2018 müügilepingu alusel Tallinnas Roo tn 22 asuva korteriomandi nr 10 hinnaga 112 000 eurot ja kostja andis hagejale korteriomandi valduse üle 29.07.2018. Müüja kinnitas müügilepingus, et korteriomandil ei ole talle teadaolevalt varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjat teavitanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Arvestades, et hageja soovis kinnisasja osta pangalaenuga, oli hageja kohustatud tellima kinnisasja hindamisakti. Hindamisaktis märgiti kinnisasja väärtuseks 114 000 eurot. Hindamisakti koostamisel ei olnud hagejale ega ka hindajale teada, et kinnisasjal on varjatud puudused, mistõttu on hindamisaktis märgitud, et väärtus kehtib eeldusel, et kinnisasi on heas seisukorras (mis oli hindajale silmaga nähtav) ning ei esine varjatud puudusi. Ühtlasi märgiti hindamisaktis, et on olemas korstnapühkija 10.10.2017 tehtud akt, mis on resolutsiooniga: „puhastatud ja kontrollitud, küttesüsteemide osad on kasutuskõlblikud“.
3.Seoses talvise perioodi lähenemisega tellis Roo 22 korteriühistu OÜ-lt Ahjuhooldus korstnapühkija hinnangu küttesüsteemide seisukorra ja ohutuse kohta. 04.10.2019 korstnapühkimise aktist selgub, et puhastati ka hagejale kuuluva korteriomandi kamin koos ühenduslõõriga. Seejärel märgiti aktis, et puhastatud ja kontrollitud küttesüsteemide osad on kasutuskõlblikud.
4.25.11.2019 kell 03.18 edastas Häirekeskuse Põhja keskus Päästeameti Põhja päästekeskusele teate tulekahju kohta aadressil Roo tn 22-10 Tallinnas. Põles korter 10 kolmanda korruse juurdeehituses oleva kamina alune põrand. Päästeameti väitel sai tulekahju tõenäoliselt alguse nõuetele mittevastava kütteseadme (kamin) kasutamisest. 27.11.2019 Swedbank AS-i poolt koostatud ehitise ülevaatusaktis on märgitud, et „Teise korruse elutoa kamina kütmisest oli süttinud korteriseina taga olev soojusvill. Päästeameti hinnangul on kamin valesti ehitatud. Korter on sellisel kujul ostetud augustis 2018, varem on kaminat köetud mõne korra“.
5.Hageja leiab, et kostja poolt hagejale müüdud korteris esines oluline varjatud puudus – kamin oli ehitatud nõuetele mittevastavalt ja kamina põranda (metallist plaadi) all olev osa oli kergestisüttivast materjalist. Müüdud korteriomandil esines hageja arvates selline varjatud puudus, mida müügitehingu toimumise ajal ja ilma spetsialisti abita ei olnud võimalik tuvastada. Hageja tugineb sellele, et kostja ei ole hagejat puudustest teavitanud, mistõttu rikkus ta enda kohustusi müüjana ja müüs olulise varjatud puudusega asja.
6.Hageja on hagi kohaselt kandnud kahju kõrvaldamisega kahju 33 518,26 eurot, mistõttu nõuab hageja kostjalt puuduste kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamist 33 518,26 euro
2-20-18729 ulatuses. Tegemist on hageja väitel summaga, mis on vajalik kostja poolt müügilepingu sõlmimisel avaldamata jäetud ja varjatud puuduste kõrvaldamiseks. Lisaks nõuab hageja kostjalt kohtueelsete õigusabikulude 3123 eurot hüvitamist. Kostja vastuväited
7.Kostja palus jätta hagi rahuldamata.
8.Hageja minetas õiguse viidata müügieseme väidetavale puudusele, kuna ei teatanud puudusest kostjale mõistliku aja jooksul (VÕS § 220 lg-d 1 ja 3). Tulekahju toimus 25.11.2019, aga esimene pöördumine hagejalt tuli advokaadi kaudu 11.09.2020. Kostja avaldas kohe soovi korterit üle vaadata, kuid hageja keeldus põhjendusega, et korter on juba parandatud ja mingeid jälgi tulekahju eelsest olukorrast enam ei ole.
9.Vara ja tööde väärtus on ülepaisutatud. Hageja soovib uuele asjale vastavaid hüvitisi asjade eest, millede kasutusiga on möödunud (nt vinüülmängija on 20 aastat vana, selle väärtus on parimal juhul 5 eurot, hageja aga soovib selle eest 300 eurot; sülearvuti Macbook on 4 aastat vana, hageja soovib selle eest 1600 eurot; viie aasta vanune madrats, mille arvestuslik kasutusiga on alla 5 aasta ja mis omab pigem negatiivset väärtust, kuna vajab utiliseerimist, aga hageja soovib selle eest 300 eurot). Hageja ise nimetas pooltevahelises kirjavahetuses algselt oluliselt väiksemad hinnad (nt televiisori hinnaks oli algselt 1600 eurot, hagis aga 3100 eurot). Enamgi veel, pole selge, kas nimekirjas olevad asjad on niivõrd kahjustatud, et nende puhastamine või taastamine ei ole enam võimalik.
10.Ei vasta tõele väide, et müüdud korteris ei vastanud kamin nõuetele. Tegelikult tekkis tulekahju kamina valest kasutamisest hageja poolt. Kostja võtab omaks, et kaminat kontrolliti regulaarselt ja alati märgiti, et see on kasutuskõlblik. Kostja võtab omaks, et kaminat kasutati regulaarselt ja probleemideta. Kui kaminat kasutas kostja, siis oli kamina all nii tuhapann kui ka metallist leht. Q, kes elas müüdud korteris koos kostjaga, kasutas ja puhastas kaminat regulaarselt tuhast ja viibis selle kontrollimiste juures. Samuti oli 2017. aastal läbi viidud ehituslik audit, mille käigus kontrolliti ka kaminat ja mille kohaselt kamin vastab nõuetele ja on ehitatud kvaliteetselt.
11.Kostja ei vastuta tulekahju ja põlenguga tekitatud kahju eest. Päästeameti kirjas on märgitud, et tõenäoliselt sai tulekahju alguse nõuetele mittevastava kütteseadme (kamin) kasutamisest. Mis nimelt ei vastanud nõuetele, seda Päästeamet ei täpsustanud, kuid on võimalik tuletada, mida Päästeamet silmas peab. Fotode alusel on tuvastatav, et ajal, kui tekkis tulekahju, puudusid kaminast tuhapann ja kamina eest metallist leht, mistõttu ei vastanud kamin enam nõuetele ja tekkisid söega (mitte tuhaga) täidetud mõrad kamina alusesse betoonkihti. Kamina nõuetele mittevastavuse eest vastutab tegelikult hageja. Kostja rõhutab, et nõuetele mittevastavus ei seisnenud selles, et kamin oli valesti ehitatud, vaid ainult selles, et hageja poolt vale kasutamise tõttu muutus kamin ohtlikuks.
12.Kuni korteri hagejale üleandmiseni vastas kamin nõuetele, mille kohta on korstnapühkijate aktid ja ehitusauditi arvamus. Hageja vaikis maha, et enne tulekahju tegi ta korteris remondi, mille käigus vahetas põranda ning eemaldas kaminast tuhakasti ja kamina eest metallist lehe.
13.Kostja esitatud 7. taseme diplomeeritud ehitusinseneri VM arvamuse järgi oli korter renoveeritud nõuetekohaselt ja kvaliteetselt ja tulekahju põhjuseks oli kamina kütmine ilma tuhapanni ja kaminaesise mittesüttiva katteta, mille tõttu sattusid söed süttivale materjalile. Spetsialisti arvamusel tegi hageja kamina kasutamisel mitu viga: ei uurinud ega järginud
2-20-18729 kamina ohutu käitamise nõudeid; ei paigaldanud kaminasse eemaldatavat tuhapanni ja kamina ette kaitsvat metall-lehte; süütas kamina, aga ei valvanud selle järele; järelevalve puudumise tõttu lasi tulekahjul väiksest koldest ulatuslikuks (pindala mõõtmetes) tulekahjuks muutuda. Spetsialist tuvastas, et puitkonstruktsioonide põleng kaminasüdamiku lähedal sai võimalikuks ohutuseeskirjade mitme rikkumise tõttu kamina kasutamisel hageja poolt.
14.Hageja nõue kohtuväliste õigustoimingute hüvitamiseks on suures osas põhjendamatu. Ei olnud mõistlik kulutada kohtuvälisele suhtlusele rohkem aega, kui seda oleks vaja kohtumenetluse puhul. VÕS § 128 lg 3 seab kohtuväliste kulude hüvitamisel mõistlikkuse piiri. Kostja leiab, et 1-2 telefonikõnet (summaarse ajakuluga mitte üle 0,5 tundi) oli täiesti piisav selleks, et aru saada, kas kohtuväline lahendus on võimalik. Maakohtu otsus
15.Maakohus jättis 16.03.2021 otsusega hagi rahuldamata, tühistas hagi tagamise abinõu, jättis menetluskulud hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 1764 eurot ja viivise.
16.Maakohtus puudus vaidlus, et hageja ostis kostjalt 12.07.2018 Tallinnas Roo tn 22 asuva korteriomandi nr 10 hinnaga 112 000 eurot ja kostja andis hagejale korteriomandi valduse üle 29.07.2018. Samuti puudus vaidlus selles, et 25.11.2019 kell 03.18 edastas Häirekeskuse Põhja keskus Päästeameti Põhja päästekeskusele teate tulekahju kohta aadressil Roo tn 22-10, Tallinn. Põles korteris 10 kolmanda korruse juurdeehituses oleva kamina alune põrand.
17.VÕS § 220 lg-s 1 on sätestatud, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 220 lg 3 esimese lause kohaselt ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt.
18.Hageja tugineb hagiavalduses sellele, et kostja müüs talle varjatud puudusega korteri ja varjatud puuduseks oli nõuetele mittevastavalt ehitatud kamin. Kohus luges asjas esitatud tõendite alusel tuvastatuks, et hageja sai kamina väidetavast lepingutingimustele mittevastavusest teada 2019. aasta novembri lõpuks - detsembri alguseks, igal juhul detsembris 2019. Päästeameti 25.11.2019 vastuse kohaselt sai tulekahju tõenäoliselt alguse nõuetele mittevastava kütteseadme (kamin) kasutamisest. 27.11.2019 Swedbank AS-i poolt koostatud ehitise ülevaatusaktis on samuti märgitud, et „Teise korruse elutoa kamina kütmisest oli süttinud korteriseina taga olev soojusvill. Päästeameti hinnangul on kamin valesti ehitatud“. Kohtuistungil kinnitas hageja, et talle sai viidatud Päästeameti hinnang ja ehituse ülevaatusakt teatavaks eeldatavalt detsembri alguseks 2019. Hagi kohaselt pöördus hageja kostja poole kahju hüvitamise nõudega 11.09.2020 ehk rohkem kui 9 kuud pärast väidetavast kamina lepingutingimustele mittevastavusest teadasaamisest. Hageja ei ole väitnud ega esitanud mingeid tõendeid selle kohta, et ta oleks kostjat väidetavast lepingutingimustele mittevastavusest varasemalt informeerinud. Vastupidi, kohtuistungil kinnitas hageja, et enne 11.09.2020 kahjunõuet poolte vahel kirjavahetust ei olnud ja läbirääkimised võimaliku kahju hüvitamise osas algasid alles pärast 11.09.2020.
19.Kohus leidis, et hageja poolt kostja teavitamine asja lepingutingimustele mittevastavusest ligikaudu 9 kuud pärast sellest teadasaamist ei ole tehtud mõistliku aja jooksul VÕS § 220 mõttes. VÕS § 220 lg 1 teise lause kohaselt peab tarbijalemüügi puhul tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai
2-20-18729 mittevastavusest teada. Ka käesolevas asjas on kostja VÕS § 1 lg 5 kohaselt tarbija. Kuna ka hageja on tarbija, siis ei vasta pooltevaheline müügileping küll tarbijalemüügi mõistele VÕS § 208 lg 4 tähenduses, kuid sellele vaatamata on alles 9 kuud pärast väidetavast puudusest teadasaamist sellest kostja teavitamine ilmselgelt ebamõistlik aeg. Hageja ei ole tuginenud sellele, et oleksid eksisteerinud mingid objektiivsed asjaolud, mis takistasid hagejat informeerida müüdud korteri kamina väidetavatest puudustest juba esimese kahe kuu jooksul pärast novembris 2019 toimunud tulekahju.
20.Hageja soov oodata enne kostjale pretensiooni esitamist ära kindlustusandjate hinnangud kahju suuruse kohta ei saanud kuidagi hagejat takistada teavitada kostjat väidetavast lepingutingimustele mittevastavast kaminast. Hageja kinnitusel perioodil veebruarist – juulini 2020 toimunud suhtlus kindlustusandjatega ja kindlustusandjatele tehtud maksed ei sisaldanud infot kamina lepingutingimustele mittevastavuse kohta. Ka hagiavalduses tugineb hageja sellele, et kamina väidetav nõuetele mittevastavus selgus Päästeameti hinnangust ja ehituse ülevaatusaktist, mitte aga kindlustusandjate tagasinõuetest. Kuna hageja pidas hagiavalduses Päästeameti hinnangut ja ehituse ülevaatusakti kamina lepingutingimustele mittevastavuse tõendamisel piisavaks, siis pole eluliselt usutav hageja kohtuistungil väljendatud seisukoht, justkui ei olnuks needsamad tõendid 2019. aasta lõpus piisavad selleks, et teavitada kostjat kamina väidetavatest puudustest. Ka kohtuistungil kinnitas hageja, et tugineb just Päästeameti ekspertiisile, mida üksnes „kaudselt ja mingil määral“ toetab asjaolu, et kindlustus oli nõus korterit renoveerima ja vara hüvitama. Lisaks on hageja kinnitanud, et asjatundja LS, kes omab korstnapühkija ja pottsepa kutsetunnistust, külastas korterit vahetult pärast 25.11.2019 tulekahju ning tegi kindlaks kamina ehituslikud puudused. Hageja kinnitusel võib just kutseline pottsepp selgitada tulekahju tekke põhjuseid kamina osas ja kamina ehitamise nõudeid ning lisaks Päästeameti hinnangule tugineb hageja täiendava tõendina LS kui asjatundja arvamusele. Seega pidi hagejale lisaks Päästeameti hinnangule ja ehituse ülevaatusaktile ka kutselise pottsepa LS poolt 25.11.2019 tehtud ülevaatusest teada olema müüdud korteriomandi lepingutingimustele mittevastavus ning hagejal tekkis VÕS § 220 lg-st 1 tulenev kohustus mõistliku aja jooksul kostja teavitamiseks.
21.Arvestades kohtu tuvastatud asjaolusid, ei teatanud hageja kostjale müüdud korteri kamina lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul. Seetõttu ei või kostja VÕS § 220 lg-st 3 tulenevalt väidetavale lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. VÕS § 220 ei ole formaalne säte, vaid paragrahv, mis sätestab põhimõttelised nõuded õiguskindluse tagamiseks. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes II (P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi, K. Sein, Võlaõigusseadus II, lk 113) märgitakse, et VÕS § 220 peamine eesmärk on tagada, et müüdud asja puuduste üle peetavad vaidlused lahendataks võimalikult ruttu pärast vastava puuduse ilmnemist. See väldib esmalt tõendamisraskusi, teisalt aitab tagada müüja õigustatud huvide kaitse. Käesolevas asjas ilmestab hageja poolsest teavitamiskohustuse rikkumisest tulenevaid tõendamisraskusi mh pooltevaheline vaidlus selle üle, kas tulekahju toimumise ajal oli kamina ees kaitseplekk või mitte või kas hageja järgis kamina kasutamisel kehtivaid reegleid. Mida rohkem aega möödub puuduse ilmnemisest ja mida hiljem kostjat väidetavast puudusest teavitatakse, seda keerukam on vaidluse korral puudusega seotud asjaolusid tõendada ning ka kostjal võib osutuda võimatuks enda kaitseks tõendite esitamine olukorras, kus jälgi tulekahju eelsest olukorrast enam pole.
22.VÕS § 220 lg 3 teises lauses on sätestatud, et kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Kohtule pole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et käesolevas asjas olnuks hagejapoolne õigeaegne teatamata jätmine mõistlikult vabandatav. Samuti pole hageja viidanud asjaoludele,
2-20-18729 mis võiksid anda aluse kaaluda VÕS § 221 erisuste kohaldamist (kostja tahtlus, raske hooletus või kostja teadlikkus lepingutingimustele mittevastavusest).
23.Eeltoodud kaalutlustel jättis kohus hagi rahuldamata. Kuna hageja põhinõue seoses müügilepingu väidetava rikkumisega on alusetu, siis ei ole põhjendatud ka hageja nõue kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks. Põhinõude rahuldamata jätmise tõttu jäi rahuldamata ka hageja viivisenõue. Apellatsioonkaebus
24.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Alternatiivselt palub hageja maakohtu otsuse tühistada ja saata tsiviilasi maakohtule uueks lahendamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
25.Maakohus tõlgendas ja kohaldas vääralt materiaalõiguse norme. Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja ei ole kostjale teatanud asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul. Käesoleval juhul ei kohaldu VÕS § 220 lg 1 teises lauses sätestatu, mille kohaselt peab tarbijalemüügi puhul tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Kohus leidis ebaõigesti, et hageja oleks pidanud teavitama kostjat puudusest kahe kuu jooksul pärast novembris 2019 toimunud tulekahju. Esiteks, pooled ei ole tarbijad ega ole sõlminud tarbijalemüügilepingut ning seega kahe kuu tingimus ei kohaldu. Teiseks, kohus hakkas lugema mõistliku aja kulgemist alates müüdud korteris toimunud tulekahjust, mitte lepingutingimusele mittevastavusest teadasaamisest.
26.Maakohus rikkus selgitamiskohustust, kui ei selgitanud hagejale vajalike asjaolude tõendamise vajadust. Maakohus leidis, et hageja poolt kostja teavitamine asja lepingutingimustele mittevastavusest ei ole tehtud mõistliku aja jooksul VÕS § 220 mõttes, kuna hageja ei ole tõendanud, et tal esinesid mistahes takistused puudusest teavitamisel. Kui kohtu hinnangul oli esitatud asjaoludel nõude rahuldamiseks vajalik eeldus (VÕS § 220 lg 1 ja lg 3) täitmata, siis on kohtul kohustus hagejale selgitada alternatiivse aluse, s.o VÕS § 221, kohaldamiseks vajalike asjaolude tõendamise vajadust. Kohus seda ei teinud.
27.Maakohtu järeldus, et hageja ei ole mõistliku aja jooksul kostjat teavitanud, ei vasta käesolevas asjas esitatud tõenditele ja tegelikule olukorrale.
28.Maakohus jättis arvestamata hageja poolt esitatud asjaolud, mille kohaselt sai kostja teavitamine puudusest ning nõude esitamine kostjale võimalikuks alles juulis 2020. Tegelikkuses ei olnud hageja täpne kahju selgunud ning nõude esitamine viibis seetõttu, et hageja ootas kindlustusandjate hinnanguid kahju suuruse osas. Käesolevas vaidluses oli puudusest teavitamine sõltuvuses kamina puudusest tingitud kahju suuruse ulatusest, mis sisaldas muuhulgas tulekahjuga tekkinud kahju suurust. Teisisõnu hõlmas puudusest tingitud kahju ka teiste korterite kahju, mis oli tulekahju käigus tekkinud ning mille eest kostja kui müüja vastutab. Vaatamata sellele, et tulekahju toimus hageja korteris novembris 2019 ning tulekahju tekke põhjus selgus samuti 2019. aastal, määrati kahju kogusuurus kindlustusandjate poolt kindlaks alles juulis 2020. Kohus jättis arvestamata, et käesoleval juhul ei olnud kahju suurus hageja poolt iseseisvalt määratletav pelgalt müügilepingu objekti (korteri) väärtusest, vaid eeldas kindlustusandjate poolset hinnangut.
29.Maakohus jättis mõistliku aja määramisel arvesse võtmata hageja väited ja asjaolud seonduvalt kostja varalise olukorraga ning hagi tagamise vajadusega (rikkumise vabandatavus).
2-20-18729 Puudusest teavitamine alles 2020. aastal oli tingitud kostja varalisest seisundist ning hageja riskist, et kostja võib muuta ennast müüdud korteri puudusest teavitamise järgselt varatuks.
30.Isegi, kui ringkonnakohus asub seisukohale, et hageja on ületanud mõistlikku aega puudusest teavitamisel, siis on teatamata jätmine mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3). Hageja möönab, et lepingutingimustele mittevastavusest teatamine peab toimuma õiguskindluse põhimõttest lähtuvalt võimalikult ruttu, kuid VÕS § 220 regulatsioon ei tohi piirata ostja õigust realiseerida oma nõuet müüja vastu olukorras, kus selgusetu on kostja lepingu rikkumisest tuleneva kahju suurus. Õigustatuks ei saa pidada olukorda, kus ostja jääb ilma võimalusest kasutada õiguskaitsevahendeid müüja vastu vaid seetõttu, et kahju suurus on kindlaks määramata, kuid puudusest teavitamine peab toimuma ligikaudu 2-3 kuu jooksul puudusest teadasaamisest. Hageja ei oleks saanud pärast kostja teavitamist puudusest, kuid veel kindla kahju suurusest teadmata, rakendada järgmise 6 kuu jooksul õiguskaitsevahendeid kostja vastu (nt esitada hagi kohtule, taotleda hagi tagamist jm). Hageja ei oleks saanud nõuda kohtult hagi tagamist ka hagi esitamata, kuivõrd TsMS § 382 lg 2 kohaselt määrab kohus tähtaja, mille jooksul peab avaldaja hagi esitama ning vastav tähtaeg ei või olla pikem kui üks kuu. On selge, et hageja tegutses nii kiiresti ja efektiivselt kui võimalik ning teavitas kostjat puudusest esimesel võimalusel ning seega mõistliku aja jooksul VÕS § 220 tähenduses. Vastustaja seisukoht
31.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
32.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi jätta muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
33.TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kui puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus vaidluse lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid, mistõttu neid käesolevas otsuses TsMS § 654 lg 6 järgi ei korrata.
34.Pooled ei vaielnud, et kostja müüs hagejale 12.07.2018 korteriomandi asukohaga Roo tn 22-10 Tallinnas ja 25.11.2019 oli müüdud korteris tulekahju, mis sai alguse kaminast. Hageja teavitas 11.09.2020 kostjat müüdud korteri mittevastavusest lepingule, kuna korteris olev kamin ei olnud ehitatud nõuetekohaselt ja põhjustas tulekahju. Maakohus jättis hagi rahuldamata, sest hageja ei teatanud kostjale müüdud korteriomandi lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast mittevastavusest teada saamist, mistõttu on hageja kaotanud õiguse tugineda korteriomandi müügilepingule mittevastavusele.
35.Hageja võib nõuda müügilepingu rikkumise korral kahju hüvitamist, kui on täidetud kahju hüvitamise nõude üldised eeldused: võlgnik on lepingut rikkunud, mh müüdud asi ei vasta lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 2), müüja vastutab rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), võlausaldajale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), kahju on hõlmatud lepingulise kohustuse kaitse eesmärgiga, on ettenähtav ja rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS
2-20-18729 § 127 lg-d 2-4). VÕS § 220 lg 1 sätestab, et asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleb teatada mõistliku aja jooksul mittevastavusest teada saamisest ja tarbijamüügi puhul on see tähtaeg kaks kuud. VÕS § 220 lg 3 kohaselt, kui ostja ei teata müüjale müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. VÕS § 220 lg 3 esimeses lauses sisalduvat õiguslikku tagajärge ei kohaldata VÕS § 221 lg 1 p-des 1 ja 2 nimetatud juhtudel. VÕS § 220 lg 3 teises lauses ja § 221 lg-s 1 sätestatud eelduste olemasolu peab tõendama hageja.
36.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus on vaidluse lahendamisel tuginenud tarbijamüüki reguleerivatele sätetele. Maakohus on vaidlustatud otsuses viidanud tarbijamüügi sätetele selleks, et sisustada VÕS § 220 lg-s 1 toodud mõistliku aja pikkust. Maakohus on sõnaselgelt rõhutanud, poolevaheline leping ei ole tarbijalemüük VÕS § 208 lg 4 tähenduses.
37.Mõistlik aeg puuduse avastamise ja müüjale teatamise vahel sõltub puuduse iseloomust. Ilmsest puudusest peab ostja müüjale üldjuhul teatama kohe pärast asja enda valdusse saamist, kuid sellisest puudusest, mille avastamine eeldab asja kasutamist (varjatud puudus), peab ostja teavitama müüjat siis, kui tal oli mõistlik võimalus puudus avastada (Riigikohtu 12.06.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-50-06, p 19; 10.10.2018 otsus tsiviilasjas nr 2-14-37663/54, p-d 1314). Kohene lepingule mittevastavusest teatamine on ennekõike müüja kaitseks, kuna aja möödumisel võib olla mittevastavuse kindlakstegemine raskendatud.
38.Maakohus on õigesti tuvastanud, et hageja sai teada 25.11.2019 Päästeameti teatisest ja 27.11.2019 AS-i Swedbank ehitise ülevaatuse aktist, et müüdud korteriomandis olev kamin ei vastanud väidetavalt ehituslikele normidele ja see oli tulekahju põhjuseks. Ekslik on hageja arusaam, et müüdud korteri lepingutingimustele mittevastavusest sai ta teada alles siis, kui selgus kahju lõplik suurus, muuhulgas ka teistele samas majas asuvatele korteriomanditele tulekahju tõttu tekkinud kahju suurus. Asjaoluks, millega väidetavalt kaasnes müüdud korteri mittevastavus lepingutingimustele, oli see, et korteris olev kamin ei vastanud ehitus- ja tuleohutuse nõuetele ja selle kasutamine oli ohtlik. Tekkinud kahju suuruse täpne kindlakstegemine ei mõjuta VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud tähtaja algust ega kulgu. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et mittevastavusest teatamine üheksa kuud pärast sellest teada saamist ei ole toimunud mõistliku aja jooksul. Mõistliku aja pikkust võib muuhulgas hinnata ka tarbijale teatamiseks ette nähtud ajavahemiku pikkusega võrreldes. Tarbija kaitseks on VÕS § 220 lg 1 teises lauses sätestatud 2-kuuline mittevastavusest teatamise tähtaeg. Nimetatud norm on tarbija õiguste tagamiseks. Seega müügilepingu puhul, millele ei rakendu tarbijalemüügi sätted, on eelduslikult asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamise aeg lühem.
39.Ringkonnakohus ei nõustu hagejaga, et müüdud korteriomandi mittevastavusest hilisema teatamise muudab mõistlikult vabandatavaks see, et hageja väitel võis kostja nõudest varem teada saamisel muuta ilma hagi tagamiseta ennast varatuks. See, millal esitada hagi ja hagi tagamise taotlus, on hageja valik ja sellest ei sõltu VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud tähtaja pikkus. Lisaks märgib ringkonnakohus, et hageja väited kostja varalise seisu ja enda varatuks muutmise kohta on paljasõnalised. Hageja ei ole esile toonud oma väite kohta elulisi asjaolusid.
2-20-18729
40.Ringkonnakohus ei nõustu apellandiga, et mittevastavusest mõistliku aja jooksul teatamata jätmine oli VÕS § 220 lg 3 järgi vabandatav, kuna kahju täpne suurus selgus alles suvel 2020. See, et hageja ei teadnud kahju täpset suurust, ei anna alust järelduseks, et teatamata jätmine oli mõistlikult vabandatav. Ringkonnakohus märgib, et hageja on hagiavalduses esile toonud, et tema koduse vara osas oli kahju suurus 15 176 eurot, millest kindlustusandja hüvitas 10 000 eurot. Arvestades, et kindlustusandja on kahjustatud korteri ülevaatuse teostanud 27.11.2019, siis vähemalt eelviidatud osas oli kahju suurus hagejale teada. See, et tulekahju tõttu kahjustada saanud teiste korteriomandite omanikele kahju hüvitanud kindlustusandjad on hageja poole hüvitamise nõudega pöördunud suvel 2020, ei ole asjaoluks, mis õigustaks viivitamist müüja teavitamisel müüdud korteriomandi puudustest. Seega ei ole alust lugeda hageja teatamist pärast mõistliku aja möödumist mõistlikult vabandatavaks.
41.Ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus rikkunud selgitamiskohustust. Maakohus arutas pooltega VÕS § 220 lg 1 kohaldamist 09.03.2021 kohtuistungil (II kd, tl 35 pöördel), mistõttu hagejale ei saanud maakohtu järeldus tulla üllatusena. Kuna hagejat esindas maakohtu menetluses lepingulise esindajana advokaat, siis ei pidanud maakohus selgitama hagejale asjaolude esiletoomise ja tõendite esitamise vajadust ja võimalust. TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi poolte poolt esile toodud asjaolude ja taotluste alusel.
42.Apellatsioonkaebuses väidab hageja, et maakohus ei selgitanud talle VÕS § 221 lg 1 kohaldamise eelduste esiletoomise vajadust. Maakohus on kohtuistungil pooltele selgitanud VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 sisu (II kd, tl 35 pöördel), kuid VÕS § 221 kohaldamist protokollist nähtuvalt pooltega arutatud ei ole. Samas eeltoodu ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kohtu selgitamiskohustus ei tähenda seda, et kohus peaks pooltele ütlema, millised asjaolud tuleb täpselt esile tuua. Hagejal oli võimalus VÕS § 221 lg-te 1 ja 2 järgi asjaolud esitada kohtu selgitamiskohustuse rikkumisele tuginedes ka apellatsioonkaebuses, mida aga apellant teinud ei ole. Hageja esitas ringkonnakohtule 28.07.2022, s.o pärast apellatsioonkaebuse esitamise tähtaja möödumist, täiendavad seisukohad, milles ta tõi esile asjaolud, mida oleks pidanud maakohus kaaluma VÕS § 221 lg 1 kohaldamisel. TsMS § 634 lg-te 1 ja 2 järgi ei või pärast apellatsioonitähtaega apellatsioonkaebust täiendada ja võimalik on esitada ainult väiteid õiguse tõlgendamise kohta.
43.Vaatamata sellele, et maakohtu menetluses hageja ei väitnud, et tal oleks võimalik ostetud korteriomandi mittevastavusele tugineda olenemata mittevastavusest mõistliku aja jooksul teatamata jätmisest, käsitab ringkonnakohus ka hageja 28.07.2022 menetlusdokumendis esitatud väiteid VÕS § 221 lg 1 kohaldamise kohta. VÕS § 221 lg 1 p 1 järgi ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu, ja p 2 järgi, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. VÕS § 221 lg 1 p-des 1 ja 2 toodud eelduste kohta pidi asjaolud esile tooma hageja ja ka tõendama nende asjaolude esinemist. Hageja on ringkonnakohtule esitatud 28.07.2022 menetlusdokumendis esile toonud, et kaminal oli ehituslik puudus, milleks oli kamina põhja ja põlevmaterjalist konstruktsioonide vaheline ebapiisav isolatsioon, mida kostja, kes asja eelnevalt kasutas, pidi teadma. Kostja väitis maakohtus, et ta puudusest ei teadnud ja kaminat kasutades oli tuharesti all kuuma tuha ja süte kogumiseks tuhanõu, mida aegajalt tühjendati. Ringkonnakohus leiab, et ainuüksi see, et müüdud korteriomandil oli ehituslik puudus, ei anna alust järelduseks, et mittevastavus oli tekkinud kostja tahtluse või raske hooletuse tõttu või et kostja teadis või pidi teadma mittevastavusest. Hageja ei ole ka 28.07.2022 menetlusdokumendis esile toonud, kuidas oleks kostja eelneva omaniku ja
2-20-18729 kasutajana mittevastavuse avastada saanud või millistest asjaoludest järeldub, et ta oli või pidi olema puudusest teadlik. Kostja väidetel kasutas ta ajal, kui korteriomand kuulus talle, kaminat ja hageja ei ole esitanud asjaolusid, millest võiks olla järeldatav, et kamina kasutamisel oleks kostja pidanud aru saama selle puudustest. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
44.Ringkonnakohtu menetluskulud tuleb seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätta TsMS § 171 lg 1 järgi apellandi (hageja) kanda.
45.TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.
46.Kostja (vastustaja) menetluskulude nimekirjast nähtub, et kostja on kandnud apellatsiooniastmes menetluskulusid 2500 eurot (käibemaksuga), mis moodustub esindajatasust 10 tunni töö eest keskmise tunnitasuga 208,33 eurot, millel lisandub käibemaks.
47.TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaks määrava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Toimikust nähtuvalt on kostja esindaja koostanud mõnerealise vastuse apellatsioonkaebusele (II kd, tl 59) ja menetluskulude nimekirja, milleks ta pidi tutvuma maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebusega ning suhtlema kliendiga. Kuna eelviidatud dokumendid ei ole pikad ning tsiviilasi ei olnud keskmisest keerukam, siis saab kostja menetluskulude nimekirjas toodud ajakulu pidada põhjendatuks 6 tunni ulatuses, mis on piisav taotluses toodud toimingute tegemiseks.
48.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja lepingulisest esindajast vandeadvokaadi tunnitasu 208,33 eurot, millele lisandub käibemaks, ei vasta kohtupraktikas tavapäraseks peetavale tasu suurusele ja põhjendatuks saab pidada tunnitasu 140 eurot, millele lisandub käibemaks 28 eurot. Kostjale tuleb hüvitada menetluskulud käibemaksuga.
49.Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjale hüvitamisele menetluskulu 1008 eurot (6x168). Kostja on esitanud ka TsMS § 177 lg-le 4 vastava taotluse, mille ringkonnakohus rahuldab ja hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt kuulub alates käesoleva lahendi jõustumisest väljamõistmisele viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
50.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 järgi võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.