Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Kohtuasi
X hagi Y vastu üürilepingust tulenevas nõudes (Tallinna üürikomisjonis üürivaidlusasi nr 111/27/20)
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 21. mai 2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Y apellatsioonkaebus
Kaebuse hind ringkonnakohtus
939,67 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX) esindajad ringkonnakohtus Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Kaspar Koppel
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Harju Maakohtu 21. mai 2021 otsus muutmata. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta Y kanda. Y-l puuduvad rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud ringkonnakohtus.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada
Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
1.X (üürileandja, hageja) esitas Tallinna üürikomisjonile 20.04.2020 avalduse ja hiljem avalduse täiendused üürivaidlusasjas Y (üürnik, kostja) vastu. Tallinna Üürikomisjon rahuldas 14.09.2020 otsusega avalduse osaliselt, luges eluruumi Sügise 14-7 Tallinnas 29.10.2018 sõlmitud üürilepingu kehtivaks kuni 17.06.2020, mõistis kostjalt hageja kasuks välja eluruumi üüri- ja kõrvalkulude võla 939,67 eurot ja viivise 939,67 eurot.
2.Kostja esitas 05.10.2020 Harju Maakohtule avalduse ja 26.10.2020 selle täpsustuse, milles vaidlustas üürikomisjoni otsuse viivise väljamõistmise osas ja palus üürikomisjonile esitatud avalduse läbivaatamist selles osas hagimenetluse korras. Kostja palub viivist vähendada seadusjärgse määrani.
3.Kohus võttis avalduse menetlusse 06.11.2020 määrusega ja kohustas hagejat esitama hagiavaldusele ettenähtud vormis hagi.
4.Hageja esitas 20.11.2020 Harju Maakohtule hagi, mille kohaselt sõlmisid pooled 29.10.2018 üürilepingu, millega hageja andis kostjale üürile korteri aadressil Sügise 14-7, Tallinn. Üürileping sõlmiti üheks aastaks ning leping muutus tähtajatuks 01.11.2019. 19.03.2020 saatis kostja hagejale e-kirja, milles teatas soovist üürileping lõpetada kuu aja pärast ehk 19.04.2020. Kostjal oli lepingu ja seaduse kohaselt kohustus teavitada hagejat üürilepingu lõpetamisest kolmekuulise etteteatamistähtajaga. Kostja ei täitnud alates 01.04.2020 oma lepingujärgseid kohustusi, st ei tasunud üüri ega kõrvalkulusid ajavahemiku 01.04.2020 – 17.06.2020 eest. Maksetega viivitamisel kohustus kostja tasuma lepingu järgi viivist 1 % päevas. Hageja esitas Tallinna üürikomisjonile avalduse. Tallinna Üürikomisjon tegi 14.09.2020 otsuse, millega mõistis muuhulgas välja viivise 939,67 eurot, vähendades hageja viivisenõuet. Lähtudes väljamõistetud viivise summast, on viivise määr 0,456 % lepingujärgse 1 % asemel. Hageja hinnangul ei ole vaidlusalune leping tüüptingimustega leping. Hageja andis üürile oma kodu, kuna kolis ajutiselt Eestist ära. Hageja jaoks on tegemist esmakordse üürilepingu sõlmimisega oma kodu väljaüürimiseks. Viivise määr ei ole vastuolus seadusega ega Riigikohtu praktikaga. Hageja palus välja mõista viivise 939,67 eurot. Vastus hagile
5.Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata ja alternatiivselt rahuldamata.
6.Hageja esitas hagiavalduse 20.11.2020. Üürivaidluste lahendamise seaduse (ÜVLS) § 21 lg 1 kohaselt tuleb maakohtusse pöörduda 20 päeva jooksul komisjoni otsuse kättesaamisest. Üürikomisjoni otsus tehti 14.09.2020 ehk otsuse tegemisest on möödunud rohkem kui 20 päeva. Seega tuleb hagi jätta läbi vaatamata.
7.Viivise määr 1% päevas on ebaseaduslikult kõrge. Leping on sõlmitud tüüptingimustel. Ilmselgelt oli korteri üürimine hagejale majandus- ja kutsetegevus. Samas kostja oli üürilepingu sõlmimisel tarbija, sest kodu üürimist ei saa mitte kuidagi pidada isiku majandus- või kutsetegevuseks. Kostja on vahepeal sünnitanud ka lapse ning suur viivis kahjustab perekonna toimetulekut. Kostja kinnitab, et on valmis tasuma viivist seadusjärgses määras ja vaidlustab lepingujärgset viivisemäära. Maakohtu otsus ja põhjendused
8.Harju Maakohtu 21.05.2021 otsusega rahuldas kohus hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise 939,67 eurot. Kohus jättis rahuldamata kostja taotluse menetluse lõpetamiseks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lg 1 p 2 alusel. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda. Kohus määras, et hagejal puuduvad menetluskulud.
9.Tallinna üürikomisjoni 14.09.2020 otsus on jõustunud osas, millega tuvastati, et hageja ja kostja vahel 29.10.2018 sõlmitud eluruumi (Sügise 14-7, Tallinn) üürileping kehtis kuni 17.06.2020 ja kostjalt mõisteti välja hageja kasuks eluruumi üüri- ja kõrvalkulude võlg summas 939,67 eurot. Kohus ei vaata enam läbi eelpoolnimetatud jõustunud nõudeid.
10.Hageja palus mõista kostjalt välja viivise üüri- ja kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest 939,67 eurot. Kostja on seisukohal, et hagiavaldus on esitatud kohtule hilinenult ja tuleb jätta läbi vaatamata. Kohus selgitas, et viidatud asjaolu ei oleks hagi läbivaatamata jätmise, vaid menetluse lõpetamise alus. ÜVLS § 21 lg 1 ja 4 järgi, kui pool ei nõustu komisjoni otsusega või üürivaidluse läbivaatamisel tehtud menetlusotsuste või -toimingutega, võib ta sama üürivaidluse läbivaatamiseks pöörduda maakohtusse komisjoni otsuse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates 20 päeva jooksul. Kui komisjon avalduse täielikult või osaliselt rahuldab, võib teine pool esitada kohtule taotluse, et kohus vaataks komisjonile esitatud avalduse läbi hagimenetluse korras hagina. Sel juhul on hageja komisjoni poole pöördunud isik ja kostja kohtule avalduse esitanud pool. Sama paragrahvi lg 6 kohaselt komisjonile esitatud avaldus loetakse käesoleva paragrahvi lõikes 4 sätestatud juhul hagiavalduseks. Kohus leidis, et hagiavaldus on kohtule esitatud õigeaegselt. Käesoleval juhul vaidlustas üürikomisjoni otsuse kostja. ÜVLS § 6 tulenevalt tuleb üürikomisjonile esitatud avaldus juba iseenesest lugeda hagiavalduseks TsMS § 363 mõttes. Seega oli hageja oma hagiavalduse ÜvLS § 22 mõttes juba esitanud. Asjaolu, et kohus andis hagejale täiendava tähtaja avalduse esitamiseks hagiavalduse vormis, ei muuda seda, et hageja jäi üürikomisjonile esitatud nõuete juurde nende rahuldatud osas. Hageja järgis hagiavalduse kohtule esitamisel kohtu poolt määratud tähtaega. Kohus jättis kostja taotluse rahuldamata.
11.Jõustunud üürikomisjoni otsusega on tuvastatud, et poolte vahel 29.10.2018 sõlmitud üürileping kehtis kuni 17.06.2020 (tl 2-6, üürivaidluse toimik tl 2-4). Samuti on osaliselt jõustunud üürikomisjoni otsusega tuvastatud, et kostja ei tasunud hagejale kohaselt üüri- ja kommunaalmakseid summas 939,67 eurot ning rikkus seega üürilepingust tulenevat kohustust. Kostja tasus võlgnetavad maksed vastavalt üürikomisjoni otsusele alles 08.10.2020 (tl 44).
12.Pooled vaidlevad selle üle, kas ja millises summas on kostja kohustatud tasuma hagejale viivist. Tulenevalt VÕS § 113 lg-st 1 rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Eluruumi üürilepingu p 6.7 järgi hilinenud maksete (punktis 6.1 sätestatud üüritasu ja punktis 6.4 sätestatud kõrvalkulude) tasumise korral rakendub viivis 1% päevas, mis lisatakse tasumata summale.
13.Kohus ei nõustunud kostjaga selles, et 29.10.2018 üürileping on sõlmitud tüüptingimustel. Tüüptingimuste kasutamise korral on üldjuhul tegemist pooltevahelise läbirääkimispositsiooni ebavõrdsusega. Asja materjalidest ei nähtu poolte ebavõrdsust lepingu sõlmimisel. Käesoleval juhul on lepingupoolteks kaks füüsilist isikut. Kostja on selgitanud, et üüris vaidlusalust elamispinda endale koduks, hageja on omakorda selgitanud, et üüris oma kodu välja põhjusel, et asus ajutiselt elama Eesti Vabariigi piirest väljaspool ning see oli esmakordne eluruumi üürile andmine. Seega on pooled olnud üürilepingu sõlmimisel võrdsel positsioonil. Kostja on väitnud, et hageja sõlmis üürilepingu oma majandus- ja kutsetegevuses. Samas ei ole kostja oma väidet millegagi tõendanud ega põhistanud.
14.Asja materjalist nähtub, et üürilepingu projekti koostas hageja (tl 45). Hageja edastas lepinguprojekti kostja elukaaslasele, kes vastas hagejale, et nad vaatasid lepinguprojekti üle ja kõik sobis (tl 45). Vastuse koopiareal oli märgitud ka kostja. Seega oli kostjal võimalus mitte nõustuda hageja poolt lepingus märgitud viivisemääraga, kuid kostja ei ole esitanud lepingu sõlmimisel viivisemäärale mingeid vastuväiteid. Kostja ei ole ka väitnud, et ta oleks viivisemäärale vastuväiteid esitanud, kuid hageja ei võtnud tema vastuväiteid arvesse. Seega ei ole 29.10.2018 üürilepingu p 6.7 kohtu hinnangul tüüptingimus.
15.Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg 2 järgi tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kohus leidis, et ainuüksi viivise suurusest lähtuvalt ei saa viivisekokkulepe olla reeglina vastuolus heade kommetega ega seadusega ning seetõttu
tühine. Kostja ei ole esile toonud selliseid asjaolusid, millest kohus saaks teha järelduse kostja erilise kogenematuse või erakorralise vajaduse kohta. Kostja on esile toonud, et oli üürilepingu sõlmimise ajal lapseootel. Kostja ei ole oma väidet kohtule tõendanud, samas ei ole lapseootus selline asjaolu, mis põhjustaks kostja otsustusvõimetuse. Samuti oli kohus veendunud, et üürilepingu sõlmimise ajal ei olnud hageja poolt välja üüritav eluruum ainus väljaüüritav või elamiskõlblik üüripind. Ei ole eluliselt usutav, et Tallinna üüriturul puudusid hageja poolt pakutavale eluruumile alternatiivid.
16.Riigikohus on selgitanud, et kuigi VÕS § 275 järgi on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine, ei tulene sellest üürilepingu pooltele keeldu sõlmida kokkuleppeid, mille kohaselt eluruumi üürnik peab üüri tasumisega viivitamise korral tasuma VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat viivist. Seadusandja ei ole eluruumi üürilepingu puhul sätestanud, et eluruumi üürnikult ei või võlgnetavate maksete tasumisega viivitamise korral nõuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat viivist (RKTKo nr 2-15-8794/42, p 12).
17.Eeltoodust tulenevalt on poolte 29.10.2018 üürilepingu p-s 6.7 kokkulepe viivisemäära osas kehtiv ja kuulub kohaldamisele. Üürikomisjonis nõudis hageja kostjalt viivist 03.09.2020 seisuga summas 1897,09 eurot (tl 6). Aprillikuu üüri 540 maksetähtaeg oli 30.03.2020, kostja oli viivituses 157 päeva, viivis on 847, 80 eurot, maikuu üüri 540 eurot maksetähtaeg oli 30.04.2020, kostja oli viivituses 126 päeva, viivise summa 680,40 eurot, juuni 17 päeva üüri 306 euro maksetähtaeg oli 30.05.2020 ja kostja oli makseviivituses 96 päeva, viivise summaks 293,76 eurot. Aprilli kõrvalkulude 54,73 eurot tasumise tähtaeg oli 30.05.2020 ja 96 päevase makseviivituse eest nõudis hageja 52,54 eurot. Maikuu kõrvalkulud 29,84 eurot tuli maksta 30.06.2020 ja 65-päevase viivituse eest nõudis hageja 19,40 eurot, juuni kõrvalkulude 9,10 eurot maksetähtaeg oli 30.07.2020 ja hageja nõudis 35 päeva eest viivist 3,19 eurot. Üürikomisjon asus seisukohale, et tagatisraha 540 euroga tuleb tasaarvestada hageja aprillikuu üürinõue ja seega ei ole hagejal õigust küsida viivist aprilli üüriga viivitamise eest summas 847,80 eurot ning hageja viivisenõude suurus on seega 1357,09 eurot. Üürikomisjon mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise põhinõudega samas suuruses 939,67 eurot. Kostja on nõustunud 26.10.2020 menetlusdokumendis hageja poolt üürikomisjonis välja toodud viivitatud päevade arvuga (tl 17). Kohus kontrollis hageja viivisearvutust veebilehe www.viivisekalkulaator.ee abil, hageja arvutused on kooskõlas viivisemääraga ja viivitatud päevade arvuga.
18.Kohtu hinnangul on üürikomisjon õigesti vähendanud viivisesummat põhivõla suuruseni. Üürikomisjon kaalus igakülgselt poolte huve ja vaidluse asjaolusid, ning mõistis hageja kasuks välja viivise põhivõla suuruses ning jättis rahuldamata hageja taotluse ülejäänud viivise osas. Kostja, rikkudes üüri- ja kõrvalnõuete tasumise kohustust, pidi arvestama lisanduva viivisega, mis tulenes üürilepingu punktist 6.7. Eeltoodust tulenevalt on hageja viivisenõue põhjendatud ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista viivis summas 939,67 eurot. Viivise täiendavaks vähendamiseks kohtu hinnangul alust ei ole ja seda ei ole kostja ka kohtult taotlenud.
Apellatsioonkaebus
19.Maakohtu otsusele esitas 21.06.2021 apellatsioonkaebuse kostja, kes palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
20.Apellatsioonkaebuse kohaselt nõutakse viivist perioodi eest, mil poolte vahel toimus õigusvaidlus üürilepingu ülesütlemise kehtivuse üle. Kostja oli ruumide kasutamise ja üürisuhte lõpetanud ning kolis korterist välja. Kostjale ei olnud teada, et hageja pöördub Tallinna üürikomisjoni ja vaidlustab üürilepingu ülesütlemise. Kostja esindas ennast ise Tallinna üürikomisjonis ning tal ei ole õigusvaidlustes kogemusi. Kostja leidis, et põhjendamatu ja ebaõiglane oleks hüvitada ette hageja nõuded olukorras, kus nende samade nõuete üle toimub õigusvaidlus ehk kostjale ei olnud teada, kas tal on kohustus hageja ees või mitte. Antud asjas tehtud kohtulahendiga on tekkinud olukord, kus kostjalt mõisteti välja karistusliku iseloomuga viivis sisuliselt seetõttu, et asjas toimus õigusvaidlus.
21.Maakohus oleks pidanud arvestama VÕS § 113 lg-s 8 sätestatuga ja vähendama sellel alusel väljamõistetavat viivist mõistliku suuruseni. Käesolevas asjas on väljamõistetud viivis ebamõistlikult suur järgmistel põhjustel: viivist arvestati õigusvaidluse pidamise aja eest ehk ajal, mis kostja ei teadnud, kas tal on hageja ees varaline kohustus või mitte; võlgnevus oli lühiajaline, s.o 77 päeva; üürileandjal sisuliselt puudus viivitusega seoses kulu või kahju; kostja viivitas maksetega, kuna ta kolis korterist välja ja arvas, et tal puudus kohustus tasuda pärast seda üüri; väljamõistetud viivis ületab seadusest tulenevat viivisemäära oluliselt; kostjal sündis õigusvaidluse ajal laps, mistõttu suur viivis on talle koormav.
22.Kostja leiab, et 1% viivist päevas tuleb pidada äärmiselt ebasoodsaks tingimuseks TsÜS § 86 lg 2 p 1 mõttes. Kostjal puuduvad kogemused üürilepingute sõlmimisel ja nendega seonduvates õigusvaidlustes, mistõttu temale oli teadmata see, et ta peab tasuma üüri ka selle aja eest, mil ta korterit ei kasuta. Kuna viivis mõisteti välja perioodi eest, mil kostja korterit ei kasutanud, siis temale oli selline lahend üllatav. Kostja ei teadnud, et tema peaks maksma igaks juhuks ette, et vältida viivise teket. Lisaks sellele oli viivise kokkulepe üksnes hagejat soodustav, sest kostjal puudus võimalus nõuda sellist viivist hagejalt ehk tehingu väärtus oli heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.
23.Maakohus leidis ebaõigesti, et üürileping ei olnud sõlmitud tüüptingimustel, kuna hageja ei sõlminud üürilepingut oma majandus- ja kutsetegevuses. Hageja andis korteri üürile perioodil 29.10.2018 – 17.06.2020 ehk majandustegevus toimus pikema perioodi vältel. Samuti on ilmne, et hageja andis korteri üürile kavatsusega teenida kasumit. Samuti valmistas lepingu ette hageja. Eeltoodust tulenevalt on üürileping sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses, mistõttu kohus oleks pidanud tuvastama viivisekokkuleppe tühisuse VÕS § 42 lg 2 p 5 ja § 44 alusel. Vastus apellatsioonkaebusele
24.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
25.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks.
26.Maakohus leidis põhjendatult, et üürilepingu puhul ei ole tegemist tüüptingimustel sõlmitud lepinguga. VÕS § 35 lg 1 sätestab, et tüüptingimuseks loetakse lepingutingimust, mis on eelnevalt välja töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. Kostja ei ole tõendanud, et need eeldused on täidetud. Maakohus leidis põhjendatult, et pooled sõlmisid lepingu võrdselt positsioonilt. Mõlemad on füüsilised isikud. Kostja selgituste kohaselt üüris ta endale kodu. Hageja selgituste kohaselt üüris ta esmakordselt oma kodu välja, kuna kolis ajutiselt Eestist ära. Asjaolust, et üürileping kehtis üle pooleteise aasta või asjaolust, et hageja sai korteri üürimisest tulu, ei saa teha järeldust, et hageja sõlmis lepingu oma majandus- või kutsetegevuses. Lisaks ei ole põhjust väita, et kostja ei saanud lepingu tingimusi mõjutada. Asja materjalidest nähtub, et üürilepingu projekti koostas küll hageja, kes edastas selle kostja elukaaslasele. Viimane vastas, et nad vaatasid lepinguprojekti üle ja kõik sobis. Vastuse koopiareal oli märgitud ka kostja (tl 45). Kostja ei ole tõendanud, et ta soovis lepingutingimusi (sh viivisemäära) muuta, kuid see ei olnud võimalik.
27.VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Üürilepingus oli lepitud viivise määrana kokku 1% päevas. Poolte vahel üürilepingu sõlmimisel ei kehtinud VÕS § 2871, mis seab ülempiiri viivisemäärale. Nimetud säte hakkas kehtima alates 14.01.2021. Eelnevalt kehtinud regulatsiooni kohta on Riigikohus selgitanud 13.06.2018 otsuses tsiviilasjas 2-15-8794 (p 12), et seadusandja ei ole eluruumi üürilepingu puhul sätestanud, et eluruumi üürnikult ei või võlgnetavate maksete tasumisega viivitamise korral nõuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat viivist. Eluruumi üürilepingu pooled ei kaldu seadusega sätestatust kõrvale, kui lepivad kokku, et eluruumi üürnik peab üüri tasumisega viivitamisel tasuma VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat viivist, ning seetõttu ei ole selline kokkulepe ka VÕS § 275 järgi tühine.
28.Kostja leiab, et viivise määr on tühine TsÜS § 86 lg 2 alusel, mis sätestab, et tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja on apellatsioonkaebuses märkinud, et tal puuduvad kogemused üürilepingute sõlmimisel, mistõttu talle oli teadmata, et ta peab tasuma üüri ka aja eest, mil ta korterit ei kasuta. Esmalt märgib ringkonnakohus, et väide kogenematuse kohta on esitatud hilinenult, kuna maakohtu ette sellist argumenti ei toodud. Samuti ei ole kostja oma kogenematust üürilepingute sõlmimisel tõendanud, st ta ei ole tõendanud, et ta ei ole varem üürilepingut sõlminud. Lisaks ei ole kostja esiletoodud asjaolu (üüri tasumine aja eest, mil korterit ei kasutata) puhul tegemist ebatavalise tingimusega. Nii sätestab VÕS § 296 lg 3, et üürnik peab üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Selle mitteteadmine ei ole aluseks tehingu tühisusele poole kogenematuse tõttu. Muude asjaoludega ei ole kostja kogenematust põhjendanud. Samuti ei ole kostja väitnud, et ta sõlmis lepingu erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest või muust sellisest asjaolust tulenevalt. Seega puudub vajadus hinnata, kas teised TsÜS § 86 lg-s 2 sätestatud tehingu tühisuse eeldused on täidetud. Eeltoodust tulenevalt ei saa pidada üürilepingut tühiseks TsÜS § 86 lg 2 alusel.
29.Kostja on seisukohal, et hageja ei saa nõuda viivist aja eest, mil poolte vahel oli õigusvaidlus. Ringkonnakohus selgitab, et VÕS § 113 lg 1 järgi võib nõuda viivist arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Seadusest ei tulene keeldu nõuda viivist aja eest, mil poolte vahel on õigusvaidlus. Lisaks näeb TsMS § 367 sõnaselgelt ette võimaluse nõuda viivist, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud.
30.Ebaõige on kostja seisukoht, et tema viivitus maksete tasumisel oli 77 päeva. Hageja nõudis viivist 2020.a aprilli, mai, juuni üüri ja kommunaalkulude tasumisega viivitamise eest. Üürivaidluskomisjon tasaarvestas üürniku tagatisraha 540 eurot aprillikuu üürnõudega, mistõttu ei pidanud üürikomisjon põhjendatuks ka aprillikuu üüriga seonduvat viivisenõuet. Pooled leppisid üürilepingu p-s 6.2 kokku, et üürnik tasub üüri üks kord kuus hiljemalt 30. kuupäevaks ettemaksuna järgneva kuu eest. Kostja ei vaidlustanud, et kommunaalkulude maksepäev oli järgmise kuu 30. kuupäev. Hageja nõudis viivist 03.09.2020 seisuga. Seega on 03.09.2020 seisuga kostja viivitus erinevate arvete tasumisel olnud kokku oluliselt rohkem kui 77 päeva. 03.09.2020 seisuga oli viivis mai üüri tasumisega viivitamise eest 680,40 eurot, juuni üüri tasumisega viivitamise eest 293,76 eurot, aprilli kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest 52,54 eurot, mai kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest 19,40 eurot ning juuni kõrvalkulude tasumisega viivitamise eest 3,19 eurot. Kokku oli viivisevõlg 1049,29 eurot, mitte 1357,09 eurot, nagu on märkinud üürikomisjon ja millega nõustus maakohus. Kuna viivist vähendati 939,67 euroni (põhivõla suuruseni), siis ei muuda eeltoodu asja lahendamise tulemust.
31.Kostja palus viivise täiendavat vähendamist. VÕS § 113 lg 8 sätestab, et viivise maksmiseks kohustatud isik võib nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule. VÕS § 162 kohaselt, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Käesolevas asjas on viivist juba vähendatud. Kuigi viivise määr on kõrge, ei ületa väljamõistetud viivis põhivõlga. Kolleegiumi hinnangul ei ole kostja esile toonud asjaolusid, mis annaksid alust viivise täiendavaks vähendamiseks. Kostja märkis ka, et temale sündis õigusvaidluse ajal laps, mistõttu on viivis temale koormav. Kolleegium selgitab, et kuigi majanduslik seisund võib olla aluseks viivise vähendamiseks, siis ainuüksi lapse sünd ei ole asjaolu, mille pinnalt saaks teha järeldusi kostja majandusliku seisundi kohta. Kostja ei ole toonud esile andmeid oma majandusliku seisundi kohta, mille pinnalt võiks asuda seisukohale, et kostja majanduslik olukord õigustab viivise vähendamist.
32.Ülaltoodust tulenevalt tuleb maakohtu otsus jätta muutmata.
Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
33.TsMS § 171 lg 1 alusel jäävad apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda. Hageja menetluskude nimekirja ei esitanud. Seega hagejal puuduvad rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.