Eesistuja Gea Lepik, liikmed Meeli Kaur ja Villem Lapimaa
Määruse tegemise aeg ja koht 1. juuni 2022, Tallinn Kohtuasja number
2-20-6841
Kohtuasi
X hagi Hooneühistu Kadakas vastu ehitustööde puuduste kõrvaldamise kohustuse täitmise või alternatiivselt kahju hüvitamise ja viiviste nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25. märtsi 2022. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja advokaat Sergei Tšurkin Kostja Hooneühistu registrikood 80071043)
Menetluse liik
Kadakas
(likvideerimisel;
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta X 25. aprilli 2022. a apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 25. märtsi 2022. a otsuse peale tsiviilasjas nr 2-20-6841 Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse võtmata.
2.Jätta apellatsiooniastme menetluskulud X kanda. Hooneühistul Kadakas (likvideerimisel) ei ole apellatsioonimenetluses tekkinud hüvitatavaid menetluskulusid. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
1.X (hageja) esitas Harju Maakohtule hagi Hooneühistu Kadakas (kostja, hooneühistu) vastu ehitustööde puuduste kõrvaldamiseks.
1.1.Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt on hageja hooneühistu liige. Hooneühistu omandis on kinnistu nr 7654001 asukohaga A. H. Tammsaare tee 120, Tallinn, mille oluliseks osaks on garaažihoone (ehitisregistri kood 101031584), mis on jagatud 12 boksiks.
1.2.Garaažiboks nr 66 on hageja valduses liikmesuse alusel. Hageja sai boksi valduse 22. juulil 2019, mille kohta on koostatud kirjalik üleandmise-vastuvõtmise akt. Varem oli hageja valduses boks nr 26, kuid hooneühistu liikmete 6. juuni 2016. a ja 8. augusti 2016. a üldkoosolekute otsustega asendati hageja boks nr 26 boksiga nr 66 seoses kinnistu osa aadressiga A. H. Tammsaare tee 113a müügiga EfTEN SPV7 OÜ-le (Mustika keskus). Hageja vaidlustas bokside ümberjagamise kohtus, sest leidis, et asenduseks pakutud boks nr 66 ei olnud boksiga nr 26 võrdväärne, kuid Harju Maakohtu 15. juuni 2018. a otsusega tsiviilasjas nr 2-1613709 jäeti hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 28. juuni 2019. a otsusega jäeti hageja apellatsioonkaebus rahuldamata. Hageja sai boksi nr 66 valduse 22. juulil 2019.
1.3.Kostjal oli kohustus anda garaažiboks nr 66 hagejale renoveeritud ja kehtivatele ehitusnormidele vastaval kujul. Hooneühistu 6. juuni 2016. a üldkoosolekul kinnitas juhatuse esimees Y hooneühistu nimel, et liikmetele, kes soovivad jätkata garaažibokside kasutamist, tagatakse, et neile antakse teised boksid renoveeritud kujul. Kuna see kostja juhatuse kinnitus kanti üldkoosoleku protokolli, muutus see kostjale siduvaks. Hooneühistu 8. augusti 2016. a üldkoosolekul teatas juhatus, et on koostöös kinnistu kaasomanikuga teinud korda garaažiboksid nr 61–72, s.o ka hagejale ettenähtud boksi nr 66. Juhatus teatas, et „boksid on nüüdseks oluliselt paremas seisukorras: uued uksed ja uued aknad, uus elektrisüsteem“. 8. augusti 2016. a protokoll tõendab, et osa lubatud renoveerimistöödest oli juba tehtud. Ka sellest tulenevalt ei ole õiged kostja väited, et 6. juuni 2016. a üldkoosoleku protokolli n-ö sissejuhatav osa ei ole kostjale kohustuslik.
1.4.Ehitusseadustiku (EhS) § 19 lg 1 p 4 kohaselt peab omanik (antud juhul kostja) tagama ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse, antud juhul hagejale üleantava garaažiboksi osas. Seega, kui kostja otsustas asendada hageja kasutuses oleva garaažiboksi teisega, siis pidi kostja tagama, et hagejale üleantav garaažiboks on seisundis, mis vastab kehtivatele ehitusnormidele ja on kasutuskõlblik.
1.5.Tegelikkuses on ilmnenud, et hagejale üle antud boks nr 66 ei olnud renoveeritud sel määral, et vastata kehtivatele ehitusnormidele ja olla kasutuskõlblik. Garaažiboks on varisemisohtlikus seisundis ning kujutab otsest ohtu nii ehitise kasutajatele kui ka selles paiknevale varale. Seda tõendab 17. oktoobril 2019 Ribbon Consult OÜ tehtud ehitustehniline ekspertiis, mis tuvastas garaažiboksil erinevaid puudusi (ekspertiisi p 4) Hageja rõhutas, et pärast Ribbon Consult OÜ ehitustehnilise ekspertiisiga tutvumist katkestas Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLA) garaažihoonele kasutusloa väljastamise menetluse. EhS § 54 lg 1 sätestab, et kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale. Kui menetlus lõpetati, on selge, et ehitis ei vastanud seaduses toodud nõuetele.
1.6.Vastavalt Astaprom OÜ 31. jaanuari 2020. a hinnapakkumisele on puuduste kõrvaldamise maksumus 8280 eurot. Puuduste kõrvaldamiseks tuleb teha järgmised tööd: seinte tugevdamine tsemendiseguga ja krohvimine; lae/katusepaneelide aukude täitmine ja armatuuri peitmine;
2-20-6841 kanali hüdroisolatsiooni taastamine; katusel veekogumise likvideerimine; uste kohal vundamendi tugevdamine; sissesõidu panduse tegemine; ustele lisaks jalakäija ukse tegemine, värvimine; elektripaigaldise mahavõtmine ja taastamine.
1.7.Hageja on õiguspäraselt keeldunud lepingu sõlmimisest garaažiboksi nr 66 tema omandisse üleandmiseks. Hooneühistu üldkoosoleku 15. detsembri 2017. a otsusega otsustati kinnistu korteriomanditeks jagada ja hooneühistu likvideerida. Samuti otsustati, et iga hooneühistu liige, kelle ainukasutuses on liikmesuse alusel garaažiboks, saab jagamise tulemusel garaažiboksi ainuomanikuks. Üldkoosoleku otsuse alusel moodustati garaažibokside baasil korteriomandid. Hageja valduses oleva boksi nr 66 baasil on moodustatud korteriomand. Kostja pakkus hagejale korteriomandi omandit ja esitas selleks 2019. a augustis hagejale ka korteriomandi üleandmise lepingu projekti. Hageja palus projekti muuta ja märkida, et korteriomand vajab ebakvaliteetse remondi puuduste kõrvaldamist, kuid kostja sellega ei nõustunud. Hageja keeldus lepingu sõlmimisest õiguspäraselt. Kostja ei nõustu seniajani boksi nr 66 ehituspuudusi kõrvaldama ega sellega seotud kulusid hüvitama. Sellega rikub kostja hageja õigust boksi kasutada, sest garaažiboks ei ole kasutuskõlblik ja on varisemisohtlikus seisundis.
1.8.Hageja ja kostja vahel ei ole erikokkulepet renoveerimistööde kvaliteedi ja mahu kohta. Seega tuleb nõutava kvaliteedi hindamisel lähtuda Eesti Standardikeskuse standardite ja heade ehitustavade nõuetest.
1.9.Hageja palus kohustada kostjat parandama korteriomandi, mille asukoht on A. H. Tammsaare tee 120, Tallinn, mille reaalosaks on mitteeluruum nr 66, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 10931050, eriomand 66 all, katastritunnus 78401:101:2558 (korteriomand nr 66), ehituspuudused, mis on toodud Ribbon Consult OÜ ehitustehnilise ekspertiisi punkti 4 alapunktides 1.1–1.12, ja selleks tegema kehtivaid ehitusnorme ja häid ehitustavasid järgides järgmised ehitusremonditööd: -
-
-
„taastama katusekatte siledust piisava kalduvusega vee eemaldamise torustiku suunas veeloikude tekkimise katusel vältimiseks; puhastama korrosioonist katuse kandvate raudbetoonpaneelide jäigastava armatuuri ja taastama armatuuri betoonkatet paneelide kandevõime parendamiseks; puhastama korrosioonist katuslae raudbetoonpaneelide kandvaid metallsilluseid ja täitma paneelide vahelisi pragusid veekindla mördiga; puhastama korrosioonist katuslae raudbetoonpaneelide armatuuri ja katma armatuuri betooniga, taastades paneelide paindejäikust; täitma silikaattellistest siseseinte ning katuslae vahel olevat vahet telliste ja veekindla mördiga katuslae raudbetoonpaneelide korrodeerumise takistamiseks; täitma kandvates seintes asuvaid pikkipragusid müürimördiga silikaattelliste ja mördi vahelise seose taastamiseks; siduma kandvate seinte ristumiskohas ning kohati ka seintes silikaattelliseid täiendavate telliste ja müürimördiga, tagades seinte kandevõimet ja jäikust; asendama siseseinte sisse paigaldatud montaaživahu müürimördiga ja siduma müürimördiga silikaattelliseid kohtades, kus hoones toimunud varguse käigus liiguti läbi bokside seinte, terviktarandi kandevõime taastamiseks; asendama vastasseina sisse paigaldatud montaaživahu müürimördiga ja siduma mördiga silikaattelliseid kohas, kus hoones toimunud varguse käigus liiguti läbi bokside seinte, terviktarandi kandevõime taastamiseks; täitma korteriomandis asuvas kanali seinas pragusid veekindla pahtliga ja paigaldama kanali seinte ja põhja ning korteriomandi põranda peale hüdroisolatsioonkatet,
2-20-6841
-
puhastades eelnevalt korrosioonist betoonpõranda armatuuri ja kattes armatuuri betooniga vundamendi ning põranda püsivuse tagamiseks; puhastama korrosioonist välisust ja värvima seda korrosioonivastase värviga; puhastama korrosioonist lävepaku ja kinnitama seda betooniga korteriomandi vundamendiga ukse juures põrandale väliskeskkonna mõjude vältimiseks.“
Hageja palus määrata kindlaks otsuse täitmise viis ja anda kostjale korteriomandi kordategemiseks aega kaks kuud alates kohtuotsuse jõustumisest. Otsuse vabatahtliku täitmata jätmise korral palus hageja alternatiivselt mõista kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitis 8280 eurot ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivis põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.Kostja vaidles hagile vastu.
2.1.Kostja selgitas, et ehitisregistri korrigeeritud andmetel on ehitise registrikoodiga 101031584 nimetus parandatud garaažiks, millel on 12 boksi. Kinnistu nr 7654001 asukohaga A. H. Tammsaare tee 120 ei ole enam hooneühistu omandis. Juba 15. detsembril 2017 otsustati hooneühistule kuuluv kinnistu jagada korteriomanditeks ja hooneühistu likvideerida. Kõik hooneühistule kuuluvad korteriomandid on üle antud neid kasutanud hooneühistu liikmete omandisse, v.a hagejale, kes keeldub korteriomandi omandit vastu võtmast.
2.2.Kostjale kulub A. H. Tammsaare tee 120, Tallinn asuv korteriomand nr 66. A. H. Tammsaare tee 120 hoone majandamiseks on asutatud korteriühistu. Hooneühistu kui korteriomandi omanik ei tegele hoone valitsemisega.
2.3.Hageja vaidlustas bokside ümberjagamise kohtus, sest leidis, et asenduseks pakutud boks nr 66 ei olnud võrdväärne tema valduses olnud boksiga nr 26, kuid hagi jäeti rahuldamata. Tallina Ringkonnakohtu 28. juuni 2019. a otsusega tsiviilasjas nr 2-16-13709 tuvastati, et korteriomand (reaalosana mitteeluruum nr 66) oli eelmisega (varem hageja kasutuses olnud boksiga nr 26) samaväärne ning korteriomandi vastuvõtmine olemasoleval kujul ei saanud hageja õigusi kahjustada.
2.4.Varem hageja kasutuses olnud boks nr 26 ja nüüd hageja poolt kasutatav boks nr 66 asusid mõlemad 1968. a-l ehitatud hoones, millest ei saa eeldada, et see vastaks tänapäeva ehitusnõuetele. Boks nr 66 asus boksist nr 26 eraldi hoone osas, mis koosnes 12 boksist ning oli oluliselt paremas seisundis kui see hoone osa, kus paiknes boks nr 26. Mõlemad boksid olid ehitatud samal aastal ja neid oli hooldatud samadel alustel sama hooneühistu poolt. Nende seisukorras ei saanud olla suuri erinevusi. Kostja on fotodega tõendanud, et boks nr 26 ei olnud renoveeritud, vaid oli suhteliselt halvas seisukorras. Hageja on nõudnud hagis mh boksi nr 66 välisukse puhastamist ja värvimist, samas kui boksi nr 26 välisuks oli hooldamata ja koorunud värviga kaetud. Mustamäe Linnaosa Valitsus on kostjat hoone, kus asub hageja kasutuses olev boks nr 66, korrastamise eest eraldi tunnustanud, sest tegemist on ühe vähese korda tehtud garaažiga A. H. Tammsaare tee ääres.
2.5.Kostja ja hageja vahel puudub kokkulepe renoveerimistööde tegemiseks. Samuti ei ole üldkoosolek võtnud vastu ühtegi otsust renoveerimise kohta. Hooneühistu üldkoosoleku 6. juuni 2016. a protokoll ei sisalda hageja väidetud otsust renoveerimise kohta. Hageja väited, et kostja pidi tagama hagejale üleantava garaažiboksi renoveerimise, on alusetud ja vastuolus kohtule esitatud 6. juuni 2016. a üldkoosoleku otsuse tekstiga. Tõele vastab hageja väide, et hooneühistu 8. augusti 2016. a üldkoosolekul teatas hooneühistu juhatus, et koostöös kinnistu kaasomanikuga on tehtud korda garaažiboksid nr 61–72, sh ka hagejale ettenähtud boks nr 66.
2-20-6841 Bokside välisuksed vahetati uute vastu, osa uksi renoveeriti (asendati metallplaat), samuti uuendati kogu elektrisüsteem, vahetati katusekate, remonditi katusekarniisid, välisuste kohale paigaldati valgustid ja kogu territoorium piirati aiaga. Renoveerimiskohustus ei saanud muutuda müügitehingu osaks, sest sellist otsust ei ole üldkoosolek vastu võtnud. Samuti ei vasta tõele hageja väited, et pärast koosolekut hakati kohustust täitma ehk renoveerimistöid tegema. Kõik tööd olid 6. juuni 2016. a üldkoosoleku otsuse tegemise ajaks lõppenud.
2.6.Hageja ei ole tõendanud, et garaažiboksi kasutamine oleks ohtlik. Hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetakse hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt. Kinnisasja osade korrashoiu ja valitsemisega seotud kulusid, sh boksi korrashoiuga seotud kulusid, ei kanna mitte kostja, vaid korteriühistu liige, kelleks on hageja, ning hageja ei saa nõuda selliste kulude hüvitamist kostjalt.
2.7.Hageja väide, et puudused on tekkinud renoveerimisega, on arusaamatu ja sisutu, kuna hagis esitatust nähtub üheselt, et kõik väidetavad puudused on seotud hoopis hoone vanuse, nõukogudeaegse ehituskvaliteedi, projekteerimisvigade ja amortiseerumisega, mitte väidetavate kostja tehtud või tellitud renoveerimistöödega. Hageja on loetlenud ka boksi sisemisi puudusi, kuid vastavalt hooneühistuseaduse (HÜS) §-le 11 on hooneühistu liige ise kohustatud ainukasutuses olevat hooneosa korras hoidma ja selline kohustus ei ole kunagi olnud hooneühistul.
2.8.Vale on hageja väide, et TLA leidis, et puudused on olulised ja tuleb kõrvaldada. TLA palus tellida uue eksperdihinnangu. Kostja lammutustööde järgne kasutusloa taotlus oli esitatud TLA-le ekslikult, sest EhS ei nõua lammutustööde järgselt kasutusloa taotlemist. Praeguseks on TLA kõikidest nõuetest loobunud ja ehitisregistris andmed korrastanud.
2.9.Hageja esitatud Ribbon Consult OÜ ehitustehniline ekspertiis on ebausaldusväärne, kuna selle koostanud isikul puudub dokumendi koostamise pädevus ja õigus. Lisaks on dokumendi koostaja Evgeny M dokumenti sisuliselt võltsinud, märkides selle kontrollijaks C, kellele ta ei olnud dokumenti tutvumiseks esitanud.
2.10.Hageja soovitud tööde maksumuse kohta märkis kostja, et Astaprom OÜ hinnapakkumine sisaldab ka selliseid mitteeluruumile nr 66 tehtavaid kulutusi, millega taotletakse peamiselt asja mugavust, nt sissesõidu panduse tegemine, ustele jalakäia ukse tegemine, värvimine. Viidatud „puudused“ ei saaks kuidagi tekkida seoses hoone renoveerimistöödega. Arusaamatuks jääb, kuidas on võimalik likvideerida ühe boksi piires katusel vee kogunemine, kui see eeldaks terve katuse ümbertegemist.
2.11.Kostja ei ole tellinud mingeid garaažiboksi renoveerimistöid ega lepinguid allkirjastanud.
8.augusti 2016. a protokollist tuleneb, et hooneühistu tegi garaažiboksid korda koos kaasomanikuga. Hooneühistu ise ei ole ühtegi ehitustööd tellinud ega sellekohaseid lepinguid sõlminud, tööd organiseeris enne kinnistu jagamist kaasomanikuks olnud EfTEN SPV7 OÜ. Kostjal puudusid selleks rahalised vahendid. Samuti oleks ehituskohustuste võtmine eeldanud üldkoosoleku otsust, mida ei ole vastu võetud. Lisaks eeldab hooneühistu põhikirja p 20, et kinnisasja osade korrashoiu ja valitsemisega seotud kulud kantakse liikmemaksu arvelt ning nimetatud kulutused määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega. Sellist otsust ei ole üldkoosolek vastu võtnud. Põhikirja p 22.2 kohaselt on hageja enda kohustuseks hoida korras tema ainukasutuses olevat hooneosa. Kuna hooneühistul ei ole kohustust parendada ja remontida hageja ainukasutuses olevat hooneosa, on hageja nõue põhjendamatu. Puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamist ei saa nõuda, sest puuduseid ei ole põhjustanud oma tegevusega kostja. Hoone loomulikku amortisatsiooni ei saa kostjale süüks panna.
2-20-6841 Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
3.1.Maakohus tuvastas, et asjas ei ole vaidlust järgneva üle: -
-
hageja on hooneühistu liige; hooneühistule kuulub A. H. Tammsaare tee 120, Tallinn asuv korteriomand, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 10931050, mille koosseisus on 203/2435 suurune mõtteline osa kinnistust katastritunnusega 78401:101:2558, pindala 675 m2, sihtotstarve elamumaa (100%) ja reaalosana mitteeluruum nr 66, üldpinnaga 20,3 m2; varem oli hageja valduses garaažiboks nr 26, kuid hooneühistu liikmete 6. juuni 2016. a ja 8. augusti 2016. a otsuste alusel asendati see boksiga nr 66 seoses sellega, et osa kinnistust aadressiga A. H. Tammsaare tee 113a võõrandati EfTEN SPV7 OÜ-le.
3.2.Maakohus märkis, et ei näe, kuidas on praegusel juhul hageja õigusi rikutud. Hagejale kuulub liikmesus hooneühistus. HÜS § 2 lg 1 järgi hooneühistu liikmeks olekuga kaasnevad liikme õigused ja kohustused on seotud hoonejaotusplaanis liikmele kasutamiseks kindlaksmääratud omaette kasutamist võimaldava hooneosaga. Kostja põhikirja p 8 kohaselt nimetatakse liikmeks olekuga kaasnevate õiguste ja kohustuste kogumit liikmesuseks. Liikmesus on seotud hoonejaotusplaanis liikmele kasutamiseks kindlaksmääratud omaette kasutamist võimaldava hooneosaga. Hoonejaotusplaani muutmine toimub sellekohase üldkoosoleku otsuse alusel.
3.3.Praegusel juhul on hoonejaotusplaani muudetud 8. augusti 2016. a üldkoosoleku otsuse alusel ja varem hageja kasutuses olnud garaažiboks nr 26 asendati boksiga nr 66. Hageja on selle üldkoosoleku otsuse vaidlustanud, kuid kohtud on tsiviilasja nr 2-16-13709 raames leidnud, et hooneühistu üldkoosoleku 8. augusti 2016. a otsus on kooskõlas seadusega, otsus ei ole kehtetu ega ka tühine. Muu hulgas tuvastas Harju Maakohus 15. juuni 2018. a otsuses, et muudatuse tulemusel anti hagejale samaväärne hooneosa, st hageja õigusi ei kahjustatud. Kohus luges tõendatuks, et hagejal on 8. augustil 2016 kinnitatud jaotusplaani alusel õigus kasutada varasemast paremas seisukorras garaažiboksi. Ka Tallinna Ringkonnakohus nõustus 28. juuni 2019. a otsuses maakohtu järelduste ja põhjendustega ning jättis maakohtu otsuse muutmata. Seega on hageja kasutuses olnud garaažiboksi vahetus toimunud kooskõlas hooneühistu põhikirja ja seadusega ning kohtud on tuvastanud, et garaažiboksi vahetusega ei ole rikutud hageja õigusi ja vaid hageja sai vahetuse tulemusel enda kasutusse samaväärse või isegi paremas korras garaažiboksi.
3.4.Vaidlust ei saa olla selles, et varem hageja kasutuses olnud boks nr 26 ja vahetusega tema valdusesse läinud boks nr 66 olid ehitatud ühel aastal (1968) ja neid oli hooldanud sama hooneühistu samadel alustel. Seega ei saa nende bokside seisukorras olla suuri erinevusi. Hageja ei ole toonud esile ega tõendanud, et varem tema kasutuses olnud garaaž oli oluliselt paremas seisukorras või täielikult renoveeritud. Võrreldes kostja esitatud fotosid, nähtub, et varem hageja kasutuses olnud boks nr 26 ja nüüd tema kasutuses olev boks nr 66 on samaväärsed. Ainuke erinevus on see, et garaažiboksi nr 26 seinad olid seestpoolt krohvitud, kuid boksis nr 66 on tellissein krohviga katmata. Võrreldes garaažibokside uksi, nähtub, et eelnevalt hageja kasutuses olnud boksi ukselt värv koorus, uue boksi uks on väliselt korrektne ja ühtlase värviga kaetud. Lisaks, kui vaadata fotosid lammutusprojektis olevatest lammutamisele minevatest garaažiboksidest, on selgelt näha, et lammutamisele minevad garaažid on amortiseerunud ja halvas seisukorras, erinevalt korrastatud hoone osast, kus asub
2-20-6841 hageja uus boks, mis on heas seisukorras. Seega ei näe kohus, kuidas on garaažibokside vahetusega hageja õigusi rikutud. Pelgalt see, et hageja on boksi vahetamise vajadusest häiritud või tunnetab selles muul põhjusel ebaõiglust, ei tähenda veel, et tema õigusi on tegelikult rikutud.
3.5.Maakohus nõustus kostjaga, et kostjal ei olnud kohustust anda hagejale tema senise garaažiboksi vastu renoveeritud garaažiboksi. Hageja tugineb oma nõudes eelkõige sellele, et kostja 6. juuni 2016. a üldkoosolekul kinnitas juhatuse esimees hooneühistu nimel, et liikmetele, kes soovivad jätkata garaažibokside kasutamist, tagatakse, et neile antakse teised boksid renoveeritud kujul. Hageja viitab hooneühistu 6. juuni 2016. a üldkoosoleku protokollile, kus päevakorra p-s 2 tegi koosoleku juhataja ülevaate EfTEN SPV7 OÜ ettepanekust. Muu hulgas on protokollis tõepoolest märgitud, et hooneühistu liikmetele, kelle kasutuses olev garaažiboks jääb müüdavale alale, tagab ostja garaažiboksi vahetuse renoveeritud garaažiboksi näol hooneühistule kuuluval alal ning kompenseeritakse ümberkolimisega seotud kulud 500 euro ulatuses ühe garaažiboksi kohta. Samas nähtub protokollist, et päevakorra p 2 osas on üldkoosolek pannud hääletusele ja võtnud vastu otsuse järgmises sõnastuses: „Kinnistu müügihinnast hüvitatakse igale liikmele, kelle kasutuses olev garaažiboks jääb müüdavale alale, kuni 7200 eurot tingimusel, et hooneühistu liige esitab avalduse liikmesuse lõppemisega seotud hüvitise saamiseks, või alternatiivselt tagab ostja hooneühistu liikmele võimaluse liikmesuse vahetuseks selliselt, et liige saab enda kasutusse hooneühistule jääval kinnistuosal garaažiboksi ja liikmele hüvitatakse ümberkolimisega seotud kulude katteks 500 eurot boksi kohta“. Seega on 6. juuni 2016. a üldkoosolek pannud hääletusele ja võtnud vastu lisaks otsusele müügilepingu suhtes nõusoleku andmise kohta ka otsuse, kuidas kompenseerida neile hooneühistu liikmetele, kes ei soovinud uut garaažiboksi, nende liikmesuse kaotus, ja kuidas ning millistel tingimustel toimub garaažibokside vahetus neile liikmetele, kes soovivad hooneühistus jätkata. Otsusest ei nähtu, et koosolek oleks võtnud vastu otsuse, et vahetus saab toimuda üksnes renoveeritud garaažiboksi vastu või oleks otsusega pandud kohustus ostjale või hooneühistule renoveerida liikmetele antavad nn uued garaažiboksid. Iseenesest on õige hageja väide, et 8. augusti 2016. a üldkoosolekul teatas juhatus, et juhatus koos kinnistu kaasomanikuga on teinud korda garaažiboksid nr 61–72 viimases reas ning boksid on nüüdseks oluliselt paremas seisukorras: uued uksed ja uued aknad, uus elektrisüsteem. Ka selle koosoleku protokollist ei nähtu, et hooneühistule või kinnistu ostjale oleks pandud kohustus garaažiboksid renoveerida. Seega on hageja ise loonud endale kõrgendatud ootuse, et talle antakse täielikult renoveeritud garaažiboks.
3.6.Kostja on ka esile toonud, et hooneühistul puudusid garaažibokside renoveerimiseks rahalised vahendid. Samuti ei ole üldkoosolek võtnud vastu ühtegi otsust garaažide renoveerimiseks. Hooneühist põhikirja p 20 eeldab, et kinnisasja osade korrashoiu ja valitsemisega seotud kulud kantakse liikmemaksu arvelt ning nimetatud kulutused määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega. Sellist otsust ei ole üldkoosolek vastu võtnud. Maakohus nõustus kostjaga, viidates ka hooneühistu põhikirja p-le 22.2, et kostja kohustuseks ei ole renoveerida ja remontida hageja ainukasutuses olevat garaažiboksi.
3.7.Maakohus ei nõustunud hagejaga, et kostja ei ole täitnud EhS § 19 lg 1 p-s 4 sätestatud kohustust, kuna kostja pidi tagama, et hagejale üleantav garaažiboks vastaks kehtivatele ehitusnormidele.
2-20-6841 Hageja jätab tähelepanuta, et garaažid ehitati aastal 1968. Ei saa eeldada, et 1968. a-l ehitatud ja seega u 54 aastat kasutatud hoone vastab tänapäevastele ehitusnormidele. Hageja sai vaid eeldada, et talle antakse vahetuse käigus eelnevaga samaväärne ja vähemalt keskmisele kvaliteedile vastav garaažiboks. Keskmise kvaliteedi hindamisel tuleb lähtuda mitte uute, vaid samaväärsete ehitiste keskmisest kvaliteedist. Hageja sai vahetuse tulemusel oma kasutusse samaväärse või isegi paremas korras oleva garaažiboksi. Kostja esitatud fotodelt nähtub, et garaažiboks nr 66 ja hoone osa, kus boks asub, on heas seisukorras. Hageja järeldus, et kui kostja otsustas asendada hageja kasutuses oleva garaažiboksi teisega, pidi kostja tagama, et hagejale üleantav boks oleks seisundis, mis vastab kehtivatele ehitusnormidele, on meelevaldne. Kostja sai anda hagejale üle vaid sellise boksi, mis kuulus hooneühistule. Lisaks ei ole hageja tõendanud, et garaažiboks nr 66 oleks ohtlik ja kostja oleks rikkunud EhS § 19 lg 1 p-s 4 sätestatud omaniku kohustust tagada ehitise korrashoid ja kasutamise ohutus. Hageja on hagiavalduse tervikteksti p-s 1.5 toonud esile renoveerimistööde puudused ja mittevastavused kehtivatele ehitusnormidele, ning tugineb garaažiboksi puuduste tõendamisel Ribbon Consult OÜ ehitustehnilisele ekspertiisile. Asjast ei nähtu, et hageja viidatud puudused oleksid põhjustatud ebakvaliteetsete renoveerimistöödega. Puudused on seotud hoopis hoone vanuse, nõukogudeaegse ehituskvaliteedi, projekteerimisvigade ja amortiseerumisega. Maakohus leidis, et Ribbon Consult OÜ ehitustehniline ekspertiis ei ole koostatud pädeva isiku poolt. Kohus nõustus kostjaga, et töö ülesandepüstituselt vastab dokument auditile. Kutsekoja
20.detsembri 2019. a kirjast nähtub, et ekspertiisile alla kirjutanud EM ei tohi teha auditeid. Kuna EM-l ei ole ehitise auditi koostamise õigust, puudub tal ka pädevus hinnata garaažiboksi nr 66 ehituslikku seisundit. Kuna dokumendil puudub pädeva isiku allkiri, ei ole Ribbon Consult OÜ töö tõendina asjakohane ega seal toodud järeldused usaldusväärsed.
3.8.Lisaks märkis kohus, et hageja ei ole välja toonud, milliseid konkreetseid ehitustöid ja millal kostja tegi või tellis ning millised kostja tehtud või tellitud tööd ei vasta ehitusnõuetele. Hoone vanuse, nõukogudeaegse ehituskvaliteedi, projekteerimisvigade ja amortiseerumisega seotud puuduste eest kostja ei vastuta. Hageja ei ole esile toonud, millist konkreetset kohustust kostja on rikkunud.
3.9.Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 jättis maakohus menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude rahalist suurust maakohus kindlaks ei määranud, vaid märkis, et määrab selle kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Apellatsioonkaebus
4.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostja kanda. Alternatiivselt, kui ringkonnakohus leiab, et tuleb määrata ehitustehniline ekspertiis, palub hageja saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonimenetluse kulud palub hageja jätta kostja kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus hinnanud vääralt asjaolusid, jätnud hindamata olulisi asjaolusid ja tõendeid ning põhjendamatult rahuldamata hageja taotluse ehitustehnilise ekspertiisi määramiseks, mistõttu kohaldas maakohus vääralt materiaal- ja menetlusõiguse norme.
4.2.Maakohus järeldas vääralt, et garaažibokside vahetamisel ei rikutud hageja õigusi. Kohus leidis õigesti, et pooled vaidlevad selle üle, kas hagejale üle antud garaažiboks nr 66 vastas
2-20-6841 tänapäeva ehitusnormidele ja kas kostja oli kohustatud boksi enne selle hagejale üleandmist renoveerima ja ehitusnormidega vastavusse viima.
4.2.1.Hagejal oli põhjendatud ootus, et bokside asendamisel saab ta uue garaažiboksi, mis on renoveeritud sellisel määral, et boks on kasutuskõlblik, vastab kehtivatele ehitustehnilistele normidele ning hageja saab seda kasutada ilma vaevata ja ohuta oma varale ja elule. Selle ootuse tekkimist toetasid hooneühistu juhatuse väited liikmete 6. juuni 2016. a üldkoosolekul, kus kinnitati, et uued garaažiboksid antakse üle renoveeritud kujul, mida tagab kinnistu ostja EfTEN SPV7 OÜ. 8. augustil 2016 toimunud üldkoosolekul kinnitas juhatus, et teatud renoveerimistööd on juba tehtud. Hageja ootus saada asenduseks kasutuskõlblik garaažiboks on õiguspärane ja põhjendatud, sõltumata sellest, kas üldkoosolek otsustas seda või mitte. Esiteks, see põhineb juhatuse väidetele, mis on toodud üldkoosoleku protokollides, ja vastavalt VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttele tuli neid väiteid võtta tõsiselt. Teiseks, see tuleneb EhS § 19 lg 1 p-st 4, mille kohaselt ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse tagamise eest vastutab ehitise omanik, siinsel juhul kostja.
4.2.2.Hageja leiab, et pooltel puudub vaidlus, et varem hageja kuulunud garaažiboks nr 26 vastas kehtivatele ehitusnormidele, vaatamata sellele, et hoone oli ehitatud välja 1968. a-l. Sellele viitavad nii kostja esitatud pildid kui ka lammutusprojekti andmed. Teises hoones asuval garaažiboksil nr 66, mille hageja sai enda valdusse, on ehitustehnilised puudused, mis teevad boksi varisemisohtlikuks ning kujutavad otsest ohtu ehitise kasutajatele ja selles paiknevale varale. Need puudused on kindlaks tehtud Ribbon Consult OÜ ehitustehnilise ekspertiisiga, mille kokkuvõttes on leitud, et puudused on tingitud mh ebakorrektsete töövõtete kasutamisest hoone hooldamisel. Hageja ei vastuta hooneühistu või garaažiboksi nr 66 endise valdaja hoolimatuse eest, eriti kui talle anti boks nr 66 üle sisuliselt sunniviisiliselt. Maakohtu viited hooneühistu põhikirja p-dele 20 ja 22.2 ning kostjal rahaliste vahendite puudumisele ei ole asjakohased.
4.2.3.Seega on hageja seisukohal, et rikutud on tema õigust saada asenduseks garaažiboks, mis pidi hooneühistu juhatuse korraldatud renoveerimistööde tulemusena vastama kehtivatele ehitusnormidele.
4.3.Väär on maakohtu järeldus, et tsiviilasjas nr 2-16-13709 tehti kindlaks, et garaažiboksid nr 26 ja 66 on ehitustehnilises mõttes samaväärsed. Selle tsiviilasja raames ei arutatud ega tehtud kindlaks garaažibokside nr 26 ja nr 66 ehitustehnilisi seisundeid. Tegemist oli garaažibokside väärtuse hindamisega kinnisvaraobjektide tähenduses, lähtudes nende asukohast ja ruumide suurusest. Kuna praeguse vaidluse ese on erinev – mitte kinnisasjade väärtuste võrdlemine, vaid garaažiboksi nr 66 vastavus kehtivatele ehitustehnilistele normidele –, ei ole maakohtu viide tsiviilasjas nr 2-16-13709 tehtud lahenditele asjakohane.
4.4.Väär on maakohtu järeldus, et garaažiboksi nr 66 tehniline seisund ei pea vastama kehtivatele ehitusnormidele, kuna 1968. a-l ehitatud ja seega 54 aastat kasutatud hoone puhul ei saa seda eeldada. Hageja leiab, et sõltumata sellest, millal hoone on ehitatud, peab see vastama tänapäevastele ehitusnormidele ehk EhS §-s 11 sätestatud nõuetele ja selle eest vastutab EhS § 19 lg 1 p 4 järgi hoone omanik.
4.5.Väärad on maakohtu järeldused, et Ribbon Consult OÜ ekspertiis ei ole asjakohane ega usaldusväärne tõend ning hageja ei ole tõendanud, et garaažiboksi kasutamine oleks ohtlik. Hageja jääb seisukohale, et Ribbon Consult OÜ ekspertiis vastab TsMS § 272 lg-tes 1 ja 3 sätestatud dokumentaalse tõendi nõuetele kui eriteadmisega isiku arvamus ning on piisavalt usaldusväärne. EM-l on diplomeeritud ehitusinseneri tase 7 kompetentsidega projekteerimise
2-20-6841 juhtimise ja omanikujärelevalve ametialadel. Hageja arvates on EM-l piisavad teadmised ja oskused selleks, et hinnata garaažiboksi nr 66 ehituslikku seisundit ja tehtud remondi kvaliteeti, vaatamata sellele, et tema kui asjatundja järeldused olid vormistatud mittekohases vormis (audit). Maakohus ei arvestanud sellega, et TLA 30. detsembri 2019. a e-kirja kohaselt võttis TLA EM koostatud ekspertiisi tõsiselt ja pidas seda usaldusväärseks.
4.6.Asjakohatu on maakohtu etteheide, et hageja ei ole välja toonud, millised konkreetsed ehitustööd ja millal kostja tegi või tellis ning millised kostja tehtud või tellitud tööd ei vasta ehitusnõuetele. Hooneühistu 6. juuni 2016. a ja 8. augusti 2016. a üldkoosoleku protokollidest nähtub, et juhatuse kokkuleppega korraldas renoveerimistööd kinnistu osa ostja EfTEN SPV7 OÜ, st hageja ei olnud selle kokkuleppe pooleks ja tal polnud võimalik tõendada, mis tööd ja millal olid tehtud. Esitatud oli Ribbon Consult OÜ ekspertiis, millega olid tehtud kindlaks garaažiboksi nr 66 ehitustehnilised puudused, mis tõendab, et renoveerimistööd ei olnud tehtud nõuetekohaselt või jäid tegemata, mistõttu hagejale üleantud garaažiboks nr 66 ei vasta kehtivatele ehitusnormidele.
4.7.Ehitustehnilise ekspertiisi määramata jätmine oli väär. Seoses kohtumenetluse käigus tekkinud vaidlusega Ribbon Consult OÜ ekspertiisi vormistamisega ja EM kompetentsusega taotles hageja kohtuliku ehitustehnilise ekspertiisi määramist selleks, et selgitada välja garaažiboksi nr 66 ehitustehnilised puudused, nende maht ja kõrvaldamise maksumus. Kohus jättis selle taotluse põhjendamatult rahuldamata, lugedes ka EM avastatud puudused ebausaldusväärseks ainult seetõttu, et need olid valel kujul vormistatud. Ekspertiisi määramisest keeldudes rikkus maakohus oluliselt hageja TsMS § 199 lg 1 p-des 3 ja 5 sätestatud menetlusõigusi, sest maakohtul puudusid mis tahes menetluslikud takistused ekspertiisi määramiseks või alternatiivselt EM koostatud ekspertiisi analüüsimiseks asjatundja arvamusena.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5.Kolleegium leiab üksmeelselt, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia kaalutlustel TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi menetlusse võtmata. Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.
6.Kolleegium märgib, et ringkonnakohus ei võta TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi apellatsioonkaebust menetlusse, kui apellatsioonkaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt rahuldada. Riigikohus on selgitanud, et apellatsioonkaebuse õiguslik perspektiivitus tähendab seda, et apellatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata juhul, kui faktilised asjaolud, millele apellatsioonkaebuses tuginetakse, osutuksid tõendatuks (vt Riigikohtu 24. aprilli 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-35-13, p 12). Seega hindab ringkonnakohus praeguses menetlusetapis üksnes apellatsioonkaebuse väiteid ega hinda nende kohta asjas esitatud tõendeid.
7.Hageja nõuab esitatud hagis, et kohus kohustaks kostjat kõrvaldama korteriomandi nr 66 ehituspuudused, mis on toodud välja Ribbon Consult OÜ ehitustehnilises ekspertiisis, tehes selleks ehitus- ja remonditöid. Otsuse täitmata jätmise korral kohtu määratud tähtajaks, milleks hageja taotlusel oleks kaks kuud otsuse jõustumisest, palub hageja mõista kostjalt välja
2-20-6841 kahjuhüvitise 8280 eurot ja seadusjärgse viivise sellelt. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Hageja esitatud apellatsioonkaebuse õiguslik perspektiivikus sõltub sellest, kas hagejal on seadusest või lepingust tulenev alus nõuda kostjalt ehitustööde tegemist või nende tegemise kulude hüvitamist. Ringkonnakohtu hinnangul hageja nõudel õiguslikku alust ei ole.
8.Kuna hagi kohaselt on hageja kostja kui hooneühistu liige, võiks hageja nõudeõigus tema kasutuses oleva garaažiboksi renoveerimiseks tuleneda eelkõige liikmesusest tekkivast õigussuhtest.
8.1.HÜS § 1 lg 1 kohaselt on hooneühistu tulundusühistu, mille eesmärk on toetada ja soodustada oma liikmete majanduslikke huve läbi ühise majandustegevuse kinnisasja või hoonestusõiguse ning selle osaks oleva hoone omamisel ja valitsemisel, võimaldades hooneühistu liikmetel hoone kindlaksmääratud osade ainukasutust (HÜS § 1 lg 1). Hooneühistu liikmeks olek annab hagejale õiguse kasutada teisi isikuid välistavalt hooneühistule kuuluvat ehituslikult tegelikkuses piiritletud omaette kasutust võimaldavat hooneosa, mis on temale kasutamiseks kindlaks määratud hoonejaotusplaanis (HÜS § 2 lg 2). Praegusel juhul nähtub hageja esile toodust, et esialgu oli hageja ainukasutuses olevaks hooneosaks garaažiboks nr 26, kuid hooneühistu liikmete 6. juuni 2016. a ja 8. augusti 2016. a üldkoosoleku otsustega asendati see garaažiboksiga nr 66. Hooneühistule kuuluva kinnisasja valitsemist korraldab hooneühistu juhatus, tehes seda vastavalt iga majandusaasta kohta koostatavale majanduskavale, mille kinnitab hooneühistu üldkoosolek (HÜS § 14 lg-d 1 ja 2, kostja põhikirja p 40). Kinnisasja valitsemiskulud kannavad hooneühistu liikmed vastavalt liikmemaksumäärale, kusjuures hooneühistu liikmete sellekohased kohustused esitatakse majanduskavas (HÜS § 14 lg 1 p 3). HÜS § 13 lg 1 kohaselt on hooneühistu liige kohustatud üldkoosoleku otsuse alusel tasuma ühiskasutuses olevate kinnisasja osade korrashoiu ja valitsemisega seotud kulutused vastavalt liikmemaksumäärale. Sellest suuremaid kulutusi ei pea hooneühistu liige tasuma, kui ta ei ole nendega nõustunud (HÜS § 13 lg 2). Ainukasutuses olevat hooneosa on HÜS § 11 lg 1 p 1 kohaselt kohustatud korras hoidma hooneühistu liige. Seega on hagejal hooneühistu liikmena üldjuhul kohustus enda ainukasutuses olevat hooneosa ise korras hoida. Hooneühistult saaks selle liige mingite tööde tegemist nõuda juhul, kui selliste tööde tegemine oleks üldkoosoleku kinnitatud majanduskavas ette nähtud, kusjuures selliseid töid finantseerivad hooneühistu liikmed vastavalt liikmemaksumäärale. Praegusel juhul ei ole hageja väitnud, et hooneühistu majanduskava oleks näinud ette neid töid, mille tegemist hageja kostjalt nõuab. Lisaks, üldjuhul saab hooneühistu juhatus tellida liikmemaksu arvelt töid ühiskasutuses olevate kinnisasja osade korrashoiu tagamiseks. Kuna hageja nõutud tööd seonduvad vähemalt osaliselt hageja ainukasutuses oleva hooneosaga, oleks selliste tööde finantseerimiseks hooneühistu kulul, s.o liikmemaksude arvelt, vaja ka teiste hooneühistu liikmete nõusolekut. Hageja ei ole väitnud ega menetluses esile toonud, et sellised nõusolekud oleksid antud.
8.2.HÜS § 15 lg 1 kohaselt võib hooneühistu liige nõuda, et hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetakse hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt, nendega reguleerimata osas aga hooneühistu liikmete huvidest lähtudes. Seega võivad hooneühistu kohustused kinnisasja valtisemisel tuleneda ka põhikirjast või üldkoosoleku otsustest. Hageja ei ole väitnud ega põhistanud, et kostjale tuleneks hooneühistu põhikirjast kohustus hageja ainukasutuses olevat garaažiboksi renoveerida. Maakohtus tugines hageja aga sellele, et kostja säärane kohustus tulenes kostja üldkoosoleku otsusest. Hageja arvates muutus kostja
2-20-6841 juhatuse esimehe Y 6. juuni 2016. a üldkoosolekul antud kinnitus, et liikmetele, kes soovivad jätkata garaažibokside kasutamist, tagatakse teiste bokside üleandmine renoveeritud kujul, kostjale siduvaks. Maakohus hindas hageja väiteid ja leidis, et 6. juuni 2016. a üldkoosolek on küll pannud hääletusele ja võtnud vastu otsuse, kuidas kompenseerida liikmesuse kaotus neile hooneühistu liikmetele, kes ei soovinud uut garaažiboksi, ning kuidas ja millistel tingimustel toimub garaažibokside vahetus neile liikmetele, kes soovivad hooneühistus jätkata, kuid otsusest ei nähtu, et koosolek oleks võtnud vastu otsuse, et vahetus saab toimuda üksnes renoveeritud garaažiboksi vastu või oleks otsusega pandud kohustus ostjale või hooneühistule renoveerida liikmetele antavad nn uued garaažiboksid (maakohtu otsuse p 43). Samuti tuvastas maakohus, et ka 8. augusti 2016. a üldkoosoleku koosoleku protokollist ei nähtu, et hooneühistule või kinnistu ostjale oleks pandud kohustus garaažiboksid renoveerida (maakohtu otsuse p 44). Hageja ei ole nende asjaolude tuvastamist apellatsioonkaebuses vaidlustanud, vaid on leidnud, et tema õigus saada asenduseks kasutuskõlblik garaažiboks on õiguspärane ja põhjendatud sõltumata sellest, kas üldkoosolek otsustas seda või mitte (vt apellatsioonkaebuse p 2.2). Olukorras, kus hageja ei ole maakohtu tuvastatud asjaolu, et 6. juuni 2016. a ja 8. augusti 2016. a üldkoosolekud ei võtnud vastu otsust, mille kohaselt oleks hooneühistul tulnud hageja ainukasutuses olev garaažiboks nr 66 renoveerida, võtaks ka ringkonnakohus selle maakohtu tuvastatud asjaolu apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks ning ei uuriks ega hindaks esimese astme kohtu menetluses selle kohta uuritud ja hinnatud tõendeid (TsMS § 652 lg 1 p 1 ja lg 5). Seega ei saaks ringkonnakohus jõuda apellatsioonkaebuse läbivaatamisel järeldusele, et hooneühistu kohustus hageja kasutuses olev garaažiboks nr 66 renoveerida tulenes üldkoosoleku otsusest.
8.3.Kolleegium ei nõustu hageja apellatsioonkaebuse väitega, et kostja kohustus anda hagejale asenduseks kasutuskõlblik garaažiboks võis tuleneda hea usu põhimõttest, kuna juhatuse väiteid üldkoosolekul tuli võtta tõsiselt. Hooneühistule saab tulla kinnsiasja valitsemisega seotud kohustusi põhikirjast ja üldkoosoleku otsustest, mitte juhatuse väidetest. Osas, mis on hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsustega reguleerimata, võib hooneühistu liige HÜS § 15 lg 1 kohaselt nõuda, et hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetaks hooneühistu liikmete huvidest lähtudes. See säte eeldab aga kõigi hooneühistu liikmete huvidega arvestamist ega anna ühele hooneühistu liikmele õigust nõuda, et hooneühistu vahendite arvelt parendataks tema ainukasutuses olevat hooneosa.
8.4.Seega ei ole hagejal hooneühistu liikmesusest tulenevast õigussuhtest tulenevat nõudeõigust kostja vastu tema kasutuses oleva garaažiboksi renoveerimiseks.
9.Põhjendatud ei ole ka hageja seisukoht, et kostja kohustus hageja garaažiboks renoveerida tuleb EhS § 19 lg 1 p-st 4. Selle sätte kohaselt peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sh ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse. Tegemist on ehitise omaniku avalik-õigusliku kohustusega, mille rikkumise korral võidakse teha omanikule ettekirjutus tagada ehitise ohutus, potentsiaalselt ka väärteovastutus EhS § 134 alusel. EhS § 19 lg 1 p 4 ei anna aga teisele isikule õigust nõuda, et ehitise omanik oma ehitist renoveeriks, sh tagaks selle korrashoiu ja kasutamise ohutuse.
10.Praegusel juhul ei ole poolte vahel ka lepingut, millest võiks tuleneda kostja kohustus hageja kasutuses olevat garaažiboksi renoveerida. Kolleegium märgib, et hageja väitel on kostja pakkunud hagejale garaažiboksi nr 66 baasil moodustatud korteriomandi nr 66 üleandmist, millest hageja on keeldunud. Hagis esile toodust nähtub, et 15. detsembri 2017. a otsusega on hooneühistu liikmed otsustanud hooneühistu lõpetada, tehes seda HÜS §-s 18 sätestatud viisil,
2-20-6841 s.o kinnisasja korteriomanditeks jagamisega. Hageja väitel hooneühistu liikmete üldkoosolek otsustas, et iga hooneühistu liige, kelle ainukasutuses on liikmesuse alusel garaažiboks, saab jagamise tulemusel garaažiboksi ainuomanikuks. HÜS § 18 lg 1 kohaselt võib hooneühistu likvideerimisel jagada liikmete ainukasutuses olevate hooneosadega kinnisasja korteriomanditeks ja korteriomandid võõrandada neid liikmesuse alusel kasutavatele hooneühistu liikmetele. Seega on kostjal HÜS § 18 lg 1 ja kostja liikmete 15. detsembri 2017. a üldkoosoleku otsuse järgi kohustus võõrandada korteriomand sellisel kujul, nagu hageja seda liikmesuse alusel kasutab. Kostjal ei ole hooneühistu lõpetamisest ja kinnisasja korteriomanditeks jagamisest tulenevalt kohustust liikmetele võõrandatavaid korteriomandeid enne üleandmist renoveerida.
11.Praeguses menetluses ei ole asjakohased hageja väited selle kohta, et garaažibokside vahetamisel rikuti tema õigusi. HÜS § 16 lg 1 võimaldab põhikirja muutmisega muuta hooneühistu liikmete ainukasutuses olevate hooneosade jaotust. Hagiavalduse kohaselt on seda kostja liikmete 16. juuni 2016. a ja 8. augusti 2016. a üldkoosoleku otsustega tehtud, asendades esialgu hageja ainukasutuses olev garaažiboks nr 26 garaažiboksiga nr 66. Hageja on bokside vahetamise kohtus vaidlustanud, kuna ei pidanud asenduseks saadud garaažiboksi algsega võrdväärseks, kuid jõustunud Harju Maakohtu 15. juuni 2018. a ja Tallinna Ringkonnakohtu 28. juuni 2019. a otsustega tsiviilasjas nr 2-16-13709 on hageja hagi jäetud rahuldamata. Sellest, et hageja arvates sai ta üldkoosoleku otsuste alusel toimuva vahetuse tulemusel enda hinnangul kehvema garaažiboksi, ei tulenenud hagejale õigust nõuda hooneühistult enda kasutusse antud garaažiboksi nr 66 renoveerimist ega remondi kulude hüvitamist. Tuvastatud asjaoludel, mida hageja ei ole vaidlustanud, ei teinud üldkoosolek otsust, mille kohaselt oleks hooneühistu pidanud hageja kasutusse antava garaažiboksi nr 66 enne vahetust renoveerima.
12.Peale selle, et kostja jättis väidetavalt nõutavad renoveerimistööd tegemata, on hageja väitnud hagis ka seda, et puudused, mille kõrvaldamist ta nõuab, on tekkinud kostja tellitud renoveerimistööde käigus. Samas ei nähtu hagis esitatud asjaoludest, kas üldse ja milliseid ehitustöid on kostja garaažiboksi nr 66 renoveerimiseks tellinud ning kuidas need kostja tellitud tööd võivad olla hageja kasutuses oleva garaažiboksi seisundit halvendanud. Ilma selliseid asjaolusid esile toomata ei oleks võimalik rahuldada hageja hagi ka õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise sätete alusel. Praegusel juhul on maakohus tuvastanud, et hageja viidatud puudused on seotud hoone vanuse, nõukogudeaegse ehituskvaliteediga, projekteerimisvigade ja amortiseerumisega (maakohtu otsuse p 48). Ka apellatsioonkaebuses ei ole hageja tuginenud asjaoludele, mis selle järelduse võiks kahtluse alla seada. Hageja omandi rikkumisega ei saa praegusel juhul tegemist olla ka seetõttu, et hageja ei ole garaažiboksi nr 66 (nüüdseks korteriomandi nr 66) omanik, vaid kasutab seda hooneühistu liikmesuse alusel.
13.Ehkki hageja viitab hagi õigusliku alusena ka võlaõigusseaduse §-le 100, § 108 lg-le 2, § 101 lg 1 p-le 3 ja § 115 lg-le 1, ei ole hageja toonud esile, et tema ja hooneühistu vahel oleks olnud leping ehitus- või remonditööde tegemiseks. Seega ei oleks hagi õiguslikult perspektiivikas ka lepingu rikkumisest tulenevaid õiguskaitsevahendeid reguleerivate normide alusel. Isegi kui lugeda hooneühistu liikme suhteid hooneühistuga väljaspool üldkoosoleku otsuste tegemist tehingulaadseteks suheteks (nagu Riigikohtus on leidnud korteriühistu ja selle liikme suhete kohta, vt nt 18. detsembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-15364, p 11 ja seal viidatud kohtupraktika), leidis kolleegium eespool, et hagejal ei ole hooneühistu liikmesusest tulenevalt kostja vastu hagis esitatud nõudeid.
14.Lisaks märgib kolleegium, et hagiavaldusest ja selle täiendustest nähtuvalt on hooneühistu likvideerimisel ning hooneühistule varem kuulunud kinnisasja asemel on moodustatud korteriomandid, mille valitsemisega tegeleb korteriühistu. Alates korteriomandite ja
2-20-6841 korteriühistu moodustamisest toimub korteriomandite kaasomandi eseme valitsemine, sh korrashoidmine, remont ja ka korrashoiuks vajalikust muudatusest suuremate ümberkorralduste tegemine, korteriühistu kaudu kas korteriomanike otsuse alusel või kokkuleppel (vt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse 3. ptk 5. jagu). Seetõttu on õiguslikult küsitav, kas kohtul üldse oleks võimalik rahuldada hageja põhinõue kohustada kostjat tegema garaažiboksi nr 66 baasil moodustatud korteriomandis nr 66 ehitus- ja remonditöid, arvestades, et vähemalt osad hageja nõutud tööd seonduvad mitte korteriomandi eriomandi esemega, vaid korteriomandite kaasomandi esemega. Ulatuses, milles hageja nõuab kostjalt tööde tegemist seoses korteriomandite kaasomandi esemega, võiks sel juhul kõne alla tulla vaid kahju hüvitamise nõue.
15.Eeltoodud põhjustel ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt garaažiboksi (korteriomandi) nr 66 renoveerimist, s.o hagis toodud puuduste kõrvaldamiseks ehitus- ja remonditööde tegemist, ega nende tööde kulude hüvitamist. Seega ei ole relevantsed hageja etteheited maakohtule seoses Ribbon Consult OÜ ekspertiisi asjakohasusele ja usaldusväärsusele antud hinnanguga ning kohtuliku ehitustehnilise ekspertiisi määramata jätmisega.
16.Ülal märgitud põhjendusi arvestades ei saaks kolleegium apellatsioonkaebuses toodud väidete õigsust eeldades hageja kaebust rahuldada. Seetõttu jätab kolleegium apellatsioonkaebuse menetlusökonoomia kaalutlustel TsMS § 637 lg 1 p 6 alusel menetlusse võtmata.
17.Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise korral jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 168 lg 1 järgi apellandi kanda. Kuna vastustajal ei ole apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise staadiumis veel hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei tule apellandil vastustajale apellatsioonimenetluse kulusid hüvitada.
18.Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638 lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada. Elektrooniliselt esitatud menetlusdokumente ringkonnakohus elektrooniliselt ega paberkandjal ei tagasta. Ringkonnakohus toimetab määruse TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile kätte ja edastab teistele menetlusosalistele. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud.
19.Apellandil on apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral õigus nõuda määruse jõustumisel TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi tagasi apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv (700 eurot). (allkirjastatud digitaalselt) Gea Lepik, Meeli Kaur, Villem Lapimaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.