O. S.i hagi Hooneühistu Kadakas vastu ehitustööde puuduste kõrvaldamise kohustuse täitmise või alternatiivselt kahju hüvitamise ja viiviste nõudes
Tsiviilasja hind
8 942,40 eurot
Menetlusosalised esindajad
Asja läbivaatamine
ja
nende Hageja: O. S. (isikukood xxxx, elukoht xxxx, e-post xxxx) Hageja lepinguline esindaja advokaat Sergei Tšurkin (Advokaadibüroo Barrister OÜ, asukoht Tõnismägi 3a Tallinn 10119, e-post [email protected]) Kostja Hooneühistu Kadakas (likvideerimisel, registrikood 80071043, asukoht A. H. Tammsaare tee 116b Tallinn 12917, e-post: xxxx) Avalik kohtuistung 13.09.2021 ja 19.01.2021
RESOLUTSIOON
1.Jätta O. S.i hagi Hooneühistu Kadakas vastu ehitustööde puuduste kõrvaldamise kohustuse täitmise või alternatiivselt kahju hüvitamise ja viiviste nõudes rahuldamata.
Menetluskulude suuruse määrab kohus kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks, peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise
2-20-6841 puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetlusabi taotlemise selgitus Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.O. S. esitas 11.05.2020 Harju Maakohtule hagiavalduse Hooneühistu Kadakas vastu ehitustööde puuduste kõrvaldamiseks. Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt on hageja O. S. Hooneühistu Kadakas liige. Hooneühistu omandis on kinnistu nr 7654001 asukohaga A.H. Tammsaare tee 120, Tallinn, mille oluliseks osaks on garaažihoone (ehitusregistri kood 101031584), mis on jagatud 12 boksiks.
2.Garaažiboks nr xxxx on hageja valduses liikmesuse alusel. Hageja sai boksi valdusse 22.07.2019, mille kohta oli koostatud kirjalik üleandmise-vastuvõtmise akt. Varem hageja valduses oli boks nr xxxx, kuid hooneühistu liikmete üldkoosolekute 06.06.2016 ja 08.08.2016 otsustega asendati hagejale boks nr xxxx boksiga nr xxxx seoses kinnistu osa aadressiga A.H. Tammsaare tee 113a müügiga EfTEN SPV7 OÜ-le (Mustika keskus). Hageja vaidlustas bokside ümberjagamist kohtus, sest leidis, et asendamiseks pakutud boks nr xxxx ei olnud võrdväärne tema valduses oleva boksiga nr xxxx, kuid Harju Maakohtu 15.06.2018 otsusega tsiviilasjas nr 2-16-13709 hagi jäeti rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 28.06.2019 otsusega hageja apellatsioonkaebus jäeti rahuldamata.
3.Kostja oli kohustus anda garaažiboks hagejale renoveeritud kujul, mis vastab kehtivatele ehitusnormidele. HÜ Kadakas 06.06.2016 üldkoosolekul kinnitas juhatuse esimees T. Õ. hooneühistu nimel, et liikmetele, kes soovib jätkata garaažibokside kasutamist, tagatakse, et nendele antakse teised boksid renoveeritud kujul. Selle juhatuse väidete alusel kinnistu osa müügi tingimustest otsustas koosolek müüa garaažiühistule kuuluva kinnistu osa ja hüvituse saamiseks või liikmesuse vahetamiseks. Kuna see juhatuse kinnitus oli kantud üldkoosoleku protokolli sisse, muutus see kinnitus siduvaks kostja jaoks hea usu ja mõistlikkuse põhimõtete järgi. Hooneühistu Kadakas liikmete 08.08.2016 toimunud üldkoosolekul teatas hooneühistu juhatus, et on koostöös kinnistu kaasomanikuga teinud korda garaažiboksid (nr 61-72), ehk ka hagejale ettenähtud boks nr xxxx. Juhatus teatas, et „boksid on nüüdseks oluliselt paremas seisukorras: uued uksed ja uued aknad, uus elektrisüsteem“. Samas 08.08.2016 protokolliga tõendatakse, et osa lubatud renoveerimistöödest oli juba tehtud. Juhatuse esimees T. Õ. teatas koosolekule, et „muudest tegevustest on juhatus koostöös kinnistu kaasomanikuga teinud korda garaažiboksid (nr 61-72) viimases reas. Boksid on nüüdseks oluliselt paremas seisukorras: uued uksed, uued aknad, elektrisüsteem“ (üldkoosoleku päevakorrapunkt 1).
4.Seoses sellega on hageja seisukohal, et kostja väited, et 06.06.2016 üldkoosoleku protokolli „sissejuhatav osa“ ei ole kohustuslik kostja jaoks ei ole õige, sest: 1) juhatus nimetas seda ostja ostuettepanekuks, mis mõistlikkuse põhimõtte lähtudes võib lugeda müügitehingu oluliseks tingimuseks; 2) selle ostuettepaneku alusel olid otsused
2-20-6841 vastuvõetud üldkoosolekul ning juhul, kui oleks vajalik midagi muuta müügitehingu tingimustes, siis pidi juhatus saada üldkoosolekult selleks nõusolekut; kui seda ei olnud tehtud siis võib põhjendatult tulla järeldusele, et müügitehingu tingimused polnud muudetud. 3) hakati edaspidi see kohustus täitma, ehk renoveerimistöid teostama.
5.Samas EhS § 19 lg 1 p 4 kohaselt peab omanik (antud juhul kostja) tagama ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse, antud juhul hagejale üleantava garaažiboksi osas. Sellest tulenevalt juhul, kui kostja otsustas asendada hageja kasutuses oleva garaažiboksi teisega, siis just kostja pidi tagama, et hagejale üleandmisele kuuluv garaažiboks oleks seisundis, mis vastab kehtivatele ehitusnormidele. Seoses sellega, et hageja jaoks tema kasutuses oleva garaažiboksi asendamine oli korraldatud sunniviisiliselt, siis on hageja seisukohal, et kostja pidi tagama, et üleantav garaažiboks nr xxxx pidi vastama kehtivatele ehitusnormidele, ehk oleks kasutuskõlblik, sest ei ole mingeid tõendeid, et hageja kasutuses olev boks nr xxxx ei olnud kasutuskõlblik ega vastanud kehtivatele ehitusnormidele. Seega ei ole tegemist hageja alusetu rikastumisega vaid kostja kohustusega tagada üleantava garaažiboksi ohutut kasutuskõlblikkust.
6.Tegelikult on ilmnenud, et hagejale üleantud boks nr xxxx ei olnud renoveeritud sel määral, mis tõttu ei vasta ta kehtivatele ehitusnormidele ning ei ole kasutuskõlblik, sest garaažiboks on varisemisohtlikus seisundis ning kujutab otsest ohtu ehitise kasutajatele ja selles paiknevale varale. Seda tõendab hageja poolt tellitud ehitus-tehniline ekspertiis (töö nr 101-19E), mis oli tehtud 17.10.2019 Ribbon Consult OÜ (registrikood 14355215) poolt. Ekspertiisi punktis 4 on tuvastatud, et: Katusekattelt vee eemaldamine on puudulik, tekivad veeloigud. Kandvad katuseelemendid (raudbetoonpaneelid) on amortiseerunud ja osaliselt kandevõime kaotanud seoses paneeli jäigastava armatuuri paljastumise ja korrodeerumisega. Katuslae paneelid on paigaldatud ehitustehnoloogiliselt ebakorrektselt, tekitades ebaühtlase koormusjaotuse ja vahed, mistõttu on paneelide vahelt sisse pääsenud vesi ning veekahjustuse tagajärjel on omakorda korrodeerunud kandev metallsillus, vähendades silluse kandevõimet veelgi. Paneelide vahelist pragu on üritatud veetihedaks teha montaaživahuga, kuid tulutult. Katuslae raudbetoonpaneeli armatuur on paljastunud ja korrodeerunud, mistõttu paneeli paindejäikus on vähenenud ning piisavalt suurte koormuste (nt lumi) rakendumisel võib paneel läbi vajuda. Silikaattellistest siseseina ning katuslae vahel on vahe, mistõttu on mõlemad elemendid avatud ilmastikutingimustele ja sellest tulenevale korrosioonile. Kandvates seintes asuvad mitmed pikad praod, mis vähendavad hoone jäikust ja seina kandevõimet, sest silikaattelliste ja mördi vaheline seos puudub. Kandvate seinte ristumiskohas ning osaliselt ka seintes puudub kohati telliseid siduma pidav mört täielikult, mistõttu seina kandevõime ja jäikus on peaaegu täielikult puuduv, osaline mördi olemasolu muudab seina lisaks ebastabiilseks ja varisemisohtlikuks. Hoones toimud varguse käigus liiguti läbi bokside siseseinte ning parandustööd on tehtud ebakvaliteetselt montaaživahu abil, millel puudub vajalik kandevõime ning terviktarindi kandevõime on vähenenud. Sarnaselt on toimitud ka vastasseinas. Garaažis asuvas kanali seinas on pragu, mille kaudu siseneb sinna sademevesi, lisaks puudub hüdroisolatsioon. Sademevesi omakorda kahjustab betooni ning betoonis olev armatuur on juba korrodeerunud ning vähendab vundamendi ning põranda püsivust. Kanali kate on olemasoleva niiskuse tõttu hävinemas. Ekspertiis kokkuvõtteks tuli järeldusele, et „käsitletud garaaž on ilmastiku, loomuliku amortisatsiooni ning ebakorrektsete töövõtete kasutamise tõttu hoone ehitamisel ja hooldamisel muutunud varisemisohtlikuks ning kujutab otsest ohtu ehitise kasutajatele ja selles paiknevale varale“.
7.Tuleb rõhutada ka asjaolu, et peale Ribbon Consult OÜ ehitus-tehnilise ekspertiisiga tutvustamist katkestas Tallinna Linnaplaneerimise amet koheselt garaažihoonele
2-20-6841 kasutusloa väljastamise menetluse. See tähendab, et pädev haldusorgan võttis ekspertiisi tõsiselt ja seetõttu on hagejal õigus tõendada oma nõudeid selle dokumentaalse tõendiga. Vaatamata kostja paljasõnaliste väidetele, et TLA ei esitanud mingeid pretensioone garaažibokside seisundi kohta, ei saa teistmoodi tõlgendada teatises toodud järeldust: „Amet on võtnud arvesse Teie esitatud garaaži ehitus tehnilist ekspertiisi ja juhtinud tähelepanu taotlejale ekspertiisis väljatoodud otsusele. Käesoleval hetkel on kasutusloa taotlus tagastatud taotlejale märkuste täitmiseks“. EhS § 54 lg 1 sätestab, et kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele esitatud nõuetele, ja ehitusloale. Kui TLA lõpetas menetluse, tutvudes Ribbon Consult OÜ ekspertarvamusega, on ilmselge, et ehitus ei vastanud selles seaduse sättes toodud nõuetele.
8.Vastavalt Astaprom OÜ (registrikood 12378979) 31.01.2020 hinnapakkumisele puuduste kõrvaldamise maksumus on 8280 eurot. Puuduste kõrvaldamiseks tuleb teostada järgmised tööd: seinte tugevdamine tsemendiseguga ja krohvimine; lae/katusepaneelide aukude täitmine ja armatuuri peitmine; kanali hüdroisolatsiooni taastamine; - katusel veekogumise likvideerimine; - uste kohal vundamendi tugevdamine; - sissesõidu panduse tegemine; - ustele lisaks jalakäija ukse tegemine, värvimine; - elektripaigalduse maha võtmine ja taastamine.
9.Hageja keeldumine lepingu sõlmimisest garaažiboksi nr xxxx tema omandusse üleandmiseks on õiguspärane. Seoses hooneühistu likvideerimisega, mis oli algatatud hooneühistu liikmete üldkoosoleku 15.12.2017 otsuse alusel, kus otsustati ka kinnistu korteriomanditeks jagamiseks ja hooneühistu likvideerimiseks. Samuti otsustati, et iga hooneühistu liige, kelle ainukasutuses on liikmesuse alusel garaažiboks, saab jagamise tulemusel garaažiboksi ainuomanikuks. Üldkoosoleku otsusega moodustati garaažibokside baasil korteriomandid, Hageja valduses oleva boksi xxxx baasil oli moodustatud korteriomand ja selleks oli avatud Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxxx. Moodustatud korteriomandi pakkus kostja hagejale võtta vastu omandusse ja pakkus selleks 2019.a. augustikuus hagejale korteriomandi üleandmise lepingu projekt. Hageja pakkus muuta lepingu projekti ja märkida, et korteriomand vajab ebakvaliteetse remondi puuduste kõrvaldamist kuid kostja sellega ei ole nõustunud ning vastupidi, nõudis panna lepingu sisse sätteid, et ehitustööd on tehtud nõuetekohaselt ja kasutusloa väljastamist takistavaid puudusi ehitisel ei ole. Hageja keeldus lepingu selles sõnastuses sõlmimisest ning hiljem on ilmnenud, et kostja kinnitused osutusid valeks ja Tallinna Linnaplaneerimise amet pakkus kostjale ikka parandada boksis nr xxxx kindlakstehtud ehitustööde puudusi. Seega hageja keeldumine lepingu sõlmimisest oli õiguspärane. Viimasel ajal, hakkasid hooneühistu likvideerijad põhjendamatult väitma, et hageja keeldub korteriomandi omandisse vastuvõtmisest ja seetõttu soovivad nad võõrandada seda mitte hagejale, vaid keelelegi muule. Vastav e-kiri oli saadetud hagejale 09.04.2020.a. Samas kinnitati, et hooneühistul puuduvad rahalised vahendid isegi maamaksu tasumiseks, mis viitab sellele, et hageja valduses olev korteriomandi võõrandamise ohtu tuleb võtta tõsiseks. Kostja ei nõustu siiamaani boksi xxxx ehituspuuduste kõrvaldamise ega sellega seotud kulude hagejale hüvitamisega. Sellega rikub kostja hageja õigust kasutada boksi, sest siiamaani ei ole garaažiboks kasutuskõlblik ja on varisemisohtlikus seisundis. Hageja oma seisukoha juurde, et kostja peab andma hagejale garaažiboksi renoveeritud kujul vähemalt sellel määral, mis vastab kehtivatele ehitusnormidele ning kui kostja keeldub avastatud ehitustööde puudusi kõrvaldada või täitmata jäänud tööde teostada, siis on hagejal õigus nõuda ehituspuuduste kõrvaldamise ja vajalike tööde teostamisega seotud kulude summas 8280 hüvitamist.
10.Hageja nõuab kostjalt seadusjärgset viivist VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel
2-20-6841 intressimääraga 8 % kahjuhüvituse summast 8280 eurot selle maksmisega viivituse eest, mida palub hageja arvestada kahjuhüvitiselt kui see muutub sissenõutavaks juhul, kui kostja ei teha parandustöid kohtu poolt määratud tähtajaks ja seda TsMS § 376 alusel kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.
11.Hageja palub kohustada kostjat Hooneühistu Kadakas parandama korteriomandil, mille asukoht on A. H. Tammsaare tee 120, Tallinn, mille reaalosaks on mitteeluruum nr xxxx, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa numbri xxxx, eriomand xxxx all, katastritunnus xxxx, ehituspuudused, mis on toodud Ribbon Consult OÜ ehitustehnilises ekspertiisi punkti 4 alapuntides 1.1.-1.12 (töö nr 101-19E) ja selleks teostama järgides kehtivaid ehitusnorme ja haid ehitustavasid järgmisi ehitusremonditöid: • taastama katusekatte siledust piisava kalduvusega vee eemaldamise torustiku suunas veeloikude tekkimise katusel vältimiseks. • Puhastama korrosioonist katuse kandvate raudbetoonpaneelide jäigastava armatuuri ja taastama armatuuri betoonkatet paneelide kandvavõime parendamiseks. • Puhastama korrosioonist katuslae raudbetoonpaneelide kandevaid metallsilluseid ja täitma paneelide vahelisi pragusid veekindla mördiga. • Puhastama korrosioonist katuslae raudbetoonpaneelide armatuuri ja katma armatuuri betooniga, taastades paneelide paindejäikust. • Täitma silikaattellistest siseseinte ning katuslae vahel olevat vahet telliste ja veekindla mördiga katuselae raudbetoonpaneelide korrodeerimise takistamiseks. • Täitma kandvates seintes asuvate pikki pragusid müürimördiga silikaattelliste ja mördi vahelise seose taastamiseks. • Siduma kandvate seinte ristumiskohas ning kohati ka seintes silikaattelliseid täiendavate telliste ja müürimördiga, tagades seintele kandevõimet ja jäikust. • Asendama siseseinte sisse paigaldatud montaaživahi müürimördiga ja siduma müürimördiga silikaattelliseid kohtades, kus hoones toimud varguse käigus liiguti bokside seinte läbi terviktarandi kandevõime taastamiseks. • Asendama vastasseina sisse paigaldatud montaaživaha müürimördiga ja siduma mördiga silikaattelliseid kohas, kus hoones toimud varguse käigus liiguti bokside seinte läbi terviktarandi kandevõime taastamiseks. • täitma korteriomandis asuvas kanali seinas pragusid veekindla pahtliga ja paigaldama kanali seinte ja põhja ning korteriomandi põranda peale hüdroisolatsioonikatet, puhastades eelnevalt korrosioonist betoonpõranda armatuuri ja kattes armatuuri betooniga vundamendi ning põranda püsivuse tagamiseks. • Puhastama korrosioonist välisust ja värvima seda korrosioonivastase värviga. • Puhastama korrosioonist lävepaki ja kinnitama seda betooniga korteriomandi vundamendiga ukse juures põrandale väliskeskkonna mõjude vältimiseks.
12.Hageja palub määrata kindlaks otsuse täitmise viis ning anda kostjale korteriomandi korda tegemiseks aega kaks kuud alates kohtuotsuse jõustumisest. Otsuse vabatahtliku täitmata jätmise korral mõista alternatiivselt Hooneühistult Kadakas välja O. S.i kasuks 8 280 eurot kahjuhüvitist ja selle peale viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Käesoleva asjaga seonduvad menetluskulud panna kostja kanda. Märkida menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et TsMS § 177 lg 4 kohaselt tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
2-20-6841
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
13.Kostja hagi ei tunnista. Kostja selgitab, et Ehitisregistri andmetel ei ole ehitise ehitusregistrikoodiga 101031584 bokside arvuks märgitud 72 boksi, vaid andmed on korrigeeritud ning ehitise nimetus on parandatud ja märgitud garaaž (12 boksi). Samuti ei ole hooneühistu omandis kinnistu nr 7654001 asukohaga A.H. Tammsaare tee 120, Tallinn. Juba 15.12.2017 otsustati hooneühistule kuuluv kinnistu jagada korteriomanditeks ja hooneühistu likvideerida. Kõik hooneühistule kuuluvad korteriomandid on üle antud neid kasutanud hooneühistute liikmete omandisse va hageja, kes keeldub korteriomandi omandit vastu võtmast.
14.Kostjale kuulub A. H. Tammsaare tee 120, Tallinn asuv korteriomand, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx, mille koosseisus on 203/2435 suurune mõtteline osa kinnistust katastritunnusega xxxx, pindala 675 m2, sihtotstarve elamumaa (100%) ja reaalosana mitteeluruum nr xxxx, üldpinnaga 20,3 m2. A. H. Tammsaare tee 120 hoone majandamiseks on asutatud ka korteriühistu (registrikood 80546807). A. H. Tammsaare tee 120 hoonet valitseb korteriühistu, seega saab toimuda ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemine korteriomandite omanike kokkuleppel.
15.Hoone valitsemine on korteriühistu pädevuses ning hoonega seotud tööde tegemine korteriomanike otsustada. Hooneühistu Kadakas kui korteriomandi omanik ei tegele hoone valitsemisega ning ei saa ainuisikuliselt hoone valitsemisega seotud küsimusi otsustada. Sellega tegeleb korteriühistu. Ka ei ole selline aktiivne haldustegevus kooskõlas hooneühistu likvideerimise eesmärgiga.
16.Hageja vaidlustas bokside ümberjagamise kohtus, sest leidis, et asenduseks pakutud boks nr xxxx ei olnud võrdväärne tema valduses oleva boksiga nr xxxx, kuid Harju Maakohtu 15.06.2018 otsusega tsiviilasjas nr 2-16-13709 jäeti hagi rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 28.06.2019 otsusega kohtuasjas number 2-16-13709 tuvastati, et korteriomand (reaalosana mitteeluruum nr xxxx) oli eelmisega (varem hageja kasutuses olnud boksiga nr xxxx) samaväärne ning korteriomandi vastuvõtmine olemasoleval kujul ei saanud hageja õigusi kahjustada.
17.Hoone üldise korrashoiu osas on saanud ettepanekuid teha kõik hooneühistu liikmed ning hoone korrashoiu osas otsustasid ühiselt üldkoosolekul hooneühistu liikmed. Ka varasemalt hageja kasutuses olnud boks nr xxxx ja nüüdseks tema poolt kasutatav boks nr xxxx asusid mõlemad hoones mis on tervikuna ehitatud 1968 aastal, tegemist on väga vana hoonega, millelt ei saa eeldada et see vastaks tänapäeva ehitusnõuetele. Vaidlusalune boks nr xxxx asus boksist nr xxxx eraldi hoone osas, mis koosnes 12 boksist (boksid 6072) ning oli oluliselt paremas seisundis kui hoone osa, kus paiknes boks nr xxxx.
18.Varasemalt hageja kasutuses olnud boks nr xxxx ja nüüdseks hageja poolt kasutatav boks nr xxxx olid mõlemad ehitatud ühel aastal ning neid oli hooldatud ühiselt samadel alustel ühe ja sama hooneühistu poolt, neil ei saanud olla suuri erinevusi seisukorra osas. Vastupidiselt on kostja tõendanud fotodega, et varasemalt hageja kasutuses olnud boks nr xxxx ei olnud renoveeritud vaid oli suhteliselt halvas seisukorras.
19.Hageja on käesolevas hagis nõudnud muude tööde hulgas ka boksi nr xxxx välisukse puhastamist ja värvimist, ometi oli varasemalt hageja kasutuses olnud boksi nr xxxx välisuks täiesti hooldamata ja koorunud värviga kaetud. Tasub ka märkida, et Mustamäe Linnaosa Valitsus on kostjat hoone, kus hageja kasutuses olev boks nr xxxx asub, korrastamise eest eraldi tunnustanud, tegemist on ühe vähese korda tehtud garaažiga A. H. Tammsaare tee ääres.
2-20-6841
20.Hageja sõnul oli kostjal kohustus anda boks üle renoveeritud kujul, mis vastab kehtivatele ehitusnormidele. Hageja sõnul HÜ Kadakas 06.06.2016 üldkoosolekul kinnitas juhatuse esimees hooneühistu nimel, et liikmetele, kes soovivad jätkata garaažibokside kasutamist, tagatakse, et nendele antakse teised boksid renoveeritud kujul. 06.06.2016 üldkoosoleku protokoll ei sisalda ühtegi sellesisulist otsust renoveerimise kohta, millele hageja viitab. Hageja väited, et kostja pidi tagama hagejale üleantava garaažiboksi renoveerimise, on alusetud ja vastuolus kohtule esitatud 06.06.2016 üldkoosoleku otsuse tekstiga.
21.Vastab tõele hageja väide, et Hooneühistu Kadakas liikmete 08.08.2016 toimunud üldkoosolekul teatas hooneühistu juhatus, et koostöös kinnistu kaasomanikuga on tehtud korda garaažiboksid (nr 61-72), sh ka hagejale ettenähtud boks nr xxxx. Bokside välisuksed vahetati uute vastu, osa uksi renoveeriti (asendati metallplaat), samuti uuendati kogu elektrisüsteem, katusekate vahetati, katusekarniisid remonditi, välisuste kohale paigaldati valgustid ja kogu territoorium piirati aiaga, sõna renoveerimine ei tähenda kogu hoone täielikku renoveerimist, vaid renoveerida võib ka hoone üksikuid osasid, hoone välisilmet, elektrisüsteeme, nagu antud juhul ka tehti. Renoveerimiskohustus ei saanud muutuda müügitehingu osaks, sest sellist otsust ei ole üldkoosolek vastu võtnud, samuti ei vasta tõele hageja väited, et pärast koosolekut hakati kohustust täitma, ehk renoveerimistöid teostama, kõik tööd olid 06.06.2016 üldkoosoleku otsuse tegemise ajaks lõppenud.
22.Hageja ei ole tõendanud, et garaažiboksi kasutamine oleks ohtlik. Hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetakse hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt ning igal hooneühistu liikmel sh hagejal oli võimalus hoone korrashoiu osas ettepanekuid teha, hageja ei ole seda teinud. Kinnisasja osade korrashoiu ja valitsemisega seotud kulud sh boksi korrashoiuga seotud kulusid ei kanna mitte kostja vaid hooneühistu liige, kelleks on hageja ning hageja ei saa selliste kulutuste hüvitamist nõuda kostjalt.
23.Hageja on loetlenud hagiavalduses nö renoveerimistööde puudused ja mittevastavused kehtivatele ehitusnormidele. Hageja on väidetavate renoveerimisega seotud puuduste tõendamiseks esitanud ehitus-tehnilise ekspertiisi (töö nr 101-19E), mis on tehtud 17.10.2019 Ribbon Consult OÜ (registrikood 14355215) poolt.
24.Hageja väide, et puudused on tekkinud renoveerimisega, on arusaamatu ja sisutu, kuivõrd hageja hagiavalduses loetletud asjaoludest nähtub üheselt, et kõik väidetavad kostja poolt renoveerimisega tekitatud puudused on hoopis seotud hoone vanuse, nõukogudeaegse ehituskvaliteediga, projekteerimisvigade ja amortiseerumisega, mitte väidetavate kostja poolt teostatud/tellitud renoveerimistöödega. Sama tuleneb hageja enda esitatud Ribbon Consult OÜ ehitus-tehnilise ekspertiisi kokkuvõtte punktist 5, et garaaž on ilmastiku, loomuliku amortisatsiooni ning ebakorrektsete töövõtete kasutamise tõttu hoone ehitamisel ja hooldamisel muutunud varisemisohtlikuks ning kujutab otsest ohtu ehitise kasutajatele ja selles paiknevale varale. Ekspertiisist, millele kogu hagi tugineb, ei tulene, et hageja hagis viidatud puudused oleksid põhjustatud ebakvaliteetsete renoveerimistöödega.
25.Hageja on loetlenud ka boksi sisemisi puudusi, kuid vastavalt hooneühistuseaduse § 11 on hooneühistu liige ise kohustatud korras hoidma ainukasutuses hooneosa ja selline kohustus ei ole olnud kunagi hooneühistul.
26.Tallinna Linnaplaneerimise Amet katkestas kasutusloa väljastamise hageja poolt esitatud Ribbon Consult OÜ ebapädeva nn ekspertiisi alusel. Vale on hageja väide, et Tallinna Linnaplaneerimise Amet nõustus hageja arvamusega, et puudused on olulised ja kuuluvad kõrvaldamisele. Mitte midagi sellist ei ole Tallinna Linnaplaneerimise Amet väitnud. Tallinna Linnaplaneerimise Amet palus tellida uue ekspertiishinnangu. Kostja esindaja
2-20-6841 tutvus Tallinna Linnaplaneerimise Ametis ekspertiisiga ja avastas, et ekspertiis esitati Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ilma ühegi allkirjata. Kostja kasutusloa taotlus lammutustööde järgselt oli esitatud Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ekslikult, sest ehitusseadustik ei nõua lammutustööde järgselt kasutusloa taotlemist ning käesolevaks ajaks on Tallinna Linnaplaneerimise Amet kõikidest nõuetest loobunud ja andmed ehitisregistris korrastanud 72 boksi asemel kuvatakse lammutuse järgselt ehitisregistris 12 boksi.
27.Hageja on väidetavate renoveerimisega seotud puuduste tõendamiseks esitanud Ribbon Consult OÜ ehitus-tehnilist ekspertiisi A. H. Tammsaare tee 113b garaaži ehitus-tehnilise seisukorra kohta (töö nr 10119E). Ehitus-tehniline ekspertiis A. H. Tammsaare tee 113b garaaži ehitus-tehnilise seisukorra kohta (töö nr 10119E) on ebausaldusväärne, kuna esiteks on see koostatud isiku poolt kellel puudub pädevus ja õigus dokumenti koostada, lisaks on selle koostanud isik E. M. sisuliselt dokumenti võltsinud, märkides selle kontrollijaks E. E.’a, kellele ta ei olnud dokumenti tutvumiseks kunagi esitatud.
28.Teostamisele kuuluvate tööde maksumuse osas selgitab kostja järgmist. Hageja on tuginenud tööde maksumusel Astaprom OÜ (registrikood 12378979) 31.01.2020 hinnapakkumisele, mille kohaselt puuduste kõrvaldamise maksumus on 8280 eurot. Astaprom OÜ 31.01.2020 hinnapakkumine sisaldab muuhulgas ka mitteeluruumile nr xxxx tehtavaid kulutusi, millega taotletakse peamiselt asja mugavust -näiteks sissesõidu panduse tegemine ning ustele lisaks jalakäia ukse tegemine, värvimine, viidatud „puudused“ ei saaks kuidagi tekkida seoses hoone renoveerimistöödega. Arusaamatuks jääb ka kuidas on võimalik likvideerida ühe boksi piires katusel veekogumine, kui see eeldaks terve katuse ümbertegemist. Jääb mulje, et hinnapakkumine on tellitud ainult kahjuhüvitise saamiseks ning tegelike töid selle alusel ei teostata.
29.Kostja märgib veelkord, et kostja ja hageja vahel puudub kokkulepe renoveerimistööde teostamiseks, samuti ei ole üldkoosolek võtnud vastu ühtegi otsust renoveerimise kohta. Hagejale üle antud boks nr xxxx oli hinnates ümberkaudseid A. Tammsaare bokse keskmise kvaliteediga, pigem oli tegemist oluliselt paremas seisukorras oleva boksiga.
30.Kostja nõustub, et vastavalt hooneühistu põhikirja punktile 40 korraldab hooneühistu igapäevast majandustegevust ja hooneühistu vara valitseb juhatus. Vastab ka tõele, et põhikirja punkti 50 kohaselt allkirjastab hooneühistu nimel sõlmitavad lepingud juhatuse liige. Kuid mingeid garaažiboksi renoveerimistöid ei ole kostja tellinud ja lepinguid allkirjastanud. 08.08.2016 protokollist tuleneb, et garaažiboksid tegi hooneühistu korda koostöös kaasomanikuga. Hooneühistu ise ei ole ühtegi ehitustööd tellinud ega vastavaid lepinguid sõlminud, tööd organiseeris enne kinnistu jagamist kaasomanikuks olnud EfTEN SPV7 OÜ. Kostjal puudusid selleks rahalised vahendid, samuti oleks ehituskohustuste võtmine eeldanud vastavat üldkoosoleku otsust, millist otsust ei ole vastu võetud. Ühtegi sellesisulist päevakorrapunkti, mis puudutab garaaži/hoone korda tegemist üldkoosolekutel arutusel ei ole olnud ja ühtegi sellist otsust vastu ei võetud. Ka eeldab hooneühistu põhikirja punkt 20, et kinnisasja osade korrashoiu ja valitsemisega seotud kulud kantakse liikmemaksu arvelt ning nimetatud kulutused määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega. Sellist otsust ei ole üldkoosolek vastu võtnud. Ka on põhikirja punkti 22.2 kohaselt hageja enda kohustuseks hoida korras ainukasutuses olevat hooneosa. Hooneühistu Kadakas kohustuseks ei ole parendada ja remontida hageja ainukasutuses olevat hooneosa, seega on hageja nõue põhjendamatu.
31.Hageja on viidanud ka, et hooneühistu põhikirja punkt 6 sätestab, et hooneühistu kohustuste eest vastutab just hooneühistu ise kui juriidiline isik ja leiab, et kostja kohustatud andma hagejale üle boksi nr xxxx seisundis, mis vastaks ehitusnormidele, kuid
2-20-6841 ei ole seda siiamaani teinud. Tallinna Ringkonnakohtu 28. juuni 2019 otsusega kohtuasja number 2-16-13709 on juba tuvastatud et uus garaažiosa oli eelmisega samaväärne. Ka eelmine hageja kasutatud boks nr oli ehitatud samal ajal, samaväärses seisundis (sh hooneosa ise, mis oli hageja otseses valduses ja kasutuses oli oluliselt halvemas seisundis, nagu on tuvastatav kohtule esitatud fotodelt). Nagu eelnevalt kostja on märkinud, siis mingeid üldkoosolekute otsuste alusel tellitud ja ebakvaliteetselt teostatud ehitustöid pole tehtud. Hoone on üle 50 aasta vana ning hoone püstitamisel 1968 oli ehitustööde üldine kvaliteet teine kui tänapäeval. Puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamist ei saa nõuda, sest puuduseid ei ole põhjustanud kostja oma tegevusega. Ühtegi otsust boks nr xxxx korda tegemiseks üldkoosolek vastu võtnud ei ole ning nagu eelpool märgitud, siis hooneühistu põhikirja punkti 20 kohaselt kinnisasja osade korrashoiu ja valitsemisega seotud kulud kantakse liikmemaksu arvelt ning nimetatud kulutused määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega. Sama põhimõte tuleneb ka hooneühistuseaduse § 14, hoone korrashoiuga seotud tegevuste ning sellega seotud kulude kandmise aluseks on majanduskava ning sellised otsused võetakse vastu üldkoosolekul. Ühtegi sellesisulist otsust hooneühistu üldkoosolekul vastu võetud ei ole.
32.Kostja ei ole kunagi mingeid boksi renoveerimistöid tellinud, seega puudub kostjal ka kohustus mingeid töid parandada samuti ei saa kostja süüks panna hoone loomuliku amortisatsiooni, seega ei ole kostja ka mingit kahju tekitanud, puudub põhjuslik seos kostja tegevuse ja hageja kahjunõude vahel. Tallinna Ringkonnakohtu 28. juuni 2019 otsusega kohtuasjas number 2-16-13709 juba tuvastatud et korteriomand oli eelmisega samaväärne, seega mingit kahju korteriomandi üleandmisega ei saanud hagejal tekkida.
33.Mingeid ebakvaliteetselt teostatud töid ei ole kostja kunagi teostatud, mille parandamist hageja haginõudes nõuab ning otsest varalist kahju ei ole kostja hagejale tekitanud. Nagu kostja korduvalt on rõhutanud, on kõik haginõude punktis 1 loetletud asjaolud põhjustatud amortisatsioon, hoone püstitamisel teostatud kehv ehitustööde kvaliteet ja vargus, mitte ebakvaliteetne ehitustöö, mida väidetavalt kostja on tellinud. Kuna kahjunõue ei ole põhjendatud ning mingit kahju ei ole hagejale tekkinud, siis tuleb jätta ka kahjunõudest tulenev viivisenõue rahuldamata.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
34.Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
35.Asjas ei ole vaidlust selles, et hageja on Hooneühistu Kadakas liige. Hooneühistule Kadakas kuulub A. H. Tammsaare tee 120, Tallinn asuv korteriomand, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr xxxx, mille koosseisus on 203/2435 suurune mõtteline osa kinnistust katastritunnusega xxxx, pindala 675 m2, sihtotstarve elamumaa (100%) ja reaalosana mitteeluruum nr xxxx, üldpinnaga 20,3 m2 I kd tl 54).
36.Vaidlust ei ole ka selles, et eelnevalt oli hageja valduses garaažiboks nr xxxx, kuid hooneühistu liikmete üldkoosolekute 06.06.2016 ja 08.08.2016 otsuste alusel asendati hagejale boks nr xxxx boksiga nr xxxx seoses sellega, et osa kinnistust aadressiga A.H. Tammsaare tee 113a võõrandati EfTEN SPV7 OÜ-le.
2-20-6841
37.Hageja on seisukohal, et kostjal oli kohustus anda talle garaažiboksi nr xxxx vastu renoveeritud ja kõigile tänapäevaehitusnormidele vastav garaažiboks. Garaažiboks nr xxxx hageja hinnangul sellistele kriteeriumitele ei vasta, kuivõrd on rohkete puudustega. Hageja nõuab kostjalt puuduste kõrvaldamist ja kui kostja hageja loetletud puudusi ei kõrvalda, siis nende puuduste kõrvaldamiseks kuluva rahasumma hüvitamist. Kostja vaidleb hagejale vastu.
38.Kohus märgib kõigepealt, et ei näe, kuidas on käesoleval juhul hageja õigusi rikutud. Hagejale kuulub liikmelisus hooneühistus Kadakas. Hooneühistuseaduse § 2 lg 1 järgi hooneühistu liikmeks olekuga kaasnevad liikme õigused ja kohustused (edaspidi liikmesus) on seotud hoonejaotusplaanis liikmele kasutamiseks kindlaksmääratud omaette kasutamist võimaldava hooneosaga. Hooneühistu Kadakas põhikirja p 8 kohaselt liikmeks olekuga kaasnevate õiguste ja kohustuste kogumit nimetatakse liikmesuseks. Liikmesus on seotud hoonejaotusplaanis liikmele kasutamiseks kindlaksmääratud omaette kasutamist võimaldava hooneosaga. Hoonejaotusplaani muutmine toimub sellekohase üldkoosoleku otsuse alusel (I kd tl 10).
39.Käesoleval juhul on hoonejaotusplaani muudetud 08.08.2016 üldkoosoleku otsuse alusel ja hageja varasemas kasutuses olnud garaažiboks nr xxxx asendati boksiga nr xxxx. Hageja on selle üldkoosoleku otsuse vaidlustanud, kuid kohtud on tsiviilasja nr 2-1613709 raames leidnud et hooneühistu üldkoosoleku 08.08.2016 otsus on kooskõlas seadusega, otsus ei ole ei kehtetu ega ka tühine. Muuhulgas tuvastas Harju Maakohus 15.06.2018 otsuses, et tsiviilasja materjalide kohaselt anti muudatuse tulemusel hagejale samaväärne hooneosa, s.t hageja õiguseid ei kahjustatud. Kohus luges tõendatuks, et hagejal on õigus 08.08.2016 kinnitatud jaotusplaani alusel kasutada paremas seisukorras garaažiboksi kui varasemalt. Ka Tallinna Ringkonnakohus nõustus 28.06.2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-16-13709 maakohtu järelduste ja põhjendustega, et hageja õigusi ei ole rikutud ning jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata ja Harju Maakohtu 15.06.2018 otsuse muutmata. Seega on hageja kasutuses olnud garaažibokside vahetus toimunud kooskõlas hooneühistu põhikirja ja seadusega ning kohtud on tuvastanud, et graažibokside vahetusega ei ole rikutud hageja õigusi ning hageja sai vahetuse tulemusel oma kasutusse samaväärse või isegi paremas korras oleva garaažiboksi kui enne vahetust.
40.Vaidlust ei saa olla selles, et eelnevalt hageja kasutuses olnud boks nr xxxx ja vahetusega tema valdusesse läinud boks nr xxxx olid mõlemad ehitatud ühel aastal - 1968 ning neid oli hooldatud ühiselt samadel alustel ühe ja sama hooneühistu poolt. Seega ei saa neil boksidel seisukorra osas olla suuri erinevusi. Hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, et varem tema kasutuses olnud garaaž oli oluliselt paremas seisukorras või täielikult renoveeritud. Võrreldes kostja esitatud fotosid nähtub, et varasemalt hageja kasutuses olnud boks nr xxxx ja nüüd tema kasutuses olev boks nr xxxx on samaväärsed (II kd tl 8889). Ainuke erinevus on see, et garaažiboksi nr xxxx seinad olid seestpoolt krohvitud, kuid boksis xxxx on tellissein krohviga katmata. Võrreldes garaažibokside uksi, nähtub selgelt, et eelnevalt hageja kasutuses olnud boksi ukselt värv koorus, uue boksi uks on väliselt korrektne ja ühtlase värviga kaetud (II kd tl 89 pöördel ja 91, 92). Lisaks kui vaadata fotosid lammutusprojektis olevatest lammutamisele minevatest garaažiboksidest on selgelt näha, et lammutamisele minevad garaažid on amortiseerunud ja halvas korras, erinevalt korrastatud hoone osast, kus hageja uus boks asub, mis on heas seisukorras (I kd tl 80 pöördel – 81, 94 ja pöördel, II kd tl 92). Seega ei näe kohus, kuidas on garaažibokside vahetusega hageja õigusi rikutud. Pelgalt see, et hageja on garaažiboksi vahetama pidamisest häiritud, või tunnetab mingil põhjusel selles ebaõiglust, ei tähenda veel et tegelikkuses on tema õigusi rikutud.
2-20-6841
41.Hageja on seisukohal, et kostjal oli kohustus anda talle garaažiboksi nr xxxx vastu renoveeritud ja kõigile tänapäevaehitusnormidele vastav garaažiboks. Kohus nõustub kostjaga ning leiab, et asja materjalist nähtuvalt ei olnud kostjal kohustust anda hagejale tema senise garaažiboksi vastu renoveeritud garaažiboks.
42.Hageja tugineb oma nõudes eelkõige sellele, et kostja 06.06.2016 üldkoosolekul kinnitas juhatuse esimees hooneühistu nimel, et liikmetele, kes soovivad jätkata garaažibokside kasutamist, tagatakse, et nendele antakse teised boksid renoveeritud kujul. Hageja viitab hooneühistu 06.06.2016 üldkoosoleku protokollile, kus päevakorra p 2 tegi koosoleku juhataja ülevaate EfTEN SPV7 OÜ ettepanekust. Muuhulgas on protokollis tõepoolest märgitud, et hooneühistu liikmetele, kelle kasutuses olev garaažiboks jääb müüdavale alale, tagab ostja garaažiboksi vahetuse renoveeritud garaažiboksi näol hooneühistule kuuluval alal ning kompenseeritakse ümberkolimisega seotud kulud 500 euro ulatuses ühe garaažiboksi kohta (I kd tl 17 ja pöördel).
43.Samas nähtub protokollist, et päevakorra p 2 suhtes üldkoosolek on pannud hääletusele ja vastu võtnud otsuse järgmises sõnastuses „Kinnistu müügihinnast hüvitatakse igale liikmele, kelle kasutuses olevgaraažiboks jääb müüdavale alale kuni 7200 eurot tingimusel, et hooneühistu liige esitab avalduse liikmesuse lõppemisega seotud hüvitise saamiseks või alternatiivselt tagab ostja hooneühistu liikmele võimaluse liikmesuse vahetuseks selliselt, et liige saab enda kasutusse hooneühistule jääval kinnistuosal garaažiboksi ja liikmele hüvitatakse ümberkolimisega seotud kulude katteks 500 eurot boksi kohta“. Seega on 06.06.2016 üldkoosolek pannud hääletusele ja vastu võtnud lisaks otsusele müügitehingu suhtes nõusoleku andmise kohta, ka otsuse, kuidas kompenseerida neile hooneühistu liikmetele, kes ei soovinud uut garaažiboksi, nende liikmesuse kaotus ja kuidas ning millistel tingimustel toimub garaažibokside vahetus neile liikmetele, kes soovivad hooneühistus jätkata. Otsusest ei nähtu, et koosolek oleks võtnud vastu otsuse, et vahetus saab toimuda üksnes renoveeritud garaažiboksi vastu või oleks otsusega pandud kohustus ostjale või hooneühistule renoveerida liikmetele antavad nn uued garaažiboksid.
44.Iseenesest on õige hageja väide selle kohta, et 08.08.2016 üldkoosolekul teatas juhatus, et juhatus koos kinnistu kaasomanikuga teinud korda garaažiboksid (nr 61-72) viimases reas. Boksid on nüüdseks oluliselt paremas seisukorras: uued uksed ja uued aknad, uus elektrisüsteem (I kd tl 22). Ka selle koosoleku protokollist ei nähtu, et hooneühistule või kinnistu ostjale oleks pandud kohustus garaažiboksid renoveerida. Seega on hageja ise loonud endale kõrgendatud ootuse, et talle antakse liikmesuse vahetuse käigus täielikult renoveeritud garaažiboks.
45.Kostja on ka esile toonud, et hooneühistul puudusid garaažibokside renoveerimiseks rahalised vahendid, samuti ei ole üldkoosolek vastu võtnud ühtegi otsust garaažide renoveerimiseks. Ka eeldab hooneühistu põhikirja punkt 20, et kinnisasja osade korrashoiu ja valitsemisega seotud kulud kantakse liikmemaksu arvelt ning nimetatud kulutused määratakse kindlaks üldkoosoleku otsusega. Sellist otsust ei ole üldkoosolek vastu võtnud. Ka on põhikirja punkti 22.2 kohaselt hageja enda kohustuseks hoida korras ainukasutuses olevat hooneosa. Hooneühistu Kadakas kohustuseks ei ole parendada ja remontida hageja ainukasutuses olevat hooneosa, seega on hageja nõue põhjendamatu. Kohus nõustub kostjaga, et eeltoodust tulenevalt ei ole kostja kohustuseks renoveerida ja remontida hageja ainukasutuses olevat garaažiboksi.
46.Hageja on tuginenud ka sellele, et kostja ei ole täitnud ehitusseaduse (EhS) § 19 lg 1 p 4 sätestatud kohustust ega andnud üle kehtivatele ehitusnormidele vastavat garaažiboksi nr xxxx. Hageja leiab, et kuivõrd tema kasutuses oleva garaažiboksi asendamine oli
2-20-6841 korraldatud sunniviisiliselt, pidi kostja tagama, et üleantav garaažiboks vastaks kehtivatele ehitusnormidele. Kohus hageja ei nõustu.
47.Hageja jätab tähelepanuta, et garaažid ehitati aastal 1968. Seega ei saa kuidagi eeldada, et 1968 ehitatud ja seega ca 54 aastat kasutatud hoone vastab tänapäevastele ehitusnormidele. Hageja sai vaid eeldada, et talle antakse vahetuse käigus eelnevaga samaväärne ja vähemalt keskmisele kvaliteedile vastav garaažiboks. Keskmise kvaliteedi hindamisel tuleb lähtuda mitte uute vaid samaväärsete ehitiste keskmisest kvaliteedist st teiste 1968 aastal ehitatud garaažibokside keskmisest kvaliteedist. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused ei ole lepingutingimuste mittevastavuseks. Nagu kohus eelnevalt märkis ja nagu ka tsiviilasjas nr 2-16-13709 on erinevad kohtuastmed tuvastanud, sai hageja vahetuse tulemusel oma kasutusse samaväärse või isegi paremas korras oleva garaažiboksi kui enne vahetust. Kostja esitatud fotodelt nähtub, et nii garaažiboks nr xxxx ja hoone osa, kus boks asub on heas seisukorras (I kd tl 94, II kd tl 91-92). Hageja järeldus, et kui kostja otsustas asendada hageja kasutuses oleva garaažiboksi teisega, pidi kostja tagama, et hagejale üleandmisele kuuluv boks oleks seisundis, mis vastab kehtivatele ehitusnormidele on meelevaldne. Kostja sai üle hagejale üle anda vaid sellise boksi, mis kuulus hooneühistule. Arvestades sellega, et hoone on ehitatud 1968, eeldaks selle tänapäevastele ehitusnormidele vastavusse viimine hoone lammutamist ja uue ehitamist, mis aga ei saa olla garaažibokside vahetuse osaks või eesmärk.
48.Lisaks on kohus ka seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et garaažiboks nr xxxx oleks ohtlik ja kostja oleks rikkunud EhS § 19 lg 1 p 4 sätestatud omaniku ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse tagamise kohustust. Hageja on hagiavalduse tervikteksti punktis 1.5 esile toonud renoveerimistööde puudused ja mittevastavused kehtivatele ehitusnormidele. Hageja tugineb garaažiboksi puuduste tõendamisel 17.10.2019 Ribbon Consult OÜ ehitus-tehnilisele ekspertiisile (I kd tl 33-43), mille kokkuvõttes on märgitud, et garaaž on ilmastiku, loomuliku amortisatsiooni ning ebakorrektsete töövõtete kasutamise tõttu hoone ehitamisel ja hooldamisel muutunud varisemisohtlikuks ning kujutab otsest ohtu ehitise kasutajatele ja selles paiknevale varale. Asjast ei nähtu, et hageja viidatud puudused oleksid põhjustatud ebakvaliteetsete renoveerimistöödega. Seega on puudused on hoopis seotud hoone vanuse, nõukogudeaegse ehituskvaliteediga, projekteerimisvigade ja amortiseerumisega.
49.Kohus leiab ka, et eelnevalt viidatud Ribbon Consult OÜ ehitus-tehniline ekspertiis A. H. Tammsaare tee 113b garaaži ehitus-tehnilise seisukorra kohta (töö nr 101-19E) ei ole koostatud pädeva isiku poolt. Kohus nõustub kostjaga taaskord selles, et töö ülesande püstituselt (fikseerida ehitise osa, boks nr xxxx tehniline olukord, hinnata konstruktiivset ohutust ning selle taastamise/säilitamise võimalusi ja otstarbekust, I kd tl 34) vastab dokument auditile. EhS § 18 lg 1 järgi ehitise auditi eesmärk on tõendada ehitise nõuetele vastavust ning ettenähtud otstarbel ja viisil kasutamise ohutust või anda ehitise kohta muu hinnang. Kutsekoja 20.12.2019. kirjast nähtub, et auditile/ekspertiisile allakirjutanud E. M. ei tohi teha auditeid, sest ametialad seda ei võimalda. Kuivõrd E. M.il ei ole ehitise auditi koostamise õigust, puudub tal ka pädevus hinnata garaažiboksi nr xxxx ehitusliku seisundit. Kuigi E. M.il on diplomeeritud ehitusinseneri tase 7 (kutsetunnistus nr 116819) ei anna see talle auditi koostamise õigust ning Ribbon Consult OÜ töö nr 101-19E ei ole tõendina asjakohane ega seal toodud järeldused usaldusväärsed. Pädeva isiku allkiri dokumendil puudub.
2-20-6841
50.Hageja ei ole tõendanud, et garaažiboksi kasutamine oleks ohtlik ja kostja oleks oma seadusest tulenevaid kohustusi rikkunud. Hooneühistule kuuluvat kinnisasja valitsetakse hooneühistu põhikirja ja üldkoosoleku otsuste kohaselt ning igal hooneühistu liikmel sh hagejal oli võimalus hoone korrashoiu osas ettepanekuid teha, kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, et hageja oleks hoone korrashoiu osas ettepanekuid teinud.
51.Lisaks kohus märgib, et hageja ei ole välja toonud, milliseid konkreetseid ehitustöid ja millal kostja teostas või tellis ning millised kostja poolt teostatud või tellitud tööd ehitusnõuetele ei vasta. Kohus märgib veelkord, et asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei ole veel lepingu- või kokkuleppe tingimustele mittevastavusteks. Hoone vanuse, nõukogudeaegse ehituskvaliteedi, projekteerimisvigade ja amortiseerumisega seotud puuduste eest kostja ei vastuta. Hageja ei ole esile toonud, millist konkreetset kohustust on kostja rikkunud. Samuti ei nähtu asja materjalist kust tuleb kostja kohustus anda hagejal üle renoveeritud garaažiboks. Hoone on ca 54 aastat vana ning hoone püstitamisel 1968 oli ehitustööde üldine kvaliteet teine kui tänapäeval. Ka eelmine hageja kasutuses olnud boks on ehitatud samal ajal kui hageja kasutusse antud boks ning ka samaväärses seisundis (hooneosa pigem halvemas) nagu on tuvastatav kohtule esitatud fotodelt. Tsiviilasja nr 2-16-13709 raames on juba tuvastatud et uus garaažiosa oli eelmisega vähemalt samaväärne.
52.Kõige eeltoodu alusel jätab kohus hagi täies ulatuses rahuldamata. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.
HAGI HIND
53.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124 lg 1, 134 lg 3 alusel on nii hagihind 8942 eurot.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
54.TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesolev kohtuotsus on tehtud hageja kahjuks. Seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
55.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
56.Kohtupraktikast tuleneb, et maakohus peab menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus selle tulemusel muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning kohtul on alust eeldada, et käesolev lahend vaidlustatakse ringkonnakohtus. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude
2-20-6841 suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.